第1篇 物業(yè)管理員崗位說(shuō)明書

物業(yè)管理員崗位說(shuō)明

崗位職責(zé):

1、具有良好的責(zé)任心、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)、職業(yè)道德操守及公關(guān)能力,并具有親和力、溝通表達(dá)能力強(qiáng),有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)處置能力;

任職要求:

1、負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)客戶及小區(qū)業(yè)主相關(guān)物業(yè)物業(yè)管理問題的解答并提供相關(guān)的規(guī)范性咨詢服務(wù);

2、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶的接待、報(bào)修、投訴處理工作;

3、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶資料的收集、整理、存檔及定期更新工作;

4、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶裝修、入住的申請(qǐng)、辦理及裝修監(jiān)督管理,做好“四保”服務(wù)工作的協(xié)調(diào);

5、負(fù)責(zé)按時(shí)收取物業(yè)費(fèi),對(duì)逾期未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用,及時(shí)制定催繳方案及計(jì)劃,并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后積極落實(shí),確保物業(yè)管理處的預(yù)期目標(biāo)。

第2篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式

一、投標(biāo)單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標(biāo)文件:

1、投標(biāo)書(格式)

2、法人代表授權(quán)委托書(格式)

3、投標(biāo)報(bào)價(jià)表(格式)

4、物業(yè)管理企業(yè)概況

5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績(jī)表

6、本項(xiàng)目物業(yè)管理人員組成表

7、本項(xiàng)目物業(yè)管理負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表

8、前期物業(yè)管理方案

9、各類附件:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、獲獎(jiǎng)情況復(fù)印件,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人職稱證書、崗位證書及身份證復(fù)印件等。

10、工器具配備計(jì)劃

附件1物業(yè)管理投標(biāo)書

:

我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)附件,并進(jìn)行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標(biāo)文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實(shí)力和本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,編制投標(biāo)書。我公司愿意以招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔(dān)本物業(yè)項(xiàng)目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標(biāo),我公司保證按招標(biāo)文件的要求履行投標(biāo)書中的承諾,按時(shí)簽訂并認(rèn)真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

我公司鄭重承諾,若在投標(biāo)書送達(dá)截止日期至定標(biāo)過(guò)程中有違規(guī)、違紀(jì)行為,自愿放棄投標(biāo)保證金的退還。

投標(biāo)人:

法定代表人:

(委托代理人)

日期:年 月 日

附件2授權(quán)委托書

:

我以(公司名稱)法定代表人身份授權(quán)姓名、身份證號(hào)碼 為我單位的法人授權(quán)代表,全權(quán)委托他簽署的投標(biāo)書及其他書面文件,負(fù)責(zé)參加開標(biāo)、詢標(biāo)、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù),我單位均予以承認(rèn)。

代理人無(wú)權(quán)委托。特此委托。

代理人: 性別: 年齡:

單位: 部門: 職務(wù):

投標(biāo)人:

法定代表人:

委托代理人:

日期: 年 月 日

附件3投標(biāo)報(bào)價(jià)表

碧湖區(qū)塊

項(xiàng)目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理

第3篇 購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理手冊(cè)前言

購(gòu)物廣場(chǎng)《物業(yè)管理手冊(cè)》前言

某購(gòu)物廣場(chǎng)是*****有限公司在不斷發(fā)展壯大過(guò)程中開設(shè)的一家集購(gòu)物、餐飲、娛樂、服務(wù)、休閑為一體的一站式消費(fèi)的大型商業(yè)廣場(chǎng);某購(gòu)物廣場(chǎng)依托某置業(yè)有限公司在蘭州地區(qū)行成了較高的人氣指數(shù),以及良好的品牌效應(yīng)。城市商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部格局由國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì),環(huán)境優(yōu)雅,并擁有完善的安保體系,優(yōu)質(zhì)的保潔服務(wù),超大的停車場(chǎng),是商家經(jīng)營(yíng)的首選場(chǎng)所。

物管部本著全心全意為商廈、為供應(yīng)商服務(wù)的目標(biāo),分別對(duì)總務(wù)管理、工程管理、安保管理等一系列歸屬物管部的工作進(jìn)行管理并細(xì)致劃分,使某購(gòu)物廣場(chǎng)物管部成為某購(gòu)物廣場(chǎng)最精英的部門。

物管部管理的類別是整個(gè)商廈中管理最為繁雜并細(xì)致到商廈每一個(gè)角落的管理部門。物管部的方針是做到“事從手中過(guò),無(wú)巨細(xì)之分;接到任務(wù)時(shí),無(wú)任何疏漏!”

為精心打造某置業(yè)有限公司城市商業(yè)廣場(chǎng)這一新型商業(yè)模式,物管部全體員工將積極配合商廈內(nèi)的任何活動(dòng),從實(shí)際出發(fā),作到“商廈是我家,我愛我的家?！?/p>

第4篇 x物業(yè)公司管理處人員任職條件

為加強(qiáng)員工隊(duì)伍的建設(shè),進(jìn)一步本完善企業(yè)員工招聘考核制度,特制定以下職位分類及要求。

根據(jù)公司現(xiàn)狀,將公司各級(jí)員工分為管理層人員和一般操作層員工兩大類,人員總的要求是:品行端正、身體健康、有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

具體的職位分類及要求如下:

一、管理層人員職位分類及崗位要求

(一)區(qū)域經(jīng)理(管理處經(jīng)理)

文化水平要求:大專以上學(xué)歷,具備初級(jí)以上技術(shù)職稱

工作經(jīng)驗(yàn)要求:具有從事物業(yè)管理行業(yè)二年以上工作經(jīng)驗(yàn),能全面地負(fù)責(zé)起管理處各項(xiàng)工作。工作能力要求:了解和掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域的各項(xiàng)工作全面掌握,具全面管理一個(gè)物業(yè)管理管理處的經(jīng)驗(yàn),在工程管理、客戶投訴、社區(qū)文化、業(yè)務(wù)拓展等工作有良好的管理能力,

資格證書要求:取得全國(guó)物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗資格證。

計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平:熟練使用計(jì)算機(jī),能運(yùn)用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件

英語(yǔ)水平要求:具一定的英語(yǔ)運(yùn)用能力

(二)物業(yè)助理(辦公室文員)

文化水平要求:中?；蛞陨蠈W(xué)歷,具備初級(jí)以上技術(shù)職稱

工作經(jīng)驗(yàn)要求:具有從事物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗(yàn),能協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)工作。工作能力要求:掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,對(duì)所在區(qū)域的各項(xiàng)管理工作有一定的掌握,在工程管理、處理客戶投訴、管理處日常管理工作等有良好的管理協(xié)調(diào)能力,

資格證書要求:取得省市物業(yè)管理上崗資格證。

計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平:熟練運(yùn)用計(jì)算機(jī),熟練運(yùn)用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件

英語(yǔ)水平要求:具一定的英語(yǔ)運(yùn)用能力

(三)領(lǐng)班

文化水平要求:高中以上學(xué)歷,

工作經(jīng)驗(yàn)要求:具有物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗(yàn)

工作能力要求:能對(duì)管理處經(jīng)理交辦的工作及時(shí)處理,了解和掌握物業(yè)管理常用法規(guī)政策,對(duì)所負(fù)責(zé)的管理工作能全面掌握,在處理客戶投訴、管理處日常管理工作等有一定的組織能力。

資格證書要求:取得省市物業(yè)管理上崗資格證。

計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平:會(huì)運(yùn)用計(jì)算機(jī),能運(yùn)用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件

