假日花園物業(yè)管理日常工作方案

假日花園物業(yè)管理的日常工作方案

日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段來分,它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期;按專業(yè)來分,又可以分為物業(yè)維

zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務(wù)流程圖

修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復(fù)。本部分著重對前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護、環(huán)境保護與消殺等十個專題進行敘述。

第一章 前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、成立項目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成zz假日花園項目小組,先行到位,開展前期介入工作。項目小組負責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時對小區(qū)的設(shè)計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議,定期與開發(fā)商、承建商進行溝通、協(xié)調(diào)解決。

二、早期介入的主要工作

(一)會審圖紙

從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場所,防盜報警設(shè)施,水電煤氣計量,減少重復(fù)裝修等細節(jié)方面考慮。

(二)參與質(zhì)量管理

對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強對隱蔽工程進行驗收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時,促進物業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。為今后的經(jīng)濟運行,維修創(chuàng)造條件。

(三)收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準備。

(四)熟悉小區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標準及部分業(yè)主的特殊要求,同時熟悉與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運作。

三、進行物業(yè)交付前的實操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準備工作:

(一)協(xié)助開發(fā)商銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題;

(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計方案;

(三)協(xié)助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試;

(五)對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;

(六)建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作;

(七)積極開展各類招商引租工作;

(八)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

四、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對物業(yè)的了解,本著'對業(yè)主負責(zé),對開發(fā)商負責(zé)、對社會負責(zé)'的宗旨,對zz假日花園進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

第二章 業(yè)主入駐

入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個階段,同時也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機。

一、入駐儀式簡潔活潑

為擴大'zz假日花園'的知名度及影響力,增加業(yè)主的小區(qū)榮譽感,增強小區(qū)的凝聚力,樹立'zz假日花園'精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象,我們將舉行簡潔活潑的入駐儀式,邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加,以體現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主實現(xiàn)自我的信心和美好愿望。

入駐儀式主要內(nèi)容要簡潔,富有特色。

二、辦理入伙高效迅捷

(一)合理安排各組團或各業(yè)主的入伙時間,錯開入伙波峰,節(jié)約辦理手續(xù)時間,加強節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時間安排與開發(fā)商協(xié)商解決);

(二)設(shè)立入伙總服務(wù)臺,一條龍辦理入駐手續(xù),隨到隨辦,簡潔高效;

(三)還可考慮提供預(yù)約上門辦理入伙的專項服務(wù);

(四)聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機構(gòu)現(xiàn)場同步辦公,方便業(yè)主入伙。

zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程

辦理順序辦理地點辦理依據(jù)辦理內(nèi)容

1管理處服務(wù)中心入伙通知書及相關(guān)資料確認業(yè)主提供的相關(guān)資料、證件,復(fù)印留底,向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過程及入伙后注意事項

2管理處財務(wù)部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費用,開立業(yè)主戶頭

3管理處服務(wù)中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊

4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財務(wù)證明驗收樓宇及房內(nèi)設(shè)施(如業(yè)主提出質(zhì)量問題,應(yīng)立即反饋至開發(fā)單位,按相關(guān)程序處理)發(fā)放房屋鑰匙

5行政部資料管理員全部入伙資料服務(wù)中心確認無誤后,交資料員保存并錄入電腦

注:業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在管理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù),辦理程序參照 上述程序;

三、入駐期配套服務(wù)力求完善

(一)入駐初期,我們將在有關(guān)社會機構(gòu)的協(xié)助下,開設(shè)一些商品銷售、設(shè)備安裝、物資搬運等服務(wù),方便業(yè)主日常辦公及生活;

(二)在入伙期內(nèi)由管理處工作人員組建一支入駐服務(wù)隊伍,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時應(yīng)付各類突發(fā)事件。

四、入駐期的便民服務(wù)措施

(一)組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家,向業(yè)主推介,方便業(yè)主按需選購。

(二)提供臨時外買服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加,小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此,我們將組織提供快餐外買服務(wù),解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時就餐問題。

(三)成立便民搬運隊。為解決小區(qū)入駐期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題,我們將組織便民搬運隊,為業(yè)主提供各類搬運服務(wù)。

(四)增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系,在小區(qū)外增設(shè)ic卡公用電話亭,方便業(yè)主入駐期間或以后來往顧客撥打電話,也可于緊急條件下作報警使用。

