第1篇 物業(yè)管理招標(biāo)文件編制指引
物業(yè)管理招標(biāo)文件是物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范文件。招標(biāo)文件編制的好壞,直接關(guān)系到招標(biāo)人和投標(biāo)人雙方面的利益,因此招標(biāo)文件的內(nèi)容既要做到詳盡周到,以維護(hù)招標(biāo)人的利益,又要做到合理合法,以體現(xiàn)招標(biāo)公平、公正的原則。本章分為兩部分,第一部分是對招標(biāo)文件內(nèi)容的剖析;第二部分是以一份詳盡的招標(biāo)文件樣本作為編制招標(biāo)文件的參考。
一、招標(biāo)文件的內(nèi)容
不同類型的項目其招標(biāo)文件的內(nèi)容也繁簡各異,然而按照國際慣例,招標(biāo)文件的內(nèi)容大致可概括為三大部分。第一部分,投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定,具體包括投標(biāo)邀請書、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求;第二部分,(投標(biāo)人)物業(yè)管理企業(yè)必須按規(guī)定填報的投標(biāo)書格式,這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部分;第三部分,中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應(yīng)辦理的文件格式。
三大部分的內(nèi)容具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素:①投標(biāo)邀請書;②技術(shù)規(guī)范及要求;③投標(biāo)人須知;④合同一般條件;⑤合同特殊條件;⑥附件(附表、附圖、附文等)。
1.投標(biāo)邀請書
投標(biāo)邀請書與招標(biāo)公告的目的大致相同,其目的是提供必要的信息,從而使?jié)撛谕稑?biāo)人獲悉物業(yè)管理項目招標(biāo)信息后,決定是否參加投標(biāo)。其主要內(nèi)容包括:業(yè)主名稱、項目名稱、地點、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡述、招標(biāo)文件的售價、投標(biāo)文件的投報地點、投標(biāo)截止時間、開標(biāo)時間、地點等。投標(biāo)邀請書可以歸入招標(biāo)文件中,也可以單獨寄發(fā)。如采用邀請招標(biāo)方式招標(biāo),投標(biāo)邀請書往往作為投標(biāo)通知書而單獨寄發(fā)給潛在投標(biāo)人,因而不屬于招標(biāo)文件的一部分;但如果采取公開招標(biāo)方式招標(biāo),往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?之后發(fā)出的投標(biāo)邀請書是指招標(biāo)人向預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā)出的正式投標(biāo)邀請,應(yīng)作為招標(biāo)文件的一部分。
2.技術(shù)規(guī)范及要求
這一部分主要是說明業(yè)主或開發(fā)商對物業(yè)管理項目的具體要求,包括服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等。例如對于某酒店項目,招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到五星級,這些要求就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。對于若干子項目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求,可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”,將其加以綜合。
另外,在技術(shù)規(guī)范部分,應(yīng)出具對物業(yè)情況進(jìn)行詳細(xì)說明的物業(yè)說明書,以及物業(yè)的設(shè)計施工圖紙。物業(yè)說明書和圖紙應(yīng)在附件部分中作詳細(xì)說明。
3.投標(biāo)人須知
投標(biāo)人須知的目的是為整個招標(biāo)投標(biāo)的過程制定規(guī)則,是招標(biāo)文件的重要組成部分,其內(nèi)容包括:①總則說明;②招標(biāo)文件說明;③投標(biāo)書的編寫;④投標(biāo)書的遞交;⑤開標(biāo)和評標(biāo);⑥授予合同。以下分別予以具體說明。
(1)總則說明
總則說明主要對招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱的釋義、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費用進(jìn)行說明。
(2)招標(biāo)文件說明
招標(biāo)文件說明主要是對招標(biāo)文件的構(gòu)成、招標(biāo)文件的澄清、招標(biāo)文件的修改進(jìn)行說明。
(3)投標(biāo)書的編寫
投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對投標(biāo)書編寫的具體要求。這些要求包括:①投標(biāo)所用的語言文字及計量單位;②投標(biāo)文件的組成;③投標(biāo)文件格式;④投標(biāo)報價;⑤投標(biāo)貨幣;⑥投標(biāo)有效期;⑦投標(biāo)保證金;⑧投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。如果由于采取邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo),而沒有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審,則在招標(biāo)文件的投標(biāo)人須知中還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。招標(biāo)文件對投標(biāo)書編寫要求的說明通常有兩種,一是文字說明,應(yīng)歸入投標(biāo)人須知部分;另一種是在招標(biāo)文件中列出投標(biāo)文件的一定格式,要求投標(biāo)人只要按格式要求填入內(nèi)容。這些格式通常包括:投標(biāo)書格式、授權(quán)書格式、開標(biāo)一覽表、投標(biāo)價格表、項目簡要說明一覽表及投標(biāo)人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件”部分。
(4)投標(biāo)文件的遞交
