第1篇 大廈管理公約范本
前言
本公約制定的目的在于通過本公約的實施,以界定各業(yè)主/用戶對于廣東省廣州市天河區(qū)**路**號的'**國際廣場'(以下簡稱'該廣場' )及其設備、服務設施的管理、保養(yǎng)及維修訂立規(guī)定,達到對該廣場的統(tǒng)一管理,以保證該廣場的所有業(yè)主/用戶有效地使用其購置/租用的物業(yè),以及規(guī)定各業(yè)主/用戶對該廣場的管理及公共開支所須負責的責任。
本公約自以下當事人簽署后即生效,該廣場的所有業(yè)主和非業(yè)主使用人均受本公約各條文的約束。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。管理公司對本公約的條款享有解釋權。
特別提示:本公約的簽約單位為
1.廣州市**房地產有限公司(以下簡稱'發(fā)展商')
2.(一般的社會購買者名稱)(以下簡稱為'業(yè)主')
3.廣州**國際廣場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'管理者')
第一章定義
一、在本公約中,除文意另有所指外:
1.'該土地':指根據廣州市《國有土地使用權出讓合同》穗國地出合(1998)419號文及《國有土地批準書》穗國土建用字(1998)5**號文,由廣州市國土局出讓位于天河區(qū)**路以西**院地段約14369平方米的土地使用權之土地。
2.'土地批文':指有關的國有土地使用證編號為'穗府國用**字第特167號、168號、169號'及有關的文件及修訂。
3.'該廣場':指座落于該土地上的**國際廣場或其任何部分。其中寫字樓、購物商場、酒店公寓、餐廳、康樂設施、會議中心、地下車庫,并其總面積約為 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在該廣場內或該土地內由發(fā)展商根據本公約所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、樓梯間、行人道、行車道、衛(wèi)生間、梯臺、天臺、綠化區(qū)及休息地方、管理者辦事處及各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電掣房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設備控制室、電話機房、消防泵房、光井、水箱、升降機房、發(fā)電機房、空調機房及為該土地及該廣場的業(yè)主和用戶及訪客而設并供其共用的其他地方或范圍,但不包括任何業(yè)主擁有所有權的地方。
5.'公共服務設施':指為該廣場的利益而安裝的設備、儀器、電機、裝置、樹木、管道、電纜、電線。但任何只供個別業(yè)主及租戶使用的設施不包括在內。
6.'裝修手冊':指管理者(如以下所定義)就各業(yè)主在其所屬單元(如以下定義)的裝修、更改、改進、加建及裝飾等所作的規(guī)定。
7.'用戶手冊':指管理者為管理該廣場而制訂有關寫字樓、商場、公寓、車位及有關設施的使用守則。
8.'管理費用':指管理者因管理及保養(yǎng)該廣場而引起的所有費用和開支。
9.'維修基金':指用于維修、替換該廣場公共設備的款項。
10.'管理者':指被發(fā)展商廣州市**房地產有限公司聘用為管理該廣場的任何個人或公司。
11.'業(yè)主':指對每個單元合法擁有或共同擁有所有權的人士,并包括其日后通過合法程序而成為當時的合法繼承人或當時的轉讓(包括但不限于變賣、贈與及互易等)人。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'就包括該抵押人和受押人(抵押權人);但以上所述受押人(抵押權人)只是在受押人(抵押權人)占有該有關單元或收取該單元的租金及利益下才算是業(yè)主。
12.'發(fā)展商':指該廣場的發(fā)展商廣州**房地產有限公司。
13.'單元':指在該廣場內的寫字樓、商場、酒店公寓、車位或其它部分。
14.'寫字樓':指根據本公約規(guī)定作為辦公用途的有關單元。
15.'商場':指根據本公約規(guī)定作為購物用途的有關單元。
16.'酒店公寓' :指根據本公約規(guī)定作為出租居住用途的有關單元。
17.'車位':指根據本公約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方。
18.'攤分費':指由該廣場在大項設施設備維修上的需要而作出一次性的支出,并當維修基金不足以支付或有關支出超過維修基金百份之五十之儲備的情況下,管理者向各業(yè)主收取用以支付前述支出的金額。
19.'業(yè)主委員會' :指各業(yè)主按照本公約不時召開的業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主委員會。(以下簡稱'業(yè)委會')。
20.'業(yè)主大會' :指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會。
第二章業(yè)主的權利和義務
一、業(yè)主的權利
在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)則、政府訂立的有關法規(guī),并按期繳交
有關費用的先決條件下,各業(yè)主將享有下述權利:
1.業(yè)主依法擁有、使用及享用其名下物業(yè)及全部租金的收益。
2.業(yè)主有權將其所屬單元,以上行為明確地受本公約限制和保障。
2.1 出售、轉讓、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式處置
2.4 變賣
3.各業(yè)主可依法使用廣場內的公共地方、公共服務設施,但不得損害他人利益。
4.業(yè)主有權::參加業(yè)主大會,對廣場內的各項管理決策行使投票權,業(yè)主投票權按其建筑面積每100平方米一票計算,超出部分按四舍五入處理,不足100平方米的按一票計算。
5.業(yè)主可根據本公約條款維護自身的權益,可以監(jiān)督廣場管理公司的管理行為或提出合理建議。
二、業(yè)主有以下的義務:
1.在使用、經營、轉讓所擁有物業(yè)時,應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約的規(guī)定,維護物業(yè)及其他業(yè)主的公共利益。
2.廣場業(yè)主委員會成立后,執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議和決定。
3.全體業(yè)主和用戶應遵守管理公司根據政府法規(guī)及業(yè)主委員會決議制定的各項有關廣場的管理規(guī)章制度,并配合管理公司做好廣場的各項管理工作。
4.按規(guī)定依時交納其單元應繳之物業(yè)管理服務費、水電費、維修費、公共能源費及其他有關費用。
5.加強安全防范意識,遵守有關廣場安全防范的規(guī)章制度,自覺做好防火防盜工作。
6.業(yè)主或用戶如需進行室內裝飾裝修,必須遵守物業(yè)裝修手冊內的各種規(guī)定,并填寫申請表,報管理公司審批,并繳納裝修按金后方可按規(guī)定施工。裝修完工后,由管理公司進行查驗,如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),按金予以退還,否則視違章情況予以扣除::并限期整改;如屬統(tǒng)一清運裝修垃圾和余泥的,還應同時交納裝修垃圾、余泥清運費。如在規(guī)定時間外使用公共設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。
7.業(yè)主如請管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修與維護,應支付有關費用。
8.凡房屋建筑附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修與維護的,業(yè)主應及時進行維修維護;否則,由業(yè)主委員會委托管理公司采取有關措施,其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。
9.與非業(yè)主在建立使用、維修維護、改造所擁有物業(yè)的法律關系時,應告知對方遵守本管理公約,并承擔連帶責任。
10.若公共設施或其他業(yè)主權益遭受人為損壞,損壞者須負責原樣修復,如造成損失,應予賠償。
11.使用本物業(yè)內的文化娛樂體育設施和停車場等公共設施、公共場所(地)時,應按規(guī)定交納有關費用。
12.自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公共設施的完好。
13.自覺維護廣場精神文明建設,搞好業(yè)戶關系,互助友愛,和睦共處,共創(chuàng)文明商業(yè)廣場。