第三章 二次裝修管理

業(yè)主入伙后,隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護小區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點,嚴格進行裝修管理。

一、加強宣傳,正確

引導(dǎo)

(一)針對zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點,加強裝修法規(guī)的宣傳,導(dǎo)入先進的裝修設(shè)計理念,合理的室內(nèi)設(shè)計方案,恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇,有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主,減輕二次裝修管理的壓力。

(二)制訂詳細的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,同時管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導(dǎo)業(yè)主進行二次裝修。

二、嚴格審批,加強巡查

根據(jù)多年來對二次裝修管理的經(jīng)驗,我們在小區(qū)裝修管理中注重于以下步驟:

(一)在二次裝修的審批過程中,建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級審批責(zé)任制,強化審批責(zé)任。

(二)加強對施工隊伍的管理,實施'二證一書'制度,即要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修責(zé)任書',同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。

(三)加強裝修過程的監(jiān)管,實施'全員管理'。我們要求,各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點,并在入伙前著重給予培訓(xùn)。

(四)強調(diào)下列監(jiān)管重點:

1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們在實際工作中,除要求物業(yè)主管的例行巡查外,管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行全方位監(jiān)管,消除管理盲點,形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。

2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題,我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認后方可繼續(xù)施工。

3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強對施工隊的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè);實施對外來人員準入制度,嚴格管制各出入口,對搬出/入物品一律登記后放行;嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運,消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。

三、依法管理,以理服人

對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù),要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。

裝修管理流程圖:

裝修

管理涉及的質(zhì)量控制文件:

《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請表》

《裝修現(xiàn)場巡視記錄》《裝修違章處理記錄》

《裝修工程驗收表》《裝修管理程序》

《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》

四、謹慎驗收,不留隱患

我們將著重驗收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報,經(jīng)管理處驗收核準后方可進行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標準嚴格驗收,同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度,既在裝修完畢后的二個月內(nèi),我們將再次上門復(fù)查,對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。

我們承諾:因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二,違章裝修整改率百分之百。

第四章 業(yè)戶投訴處理

投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項嚴謹而極富技巧性的工作,迅速、及時、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽,破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了詳細的投訴處理流程管理規(guī)定。

對于業(yè)戶投訴我們在管理處設(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理,具體管理思路如下:

一、投訴受理

業(yè)戶可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴,客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進行分類。對于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴,將委婉向業(yè)戶說明緣由并協(xié)助業(yè)戶進一步通過其他渠道予以解決;對業(yè)戶的有效投訴,由值班人員填寫《業(yè)戶投訴登記表》,并安排有關(guān)部門及時處理,重大投訴向管理處經(jīng)理匯報,由管理處經(jīng)理按權(quán)限處理。

二、投訴處理

為實現(xiàn)有效投訴處理的高效率,管理處24小時接受業(yè)主投訴,值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,零修及時處理,急修不過夜。對于其他方面的投訴,我們將及時分派至相關(guān)責(zé)任部門,并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時間(最長回復(fù)時間不超過三個工作日),暫時無法解決的問題將制定相關(guān)計劃向業(yè)戶進行解釋,普遍性投訴問題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。

對于因管理原因產(chǎn)生的投訴,每半月進行一次總結(jié)并提出改進的具體方案。此外,我們將每季度向業(yè)戶公布一次'管理報告',以反映管理處一個季度中投訴受理及處理的結(jié)果。

三、投訴回訪

業(yè)戶有效投訴處理完畢后,由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門的形式回訪,以征求業(yè)戶意見,同時在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄,我們要求回訪率為100%。

第五章 安全管理

一、安全管理的措施及對策

(一)確保保安員的綜合素質(zhì)

1、素質(zhì)管理。對保安員實施準軍事化管理,采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員管理程序,做到'五統(tǒng)一''三集中',即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。

2、意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識,樹立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變原來保安員單一的護衛(wèi)功能,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務(wù)員'的有機統(tǒng)一體。

(二)安全管理體系的建立

1.確定'動態(tài)管理'思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動崗位相結(jié)合的設(shè)置,對小區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控管理。

2.在動態(tài)管理的層次上我們采用機動巡邏的方式,巡邏保安員負責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點防范部位的安全巡視,確保管理不出現(xiàn)盲點。