英語(yǔ)水平要求:掌握基本的英語(yǔ)能力

二、操作層

(一)保安管理員

年齡及身高要求:18歲以上,男性身高170公分以上,女性身高160公分以上

文化水平要求:初中以上文化學(xué)歷,一般要求為高中畢業(yè)

工作經(jīng)驗(yàn)要求:具有一定工作經(jīng)驗(yàn)

工作能力要求:恪盡職守,敬崗愛業(yè),服務(wù)熱情,對(duì)待業(yè)主及客人彬彬有禮,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),并具有處理日常管理事務(wù)的能力,有一定的房屋水電知識(shí)、消防設(shè)備使用知識(shí)。。

資格證書要求:有退伍證、士兵證、身份證、勞務(wù)證、計(jì)劃生育證及無(wú)犯罪記錄證明。

(二)大堂管理員

年齡及身體要求:60歲以下之男性,要求身體健康,能適應(yīng)管 理處工作要求

文化水平要求:初中以上文化學(xué)歷,

工作經(jīng)驗(yàn)要求:具有一定工作經(jīng)驗(yàn)

工作能力要求:工作認(rèn)真負(fù)責(zé),恪盡職守,敬崗愛業(yè),服務(wù)熱情,對(duì)待業(yè)主及客人彬彬有禮。

資格證書要求:有身份證等證明。

第5篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè)：質(zhì)量管理體系

物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè):質(zhì)量管理體系

4.1總要求

公司按gb/t19001-2000-iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求建立質(zhì)量管理體系,形成文件,加以實(shí)施和保持,并予以持續(xù)改進(jìn)。

為了實(shí)施質(zhì)量管理體系,公司按標(biāo)準(zhǔn)的要求對(duì)質(zhì)量管理的全過(guò)程進(jìn)行有效的管理。

4.1.1公司服務(wù)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程包括:識(shí)別顧客需求--策劃服務(wù)過(guò)程--服務(wù)提供--過(guò)程或最終檢驗(yàn)--階段性意見測(cè)評(píng)--分析和改進(jìn)--標(biāo)準(zhǔn)化。

4.1.2按標(biāo)準(zhǔn)的要求編制相應(yīng)的程序文件、質(zhì)量計(jì)劃、作業(yè)指導(dǎo)文件及質(zhì)量記錄表格,作為有效控制服務(wù)過(guò)程的準(zhǔn)則和方法,以確保服務(wù)過(guò)程的有效運(yùn)作。

4.1.3 為判斷服務(wù)過(guò)程的有效運(yùn)作,建立獲取信息的渠道,以便能及時(shí)獲得必要和充分的信息,并通過(guò)對(duì)信息的判定來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)全過(guò)程的監(jiān)視。

4.1.4 通過(guò)對(duì)過(guò)程信息的測(cè)量和對(duì)測(cè)量結(jié)果的分析,以及針對(duì)分析結(jié)果實(shí)施必要的措施,以實(shí)現(xiàn)策劃的結(jié)果和持續(xù)改進(jìn)。

4.1.5本公司對(duì)任何影響服務(wù)質(zhì)量的外包過(guò)程進(jìn)行有效的控制。

4.2文件要求

4.2.1總則

為確定質(zhì)量管理體系運(yùn)行的依據(jù),達(dá)到溝通意圖和統(tǒng)一行動(dòng)的目的,公司編制質(zhì)量管理體系文件,包括:

a.質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)

b.質(zhì)量手冊(cè)

c.質(zhì)量計(jì)劃

d.程序文件

e.作業(yè)指導(dǎo)文件

f.質(zhì)量記錄表格

4.2.2質(zhì)量手冊(cè)

公司按照gb/t19001-2000-iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求編制質(zhì)量手冊(cè),并予以實(shí)施和保持。

質(zhì)量手冊(cè)覆蓋公司質(zhì)量管理體系所有內(nèi)容,為質(zhì)量管理體系的綱領(lǐng)性文件,對(duì)質(zhì)量管理體系過(guò)程間的相互關(guān)系、作用進(jìn)行總體描述,同時(shí)在章節(jié)'1范圍'中對(duì)質(zhì)量管理體系的范圍作了說(shuō)明。

4.2.3文件控制

a.品質(zhì)管理部是體系文件和資料的管理部門,由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。

b.各部門負(fù)責(zé)本部門文件的管理。

c.質(zhì)量管理體系文件都必須得到批準(zhǔn)才能發(fā)布,蓋有受控章的是有效版本,蓋有作廢章的則為非有效版本。并必須確保對(duì)質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行起重要作用的各個(gè)場(chǎng)所都能得到相應(yīng)文件的有效版本。如文件有內(nèi)容變更,需在新文件上進(jìn)行標(biāo)注,具體控制方法按《體系文件控制程序》執(zhí)行。

d.對(duì)國(guó)家及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、政府有關(guān)政策法規(guī)、物業(yè)資料、工程檔案、客戶檔案及公司、部門日常管理文件,按《文件資料管理程序》的規(guī)定執(zhí)行。

e.不參加第三方認(rèn)證的公司其他管理部門或業(yè)務(wù)部門仍需按公司質(zhì)量管理體系文件的要求執(zhí)行。

* 支持性文件

vkwy4.2.3-z01《體系文件控制程序》

vkwy4.2.3-z02《文件資料管理程序》

4.2.4質(zhì)量記錄的控制

a.質(zhì)量記錄包含表格、錄像帶、磁帶、光盤、照片、磁盤、各類憑據(jù)等。

b.各崗位人員按《質(zhì)量記錄控制程序》的要求字跡清楚地做好記錄,并予妥善保管,需歸檔保存的內(nèi)容,交由各部門文件管理員統(tǒng)一歸檔保存。來(lái)自供方的相關(guān)記錄也是公司質(zhì)量記錄的組成部分。

c.各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督質(zhì)量記錄的真實(shí)性及歸檔保存。

d.合同有要求時(shí),在合同期內(nèi)質(zhì)量記錄可提供給顧客或其代表評(píng)價(jià)時(shí)查閱。

* 支持性文件

vkwy4.2.4-z01 《質(zhì)量記錄控制程序》

第6篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述

一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理的目的行為,即在一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來(lái)講,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下,不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個(gè)方面:

1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營(yíng)的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會(huì)和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤(rùn)。

2.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化目標(biāo)

財(cái)富最大化是指公司通過(guò)合理經(jīng)營(yíng),使本企業(yè)的總價(jià)值達(dá)到最大化。在股份制公司中,公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大化,這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo),并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個(gè)不斷發(fā)展、逐漸壯大的過(guò)程,因此,實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。

3.完成國(guó)家有關(guān)規(guī)定

國(guó)家及行政主管部門對(duì)企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營(yíng)效益等,實(shí)現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國(guó)家稅收,同時(shí)也能完成企業(yè)的效益。

二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的幾個(gè)新觀念

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展,財(cái)務(wù)理財(cái)也必須樹立新觀點(diǎn),適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。這些觀念主要包括:

1.市場(chǎng)觀念

物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應(yīng)該以市場(chǎng)為導(dǎo)向,面向市場(chǎng),參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財(cái)會(huì)人員應(yīng)該及時(shí)全面地學(xué)習(xí)和掌握價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要理論,才能更好地樹立起市場(chǎng)觀念。

2.經(jīng)濟(jì)效益觀念

經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果與勞動(dòng)消耗相比較,力爭(zhēng)以較少的活勞動(dòng)和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會(huì)需求的產(chǎn)品或向社會(huì)提供更熱情周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的出發(fā)點(diǎn),也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟(jì)效益,首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強(qiáng)管理為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段,并把加強(qiáng)管理作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。

