第1篇 x項目管理處土建維修工操作程序

1.每天上下午兩次到管理處前臺領(lǐng)取當(dāng)日派單(急單由前臺派員送至);

2.接到工程單后要認(rèn)真細(xì)致審核,對錯誤或項目不詳?shù)墓こ虇渭皶r進(jìn)行修改、退單處理,如有疑問向上級反映;據(jù)問題類型派工程單給相關(guān)的公司(部門)。要求準(zhǔn)確分類,以便能直接到達(dá)有關(guān)部門,具體分工如下:

①裝修公司:木地板、木門、墻身的ici、廚柜、門窗等。

②建筑公司或土建維修:地面、內(nèi)外墻瓷片、排污管、衛(wèi)生間沉箱等。

③機(jī)電公司:水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。

④綠化部:花園綠化、魚池、苑區(qū)內(nèi)外的綠化。

3.根據(jù)派單內(nèi)容分類(機(jī)電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等)。要注意出單日期及要求完成日期,對工程問題較為嚴(yán)重的及時向上級匯報,并對約時工程單作好記錄。

4.接派單時做好簽收記錄,以保證責(zé)任落實。

5.約時工程單要催促跟辦部門按時到場,以免失信于業(yè)主從而造成投訴;

6.對有關(guān)部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔,必要時致電業(yè)主了解有關(guān)工程的質(zhì)量與進(jìn)度。

7.s修。

1、跟單程序:

(1)在工程跟進(jìn)期間,按工程單所注的客戶要求進(jìn)行現(xiàn)場工程監(jiān)督,并協(xié)調(diào)好各公司(部門)的關(guān)系。

(2)對于已入住單位的工程檢修,必須注意愛護(hù)室內(nèi)家私用品,需搬動或拆裝時必須小心。

(3)每天工程完成后,必須通知家政部清理干凈現(xiàn)場,尤其業(yè)主已正常入住的單位。

(4)高度重視約時工程,在征求施工員意見后合理安排工作時間,保證施工順利進(jìn)行。如維修人員不能準(zhǔn)時到達(dá)的,要和業(yè)主解釋情況,并跟催施工員。如跟進(jìn)工程時,業(yè)主不能在指定時間內(nèi)到達(dá),需再約時間,則同業(yè)主協(xié)商約好時間,并跟催施工員。

2、日常程序

(1)每周檢查未售出單位各項目:包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發(fā)霉現(xiàn)象,墻身、瓷片等是否開裂、破損,水龍頭、花灑、座廁等是否漏水,地漏、洗手(菜)盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。

(2)雨汛期,檢查苑區(qū)內(nèi)道路、花園、各單位的排水是否暢通、樓宇窗臺、天花、墻身是否有滲漏。

3、工程項目檢修程序

(1)墻身開裂,裂縫附近如有空殼、松動,要鑿開墻身批蕩,重新補(bǔ)批蕩,并扇灰。裂縫無空殼、松動,基本屬收縮開裂,貼網(wǎng)重新扇灰、掃ici即可。如磚墻變形,基礎(chǔ)下沉等引起裂縫,屢經(jīng)處理無效后及時上報處理。

(2)機(jī)電方面的有墻內(nèi)水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當(dāng)、構(gòu)件受損、未擰緊等使給水系統(tǒng)漏水,嚴(yán)重的需更換地板、重做墻身,發(fā)現(xiàn)漏水問題及時處理,處理一定要把有可能漏水的認(rèn)真檢查,排除隱患,施工影響其他單位的要提前通知業(yè)主。

(3)天臺、陽臺等地面水平差、積水,需要開鑿瓷磚重做。

(4)衛(wèi)生間、廚房沉箱內(nèi)排水管漏水,當(dāng)二排和沉箱都有問題時,會造成漏水,嚴(yán)重?fù)p壞墻身、地板,且維修時間長,處理復(fù)雜,更需多戶業(yè)主的配合,處理時一般把沉箱打開,把滲漏的地方重做。

(5)天面滲漏,一般發(fā)生在洋房天面的地板與反墚間,別墅坡屋頂?shù)能褰唤犹幍幕炷敛幻軐?雨天時裂縫就發(fā)生滲漏,處理方法一般鑿開不密實混凝土重做。

(6)有時較復(fù)雜的漏水原因,難于檢查,從一個單位滲到另一個單位,從一個房滲到另一個房,從上一層滲到下一層,而中間不留半點(diǎn)痕跡,這就要求在檢查、維修漏水時做到全面、細(xì)致、認(rèn)真、不能放過任何疑點(diǎn),方可徹底找到漏水原因。

(7)由于漏水造成變形的地板需更換時必須注意,如有家私時更要小心,不能損壞家私,如空氣潮濕,需安排抽濕機(jī)抽濕。

(8)個別洋房衛(wèi)生間熱水器的強(qiáng)排孔位置有的開得不合理,需到現(xiàn)場界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費(fèi)。

(9)在保修范圍內(nèi)更換爛玻璃時,要到現(xiàn)場判斷開裂原因,界定是否收費(fèi)。

(10)當(dāng)業(yè)主申請更換座廁或拆浴缸等衛(wèi)生間設(shè)施時,必須向上級請示后方可定價格。

(11)當(dāng)外墻水管有滲漏,飄窗窗臺有滲漏,窗玻璃開裂,別墅外墻修補(bǔ),掃油,排污管堵塞,破損時,要通知受影響的業(yè)主,取得諒解,并按需要架排柵,安排施工。完工后,花園有損壞的,需安排補(bǔ)種及清理。

(12)工作完成后要清理好現(xiàn)場,將廢、舊料帶走,并協(xié)助業(yè)主將物品移回原位。出門時不論工作完成與否,均應(yīng)向業(yè)主交待清楚,未完成的應(yīng)說明原因。

第2篇 智能化系統(tǒng)工程項目管理責(zé)任

小區(qū)智能化系統(tǒng)工程項目管理和責(zé)任

1工程管理及責(zé)任

1.1供貨商(a公司)責(zé)任范圍

a公司將根據(jù)a小區(qū)提供各系統(tǒng)包括備品備件和測試設(shè)備等的硬件設(shè)備、軟件設(shè)計、制造、檢驗、運(yùn)輸、倉儲、施工、安裝、單體調(diào)試、聯(lián)合調(diào)試、系統(tǒng)投運(yùn)、人員培訓(xùn),提交相關(guān)文件資料和圖紙以及質(zhì)保期服務(wù)等一系列服務(wù)。同時與第三方供應(yīng)商磋商合作,完成與其它系統(tǒng)的軟硬件接口設(shè)計、制造及安裝調(diào)試,保證系統(tǒng)能滿足用戶的要求,安全可靠運(yùn)行。

甲方(a物業(yè)管理中心,以下簡稱'物業(yè)管理中心')雖然在此過程中將對a的工作,包括提交的設(shè)計文件進(jìn)行審查及確認(rèn),但并不解除供貨商對整個系統(tǒng)正確設(shè)計、制造及安裝調(diào)等的責(zé)任。

a公司提供項目管理、質(zhì)量管理的具體內(nèi)容及措施。

a.設(shè)計和設(shè)計聯(lián)絡(luò)

根據(jù)a住宅小區(qū)招標(biāo)書及其規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),完成功能規(guī)格書編制,包括接口設(shè)計。組織和召開聯(lián)絡(luò)會,解決設(shè)計問題。

根據(jù)物業(yè)管理中心審查的功能規(guī)格書完成系統(tǒng)的詳細(xì)設(shè)計(包括硬件設(shè)計和軟件設(shè)計)并與相關(guān)專業(yè)供應(yīng)商協(xié)調(diào)完成有關(guān)接口設(shè)計,并提交相關(guān)的設(shè)計文件。

系統(tǒng)設(shè)計計劃、程序、方法和采用的標(biāo)準(zhǔn)等的建議見技術(shù)方案書,同時相關(guān)內(nèi)容在《施工組織計劃書》中也有體現(xiàn),供物業(yè)管理中心審查。

a公司將向物業(yè)管理中心(承建商)提交系統(tǒng)制造、出廠檢驗驗收、設(shè)備現(xiàn)場安裝驗收、設(shè)備安裝督導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)備單體調(diào)試、系統(tǒng)聯(lián)調(diào)等計劃、程序、方法及采用的標(biāo)準(zhǔn)等的建議,并交物業(yè)管理中心審查。

b.制造及出廠驗收

a公司將根據(jù)主管部門審查的詳細(xì)設(shè)計和功能規(guī)格書中的標(biāo)準(zhǔn),制造或進(jìn)入供貨范圍內(nèi)所列的系統(tǒng)設(shè)備。

執(zhí)行生產(chǎn)驗收(pat),保證所有系統(tǒng)設(shè)備都是嶄新的和質(zhì)量優(yōu)良的并有合格證。

c.包裝、發(fā)運(yùn)

根據(jù)主管部門的要求對設(shè)備進(jìn)行包裝并按計劃準(zhǔn)時發(fā)運(yùn)每批貨物到至貴公司指定地點(diǎn)。

d.安裝及調(diào)試

a公司有責(zé)任參加設(shè)備現(xiàn)場開箱檢驗。有責(zé)任制定詳細(xì)的安裝計劃,在安裝期間每月向業(yè)主遞交報告,包括工程進(jìn)度、發(fā)生的故障、存在不利的因素、潛在延誤及補(bǔ)救方法的建議等內(nèi)容。對緊急情況隨時向監(jiān)理和物業(yè)管理中心報告。

有責(zé)任嚴(yán)格按設(shè)計施工圖、設(shè)備技術(shù)文憑、設(shè)備使用安裝說明書、裝配圖以及國內(nèi)外有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行安裝施工。

有責(zé)任提交各安裝階段的工程實施方案。

有責(zé)任進(jìn)行自檢的、填寫設(shè)備安裝質(zhì)量表。對能通電檢查的產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)先通電檢查、質(zhì)量不合格的產(chǎn)品不得安裝。

有責(zé)任協(xié)作業(yè)主搞好'創(chuàng)優(yōu)規(guī)則'。

有責(zé)任提交施工組織安排及方法和程序說明材料、設(shè)備供應(yīng)和管理施工組織技術(shù)管理措施、文明施工主要措施,保證安全的主要技術(shù)措施、保證工程質(zhì)量的主要技術(shù)措施、保證工程工期的主要技術(shù)措施等。