3.在防范的策略上強調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。

4.強調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負起安全管理和防范的義務(wù),建立起'快速反應(yīng),快速支援'體系。

5.充分發(fā)揮業(yè)主的力量,共同參與小區(qū)安全防范。

(三)安全管理的重點轉(zhuǎn)移

1、接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。

2、正常使用期,安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員,工作重點是杜絕閑雜人員進入小區(qū),疏導(dǎo)車輛,室內(nèi)防盜和公共秩序維護。

(四)逐步完善技防手段

我們將通過多種渠道籌集資金,并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持,逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護設(shè)施。

第六章 車輛及交通管理

小區(qū)的車輛及交通管理歷來是物業(yè)管理的難點之一,如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛安全,交通順暢以及行人的安全需要對小區(qū)的交通狀況有準確的預(yù)測和合理的安排。

一、交通狀況預(yù)測及分析:

(一)入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施(如減速駁,交通標識等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人車分流。

(二)車輛以私家車數(shù)量較多,交通自覺意識不強,極少數(shù)'特殊公民'存在不服從管理,超速、亂停放、占用消防通道等行為。

二、管理措施與對策

(一)車管員在車庫出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進出。同時,要求保安員對進入的車輛進行正確引導(dǎo),加強巡視安排車輛合理停放,同時加強對地下一、二層車庫的管理。

(二)強化保安員的巡邏職責(zé),同時在合理位置增設(shè)擋車樁。除緊急救助和搬家外,嚴禁機動車輛停留在大門口區(qū)域。

(三)樹立保險意識,實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購買車輛保險,同時管理處將定期購買停車場公共保險。

(四)面對'特殊公民'值勤時車管員將存在一定的心理壓力,為此我們將要求他們一視同仁,規(guī)范管理。對違章行駛或停泊且屢教不改者,我們將積極向其上級監(jiān)管機關(guān)反映情況,取得行政上的支持。

第七章 消防管理

消防工作至關(guān)重要,我們始終保持高度警覺,將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作:

我們堅持'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防工作方針,嚴格實行防火安全責(zé)任制,并樹立'全員防消'的管理觀念,實施全員義務(wù)消防員制。

加強消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

(一)消防教育宣傳工作

我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識,并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區(qū)入伙時,我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》,同時聯(lián)系部分消防器材商家到小區(qū)定點服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。

(二)做好消防培訓(xùn)及演練工作

重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練,每年組織兩次義務(wù)消防隊員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練,提高全體小區(qū)成員的'自救'意識和能力,防范于'未燃'。

一、加強二次裝修的消防管理

(一)對二次裝修審批時,要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。

(二)對于復(fù)雜裝修和大面積裝修,要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案,方可開工。

(三)在入駐期間,我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法,著重解決違章占用消防通道的問題,保證消防通道的順暢。

二、建立zz假日花園消防快速反應(yīng)分隊

結(jié)合以往的工作經(jīng)驗,我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處'消防快速反應(yīng)分隊',以保證一旦出現(xiàn)火警時,我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下:

zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖

(一)報警

1、管理處所有人員均應(yīng)加強消防意識,發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等,應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。

2、管理處值班員接到火警報警后,應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場,查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。

(二)召集

1、火警確認后,通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。

2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場,參與滅火。管理處經(jīng)理接報后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進行調(diào)度,經(jīng)理助理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進行指揮。

3、到達現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

(三)滅火

1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況,迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等,開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準確。

2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負責(zé)協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散,同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令,向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。

4、若火勢過大且消防警已到場時,不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。

(四)善后與恢復(fù)

火勢完全熄滅后,保安員負責(zé)現(xiàn)場警戒,保護現(xiàn)場,并協(xié)助消防部門查明火因,統(tǒng)計損失,向上級提交事故報告。

第八章園林綠化與養(yǎng)護

園林綠化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護綠、養(yǎng)綠,加強綠化管理,創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū),極大的提高環(huán)境效益。

一、實行園林綠化管理

小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著'經(jīng)濟、美觀'的指導(dǎo)思想,見縫插針,合理配置,注意景觀,采取重點與一般,集中與分散,點、線、面、帶相結(jié)合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立體綠化,收到'立地成景、四季常青'的效果,從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。

園林綠化的布置注意層次的搭配,正確選擇植物的品種,配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木,以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等,做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺效果。

