第1篇 物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程
a必須熟悉所負責范圍內的線路、開關及各種電氣設備性能及絕緣情況,并學會觸電急救和人工呼吸法。
b工作前必須穿戴好防護用品,檢查所用工具是否安全可靠。
c工作時要思想集中,必須先驗電,電氣線路在沒有經測電筆確定無電之前一律視為'有電',不可用手觸摸,不可絕對相信絕緣體,應認為有電操作。
d檢修設備與線路時,必須將電源斷開,取掉保險,并在開關把手上或線路上懸掛'有人工作,切勿合閘'警告牌,方能進行工作。
e所使用的行燈應為36伏以下,在金屬殼內使用12伏。使用手提式電氣工具時,必須戴好絕緣手套,并接好地線。
f電線接頭及穿過金屬管內電線的管口處都應用黑膠布、黃膠布或塑料管進行包扎。工作中所拆除的電線要處理好,帶電的線頭應包扎好,所用的導線及保險絲其容量大小必須符合規(guī)定標準,開關必須大于所控制之設備的總容量。
g使用電動機前,應用搖表檢驗判斷良好后方可使用,電動機通電前應檢查電壓是否相符,接線時先接電機后接電源,拆線時相反。
h在一切金屬外殼上都必須有牢固的接地保護,檢修或安裝的線路要整齊、安全、可靠。
i遇有安裝工程時,必須按該工種安全操作規(guī)定執(zhí)行。
j作業(yè)時,一般應在斷電的情況下進行,如必須帶電作業(yè)時,應經領導批準,采取有效措施,并有人監(jiān)護,方可進行。
第2篇 金融城物業(yè)工程維修工作規(guī)程
金融中心工程維修工作規(guī)程
l、目的
使工程維修工作能有序、高效地開展,確保公用機電設施、設備正常安全運行,并得到及時的維護和保養(yǎng)。
2、范圍
管理處的日常維修管理工作,以及設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)。
3、運作程序
3.l運行班組運作程序
3.1.1運行班組人員負責機電設施、設備的24小時操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄,并處理一般性維修保養(yǎng)工作。
3.1.2值班人員必須嚴格安排班時間表上下班,不得擅離職守,并嚴格按交接班制度進行交接。
3.1.3運行班組每天向工程管理人員匯報前一天值班情況,如實反映設備運行狀態(tài)。
3.1.4值班期間發(fā)生緊急情況,應采取臨時應急措施,并及時向工程管理人員匯報。
3.1.5vrv空調運行人員在空調停用期間轉為維修班組成員,負責對空調系統(tǒng)進行維修和保養(yǎng)。
3.1.6運行人員負責配合并協(xié)助維修人員進行設施、設備的維修和保養(yǎng)工作,如單獨操作時,應填寫《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2維修班組運作程序
3.2.1對于運行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經工程管理人員統(tǒng)籌安排后,由維修組負責實施,運行組配合,共同完成。
3.2.2維修班組負責按編制的維修保養(yǎng)計劃對設施、設備進行維修保養(yǎng),并負責填寫《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2.3維修人員按規(guī)定定期對各設備進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,處理不掉的應立即向工程管理人員匯報。
3.2.4維修人員負責承擔日常報修(含急修)處理和業(yè)主特約維修工作.在發(fā)生突發(fā)性設備故障后,應迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進行搶修。
3.2.5維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式,以便緊急情況下能及時調度。
3.3工程值班運作程序
3.3.1工程值班室平時設在班組辦公室,夜間設在變配電房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理處直接管理,工程管理人員兼職,保證二十四小時有人值守。
3.3.3負責接聽并記錄設備設施報修電話、設備運行狀況報告和業(yè)主意見,及時通知相關人員處理并向管理處領導報告。
3.3.4負責收集維修結果的反饋信息,向管理處領導匯報。
3.3.5負責記錄各運行班組上一天值班情況,并向管理處領導轉報。
3.3.6在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據(jù)管理處領導的指示下達通知,調動人員、物資,保證事件能得到及時處理。
3.4管理處主任運作程序
3.4.1根據(jù)設施設備運行狀況、維修保養(yǎng)計劃和相應材料需求,以及工器具計劃,組織設備運行和維修保養(yǎng)計劃的實施,并進行監(jiān)督檢查.超出權限范圍的報公司批準。
3.4.2根據(jù)值班室的報告,合理調配維修力量,進行設施設備的維修。
3.4.3發(fā)生重大、緊急情況時,及時向上級匯報并根據(jù)的指示,迅速組織人員、物資進行搶修、搶救工作。
3.4.4負責維修保養(yǎng)工作的質量檢查和員工的培訓考核工作,每月組織工程管理人員和各班組長對機電設施、設備進行一次全面檢查。
3.4.5負責工程對外協(xié)調聯(lián)系工作。
相關質量記錄:
1.《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》 zc-05/b03
第3篇 物業(yè)電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程制度
