第1篇 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可辦理指南福建省
一、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可依據(jù)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第379號)第三十二條、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)及《福建省建設(shè)廳關(guān)于下放審批權(quán)限簡化審批程序規(guī)范行政審批的通知》(閩建法[2004]56號)。
二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可條件
(一)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣500萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(二)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣300萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(三)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣50萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、有委托的物業(yè)管理項目;
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
(四)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)按照最低等級核定暫定資質(zhì),有效期一年。
三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可程序
申報一級企業(yè)資質(zhì)的,申報單位持審批所需材料報省建設(shè)廳初審,由省建設(shè)廳提出初審意見后,報建設(shè)部核準(zhǔn)發(fā)證;
申報二級企業(yè)資質(zhì)的,由省建設(shè)廳審批核發(fā)資質(zhì)等級證書;
申報三級企業(yè)資質(zhì)、暫定資質(zhì)的,由設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門審批發(fā)證。
其中二級企業(yè)資質(zhì)審批程序為:
(1)申請人先向所在地設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,提交有關(guān)材料;
(2)設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進(jìn)行初審,提出初審意見,并將初審意見和申報材料(加蓋主管部門原件核對專用章)上報省建設(shè)廳;
(3)省建設(shè)廳進(jìn)行審核,作出行政許可決定。準(zhǔn)予許可的,于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)資質(zhì)證書,在福建建設(shè)信息網(wǎng)上公告。
二級企業(yè)資質(zhì)辦理機(jī)構(gòu):
省建設(shè)廳政務(wù)服務(wù)中心,辦理地址:福州市北大路242號,聯(lián)系電話0591-。
四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可期限20個工作日(報建設(shè)部審批的時間不
計算在內(nèi))
五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦理流程:
1、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)到所在地工商行政管理部門取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
2、申報單位登陸福建物業(yè)管理信息網(wǎng)查看物業(yè)資質(zhì)管理辦法,下載《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》。
3、申報單位持填寫完整的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》一式三份和申報材料原件、復(fù)印件一份(按內(nèi)容分類裝訂成冊)到所在地房地產(chǎn)行政主管部門核對原件并進(jìn)行受理確認(rèn),報設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門審批。申報材料復(fù)印件由房地產(chǎn)行政主管理部門加蓋核對原件專用章。
六、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可材料目錄
(一)申請暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表;
2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋單位印章);
3、企業(yè)章程;
4、企業(yè)驗資報告;
5、企業(yè)法定代表人任職文件及身份證復(fù)印件;
6、企業(yè)具有專業(yè)職稱人員的職稱證書、身份證、勞動合同復(fù)印件,有調(diào)動過工作的另附工作調(diào)動證明(或者與原聘用單位解除聘用勞動合同的證明文件、退休人員的退休證明);
7、企業(yè)人員中取得各類職業(yè)資格證書材料:
(1)取得物業(yè)崗位培訓(xùn)證書人員名單及崗位培訓(xùn)證書、勞動合同復(fù)印件;
(2)取得保安證、電工、安裝、維修等操作證書人員名單及證書、勞動合同復(fù)印件。
8、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等管理制度和標(biāo)準(zhǔn)。
外商投資企業(yè)除提供前款規(guī)定的資料,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資法律、法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)。
(二)申請一級、二級、三級資質(zhì)應(yīng)提交的材料目錄
1、上述暫定資質(zhì)的七項材料;
2、企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件;
3、上年度企業(yè)財務(wù)審計報告;
4、管理各部門負(fù)責(zé)人任職文件,其中工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具備中級以上專業(yè)職稱
5、物業(yè)管理委托合同(復(fù)印件加蓋單位印章);
6、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等管理制度、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況,企業(yè)獲得的良好業(yè)績材料。
七、省外一、二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)報備程序
(一)報備依據(jù)及報備管理部門
福建省建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的通知》(閩建房[2004]39號)文件,規(guī)定省外一、二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)在我省境內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動的,應(yīng)到項目所在地設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)主管部門報備。
(二)報備應(yīng)提交的材料:
1、申請進(jìn)閩從事物業(yè)管理服務(wù)活動的報告;
2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(加蓋公司印章);
3、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件(加蓋公司印章),同時提交證書副本原件核驗;
4、企業(yè)章程;
5、企業(yè)驗資報告;
6、企業(yè)法人授權(quán)委托書;
7、企業(yè)駐閩的所有人員名單和各類專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同復(fù)印件,同時提供資格證書原件核驗;
8、擬管理項目的有關(guān)證明材料。
物業(yè)管理項目承接后,必須在項目所在地設(shè)立分支機(jī)構(gòu),到工商行政主管部門領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照。
八、注意事項
第2篇 物業(yè)管理保安員語言藝術(shù)
物業(yè)管理保安員的語言藝術(shù)
一、基本要求:
1、符合禮貌的基本要求。
2、準(zhǔn)確、生動、豐富、靈活。
3、注意語氣、語調(diào)、語言速度的應(yīng)用,多用請求或商量式的語氣。
二、禁止用語:
1、喂!干什么的!喊你沒聽見嗎
2、急什么,慢慢來!
3、我也沒辦法,你等著吧!
4、我可是做保安的,這不是我的服務(wù)范圍!