有責(zé)任提交各安裝階段的工程安裝自檢結(jié)果。

有責(zé)任協(xié)作業(yè)主和監(jiān)理對各安裝階段進(jìn)行驗收。

根據(jù)業(yè)主提出的總體工程策劃,提出系統(tǒng)各調(diào)試開通計劃供業(yè)主審查。

按已審查計劃,負(fù)責(zé)系統(tǒng)設(shè)備的單體調(diào)試、系統(tǒng)聯(lián)調(diào),包括聯(lián)動現(xiàn)場設(shè)備以及與相關(guān)系統(tǒng)接口調(diào)試,并應(yīng)分別通過系統(tǒng)設(shè)備單體驗收,使系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行144小時,達(dá)到用戶需求,通過系統(tǒng)最終驗收(fac)。

在質(zhì)保期以前包括質(zhì)保期,若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有質(zhì)量問題或存在潛在質(zhì)量問題,a公司免費(fèi)給予更換,并不因此而影響工程進(jìn)度;若發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)存在功能缺陷,如系統(tǒng)的節(jié)能控制等,a公司負(fù)責(zé)給予解決。

e.文件提交

a公司根據(jù)標(biāo)書要求提交相應(yīng)的文件。

f.培訓(xùn)

a公司根據(jù)標(biāo)書的培訓(xùn)要求完成對a相關(guān)人員的培訓(xùn)任務(wù)。

g..其它

與物業(yè)管理中心共同簽發(fā)各階段的測試報告及合格證書。

隨時接受物業(yè)管理中心對a公司質(zhì)保體系落實情況的檢查。

a公司允許物業(yè)管理中心派員參加供貨商在系統(tǒng)集成過程中的工作,并提供工作和生活的方便。

1.2物業(yè)管理中心責(zé)任范圍

1.有權(quán)對a公司提供的系統(tǒng)軟硬件設(shè)備、備品備件、測試儀器和專用工具的設(shè)計、原材料采購、設(shè)備供貨、出廠價測試、包裝、運(yùn)輸、保險等階段進(jìn)行審核、檢查、審查。

2.參加設(shè)計聯(lián)絡(luò)會議,審查確認(rèn)供貨商的軟件、硬件設(shè)計及其它需提交的文件。

3.提供相關(guān)設(shè)計圖紙。

4.協(xié)助a公司完成與其它系統(tǒng)的接口設(shè)計、調(diào)試。

5.協(xié)助設(shè)備的安裝圖設(shè)計。

6.協(xié)助a公司完成系統(tǒng)的各項調(diào)試工作。

7.參加a公司對物業(yè)管理中心的培訓(xùn)。

8.與a公司共同簽發(fā)各階段的測試報告及合格證書。

9.有責(zé)任隨時了解供貨商質(zhì)保體系的落實情況。

有權(quán)利參加a公司在系統(tǒng)集成過程中的工作。

11.有權(quán)對a公司不稱職人員提出撤換。

1.3監(jiān)理責(zé)任范圍

為確保本工程得以實現(xiàn),a公司提供并執(zhí)行相關(guān)規(guī)定之有關(guān)設(shè)備制造的質(zhì)量控制程序。整個合同期間,直到工廠發(fā)運(yùn),物業(yè)管理中心將監(jiān)理a公司在工程各階段的方法、過程、進(jìn)程、文體和記錄是否符合質(zhì)量控制計劃。在工程開始前,a公司將以書面形式向物業(yè)管理中心指明一名授權(quán)處理本合同質(zhì)量控制各種問題的雇員或組織中成員。

a公司保證所有的設(shè)備、零部件和系統(tǒng)成品符合公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)及擬定的需要。為此a對系統(tǒng)、設(shè)備及材料的設(shè)計、制作、安裝及調(diào)試建立一套完整的質(zhì)量保證體系,該計劃符合國際認(rèn)可質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2設(shè)計聯(lián)絡(luò)和人員規(guī)定

2.1設(shè)計聯(lián)絡(luò)

為了使合同能順利執(zhí)行,在合同設(shè)備的設(shè)計過程中,根據(jù)設(shè)計進(jìn)程和時間表的要求,a公司和物業(yè)管理中心及設(shè)計院將派相關(guān)人員進(jìn)行設(shè)計聯(lián)絡(luò)工作。物業(yè)管理中心派出人員有權(quán)向a公司提出質(zhì)疑并召開會議講座有關(guān)事項,

a公司將澄清業(yè)主提出的問題。

a公司將指定專門的售貨員接待物業(yè)管理中心和處理有關(guān)工作和生活問題。

a公司保證參加設(shè)計聯(lián)絡(luò)的技術(shù)售貨員是在合同設(shè)備方面具有金牌工作臺經(jīng)驗的工程師,所有參加聯(lián)絡(luò)講議的技術(shù)售貨員精通技術(shù)工作、身體健康。

設(shè)計聯(lián)絡(luò)會議的次數(shù)、會議的目的、內(nèi)容、時間、地點(diǎn)、人數(shù)最終將在合同談判時確定。

a公司將根據(jù)物業(yè)管理中心要求,在投標(biāo)時詳細(xì)提出需要設(shè)計聯(lián)絡(luò)的次數(shù)、時間、地點(diǎn)、工作內(nèi)容及所需費(fèi)用的建議書。

2.2a公司施工人員在工程所在地的規(guī)定

為了

保證工程的順利的進(jìn)行,a公司的工作人員在工程的施工地遵循以下規(guī)定:

1.未經(jīng)業(yè)主允許,售貨員不得進(jìn)入與其施工無關(guān)的地方;

2.施工人員在工程所在地應(yīng)注意安全文明施工。

3.未經(jīng)業(yè)主允許,a相關(guān)人員不得觸及與自己系統(tǒng)不相干的其它系統(tǒng)的設(shè)備。

4.與其它系統(tǒng)有工作界面聯(lián)系時,a公司將會及時聯(lián)系物業(yè)管理公司,按照適當(dāng)?shù)某绦驁?zhí)行。

3包裝要求

貨物的包裝和民運(yùn)符合系統(tǒng)的產(chǎn)品要求。為了保證設(shè)備在長途運(yùn)輸和裝卸過程中的安全,產(chǎn)品包裝符合國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,由于包裝不妥導(dǎo)致設(shè)備銹蝕、掉失或損壞,由a公司承擔(dān)一切責(zé)任。每一包裝箱附有裝箱清單。

4發(fā)運(yùn)要求

1.a公司將在每件包裝上明顯地標(biāo)注下列標(biāo)記:

收貨人; 產(chǎn)品名稱; 合同號; 品種號和箱號; 到貨地點(diǎn);

外形尺寸(長、寬、高),單位以mm計。

2.供貨商就根據(jù)貨物的要求,在包裝箱上標(biāo)明'小心輕放'、'請勿倒置'、'防潮'等字樣和吊裝標(biāo)記。

5運(yùn)輸及現(xiàn)場保管

1.a公司負(fù)責(zé)設(shè)備材料貨到安裝現(xiàn)場過程中的全部運(yùn)輸,包括運(yùn)輸過程中的中轉(zhuǎn)和貨到現(xiàn)場前的庫存;

2.a公司負(fù)責(zé)運(yùn)輸過程中的裝卸與貨物在現(xiàn)場存放點(diǎn)的就位。

3.貨物在現(xiàn)場的保管由a公司負(fù)責(zé),直至系統(tǒng)安裝、驗交完畢。

4.安裝設(shè)備的運(yùn)輸、裝卸、現(xiàn)場保管的費(fèi)用全部由a公司負(fù)責(zé)。

6安裝及調(diào)試

1.本要求是a公司在中標(biāo)后執(zhí)行設(shè)備安裝調(diào)試保養(yǎng)服務(wù)過程條款中的一部分,供貨合同包含系統(tǒng)的安裝調(diào)試、保養(yǎng)服務(wù)條款。

2.中標(biāo)后,a公司將提交詳細(xì)的安裝進(jìn)度計劃,并闡述安裝中的難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)及其解決方法和對策等。

3.a公司提供設(shè)備安裝調(diào)試及保養(yǎng)維修服務(wù)的施工服務(wù)隊伍要有中標(biāo)設(shè)備制造商確認(rèn)的資格,確認(rèn)隊伍具備專業(yè)知識及技術(shù)水平,熟悉所提供系統(tǒng)的技術(shù)性能、指標(biāo)、安裝工藝、維修保養(yǎng)知識,在足夠能力承擔(dān)安裝工程并保證安裝工藝達(dá)到系統(tǒng)運(yùn)行合格的要求。安裝工作必須由供貨商提供的施工服務(wù)隊伍執(zhí)行。

4.a公司針對本工程設(shè)有安裝負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)安裝工程的計劃、協(xié)調(diào)、人力調(diào)配及工程質(zhì)量管理等工作,還設(shè)有安裝現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo),質(zhì)量監(jiān)督,安裝現(xiàn)場測量,安裝質(zhì)量檢查認(rèn)可等。

5.a公司進(jìn)入工作現(xiàn)場的遵守現(xiàn)場的規(guī)章制度。施工建立安全責(zé)任制,確保施工過程不出現(xiàn)人身安全事故、火災(zāi)事故和施工機(jī)械質(zhì)量造成的設(shè)備材料損壞事故。

6.施工隊伍將接受現(xiàn)場管理單位的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。

7.施工隊伍進(jìn)場所要的現(xiàn)場工作條件及施工中要物業(yè)管理中心配合承擔(dān)的項目。

8.安裝開始前,施工隊伍將協(xié)同物業(yè)管理中心共同檢查安裝現(xiàn)場是否已具備進(jìn)場條件,包括臨時用電用水和臨時用房的搭建地點(diǎn)。在確定施工條件已具備后5天內(nèi)施工隊伍與物業(yè)管理中心確定開始施工日期。施工日期定于雙方可進(jìn)場施工條件10天之內(nèi)。

9.施工所用的機(jī)械工具、設(shè)備材料由施工隊伍自備及自費(fèi)運(yùn)到施工工地,進(jìn)場后進(jìn)行必要的性能安全檢查,完工后從工地自費(fèi)搬出運(yùn)走,施工所用的材料及機(jī)械工具由物業(yè)管理中心提供恰當(dāng)?shù)膱鏊娣挪⒂墒┕り犖樽孕斜９?不得隨便存放,以免造成不必要的丟失、損壞。