物業(yè)電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程
1.0目的
確保物業(yè)公司所管理范圍內的電梯處于良限運行狀態(tài)。
2.0適用范圍
物業(yè)公司所屬各管理處。
3.0管理內容
3.1機房設備的維修保養(yǎng),一般必須切斷本機電源開關方可進行,特殊情況下不能切斷電源時,電源開關處應留有電工值守,并做好通話聯(lián)絡工作。
3.2電梯因檢修或保養(yǎng)而停機時,必須確認轎廂內無乘客后,方可停機,停機后應在電梯首層設置告示牌。
3.3在電梯維修,保養(yǎng)施工作業(yè)中,必須注意工作的協(xié)調和配合,運行、停機前都必須有呼應,作到對方應答后方可操作。
3.4在機頂作檢修,保養(yǎng)工作時,除了判別故障和調試需要外,禁止開快車。
3.5下井底作業(yè)時,禁止關閉廳門,在廳門口必須擺設告示牌,以防無關人員靠近。
3.6井底作業(yè)時,首先開亮井底燈,按下井底安全開關,有立體交叉作業(yè)時必須戴安全帽。
3.7進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時,只許用工具墊門腳,嚴禁掛門纜,防止門纜恢復不正造成事故。
3.8維修,保養(yǎng)工作開始前應先清點工具,工作完成后還應清點工具,必須認真清理現(xiàn)場,清點工具和物品,防止遺留。
3.9在機房,井道,井坑底因工作需動火時,必須辦理《動火申請》,并采取相應的防范措施,工作完后清理完火種。
3.10電梯日常保養(yǎng)規(guī)定
3.10.1曳引機減速箱采用'蘭煉33#'油進行潤滑,每月應檢查一次,油溫不高于85℃,油溫升不超過60℃,油質變壞應及時更換。正常使用情況下,應每兩年更換一次。
3.10.2曳引機用軸承采用鈣基潤滑脂進行潤滑,每6個月應予清洗更換一次。蝸桿前后端蓋溫升不得高于35℃(鈣基潤滑脂采用gb491-87)。
3.10.3制動器銷軸應經常保持潤滑狀態(tài),每6個月應新加(gb491-84)20#機油一次。
3.10.4制動器磁芯采用工業(yè)凡士林作潤滑劑,每6個月添加一次。
3.10.5電動機滾動軸承采用otis12#潤滑脂作潤滑劑每兩年更換一次。
3.10.6導向輪軸承采用'gb491-87'鈣基潤滑脂潤滑,每6個月添加或更換。
3.10.7繩輪表面應保持清潔及時清潔繩輪繩經污垢;當各繩槽磨損下陷不一致時,相關曳引繩經1/10時應重新車削加工或更換。
3.10.8控制柜內應隨時保持清潔,每15天應用皮老虎吹掃清潔一次。
3.10.9控制柜內各接觸器主觸點經常注意調整,保持其接觸良好。若有燒傷則應用細目銼刀予以修平并用00#砂拋光。
3.10.10每月應對控制柜內所有接觸器、繼電器、電阻、開關等電器元件的接線進行緊固,防止其搖動。
3.10.11更換熔絲時必須保證其新?lián)Q熔絲電流與該回路相匹配,保證其熔絲特性與原熔絲一致。
3.10.12在無抗靜電措施時,不得處理印刷線路板的故障。
3.11以上保養(yǎng)工作應在《電梯保養(yǎng)記錄》上記錄,若由專業(yè)單位實施保養(yǎng),則需保存其實施記錄。
4.0相關記錄
4.1《動火申請》
4.2《電梯保養(yǎng)記錄》
5.0 附錄
5.1 《電梯維保合同》
編寫:zz 審批:zz
第4篇 物業(yè)安全部巡邏車保養(yǎng)維修使用管理標準作業(yè)規(guī)程
物業(yè)安全部巡邏車保養(yǎng)、維修、使用管理標準作業(yè)規(guī)程
1.0目的
為了規(guī)范安全員巡邏車的保養(yǎng)、維修、使用工作,延長車輛的使用壽命,保障行車安全,節(jié)約維修費用,特制定本規(guī)程。
2.0適用范圍
本規(guī)程適用于安全部用作巡邏的各類車輛的保養(yǎng)、維修、使用管理。
3.0職責
3.1安全部主管負責制定巡邏車輛的管理工作:燃油的補給、維修等月計劃,并組織監(jiān)督實施。
3.2安全員使用人員負責對各種車輛的日常檢查保養(yǎng)、安全駕駛工作。
4.0程序要點
4.1檢查保養(yǎng)
4.1.1車輛日常檢查保養(yǎng):
a)擦拭清潔車身、檢查車身是否有碰擦傷痕;
b)檢查車輛是否有故障,及時發(fā)現(xiàn),及時修理;
c)檢查燃油等是否加足。
4.1.2上崗前車輛檢查保養(yǎng):
a)檢查輪胎氣壓是否正常、剎車制動是否正常;
b)查看上兩班行車記錄,是否有未處理完的行車故障,如有未排除的故障應嚴禁出車;
c)檢查有無漏油、漏電、漏氣現(xiàn)象。
4.2巡邏車使用
4.2.1巡邏車輛的使用范圍:巡邏車一般情況下僅限于轄區(qū)內巡邏使用,下列情況經安全部主管批準可使出轄區(qū):
a)需要追捕嫌疑犯時;
b)管轄的工地發(fā)生突發(fā)事件時;
c)搶險救災,有必要時;
d)公司領導特別調動。
4.2.5巡邏車的路線、時間、次數(shù)按《安全員巡邏標準作業(yè)規(guī)程》的要點執(zhí)行。
4.2.6車速載量停放紀律:
a)摩托車正常巡邏的車速不得超過5公里/小時;
b)巡邏車不得亂停亂放、巡邏完畢后停放在規(guī)定位置。
4.3車輛維修
4.3.1駕駛人員在出車前、行駛中、收車時以及檢查保養(yǎng)時發(fā)現(xiàn)車輛有故障應及時報告主管進行維修。
4.3.2安全部主管在接到駕駛人員的報告后應立即對故障機動車進行復查:對有故障的由安全部主管填寫《車輛維修申請表》報項目經理,經公司審批后,安全部主管負責進行維修。
5.0記錄
《巡邏車輛交接記錄表》
《車輛維修申請表》
6.0相關支持文件
《安全員巡邏標準作業(yè)規(guī)程》
第5篇 物業(yè)區(qū)域給排水維修操作規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域給排水維修操作規(guī)程