5、沒看見我一直忙著嗎
6、后面等著去,擠什么擠。
7、墻上貼著呢,你不會看嗎
8、我不知道,我不懂,不關(guān)我的事。
9、不是告訴你了嗎怎么還不明白,你還有完沒完啊
10、我不清楚,我不知道,反正是公司規(guī)定的,你要問就問公司。
11、不是說了不能停車嗎(不能進(jìn)去嗎)
12、我不是告訴你了嗎怎么還不明白,真
第3篇 s物業(yè)小區(qū)日常應(yīng)急管理程序
物業(yè)小區(qū)日常應(yīng)急管理程序
1總則
1.1日常物業(yè)服務(wù)過程中,為切實保障顧客權(quán)益,維護(hù)小區(qū)生活和工作運(yùn)行秩序,各物業(yè)分公司管理層應(yīng)重視建立和完善應(yīng)急管理機(jī)制。應(yīng)急管理機(jī)制應(yīng)遵循以預(yù)防為主的原則,充分識別潛在風(fēng)險,在現(xiàn)有資源條件予以消除和控制,并確保及時、有效地做出響應(yīng)和處置的能力。
1.2根據(jù)潛在風(fēng)險影響的范圍和嚴(yán)重程度,物業(yè)分公司應(yīng)急管理機(jī)制可分為兩個層面的內(nèi)容:日常突發(fā)事件、企業(yè)經(jīng)營危機(jī)。日常突發(fā)事件的控制和處置必須按本手冊規(guī)定執(zhí)行,企業(yè)經(jīng)營危機(jī)的控制和處置按管理公司《經(jīng)營管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(管理處)負(fù)責(zé)突發(fā)事件及經(jīng)營危機(jī)的識別、控制,以及日常突發(fā)事件的處置。
2.2項目所在公司負(fù)責(zé)審查確認(rèn)所屬物業(yè)分公司對企業(yè)經(jīng)營危機(jī)的識別、預(yù)防和控制方案,并負(fù)責(zé)組織處理物業(yè)分公司發(fā)生的危機(jī)事件。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司的應(yīng)急管理工作,對突發(fā)事件、經(jīng)營危機(jī)的預(yù)防、控制和處置方案進(jìn)行備案審查。
3日常突發(fā)事件管理
3.1日常突發(fā)事件是指在日常物業(yè)服務(wù)過程中,可能造成物業(yè)服務(wù)中止或嚴(yán)重影響服務(wù)質(zhì)量,以及物業(yè)管理人責(zé)任范圍內(nèi)應(yīng)加以預(yù)防、控制及做出緊急處置的事件。日常突發(fā)事件包括但不限于:
a)顧客需求的突然變化導(dǎo)致的服務(wù)提供不能滿足要求,如:小區(qū)車輛進(jìn)出長時間擁堵、集中出現(xiàn)大量的維修服務(wù)請求等;
b)突發(fā)的顧客救助,如:顧客急病、受傷、小區(qū)內(nèi)交通事故等;
c)突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中止,如:電梯故障、供電、供水設(shè)施設(shè)備故障等;
d)突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致人員傷害及財務(wù)損失:如:電梯困人(或沖頂、墜地)、電壓過高等;
e)自然災(zāi)害(臺風(fēng)、水浸)及火警、火災(zāi);
f)大規(guī)模流行性疾病爆發(fā);
g)小區(qū)人為事件,如:各類小區(qū)治安事件、鄰里沖突、車輛丟失或損壞;
h)服務(wù)過程中的人為事件:服務(wù)人員與顧客間的爭執(zhí)、顧客拒絕配合(車輛不繳費(fèi))、消殺引起的中毒、水箱泳池消毒導(dǎo)致的中毒等、社區(qū)文化活動中的大量人群聚集導(dǎo)致的擁擠踩踏;
i)其它,包括物業(yè)經(jīng)營項目中潛在突發(fā)事件等。
3.2各物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織各部門(管理處)對日常物業(yè)服務(wù)過程中可能發(fā)生的突發(fā)事件進(jìn)行識別和分析,建立突發(fā)事件處置控制一覽表,明確緊急處置責(zé)任、響應(yīng)(處置)預(yù)案等,并報項目所在公司備案。
3.3潛在突發(fā)事件的識別應(yīng)系統(tǒng)地進(jìn)行,應(yīng)從各個區(qū)域、各類活動過程,以及過去已經(jīng)發(fā)生(本公司或其他物業(yè)公司)的事件等不同角度考慮,收集、分析潛在的突發(fā)事件,確保識別工作充分、完整。
3.4已按iso14001、ohsas18001建立環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系的物業(yè)分公司,應(yīng)將相關(guān)的環(huán)境/職業(yè)健康安全體系中識別的應(yīng)急事件及其響應(yīng)預(yù)案納入本手冊規(guī)定的應(yīng)急管理機(jī)制中,形成本公司統(tǒng)一的應(yīng)急管理機(jī)制。
3.5針對已經(jīng)識別出的潛在突發(fā)事件,各物業(yè)分公司應(yīng)具體分析目前的管理體系中是否已經(jīng)進(jìn)行了必要的預(yù)防控制,在現(xiàn)有資源條件下是否已經(jīng)將潛在突發(fā)事件發(fā)生的可能性降到最低,否則應(yīng)進(jìn)一步制訂或修訂完善控制措施。
3.6物業(yè)分公司必須保證每種突發(fā)事件均有相應(yīng)的處置預(yù)案,突發(fā)事件處置預(yù)案的制訂必須完整、充分,其內(nèi)容必須至少包括:報告途徑、處置責(zé)任(應(yīng)急組織)、處置步驟和要求、必需的應(yīng)急備品備件(器材準(zhǔn)備),以及預(yù)案演練要求等。各項突發(fā)事件的處置預(yù)案應(yīng)報項目所在公司備案。
3.7物業(yè)分公司應(yīng)合理安排時間,組織突發(fā)事件處置預(yù)案的演練,并作為一項培訓(xùn)活動按本手冊第5.2節(jié)的規(guī)定形成相應(yīng)的演練記錄。其中,消防演練計劃和演練記錄(報告)必須報項目所在公司。
3.8各物業(yè)分公司應(yīng)建立應(yīng)急管理程序,按上述各條的規(guī)定要求,具體明確本公司
潛在突發(fā)事件識別、預(yù)防、處置預(yù)案制訂和演練的責(zé)任、方法和控制要求,確保在突發(fā)事件發(fā)生時,相關(guān)責(zé)任人員能夠按預(yù)案規(guī)定進(jìn)行及時有效的處置,并如實記錄突發(fā)事件及其處置過程和結(jié)果。
3.9突發(fā)事件演練或?qū)嶋H發(fā)生突發(fā)事件處置完畢后,物業(yè)分公司應(yīng)對處置預(yù)案的適用性進(jìn)行評估,不斷修訂完善處置預(yù)案。
4企業(yè)經(jīng)營危機(jī)管理
4.1凡在本公司業(yè)務(wù)運(yùn)作過程中,發(fā)生或即將發(fā)生對公司業(yè)務(wù)發(fā)展、企業(yè)形象、人員、財產(chǎn)和服務(wù)造成嚴(yán)重?fù)p害,并將直接影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的事件,視為危機(jī)。物業(yè)分公司經(jīng)營危機(jī)事件包括,但不限于:
a)因日常突發(fā)事件處置不當(dāng)造成的顧客信任危機(jī),面臨或可能面臨顧客的巨額索賠、中上或拒絕續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;
b)公司經(jīng)營運(yùn)行環(huán)境的急劇變化導(dǎo)致的危機(jī)事件,如:經(jīng)營決策、相關(guān)法律法規(guī)的重大變更導(dǎo)致物業(yè)分公司發(fā)展方向、經(jīng)濟(jì)效益等方面受到嚴(yán)重影響;
c)公司名譽(yù)受到損害品牌受到侵權(quán):因外界媒體、競爭對手、不法群體等對本公司服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營管理等方面進(jìn)行負(fù)面宣傳或出現(xiàn)打擊報復(fù)的行為,造成本公司在業(yè)主、其他民眾、甚至整個地區(qū)物管行業(yè)中或更大范圍領(lǐng)域中名譽(yù)、品牌等方面受到嚴(yán)重影響;
d)突發(fā)重大疾病事件:在全國或地區(qū)較廣泛流傳的對人體健康、心理等多方面造成嚴(yán)重影響的突發(fā)重大傳染性疾病事件。
4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)定期組織部門經(jīng)理以上級別人員對潛在的危機(jī)風(fēng)險進(jìn)行識別和評估,參照管理公司指引文件分析可能來自于內(nèi)外環(huán)境因素造成的潛在危機(jī),確定危機(jī)等級,提出危機(jī)預(yù)防和控制措施的建議,形成危機(jī)預(yù)防與控制方案,并報項目所在公司批準(zhǔn)。
4.3所有未能經(jīng)回避、轉(zhuǎn)移方式消除的危機(jī)風(fēng)險,必須制訂危機(jī)響應(yīng)預(yù)案。物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織各部門制訂與本部門業(yè)務(wù)有關(guān)的危機(jī)響應(yīng)預(yù)案。危機(jī)響應(yīng)預(yù)案的內(nèi)容應(yīng)包括:危機(jī)風(fēng)險級別、報告時間、報告途徑、危機(jī)處理負(fù)責(zé)人(機(jī)構(gòu))、危機(jī)處理、恢復(fù)措施和資源需求、危機(jī)恢復(fù)時間、通報范圍等。