二、綠化養(yǎng)護管理

俗話說:'三分種樹,七分養(yǎng)護',這說明日常養(yǎng)護管理十分重要。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等,還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時,還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期,對生存的客觀條件的要求,進行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝,樹形美

觀完整無傾斜,花壇土壤疏松無垃圾,草坪平整清潔無雜草。

(一)樹木、草坪養(yǎng)護管理指標

1、新種樹苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%

2、蟲害的樹木不超過2%;

3、綠化建筑小品無損壞;

4、草坪無高大雜草,綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物;

5、草地整潔無磚塊、垃圾。

(二)樹木、草坪養(yǎng)護管理的質(zhì)量標準

1、樹木:生長態(tài)勢基本正常;葉子枝干基本正常。

2、草坪:覆蓋率在90%以上;基本上無雜草;生長和顏色基本正常不枯黃;基本無病蟲害。

(三)綠化養(yǎng)護技術(shù)措施要求:

1、樹木:定期澆水、施肥、松土、修剪2次,每年噴藥3次;

2、綠籬:定期澆水、施肥、修剪3次,每年噴藥3次;

3、草坪:按期澆水、施肥、除草,每年噴藥2次。

三、擺放植物花卉

綠化人員對小區(qū)周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理,為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據(jù)小區(qū)情況,將重點開展屋頂綠化和垂直綠化。

植物的具體品種需根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定,詳細方案另行制定。

第九章機電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理

一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護管理

變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護極為重要。變配電房配專人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,經(jīng)常進行檢測試驗,對配備發(fā)電機定期進行試運行檢查,做到有備無患。另外加強對照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時進行維修,保證機電設(shè)備的完好正常運行。同時還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問題及時幫助解決。

(一)系統(tǒng)養(yǎng)護與管理

1、嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度;

2、實行24小時運行或維修值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時排除;

3、加強日常維護檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計、施工技術(shù)要求,線路負荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設(shè)備安全運行。

4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶,以免造成經(jīng)濟損失或人員傷亡;

5、臨時施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;

6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等突然情況時,要及時切斷電源;

7、電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進行合理分配。

(二)電梯系統(tǒng)養(yǎng)護與管理

1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標制訂電梯安全運行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;

2、電梯運行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔(dān);

3、必須堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作,建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;

4、電梯運行發(fā)生任何故障時,應(yīng)首先救護乘客出梯;

5、保持機房、井道、轎廂的清潔。

(三)公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護管理

1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計劃和巡查制度;

2、認真落實所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設(shè)備安全運行;

3、日常保養(yǎng)要做到:

a、按規(guī)定分解設(shè)備,進行檢查、清洗、清掃、更換易損件;

b、檢查安全防護裝置,清除設(shè)備運動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;

c、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;

d、消除設(shè)備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。

二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護管理

智能化設(shè)備的養(yǎng)護管理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報警、遠程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實行24小時值班制度,運行人員嚴格按照體系文件所列項目進行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問題,及時維修。

智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)、圖象是否清晰等;對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機、錄像機工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對自動報警、遠程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運行指示燈是否正常,控制系統(tǒng)是否正常。通過加強管理和養(yǎng)護,保證智能化設(shè)備的正常運行。在使用和運行中發(fā)現(xiàn)的日常報修處理,按故障級別,應(yīng)急處理方法如下:

(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達現(xiàn)場維修;

(二)停車場智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達現(xiàn)場維修;

(三)公用天線故障,20分鐘達到現(xiàn)場維修;

(四)自動報警系統(tǒng)故障,10分鐘達到現(xiàn)場維修。

對于技術(shù)難度大的故障,及時與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對此過程進行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護檔案,把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。

第十章 環(huán)境保護與消殺服務(wù)

一、環(huán)境保護

在zz假日花園的環(huán)境保護上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。

(一)垃圾處理

現(xiàn)階段垃圾分類實施難的因素在于:業(yè)戶環(huán)保意識有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類;生活垃圾客觀構(gòu)成較復(fù)雜,分類難度大,分類成本高;垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將竭力推進垃圾分類工作,變廢為寶,具體做法是:通過開展系列的社區(qū)文化活動,積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式;合作設(shè)計多種造型美觀,經(jīng)濟實用的垃圾分類設(shè)施,以實現(xiàn)垃圾減量化收集,降低垃圾分類回收的難度;同時,管理處將設(shè)專人對小區(qū)內(nèi)的垃圾進行人力分檢,確保分類效果。