1目的和范圍
1.1目的
本作業(yè)指導書明確了定期對yy物業(yè)管理公司各管理項目內區(qū)域內,給排水設備及管網的維護保養(yǎng)、維修工作范圍與維護方法,保證管理區(qū)域內給排水設備正常使用與人身安全,使給排水維護、維修工作正?；?、規(guī)范化、科學化。
1.2適用范圍
公司接管的管理區(qū)域內從給水總水表后的給水系統(tǒng)及其供水設備、市政排水總出水口前的排水系統(tǒng)及其設備的維修。
2工作職責
2.1嚴格按照國家有關的給排水安裝工作規(guī)程進行作業(yè)。
2.2在進行維修時維修人員做好相應的安全防護措施。
2.3維修時應按要求做好保證安全的組織和技術措施,維修主管應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。
2.4當需停水時及時通知業(yè)主。
2.5當須開挖地面進行維修時,應盡量減少對用戶、行人的影響,并在施工現(xiàn)場周圍設置'正在施工'的告示牌,如開挖較深時則必須設置安全防護擋板。
第6篇 物業(yè)轄區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程
一、目的: 保證小區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。
二、適用范圍: 本公司管轄區(qū)的防盜監(jiān)控系統(tǒng)
三、職責:維修組人員必須嚴格按以下規(guī)程執(zhí)行。
四、相關文件:
五、操作規(guī)程:
1、維修
1)監(jiān)視圖像不清晰的檢修步驟:
2)調節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕;
3)檢查視頻線有無松動;
4)校正鏡頭焦距;
5)清理鏡頭和防塵罩上的灰塵;
6)檢查攝像頭或鏡頭是否損壞;
7)監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟;
8)檢查攝像頭是否通電;
9)檢查視頻連線有無斷裂;
10)檢查攝像頭是否損壞;
11)控制器不能控制的檢驗步驟;
12)檢查控制器控制電壓有無輸出;
13)檢查控制電壓有無輸入;
14)檢查輸入桿件是否損壞;
15)檢查輸出桿件是否損壞;
2、保養(yǎng)
1)規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。
2)檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗鏡頭,清理降溫風扇,調校鏡頭焦距。
3)檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否完好。
4)檢查監(jiān)視室的通風,照明、檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)線接觸是否完好。
5)對于室外攝像系統(tǒng),檢查其防風、防雨防塵罩的密封,檢查避雷針接地是否良好。
六、相關記錄
1、設備維修記錄
2、防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄
第7篇 物業(yè)小區(qū)供水設備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)供水設備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
對供水系統(tǒng)設備進行有效的運行管理和維修保養(yǎng)工作,減少故障的發(fā)生,確保為顧客提供不受污染符合衛(wèi)生標準的生活和工作用水。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的供水系統(tǒng)設備的運行及維修保養(yǎng)工作。
3.0職責
3.1工程部主管負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導工作。
3.2工程部領班負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的安排和實施工作。
3.3工程部技工負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的實施和記錄工作。
4.0工作程序
4.1水泵運行工作規(guī)程
4.1.1啟動泵前檢查
4.1.1.1手動檢查,用手轉動聯(lián)軸器,感覺是否靈活、是否均勻、有無受阻和異常聲響;
4.1.1.2軸承檢查,檢查軸承中潤滑脂或潤滑是否清潔、適量,油位是否符合標準線;
4.1.1.3閥門檢查,吸水管側閥門及出水管側閥門是否全開;
4.1.1.4儀表檢查,電流表、電壓表是否處在合適位置,壓力表等是否正常;
4.1.1.5外部條件檢查,供配電設備、電動機是否完好,周圍環(huán)境是否正常;
4.1.1.6排除空氣,將排空閥打開,觀察流水中無空氣冒出后,再關閉排空閥。
4.1.1.7閥門操作
a、開關閥門需根據(jù)方向均勻用力,關閉閥門后要回轉半圈以防卡死;
b、用工具開關閥門需使用相應規(guī)格工具,以防過力損壞閥門。
4.2水泵運行檢查規(guī)程
4.2.1察看儀表,水泵、電機,水壓力表、電流表、電壓表直接反映了水泵是否正常工作,對每一個水泵來說,都有自己固定的壓力、電流、電壓的額定值。檢查時如果超過額定值或水表壓力不在標準范圍變化,要仔細檢查異常原因。
4.2.2聲響和振動,水泵電機在正常運行時,機組應該平穩(wěn)、聲音應該正常,連續(xù)而不間斷。如發(fā)生不正常的噪聲或振動,原因很多,要仔細查找聲響與振動的具體部位及產生的原因,需及時排除。