14.在本物業(yè)范圍內,不得有下列行為:
14.1擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗等的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等;
14.2擅自對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板進行鑿、拆、搭、建;
14.3占用或損壞樓梯、通道、屋面、道路、停車場、摩托車/自行車房(棚)等公用設施及公共場所(地);
14.4損壞、或擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施;
14.5在公共場所堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
14.6在公共場所存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等;
14.7踐踏、占用綠化用地,損壞、涂畫建筑小品;
14.8影響市容觀瞻或本廣場外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;
14.9隨意停放車輛;
14.10利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;
14.11法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
第三章 管理
一、一般事項:
1.管理公司的責任在于管理和維護該廣場的每一部分且受本公約的約束,須遵守和履行本公約中其有關的責任及義務。
2.業(yè)委會有權于業(yè)主大會通過多數(shù)決議案后給予管理公司不少于三個月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個月給業(yè)委會書面通知解除合約。
二、管理公司的權利及責任
1.在不抵觸本公約的前提下,管理公司有權去完成所有有關廣場管理和維護的事項,具體如下:
1.1 檢查、巡察廣場的公共部分,必要時包括所有單元的內部。
1.2 從事任何必要工作,包括維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠化等,以保持廣場每一個部分及其設施、設備處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。
1.3 預防及制止任何不符合本公約規(guī)定的行為,并追討當事人賠償其造成的損失,以維護全體業(yè)主的公共利益。
1.4 控制該廣場內所有車輛停放、行人交通,對亂停泊車輛上鎖或拖離,并向該車主收取拖離及有關費用。
1.5 制止及糾正各業(yè)主違反本公約規(guī)定的行為,
1.5.1在該廣場內顯著地方公布違約業(yè)戶的姓名及其違約細節(jié)。
1.5.2書面通知違約業(yè)戶糾正錯誤,并在通知后十四天期滿而該戶主仍未糾正錯誤時,采取相應的行動;如屬緊急情況,可不必書面通知。
1.5.3透過民事訴訟向違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項及其滯納金。
1.5.1管理公司為保障全體業(yè)戶利益執(zhí)行的其他合法方法。
1.6 按本公約規(guī)定,要求并收取所有廣場業(yè)主應付的管理款項,支付所有因該廣場管理及維護而產生的應付款項。
1.7 根據財務預算,本著合理節(jié)約的原則有效控制管理開支,并做好帳目記錄,定期向業(yè)主通報。
1.8 為該廣場的公共地方(包括公共服務設施及廣場整體基建架構)投保,其投保額及險種由管理公司根據該廣場所需而決定。
1.9 向業(yè)主報告所有因該廣場的管理及維護工作所引起與政府、公民及有關個人的往來事宜。
1.10節(jié)日期間可裝飾該廣場入口及外墻,包括燈光及其他飾物。必要時,管理公司可以組織該廣場內的文娛活動。
1.11按照本公約的規(guī)定履行管理公司應承擔的管理和維護之職責。
2.管理公司根據本公約做出的行動及決定,在各方面對所有業(yè)戶均有約束力。
3.管理公司在下列情況下無需對業(yè)戶負責:
3.1 為履行本公約所做出的一切合法行為。
3.2 因下列原因造成的服務中斷:
3.2.1因任何設施、裝置進行必要的保養(yǎng)及維修;
3.2.2臺風、水災、火災、地震或其他不可抗力的損害、毀滅;
3.2.3無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺;
3.2.4管理公司所無法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公約的職責而獲取的報酬。在業(yè)委會未成立前,該酬金按政府規(guī)定擬定。在業(yè)委會成立后,管理公司酬金將由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。
2.該廣場管理中發(fā)生的一切開支無須從管理公司酬金中支付。
四、管理費及其他費用
1.為確定業(yè)主應付的管理費用,管理公司應在每年十月底前為下一年度準備一份管理預算。該預算應顯示::該廣場總體上在管理與維修保護方面的估計開支(包括管理公司酬金)和估計收入。
2.為確定管理預算,第一會計年度應由該廣場經政府有關部門檢驗合格之日起,至該年的十二月三十一日止。其后的會計年度即自每年一月一日始,至該年十二月三十一日止。
3.管理費支出包括但不限于下列各項:
3.1 管理公司員工開支;
3.2 公共地方及公共設備、設施的維修保養(yǎng)費支出;
3.3 廣場綠化費用支出;
3.4 廣場環(huán)境衛(wèi)生費用支出;
3.5 廣場保安及消防裝備費用支出;
3.6 行政辦公費用支出;
3.7 物業(yè)結構、公共地方、公用設備、公眾責任保險費支出;
&nb
sp; 3.8 環(huán)境美化及節(jié)日裝飾費用支出;
3.9 稅金支出;
3.10管理公司酬金。
4.無論物業(yè)是否空置、出租或自用,各業(yè)主均應按照管理預算及其單元面積繳費標準支付管理費、水電費、公共能源費及其他相關費用。
5.如個別業(yè)主要求管理公司提供額外的工作和服務,管理公司有權向該等業(yè)主收取合理的附加費用。
6.在業(yè)主委員會成立前,物業(yè)管理服務費收費標準以政府物價部門批核為準;業(yè)主委員會成立后,該收費標準由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。
7.當管理帳出現(xiàn)正常虧損,管理公司將重新修改財務預算,并將調整后的收費標準報物價部門或業(yè)委會通過后,確定出每一業(yè)主應加付的數(shù)額,管理公司可運用該筆每月加收的款項彌補管理帳不足部分;在必要的情況下,該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。
8.如有關會計年度出現(xiàn)盈余,則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。
五、管理費用及其滯納金的繳付
1.每一業(yè)主應于每月五日以前向管理公司繳付其單元當月應付的管理費,管理公司另有規(guī)定的除外。
2.任何業(yè)主如果未能于本公約規(guī)定應付的款項到期日起十五天內支付其應付的款項,則管理公司有權采取下列措施并收取附加費用:
2.1 收取未繳付的款項自應付之日起至支付日的滯納金(滯納金費率按政府有關規(guī)定計算)。
2.2 收取手續(xù)費作為因違約引起管理公司額外工作的賠償。
3.任何業(yè)主如果在應付管理費當日起兩個月內尚未能繳交管理費、水電費及其他費用且無任何解釋,管理公司有權采取適當措施追討有關費用或依法向人民法院提起訴訟,由此引起的不便或相關費用由該業(yè)主承擔。
4.所有以滯納金及手續(xù)費方式付給管理公司的款項,均應存入管理帳戶中以支付日常管理開支。
六、維修基金
1.維修基金是指物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時,用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。
2.維修基金的繳交根據政府有關規(guī)定執(zhí)行。
3.維修基金應設立?？顜粲晒芾砉竞蜆I(yè)委會共同管理,不得挪作他用。
4.物業(yè)共用部位、共用設備、設施維修、更新時,其費用從維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由維修基金墊支,墊支部分應向業(yè)主收回。
5.維修基金的使用,由管理公司提出年度計劃,經業(yè)主委員會批準后實施。