4.4危機(jī)響應(yīng)預(yù)案的規(guī)定應(yīng)與可能發(fā)生的危機(jī)規(guī)模、危機(jī)處理及恢復(fù)的難度相適應(yīng),避免將簡單問題復(fù)雜化,或?qū)?fù)雜問題估計不足。每一項危機(jī)響應(yīng)預(yù)案均必須報項目所在公司批準(zhǔn)、管理公司物業(yè)管理部備案。
4.5物業(yè)分公司各級管理人員收到、發(fā)現(xiàn)危機(jī)發(fā)生或即將發(fā)生的情況后,應(yīng)立即向本公司總經(jīng)理報告?？偨?jīng)理對危機(jī)事件進(jìn)行核實后立即報告項目所在公司處理。當(dāng)物業(yè)分公司認(rèn)為項目所在公司對危機(jī)報告的響應(yīng)不及時、或不符合預(yù)案的規(guī)定、或不足以應(yīng)對危機(jī)事件時,物業(yè)分公司總經(jīng)理必須立即越級報告管理公司。
4.6在危機(jī)處理、危機(jī)恢復(fù)及恢復(fù)后的危機(jī)管理評價過程中,物業(yè)分公司均有責(zé)任積極配合危機(jī)管理部門(項目所在公司、管理公司、集團(tuán)公
第4篇 物業(yè)管理手冊－節(jié)能降耗控制程序
物業(yè)管理手冊:節(jié)能降耗控制程序
1、目的
為了節(jié)約能源、資源、降低消耗,減少對環(huán)境的污染,提高經(jīng)濟(jì)效益,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于本公司環(huán)境管理體系所覆蓋部門節(jié)能降耗的控制。
3、職責(zé)
3.1管理部負(fù)責(zé)公司各項節(jié)能降耗指標(biāo)的確定。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)節(jié)能降耗指標(biāo)的審核。
3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對節(jié)能降耗指標(biāo)的批準(zhǔn)。
3.4各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)本部門用水、用電等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計、分析。
3.5管理部負(fù)責(zé)辦公用品、車用燃料油等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計、分析,品質(zhì)部對落實情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.6各部門負(fù)責(zé)本部門節(jié)能降耗工作的實施和管理。
4、程序
4.1節(jié)能降耗指標(biāo)的制定與考核
4.1.1節(jié)能降耗指標(biāo)是指公司內(nèi)水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的耗用量,應(yīng)體現(xiàn)節(jié)能降耗的要求。
4.1.2每年年初由管理部根據(jù)上年度的實際消耗情況,確定出本年度的水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的消耗指標(biāo),編制公司《年度節(jié)能降耗計劃》經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由管理部統(tǒng)一下達(dá)。
4.1.3各部門每月26日前統(tǒng)計節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況,填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》報品質(zhì)部。
4.1.4品質(zhì)部每季度對各部門節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查,填寫《品質(zhì)部抽檢單》,并對各部門進(jìn)行考核。具體執(zhí)行《節(jié)能降耗管理辦法》。
4.2實施管理
4.2.1公司實行集中領(lǐng)導(dǎo),分工負(fù)責(zé),按責(zé)任制要求將指標(biāo)層層分解。
a)品質(zhì)部負(fù)責(zé)制定《節(jié)能降耗管理辦法》職責(zé),定期進(jìn)行統(tǒng)計、抽查;
b)工程部和各物業(yè)服務(wù)中心按《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》做好設(shè)備的維修和記錄; c)管理部負(fù)責(zé)制定《辦公用品管理制度》、《節(jié)能降耗管理辦法》,對辦公用品和汽車燃料油消耗的統(tǒng)計和控制;
d)管理部每月依據(jù)車用燃料油消耗情況填寫《車用燃料油月消耗記錄》。
4.2.2各部門對能源、資源的使用實行科學(xué)管理、合理利用,嚴(yán)格執(zhí)行上述各項管理規(guī)定,努力降低各種能源、資源的消耗,杜絕各種浪費(fèi)和消除不應(yīng)發(fā)生的損失。
4.3各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實。
4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《節(jié)能降耗管理辦法》
5.2《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》
5.3《辦公用品管理制度》
5.4《能源使用管理辦法》
6、相關(guān)記錄
6.1《年度節(jié)能降耗計劃》jw/jl-7.5.1-11-001
6.2《車用燃料油月消耗記錄》jw/jl-7.5.1-11-002
6.3《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》jw/jl-8.2.1-001
第5篇 zz城物業(yè)設(shè)備管理運(yùn)行程序
新星城物業(yè)設(shè)備管理運(yùn)行程序
設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開始,一直到設(shè)備報廢為止的設(shè)備管理的全過程。按設(shè)備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運(yùn)行程序:
1、設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運(yùn)行
1)設(shè)備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標(biāo),結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見,制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報管理處最高負(fù)責(zé)人審核后提交公司相關(guān)部門審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。
2)設(shè)備的選型:選型應(yīng)考慮三個方面。第一是技術(shù)先進(jìn),選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強(qiáng)的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟(jì)合理,選用能耗低和維修費(fèi)用較低的產(chǎn)品。
3)設(shè)備訂購:訂購可由物業(yè)公司負(fù)責(zé),也可由發(fā)展商直接訂購,采購時必須注意隨機(jī)附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問題,訂購合同按相關(guān)操作程序申報。
4)入庫保管:設(shè)備到貨運(yùn)至物業(yè)后,必須及時開箱驗收(進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等,按裝箱單仔細(xì)核對品種,數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續(xù)。有問題時,應(yīng)及時與有關(guān)單位交涉。開箱驗收過程應(yīng)有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設(shè)備,倉庫管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應(yīng)把全部資料編冊存檔。
5)設(shè)備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公司進(jìn)行。對關(guān)鍵設(shè)備的安裝,物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備(如電梯、鍋爐等)應(yīng)請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設(shè)備移交、入帳及建檔:依據(jù)設(shè)備竣工驗收單,由工程部會同財務(wù)部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號,填寫設(shè)備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。
7)日常管理:設(shè)備移交后,應(yīng)會同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn),按操作規(guī)程運(yùn)行操作,定期檢查確保設(shè)備正常運(yùn)行。