此外,我們將積極與環(huán)保部門合作,多方開辟垃圾分類后的回收渠道。

(二)噪音消除

小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動等。

我們擬采取如下措施進行預(yù)防及消除:

1、嚴格控制二次裝修及周邊建筑施工的時間,以避免噪音擾民;

2、嚴格車輛管理,重要區(qū)域除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區(qū)廣場車輛禁止鳴笛;

3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強烈噪音的商業(yè)機構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營;

4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻,以立體綠化減弱噪音。

(三)美化觀瞻

我們將與城管、派出所等有關(guān)部門密切配合,同時對保安員、保潔員等設(shè)定具體管理目標,加強巡查和清潔,杜絕小區(qū)內(nèi)外的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營造美麗的環(huán)境。

(四)凈化空氣

客觀上,對于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限,但是我們?nèi)耘f盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比如,加強綠化管理及養(yǎng)護工作,有效減少區(qū)內(nèi)揚塵,積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等,減少業(yè)主對周邊環(huán)境承載的壓力。

二、環(huán)境管理

(一)環(huán)境衛(wèi)生管理要點:

1.全員保潔,人過地凈;重點部位,重點保潔。

2.確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識齊全;

3.建立專業(yè)化的保潔隊伍,制訂詳細的操作規(guī)程及工作標準,實行每日16小時保潔服務(wù);

4.生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝,日產(chǎn)日清,收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式。

(二)環(huán)境管理的具體措施及工作標準:

序號項 目具 體 措 施標 準

01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉,桶外壁干凈無垃圾粘附物

垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗,每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物,垃圾池周圍無積水、污漬

02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次,每月沖洗一次

2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍

3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾,無積水、無塵土、無痰跡

2、瓷磚地面干凈,無明顯污跡黑印,無積水,條縫清晰

3、大理石地面光亮,可映出照明輪廓,干凈無蠟跡

03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次,每日巡掃污染處

2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)

1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵,無蛛網(wǎng)

2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼,用白紙巾擦拭表面50厘米,紙巾不被明顯污染

3、外墻光亮、整潔,無明顯水漬、油漬

04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈,內(nèi)部無積塵

05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮,目視無塵

2、箱頂、側(cè)無塵,用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染

3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)

06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮,無灰塵、污跡、無水珠

2、窗臺目視無積塵

3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像

07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染

樓梯梯級每天清掃,每周拖抹一次,每月沖洗一次目視干凈無垃圾,無雜物,無明顯污跡(油污、黑印等)

08各種指示牌、標識每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損

09集中綠地每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次草坪目視干凈,無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無磚頭、大石子,配自動剪草機

10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮,目視無塵、無水珠,不銹鋼面光亮,宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵

11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢

12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次,隨時清潔污染處無亂張貼,無亂涂劃,無破損

13廣場地磚、小區(qū)道路每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次,每月沖洗一次目視干凈,無雜物,無明顯污跡,條縫清晰、無雜草

14單車棚、地面停車設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目視無明顯污跡,無積塵,無生銹破損現(xiàn)象

15雨水井、排水溝每周沖洗一次,每月徹底消殺三次無明顯垃圾,雜物及泥沙,無蚊蟲滋生

16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次,隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污跡,無灰塵,半米內(nèi)可映出人影

2、鏡面不銹鋼表面光亮,三米內(nèi)能清晰映出人物影像

三、'四害'消殺

維持公共環(huán)境衛(wèi)生,預(yù)防疾病的發(fā)生,進行除蟲、滅鼠消殺服務(wù),進而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍,配備消殺器材,定期對小區(qū)進行消殺,每周五將對小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物,進行集中消殺,在不同季節(jié),或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率,進行定點重點防治,減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查,收集業(yè)主反映的信息,進行針對性的投放鼠藥,進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作,扼制鼠患的發(fā)生,進而徹底消滅蟲害、鼠患。

(一)消殺時間:每周五下午。

(二)消殺地點:垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設(shè)備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。

(三)消殺過程及方法:用噴霧器噴灑殺蟲藥水,消殺蟲害;投藥、放藥、裝籠、堵洞,或者向業(yè)主發(fā)藥,消滅鼠患。