6.在任何業(yè)主停止擁有或使用該單元時,維修基金將不退還,但如將該單元使用權變化情況通知管理公司及獲得新業(yè)主所簽署的本公約附錄之承諾書,該維修基金可以免息轉移于該單元的新業(yè)主的名下。
第四章該廣場或部分受損不宜使用時的規(guī)定
一、若該廣場因火災、臺風、地震、地陷或其他原因而破壞,以致大部分不宜使用時,則管理公司須召開業(yè)主大會,會上可由出席并投票的業(yè)主百分之七十五(75%)以上多數(shù)票通過決議案。
二、如由于保險賠償金不足、建筑法規(guī)的改變或任何其他情況,致使修復或重建該廣場的方案已不可行時,各業(yè)主須將其所擁有所有權的單元交于管理公司托管,管理公司須立即將其以公開拍賣或轉讓變賣,并將變賣所得的凈收益,按各業(yè)主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業(yè)主。該項工作由物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會委托有關主管部門進行。
三、因該廣場購買了保險而取得的一切保險賠償金須按比例分配予各業(yè)主。在此種情況下,各業(yè)主在本公約所述的一切權利、特權、責任及保證均予撤銷,每名業(yè)主須放棄本公約所載的一切權利和特權。
四、若議決修復該廣場,每名業(yè)主須按其單元應繳費比例支付修復該損毀部分所需費用,以支付超出該廣場的保險額賠償金的數(shù)目。
第五章業(yè)主大會及業(yè)主委員會(業(yè)委會)
一、管理公司須于該廣場經有關政府部門綜合驗收合格,并已交付使用不超過二十四個月內召開第一次業(yè)主大會,管理公司應會同發(fā)展商及時召開該廣場的業(yè)主大會,選出業(yè)主委員會及主席,并可決定業(yè)委會的職務、人數(shù)及其他事項等。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會:
1.管理公司或業(yè)委會每年須召開不少于一次業(yè)主大會。管理公司、業(yè)委會或占該廣場不少于百分之二十的業(yè)主提議可合法召開特別會議,以便討論或決定任何影響或關于該土地或廣場的事項,或為全體業(yè)主的利益就該土地及該廣場的保養(yǎng)及管理向管理公司提供意見。
2.每次召開會議須至少提前七天發(fā)出書面通知,列明開會時間、地點及討論事
項。
3.會議的法定人數(shù)為占該廣場不少于百分之五十的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達法定人數(shù),會議方可進行。
4.每年第一次會議中業(yè)委會主任可自動當選為該次業(yè)主大會的主席。
5.主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。
6.各業(yè)主每戶擁有一份所有權份額,即有一票。
7.如投票票數(shù)相等,主席可投第二票或決定性的一票。
8.業(yè)主可親自或派代表投票,未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.1 未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文書須由業(yè)主簽署;如業(yè)主乃一法人,則須加蓋公章。
8.3 委派代表的文件須于開會前一天交予管理公司。
9.于正式召開的會議上由擁有投票權的業(yè)主或其代理人過半數(shù)票通過的任何有關廣場事項的決議案對全體業(yè)主均有約束力,惟:
9.1 開會通知須指出擬就該事項提出決議案。
9.2 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議,否則會上就其他事項所通過的任何決議案均屬無效。
9.3 抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無效。
二、業(yè)委會的組織、會議及權利
1.業(yè)委會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生,應不少于五名;業(yè)委會任期為兩年一屆,可以連選連任;業(yè)委會主任、副主任由業(yè)委會選舉產生。
2.業(yè)委會的成員在下述情況將終止其職務:
2.1 有關成員以書面向業(yè)委會請辭并獲業(yè)委會接納。
2.2 有關成員不再擁有該廣場的任何所有權。
2.3 有關成員破產或觸犯刑事法律。
2.4 有關成員患上身體或精神上的痼疾致使其不能處理日常事務。
2.5 業(yè)主大會議決辭退的有關成員。
3.業(yè)委會由主任定期召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須經過半數(shù)委員同意。
4.每三個月::至少應召開一次業(yè)委會會議以決定該廣場的日常管理事宜,如1/3以 上的委員提議或主任、副主任認為有必要時,可召開特別會議。
5.每次召開會議須至少提前七日發(fā)出書面通知給各成員,并列明開會時間、地點及討論事項。任何議決事項若事前并未詳列于開會通知內將會無效。
6.所有問題的決定,均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。
7.業(yè)委會應包括以下的職位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 執(zhí)行秘書
7.4 任何經業(yè)主大會所指定及界定的職位
8.業(yè)委會須保存所有會議記錄并包括下述事項:
8.1 所有成員職位的委派、辭退或改變;
8.2 所有業(yè)委會議決事項;
8.3 曾出席會議的成員。
此等會議記錄須存于一固定并可供其他業(yè)主查閱的地方。
9.業(yè)委會決議對全體業(yè)主均有約束力,并應予以公布。
注:本公約內容條款如與政府政策法規(guī)有抵觸,應以政府政策法規(guī)為準。
附錄
關于**國際廣場管理公約承諾書
致:**國際廣場物業(yè)管理有限公司
為維護及促進廣州**國際廣場的管理,本人/本司現(xiàn)同意遵守與**國際廣場物業(yè)管理有限公司簽署的'**國際廣場管理公約'內的一切條款及有關修訂內容。
本人/本司亦同意在轉讓上述廣場任何部分時,于有關買賣合約簽署之日起一個月內就使用變化情況以書面通知上述廣場的管理公司,并應取得本人/本司的承讓人遵守該管理公約內的一切條款及有關修訂內容的承諾協(xié)議。
在管理公司收到本人/本司承讓人的承諾書前,如本人/本司的承讓人有違反管理公約的行為,法律責任將由本人/本司及承讓人共同承擔。
廣州**國際廣場
**國際廣場物業(yè)管理有限公司
**樓**號單位業(yè)主
(業(yè)主 )簽署 (法人代表 )簽署
年 月日年 月 日
第2篇 大廈物業(yè)管理中心目標管理流程
物業(yè)管理中心目標管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標管理工作,確保貫徹按照公司質量方針,實現(xiàn)中心總體任務目標。
2、范圍
本手冊規(guī)定了目標的制訂、實施、檢查與考核過程管理的內容與要求,適用于全中心范圍內各級目標管理工作。
3、職責
3.1中心經理根據公司給中心定下的目標任務,負責分解中心各職能部門、各管理處的目標任務。
3.2管理中心經理與各職能部門負責人、各管理處主任簽訂目標責任書(包括經營指標目標責任書、十防責任書、安全責任書),各職能部門負責人、各管理處主任對實現(xiàn)本職能部門和管理處的目標任務負責。
3.3根據公司規(guī)定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負責人及其他主管以上人員進行評價考核。
3.4各級管理人員接照職權負責本職權范圍內的員工的績效考核。
4、中心任務分解目標分解和下達
4.1中心經理根據與公司總經理簽訂的目標責任書,根據各職能部門和管理處的實際情況,將本中心的目標分解為各職能部門、各管理處的分目標。
4.2中心經理安排品質管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標責任書(包括經營目標責任書、十防責任書、安全責任書)。
4.3中心經理分別與各職能部門負責人和管理處主任就下一年度的任務目標進行溝通,聽取意見,由中心經理最終確保任務目標。
4.4中心經理與各職能部門負責人和各管理處主任分別簽定目標責任書。
4.5各職能部門、各管理處根據目標責任書,逐級進行目標分解落實到人,并逐級簽定目標責任書。
5、目標任務的考核