2、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng),即設(shè)備一級、二級保養(yǎng)和設(shè)備大修,工程部應(yīng)編制年度維修計劃,設(shè)備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設(shè)備等,可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進(jìn)行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。一級保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養(yǎng):設(shè)備使用三個月后按規(guī)定進(jìn)行二級保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項開展。二級保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進(jìn)行驗收并備案。
3)設(shè)備大修:一般設(shè)備使用一年后,可進(jìn)行大修程序工作(視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定)。大修項目確定后,應(yīng)填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔(dān)大修工作,修理過程中,要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應(yīng)組織竣工驗收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。
3、設(shè)備的技術(shù)改造,設(shè)備在運(yùn)行一段時間后,會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況,需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負(fù)責(zé)人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。
4、設(shè)備的更新報廢,設(shè)備的更新報廢應(yīng)同時辦理,設(shè)備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產(chǎn)品。
2)已超過使用期限,損壞嚴(yán)重,修理費(fèi)用昂貴。
3)因受自然災(zāi)害或事故損壞,而修理費(fèi)接近或超過原設(shè)備價值的設(shè)備。
4)雖能運(yùn)轉(zhuǎn),但有嚴(yán)重隱患,而修理費(fèi)用昂貴的設(shè)備。
5)無法修復(fù)的設(shè)備。
設(shè)備報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部會同有關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評判和技術(shù)鑒定,確認(rèn)后,由工程部出具書面報告報管理處最高負(fù)責(zé)人,價值超過人民幣2000元的應(yīng)報公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人同意后,報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續(xù)。
第6篇 物業(yè)二次裝修管理的內(nèi)容流程注意事項
物業(yè)二次裝修管理的內(nèi)容、流程和注意事項
二裝是物業(yè)管理服務(wù)活動的一個重要階段,做好物業(yè)裝修管理對于保證物業(yè)管理水平、維護(hù)業(yè)主共同利益有著重要的作用,根據(jù)住宅裝飾裝修管理辦法等法規(guī)及物業(yè)裝修管理的實踐,特對裝修管理的重點(diǎn)、內(nèi)容、流程及操作細(xì)節(jié)進(jìn)行講解,供廣大物業(yè)管理人員學(xué)習(xí)使用。
一、業(yè)主準(zhǔn)備
(1)業(yè)主辦理裝修,裝修單位需提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,(加蓋公章)、承建資格證書復(fù)印件(加蓋公章);如代收裝修稅費(fèi)的需提供顧客與裝修單位簽訂的裝修合同復(fù)印件。非業(yè)主使用人申請裝修需提供業(yè)主同意裝修的書面證書。
(2)裝修施工圖紙和施工方案(如更改原有水電線路需提供水電線路圖)。
(3)裝修單位負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話。
(4)施工人員身份證復(fù)印件、照片。
(5)如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載須提交建筑物原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案,非住宅用途房屋還須提交政府部門的施工許可證。
(6)如搭建建筑物、改變住宅外力面等,須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后,報管理處備案,并經(jīng)業(yè)主大會/業(yè)主委員會同意,有管理處統(tǒng)一樣式方可打搭建。
(7)只鋪地板、墻壁表面粉刷、貼墻紙等的簡單裝修,裝修戶可不提供裝修單位《承建資格證書》及施工圖紙。
二、裝修手續(xù)辦理
(1)由部門負(fù)責(zé)人指定專人核實業(yè)主身份,審核裝修方案、施工人員身份、特種作業(yè)證書、裝修資質(zhì)證明、施工時間(最長不超過三個月),并做出批復(fù)。如超過需向管理處重新辦理申請手續(xù)。
(2)裝修管理員將批復(fù)意見知會裝修申請人,并知會管理處其他有關(guān)部門配合和監(jiān)督,建立裝修管理檔案。
(3)管理處與業(yè)主、裝修單位三方簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》,業(yè)主與裝修單位分別交納裝修保證金及相關(guān)費(fèi)用。
(4)辦理《裝修許可證》、《人員臨時出入卡》。
三、裝修過程的監(jiān)控
(1)安全員每天巡查至少一次,技術(shù)員至少每兩天巡查一次裝修現(xiàn)場,并填寫《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。
(2)巡查《裝修許可證》的有效期,裝修現(xiàn)場是否有亂接線、亂改管線、破壞承重結(jié)構(gòu)、使用易燃材料裝修等違章行為。如有違章行為,下發(fā)《違章通知書》,并責(zé)令限期整改。
(3)監(jiān)督施工人員只能使用貨梯、按指定的通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料。
四、裝修垃圾的清運(yùn)
(1)垃圾的清運(yùn)在晚上19―22點(diǎn)之間進(jìn)行。
(2)禁止裝修隊在清運(yùn)車輛進(jìn)場前將垃圾搬出戶外。
(3)禁止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。
(4)垃圾清運(yùn)完后,檢查清運(yùn)垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
五、裝修復(fù)驗
業(yè)主向管理處提出檢查申請,管理處裝修負(fù)責(zé)人對裝修工程檢查,經(jīng)檢查無違章情況,出具檢查證明,準(zhǔn)予退還裝修保證金。
六、退裝修保證金
(1)裝修保證金裝修檢查合格7個工作日后退還。
(2)裝修檢查無違章行為,業(yè)主與裝修隊?wèi){檢查證明和裝修保證金單據(jù)退還裝修保證金。具體退裝修保證金時間需在《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》約定。
(3)將所有施工人員出入證收回并作廢。
第7篇 物業(yè)管理公司員工手冊總則
一、為使本公司管理科學(xué)、規(guī)范,并使公司能夠穩(wěn)步長期發(fā)展,特制定本《員工手冊》,作為員工行為的指南。《員工手冊》旨在幫助員工了解新的工作環(huán)境,從而使您與公司融為一體。
二、本手冊根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)及公司章程而制定,為員工提供有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的詳盡資料。
三、本手冊對公司有關(guān)情況和政策進(jìn)行了介紹和解釋,不代替公司政策,如本手冊與政策文本有沖突,以公司政策文本為準(zhǔn)。公司在遵守國家法律、法規(guī)的情況下,有權(quán)對手冊任何內(nèi)容進(jìn)行修改、暫?；蚪K止手冊內(nèi)容。
四、本手冊好有與國家法律相悖之處,以國家法律規(guī)定為準(zhǔn)。
五、本手冊所稱“公司”指湖南**物業(yè)管理有限公司,本手冊適用于經(jīng)公司綜合管理部批準(zhǔn)錄用的所有員工。
六、公司管理層有權(quán)根據(jù)需要對手冊進(jìn)行修改和更新,并通過綜合管理部培訓(xùn)、實施新員工手冊。舊手冊將即期作廢,一切以新手冊為依據(jù),員工不得以未知為理由,提起勞動爭議。
七、公司各部門可根據(jù)部門特點(diǎn)和需求制定相應(yīng)的部門規(guī)章制度,并報綜合管理部審核,以執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)方可實施,制度中如與國家、公司的規(guī)章制度不一致情況下,以國家或公司相應(yīng)制度為準(zhǔn)。
八、本手冊的解釋權(quán)歸公司綜合管理部。