在安裝過程若發(fā)現(xiàn)的供貨及其質(zhì)量問題,a公司亦要負(fù)責(zé)補(bǔ)救處理。

11.在整個施工過程中,系統(tǒng)設(shè)備材料的保管由施工隊伍負(fù)責(zé),直至安裝調(diào)試完畢,并在雙方簽署的驗收合格證明書后才移交給物業(yè)管理中心。

12.試運(yùn)行由a公司專職工程師主持完成,調(diào)試應(yīng)通知業(yè)主人員參加,應(yīng)準(zhǔn)備試運(yùn)行記錄卡,并于事前10天交一份給業(yè)主。

第3篇 地產(chǎn)項目經(jīng)理銷售管理流程--項目前準(zhǔn)備

項目小組的建立

1、項目小組架構(gòu):在項目簽定銷售代理協(xié)議后,成立項目小組。

包括公司高層銷售管理人員、項目經(jīng)理或項目負(fù)責(zé)人一名,銷售人員若干,負(fù)責(zé)該項目的策劃人員、行政、財務(wù)人員和主要外協(xié)單位如廣告公司等。

2、項目小組工作內(nèi)容:建立項目檔案;

制定銷售策劃方案;

銷售策劃方案的具體實施與監(jiān)控;

銷售工作的組織和安排;

對銷售效果進(jìn)行分析,調(diào)整相應(yīng)的銷售策略;

對所調(diào)整的策略進(jìn)行重新講解和培訓(xùn);

與發(fā)展商的接洽;

與外協(xié)公司的接洽;

在今后項目操作中,公司擬考慮采用項目競爭上崗機(jī)制和尋盤優(yōu)先操作原則;

銷售人員所需銷售工具準(zhǔn)備

1、答客問

2、尊客咨詢

3、表格:每日上門客戶登記表

房款計算表

廣告日效果(回饋)統(tǒng)計表

每日上門客戶統(tǒng)計表

每周成交統(tǒng)計報表

4、銷售夾(內(nèi)含銷售資料,如:樓書、價格表、利率水準(zhǔn)、購房相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦理手續(xù)流程及時間等)

5、文具:計算器、紙、筆、登記冊、膠水、釘書器、直尺和距離測定儀、點(diǎn)鈔驗鈔機(jī),現(xiàn)場名片、工卡等的制作和領(lǐng)取。

6、銷售人員簡歷(包括公司高層銷售管理人員、公司2~3名策劃人員和參與銷售的項目銷售人員)及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系電話,一分存檔,一分提供給發(fā)展商。

7、物業(yè)管理相關(guān)資料:公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項等。

銷售流程和銷售業(yè)務(wù)人員收入

1、由項目經(jīng)理、項目策劃人員和公司財務(wù)與發(fā)展商確定后,制定項目操作流程。

2、由公司銷售負(fù)責(zé)人和項目小組負(fù)責(zé)人確定項目銷售人員提成及獎懲制度。

3、銷售流程包括:各個關(guān)系的接洽負(fù)責(zé)人;

簽定內(nèi)部認(rèn)購書和簽定買賣合同;

變更設(shè)計和產(chǎn)權(quán)過戶內(nèi)容;

各個階段收費(fèi)安排和財務(wù)手續(xù);

4、制定詳細(xì)接待程序及時間排班安排。

培訓(xùn)前踩盤(詳見踩盤要領(lǐng))和踩盤總結(jié)。

項目培訓(xùn)及考核籌備

制定詳細(xì)的培訓(xùn)計劃;考核除文字考核外,還要加入情景考核方式。

銷售人員腦力激蕩會

1、銷售流程的推敲

2、現(xiàn)場氣氛如何烘托

3、客戶心理層面的分析和接待用語

4、銷售人員間配合和現(xiàn)場銷控準(zhǔn)備

5、銷售渠道的拓展

6、客戶可能提出的問題

銷售計劃的制定

(1)銷售時間控制與安排

(2)銷售人員分工

(3)具體工作內(nèi)容和具體工作負(fù)責(zé)人

(4)銷售進(jìn)度和銷售目標(biāo)

項目前銷售培訓(xùn)

1、銷售培訓(xùn)參與人員:包括策劃部、代理部負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人和銷售人員

2、培訓(xùn)材料準(zhǔn)備

3、培訓(xùn)內(nèi)容:

(1)環(huán)境分析:包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境(人口數(shù)量、職業(yè)與收入、家庭結(jié)構(gòu)、租金狀況等)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況(各個交通道路現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?、公共設(shè)施配置(學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、采市場、娛樂場所、體育設(shè)施等)及配套的距離、密度和未來發(fā)展?fàn)顩r。

(2)市場分析:市場現(xiàn)狀和走勢;同類樓盤市場狀況、走勢、購買人群特征、價格水平狀況;競爭對手銷售狀況;

(3)項目的詳細(xì)規(guī)劃:項目本身特征(包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價格、買賣條件);發(fā)展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽(yù)狀況;建筑材料和施工工期等;

(4)策略分析:項目的優(yōu)勢與劣勢;競爭對手和銷售狀況、價格水準(zhǔn)等綜合評價和競爭策略的講解;項目銷售策略的講解;

(5)相關(guān)公司的介紹:發(fā)展商、承建商和物業(yè)公司的財力、形象和開發(fā)業(yè)績;公司推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo),確立銷售人員的信心等。

(6)銷售流程的講解:發(fā)展商和代理商在項目中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系;二者在銷售過程中的責(zé)權(quán)分工;定金和首期款收取程序;合同簽署的注意事項;風(fēng)險的規(guī)避;簽定合同的技巧;

(7)答客問的講解

(8)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);公共契約和管理規(guī)則等;

(9)銷售人員的禮儀行為準(zhǔn)則和個人銷售提成水準(zhǔn)及獎懲制度;

(10)結(jié)合目標(biāo)客戶心理及行為模式講解銷售技巧;現(xiàn)場銷售氣氛的營造;銷售技巧;語言和體態(tài)技巧;客戶心理分析等;

4、實地講解:

(1)現(xiàn)場針對項目情況、策劃包裝方式及手法等進(jìn)行實地講解;

(2)競爭對手銷售樓盤的現(xiàn)場觀摩;

(3)同類樓盤的銷售現(xiàn)場走訪;

5、銷售演練與考核:

由策劃人員、銷售負(fù)責(zé)人共同就項目實際操作進(jìn)行培訓(xùn)的綜合演練。

6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內(nèi)容的培訓(xùn)和演練。

第4篇 項目物業(yè)管理專案流程

項目物業(yè)管理專案流程

1、物業(yè)管理招投標(biāo)及方案編制

2、物業(yè)管理vi形象策劃

3、物業(yè)的接管、入住

4、房屋管理、保安、清潔服務(wù)、園林綠化、車輛管理、機(jī)電設(shè)備管理、電梯管理、維修維護(hù)、消防安全、社區(qū)文化

招標(biāo)

開發(fā)公司項目得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)工作,指定招標(biāo)文件、以便于通過物業(yè)管理的介入,爭取設(shè)計方案的合理性。

招標(biāo)文件

一般包括投標(biāo)須知、物業(yè)管理招標(biāo)書和部分物業(yè)的設(shè)計圖紙。

招標(biāo)須知

1、出具投標(biāo)保證金,額度為年服務(wù)費(fèi)用的5%,保證期為定標(biāo)時為止,不中標(biāo)者予以退回。

2、明確保密要求。

3、必須有'不選擇最低標(biāo)價'的聲明。

4、明示投送標(biāo)書的程序

5、明文規(guī)定開標(biāo)與評標(biāo)時間標(biāo)準(zhǔn)(量化)

投標(biāo)保證金

約占投標(biāo)物業(yè)年度管理費(fèi)用總額的5%,保證期到定標(biāo)時為止,一般3-6個月,不中標(biāo)予以退回。

選標(biāo)方式

有兩種:1、開發(fā)公司向選定的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請書,出售招投標(biāo)文件,這稱為選標(biāo)方式;

2、開發(fā)公司對報名投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)逐一進(jìn)行經(jīng)營資質(zhì)預(yù)審,經(jīng)審查合格方發(fā)給招標(biāo)文件,這稱為公開招標(biāo)方式。

物業(yè)管理的投標(biāo)過程

按照國家相關(guān)政策,今后物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場的唯一途徑就是參與投標(biāo),主要的過程為:

1、確定投標(biāo)意向并成立投標(biāo)工作機(jī)構(gòu)

2、獲取招標(biāo)文件

3、考察物業(yè)現(xiàn)場

4、成本測算

5、編制標(biāo)書

6、封送標(biāo)書

物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的測算方法(小區(qū))

主要由以下幾項經(jīng)費(fèi)構(gòu)成:

1、管理與服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用

2、公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)

3、綠化管理費(fèi)

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)

5、保安費(fèi)

6、辦公費(fèi)

7、物業(yè)單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

8、法定稅費(fèi)

多層住宅物業(yè)管理公司員工定編標(biāo)準(zhǔn)為3.6人左右/萬

第5篇 施工項目管理與項目成本控制

一、施工項目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)

施工項目管理的內(nèi)容是研究如何以高效益地實現(xiàn)項目目標(biāo)為目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對項目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并組織高效益的施工，使生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、合理配置，保證施工生產(chǎn)的均衡性，利用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段，以實現(xiàn)項目目標(biāo)和使企業(yè)獲得良好的綜合效益。施工項目管理是為使項目實現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時限、所批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算所進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項目管理的對象是項目，由于項目是一次性的，故項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行管理，具有全面性、科學(xué)性和程序性。項目管理的目標(biāo)就是項目的目標(biāo)，項目的目標(biāo)界定了項目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、費(fèi)用控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。

施工項目的生產(chǎn)要素有勞動力、材料、機(jī)械設(shè)備、技術(shù)和資金，這些要素具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維的關(guān)系，這就說明項目是具有系統(tǒng)性的施工，施工項目管理是具有系統(tǒng)管理的特點(diǎn)的。加強(qiáng)施工項目管理，必須對施工項目的生產(chǎn)要素詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化其管理。對施工項目生產(chǎn)要素進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在四方面：(1)&127;對生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置，即適時、適量、比例適當(dāng)、位置適宜地配備或投入生產(chǎn)要素以滿足施工需要；(2)&127;對生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化組合，即對投入施工項目的生產(chǎn)要素在施工中適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用；(3)&127;對生產(chǎn)要素進(jìn)行動態(tài)管理。動態(tài)管理是優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的手段與保證，動態(tài)管理的基本內(nèi)容就是按照項目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各生產(chǎn)要素，使之在項目中合理流動，在動態(tài)中尋求平衡；(4)&127;合理地、高效地利用資源，從而實現(xiàn)提高項目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。