5.1中心經理每季根據日常的工作和公司、中心月檢結果,對各職能部門和管理處目標的工作情況進行考評。根據考評結果,由中心經理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進行點評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標任務。對各職能部門、各管理處未能實現(xiàn)預定目標,應組織進行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應作出書面說明,報上級領導確認。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進行工作考核,確保工作任務能夠得以實現(xiàn)。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應的工作和服務標準的要求對主管以下員工進行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經理應根據公司要求組織對本年度目標責任的完成情況進行總體評價考核,并根據公司對中心的任務目標制訂下年度目標。
5.2.3中心經理及各級負責人每年度依據目標完成情況和目標責任書,根據公司規(guī)定確定對各級目標責任人的獎罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標責任書、十防責任書、安全責任書、目標考評記錄、考核評價記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關質量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第3篇 大廈管理處人力資源部概述組織結構圖
一、人力資源部概述
人力資源是大廈最為寶貴的資源。通過合理地開發(fā)人力資源,充分發(fā)揮人的最大潛能,為大廈的經營目標能夠提供巨大的增值效應。
正所謂沒有高素質、高效率、高滿意度的員工就沒有高滿意度的顧客和大廈的高效益。人力資源部作為開發(fā)、管理大廈人力資源的職能部門,所處的位置和所擔負的責任都是極為重要的。
人力資源部主要負責以下工作:人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓、考核、工資、勞保、福利、調配、質檢、勞動關系協(xié)調等工作。
下設部門:人事部、培訓部、質檢部、員工宿舍、員工更衣室
二、人力資源部的重要性
人力資源部是大廈中最關鍵的決策職能部門之一,大廈的經營管理離不開人、財、物、時間、信息等資源。在諸資源中,唯有人力資源是最為寶貴的。因為,其它任何資源均由人來開發(fā)利用,而且通過合理地開發(fā)人力資源、充分發(fā)揮人的最大潛能,能夠產生巨大的增值效應,國會的最核心內容就是要通過最大程度地滿足目標客源市場的需求,以實現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的最大化。
三、功能和作用
人力資源部的功能和作用主要體現(xiàn)在三個方面,即提供大廈經營活動中所需的充足的各種人力資源;提高人員素質以及合理利用和開發(fā)人力資源;發(fā)揮員工的積極性,挖掘潛能。
1.通過人力資源部的工作,在全店上下均能明確地樹立起現(xiàn)代人才觀念,真正做到了解人、關心人、尊重人、培養(yǎng)人,合理地選好人、用好人,使得人盡其才、才盡其用。
2.要在大廈內部真正按照科學合理的原則,根據實現(xiàn)企業(yè)目標的需要,從最大限度調動人的工作積極性、創(chuàng)造性出發(fā),制定出整套包括選拔、培養(yǎng)、使用、考核和獎懲在內的勞動人事制度和分配制度,科學地定崗定編,使人與事得以最佳結合。
3.人力資源部的工作特點是既有階段性目標,又要有貫徹始終、永無止境的追求。因為社會的發(fā)展,科學技術的進步會不斷地給人力資源開發(fā)提出新課題,且大廈管理思想、管理體制、管理手段和管理方法的科學化、現(xiàn)代化本身也要求員工不斷調整自己的知識結構,提高自己的知識水平。人力資源部要盡可能為員工表現(xiàn)自己的能力提供機會,使他們獲得的知識在實踐中轉化為經驗,上升為理論。
四、基本任務
人力資源部的基本任務是遵循國家的勞動人事法規(guī)和政策,圍繞大廈的經營管理這一中心開展工作,最大限度地利用和開發(fā)人力資源,不斷提高員工的整體素質,優(yōu)化人才資源,實現(xiàn)經濟效益和社會效益的最大化。具體有以下內容:
1.直接負責整個大廈的人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓、考核、工資、勞保、福利、調配、質檢、勞動關系協(xié)調等工作。
2.開展各種有效活動,密切勞資關系,協(xié)調政府、企業(yè)、員工、客人之間的利益,增強員工的向心力、凝聚力。
3.完善工資分配和福利制度,吸引和留住優(yōu)秀人才。
4.負責對員工的工作質量進行監(jiān)督,確保大廈服務質量。
5.負責制定《員工手冊》、《勞動合同》及大廈的人事規(guī)章制度。
6.負責同政府機關、社會團體、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作關系。
7.審核人力資源的財政預算和支出,做好各項成本控制工作。
8.負責審核大廈年度培訓計劃和月度培訓計劃,建立和完善大廈二級培訓體系。
第4篇 z大廈電梯運行管理程序
大廈電梯運行管理程序
1目的
確保大廈電梯技術性能處于良好狀態(tài),保證安全運行。
2適用范圍
適用于aa大廈所有電梯的運行管理。
3職責
3.1電梯維修工負責電梯日常運行情況巡查及故障檢修。
3.2電梯操作工負責貨用電梯的操作、運行。
3.3中控室安保人員負責監(jiān)控電梯的運行狀況。
3.4主管工程師負責電梯的綜合管理。
3.5工程部經理、安保部經理負責對上述工作進行檢查監(jiān)督。
4工作程序
4.1管理人員工作程序
4.1.1電梯維修工、電梯操作工
a.電梯維修工、電梯操作工須經技術監(jiān)督部門的培訓并持證上崗。
b.電梯維修工每日對電梯運行狀況進行一次檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡電梯公司處理,督促電梯公司定期維修保養(yǎng)。當電梯年檢期即將接近時,督促電梯公司作電梯年檢、年審。
c.電梯操作工負責貨用電梯的運行,保持電梯轎廂衛(wèi)生整潔,發(fā)現(xiàn)故障及時通知維修人員。
4.1.2中控室安保員
a.中控室安保員實行電梯24小時運行監(jiān)控。通過閉路電視觀察轎廂內狀況,如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗,或損壞電梯部件,用對講電話制止并錄像。
b.如發(fā)生故障困人,用對講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時處理,必要時聯(lián)絡電梯公司處理。
c.將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》。
4.1.3主管工程師
主管工程師負責電梯的綜合管理,包括技術資料、檔案的收集、保管,設備帳目管理。同時對電梯維修工、電梯操作工、電梯公司維修保養(yǎng)工作進行檢查、監(jiān)督。
4.1.4工程部經理
a.進行周檢、月檢。每月最后一個星期對電梯機房組織有關人員進行設備檢評。
b.審核《電梯保養(yǎng)計劃》。組織人員對電梯分包方進行評審,評審合格后方能承擔電梯維修保養(yǎng)工作。
4.2電梯使用管理工作程序
4.2.1客用電梯不設司機操作,由乘客自行操作,實行24小時運行。貨用電梯由電梯操作工進行操作。
4.2.2客梯以承載大廈用戶為主。
4.2.3消防電梯、貨梯以承載大廈進出貨物為主。
4.2.4大廈物業(yè)公司工作人員上下樓只能使用消防電梯,不允許乘坐客梯。
4.2.5電梯維修工、電梯操作工必須持證上崗,無證人員禁止操作。電梯工每天對大廈電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時匯報、處理。
4.2.6經技術監(jiān)督局檢測不合格未取得《準用證》的電梯嚴禁投入使用。
4.3電梯安全運行工作程序
4.3.1中控室安保員24小時監(jiān)控電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常時通知電梯維修工(或值班工程師)或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為,嚴禁易燃、易爆等危險品和超長超重等物品進入電梯。
4.3.2電梯維修工每天按《電梯日常巡檢表》進行一次檢查保養(yǎng),并做好記錄,督促電梯公司按規(guī)定進行維修保養(yǎng)工作,按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。
4.3.3維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應在一層電梯廳掛牌告示。
4.3.4任何人不得在電梯機房、轎廂、井道內吸煙。
4.4電梯機房管理工作程序