投標(biāo)文件的遞交的內(nèi)容主要是對投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記、遞交投標(biāo)文件的截止時間、遲交的投標(biāo)文件、投標(biāo)文件的修改和撤銷的說明。
(5)開標(biāo)和評標(biāo)
開標(biāo)和評標(biāo)是招標(biāo)文件體現(xiàn)公平、公正、合理的招標(biāo)原則的關(guān)鍵,包括以下內(nèi)容:
①對開標(biāo)規(guī)則的說明。
②組建評標(biāo)委員會的要求。
③對投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定。即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。
④投標(biāo)文件的澄清。即寫明投標(biāo)人在必要時有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。
⑤對投標(biāo)文件的評估和比較(說明評估和比較時所考慮的因素)。
⑥評標(biāo)原則及方法。
⑦評標(biāo)過程保密。
(6)授予合同
授予合同的內(nèi)容通常包括:
①定標(biāo)準(zhǔn)則。說明定標(biāo)的準(zhǔn)則,包括“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價”的申明等。
②資格最終審查。即說明招標(biāo)人會對最低報價的投標(biāo)人進(jìn)行履行合同能力的審查。
③接受和拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)力。
④中標(biāo)通知。
⑤授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力。即申
明招標(biāo)人在授予合同時有權(quán)對招標(biāo)項目的規(guī)模予以增減。
⑥合同協(xié)議書的簽署。說明合同簽訂的時間、地點以及合同協(xié)議書的格式(詳見附件)。
⑦履約保證金。
4.合同一般條款
合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容,通常包括以下條款和內(nèi)容:
(1)定義。即對合同中的關(guān)鍵名稱進(jìn)行釋義。
(2)適用范圍。即寫明本合同的適用范圍。
(3)技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)。該條款的內(nèi)容一般與招標(biāo)文件的第二部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的內(nèi)容相一致。
(4)合同期限。一般可參照委托管理的期限。
(5)價格。即物業(yè)管理費的計取,一般應(yīng)與中標(biāo)人的投標(biāo)報價表相一致。
(6)索賠。索賠條款主要說明在投標(biāo)人(合同的乙方)發(fā)生違約行為時,招標(biāo)人(合同的甲方)有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。
(7)不可抗力。不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的人力無法抗拒事件的情況下,合同一方難以或者不可能履行合同時,對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。不可抗力條款一般包括三個部分:不可抗力的內(nèi)容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報告和證明文件;遭受不可抗力事件一方的責(zé)任范圍。
(8)履約保證金。該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后,為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例,以及提供履約保證金的形式。
(9)爭議的解決。該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。
(10)合同終止。該條款的主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件(如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴(yán)重;業(yè)主破產(chǎn);物業(yè)被征用等)。
(11)合同修改。該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項,需進(jìn)行修改、補充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補充協(xié)議。
(12)適用法律。即寫明合同適用的法律。
(13)主導(dǎo)語言與計量單位。
(14)合同文件及資料的使用。條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜,如對保密的規(guī)定等。
(15)合同份數(shù)。
(16)合同生效。
5.合同特殊條款
合同的特殊條款是為了適應(yīng)具體項目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規(guī)定,例如對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充,如關(guān)于延遲開工而賠償?shù)木唧w規(guī)定,以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。
在合同執(zhí)行中,如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時,應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。
6.附件
附件是對招標(biāo)文件主體部分文字說明的補充,包括附表、附文和附圖,具體有:
(1)附表
①投標(biāo)書格式;
②授權(quán)書格式;
③開標(biāo)一覽表;
④項目簡要說明一覽表;
⑤投標(biāo)人資格的證明文件格式;
⑥投標(biāo)保函格式;
⑦協(xié)議書格式;
⑧履約保證金格式(通常為銀行保函)。
(2)附文
物業(yè)說明書。
(3)附圖
物業(yè)的設(shè)計和施工圖紙。
二、招標(biāo)文件樣本
這里以物業(yè)管理公開招標(biāo)為例,以一份完整的招標(biāo)文件樣本來說明物業(yè)管理招標(biāo)文件全文的編制方法。
招 標(biāo) 文 件
招標(biāo)編號:____________
招標(biāo)項目名稱:________
年月××招標(biāo)中心統(tǒng)一印制
