星河國際物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度

星河國際物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理

1、任務(wù)

工程部是實施小區(qū)工程管理,保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性,它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的居住環(huán)境的基礎(chǔ)保證和堅強后盾,是反映小區(qū)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。

2、工程部的職責(zé)范圍:

a.負(fù)責(zé)小區(qū)電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。

b.負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

c.負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。

d.負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

e.負(fù)責(zé)小區(qū)外判工程的監(jiān)管工作。

3、設(shè)備管理

a.設(shè)備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度,按保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制定保養(yǎng)計劃實施。

b.每次完成常規(guī)保養(yǎng)后,責(zé)任人和領(lǐng)班填寫保養(yǎng)記錄并存檔。

c.設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種,根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案。

d.小修項目如一般的零部件修補或更換,由熟練技工負(fù)責(zé);中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換,由領(lǐng)班負(fù)責(zé);大修項目如關(guān)健主件檢修或更換,由工程主管負(fù)責(zé)。

e.為切實保證工程質(zhì)量,小修項目由領(lǐng)班檢查驗收;中修項目由工程主管監(jiān)管、驗收;大修項目由經(jīng)理監(jiān)督、驗收。

4、管理規(guī)定

4.1值班規(guī)定

a.值班員必須嚴(yán)格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者,作違反勞動紀(jì)律處理;造成損失的,追究其經(jīng)濟責(zé)任。

b.值班員必須集中精力,保持警覺,認(rèn)真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。

c.值班員必須服從當(dāng)值主管的安排,聽從調(diào)配,執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。

d.值班員必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度,做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發(fā)現(xiàn)隱患,迅速排除故障,保證設(shè)備安全運作。

e.值班工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機,保持聯(lián)系。

f.值班員必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件,應(yīng)保持冷靜,果斷處理。

g.值班員必須做好事故現(xiàn)場的保護(hù)工作,收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級到場處理。

h.值班員必須做好當(dāng)班的工作記錄,按欄目要求認(rèn)真如實填寫。

4.2巡檢規(guī)定

a.值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線和項目巡視檢查轄下的設(shè)備。

b.值班人員外出巡檢,必須隨身攜帶對講機,隨時與當(dāng)值主管保持聯(lián)系。

c.值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運行日志上依順序做好巡查情況記錄。

d.值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依時簽到。

e.值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況,對'手動'檔運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。

f.發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化,均應(yīng)即時調(diào)整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。

g.發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的,必須立即報告當(dāng)值主管,并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,防止事故的發(fā)生或擴大。

h.每周一次對巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題追查原因,如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。

5、機房管理

設(shè)備機房有二大類型。一類是生產(chǎn)機房如變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房等;另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動化管理中心等。前者是生產(chǎn)重地,后者是機要重地。

a.機房門口醒目位置懸掛機房名稱,并張貼'機房重地,謝絕來訪'或'生產(chǎn)重地,請勿進(jìn)入'的告示牌。

b.凡易燃易爆的設(shè)備場站,高電壓、高溫等設(shè)備場所,在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

c.各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。

d.各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。

e.機房鑰匙是專用鑰匙,未經(jīng)該批準(zhǔn)并登記在冊,任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。

f.未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進(jìn)入機房;經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定,服從機房工作人員安排指導(dǎo)。

g.政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房如消防中心、變配電房、電訊機房等,當(dāng)值人員在查驗證件核實身份后,應(yīng)熱情接待,主動配合,做好記錄,并應(yīng)立即通知主管或領(lǐng)導(dǎo)。

h.保持機房的安靜、嚴(yán)肅、整潔,嚴(yán)禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等,不得有影響工作、分散注意力的行為。

i.嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房,嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實安全措施,不得在機房內(nèi)進(jìn)行動火類作業(yè)。

j.機房的內(nèi)線和外線電話,均為值班專用電話,應(yīng)時刻保持待機狀態(tài),嚴(yán)禁打私人電話或長時間占用電話。

k.各機房工作員工必須按要求如實認(rèn)真填寫各種表格,主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全,工作記錄應(yīng)清晰明了。

l.嚴(yán)禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件,無書面指令不得更改工作程序或改動任何數(shù)據(jù)。

6、承包商監(jiān)督

a.嚴(yán)格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等,凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級證書和合格營業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商,均不與之進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。

b.在選定承包商的過程中,編寫《報價分析表》以建議最佳承包商人選。

c.承包商進(jìn)場前,必須提供工程藍(lán)圖、施工程序、工期計劃各三套,經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。

d.應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作,做好承包商到場作業(yè)記錄。

e.承包商進(jìn)場作業(yè)期間,必須遵守各項管理規(guī)定。

f.督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。

g.承包商的用料,必須與合同條款規(guī)定的相一致,承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管簽認(rèn),否則,作違反合同處理。

h.承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝,必須提出書面報告,經(jīng)核準(zhǔn)后方允許實施。

i.承包商的竣工報告、資料、圖紙等,必須檢查核對,雙方填寫《工程驗收報告書》,經(jīng)審查批準(zhǔn)后,方可通知財務(wù)結(jié)算。

7、維修管理

7.1維修承諾

a.住戶室內(nèi)停電和漏水之類緊急事件保證10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。

b.住戶室內(nèi)一般維修在接到通知后20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理,遇到特殊情況,不能及時到達(dá)現(xiàn)場,用電話通知住戶,另約上門維修時間。

c.住戶室內(nèi)維修當(dāng)天完成率在95%以上。

d.公共區(qū)域影響大樓形象的維修當(dāng)天完成率在95%以上。

e.公共區(qū)域的大修三天內(nèi)完成率在95%以上。

7.2維修工作驗收及統(tǒng)計

a.用戶室內(nèi)部分由住戶驗收。維修單上有專門的欄目,請用戶對維修工作的及時率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見,以便維修人員在今后的工作中加以改進(jìn)。

b.公共區(qū)域由客務(wù)部主管驗收,1000元以上的公共區(qū)域的維修,由管理處經(jīng)理及相關(guān)部門主管共同驗收;

c.維修工作完成后,將維修單交班長確認(rèn)簽名后存檔,并輸入電腦。

d.每月的工程維修情況及材料消耗在下月5日前報管理處。

7.3設(shè)立工程倉庫及材料消耗量的確定

a.設(shè)立工程倉庫,建立倉庫管理制度。