二、項目管理的施工系統(tǒng)

項目管理的施工系統(tǒng)包括技術(shù)、社會、經(jīng)濟(jì)三個分系統(tǒng)，這三者是施工項目系統(tǒng)的三個不同的側(cè)面，三者密切相關(guān)、相互作用、相互影響。

(1)&127;技術(shù)系統(tǒng)。技術(shù)系統(tǒng)是三個分系統(tǒng)的核心，因為施工項目管理的最終目的是向業(yè)主交付低成本高質(zhì)量的工程產(chǎn)品。施工活動關(guān)鍵是技術(shù)性活動，只有采取先進(jìn)的技術(shù)措施，才能做到低投入高產(chǎn)出，并創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。確定科學(xué)、合理的施工方案與施工工藝是技術(shù)系統(tǒng)的重要內(nèi)容。

(2)&127;社會系統(tǒng)。施工項目是由人來操作的，故必然產(chǎn)生人與人之間的聯(lián)系，即為社會系統(tǒng)。項目管理，人是第一要素。工程施工項目的第一責(zé)任人項目經(jīng)理除必須具備較高的政治素質(zhì)、具有較全面的施工技術(shù)知識、具有較高的組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力，而這組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力高低的體現(xiàn)關(guān)鍵就在于能否充分調(diào)動廣大勞動者的積極性，這也是順利實現(xiàn)項目目標(biāo)的關(guān)鍵所在。

(3)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是項目管理施工系統(tǒng)的關(guān)鍵分系統(tǒng)，是“目標(biāo)分系統(tǒng)”之一。工程施工是一種生產(chǎn)活動過程，同時也是經(jīng)濟(jì)活動過程。工程施工勢必投入“人、材、機(jī)”及資金，投入太多會造成浪費(fèi)，投入不足又會影響施工進(jìn)度與工程質(zhì)量。

經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是與技術(shù)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)相伴隨而發(fā)生的，是一個投入和產(chǎn)生的系統(tǒng)。施工過程中的每個環(huán)節(jié)都要進(jìn)行投入產(chǎn)生分析，搞好責(zé)任成本管理，對所有資源要素按時間節(jié)奏進(jìn)行動態(tài)優(yōu)化組合，以保證以最低的投入獲得最大的產(chǎn)生，也就是說，工程 項目在施工生產(chǎn)過程中的每一環(huán)節(jié)就要進(jìn)行項目成本控制，成本核算過程與施工生產(chǎn)過程同步進(jìn)行，在時間上保持一致，這樣才能保證項目成本核算的準(zhǔn)確性和一致性，才能真正做好項目成本控制。

項目成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正半要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費(fèi)用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。施工項目成本控制的目的，在于降低項目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

一、項目成本控制原則

施工項目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心，施工崐項目經(jīng)理部在對項目施工過程進(jìn)行成本控制時，必須遵循以下基本原則。

（一）成本最低化原則。施工項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項目成本，以達(dá)到可能實現(xiàn)最低的目標(biāo)成本的要求。在實行成本最低化原則時，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各種降低成本的能力，使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實；另一方面要從實際出發(fā)，制定通過主觀努力可能達(dá)到合理的最低成本水平。

（二）全面成本控制原則。全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過程的管理，亦稱“三全”管理。項目成本的全員控制有一個系統(tǒng)的實質(zhì)性內(nèi)容，包括各部門、各單位的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)和班組經(jīng)濟(jì)核算等等，應(yīng)防止成本控制人人有責(zé)，人人不管。項目成本的全過程控制要求成本控制工作要隨著項目施工進(jìn)展的各個階段連續(xù)進(jìn)行，既不能疏漏，又不能時緊時松，應(yīng)使施工項目成本自始至終置于有效的控制之下。

（三）動態(tài)控制原則。施工項目是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項目的中間控制，即動態(tài)控制，因為施工準(zhǔn)備階段的成本控制只是根據(jù)施工組織設(shè)計的具體內(nèi)容確定成本目標(biāo)、編制成本計劃、制訂成本控制的方案，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備；而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發(fā)生了糾差，也已來不及糾正。

（四）目標(biāo)管理原則。目標(biāo)管理的內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評價目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)，即pdca循環(huán)。

（五）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。在項目施工過程中，項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時，享有成本控制的權(quán)力，同時項目經(jīng)理要對各部門、各班組在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行定期的檢查和考評，實行有獎有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。

二、項目成本控制措施

降低施工項目成本的途徑，應(yīng)該是既開源又節(jié)流，或者說既增收又節(jié)支。只開源不節(jié)流，或者只節(jié)流不開源，都不可能達(dá)到降低成本的目的，至少是不會有理想的降低成本效果。控制項目成本的措施歸納起來有三大方面：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施。

（一）組織措施。項目經(jīng)理是項目成本管理的第一責(zé)任人，全面組織項目部的成本管理工作，應(yīng)及時掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施；工程技術(shù)部是整個工程項目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)部門，應(yīng)在保證質(zhì)量、按期完成任務(wù)的前提下盡可能采取先進(jìn)技術(shù)，以降低工程成本；經(jīng)營部主管合同實施和合同管理工作，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的申報和催款工作，處理施工賠償問題，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)注重加強(qiáng)合同預(yù)算管理，增創(chuàng)工程預(yù)算收入；財務(wù)部主管工程項目的財務(wù)工作，應(yīng)隨時分析項目的財務(wù)收支情況，合理調(diào)度資金；項目經(jīng)理部的其它部門和班組都應(yīng)精心組織，為增收節(jié)支盡責(zé)盡職。

（二）技術(shù)措施

1．制訂先進(jìn)的、&127;經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，以達(dá)到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的。施工方案包括四大內(nèi)容：施工方法的確定、施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。正確選擇施工方案是降低成本的關(guān)鍵所在。

2．在施工過程中努力尋求各種降低消耗、&127;提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等降低成本的技術(shù)措施。

3．嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，&127;杜絕返工現(xiàn)象，縮短驗收時間，節(jié)省費(fèi)用開支。

（三）經(jīng)濟(jì)措施

1．人工費(fèi)控制管理。主要是改善勞動組織，減少窩工浪費(fèi)；實行合理的獎懲制度；加強(qiáng)技術(shù)教育和培訓(xùn)工作；加強(qiáng)勞動紀(jì)律，壓縮非生產(chǎn)用工和輔助用工，嚴(yán)格控制非生產(chǎn)人員比例。

2．材料費(fèi)控制管理。主要是改進(jìn)材料的采購、運(yùn)輸、收發(fā)、保管等方面的工作，減少各個環(huán)節(jié)的損耗，節(jié)約采購費(fèi)用；合理堆置現(xiàn)場材料，避免和減少二次搬運(yùn)；嚴(yán)格材料進(jìn)場驗收和限額領(lǐng)料制度；制訂并貫徹節(jié)約材料的技術(shù)措施，合理使用材料，綜合利用一切資源。

3．機(jī)械費(fèi)控制管理。主要是正確選配和合理利用機(jī)械設(shè)備，搞好機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)修理，提高機(jī)械的完好率、利用率和使用效率，從而加快施工進(jìn)度、增加產(chǎn)量、降低機(jī)械使用費(fèi)。

4．間接費(fèi)及其它直接費(fèi)控制。&127;主要是精減管理機(jī)構(gòu)，合理確定管理幅度與管理層次，節(jié)約施工管理費(fèi)等等。

項目成本控制的組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施，三者是融為一體、相互作用的。項目經(jīng)理部是項目成本控制中心，要以投標(biāo)報價為依據(jù)，制定項目成本控制目標(biāo)，各部門和各班組通力合作，形成以市場投標(biāo)報價為基礎(chǔ)的施工方案經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、物資采購、經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、勞動力配備經(jīng)濟(jì)優(yōu)化的項目成本控制體系。

綜上分析，施工項目管理與項目成本控制是相輔相成的，只有加強(qiáng)施工項目管理，才能控制項目成本；也只有達(dá)到項目成本控制的目的，加強(qiáng)施工項目管理才有意義。施工項目成本控制體現(xiàn)了施工項目管理的本質(zhì)特征，并代表著施工項目管理的核心內(nèi)容。施工項目成本控制是施工項目管理績效評價的客觀、公正的標(biāo)尺。

第6篇 工程項目管理體系－文件管理

工程項目管理體系:文件管理

1 文件管理范圍:適用于項目部與管理體系有關(guān)的所有文件的控制。

2 文件分類

1、項目部內(nèi)部管理性作業(yè)文件:包括項目部規(guī)章制度、管理辦法等文件;

2、技術(shù)性作業(yè)文件:包括國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范、項目管理計劃/實施性施工組織設(shè)計、操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書、技術(shù)交底、施工圖紙、變更、業(yè)主及監(jiān)理往來函件等文件;

3、各類合同、標(biāo)書:包括與業(yè)主、分包商、供應(yīng)商鑒定的各類合同、協(xié)議、標(biāo)書等文件;

4、法律、法規(guī):與質(zhì)量、環(huán)境、安全、職業(yè)健康等有關(guān)的法律法規(guī)。

3 文件的擬制和批準(zhǔn)

1、項目管理計劃/實施性施工組織設(shè)計由項目總工程師負(fù)責(zé)編寫、項目經(jīng)理審核、公司相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)審批;

2、項目部管理性文件由項目生產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)起草,項目常務(wù)副經(jīng)理審核,項目經(jīng)理審批;

3、作業(yè)文件由項目相關(guān)部門主管工程師負(fù)責(zé)編寫,項目部門領(lǐng)導(dǎo)審核,項目總工程師審批;

4、各類合同、標(biāo)書由項目部相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)起草,部門領(lǐng)導(dǎo)審核,項目經(jīng)理審批。

4 文件的收發(fā)