4.2.3注意溫升,泵與電動機軸承溫升一般不得超過周圍溫度35℃;最高不超過75℃,如感到燙手,就要停車檢查。
4.2.4觀察滴水,填料函處一般以每分鐘10滴左右速度滴水,如果填料處發(fā)熱不滴水,說明填料壓得太緊,應將壓蓋放松;如果填料處漏水太多或進氣,說明太松,則可將填料再旋緊些。
4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球閥正常工作,運行中應該注意變頻控制的供水系統(tǒng)中,水泵能否正常切換運行。
4.3水池、水箱清洗規(guī)程
4.3.1通知,
4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒計劃實施前兩天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在計劃實施前24小時出停水告示,通知顧客。
4.3.2放水,為確保用戶的正常供水,水池放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進行(具體時間可視水池大小確定),并記錄開始放水時間和結束放水時間。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具的準備:掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明燈具、潛水泵等。
4.3.3.2安全須知
a、電源:水池內作業(yè)光源要用36v以下安全電壓工作照明,最好用手電、應急燈,三相水泵要裝有漏電開關。
b、缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風機吹風,約3小時通風時間。
c、注意事項:在清洗水池的過程中,消毒人員須帶防護眼鏡和口罩,如在水池內感到身體不適,產生頭暈、眼睛酸通、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用
4.4水池、水箱維護規(guī)程
4.4.1每半年清洗水池一次;每半年檢查或更換水池管道過濾網。
4.4.2每周清掃水池頂面,水箱及連接設備上的塵土。
4.4.3每年更換水池進水閥門密封填料(盤根)。
4.4.4每年對水池防蟲網,水池蓋及消防水箱蓋刷漆一次。
4.4.5認真做好維修保養(yǎng)記錄。
4.5取水樣送檢程序
4.5.1水樣抽取及送檢工作由機電工程師完成。
4.5.2水樣抽取地點應從底層水池和頂水龍頭各抽樣一支。
4.5.3盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。
4.5.4在取水樣的當天應交客戶中心人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負責取回《衛(wèi)生檢測結果報告單》交物服中心文件管理員存檔。
4.5.5如《衛(wèi)生檢測結果報告單》結果為不合格時,應由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。
4.5.6認真做好維修保養(yǎng)記錄。
第8篇 物業(yè)管理公司維修人員工作規(guī)程7
物業(yè)管理公司維修人員工作規(guī)程(七)
一、目的: 保證維修人員維修操作規(guī)匯范、準確。
二、適用范圍:公司全體工程維修人員。
三、內容
1、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
2、公共區(qū)域的維修程序
1)首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
2)做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
3)維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
4)維修結束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
4、室內有償維修程序
1)記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關節(jié)輕聲扣門。
2)用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內容。
3)進入室內前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4)如維修中會產生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5)如維修中會產生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6)維修時應盡量保持戶內環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7)維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
8)用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內簽名確認。
9)用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關閉房間。
10)修結束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關記錄:《維修單》
第9篇 物業(yè)維修中心零部件管理規(guī)程制度
物業(yè)維修中心零部件管理規(guī)程
1引用文件
《設施設備綜合控制程序》