第8篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：實際運(yùn)行期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:實際運(yùn)行期間
(四)實際運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.服務(wù)內(nèi)容:
1、綜合服務(wù)管理
服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
機(jī)構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計算機(jī)、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學(xué)歷,有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書,持證上崗。
(3)小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書,持證上崗。
日常管理
與服務(wù)3服務(wù)時間設(shè)有服務(wù)接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)。
4合同、收費(fèi)公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5承接項目承接項目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及圖紙等資料進(jìn)行認(rèn)真查驗,驗收手續(xù)齊全。
6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃,質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全,物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。
7辦公自動化運(yùn)用計算機(jī)并利用物業(yè)管理有關(guān)軟件對業(yè)主資料、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。
8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。
9報修、投訴處理(1)公示服務(wù)電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
(2)對業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。
10特約、代辦服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項目與收費(fèi)價目。
11滿意度調(diào)查每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通,溝通面不低于小區(qū)住戶的75%,對測評結(jié)果分析并及時整改。
12小區(qū)業(yè)主活動節(jié)假日有專題布置,每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動。
13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與
建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。
14裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知,加強(qiáng)裝修過程中的監(jiān)督和管理,對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。
2、公共區(qū)域秩序維護(hù)
服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
人員要求1人員配備公共秩序維護(hù)人員身體健康,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),定期接受培訓(xùn)。
2技能訓(xùn)練公共秩序維護(hù)人員接受過安全技能訓(xùn)練(專項培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn))的比例為80%以上。訓(xùn)練有素,掌握基本的安全護(hù)衛(wèi)技能。
3技能水平有較強(qiáng)的安全防范能力,能很好地維護(hù)公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設(shè)備。
4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一服裝,儀容儀表規(guī)范整齊,上崗時精神飽滿,姿態(tài)良好。
5器械配備配備對講裝置等必要用具。
門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時雙人執(zhí)勤,次出入口24小時設(shè)專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細(xì)交接班記錄。
7進(jìn)出人員管理對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理,對外來人員實行登記管理,阻止小商小販隨便進(jìn)入小區(qū)。
8車輛疏導(dǎo)對進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行管理,引導(dǎo)車輛有序通行、停放;非機(jī)動車輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問;
(2)看管公共財產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設(shè)施,對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位實施24小時監(jiān)控。
應(yīng)急措施11每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí),對重大突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。
3、公共區(qū)域保潔服務(wù)
服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
樓內(nèi)公共區(qū)域 樓外公共區(qū)域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設(shè)置垃圾桶,每天早晚定時清運(yùn)2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。
(3)設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,生活垃圾日產(chǎn)日清。
2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。
(4)樓梯間無亂貼亂畫,發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關(guān)每周擦1次,保持干凈。
4門、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內(nèi)墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對電梯門壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標(biāo)識、宣傳欄、信報箱標(biāo)識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進(jìn)行清掃,冰溜子及時清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運(yùn)2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門前燈每月擦1次。
14設(shè)施設(shè)備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂
健身設(shè)施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對違反者進(jìn)行勸告,對不聽勸告者報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)
服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
草坪
1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補(bǔ)種每年補(bǔ)種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲害防治發(fā)生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發(fā)生。
樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節(jié);喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。
11病蟲害防治防治結(jié)合,及時滅治。
花壇
花境12補(bǔ)種缺枝倒伏不超過15%。
13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。