4.4.1電梯工負責機房的日常檢查和管理。
4.4.2電梯工每天巡視機房,發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。電梯機房內任何設備非電梯維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。
4.4.3非工作人員進入電梯機房須經主管工程師或工程部經理批準后,由電梯維修工陪同,方可進入。
4.4.4保證機房通風良好,風口有防雨措施,機房內懸掛溫度計,機房溫度不超過40℃。保證機房照明良好,并配備應急燈,滅火器和盤車工具掛于顯眼處。
4.4.5每周對機房進行一次全面清潔,保證機房和設備表面無明顯灰塵,機房及通道內不得住人、堆放雜物。保持機房干凈整潔。
4.4.6消防器材齊備良好,機房內嚴禁吸煙。
4.4.7《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯,應在一樓電梯廳掛告示牌。
4.5運行異常
4.5.1當火災發(fā)生時:
中控室值班安保員打開消防迫降開關,將所有電梯全部迫降至基站,消防電梯自動進入消防運行狀態(tài),電梯維修工(或值班工程師)迅速關閉不具備消防功能的電梯。
4.5.2當?shù)卣鸢l(fā)生時:
根據震前預報由電梯維修工關閉所有電梯,地震過后開啟時由專業(yè)電梯公司對電梯進行安全檢查,確認無異常后方可使用。
4.5.3當電梯進水時:
a.底坑進水時,應將電梯停于兩層以上,中止運行并切斷電源。
b.當樓層淹水流入井邊或底坑時,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯、切斷總電源。
c.電梯濕水后,應切斷總電源,報電梯公司做濕水處理,并提交相應報告。
4.6電梯維保安全操作工作程序
4.6.1維修保養(yǎng)時一般須切斷電源,以免觸電、卷入鋼絲繩等造成人身傷亡和設備事故。
4.6.2因維修保養(yǎng)需停機時,須確認轎廂內無乘客方可停機。
4.6.3在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調和配合,有人協(xié)同工作時,開梯、停梯都必須揚聲,得到對方的回答后方可操作。
4.6.4在轎頂作檢修保養(yǎng)工作時,除判斷故障和調試需要外,禁止運行快車。
4.6.5底坑作業(yè)時,禁止關閉廳門,廳門處必須擺設告示牌,防止無關人員靠近。
4.6.6在井道作業(yè)時,首先開亮井道燈,按下轎頂安全開關,必須佩戴安全帽。
4.6.7機房、井道、底坑因工作需要進行動火作業(yè)時,必須遵守大廈動火操作規(guī)定,指定專人監(jiān)視,事后清理火種,嚴防火災發(fā)生。
4.6.8維修保養(yǎng)結束時,必須認真清理現(xiàn)場,清點工具和物品。
4.7電梯困人救援程序
4.7.1轎廂停于接近電梯口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時:
a.確定轎廂所在位置(根據樓層燈指示或小心開啟外門察看)。
b.關閉電梯總電源。
c.用專用廳門鑰匙開啟外門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂。
4.7.2轎廂停
于遠離廳門口的位置時,應首先將電梯轎廂移動至最近的電梯廳門處(以高于或低于樓面不超過0.5米為合適)。然后按照上述4.7.1中所列步驟救出乘客。移動轎廂的方法如下:
a.利用對講電話通知轎廂內的乘客保持鎮(zhèn)靜,并說明轎廂可能移動,可將身體任何部位探出轎廂外,以免發(fā)生危險;同時如轎廂門處于半關閉或開啟狀態(tài),則應先行將其完全關閉或開啟;
b.進入機房關閉故障電梯的電源,打開電機軸的后蓋套上盤車手輪;一人握緊盤車手輪,一人手持掣動扳手,輕輕松開制動,轎廂將會由于自重而移動,為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險,操作時,應斷續(xù)動作,使轎廂慢慢移動,直至最接近電梯廳門口為止。操作時,應注意,如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以下位置時,不可只撬開掣動,使轎廂自行移動,而應在松開掣動的同時,握緊盤車手輪并用力盤絞,使轎廂向正確的方向移動。
4.7.3遇到其他復雜情況,應及時報告及有關領導,通知電梯公司。
4.8電梯清潔衛(wèi)生職責劃分表
序號項目責任人時間相關記錄
1電梯機房及其設備電梯維修工每班電梯巡查記錄表
2轎廂內面及導門軌井底電梯操作工每班電梯衛(wèi)生檢查表
第5篇 商務大廈物業(yè)管理質量目標承諾
商務大廈物業(yè)管理質量目標及承諾
**物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針,針對業(yè)戶及委托方的需求。運用現(xiàn)代化科技手段及管理方法,實行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結合的管理方式。
1、管理目標
1.1服務第一、顧客至上
作為高品質的物業(yè),不僅需要配備良好的硬件設施,還需要提供良好優(yōu)質的服務。我們將利用公司多年來積累的管理經驗和資源,制定各項規(guī)范的服務流程及準則,并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓,加強員工對管理服務之認識,改善禮貌及工作態(tài)度,做到服務第一、顧客至上之要求。
1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號
我們將憑借豐富的實際經驗,委派專業(yè)資深人士,根據貴物業(yè)的實際情況,提供專業(yè)的建議,協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。
1.3保持國際品質iso9000
目前我司已經獲取iso9002國際質量認證,我們將根據相關檢驗、考核、調整的要素,通過iso9000體系的運行,保證服務質量、服務水平長期穩(wěn)定在高水平上,提高管理水平及物業(yè)價值。使物業(yè)管理工作標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。
2.分項目標
1.設備完好率98%
1.1房屋設施完好率98%(故障排除時間不超過48小時)
1.2運行設備完好率99%(故障排除時間不超過4小時)
1.3公共設施完好率96%(故障排除時間不超過24小時)
1.4設備、備件資料完整率100%(查看實物及臺帳)
2.維護保養(yǎng)率100%
2.1自修設備按計劃完成保養(yǎng)率100%(按計劃、預算、完成記錄檢查)
2.2外包設備按合同完成保養(yǎng)率100%(按保養(yǎng)合同,驗收記錄檢查)
2.3房屋設施故障維修率100%(按檢查記錄,維修記錄檢查)
2.4業(yè)主報修上門維修率100%(按報修記錄,業(yè)主驗收記錄檢查)
3.管理費收繳率98%以上
3.1首年每月收繳率98%以上(按月統(tǒng)計,財務結算考核)
3.2解決拖欠管理費90%以上(按月統(tǒng)計,財務結算考核)
4.業(yè)主滿意率95%以上
4.1接待服務滿意率98%以上(按每季度70%以上業(yè)主調查表)
4.2維修服務滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調查表)
4.3清潔工作滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調查表)
4.4保安服務滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調查表)
4.5整體環(huán)境滿意率90%以上(按每季度70%以上業(yè)主調查表)
4.6消防安全滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調查表)
5.員工培訓合格率100%
5.1崗位職責培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
5.2消防安全培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
5.3崗位工作技能培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
6.無重大事故隱患
6.1無重大設備事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.2無消防安全事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.3無治安事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.4無員工操作事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