1、以項目部名義制發(fā)的管理性文件,由綜合辦公室編制發(fā)放清單,經(jīng)項目領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,由辦公室按發(fā)放范圍填寫《收/發(fā)文登記簿》進(jìn)行發(fā)放;

2、項目部應(yīng)收集與本項目有關(guān)的'技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)'和'標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖紙',并建立《有效技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件目錄》和《有效標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖清單》;

3、有效技術(shù)文件由項目工程安質(zhì)部制定發(fā)放范圍,部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,資料管理人員按發(fā)放范圍填寫《收/發(fā)文登記簿》進(jìn)行發(fā)放;

4、施工圖紙由項目工程安質(zhì)部登記收發(fā),并及時更新清單;圖紙由專人領(lǐng)取,當(dāng)面點(diǎn)交簽字;

5、圖紙等重要技術(shù)文件不能隨意復(fù)印,如丟失、破壞或需要增發(fā)時,應(yīng)填寫文件復(fù)制審批單,經(jīng)項目總工程師批準(zhǔn)后方可復(fù)印,并對復(fù)印的文件正確性進(jìn)行簽認(rèn),同時進(jìn)行發(fā)放登記;

6、未在文件發(fā)放范圍內(nèi)的部門,不能隨意借用他人文件復(fù)印,應(yīng)經(jīng)文件制定部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,由文件制作部門填寫《文件領(lǐng)用登記表》,當(dāng)面點(diǎn)交簽字領(lǐng)取該文件;

7、分發(fā)號控制的文件如丟失、破損或需要增發(fā)時,須填寫《文件領(lǐng)用登記表》,經(jīng)文件管理部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,重新登記發(fā)放新文件,同時應(yīng)將丟失或破損的文件分發(fā)號作廢或延用原分發(fā)號;

8、發(fā)至項目內(nèi)部與體系有關(guān)的文件為受控文件,分發(fā)時填寫分發(fā)順序號作為受控號。分發(fā)管理性作業(yè)文件,在其封面或首頁加蓋'受控'印章并編號。

5 文件的管理

1、各部門必須建立健全收發(fā)文登記制度,填寫《收/發(fā)文登記簿》;

2、與體系相關(guān)的管理性文件,由綜合辦公室編號、登記、加蓋'受控'印章;

3、管理性文件一般只換版,不作更改。文件的歸口部門提出申請后,由分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施更改;

4、項目部接到圖紙變更通知后,由資料員及時清理《有效文件(圖紙)清單》,并通知所持有人員在原圖變更部位作出標(biāo)識或采用其他方法進(jìn)行更改并標(biāo)識;

5、所有作廢文件由文件持有部門/人員負(fù)責(zé)加蓋'作廢'標(biāo)識,并填寫《文件銷毀/留用登記表》,經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后銷毀。需要保留的作廢文件,則加蓋'作廢留用'印章;

6、因工作需要或單位之間借閱文件時,須填寫《文件借閱登記表》,辦理借閱手續(xù);

7、管理性文件、技術(shù)性文件、合同標(biāo)書應(yīng)作為管理活動的歷史記錄,按照《檔案管理暫行辦法》歸檔保存;

8、工程竣工驗收后,項目部清理鑒定技術(shù)文件,并按規(guī)定將竣工文件歸檔并移交。

第7篇 項目物業(yè)工程部管理范圍4

項目物業(yè)工程部管理范圍(四)

工程部負(fù)責(zé)的日常工作有:

1.對建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。

2.對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。

3.對客戶的裝修工程方案審核,對施工進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.對客戶進(jìn)行有償服務(wù)。

5.為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。

6.公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

一、強(qiáng)電專業(yè)

1.負(fù)責(zé)整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。

2.負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé),但當(dāng)對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時,應(yīng)給予支持配合。

3.負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。

4.負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。

5.負(fù)責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。

6.負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。

7.負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計劃方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。

8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。

9.為客戶提供有償服務(wù)。

二、空調(diào)、給排水專業(yè)

1.負(fù)責(zé)整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保養(yǎng)工作。

2.改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計,使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。

3.負(fù)責(zé)整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。

4.負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報檢工作。

5.負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。

6.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

三、綜合維修專業(yè)

1.負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。

2.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。

3.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。

4.負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。

5.負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。

6.負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。

7.負(fù)責(zé)一些臨時性的任務(wù)。

8.負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

四、弱電專業(yè)

1.負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。

2.負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

第8篇 某項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書

項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.作業(yè)目的

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),資金是企業(yè)的血脈,資金管理是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),也是項目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn),保證企業(yè)的資金富余時不閑置,困難時不短缺,始終維持最佳的現(xiàn)金保有量,是企業(yè)資金管理的重要目標(biāo)。

2.主管崗位 總會計師

主辦崗位資金管理

3.緊前工作條件

從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)開始到項目。

4.作業(yè)描述

4.1編制資金計劃

4.1.1 總投資估算

房地產(chǎn)項目總投資包括直接成本、期間費(fèi)用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告,根據(jù)項目進(jìn)展情況可以進(jìn)行調(diào)整。期間費(fèi)用可根據(jù)歷史經(jīng)驗估計,營業(yè)費(fèi)用一般不超過銷售額的3%(普通住宅約1-2%,別墅項目略高)。管理費(fèi)用與項目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān),一般控制在建安投資的3%(本企業(yè)歷年人均管理費(fèi)用是個很重要的參數(shù))。利息支出可簡化計算,每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等(具體稅種及稅率以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn))。

需要注意的是,在通貨膨脹期間,當(dāng)項目持續(xù)周期較長時,需考慮物價上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。

4.1.2資金支付計劃

總投資估算一經(jīng)確定,即可編制分年度投資計劃,形成項目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報批報建規(guī)定,費(fèi)用支出計劃,房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計劃應(yīng)滾動編制,自當(dāng)月起12個月以內(nèi)的計劃盡量細(xì)化到月份(尤其是3個月以內(nèi)),以更好的指導(dǎo)資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態(tài)調(diào)整,應(yīng)及時進(jìn)行實際付款與計劃付款的對比分析,當(dāng)月未付款項自動順延至以后月份。與工程進(jìn)度有關(guān)的付款計劃應(yīng)得到項目經(jīng)理的確認(rèn)。

4.1.3資金回籠計劃

為控制貸款規(guī)模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現(xiàn)金保有量,銷售管理崗位應(yīng)及時提供資金回籠計劃。根據(jù)項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當(dāng)項目實際資金回籠與計劃不符時,需隨時對后期的資金回籠計劃進(jìn)行調(diào)整。

4.2選擇籌資方案

項目投資的資金來源主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目融資辦法,項目的自有資金必須達(dá)到總投資的30%,而且四證齊全才能發(fā)放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管,進(jìn)行封閉式運(yùn)作,回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下,項目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準(zhǔn)預(yù)售以銀行貸款為主,預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負(fù)轉(zhuǎn)正,以回籠房款平衡資金流出。

根據(jù)公司信用等級的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款等方式,單純的項目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評估費(fèi)、公證費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)等手續(xù)費(fèi)。

在銀行貸款以外,項目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計劃,地產(chǎn)投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴(yán)格。

4.3分析償債能力

為確保項目借款能按時還本付息,維護(hù)公司的信用等級,應(yīng)對項目的償債能力進(jìn)行分析,保持項目的現(xiàn)金流始終為正。以下計算表格可供參考。

項目償債能力分析表

金額單位:萬元 第1年 第2年 第n年 合計

一、本年借款

1. 年初借款本息累計

2. 本年借款

3. 本年應(yīng)計利息

二、本年還本付息

1. 本年償還本金

2. 本年支付利息

三、償還借款的資金來源

1. 自有資金

2. 預(yù)售房款

3. 其他

四、現(xiàn)金盈余

項目貸款

1.作業(yè)目的

在總投資估算的基礎(chǔ)上,按照項目的開發(fā)進(jìn)度計劃確定項目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風(fēng)險的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項目主要的資金來源,尤其是在取得土地權(quán)證,到預(yù)售之前的開發(fā)階段,缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用,利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。

2.批準(zhǔn)崗位 董事長(或授權(quán)總經(jīng)理):批準(zhǔn)貸款和抵押。

主管崗位 總會計師:審核融資計劃,落實融資銀行,簽署貸款合同。

主辦崗位 資金管理:編制融資計劃,收集和報送資料,貸款談判,辦理抵押手續(xù),建立貸款臺帳,按期還本付息。

3.作業(yè)描述

3.1 本主辦崗位編制項目資金計劃,合理安排收支結(jié)點(diǎn),提出融資方案,經(jīng)總會計師審核批準(zhǔn)。

3.2 按照貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報送資料:

3.2.1 資本金達(dá)到項目總投資35%或以上的證明;

3.2.2三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;

3.2.3信用等級證書;

3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號;

3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計劃的立項批文;

3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》;

3.2.7資金封閉運(yùn)作方案;

3.2.8項目可行性研究報告;

3.2.9 項目的規(guī)劃設(shè)計文本;

3.2.10 項目重大的經(jīng)濟(jì)合同,包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等;

3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財務(wù)資料。

3.3 貸款談判:明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式(抵押或擔(dān)保)、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。

3.4貸款談判的雙方意見一致后,由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議,如貸款數(shù)額超過董事會授權(quán)額度的尚需報董事會審批。

3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會審批同意后,由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。

3.6 根據(jù)公司資金情況和項目回籠情況,調(diào)整借貸計劃,及時與貸款銀行溝通協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手續(xù)。

3.7 貸款到期付清,及時辦理合同終止手續(xù)。如需展期,仍須由總會

計師提請公司行政會議審批。

4.貸款擔(dān)保

銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風(fēng)險(在建工程抵押費(fèi)用較高),個別情況下銀行會根據(jù)項目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實力較強(qiáng)、有代償能力的公司提供擔(dān)保。

4.1 項目分階段抵押

4.1.1土地使用權(quán)抵押:在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金,獲得《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》后,辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù);

4.1.2房屋期權(quán)抵押:在項目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上,具備房屋期權(quán)抵押條件時,可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù),將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。

4.1.3現(xiàn)房抵押:工程已竣工驗收,開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后,將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。

5.貸款額度

項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值,房屋期權(quán)價值是以抵押時投入該項目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、已支付的工程款(不包括預(yù)付款、庫存材料與設(shè)備)的總和估算而得。

以房屋期權(quán)作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%,以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。