5、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修
服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
公用部位
1房屋結(jié)構(gòu)每年不少于2次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。
2門窗每周1次巡視樓內(nèi)公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。
3樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。
4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進(jìn)行清掃、疏通,保持室內(nèi)公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發(fā)現(xiàn)破損的,及時修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù);鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù),保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。
7休閑、娛樂、健身設(shè)施每周1次以上巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù),保證器械、設(shè)施的安全使用。
8安全標(biāo)志對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施,每月檢查1次,缺損及時補(bǔ)齊,保證標(biāo)志清晰完整。
共用設(shè)施設(shè)備
1公共照明系統(tǒng)(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業(yè)主或使用人。
2消防系統(tǒng)(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(2)配備煙感、噴淋系統(tǒng)的,每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網(wǎng)壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。
(6)每年對消防知識進(jìn)行1次宣傳。
3安全防范
系統(tǒng)(1)安全防范系統(tǒng)配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門鎖智能卡等設(shè)備三項以上)。
(2)系統(tǒng)每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。
4排水系統(tǒng)(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養(yǎng)1次。
(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設(shè)施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每兩年油漆1次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養(yǎng)1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗1次,水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng),每年冬季對外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測壓并做好記錄。
6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
6、電梯
服務(wù)項目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
電梯(1)建立電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。
(2)建立電梯運(yùn)行檔案,記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。
(3)與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同,明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任,每年進(jìn)行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標(biāo)志。
(4)保證電梯完好,轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運(yùn)行時間,隨時監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況。
(6)定期對機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(7)根據(jù)實際情況,配備電梯管理人員,落實每臺電梯的責(zé)任人。
(8)配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設(shè)備。
(9)遇電梯發(fā)生一般故障的,專業(yè)維修人員2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應(yīng)急處理。
(10)電梯維護(hù)保養(yǎng)提前1天通知業(yè)主或使用人,盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
序號項目細(xì)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費(fèi)
安裝普通燈具5元
第9篇 物業(yè)管理投標(biāo)書投標(biāo)人簡介
《物業(yè)管理投標(biāo)書》投標(biāo)人簡介
第一章:投標(biāo)人簡介
jsly物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理及其相關(guān)配套業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè),公司由從事多年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的業(yè)界精英共同創(chuàng)建,麾下?lián)碛幸恢Я⒅居趶氖挛飿I(yè)管理事業(yè)的精干團(tuán)隊, 公司于20**年*月*日正式成立,注冊資金為200萬人民幣,具有三級物業(yè)管理資質(zhì),公司法人代表是sl先生。
作為一家年輕的企業(yè),jsly物業(yè)管理有限公司堅持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則,立志通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化的管理,通過運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù), 達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益。
我們倡導(dǎo)'1、2、3的服務(wù)模式',即:
'1'個結(jié)果: 服務(wù)圓滿,業(yè)主滿意。
'2'個必須: 必須帶走業(yè)主的煩惱--煩惱到零點(diǎn); 必須留下ly的真誠--真誠到永遠(yuǎn);
'3'個不漏: 一個不漏地記錄業(yè)主反映的問題;一個不漏地處理業(yè)主反映的問題;一個不漏地復(fù)審問題的處理結(jié)果。
我們注重將物業(yè)的整體管理溶入服務(wù)之中,注重理性管理與感性服務(wù)二者相結(jié)合,在具體的項目管理上將引進(jìn)一站式管理模式,即從業(yè)主的需求→提供服務(wù)→業(yè)主滿意的全新流程式服務(wù)理念,同時更加關(guān)注業(yè)主的滿意度--就是本公司追求的最根本所在。
jsly物業(yè)管理有限公司堅持'以客戶為中心'的服務(wù)宗旨,強(qiáng)調(diào)從細(xì)節(jié)以及服務(wù)著手,本著'以人為本,貼近業(yè)主,關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實與潛在需求'的人性化服務(wù)原則,追求四個'最'---最舒適、最便利、最親情和最順暢的溝通,力求將管理服務(wù)工作的每一個細(xì)節(jié)做到盡善盡美,使業(yè)主生活無憂無慮,開心每一天。
我們的質(zhì)量方針是客戶為尊、誠信為本、持續(xù)改進(jìn)、精益求精。
我們的管理理念是堅持服務(wù)的創(chuàng)新,通過主動、專注、高效、精細(xì)的專業(yè)化服務(wù),用心創(chuàng)造價值。
我們的服務(wù)目標(biāo)是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會創(chuàng)造效益。
我們的服務(wù)理念是一切為了您滿意。
展望未來,jsly物業(yè)管理有限公司將始終堅持'一切為了您滿意' 的服務(wù)理念,不斷的超越自我、精益求精、追求卓越,堅持走服務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展之路,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平而不懈追求!