7.管理費收支平衡
7.1當月收費入帳率100%(根據財務結算報告)
7.2維修費支出不超支(根據財務結算報告)
7.3清潔費支出不超支(根據財務結算報告)
7.4保安費支出不超支(根據財務結算報告)
7.5辦公費支出不超支(根據財務結算報告)
7.6其他支出不超支(根據財務結算報告)
第6篇 大廈小區(qū)車場管理注意事項
小區(qū)(大廈)車場管理注意事項
1.處理車場突發(fā)事件時,為避免影響物業(yè)公司正常辦公秩序,一般在現(xiàn)場或安防部進行;
2.任何車輛進入車場時,入口安防員應留意其車輛是否有損壞,如發(fā)現(xiàn)損壞,應向司機說明,并記錄情況,讓司機簽名確認;
所有進場之免費車輛(例如:政府部門專用車輛及軍車等),安防員必須于入口發(fā)出'機動車輛離場卡',無卡者,必須由安防部主管同意后才可放行;
3.固定車輛必須停放于固定私家車位上;
4.次租車輛或免費車輛不能占用月租車位和固定車位;
5.安防部應留意停放之車輛是否鎖好門窗,以防車內物品被盜;
6.安防部應留意停放之車輛高度限制,安排司機靈活停放車輛;
7.停車場內禁止修理車輛,如屬緊急維修,必須通知當值安防員登記,以防籍詞修理車輛進行偷車;
8.有任何車輛須拖走,安防部須查明證件及車主,屬于月租或固定車輛,則通知物業(yè)部,取得車主書面同意后,方可放行;
9.保持交通順暢,遇火警警報或撤離警報時,清理車道以備緊急車輛通行;
10.注意看管車輛,防止車輛被盜或者被人為損壞;
11.嚴禁易燃、易爆、劇毒、有放射腐蝕性、污染性的物品及違禁品擺放于車場。
第7篇 x大廈保安部日常管理
大廈保安部日常管理
一.計劃管理
保安部協(xié)助大廈總經理制定本大廈的安全計劃。大廈安全計劃應是一個完整的計劃,包括明確的政策及精心設計的程序、過程和活動,以確?？蛻舻娜松砗拓斘锏陌踩?、員工人身和財物的安全以及大廈財產的安全。制定大廈安全計劃,首先應對構成在大廈內的犯罪活動、事故及引起對客戶、員工、大廈傷害及損害的各種因素進行全面的調查研究,然后結合本大廈的實際情況,制定出各個部門、各個場所以及各項服務工作的安全標準,提出實際解決問題和處理問題的辦法,并對實際解決辦法作系統(tǒng)的闡述,從而形成切實可行的計劃。大廈安全計劃是指導開展大廈保安工作及管理的總體性的基本計劃。
保安部應根據實施中所發(fā)現(xiàn)的問題以及各種變化的因素,向大廈總經理提出修改或完善有關保安工作的政策、程序、標準等方面的建議。在得到總經理認可后,負責對大廈安全計劃的修訂。
根據大廈經營管理的總體目標,保安部要制定部門的年度、月度工作計劃,除有計劃地安排好基本的各項保安工作外,應根據經營環(huán)境的變化及大廈階段性的經營目標,有計劃地安排階段性的工作重點。
保安部還應根據大廈安排的對全局有影響的、臨時性的專門工作或公安機關布置的專項工作制定專題計劃,報請總經理后,在大廈內按計劃實施。
二.組織管理
根據大廈的規(guī)模、等級以及管理體制,調整和完善保安部內的機構和崗位設置及其職責和任職要求,建立和健全大廈治安委員會、消防委員會等專項性的協(xié)調組織,加強與當?shù)毓矙C關、消防機關的聯(lián)系,形成一個完整的大廈保安工作網絡。此外,還必須制定或不斷完善有關保安工作的各項規(guī)章制度。
三.人員管理
選拔和聘用合適的人員上崗工作,加強員工對保安工作的責任心,通過培訓使他們掌握本崗位工作應有的職業(yè)態(tài)度、知識、技能。
四.物資設備管理
管理好大廈中的各種安全設備及機具,使它們始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經常的檢查,及時提出修理、更換或添置的要求和計劃。
五.協(xié)調管理
大廈保安工作涉及到大廈各部門、各部位及大廈外各有關機構和部門。保安部在日常運行和管理中應強加與他們的溝通與聯(lián)絡,取得他們對大廈保安工作的支持和合作。
第8篇 辦公大廈綠化管理手冊
辦公大廈管理手冊:綠化管理
a. 場內外綠化管理規(guī)定
1] 人人都有義務維護場外植物/綠地及場內盆栽植物。
2] 不準攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準損壞綠地及花木保護設施。
4] 不準人為踐踏綠地和車輛跨越。
5] 不準在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準在綠化帶內設置廣告招牌。
7] 當人為造成花木、綠地及保護設施損壞的,按政府有關規(guī)定進行罰款處理。
b.場內部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求,追施化學肥料,并保證在大廈內無異味的散發(fā)。
2] 換盆:根據花苗的大小和生長速度快慢選擇相應的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。
3] 澆水:根據植物的特點,每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應經常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時干、時濕。
4] 采光:根據花卉耐陰喜陽程度和生長習性,經常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的方。
c.場外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據土質、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內的雜草進行清除并對土地進行相應的松土以利草皮的生長和規(guī)范。
4] 修枝整形:根據植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進行修剪整形,但此一項目通常在冬季進行。
5] 除蟲:根據病蟲害發(fā)生規(guī)律初實施綜合治理,通常在病蟲率高時,施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。
6] 禁止事項:禁止踏入草坪并在樹臺枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴禁任何公民在草坪內以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動多塵土飛揚,會影響樹木生長和美化效果,故養(yǎng)護人員應定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。
d.場內外綠化管理應達標準
1] 物盆內無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3] 盆缸清擦干凈、無污、無漬。
4] 草坪修剪整齊,無高低不平現(xiàn)象。
5] 枝葉修剪齊整,無雜亂現(xiàn)象。
6] 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類植物無病蟲害。
8] 嚴格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第9篇 商務大廈會務管理程序
商務大廈會務管理程序
1會議服務工作內容;
1、會議服務工作2、vip服務工作部分;3、總臺服務工作。
1.1會議服務工作部分的三個步驟:
一、會前準備。二、會議服務。三、會后清潔工作。
1.2vip服務工作部分的三個步驟:
一、準備工作。二、服務工作。三、收尾清潔工作。
1.3咨詢臺服務工作部分的三個步驟:
一、開檔工作。二、服務工作。三、收尾工作。
2會議服務工作部分
1會前準備
1、務員要掌握當天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細則。
2、服務員在會議預定時間1小時前到崗,并復查會議室內的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設,地面清潔程度,衣帽服務設備,工作臺的布置等都是檢查的內容。
a、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。
b、桌布及圍裙清潔平整無污跡。
c、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。
d、地面無破損、無污跡、無異味。
e、衣帽車清潔無灰塵,衣架擺放整齊一致。
f、工作臺擺放位置合理。
g、物品鋪設整齊完全符合會議要求。
3、檢查會議室的設備、燈光等情況,如有問題應及時匯報并由咨詢臺服務人員通知工程部進行修理。