3.資本的保值觀念

物業(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,其成本補(bǔ)償和利潤(rùn)分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行,保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。

4.資金時(shí)間價(jià)值觀念

資金時(shí)間價(jià)值是指資金在運(yùn)動(dòng)中,由于時(shí)間因素所增加的價(jià)值。由于不同的時(shí)間、資金的價(jià)值并不相等,一般要以利率為計(jì)算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時(shí)間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較,衡量其實(shí)際價(jià)值。如果離開了時(shí)間價(jià)值因素,就無(wú)法正確地計(jì)算不同時(shí)期的財(cái)務(wù)收支,也不能進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時(shí)間的價(jià)值觀念。

5.投資的風(fēng)險(xiǎn)觀念

公司的財(cái)務(wù)活動(dòng),很多都是在有風(fēng)險(xiǎn)的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險(xiǎn),多獲利,是人們處理風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。在風(fēng)險(xiǎn)不可避免的情況下,投資者由于冒險(xiǎn)而進(jìn)行投資時(shí),必須爭(zhēng)取獲得超過(guò)時(shí)間價(jià)值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值,或投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。為了做好財(cái)務(wù)工作,財(cái)務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn),計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)度的大小,從而設(shè)法控制風(fēng)險(xiǎn),這也是財(cái)務(wù)管理的基本觀念和基本原理,離開了風(fēng)險(xiǎn),就無(wú)法正確評(píng)價(jià)公司的收益,也就無(wú)法進(jìn)行融資和投資的決策。

三、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容

財(cái)務(wù)計(jì)劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的重要組成部分,是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),使物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)按計(jì)劃協(xié)調(diào)進(jìn)行,提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容主要有:

1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集

物業(yè)管理公司主要資金來(lái)源是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入等。應(yīng)按照國(guó)家政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),算出按月、按季、按年各項(xiàng)收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金及時(shí)收取。

2.各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測(cè)算與分析

各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測(cè)算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ),也是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)監(jiān)督的依據(jù),應(yīng)分門別類地測(cè)算出各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的成本與費(fèi)用,在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。

3.專項(xiàng)基金的提存與使用

專項(xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項(xiàng)基金的使用國(guó)家已做了相應(yīng)的規(guī)定,各地地方政府也出臺(tái)了使用細(xì)則。專項(xiàng)基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?同時(shí)應(yīng)預(yù)先做好使用計(jì)劃。專項(xiàng)基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

4.公司凈經(jīng)營(yíng)收益的預(yù)測(cè)和留用利潤(rùn)的安排使用

公司的經(jīng)營(yíng)目的是獲取利潤(rùn)。對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營(yíng)收入,也就是企業(yè)利潤(rùn),財(cái)務(wù)計(jì)劃應(yīng)預(yù)測(cè)企業(yè)的利潤(rùn)情況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素,以便及時(shí)調(diào)整,確保經(jīng)營(yíng)收益的最大化。

四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)每一個(gè)物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來(lái)設(shè)置機(jī)構(gòu),配備人員。由于財(cái)務(wù)管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來(lái)決定,因此根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。

五、財(cái)務(wù)部工作人員崗位職責(zé)

1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理

(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé),具體主持公司財(cái)務(wù)部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。

(2)組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財(cái)會(huì)人員遵紀(jì)守法,按照財(cái)政部中國(guó)人民銀行頒布的有關(guān)金融管理?xiàng)l例管理好財(cái)務(wù)。

(3)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表,并寫出分析報(bào)告,送總經(jīng)理審閱。

(4)檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管理,保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

(5)合理有效地經(jīng)營(yíng)好公司的金融資產(chǎn),為公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。

(6)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出,杜絕浪費(fèi)。

(7)組織擬定物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會(huì)和相關(guān)主管部門審核、修改決定。

(8)熟悉各種工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)管理制度,運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況,制定財(cái)務(wù)管理制度的細(xì)則。

(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

2.主管會(huì)計(jì)

(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),具體做好財(cái)務(wù)的日常管理工作;

(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作;

(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表,送部門經(jīng)理審核;

(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目,及時(shí)向部門經(jīng)理匯報(bào);

(5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實(shí)相符;

(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要,組織各營(yíng)業(yè)部門及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn);

(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

3.出納

(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),服從領(lǐng)導(dǎo)安排,盡職盡責(zé)做好本職工作。

(2)嚴(yán)格遵守國(guó)家制定的財(cái)會(huì)制度和公司制定的財(cái)務(wù)管理細(xì)則,按制度管理好公司的銀行存款和庫(kù)存現(xiàn)金。

(3)及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會(huì)計(jì)做賬。

(4)及時(shí)追收各種應(yīng)收的款項(xiàng),保護(hù)公司利益不受損失。

(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

4.統(tǒng)計(jì)員

(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則,做好本職工作;

(2)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料,供主管會(huì)計(jì)參考;

(3)維護(hù)好電腦設(shè)備,保管好所存的資料;對(duì)于變動(dòng)的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改與存貯,做到隨時(shí)變動(dòng),隨時(shí)修改,隨時(shí)存貯,以免出現(xiàn)差錯(cuò);

(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

5收費(fèi)員

;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時(shí),應(yīng)專門配備收費(fèi)員,這樣既可方便住戶,又能及時(shí)回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是:

(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理規(guī)則,做好本職工作。

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳。

(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項(xiàng)管理費(fèi)用的現(xiàn)金入庫(kù),并統(tǒng)計(jì)好交費(fèi)情況。

(4)樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想。工作中應(yīng)熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭(zhēng)取他們對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。

第7篇 鳳凰城物業(yè)管理目標(biāo)

鳳凰城項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)

――構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”

根據(jù)我們對(duì)**.鳳凰城項(xiàng)目的預(yù)測(cè)分析結(jié)果顯示,未來(lái)**.鳳凰城項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)于居住的景觀環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)以及其融合度都應(yīng)該有很高的要求,開展物業(yè)管理工作,就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。

我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”的完美人居服務(wù)模式,強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理,實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。根據(jù)我們的住宅服務(wù)經(jīng)驗(yàn),我們?cè)O(shè)計(jì)的“文化社區(qū)、理想家園”管理模式涉及兩個(gè)層面,一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通,使“長(zhǎng)幼有序,睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸,并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念,進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中,進(jìn)行約束和引導(dǎo),以降低管理難度,提升管理效果。我們的設(shè)想是:

一、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化

在內(nèi)部管理上我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作,例如在保潔方面提倡“人過(guò)地凈,全員保潔”,安全管理方面提倡“全員防范,全員消防”等,以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在社區(qū)內(nèi),我們推崇“為您想的更多,讓您住的更好”的管理理念,實(shí)現(xiàn)“管理開放,開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來(lái),參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。此外,我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗(yàn),實(shí)施“管理報(bào)告制度”,每季度利用小區(qū)公告欄等形式如實(shí)向業(yè)主報(bào)告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況,以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況,真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。

二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化

服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人,我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是:建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。

建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作,產(chǎn)生服務(wù)熱情,自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法,提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見,服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境,服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。

三、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化

社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合,社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍,以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶,建立嶄新的社區(qū)公共秩序。

我們將結(jié)合我們?cè)谝淹淖≌?xiàng)目管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),圍繞“愛國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng),努力把**.鳳凰城創(chuàng)建為“精神家園”。

四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化

現(xiàn)代信息時(shí)代的到來(lái),業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè),將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上,我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng),提升檔次:提供高品質(zhì)的園藝維護(hù),保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念:以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng),并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀,營(yíng)造厚重的人文氣息,建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”,自然的環(huán)境融合文化的氣息,**.鳳凰城真正成為每一個(gè)業(yè)主的理想家園。