第10篇 物業(yè)客戶需求識別管理程序
公司的生存依賴于客戶,只有贏得了客戶,才能贏得市場,獲得利益與發(fā)展。分析客戶潛在的需求和期望,可以針對性地向客戶提供延伸服務(wù),不斷滿足或超越客戶的預(yù)期值,從而不僅可以增加公司的利潤,更能鞏固客戶忠誠度。
對客戶需求的識別主要是從管理、服務(wù)及經(jīng)營三個方面進(jìn)行識別。
1、對管理方面的識別
即指我們提供的管理帶給客戶的價值,包括客戶期望的環(huán)境質(zhì)量、綠化質(zhì)量、維修保養(yǎng)質(zhì)量、供水供電質(zhì)量、電梯運(yùn)行質(zhì)量等。管理質(zhì)量的高低,在很大程度上決定了服務(wù)質(zhì)量的高低,因為只有保證管理質(zhì)量,才能提供一個清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。
對管理方面的識別,是識別客戶的期望值底線,以確定在滿足客戶基本期望值的基礎(chǔ)上,建立一個穩(wěn)定的、經(jīng)濟(jì)的管理體系。
2、對服務(wù)方面的識別
主要是客戶接受服務(wù)時的感覺,也即客戶對服務(wù)的認(rèn)知程度。如接待客戶時的態(tài)度、動作、環(huán)境,接待客戶投訴時的方式,::服務(wù)完成后的后續(xù)跟進(jìn)動作等。服務(wù)質(zhì)量的高低關(guān)鍵取決于客戶的感覺,主觀性較強(qiáng);只有及時識別客戶對服務(wù)的需求,了解客戶希望見到的改進(jìn),力求在最短的時間內(nèi)作出改進(jìn),才能讓客戶主觀感覺到服務(wù)質(zhì)量在提高。
3、對經(jīng)營方面的識別
通過對客戶的行為進(jìn)行分析,記錄客戶和潛在客戶的購買行為,鑒別客戶購買興趣的產(chǎn)生原因、一段時間內(nèi)的購買模式,來判斷客戶的需求取向,建立客戶的購買計劃和時間表,從而決定提供何種商品/服務(wù),最后制定一個讓客戶覺得前景優(yōu)惠、有利可圖的購買模式。
客戶需求由管理處進(jìn)行識別,由品質(zhì)部負(fù)責(zé)統(tǒng)計分析并組織實施。客戶的管理及服務(wù)方面的需求由管理處具體實施;客戶的經(jīng)營需求由e家網(wǎng)負(fù)責(zé)實施,即由e家網(wǎng)負(fù)責(zé)提供經(jīng)營服務(wù)或?qū)ふ医?jīng)營服務(wù)供方。
第11篇 太陽城物業(yè)管理調(diào)查問卷-3
太陽城物業(yè)管理調(diào)查問卷3
本問卷由zz物業(yè)荊州**城管理中心發(fā)起實施,旨在了解業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的需求、存在的看法以及關(guān)于**城物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議,加強(qiáng)互動溝通與交流,攜手創(chuàng)造一個安全、舒適、寧靜、和諧的理想人居環(huán)境,共同使**城物業(yè)得到有效的保值增值。
我們將倍加重視您的寶貴意見并以此指導(dǎo)和改進(jìn)我們的服務(wù)工作,順致感謝!
以下問題請用'√'選答
1、您對'接受物業(yè)管理服務(wù)也是一種消費(fèi)'所持態(tài)度:
a理解并贊同b不太理解c其他看法
2、您是否了解《物業(yè)管理條例》以及其中關(guān)于業(yè)主的權(quán)利義務(wù)和業(yè)主委員會的作用:
a、很了解 b、有一點(diǎn)了解但不全面 c、不了解
3、您是否有意愿成為一位業(yè)主委員會成員:
a、比較想b、不想c、我沒有時間但有意愿d、我還不了解e、想
4、您理解物業(yè)管理對您居住生活質(zhì)量和房屋保值增值所起的作用嗎
a、基本理解b、理解c非常理解c其他看法
5、您重視的物業(yè)管理服務(wù)項目有:
a、安全保衛(wèi)b、綠化與衛(wèi)生c、社區(qū)活動d、維修效率e、投訴回訪效率及質(zhì)量f、管家的作用g、公共服務(wù)以外的收費(fèi)服務(wù)項目的補(bǔ)充h、力所能及的細(xì)節(jié)服務(wù)i、會所服務(wù)與配套商業(yè)j、交通與秩序
6、您希望物業(yè)公司提供的個性化服務(wù)項目有:
a、代請保姆b、家政服務(wù)c、上門維修d、代交水電氣費(fèi)用e、代租房屋f、介紹裝修隊g、其他:
7、您希望您所聘請的物業(yè)管理單位除了專業(yè)以外還應(yīng)具備的素質(zhì)有:
a、服務(wù)意識b、溝通能力c、公平、公正、透明的服務(wù)d、友善和親和力e、遵紀(jì)守法g、微笑服務(wù)h、禮貌i、恭謙j、文明
8、您贊同的物業(yè)公司與業(yè)主的溝通方式有:
a、溝通會b、電話溝通c、家訪式溝通d、問卷調(diào)查e、信件f、意見箱g:網(wǎng)絡(luò)論壇
9、您是否喜歡群體活動:
a、不喜歡b、比較喜歡c、還可以d、只參加喜歡的活動
10、您偏向喜歡的社區(qū)活動:
a、健康方向b、有關(guān)老人和兒童的c、知識講座d、全體業(yè)主參與的競技項目e、露天電影f、露天演出g、溝通聯(lián)誼h、適當(dāng)?shù)穆糜谓M織i、
11、閑暇時是否愿意到會所消遣:
a、通常會b、不一定c、看具體情況
12、以下您希望參與的活動有:
a、聚餐b、聯(lián)誼酒會c、參觀d、旅游e、冒險和探險f、挑戰(zhàn)性的活動g、競技比賽
13、您需要什么樣的會所設(shè)施和服務(wù):
a、室內(nèi)恒溫游泳館b、室內(nèi)網(wǎng)球c、乒乓球d、臺球e、棋牌室f、咖啡茶藝g、健身房h、跳操房i、圖書室j、其他:
14、您希望小區(qū)具有什么樣的配套設(shè)施:
a、菜場b、超市c、餐廳d、幼兒園e、郵政點(diǎn)f、銀行g(shù)、美容院h、
15、您在**城的購房目的:
a、居住b、投資c其他
16、您入住時有小孩同住嗎:
a、有0-4歲幼兒b、有4-10歲兒童c、有10-15歲孩子d、有15歲以上孩子
17、您希望我們?yōu)楹⒆映砷L提供的服務(wù):
a、英語班b、書畫班c、鋼琴小提琴班d、舞蹈班e、考前輔導(dǎo)班f、
18、您入住以后是否有老人同住:
a、沒有老人同住b、有老人同住,老人年齡
19、您希望為老人提供的服務(wù)有:
a、上門體檢及家庭醫(yī)生服務(wù)b、健康相關(guān)講座c、老年團(tuán)體活動d、
20、您考慮對所購房屋裝修的投入:
a、3萬元以下b、3-5萬元之間c、5-10萬元之間d、10萬元以上e、20萬元以上
21、您考慮選擇裝修單位的性質(zhì):
a、自己找的裝修人員b、裝修公司c、知名裝修公司
22、您在處理您顧請的裝修公司與物業(yè)公司在裝修管理中矛盾的立場
a、傾向裝修公司b、傾向物業(yè)公司c、就事論事d、中立
23、您希望物業(yè)公司的各種個性化服務(wù)收費(fèi)采用什么結(jié)算方式
a、現(xiàn)金直接支付b簽單記賬后月結(jié)c、其他
24、您是否同意小區(qū)內(nèi)白天持續(xù)播放背景音樂:
a、同意b、不同意c、無所謂d、按時間段播放較好