6.貸款發(fā)放

6.1在發(fā)放貸款前,公司與貸款銀行簽訂《財務(wù)監(jiān)管協(xié)議》,項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶,保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒,確保貸款資金在項目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運(yùn)作。保證金帳戶核算貸款資金,監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。

6.2貸款銀行確定貸款額度后,按照項目實際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。

第9篇 建筑項目環(huán)境管理計劃

建筑工程項目環(huán)境管理計劃

第一節(jié) 公司環(huán)境方針和環(huán)境保護(hù)目標(biāo)

1.公司環(huán)境方針: 遵守法規(guī) 防止污染

節(jié)能降耗 清潔生產(chǎn)

提升管理 持續(xù)發(fā)展

2.環(huán)境管理目標(biāo):

----杜絕噪聲、粉塵污染,不損壞林木、植被。

----工業(yè)廢水達(dá)標(biāo)排放,施工油劑回收率100%。

----生活區(qū)及施工區(qū)做到衛(wèi)生、干凈、整潔。

第二節(jié) 環(huán)境管理職責(zé)

識別評價本部門活動中的環(huán)境因素及可控制的重要環(huán)境因素,制定本部門的環(huán)境管理方案,確保實現(xiàn)環(huán)境管理目標(biāo)與指標(biāo) 。

負(fù)責(zé)保持本部門施工活動場所的整潔、有序、文明、安全。

施工期間合理置放建筑材料及建筑機(jī)械設(shè)備,不得隨便占用公共空間(如道路)。在組織有關(guān)運(yùn)輸工作時,應(yīng)注意保護(hù)道路、橋梁等公共設(shè)施。

將環(huán)境管理措施或方案納入作業(yè)性文件管理,并組織措施和方案的落實。

第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施

1、防止空氣污染措施

1.1現(xiàn)場所有機(jī)動車輛嚴(yán)格按照國家有關(guān)燃油規(guī)定,使用環(huán)境燃料,實現(xiàn)尾氣排放達(dá)標(biāo)。

1.2 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁焚燒各種工業(yè)垃圾。

1.3 在施工區(qū)及廠區(qū)的運(yùn)輸車輛車速不得超過15km /h,以防塵土飛揚(yáng)造成粉塵污染。

1.4 合理安排施工工序,防止土建施工作業(yè)產(chǎn)生的粉塵污染已裝好的設(shè)備。

1.5 施工中要選用環(huán)保型建筑材料,以減少環(huán)境污染及對工作人員的危害。

2. 防止噪聲污染措施

2.1 所用機(jī)械設(shè)備及車輛確保具有完善的消音設(shè)備,將噪聲控制在國家環(huán)保允許的范圍以內(nèi)。

2.2 為防止噪聲對人身的侵害,現(xiàn)場將使用逆變電焊機(jī)等低躁型的機(jī)械設(shè)備,對易產(chǎn)生噪聲的無齒鋸、磨光機(jī)等機(jī)具集中放置在棚內(nèi),將噪聲控制在國家規(guī)定的允許范圍以下。

2.3 合理安排施工時間,每晚10:00至早7:00不安排施工,防止施工噪聲擾民。

3. 防止水污染措施

3.1 食品、廢料等生活垃圾一律裝入垃圾袋集中清運(yùn),倒在經(jīng)業(yè)主許可的地點(diǎn)。

3.2 施工施工中產(chǎn)生的廢水必須經(jīng)沉淀,廢舊油料用后回收到專用桶內(nèi),集中處理。

3.3 機(jī)械凡需加油、檢修等,需在其下部鋪墊塑料布或安放接油盤,直至確保不漏油時方可撤去,以確保不污染地面或樓面。

3.4 施工區(qū)的雨水和廢水經(jīng)過沉淀,排放到地下管道。

4. 環(huán)境保潔措施

4.1所有進(jìn)入總平面區(qū)域的車輛必須保持干凈、整潔,按指定的道路和限定的時速行駛,所有機(jī)動車輛均需停放在指定位置,杜絕現(xiàn)場亂放車輛。

4.2 施工現(xiàn)場所有設(shè)備、材料、機(jī)械、車輛等全部實行定置化管理。

4.3 各班組的各類技術(shù)文件均置于文件櫥內(nèi),辦公室內(nèi)外的桌、椅和地面無雜物和廢物。

4.4 服從業(yè)主和監(jiān)理工程師的管理,保持現(xiàn)場清潔衛(wèi)生。

4.5 施工現(xiàn)場禁止吸煙。

第10篇 淺談公路工程施工項目管理控制

本人于2023年8月5日至11日參加重慶交通大學(xué)在廣東舉辦的公路工程專業(yè)一級建造師繼續(xù)教育培訓(xùn)，通過為期一周的學(xué)習(xí)，在老師們細(xì)心地指導(dǎo)，為我們梳理有關(guān)公路工程法律、法規(guī)、施工管理技術(shù)等有關(guān)知識，介紹了目前公路工程施工的前沿技術(shù)與新工法，為我們更新了傳統(tǒng)的管理模式，為我們今后繼續(xù)從事項目管理工作補(bǔ)充了新鮮血液，豐富了我的理論知識，使我的水平有了一定程度的提高，并對今后的管理工作提出了更高的要求。我以公路工程施工項目管理控制為主要內(nèi)容淺談一下我的見解。

社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，公路建設(shè)行業(yè)發(fā)展的多樣化和復(fù)雜化，，促使公路工程管理技術(shù)方法和內(nèi)容隨著改變有一個更新。施工項目管理控制是一項多層面、全方位的管理控制，工程的質(zhì)量好壞、安全與否、成本高低等均是項目管理的體現(xiàn)。只有做好施工項目的管理控制，才能實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、安全、高效的管理目標(biāo)，故搞好施工項目管理工作至關(guān)重要。

（一）質(zhì)量管理與控制

工程項目的質(zhì)量管理是工程建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個工程項目決策階段和實施階段的全過程，它主要包括以下方面的內(nèi)容：

1、施工質(zhì)量保證體系的建立

施工質(zhì)量保證體系一般是指現(xiàn)場施工管理組織的施工質(zhì)量自控系統(tǒng)或質(zhì)量管理系統(tǒng)，即施工單位為實施承建工程的施工質(zhì)量管理和目標(biāo)控制，以現(xiàn)場施工管理組織架構(gòu)為基礎(chǔ)，通過質(zhì)量管理目標(biāo)的確定和分解，所需人員和資源的配置，以及項目質(zhì)量管理體系相關(guān)制度的建立和運(yùn)行，形成具有質(zhì)量控制與質(zhì)量保證能力的工作系統(tǒng)。

施工質(zhì)量保證體系的建立是以現(xiàn)場施工管理組織機(jī)構(gòu)（施工項目經(jīng)理部）為主體，根據(jù)施工單位質(zhì)量管理體系和業(yè)主或總承包方的工程項目質(zhì)量管理與控制的總系統(tǒng)的有關(guān)規(guī)定和要求而建立。

施工質(zhì)量保證體系需要根據(jù)施工管理的范圍，結(jié)合工程的特點(diǎn)建立，其主要有：

(1)現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制的目標(biāo)體系；

(2)現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制的業(yè)務(wù)職能、部門、分工；

(3)現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制的基本制度和主要工作流程，引用企業(yè)質(zhì)量管理體系的相關(guān)制度，如技術(shù)質(zhì)量崗位責(zé)任制度、施工質(zhì)量檢查檢驗制度、檢測試驗管理制度、信息檔案管理制度、質(zhì)量控制例會制度等，以及各相關(guān)方面的工作流程；

（4）現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制計劃或施工組織設(shè)計文件；

（5）現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制點(diǎn)及其措施；

2、施工質(zhì)量保證體系的運(yùn)行

施工質(zhì)量保證體系的運(yùn)行，應(yīng)以質(zhì)量計劃為龍頭，過程管理為重心，來正確展開。

（1）計劃。可以理解為施工質(zhì)量計劃階段，明確目標(biāo)并制訂實現(xiàn)目標(biāo)的行動方案。在施工質(zhì)量計劃階段，現(xiàn)場施工管理組織應(yīng)根據(jù)其任務(wù)目標(biāo)和責(zé)任范圍，建立施工質(zhì)量管理與控制的制度，對質(zhì)量工作程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源分配、檢驗試驗要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等內(nèi)容，做出具體規(guī)定并形成相關(guān)文件。施工質(zhì)量計劃編輯成后，還需對其實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的可行性、有效性、經(jīng)濟(jì)合理性等進(jìn)行論證，并按規(guī)定的程序與權(quán)限經(jīng)過審批后執(zhí)行。

（2）實施。包含兩個環(huán)節(jié)，即計劃行動方案的交底和計劃規(guī)定的方法與要求展開施工作業(yè)技術(shù)活動。計劃交底的目的在于使具體的作業(yè)者和管理者，明確計劃的意圖和要求，掌握施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范作業(yè)和管理行為，正確執(zhí)行計劃的行動方案，步調(diào)一致地努力實現(xiàn)預(yù)期的施工質(zhì)量目標(biāo)。

（3）檢查。指對計劃實施過程進(jìn)行各種檢查，包括作業(yè)者的自檢、互檢和專職管理者專檢。各類檢查也包含兩大方面：一是檢查是否嚴(yán)格執(zhí)行了計劃的行動方案；實際條件是否發(fā)生了變化；沒按計劃執(zhí)行的原因。而是檢查計劃執(zhí)行的結(jié)果，即施工質(zhì)量是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的要求，對此進(jìn)行評價和確認(rèn)。

⑷處至。對于質(zhì)量檢查所發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量問題或質(zhì)量不合格，及時進(jìn)行原因分析，采取必要的措施予以糾正，保持施工質(zhì)量的受控狀態(tài)。處置分為糾紛處置和預(yù)防處置兩個步驟，前者是采取應(yīng)急措施，解決當(dāng)前的質(zhì)量問題和缺陷；后者是信息反饋管理部門，反思問題癥結(jié)或計劃時的不周，為今后類似問題的質(zhì)量預(yù)防提供借鑒。

工程項目的質(zhì)量控制是從工序質(zhì)量到分項工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量、單位工程質(zhì)量的系統(tǒng)控制工程，也是一個由對投入原材料的質(zhì)量控制過程的開始，直到完成工程質(zhì)量檢驗為止的全過程的系統(tǒng)過程。