第8篇 物業(yè)管理監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序

物業(yè)管理監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制程序

本節(jié)規(guī)定了對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制要求。

物業(yè)管理公司制定并執(zhí)行《監(jiān)視和測(cè)量裝置管理規(guī)定》,通過(guò)對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制的有效控制,確保測(cè)量能力與測(cè)量要求相一致,應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制,以確保:

a.監(jiān)視和測(cè)量裝置的型號(hào)、編號(hào)、存放地點(diǎn)、校準(zhǔn)周期、檢驗(yàn)方法、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)均已被清楚地記錄,并存人計(jì)量設(shè)備臺(tái)帳中;

b.按規(guī)定的時(shí)間間隔或在使用前監(jiān)視和測(cè)量裝置進(jìn)行校準(zhǔn)或檢定,工程部負(fù)責(zé)制定周期檢定計(jì)劃,并聯(lián)系國(guó)家法定計(jì)量部門進(jìn)行校準(zhǔn)或檢定并保存校準(zhǔn)或檢定記錄;

c.監(jiān)視和測(cè)量裝置必須標(biāo)明檢定狀態(tài)或校準(zhǔn)狀態(tài);

d.監(jiān)視和測(cè)量裝置的使用環(huán)境應(yīng)符合有關(guān)技術(shù)要求的規(guī)定;

e.監(jiān)視和測(cè)量裝置在搬運(yùn)、維護(hù)和儲(chǔ)存期間,其準(zhǔn)確度和適用性應(yīng)保持良好;

f.所有監(jiān)視和測(cè)量裝置在使用時(shí)要保證測(cè)量誤差已知,且符合規(guī)定要求;

g.若發(fā)現(xiàn)監(jiān)視和測(cè)量裝置未處于校準(zhǔn)狀態(tài)時(shí),監(jiān)視和測(cè)量裝置使用者應(yīng)立即評(píng)定已測(cè)試結(jié)果的有效性,對(duì)已確定測(cè)量有疑問時(shí),應(yīng)對(duì)其采取必要的措施。

7.6.2工程部建立《年度檢測(cè)、計(jì)量設(shè)備檢定計(jì)劃》和《測(cè)量、計(jì)量設(shè)備檢定記錄》,負(fù)責(zé)對(duì)所需監(jiān)視和測(cè)量裝置進(jìn)行維護(hù),工程設(shè)施有關(guān)壓力表、溫控器、電力表、安全檢測(cè)裝置、煙感器、自動(dòng)控制系統(tǒng)等設(shè)備并按國(guó)家的相關(guān)規(guī)定或確保物業(yè)服務(wù)符合規(guī)定要求適時(shí)對(duì)相關(guān)監(jiān)測(cè)設(shè)備進(jìn)行校驗(yàn)或檢定。

7.6.3當(dāng)計(jì)算機(jī)軟件用于規(guī)定要求的監(jiān)測(cè)和測(cè)量時(shí),應(yīng)確認(rèn)滿足預(yù)期用途的能力,確認(rèn)應(yīng)在初次使用前進(jìn)行,必要時(shí)再確認(rèn)。

7.6.4對(duì)測(cè)量結(jié)果要進(jìn)行記錄并保持。

第9篇 年物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理押密試題及答案

2023年物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理押密試題及答案

一、單項(xiàng)選擇題

1.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分是(a)。

a.市場(chǎng)價(jià)商品住宅

b.經(jīng)濟(jì)適用住房

c.公共住宅

d.廉租房

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要分析的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的(a)。

a.宏觀因素

b.市場(chǎng)供求

c.相關(guān)因素

d.價(jià)格因素

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于(d)。

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的質(zhì)量

b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求

c.物業(yè)的現(xiàn)狀

d.業(yè)主的態(tài)度

4.下列物業(yè)租賃方式中,會(huì)因租約對(duì)方中的一方死亡時(shí)自動(dòng)中止的是(d)租賃。

a.周期性

b.私房

c.定期

d.意愿

5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(c)。

a.申請(qǐng)

b.審查

c.批準(zhǔn)

d.頒證

6.零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(c)。

a.正確的經(jīng)營(yíng)管理策略

b.有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)

c.詳細(xì)的管理計(jì)劃

d.精確的費(fèi)用測(cè)算

7.投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后,對(duì)項(xiàng)目的處置方式不包括(b)。

a.全部出售套現(xiàn)

b.將產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與他人

c.將大部分產(chǎn)權(quán)出售,成為小股東

d.完全擁有產(chǎn)權(quán),或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東的身份

8.物業(yè)管理成本的類型中,(a)成本是指在會(huì)計(jì)期間開始前,對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本,目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考。

a.估計(jì)

b.可緩

c.邊際

d.可免

9.在人工費(fèi)的估算中,福利費(fèi)包括福利基金、工會(huì)基金和教育經(jīng)費(fèi)三項(xiàng),其中福利基金應(yīng)按工資總額的(d)計(jì)算。

a.3%

b.2%

c.1.5%

d.14%

10.概率預(yù)算的編制方法不包括(c)。

a.確定預(yù)算編制所涉及的每一變量

b.對(duì)各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計(jì)算加總,求取成本期望值

c.確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率

d.計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的控制一般由五個(gè)步驟組成,首先要(a)。

a.明確控制范圍

b.執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)

c.分析相關(guān)差異

d.糾正成本偏差

12.在前期物業(yè)管理階段,(d)擁有物業(yè),是物業(yè)的第一業(yè)主。

a.設(shè)計(jì)單位

b.施工單位

c.業(yè)主

d.建設(shè)單位

13.針對(duì)不同的零售商業(yè)物業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要不同的經(jīng)營(yíng)策略。就中高檔項(xiàng)目而言,經(jīng)營(yíng)策略不包括(a)。

a.設(shè)置完善的機(jī)構(gòu)

b.樹立品牌形象,參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

c.與開發(fā)商建立密切聯(lián)系,考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟

d.必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)

14.無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目,都要成立消防安全組織,其最高管理機(jī)構(gòu)是(b)。

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

b.安全委員會(huì)

c.業(yè)主委員會(huì)

d.環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)

15.組合投資管理工作的步驟中,(c)是按照一定的標(biāo)準(zhǔn),采用科學(xué)的方法來(lái)檢查和評(píng)定投資組合管理者對(duì)職責(zé)的履行程度和工作成績(jī)。

a.制訂投資方針和政策

b.投資組合的調(diào)整

c.投資組合績(jī)效評(píng)估

d.構(gòu)建投資組合

16.質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識(shí)并要面向市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō),人們都偏向使用內(nèi)部服務(wù),但如果內(nèi)部服務(wù)的成本高出市場(chǎng)的(b)以上,或不能得到相應(yīng)的服務(wù),這種偏向就會(huì)消失。

a.8%

b.10%

c.12%

d.15%

17.不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因中,造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是(c)。

a.經(jīng)濟(jì)周期變化

b.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮

c.經(jīng)營(yíng)貨幣資金的銀行管理體制的嚴(yán)重缺陷

d.銀行貨幣資金運(yùn)作的中斷

1.物業(yè)管理成本按照與決策的關(guān)系劃分,可將成本分為(cde)成本等。

a.固定

b.變動(dòng)

c.邊際

d.差異

e.機(jī)會(huì)