2適用范圍
適用于維修中心維修零部件的管理。
3操作流程
3.1編制備件采購計劃
3.1.1每月30日前,各維修組根據(jù)實際情況估算出下月各類備件的月消耗量,并上報到維修中心。
3.1.2維修中心根據(jù)各維修組的'月度零備件采購計劃表'以及以往備件的使用情況以及各種零備件的現(xiàn)存量,確定需用備件的品種和數(shù)量,編制'月度備件采購計劃表',交公司常務副總經理審批。
3.2備件的采購
3.3.1維修中心于每月末編制下個月份備件采購計劃表。
3.3.2列入固定資產的備件,公司相關財務制度進行處理。
3.3.3其它備件在公司常務副總經理批準后由維修中心采購。
3.3.4所購備件到貨后,由維修中心倉庫進行驗收后將其記入'備件匯總表'。
3.3備件的管理
3.3.1維修中心負責保存?zhèn)浼乃匈Y料,如備件的各種圖表、說明書等。
3.3.3維修中心倉庫對各種備件的消耗情況,應做好統(tǒng)計并每月匯總上報維修中心經理。
3.4備件的貯存保管
3.4.1維修中心倉庫應將備件入賬,并每月進行盤點核對。
3.4.3維修中心倉庫應將備件擺放整齊,并做好清潔保管工作,防腐防潮。
3.4.3維修中心倉庫應根據(jù)先進后出原則,減少備件在庫時間。
3.5備件的領取
3.5.1維修工領用零備件的,應說明該零備件之用途,并填寫'領用單'。維修中心倉管員根據(jù)'維修單'在庫存臺帳上對該零備件進行核銷。
3.5.3維修中心倉管員應認真做好領用臺帳,并按月匯總上報維修中心經理。
4記錄
月度備件采購計劃表
領用臺帳
領料單
備件匯總表
第10篇 物業(yè)公用設施維修規(guī)程制度
1.0目的
1.1本指導書規(guī)定了室外公用設施的維修方法,使室外公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),為業(yè)主(住戶)提供一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于小區(qū)室外公用設施的維修。
3.0職責
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責室外公用設施的巡查。
3.2工程組負責對室外公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。
3.3工程組組長負責對維修工作的檢查和監(jiān)督。
3.4服務中心負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會的協(xié)調。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)服務的原則。
4.2各項維修項目的標準
4.2.1小區(qū)道路(人行道和車道)。
4.2.1.1修補損壞的砼路面。
如果損壞面積大,可以用107膠拌水泥,按附帶的說明書進行修補;對于大面積的損壞修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。
a)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達到新面及結實面為準;
b)用鑿子將坑底鑿毛(注意戴上護目眼鏡),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內,并將其搗實,如修補面積較大,應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內,以便搗實下沉。
c)用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜,并澆水一保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。
4.2.1.2修補塊料地面(如:地磚、石塊材料預制砼塊等)。
a)鑿出損壞的塊材面層,鑿掉結合層,清掃干凈,噴灑水使表面充分濕潤;
b)待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無須此道工序);
c)將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿座砌,并用木錘或膠錘錘平;
d)必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面;
e)修補完畢后,把塊材表面清掃干凈;
f)對于有防水要求的塊材地面,預做水泥砂漿防水層(可摻3%防水劑),然后座砌塊材。
4.2.2路燈
4.2.2.1燈不亮:參照《室內維修規(guī)程》中4.2.18“燈不亮”的維修規(guī)定。
4.2.2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。
4.2.3雨水管道
4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不暢,應先查找堵塞原因,如因雜物堵塞引起,應清除雜物,使之暢通;如因管道不夠標準或倒坡,應開挖重新鋪設管道,注意管道要做襯底(基礎),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯位,應開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道平穩(wěn)。
4.2.3.2如管道破損,無法修復,應用同型號同規(guī)格的管道替換,接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。
4.2.3.3最后修復地坪。
4.2.4化糞池