3、樹立質(zhì)量意識，重視質(zhì)量管理

樹立質(zhì)量意識是搞好工程質(zhì)量管理的首要條件，它在項目管理中起著主導(dǎo)和支配的作用。要樹立“百年大計、質(zhì)量第一”，“質(zhì)量是企業(yè)的生命”的思想，要有高度的責(zé)任心，保證和提高工程質(zhì)量是企業(yè)生存和發(fā)展的大事，優(yōu)良的工程有利于提高本企業(yè)的信譽(yù)和競爭能力。管理層是企業(yè)的核心，管理層的管理理念決定了企業(yè)文化。管理層的工程質(zhì)量意識和工程質(zhì)量重視程度，往往決定了整個企業(yè)對工程質(zhì)量的意識和重視程度。因此，企業(yè)管理層應(yīng)該樹立質(zhì)量意識，重視質(zhì)量管理。

（二）安全管理與控制

安全管理是施工項目管理的重要組成部分之一，是涉及生產(chǎn)人員人身安全的目標(biāo)管理，應(yīng)給予高度重視。確定安全生產(chǎn)責(zé)任制是以制度的形式明確企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、各類人員在施工生產(chǎn)活動中應(yīng)負(fù)的安全職責(zé)，是最基本的一項安全管理制度。近年公路企業(yè)安全管理的生產(chǎn)實踐表明：嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制使各級領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門負(fù)起責(zé)任建立健全安全專職機(jī)構(gòu)加強(qiáng)安全部門的領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)格執(zhí)行安全檢查制度這是搞好安全生產(chǎn)有力的組織保證體系。通過制定安全生產(chǎn)責(zé)任制做到安全生產(chǎn)“事事有其主，人人有其責(zé)”。每個施工項目應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)、規(guī)模和特點(diǎn)，成立以項目經(jīng)理為主的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，并配備規(guī)定數(shù)量的專職和兼職安全管理員，做到按專業(yè)、崗位、區(qū)域等包干負(fù)責(zé)。同時隨著項目的推進(jìn)開展文明施工競賽活動，做到有布置、有檢查、有考評、有獎懲。

（三）成本控制

1、重視施工項目全過程的成本控制

施工項目成本管理的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項目成本和要求。但是，長期以來，在施工項目成本管理中，存在“三重三輕”問題，即重實際成本的計算和分析，輕全過程的成本管理和對其影響困素的控制，重施工成本的計算分析，輕采購成本、工藝成本和質(zhì)量成本，重財會人員的管理，輕操作層的日常管理。正是由于不重視對全過程的成本管理及對其影響因素的控制，不重視采購，工藝和質(zhì)量成本的控制，不重視操作層的日常管理，造成施工項目成本的增高。

2、加強(qiáng)定額和預(yù)算管理

對施工項目進(jìn)行成本控制的依據(jù)是施工定額和施工預(yù)算。除了國家統(tǒng)一的公路、安裝工程基礎(chǔ)定額以及市場及市場的勞務(wù)、材料價格信息外，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)自身的情況和特點(diǎn)編制企業(yè)施工定額。要對施工項目成本進(jìn)行控制，分析成本節(jié)約或超支的原因，不能離開施工定額。通過“兩算對比”確定成本降低水平。加強(qiáng)定額和預(yù)算管理，不斷完善企業(yè)內(nèi)部定額資料，節(jié)約材料消耗，提高勞動生產(chǎn)率，降低施工項目成本。

3、實行項目目標(biāo)管理責(zé)任制

實行項目目標(biāo)管理責(zé)任制，也就是工程項目開工時，把計劃的方針、任務(wù)、目的和措施等逐一加以分解，提出進(jìn)一步的具體要求，并分別落實到參與項目施工的各個部門、班組乃至個人。另外，要針對各個不同階段的目標(biāo)責(zé)任，制定相應(yīng)的獎罰約束措施，以加強(qiáng)責(zé)任人的責(zé)任感。

（四）工程進(jìn)度控制

工程進(jìn)度控制是指對工程建設(shè)項目的各建設(shè)階段的工作順序和持續(xù)時間進(jìn)行規(guī)劃、實施、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等一系列活動的總稱，是以周密、合理的進(jìn)度計劃為指導(dǎo)，對工程施工進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查、分析、調(diào)整與控制。進(jìn)度控制的最終目的是確保項目動用時間目標(biāo)的實現(xiàn)。為了工程項目有計劃地進(jìn)行施工，需要制定進(jìn)度計劃，并按計劃進(jìn)行施工。

計劃是組織或個人為達(dá)到即定目標(biāo)制定行動方案的過程，是對將要進(jìn)行活動所做的事先安排。也就是說，控制是在項目進(jìn)展的全過程中，定進(jìn)度計劃，并按計劃進(jìn)行施工。計劃是組織或個人為達(dá)到即定目標(biāo)制定行動方案的過程，是對將要進(jìn)行活動所做的事先安排。也就是說，控制是在項目進(jìn)展的全過程中，進(jìn)行計劃進(jìn)度與實際進(jìn)度的比較，發(fā)現(xiàn)偏離，就及時采取措施糾正。投資控制是質(zhì)量控制與進(jìn)度控制的前提，而質(zhì)量控制與進(jìn)度控制是矛盾的統(tǒng)一體。在生產(chǎn)過程中，應(yīng)對進(jìn)度控制與質(zhì)量控制進(jìn)行多方面多角度的對比，找到二者的效比最大值，使二者均處于最優(yōu)狀態(tài)。

（五）組織與協(xié)調(diào)控制

組織協(xié)調(diào)是指在一個工作系統(tǒng)內(nèi)，通過信息交換、會議溝通、函件往來、感情聯(lián)絡(luò)和研究討論等方式，消除系統(tǒng)內(nèi)機(jī)構(gòu)運(yùn)行產(chǎn)生的矛盾、問題和障礙，確保系統(tǒng)內(nèi)各個組織機(jī)構(gòu)能夠正常運(yùn)行的手段。利用會議進(jìn)行協(xié)調(diào)。工程例會是進(jìn)行協(xié)調(diào)的重要方法，參加會議的各方對工作的前一階段工作進(jìn)行總結(jié)，對下一階段的工作進(jìn)行安排。除例會之外，專題會議也是協(xié)調(diào)的方法之一。會議協(xié)調(diào)應(yīng)注意下列事項：

1、各單位的與會人員職務(wù)應(yīng)適當(dāng)。要求與會人員既要了解現(xiàn)場實際，又能夠現(xiàn)場決策。職務(wù)太高不了解現(xiàn)場情況，職務(wù)太低不能決策，因此，職務(wù)要適中。

2、與會人員應(yīng)做好會議的準(zhǔn)備工作。施工單位在會前應(yīng)向監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師提交一份書面的報告，除了列明前一階段的進(jìn)度和下一階段的計劃外，要特別列明下一階段需要協(xié)調(diào)的事項等內(nèi)容。

3、要將所有的決議寫成會議紀(jì)要，供執(zhí)行和檢查。

4、提高決議的執(zhí)行力度，及時糾正不執(zhí)行會議決議的行為和單位，并提出批評。

（六）信息管理與控制

由于施工管理的多樣性和多變性，各部門和單位需要交互的信息量不斷擴(kuò)大，信息的交流與傳遞頻度也在增加，相應(yīng)地對信息管理的要求越來越高。在施工管理中，目前采取的還是傳統(tǒng)的信息管理方法。信息從它的產(chǎn)生、整理、加工、傳遞到檢索和利用都是基于紙介質(zhì)進(jìn)行的。結(jié)果，在整個過程中，信息都在以一種較為緩慢的速度在流動，這往往影響到獲取工程信息的及時性和有效性。將各種信息化技術(shù)引入項目的管理工作能夠有效解決這一問題。

施工項目管理控制是一門復(fù)雜的多層面、全方位綜合性的工程，工程的質(zhì)量好壞、安全與否、成本高低均是項目管理的體現(xiàn)。只有做好施工項目的管理控制，才能實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、安全、高效的管理目標(biāo)，為項目、為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，為社會公路建設(shè)事業(yè)做出更大的貢獻(xiàn)。

二〇一三年八月二十六日

第11篇 大酒店室內(nèi)精裝修項目工程施工技術(shù)管理實施計劃

大酒店室內(nèi)精裝修項目工程實施計劃:施工技術(shù)管理

八、施工技術(shù)管理制度

我們從以下方面,建立施工技術(shù)措施管理制度,確保工程順利完工。

a、總體管理制度

1、首先建立健全施工管理組織機(jī)構(gòu),全面管理指導(dǎo)施工,各個部門及崗位均明確職責(zé)、權(quán)限、做到各司其職各負(fù)其責(zé),職責(zé)分明。

2、執(zhí)行我公司的質(zhì)量手冊、程序文件,一切工作均按程序文件的要求同,并結(jié)合監(jiān)理的要求去做。

3、做好文件和資料的管理工作,施工中各種記錄表格按甲方要求的格式進(jìn)行,對設(shè)計圖紙、會議紀(jì)要、變更設(shè)計、來往文件設(shè)專人進(jìn)行文件管理,甲方、監(jiān)理的文件由專人統(tǒng)一辦理,做好收、發(fā)、管、存、歸檔的工作。

4、次工程的材料采購按iso9002標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定管理,材料采購前必須對材料供應(yīng)方進(jìn)行評定審查,貨比三家,將選擇的材料供應(yīng)方的資料及擬購材料的質(zhì)量規(guī)格、合格證、檢驗證書等甲方和報監(jiān)理工程師審批,批準(zhǔn)后再進(jìn)行采購。采購的材料進(jìn)場后必須按規(guī)范的要求進(jìn)行抽樣檢驗試驗,合格后才能使用。對于甲方提供的材料,同樣要求甲方提供有關(guān)的質(zhì)量合格資料,進(jìn)場后設(shè)備檢驗試驗合格后才能使用,如有不合格報甲方處理。材料進(jìn)場檢驗試驗后作好標(biāo)識工作,防止材料的混用、錯用、調(diào)亂,做到材料的管理井井有條。

5、加強(qiáng)施工過程的全面控制

本工程設(shè)立負(fù)責(zé)質(zhì)量保證工作的專職質(zhì)保員和負(fù)責(zé)質(zhì)量檢驗工作的專職質(zhì)量檢查員,從每一個工序起抓好質(zhì)量保證和質(zhì)量檢驗工作。