a、會場溫度以保持22攝氏度-24攝氏度為宜。
b、會議要求使用的設備到位,并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動,否則立即聯(lián)系工程部加以解決。
c、會場內燈光按會議要求開啟,無損壞、無閃跳,如有問題應及時向領班匯報,并填寫工程維修單送工程部,由工程部加以解決。
4、檢查鋪臺及物品準備是否規(guī)范。
2會議服務
1、會議開始前30分鐘服務員應站立于會議室門前迎候客人?？腿诉M入會議室時,服務員應面帶微笑并主動打招呼和拉門,指引客人入場。會議服務要求:態(tài)度好、效率高、服務周到規(guī)范化。當客人陸續(xù)到達會場后,服務員開始服務。
a、倒水時服務員站立于客人的右后側。將水杯放于桌上,用右手為客人倒水,若需要拿取杯子,則應捏于杯子的底部。水的量應保持與杯口有1-1.5cm的距離。
b、在為客人倒熱茶時,服務員應左手提熱水瓶,站立于客人的右
后方,向所要服務的客人進行示意后,輕拿起杯子在客人身后倒水。
c、如有毛巾服務,應注意將熱(冷)毛巾置于毛巾籃中,用托盤從客人的右方送上,放于客人右側的桌面上。
d、服務員要主動提供衣帽服務。
2、會議進行時,服務員應站立在門外,面朝客人進入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求:服務員要采用標準的站立姿勢,面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。
3、特別注意要主動了解客人的需求。
4、在會議過程中,每隔15分鐘左右,服務員進入會議室為客人倒水、調換煙缸。
5、在客人會間休息期間,應主動為客人打開會議室的門。
6、午間休會,須進行會場整理工作。
7、撤換會場中已經使用過的礦水、水杯等。
8、換或添加紙、筆。
9、換會場中的毛巾。
10、不得隨意亂動客人物品。
11、在結束整理工作后,為客人鎖上會議室的門,等待會議客人到達時再開門。
12、通常情況下,客人采用自助形式,服務人員要主動清潔桌面,使用托盤收取咖啡杯等器皿。
13、議結束時,為客人打開會議室的門。
14、客人仍在本酒店用餐的,服務員應主動熱情地指引方向。
15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應及時上交于協(xié)調員。
3會后工作
1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品,將需進行清洗的器皿交由會議后勤組處理。
2、檢查臺布、臺裙,發(fā)現(xiàn)有污跡,要及時更換。
3、通知會議后勤組拆除臺型。
4、通知清潔部的pa組進行會場清潔工作。
5、及時檢查會場硬件設施是否完好,如有問題,向協(xié)調員匯報。
6、配合物保員做好物品的領用,歸還,外借以及物品盤點工作。
3總臺服務工作部分
1、開檔工作
1.1早上8:30到崗
1.2要做好開門、開燈工作。
a、同時開啟會議室的兩扇門,無會議的會議室不需開。
b、參觀所有會議室只需開啟筒燈。
1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。
總服務臺的衛(wèi)生清潔。
a、服務臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。
b、櫥門內與抽屜內整齊無不需要的物品,無垃圾灰塵。
c、桌面無污跡,無多余及枯萎的插花。
d、檢查總服務臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔;檢查公共電話亭的清潔;檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用《內部工作流轉單》及時通知物業(yè)pa進行整理。
2、服務工作
1將對外開放參觀的會議室打開,并檢查清潔衛(wèi)生工作。
2在工作期間時刻注意公共區(qū)域內雜物并及清理,保持會議區(qū)域的清潔。
3檢查走道燈和會議室內設備及燈的損壞情況,如有損壞,應報工程部維修。
4總臺服務人員服務期間,要保持標準的站姿。
5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。
6客人進行詢問時要耐心講解,決不可向客人說'不',需協(xié)調的各項事宜可向領班匯報。接聽電話時要用規(guī)范語言。要求:接聽快、態(tài)度好、業(yè)務熟、準確無差錯。
7因工作需要要離開總臺,須將臺卡翻至'請稍候',需離開10分種以上必須向協(xié)調員或當班主管請示。
8負責在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負責領放資料。
9用餐時間由協(xié)調員具體安排。
3、收尾工作
3.1下班之前服務人員應將所有會議室的燈、門關閉。
3.2收電話和鑰匙,發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部pa組在夜間清洗。
第10篇 大廈業(yè)戶搬出物品管理公約
業(yè)戶搬出物品管理公約
為確保業(yè)主(住戶)財產安全,維護**正常秩序,居住于**的業(yè)主(住戶)搬出家私及家電等貴重物品時,請您按以下規(guī)定提示到物業(yè)公司辦理搬遷手續(xù)。
1.0您是業(yè)主(住、用戶)搬出家私、電器等大件貴重物品時,請您持本人有效身份證件(或護照)到物業(yè)管理公司登記,填寫《業(yè)主搬出物品登記表》,由值班人員確認您的身份后開據《搬出物品放行通知單》,請您將《放行通知單》交給大堂接待人員或護衛(wèi)員,由大堂通知道口放行。
2.0業(yè)主因轉賣遷離小區(qū)時,請您持本人有效身份證件(或護照)到物業(yè)管理公司辦公室交清物業(yè)管理費和水、電、暖、空調等費后,辦理遷出手續(xù),物業(yè)公司將開據《搬出物品放行通知單》,護衛(wèi)員見單確認后放行。
3.0您是業(yè)主的委托代理人要搬出物品時:請您出據有效身份證件,經辦人須持附有業(yè)主身份證以及業(yè)主簽名的委托書到物業(yè)管理公司辦理搬出手續(xù),將物業(yè)公司開據的《搬出物品放行通知單》交大堂護衛(wèi)員確認后放行。
4.0若您是租、用戶要搬出物品時:須持有效房屋租賃合同或借住手續(xù)并得到業(yè)主許可(業(yè)主同意書或復印件、傳真件)后,請您到物業(yè)公司財務室,繳清各種費用。然后由物業(yè)管理公司開據《搬出物品放行通知單》大堂護衛(wèi)員確認后放行。
5.0道口崗護衛(wèi)員將根據《搬出物品放行通知單》決定放行。
6.0為了保證您和全體業(yè)主的安全利益,請您按規(guī)定中的程序去辦理搬出物品手續(xù),請您配合物業(yè)安全管理工作,開據《搬出物品放行通知單》后再搬出物品。
7.0您在搬遷時請勿影響鄰里生活;請勿碰損電梯、墻面、地面等小區(qū)設施、設備;
8.0您在搬出大型家電時,物業(yè)公司會為您開啟消防或貨運電梯使用,請勿使用客梯。
第11篇 xc大廈空調運行操作管理
大廈空調運行操作管理
空調換熱站運行規(guī)程
**城市廣場大廈由主樓和裙樓構成,其空調采暖系統(tǒng)由高區(qū)換熱站和低區(qū)換熱站為主樓和裙樓提供空調熱水。
換熱站運行程序
換熱站主要設備的運行分別執(zhí)行各自的操作規(guī)程,其運行程序見下圖:
正常正常正常加水
檢查膨脹水箱水位←開啟補水泵←軟化水箱水位←軟化水罐
正常
檢查熱水循環(huán)泵,閥門檢查換熱器,分汽缸蒸汽壓力
正常
正常
開啟熱水循環(huán)泵←
開啟換熱器、供汽、出凝結水閥門
調整并保持換熱器出水溫度
正常
開啟所用空調器
空調換熱站緊急故障處理規(guī)程
換熱站發(fā)生下列緊急情況之一,可停車處理。
一、電機或水泵等一部份冒煙起火。
二、板式換熱器漏汽,漏水、溫度異常升高。
三、發(fā)生必須停車的人身事故,如人、手或衣服被卷入軸內。
四、電機或水泵聲音異常,發(fā)生強烈震動。
五、水泵軸溫迅速上升,并超過允許溫度。
六、發(fā)生單路停電事故。
七、電流波動太大。
八、嚴重抽空,泵內由于抽進雜物堵塞而引起壓力突然下降
九、發(fā)生必須緊急停車的其它事故,將要損壞設備而來不及請示報告時可緊急停車。
緊急停車處理規(guī)程
一、關閉事故換熱器供汽閥門和凝結水閥門。
二、關閉事故泵進出水閥門。
三、切斷電機電源。
四、按開車程序開啟備用換熱器或備用水泵。
五、處理事故換熱器或水泵。
六、消除影響人身安全的故障。
七、處理造成緊急停車的其它事故。
八、認真如實填寫事故記錄并及時上報。
制冷站運行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加藥裝置││孌頻給水泵│