4.2.4.1如池水外溢或排水不暢,請環(huán)衛(wèi)部門掏清池內沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。
4.2.4.2如井蓋缺損,應及時更換同型號及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
4.2.4.3如池壁缺損,應先通知業(yè)主(住戶)停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復,注意池壁要作好防滲處理。
4.2.5電纜溝
4.2.5.1如是溝蓋損壞,應按原來設計規(guī)格制作(放足鋼筋),并按設計要求把損壞的蓋板換掉。
4.2.5.2如溝內積水過多,影響電的供應,應先關掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般的電纜溝內積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準和倒坡,遇此種情況應通知開發(fā)單位或供電部門及時解決;二為溝內掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。
4.2.5.3如是電纜線路出現(xiàn)故障,應先通知業(yè)主(住戶),然后請供電部門及時修復。
4.2.6排水渠
4.2.6.1如是蓋板損壞,應按原來設計要求,使用同一規(guī)格和同一材料,把損壞的蓋板換掉。
4.2.6.2如是渠壁損壞,應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復;如是砼或鋼筋砼壁還需在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。
4.2.6.3如是雜物堵塞,使排水不暢,應及時清除雜物。
4.2.6.4池(井)壁損壞。通知業(yè)主(住戶)停用或采取其他措施,不影響業(yè)主(住戶)的日常生活,然后抽干池里的的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面,清理飾面殘余的水泥漿等。
4.2.7圍墻、圍欄
4.2.7.1砌體圍墻
維修方法參照《房屋本體公用設施維修規(guī)程》中4.2.3條執(zhí)行。
4.2.7.2鐵制圍墻
4.2.7.2.1銹蝕:
a)用砂紙除銹;
b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;
c)如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。
4.2.7.2.2連接部位斷開:
a)除銹清潔后,焊接牢固;
b)刷兩道防銹漆。
4.2.8綠化用水管網
4.2.8.1漏水
a)如是水管接頭處漏水,應先將水管總開關關掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲處繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總開關閉水檢查,至不漏水為止;
b)如是噴頭或水龍頭漏水,應先關總開關,然后拆下噴頭或水龍頭檢查是否因內芯或止水膠片破損漏水,更換相應配件,裝回水龍頭,開總開關,檢查至不漏為止,如無法修復,應更換新噴頭或水龍頭。
4.2.8.2水管銹蝕
a)如銹蝕程度不大,可將相關部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應定期檢查;
c)如銹蝕程度較大,應更換水管(注意用熱鍍鋅管更換)。
4.3報修程序:
保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現(xiàn)室外公共設施損壞,及時通知服務中心,由服務中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》上,管理處組織有關人員驗收,合格后在《公共設施(設備)維修記錄表》上簽名。《公共設施(設備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。
4.4每年初,工程部應將室外公用設施(設備)的大、中修及更新改造計劃呈總經理助理審核、總經理審批,報開發(fā)商(或業(yè)主委員會)審批后,再組織進行維修。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《室內維修規(guī)程》
5.2 《房屋本體公用設施維修規(guī)程》
第11篇 物業(yè)上門維修服務規(guī)程制度-4
物業(yè)上門維修服務規(guī)程4
1目的
為體現(xiàn)'業(yè)主至上、服務第一'的宗旨,保證維修服務質量,規(guī)范維修服務行為,特制定此規(guī)程。
2適用范圍
適用于本公司接管的各類物業(yè)中,業(yè)主/使用人要求的上門維修服務。
3職責
3.1上門維修的維修人員負責按本規(guī)范為業(yè)主/使用人提供上門維修服務。
3.2維修中心負責人負責檢查上門維修服務規(guī)范落實情況。
4上門維修要求
4.1接受報修
4.1.1接/應報修電話
接/應報修電話過程:
a)拿起聽筒先講:'您好,我是維修中心/管理處,先生/小姐有什么事情
請講!';
b)記錄業(yè)主報修內容及房號,并約定上門維修時間;
c)道'再見'后輕輕放下聽筒。
4.1.2如業(yè)主直接上門報修或托人傳遞報修信息,應主動與業(yè)主溝通確定維修內容,約定維修時間。
4.1.3如業(yè)主通過管理處報修,上門維修人員在維修結束后,應及時通報管理處維修服務已經結束。
4.2及時上門服務
從接到報修開始應在15分鐘內或約定時間前到達業(yè)主家。
4.3上門維修準備