具體播放時間建議:
25、您擁有的交通工具情況
a、家用轎車b、摩托車c、助力車d、自行車e、
26、您所能接受的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(每平米/月):
a、0.5-0.6元b、0.6-0.8元c、0.8-1.00元d、1.00-1.2元
27、您所愿意采納的物業(yè)管理費(fèi)用的交納形式是:
a、按季交納b、物業(yè)公司上門收取c、按年交納d、其他、
以下問題請給出您的詳細(xì)意見:
28、您對未來**城物業(yè)管理服務(wù)方面最關(guān)注的事情是什么
29、目前您對**城最關(guān)心的問題:
30、您對**城會所方面的詳細(xì)建議和意見
31、您估計您對于物業(yè)管理工作中最不能容忍的事情是什么
32、您的其他的建議和意見:
姓名:性別:
第12篇 物業(yè)管理手冊－文件控制程序
物業(yè)管理手冊:文件控制程序
1、目的
對與管理體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制,確保服務(wù)過程中使用的文件為有效版本。
2、適用范圍
適用于與公司管理體系有關(guān)的文件控制。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布管理體系文件。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)審定管理體系文件。
3.3管理部負(fù)責(zé)對行政管理性文件的管理與控制。
3.4品質(zhì)部負(fù)責(zé)對管理體系文件的審核、管理與控制。
3.5工程部負(fù)責(zé)技術(shù)性文件的管理與控制。
3.6各部門負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與管理體系相關(guān)文件的管理與控制。
4、程序
4.1文件分類及保管
4.1.1公司內(nèi)部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負(fù)責(zé)保管;管理體系文件由品質(zhì)部負(fù)責(zé)保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產(chǎn)設(shè)備的圖紙等技術(shù)性文件,由工程部負(fù)責(zé)保管。具體執(zhí)行《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。
4.1.2外來文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的國家和地方性政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等文件資料,由管理部負(fù)責(zé)保管。
4.1.3對于上述文件,各部門如有借用,需填寫借閱清單。
4.2文件的編號
4.2.1管理手冊編號
4.2.1.1文件號:jw/qem-ххх-2005
“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司
“qem”:管理手冊
“ххх”:管理手冊編號
“2005”:管理手冊版本發(fā)布年份
4.2.1.2版本號:х/a
“х”:修訂次,以阿拉伯?dāng)?shù)字順序0、1、2、3……表示
“a”:版本狀態(tài),英文大寫字母順序a、b、c……表示
4.2.2作業(yè)指導(dǎo)書編號
4.2.2.1文件號:jw/wi-ххх-2005
“wi”:作業(yè)指導(dǎo)書
“ххх”:作業(yè)指導(dǎo)書編號
4.2.2.2版本號同管理手冊
4.2.3記錄編號:jw/jl-х.х-ххх
“jl”:記錄
“х.х”:記錄隸屬章節(jié)號
“ххх”:記錄編號
4.3文件的編寫、審核、審定和批準(zhǔn)
4.3.1管理手冊由編寫小組編寫,品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3.2作業(yè)指導(dǎo)書由各部門組織編寫,品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.4文件的發(fā)放和回收
4.4.1公司內(nèi)部的發(fā)放范圍以適用部門和人員為原則,嚴(yán)格控制文件的濫發(fā),以便于管理和防止泄密,且保證為有效版本。
4.4.2公司的管理體系文件均為“受控文件”,并制作《受控文件清單》予以控制。但為了讓顧客或上級機(jī)關(guān)了解公司的管理體系,一般只提供《管理手冊》的“非受控版本”。同時按照本章節(jié)4.4.3的規(guī)定發(fā)放。
4.4.3品質(zhì)部應(yīng)在《受控版本文件分發(fā)及回收單》和《非受控版本文件分發(fā)單》上詳細(xì)記錄發(fā)放情況,便于追溯管理。
4.4.4受控版本文件和非受控版本文件應(yīng)蓋有“受控版本”或“非受控版本”印章。
4.4.5作廢/失效的受控版本文件回收后應(yīng)及時處理,留作資料的在封面上加蓋“作廢”章。
4.4.6非受控版本文件無需更換新的版本和回收。
4.5文件的保存、修訂、作廢與銷毀
4.5.1文件的保存和修訂
4.5.1.1各部門文件由本部門保管并填寫《文件保管清單》。
4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。
4.5.1.3文件修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,品質(zhì)部負(fù)責(zé)修訂、換頁。
4.5.2文件的作廢與銷毀
4.5.2.1各部門應(yīng)按照體系的要求及時撤出失效或作廢的文件,由品質(zhì)部加蓋“作廢”印章。
4.5.2.2要銷毀的作廢文件,由相關(guān)部門填寫《文件銷毀申請》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,由品質(zhì)部監(jiān)督相關(guān)部門銷毀。
4.6借閱管理體系有關(guān)的文件時,應(yīng)填寫《文件借閱記錄》,由相關(guān)負(fù)責(zé)人審批后方可借閱,并登記備案。
4.7品質(zhì)部每季度對各部門文件的保管及有效性進(jìn)行檢查并填制《品質(zhì)部抽檢單》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》
6、相關(guān)記錄
6.1《受控版本文件分發(fā)及回收單》jw/jl-4.2.3-001
6.2《非受控版本文件分發(fā)單》jw/jl-4.2.3-002
6.3《文件保管清單》jw/jl-4.2.3-003
6.4《文件修訂單》jw/jl-4.2.3-004
6.5《文件銷毀申請》jw/jl-4.2.3-005
6.6《文件借閱記錄》jw/jl-4.2.3-006
6.7《受控文件清單》jw/jl-4.2.3-007
6.8《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