│軟化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│軟化水箱水位││冷卻塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│開啟補水泵││冷卻塔風機、電機、變速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│補水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨脹水箱水位││開啟冷卻塔風機│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷凍水系統(tǒng)閥門開啟││開啟冷卻水系統(tǒng)閥門│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│開啟循環(huán)水泵││開啟冷卻水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│檢查分、集水器壓力││檢查冷卻塔水溫、壓力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│開啟所用空調機││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷機開啟│
└──────┘
空調系統(tǒng)標準參數(shù)
1、空調房間
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新風量│噪聲│
│名稱├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││溫度℃│濕度%│溫度℃│溫度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商場│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│寫字間│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康樂│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐廳│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│廚房│≤30│--│16-18│--│40-60次換氣││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷凍水送回水溫度7℃/12℃
冷卻水送回水溫度32℃/37℃
3、熱交換站
空調熱水送回水溫度高區(qū)60℃/50℃
----------低區(qū)85℃/60℃
板式換熱器蒸汽進口壓力〈0.4mpa
------------------溫度〈150℃
安全規(guī)程
一、安全第一,保障人身及設備安全,保證空調系統(tǒng)正常運行。
二、嚴格執(zhí)行設備操作規(guī)程,杜絕違章操作。
三、運行、維修人員必須進行上崗培訓,培訓不合格不準上崗。試用人員不得
在關鍵崗位獨立操作。
四、運行、維修人員要懂得電氣安全基本常識,會使用滅火器具。
五、高空作業(yè)必須系安全帶,必須同時兩人以上作業(yè)。
六、不得操作帶'病'設備。不得操作安全防護措施不合格的設備。
七、運行、維修人員疲勞過度,患病時不得上崗操作。
八、制冷劑存放運輸過程中應避免高溫、振動,充罐排出時須防止泄漏,造成凍傷,并不得遇明火。
九、各種油器存放、使用必須注意防火,避免污染環(huán)境。
十、蒸汽、冷熱水管道的啟閉都必須緩慢進行,防止水錘噪聲及閥件的損壞。
十一、容易出現(xiàn)危險隱患的設備,場所應有明顯的安全警示標志。
第12篇 機關大廈物業(yè)管理模式
政法機關大廈物業(yè)管理模式
一、物業(yè)管理的性質、目的和意義
物業(yè)經營管理按社會產業(yè)劃分是第三產業(yè),是服務性行業(yè)。物業(yè)經營管理首先是對'人'的服務,其次才是對'物'的經營管理。以對'人'的服務為核心,由專門的物業(yè)管理機構與經過專業(yè)培訓的物業(yè)經營管理人員,運用現(xiàn)代科學技術手段,對受托經營管理的物業(yè)進行代租代售,對其房屋建筑、專用設備、附屬設施、場地及區(qū)域內保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網、車輛、道路養(yǎng)護等進行專業(yè)化管理和維護。
其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場所和生活環(huán)境。同時通過良好的經營管理:一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經濟效益;二使業(yè)主的物業(yè)安全完整,延長使用壽命,達到保值增值之目的。同時也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經濟效益。
二、我國目前的物業(yè)管理模式
目前我國物業(yè)經營管理中,主要有三種模式:
(一)自建自管
即房地產開發(fā)商(或建設單位)將自己開發(fā)建設的物業(yè)設立一個附屬部門,分離出一部分多余人員,進行物業(yè)管理,由于物業(yè)管理是附屬部門,產權不清晰,管理者沒有實踐經驗,員工未經過專業(yè)培訓,業(yè)務生疏。所以很難進行良好的物業(yè)管理,更難以達到國家規(guī)定標準。因此采用自建自管方式的越來越少,并且隨著市場經濟的發(fā)展,必然會逐步消亡。
(二)合資或合作管理
1、合資管理,即房地產開發(fā)商作為股東,與經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司,來經營管理其新開發(fā)的物業(yè)。
這一模式符合國家'社會化、專業(yè)化、產權清晰、兩權分離'的規(guī)范要求和發(fā)展方向;合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術人員對物業(yè)工程的熟知情況,進行及時的維修維護,以利于提高工作效率,減少人力、物力、財力的浪費;另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實踐經驗順利地進行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達到客戶滿意,物業(yè)保值、增值,提高經濟效益之目的。所以目前采用這一模式的越來越多。
2、合作管理,即開發(fā)商或物業(yè)產業(yè)產權單位,選擇一家經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以房地產開發(fā)商或物業(yè)產權單位為主,共同成立物業(yè)管理委員會,領導和決策其物業(yè)管理的大政方針;由經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊伍進行該物業(yè)的日常經營管理。這一模式的優(yōu)點是房地產開發(fā)商或物業(yè)產權單位有主動權,經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經營管理自主權,這樣優(yōu)勢互補,更有利于物業(yè)管理公司的良好運轉。
(三)委托管理
物業(yè)采用委托管理模式,是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。
物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進行經營管理,真正實現(xiàn)了所有權和經營權的兩權分離,做到了產權清晰,權責明確。業(yè)主和用戶(通過業(yè)主委員會)有更大的監(jiān)督權、物業(yè)所有權和使用權;物業(yè)公司有更多的經營管理自主權,有利于物業(yè)的經營管理。但是由于目前尚認識不足,了解不夠,往往存在怕收費高、怕管不好、怕關系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮,還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛,然而隨著市場經濟的發(fā)展,委托管理模式一定會成為我國物業(yè)管理的主要模式。
三、成都**大廈擬定的物業(yè)管理模式
通過以上的介紹和分析,同時經雙方領導協(xié)商,成都**大廈擬采用合作管理模式,即成都市中級法院(甲方)與--投資管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大廈管理委員會(以下簡稱管委會),進行決策領導,乙方設立'北京永莊投資管理有限公司成都分公司'進行成都**大廈的日常物業(yè)管理和服務工作。
本物業(yè)管理方案即是按此模式進行編制的。