2.成本的控制常常運(yùn)用不同的機(jī)制,據(jù)此可將成本的控制分為(abd)控制。

a.反饋性

b.防護(hù)性

c.事前

d.前饋性

e.事中

3.風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以分成(acde)四個(gè)步驟。

a.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

b.風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

c.風(fēng)險(xiǎn)控制

d.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

e.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

4.財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)計(jì)報(bào)表部分中,企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表有(abce)。

a.資產(chǎn)負(fù)債表

b.不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表

c.利潤(rùn)表

d.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表

e.現(xiàn)金流量表

5.利潤(rùn)總額是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn),包括企業(yè)的(bcde)等內(nèi)容。

a.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

b.所得稅

c.營(yíng)業(yè)外收支凈額

d.投資收益

e.當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)

第10篇 物業(yè)管理手冊(cè)之項(xiàng)目前期管理

物業(yè)管理手冊(cè):項(xiàng)目前期管理

1 總則

1.1 物業(yè)管理職能的全程參與和配合是ee房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一, 為確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面、準(zhǔn)確滿足顧客需求和期望,贏得顧客忠誠(chéng),持續(xù)提升 au*地產(chǎn)品牌,各地項(xiàng)目所在公司管理層應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理工作,充分識(shí)別 和明確物業(yè)管理職能前期參與的任務(wù)和要求,提供物業(yè)管理介入所需的資源,并對(duì) 物業(yè)管理職能的參與過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)。

1.2 各地物業(yè)分公司應(yīng)充分重視項(xiàng)目前期管理工作,主動(dòng)參與、積極配合,有計(jì)劃、 有序地開展物業(yè)管理籌備、項(xiàng)目前期介入等工作,為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)有效運(yùn)營(yíng)奠定 堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2 項(xiàng)目前期管理業(yè)務(wù)范圍

根據(jù)ee物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn),前期管理特指以下方面的物業(yè)管理活動(dòng),包括 但不限于:

a) 物業(yè)項(xiàng)目承接;

b) 物業(yè)服務(wù)策劃(詳見 4.1 方案管理);

c) 物業(yè)管理組織的組建;

d) 項(xiàng)目前期介入;

e) 項(xiàng)目驗(yàn)收與接管;

f) 入伙管理; g) 物業(yè)保修; h) 裝修管理。

3 項(xiàng)目前期管理制度的執(zhí)行

為全面規(guī)范管理公司相關(guān)職能部門、管理公司物業(yè)管理部、項(xiàng)目所在公司、各 地物業(yè)分公司在項(xiàng)目前期階段的權(quán)責(zé)和工作關(guān)系,管理公司將盡可能地建立統(tǒng)一、 細(xì)化的制度規(guī)定,各地項(xiàng)目所在公司及其所下屬的物業(yè)分公司必須遵照?qǐng)?zhí)行。

第11篇 物業(yè)管理公司維修指導(dǎo)書

物業(yè)管理公司維修指導(dǎo)書1.疏通馬桶

1.1維修過(guò)程:

1.1.1 先檢查馬桶堵塞原因。

(詢問住戶)

1.1.2 用馬桶抽子抽通馬桶。

1.1.3 如堵塞用鐵絲或細(xì)鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止。

1.1.4 蓋好檢查口,進(jìn)入室內(nèi)后放水沖洗,直至能正常使用。

1.1.5 反復(fù)放水檢驗(yàn)馬桶是否暢通。

1.2告知住戶:使用馬桶時(shí)不要亂拋雜物(如硬紙)。

2. 疏通地漏2.1維修過(guò)程:

2.1.1 先用抽子試通。

2.1.2 試通不行,應(yīng)查明原因打開檢查口檢查。

2.1.3 不通時(shí)再使用疏通機(jī)疏通直至通暢為止。

2.1.4 用水試通到正常使用。

2.1.5 如水源不方便,可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗(yàn)。

2. 2告知住戶:不要在地漏中掉入任何雜物(如紙巾、手巾、剩菜、飯等)。

3. 水龍頭漏水修理3.1維修過(guò)程:3.

1.1檢查漏水情況,拆下水龍頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂,應(yīng)更換內(nèi)芯。

3.1.2如果是內(nèi)芯橡皮過(guò)小或破損,應(yīng)更換橡皮。

3.1.3如果是水龍頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水龍頭。

3.1.4維修后,應(yīng)反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)自如。

3. 2告知住戶:不要過(guò)度地扭緊水龍頭,以防內(nèi)芯栓斷裂或像皮破損,更不要用硬物碰撞水龍頭。

4. 維修墻內(nèi)水管

4.1維修過(guò)程:

4.1.1先查找原因。

4.1.2關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。

4.1.3查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明墻內(nèi)水管破漏。

4.1.4維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。

4.1.5裝入新水管。

4.1.6打開總閥后看是否漏水,如無(wú)漏水,補(bǔ)好水泥,再裝貼瓷片。

4.1.7 房間內(nèi)所有水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),并作24小時(shí)后跟蹤檢查。

4.2告知住戶:住戶一但發(fā)現(xiàn)墻面滲水,應(yīng)須立即通知維修人員前來(lái)查看。

5.住戶家中無(wú)電維修

5.1維修過(guò)程:

5.1.1分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

5.1.1.1 線路停電檢修。

5.1.1.2 用戶總開關(guān)燒壞。

5.1.1.3 因住戶使用電氣設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路或漏電,致使開關(guān)保護(hù)電路動(dòng)作跳閘。

5.1.1.4 進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。

5.1.1.5 電度表燒壞。

5.2維修程序

5.2.1 針對(duì)

5.1.1中的情況及時(shí)向住戶說(shuō)明停電的原因。

5.2.2 針對(duì)5.

1.1.1 中的情況,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場(chǎng),看是否是線路出現(xiàn)短路;

或因負(fù)荷太大超過(guò)電源保護(hù)開關(guān)容量;

或因接線端子接觸不良,長(zhǎng)期過(guò)熱燒壞所致。

將住戶內(nèi)用電設(shè)備的插頭拔下,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬(wàn)用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況,若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負(fù)荷近線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)供電。

5.2.3 針對(duì)5.

1.1.2 中的情況,首先將與跳閘開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭拔下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開),用萬(wàn)用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護(hù)控制開關(guān),逐一將電器接到電源上,直至找到故障跳閘原因并解決。

5.2.4 針對(duì)5.

1.1.3 中的情況,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬(wàn)用表檢查確認(rèn)線路正常后主可恢復(fù)關(guān)電。

5.2.5 針對(duì)5.

1.1.4 中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次檢查電度表的接線是否正確。

如確認(rèn)是表本身質(zhì)量而燒壞,可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號(hào)電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。

5.3驗(yàn)電當(dāng)故障排除后,確認(rèn)線路完好時(shí),方可送電,并用萬(wàn)用表測(cè)量電壓是否正常。

5.4維修人員找出故障點(diǎn)并排除故障在確認(rèn)線路完好后,方可恢復(fù)關(guān)電。

6. 插座無(wú)電修理

6.1維修過(guò)程:

6.1.1 分析原因:插座無(wú)電可能由以下原因造成:

6.1.1.1 由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

6.1.1.2 由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路漏電,短路;

或該插座線路超負(fù)荷時(shí),致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開關(guān)跳閘。

6.1.1.3 因?yàn)轭l繁插拔造成插座端子上的電源接線松動(dòng),接觸不良。

6.1.1.4 線路出現(xiàn)斷線。

6.2維修程序:

6.2.1 針對(duì)

6.1.1.1 中的原因,可告訴用戶在是在停電檢修線路。

6.2.2 針對(duì)

6.1.1.2 中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場(chǎng)情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn),排除漏電點(diǎn),再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開關(guān)合上,恢復(fù)送電,若線路超負(fù)荷,可告知住戶及時(shí)處理。

6.2.3 針對(duì)

6.1.1.3 中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),將插座重新接線,確認(rèn)接線牢固可靠后,方可送電。

6.2.4 針對(duì)

6.1.1.4 中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),用萬(wàn)用表歐姆檔找故障點(diǎn),故障排除后方可送電

6.2.5 檢電:插座線路送電后,用電筆驗(yàn)電,再用萬(wàn)用表電壓檔檢測(cè)供電電壓是否穩(wěn)定。

6.3維修須知維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再斷電后再找故障。

7. 配電開關(guān)故障修理

7.1維修過(guò)程7.