所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細檢查箱內工具,并根據(jù)維修項目做好相應調整,做到工具齊備,箱體清潔。
4.4入戶維修
4.4.1按規(guī)定門鈴、叩門
按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、規(guī)范:
a)到達業(yè)主家門口先輕按門鈴,如無反應則在間隔10秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按。
b)如無門鈴則應輕輕地叩門,先叩兩下如無反應間隔10秒鐘以后再叩。
4.4.2在隔門與業(yè)主對話時,必須說明身份和來意;業(yè)主開門后應招呼一聲'您好',取得同意后,穿上專用鞋套,在業(yè)主帶領下進入維修房間,不可隨意走動。
4.4.3在維修開始前,應再次詢問需維修項目,仔細查看維修現(xiàn)場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應主動協(xié)助業(yè)主移開。
4.4.4攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。
4.4.5在維修中應專心致志,保證質量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴禁吃、喝、抽和收取小費。
4.4.6維修完畢后,應對維修結果進行自檢,待業(yè)主驗收認可后,請業(yè)主簽字。
4.4.7按公司收費標準收費,如業(yè)主有異議,應耐心解釋,不可與之爭執(zhí)。同時,維修人員應主動向業(yè)主交代使用中應注意事項。
4.4.8對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業(yè)性太強、配件不齊等),應對業(yè)主說明情況,解釋原因,取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。
4.4.9如因各種原因確實無力完成的,應告知業(yè)主,請其另行解決。
4.5清場
工作完畢后要做好清潔工作,工作前移動的物品要放回原處。
4.6離場
離開業(yè)主家時應說聲'如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系'并向業(yè)主說'再見'。
4.7維修材料注意事項
原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買,業(yè)主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應要求供方出示質?？?并開具發(fā)票。
4.8與管理處的通報
如該次維修服務為業(yè)主通過管理處報修,當維修結束或與業(yè)主溝通后,及時將情況向管理處通報,便于及時閉環(huán)。
5記錄
維修單
接聽報修電話記錄
有償/委托服務聯(lián)系單
第12篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程制度2
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程(2)
二、修理門窗
1、檢查門窗的附件是否齊全。
2、檢查有無配件損壞。
3、更換配件。
4、將門窗反復開啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達到開關自如的目的。
5、提請用戶注意:
a.需定期往轉動部分加油。
b.如門窗有損壞,不要輕易動,以免發(fā)生不必要的意外。
三、換鎖(木門、鐵門)
1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時修理,如鎖不能使用即更換新鎖。
2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復開關,查看是否靈活。
3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內部件損壞,造成無法使用。
四、電的維修
(維修人員排除故障在確認線路完好后,方可恢復送電。)
(一)、配電室開關故障
(此項維修適用于抽屜式低壓開關故障的維修)
1、分析原因:低壓開關跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:
①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時,空氣開關燒壞。
②因控制線路過載,開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發(fā)熱燒蝕損壞。
2、維修程序:
a.針對①的情況,先將抽屜上的空氣開關置于'off'位置,再將電源兩側的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關抽屜內的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設計要求,最后更換同一技術規(guī)格的空氣開關或熔斷器,恢復正常送電。
b.針對②中的情況,如果是開關跳閘,先將電源側的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確線路無故障后,將開關抽屜復位,恢復正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設計要求;如確認為是由于線路過載造成開關跳閘,需將此線路負荷減少;如空氣開則關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術規(guī)格的元件后,方可恢復正常送電。