(1)首先組織全體施工人員學(xué)透、熟悉施工圖紙,對圖紙上存在的問題及時向甲方或設(shè)計單位反映、防止出現(xiàn)差錯,要求甲方、設(shè)計單位做好設(shè)計技術(shù)交底工作,以便按設(shè)計的要求、設(shè)計的意圖去施工。

(2)建立施工組織設(shè)計和施工方案和審查制度,工程開工前,將我單位技術(shù)主管部門批準(zhǔn)的單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。對于重大或關(guān)鍵部位的施工,以及新技術(shù)材料的使用,我施工單位提前一周提出具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施,以及新技術(shù)材料的試驗,鑒定證明材料呈報監(jiān)理主管工程師審批,經(jīng)批準(zhǔn)后以此為依據(jù)來指導(dǎo)施工。

(3)做好開工前的施工技術(shù)交底,填寫開工報告搞好各個施工工序的控制。每個工序開工前做好各方面的準(zhǔn)備,先報監(jiān)理工程師批準(zhǔn)才能開工。每個工序完成后進(jìn)行自檢,自檢合格后再報監(jiān)理工程師檢驗。上道工序檢驗不合格下一道工序不準(zhǔn)進(jìn)行,以保證每道工序的質(zhì)量均符合要求,不留隱患。隱蔽工程必須報監(jiān)理工程師檢驗合格簽證后才能覆蓋。

(4)對重要的、關(guān)鍵的工序或甲方指定的項目在全面開始施工前先作典型施工,以取得合理的方法、數(shù)據(jù)來指導(dǎo)全面的施工。

(5)施工中投入足夠的機(jī)械設(shè)備來保證施工的順利進(jìn)行和使施工質(zhì)量得到保證,對施工機(jī)構(gòu)設(shè)備做好管理、保養(yǎng)、維護(hù)工作,以保證其最佳的工作狀況。

(6)施工人員在施工前均經(jīng)過培訓(xùn)學(xué)習(xí)后才上崗,對于有不同要求的技術(shù)項目及特殊工種的人員(如電焊、電工等)經(jīng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核合格后持證上崗。

(7)建立健全技術(shù)復(fù)核制度,在認(rèn)真組織進(jìn)行施工圖會審和技術(shù)交底的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步強(qiáng)化對關(guān)鍵部位和影響工程全局的技術(shù)工作的復(fù)核。工程施工過程,除按質(zhì)量規(guī)定的復(fù)查、檢查內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)查、檢查外,在重點(diǎn)工序施工前,必須對關(guān)鍵的檢查項目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。建筑物的定位軸線、標(biāo)高;特殊項目大樣圖的形狀、尺寸;以及其它需要復(fù)核的項目。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

6、做好施工全程的檢驗試驗工作

(1)所有用于本工程的試驗檢驗、測量儀器設(shè)備均要經(jīng)過有關(guān)計量檢測部門檢驗合格才能使用,并且有專人負(fù)責(zé)。

(2)對用于本工程的結(jié)構(gòu)材料進(jìn)場后,必須經(jīng)檢驗試驗合格后才能合用,對施工過程的產(chǎn)品的檢驗和試驗將配合施工過程進(jìn)行,并請甲方和監(jiān)理工程師認(rèn)可批準(zhǔn)。此外,按國家規(guī)定的比例,對有關(guān)材料送質(zhì)監(jiān)站等單位檢驗。

7、做好質(zhì)量記錄文件的管理工作,各種質(zhì)量記錄在施工過程中及時填寫監(jiān)理工程師審核簽證,并妥為保存。

b、各分項工程施工前有技術(shù)交底

1、各分項工程及各專業(yè)工程在施工前由各專業(yè)工程師編制好施工質(zhì)量保證預(yù)控方案,并交甲方主管工程師審核批準(zhǔn)。

2、各分項工程施工前,各專業(yè)工程師必須對工人交代工程師施工要點(diǎn)和操作規(guī)程,并下達(dá)分項工程施工技術(shù)交底單。

c、嚴(yán)格執(zhí)行'三檢制'和'例會制'

1、每天下班前由各專業(yè)工程總管領(lǐng)導(dǎo)各班組對當(dāng)天施工項目進(jìn)行自檢,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題立即返工,并作好質(zhì)量記錄。

2、每周末,項目經(jīng)理組織各專業(yè)工程總管相互檢查、評比考核、發(fā)揚(yáng)成績、糾正缺點(diǎn)。

3、對隱蔽工程的每道工序進(jìn)行嚴(yán)格驗收,作好驗收記錄,并請甲方及有關(guān)主管部門簽證認(rèn)可。

4、每周日下午,工程指揮部會同甲方工程負(fù)責(zé)人召開現(xiàn)場例會,檢查本周工作,研究和布置下周工作;對工地出現(xiàn)的問題,提出解決辦法并及時整改。

d、施工測量準(zhǔn)確

1、對所有施工的測量儀器,要按計量要求定期到指定單位進(jìn)行校定,施工過程中,如發(fā)現(xiàn)儀器誤差過大,即立即送去修理,并重新校定,精度滿足要求后,方可使用。

2、對設(shè)計單位的交付的測量資料進(jìn)行檢查、核對,如發(fā)現(xiàn)問題要補(bǔ)測加固,并通知設(shè)計單位和現(xiàn)場監(jiān)理。

3、施工基線、水準(zhǔn)點(diǎn),測量控制點(diǎn),定期半月校核一次。各工序開工前,校核所有的測量控制點(diǎn)。

e、把好材料關(guān)

1、嚴(yán)格按設(shè)計要求選定材料樣板,并送甲方及設(shè)計師簽證認(rèn)可。樣板及簽證單一式三份,一份存放于招標(biāo)方材料部,一份存放于招標(biāo)方項目部,一份留施工方項目部。

2、本工程所需的主要材料,公司材料部采購人員親赴廠家選材、訂貨和驗收,從而保證主要材料的絕對優(yōu)質(zhì)。

f、加強(qiáng)監(jiān)理力度

公司設(shè)專職內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督檢查員,對本項目工程施工質(zhì)量、材料、進(jìn)度、安全、文明施工等進(jìn)行全面檢查、監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題及時整改,并定期把工地現(xiàn)場調(diào)查表送交甲方和工程指揮部,由他們填寫反饋意見后傳真給公司總工室,及時發(fā)現(xiàn)問題,及時整改,使工程質(zhì)量得到有效控制。

第12篇 集團(tuán)公司項目財務(wù)管理

建設(shè)集團(tuán)公司項目財務(wù)管理

一、項目帶、墊資的財務(wù)管理

1、項目帶墊資財務(wù)管理的目的,是保證帶墊資款項的安全回收,保證帶墊資款項安全的主要責(zé)任人,為項目承包合同的發(fā)包人(子公司經(jīng)理)和項目承包人。

2、項目招投標(biāo)過程中,由于建設(shè)單位提出帶、墊資的要求,項目經(jīng)過集團(tuán)公司文件所規(guī)定的要求,程序,經(jīng)批準(zhǔn)后,財務(wù)可予以辦理帶墊資款項的撥付。

3、帶、墊資款項的來源,原則上由項目承包人籌集提供,特殊情況或依實際情況分析需由子公司墊付的須在辦理審批手續(xù)時提出,并得到批準(zhǔn)。

4、項目的帶、墊資款項,原則上不能用該項目的予收工程款墊付,應(yīng)由項目承包人的自有資金支付,如確需由該項目的予收款墊付,發(fā)、承包雙方應(yīng)制定墊資款扣除計劃,墊資款全額最遲應(yīng)在預(yù)收工程款50%時予以扣清。

5、項目帶墊資款撥付后,發(fā)包方應(yīng)嚴(yán)密注視加強(qiáng)對其的控制管理,確保資金的安全回收。

二、項目合同完成過程中的財務(wù)管理

1、項目合同完成過程財務(wù)管理的原則,是項目資金的?？顚Ｓ?嚴(yán)禁超用,如確需動用子公司資金的,項目應(yīng)提出借款申請,子公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),資金有償使用。

2、項目付款應(yīng)實行資金與實物工作量雙控制。在工程的進(jìn)行階段,資金到位大于實物工作量的,以實物工作量為最高付款限額,資金到位小于實物工作量的以資金到位為最高付款限額,在工程的竣工階段,嚴(yán)格以資金到位數(shù)為最高付款限額。

3、在杭施工的工程項目,不允許另立銀行帳戶,其資金的結(jié)算,全部在子公司帳戶中進(jìn)行,在杭州以外施工的工程項目,原則上不開立銀行帳戶,確需開立須經(jīng)經(jīng)理同意,報公司批準(zhǔn)方可開立,開立的全部銀行帳戶,應(yīng)由子公司財務(wù)科予以掌握、控制。

4、項目進(jìn)行過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),所提供的原始單據(jù),應(yīng)符合國家法律、法規(guī),特別是國家稅法的規(guī)定,對違反上述規(guī)定的業(yè)務(wù),財務(wù)人員應(yīng)予以提出,因項目原因違反規(guī)定而造成的經(jīng)濟(jì)損失,由項目承擔(dān)。

5、項目一經(jīng)開工,發(fā)包方必須明確項目費(fèi)用開支的審批人,經(jīng)費(fèi)審批人負(fù)有控制項目經(jīng)費(fèi)使用的直接責(zé)任。

三、項目合同完成的財務(wù)管理

1、項目合同完成,項目應(yīng)提供財務(wù)的需的全部憑證、資料,以便財務(wù)資料的整理、保存。

2、項目合同完成,項目應(yīng)如實提供有關(guān)工程的各類欠款收款,及可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,并做出一切經(jīng)濟(jì)風(fēng)險由項目承擔(dān)的書面承諾,同時推行項目承包擔(dān)保人制度,擔(dān)保人對被擔(dān)保人隱匿的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

3、項目合同完成、兌現(xiàn)時,有條件的單位應(yīng)建立項目準(zhǔn)備基金,即按兌現(xiàn)額予留30%,以備承接新任務(wù)墊付資金之需,該項基金所有權(quán)歸原扣除項目承包人,用于該承包人承接新任務(wù)發(fā)生的帶墊資等一些費(fèi)用,企業(yè)或任何人無任何理由挪作它用,承包結(jié)束,予以全額退還。