1.1分析原因:低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:7.

1.1.1 因線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時(shí),空氣開關(guān)燒壞。

7.

1.1.2 因線路過(guò)載,開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大開空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時(shí),空氣開關(guān)燒壞或觸器觸頭長(zhǎng)期通過(guò)較大的通斷電流,引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱蝕損壞。

7.2維修程序:

7.2.1 針對(duì)7.

1.1.1 中的情況,先將抽屜上的空氣開關(guān)置于'off'位置,再將電源側(cè)的斷路置開分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路,在不影響其它供電線路負(fù)荷情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來(lái),用萬(wàn)用表檢查線路,查找短路故障點(diǎn),排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好,保護(hù)元件動(dòng)作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器后,恢復(fù)正常送電。

如果是開關(guān)跳閘,先將電源的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來(lái),用萬(wàn)用表檢查線路,確認(rèn)線路無(wú)故障后,將開關(guān)抽屜復(fù)位,恢復(fù)正常送電,最后用鉗型電流表測(cè)試三相負(fù)載電流(或通過(guò)柜上的電流指示儀表觀測(cè)),看是否超過(guò)設(shè)計(jì)要求;

如確認(rèn)為是由于線路過(guò)載造成開關(guān)跳閘,則需將此線路負(fù)荷減少;

如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。

7.3驗(yàn)電:線路送電后,看線路上的電壓,電流表指示是否穩(wěn)定正常。

7.4維修須知:維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障,斷電順序?yàn)橄葦嚅_負(fù)荷側(cè)開關(guān),后斷開電源側(cè)開關(guān),送電順序相反。

8. 洗臉(菜)盆下漏水

8.1維修過(guò)程:8.

1.1先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管,或用水中膠帶密封接口破損處,以達(dá)到不漏水為止。

8.

1.2如為水管破裂,應(yīng)及時(shí)更換水管。

8.

1.3如無(wú)破損情況,應(yīng)檢查接口處是否密封,或用生膠帶重新密接口處,裝好不漏為止。

8.

1.4如是臺(tái)式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

8.

1.5檢驗(yàn):在維修完后,放水試漏,以達(dá)到不再漏水的目的。

若水泥修補(bǔ)過(guò),應(yīng)在水泥凝固后(約需四小時(shí)),再在周圍泡水檢驗(yàn)。

8.2住戶須知住戶不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處,防止漏水。

9.洗臉(菜)盆堵塞

9.1維修過(guò)程:9.

1.1先查明原因9.

1.2取下存水彎倒掉雜物或用抽子試通。

9.

1.3如還是不通,打開檢查口用疏通機(jī)疏通,直至?xí)惩橹埂?/p>

9.

1.4檢驗(yàn):盆中放入大量水做排放試驗(yàn),暢通為止。

9.2住戶須知:9.2.1住戶在水池中不要掉入雜物。

9.2.2不要把飯菜倒入洗菜盆中。

10.馬桶漏水

10.1維修過(guò)程:10.

1.1先檢查漏水情況。

10.

1.2如是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應(yīng)立即更換,裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥在馬桶四周密封一周(三小時(shí)后可以使用)。

10.3檢驗(yàn):維修后放水看是漏水。

10.4住戶須知:住戶應(yīng)愛護(hù)使用馬桶。

11.公用天線常見故障修理

1

1.1公用天線常見故障有三類1

1.1.1 無(wú)圖像或圖像模糊黑花點(diǎn)多;

1

1.1.2 圖像有重影;

1

1.1.3 圖像上有緩慢移動(dòng)豎白條或其它圖象

1

1.2常見故障的處理1

1.2.1 對(duì)于1

1.1.1 類故障,全部頻道都這樣一般是放大器燒毀或元器件老化,增益降低或線路接口氧化,接觸不良,對(duì)其處理時(shí)首先應(yīng)根據(jù)故障范圍確定可能發(fā)生故障的放大器及接口,進(jìn)行測(cè)試檢查或用代換法找出故障點(diǎn),并予以排除。

如部分頻道(或香港臺(tái)或國(guó)內(nèi)臺(tái))故障,如天線方向無(wú)問題,則可能是相應(yīng)的天線放大器或?yàn)V波器故障或接口接觸不良,可依照前法檢查,排除。

1

1.2.2 對(duì)于1

1.1.2 類故障其產(chǎn)生故障的原因是天線偏離正確方向或線路外屏蔽層接觸不良,處理時(shí),應(yīng)先確定天線方向,然后根據(jù)故障面大小,確定故障點(diǎn)的范圍,逐一檢查,測(cè)試,直至找到故障點(diǎn),并排除1

1.2.3 對(duì)于1

1.1.3 類故障,其產(chǎn)生故障的原因主要是各頻道電平不均,而放大器又過(guò)載造成,此故障處理時(shí),應(yīng)先逐級(jí)檢查,對(duì)信號(hào)電平進(jìn)行均衡,然后找出過(guò)載放大器進(jìn)行調(diào)整,直至信號(hào)達(dá)到要求。

第12篇 物管培訓(xùn):停車場(chǎng)的物業(yè)管理

隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點(diǎn),而今,人們對(duì)生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來(lái)越高,隨便停車再也不被允許;同時(shí),激烈的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項(xiàng)目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場(chǎng)便應(yīng)運(yùn)而生。

一、停車場(chǎng)管理概述

(一)停車場(chǎng)的概念

停車場(chǎng)是指由專人管理,供車輛停放,實(shí)行有償服務(wù)的場(chǎng)所。由于它是由英語(yǔ)“park” 引譯而來(lái)的,所以,許多停車場(chǎng)都以“p”作牌示標(biāo)志。

從停車場(chǎng)的設(shè)立形式和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作特點(diǎn)看,停車場(chǎng)主要分為專用停車場(chǎng)和附設(shè)停車場(chǎng)?，F(xiàn) 今的專用停車場(chǎng)多是對(duì)公眾開放的大型、多層的綜合性停車場(chǎng);附設(shè)停車場(chǎng)分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停 車方便。

(二)停車場(chǎng)管理的重要性

車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當(dāng),會(huì)大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財(cái)產(chǎn)安全,因此,停車場(chǎng)的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1.有利于維護(hù)交通秩序,保障人身、財(cái)產(chǎn)安全

搞好停車場(chǎng)的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失。

2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)

物業(yè)管理是通過(guò)現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場(chǎng)管理可以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。

3.方便業(yè)主、顧客

好的車場(chǎng)管理不僅為業(yè)主、顧客帶來(lái)停車便利,同時(shí)能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務(wù),解除他們的后顧之憂。

4.是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來(lái)吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段。

(三)停車場(chǎng)管理存在的問題

房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了停車場(chǎng)的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢(shì)。但是,由于過(guò)去對(duì)停車場(chǎng)管理 沒有足夠的認(rèn)識(shí),對(duì)停車收費(fèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)法律法規(guī)不健全,導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生,主要有:

(1)停車收費(fèi)不規(guī)范,停車場(chǎng)管理秩序混亂。

(2)消費(fèi)者對(duì)停車場(chǎng)缺乏了解,對(duì)自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為停車費(fèi)只是場(chǎng)地占用費(fèi),而未意識(shí)到自己還可享受其他權(quán)利。

(3)一些停車場(chǎng)管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場(chǎng),廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。

(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場(chǎng)位嚴(yán)重不足,影響物業(yè)的正常使用。

(5)管理不善,造成停車時(shí)碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。

二、停車場(chǎng)管理的內(nèi)容和要求

停車場(chǎng)本身是一個(gè)完整的系統(tǒng),只有各方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個(gè)系統(tǒng)的 良好運(yùn)行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,造成損失。停車場(chǎng)管理的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn):

(一)安全管理

由于停車場(chǎng)停放車輛的流動(dòng)性強(qiáng),加之車輛價(jià)值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面:

1.建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍

高素質(zhì)的保安人員是搞好車場(chǎng)安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場(chǎng)保安人員時(shí),要 身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識(shí)的培訓(xùn),注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴(yán)格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練,搞好演習(xí)和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀(jì) 律嚴(yán)明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊(duì)伍。

2.健全各種安全保衛(wèi)制度

為了使停車場(chǎng)的安全嚴(yán)密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場(chǎng)應(yīng)建立《停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動(dòng)方案》等制度。

3.健全技術(shù)防范設(shè)施

技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理 水平、管理效率,切實(shí)保障停車場(chǎng)安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場(chǎng)管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況,主要有以下一些設(shè)施設(shè)備:具有存儲(chǔ)、記錄、查詢和自動(dòng)檢索功能的計(jì)算機(jī)安全 管理系統(tǒng),重要部位場(chǎng)所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對(duì)講系統(tǒng),通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng),機(jī)械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。

(二)設(shè)施設(shè)備管理

由于停車場(chǎng)的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。

1.簡(jiǎn)單式管理

該種管理方式車輛進(jìn)出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號(hào)、進(jìn)出時(shí)間、收取費(fèi) 用。常須設(shè)三名工作人員,一人登記收費(fèi),其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對(duì)簡(jiǎn)單,一般只簡(jiǎn)單配備電控閘桿、電動(dòng)打卡鐘、照明燈具、指示標(biāo)牌等。

2.智能化管理

智能化停車管理是當(dāng)今停車管理的主流,主要是通過(guò)停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。停車 場(chǎng)智能管理系統(tǒng)將計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、磁卡技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來(lái),通過(guò)電腦管理,實(shí)現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行、自動(dòng)存儲(chǔ)車輛進(jìn)出記錄、自動(dòng)核時(shí)、扣費(fèi)、自動(dòng)維護(hù)、語(yǔ)言報(bào)價(jià)、顯示車牌號(hào)碼和車牌 確認(rèn)、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場(chǎng)管理中費(fèi)用流失、亂收費(fèi)、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端,具有科學(xué)管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點(diǎn)。

智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:

(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。

(2)出入口控制機(jī)。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進(jìn)出車輛通過(guò)智能卡與出入口控制機(jī)進(jìn)行信息交流,從而啟動(dòng)其他設(shè)備作出進(jìn)出的相應(yīng)動(dòng)作。

(3)自動(dòng)擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進(jìn)入。自動(dòng)擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護(hù)、發(fā)熱保護(hù)、時(shí)間保護(hù)等功能。

(4)數(shù)字式車輛地面檢測(cè)器。這是收費(fèi)系統(tǒng)感知車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的“眼睛”,通過(guò)它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準(zhǔn)確運(yùn)行。

(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機(jī)上以漢字形式顯示停車時(shí)間、收費(fèi)金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場(chǎng)或出場(chǎng),則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。

(6)對(duì)講系統(tǒng)。每部讀卡機(jī)都裝有對(duì)講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場(chǎng),同時(shí)也能方便用戶詢問有關(guān)情況。

(7)語(yǔ)音報(bào)價(jià)功能。語(yǔ)音報(bào)價(jià)器裝配在讀卡機(jī)上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場(chǎng)系統(tǒng)。

(8)自動(dòng)出卡功能。用于臨時(shí)泊車者取卡進(jìn)場(chǎng),泊車者駕車至讀卡機(jī)前,數(shù)字式車輛檢測(cè)器自動(dòng)檢測(cè),架車者按鍵取卡便可進(jìn)入停車場(chǎng)(卡上已記錄入場(chǎng)信息),離場(chǎng)時(shí)將此卡交值 班亭讀卡,電腦會(huì)自動(dòng)核時(shí)、收款、收卡。

(9)錄入臨時(shí)車牌號(hào),出場(chǎng)核對(duì)放行功能。當(dāng)臨時(shí)車輛入場(chǎng)時(shí),管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號(hào)和車輛類型,電腦可進(jìn)行自動(dòng)記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲(chǔ)存,當(dāng)車輛出場(chǎng)讀 卡時(shí),電腦會(huì)自動(dòng)顯示出原車的卡號(hào)和車牌號(hào)碼,從而便于進(jìn)行出場(chǎng)核對(duì),并根據(jù)車輛類型和時(shí)間,計(jì)算出合理費(fèi)用。

停車場(chǎng)還可以根據(jù)自身的條件,選購(gòu)設(shè)備其他配套系統(tǒng)。

(1)車位檢測(cè)系統(tǒng)。每一個(gè)車位有一套檢測(cè)器,通過(guò)處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場(chǎng)找停車單位的苦惱。同時(shí),主控電腦和 每一個(gè)入口電腦可以隨時(shí)查尋車場(chǎng)中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場(chǎng)內(nèi)已無(wú)空車位,每個(gè)入口讀卡就不會(huì)受理入場(chǎng),并顯示“車場(chǎng)滿位”的字樣。

(2)防盜電子栓。對(duì)固定車主的泊車位,加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作,則檢測(cè)器同時(shí)具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無(wú)形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報(bào)警系統(tǒng)會(huì)即時(shí)報(bào)警,有效地防止車輛被盜。

(3)路障機(jī)?？膳c道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費(fèi)沖卡等現(xiàn)象。

(4)圖形攝像對(duì)比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機(jī)、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機(jī)。將該系統(tǒng)配備安裝于進(jìn)出道口,車輛進(jìn)場(chǎng)讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號(hào)的圖像, 經(jīng)計(jì)算機(jī)處理,提取號(hào)碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)。出場(chǎng)讀卡時(shí),攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場(chǎng)車輛號(hào)碼并與進(jìn)場(chǎng)時(shí)信息核對(duì),若無(wú)誤則放行,否則不予出場(chǎng)。該攝像 機(jī)也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。

3.智能停車系統(tǒng)的類型

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bsp;(1)單車道進(jìn)出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進(jìn)出讀卡機(jī)分別處理車輛的進(jìn)出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場(chǎng)所。

(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進(jìn)出車輛分流,讀卡機(jī)分別控制各自的道閘。

(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個(gè)進(jìn)口通道和出口通道的大型停車場(chǎng)所。各通道可獨(dú)立工作,相互間通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實(shí)時(shí) 通信,也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信,讓終端獨(dú)立工作,定時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。

(4)無(wú)人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場(chǎng),對(duì)月保車輛,該系統(tǒng)能做到識(shí)別、核時(shí)、扣款、放行全自動(dòng)化。

4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求

(1)要建立合理的運(yùn)行制度、運(yùn)行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運(yùn)行,規(guī)范服務(wù)。

(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識(shí)技能水平。

(三)健全車輛停放管理制度

搞好停車場(chǎng)的管理,除了有良好的硬件條件(場(chǎng)地、設(shè)備),還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:

1.車場(chǎng)保安員崗位責(zé)任制

(1)帶車崗保安員職責(zé):①禮貌待人、熱情服務(wù),保持良好的服務(wù)形象;②認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定,維護(hù)車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進(jìn)出,引導(dǎo)其停放在指定位 置上;④認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào),避免出現(xiàn)差錯(cuò);⑤掌握月租、時(shí)租等不同車主的車型、車牌號(hào)和車主基本情況,提高服務(wù)水平;⑥認(rèn)真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快 設(shè)法通知車主,并提供相應(yīng)的服務(wù);⑦對(duì)車輛違章及時(shí)制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報(bào),并密切注意事態(tài)發(fā)展。

2.收費(fèi)崗保安的崗位職責(zé)(主要針對(duì)未實(shí)行智能化管理停車場(chǎng)的相關(guān)崗位)。①認(rèn)真執(zhí)行車輛停放收費(fèi)管理制度,堅(jiān)持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù),做到錢票相符、 日清月結(jié)。③認(rèn)真做好財(cái)物的保管工作,防止財(cái)物被盜。④認(rèn)真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護(hù)車場(chǎng)秩序,保證車輛安全。

2.車輛管理規(guī)定

(1)進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛必須服從停車場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)定。

(2)車輛必須按停車場(chǎng)的導(dǎo)向標(biāo)志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)限速5公里/小時(shí)以下。

(3)月租車停泊固定車位,時(shí)租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。

(4)用戶長(zhǎng)期停放在停車場(chǎng)的車輛,必須在停車場(chǎng)辦理定位手續(xù),領(lǐng)取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費(fèi)。

(5)車主須為車輛購(gòu)買“車輛綜合保險(xiǎn)”,便于車輛丟失時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠,未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的,車場(chǎng)不予停放保管。

(6)車主將車停放后,應(yīng)關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。

(7)嚴(yán)禁在停車場(chǎng)內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁裝載易燃、易爆等物品進(jìn)場(chǎng)。

(8)保持停車場(chǎng)清潔衛(wèi)生,不得在停車場(chǎng)洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場(chǎng)內(nèi)。

3.車輛被損的處理規(guī)定

(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時(shí),車管員應(yīng)記下肇事車輛號(hào)碼,暫不放其駛出車場(chǎng),并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。

(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)時(shí),車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報(bào)告主管及負(fù)責(zé)人,共商處理辦法。

4.車輛被盜的處理規(guī)定

(1)車輛在停車場(chǎng)被盜后,由上級(jí)主管確認(rèn)后,立即通知車主,協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。

(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場(chǎng))雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司,保管單位要協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。

(3)車管員、停車場(chǎng)、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。

5.停車場(chǎng)收費(fèi)管理

車輛管理收費(fèi)要根據(jù)各地物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來(lái)說(shuō),停車場(chǎng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車場(chǎng)檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場(chǎng)的收費(fèi)情況來(lái)確定,并須報(bào)物價(jià)部門審核備案。在具體實(shí)施時(shí) ,應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,分清臨時(shí)車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費(fèi)和徇私舞弊的行為。

(五)清潔衛(wèi)生管理

停車場(chǎng)由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場(chǎng)的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設(shè)專職人員,配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序,嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時(shí)的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。

(六)消防管理

停車場(chǎng)的消防管理要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實(shí)行嚴(yán)格管 理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:

(1)健全消防組織,明確消防責(zé)任。

(2)制定消防制度,加強(qiáng)消防意識(shí)教育。

(3)完善消防設(shè)施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。

(4)制訂滅火應(yīng)急方案,組織消防演習(xí)。

三、停車場(chǎng)的租賃

租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過(guò)程簡(jiǎn)單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場(chǎng)本身所具備的價(jià)值量大、使用期限長(zhǎng),以及不可移動(dòng)性等特點(diǎn),注定租賃形式在停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車場(chǎng)管理的主要業(yè)務(wù)之一,它既是現(xiàn)實(shí)生活中的必然要求,也是停車場(chǎng)的重要收入來(lái)源。因而,租賃便成為停車場(chǎng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

停車場(chǎng)的租賃分為整個(gè)車場(chǎng)租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時(shí)出租和月租,臨時(shí)出租就是停車場(chǎng)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合停放時(shí)間收費(fèi)。下面我們著重介紹一下月租的情況。

(一)停車場(chǎng)租賃的特點(diǎn)

(1)停車場(chǎng)租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時(shí)使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場(chǎng)所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。

(2)停車場(chǎng)租賃的流通過(guò)程與消費(fèi)過(guò)程是同步進(jìn)行的,即一邊交換,一邊使用。

(3)停車場(chǎng)的租賃是在停車場(chǎng)達(dá)到使用年限前,經(jīng)過(guò)多次交換轉(zhuǎn)移使用價(jià)值,分期逐步收回停車場(chǎng)的投資和利潤(rùn)。

(二)停車場(chǎng)租賃的法律問題

1.必須有出租權(quán)

只有出租人對(duì)停車場(chǎng)享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場(chǎng)與整個(gè)物業(yè)是一體 的(單獨(dú)的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場(chǎng)不允許辦理長(zhǎng)時(shí)限的租賃:

(1)未取得物業(yè)/停車場(chǎng)所有權(quán)證的。

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場(chǎng)權(quán)利的。

(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

(4)屬違法建筑的。

(5)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。

(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。

(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

(8)與人共有,未取得共有人同意的。

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。

停車場(chǎng)應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營(yíng)管理,應(yīng)作長(zhǎng)期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來(lái)?yè)p失,甚至引起法律糾紛,給整個(gè)物業(yè)帶來(lái)不利影響。

2.制定完備的書面租賃合同

停車場(chǎng)租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場(chǎng)租賃合同是指當(dāng)事人 之間約定的一方將停車場(chǎng)轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達(dá)。停車場(chǎng)租賃合同應(yīng)包括以下條款:

(1)當(dāng)事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。

(2)停車場(chǎng)的位置、面積。座落位置最好標(biāo)明號(hào)碼,同時(shí)也有必要標(biāo)明使用面積。

(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(hào)(大型、中型、小型)。

(4)租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時(shí)間,租賃期過(guò)后,出租人便有權(quán)收回停車位。

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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時(shí)間、支付地點(diǎn)及每次支付的具體金額。

(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定。

(7)變更和解除合同的條件。隨著時(shí)間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。

(8)違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個(gè)懲罰條款,目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履行合同。

(9)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時(shí)間等。

訂立合同時(shí),不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。

(三)停車場(chǎng)租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則

停車場(chǎng)為用戶辦理停車位租賃時(shí),首先應(yīng)驗(yàn)證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費(fèi)后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。

停車場(chǎng)應(yīng)制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細(xì)地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:

(1)車輛出入停車場(chǎng)時(shí),要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。

(2)用戶如更換車輛,須到停車場(chǎng)辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。

(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應(yīng)及時(shí)告知停車場(chǎng),并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補(bǔ)辦手續(xù)。

(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。

(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機(jī)會(huì),停車卡應(yīng)隨身攜帶。

(四)停車場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)展開的方法

由于停車場(chǎng)租賃是一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),且辦理停車場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模較大,設(shè)施設(shè)備 、管理等方面相對(duì)先進(jìn),因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場(chǎng)開展租賃業(yè)務(wù)主要有以下幾種方法:

(1)實(shí)行一條龍服務(wù)。這種方法是指運(yùn)用社會(huì)上的配套資源提供服務(wù),除辦理停車業(yè)務(wù)外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測(cè)等。

(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進(jìn)行推銷。