3、驗電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。
(二)、住戶家中無電
1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:
①線路停電檢修。
②用戶總開關燒壞。
③因住戶使用的電器設備內部故障,或線路短路致使保護控制開關跳閘。
④進戶線與接線端子接觸不牢。
⑤電度表燒壞。
2、維修程序:
a.若屬①中的情況,應向住戶說明停電的原因。
b.針對②中的情況,首先斷開電源開關,檢查住戶用電設備及使用現(xiàn)場,看線路是否出現(xiàn)短路、負荷太大超過電源保護開關容量、接線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內用電設備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關都斷開,用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關,將負荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復正常供電。
c.針對③中的情況,首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下(或將照明開關斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關,逐一將電氣設備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。
d.針對④中的情況,斷開電源開關,將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。
e.針對⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次
檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。
3、驗電
當故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。
(三)、插頭無電
1、分析原因:插座無電可能由以下原因造成:
①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。
②由于用電設備內部故障原因,當把用電設備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。
③因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。
④線路出現(xiàn)斷線。
2、維修程序:
a.針對①中的原因,可告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。
b.針對②中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或將自動開關合上,恢復送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。
c.針對③中的情況,先斷開此回路電源開關,將插座重新接線,確認接線
線牢固可靠后,方可送電。
d.針對④中的情況,先斷開此回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。
3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。
(四)、住房門鈴不響
1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。
①電池使用時間過長,電力不足。
②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。
③線路問題造成鈴不響。
④門鈴開關接觸不良。
2、維修程序:
a.針對①中的情況,則需換上新電池。
b.針對②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側的腐蝕物去掉,調整電源極板,使其與電池接觸良好。
c.針對③中的情況,則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復門鈴的正常使用。
d.針對④中的情況,修理或更換門鈴開關。
3、檢驗:維修完畢后,反復試用幾次,直至達到預期效果。
(五)、燈不亮
1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。
①燈內燈絲燒斷。
> ②燈泡與燈頭接觸不良。
③電源保險絲熔斷。
④電源開關接觸不良。
2、維修程序:
a.針對①中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。
b.針對②中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查確認燈泡是好的,電源開關斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。
c.針對③中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險絲,方可送電。
d.針對④中的情況,檢查電源開關接線端子接線是否牢固,用電筆觀測開關輸出端,在開關斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關本身故障造成,應及時更換開關。
3、檢驗:故障排除后,合上開關3次,看燈泡發(fā)光是否正常。