招標(biāo)文件目錄
第一部分 投標(biāo)邀請
第二部分 技術(shù)規(guī)范及要求
第三部分 投標(biāo)人須知
a 總則說明
1.適用范圍
2.定義
3.合格的投標(biāo)方
4.投標(biāo)費用
b 招標(biāo)文件說明
5.招標(biāo)文件的構(gòu)成
6.招標(biāo)文件的澄清
7.招標(biāo)文件的修改
c 投標(biāo)文件的編寫
8.語言及計量單
位
9.投標(biāo)文件的組成
10.投標(biāo)文件格式
11.投標(biāo)報價
12.投標(biāo)貨幣
13.投標(biāo)人資格的證明文件
14.投標(biāo)有效期
15.投標(biāo)保證金
16.投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署
d 投標(biāo)文件的遞交
17.投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記
18.遞交投標(biāo)文件的截止時間
19.遲交的投標(biāo)文件
20.投標(biāo)文件的修改和撤銷
e 開標(biāo)和評標(biāo)
21.開標(biāo)
22.評標(biāo)委員會
23.投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定
24.投標(biāo)文件的澄清
25.對投標(biāo)文件的評估和比較
26.評標(biāo)原則及方法
27.保密
f 授予合同
28.定標(biāo)準(zhǔn)則
29.資格最終審查
30.接受和拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)力
31.中標(biāo)通知
32.授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力
33.合同協(xié)議書的簽署
34.履約保證金
35.中標(biāo)服務(wù)費
第四部分 合同一般條款
1.定義
2.適用范圍
3.技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)
4.委托管理期限
5.價格
6.索賠
7.不可抗力
8.履約保證金
9.爭議的解決
10.合同終止
11.合同修改
12.適用法律
13.主導(dǎo)語言與計量單位
14.合同份數(shù)
15.合同生效
第五部分 合同特殊條款
第六部分 附件
第一部分 投標(biāo)邀請
受用戶委托對________________項目的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行公開招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。
1.招標(biāo)編號:
2.招標(biāo)項目的簡要說明:
3.項目開工期:
4.投標(biāo)地點:
5.投標(biāo)截止時間:年月日(北京時間),逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。
6.開標(biāo)時間、地點:
7.凡對本次招標(biāo)提出詢問,請在年月日前與 聯(lián)系(技術(shù)方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地址:
郵編:
電話:
傳真:
聯(lián)系人:
(署名)
年 月 日
第二部分 技術(shù)規(guī)范及要求
1. 項目技術(shù)要求一覽表
2.項目所在地
關(guān)于物業(yè)所在地及物業(yè)的詳細(xì)情況和資料詳見物業(yè)說明書和物業(yè)圖紙(略)。
第三部分 投標(biāo)人須知
a 總則說明
1 適用范圍
1.1 本招標(biāo)文件僅適用于本投標(biāo)邀請中所敘述物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。
2 定義
2.1 “招標(biāo)方”系指第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機構(gòu)。
2.2 “投標(biāo)方”系指向招標(biāo)方提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。
2.3 “項目”系指物業(yè)管理企業(yè)(即投標(biāo)人)按招標(biāo)文件規(guī)定,須向用戶提供的物業(yè)管理服務(wù)。
2.4 “用戶”系指委托進(jìn)行本次招標(biāo)的××開發(fā)商或業(yè)主委員會。
3 合格的投標(biāo)方
3.1 經(jīng)過本次招標(biāo)的資格預(yù)審確認(rèn)為合格的投標(biāo)人稱為合格的投標(biāo)方。投標(biāo)方應(yīng)遵守有關(guān)的中國法律和規(guī)章條例。
4 投標(biāo)費用
4.1 無論投標(biāo)過程中的做法和結(jié)果如何,投標(biāo)方自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費用。
b
招標(biāo)文件說明
5 招標(biāo)文件的構(gòu)成
5.1 招標(biāo)文件用以闡明所需物業(yè)管理服務(wù)、招標(biāo)投標(biāo)程序和合同條款。招標(biāo)文件由下述部分組成:
(1)投標(biāo)邀請;
(2)技術(shù)規(guī)格及要求;
(3)投標(biāo)人須知;
(4)合同一般條款;
(5)合同特殊條款;
(6)附件。
5.2 招標(biāo)文件以中文、英文兩種文字編印,兩種文字具有同等效力。中、英文本如有差異時,以中文本為準(zhǔn)。
5.3 投標(biāo)人被視為熟悉上述與履行合同有關(guān)的一切情況。
6 招標(biāo)文件的澄清
6.1 投標(biāo)方對招標(biāo)文件如有疑點,可要求澄清,應(yīng)在投標(biāo)截止時間前15天按投標(biāo)邀請中載明的地址以書面形式(包括信函、電報或傳真,下同)通知到招標(biāo)人。招標(biāo)人將視情況確定采用適當(dāng)方式予以澄清或以書面形式予以答復(fù),并在其認(rèn)為必要時,將不標(biāo)明查詢來源的書面答復(fù)發(fā)給已購買招標(biāo)文件的每一投標(biāo)方。
7 招標(biāo)文件的修改
7.1 在投標(biāo)截止日期10天前,招標(biāo)方可主動地或依據(jù)投標(biāo)方要求澄清的問題而修改招標(biāo)文件,并以書面形式通知所有購買招標(biāo)文件的每一投標(biāo)方,對方在收到該通知后應(yīng)立即以電報或傳真的形式予以確認(rèn)。
7.2 為使投標(biāo)方在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時有合理的時間考慮招標(biāo)文件的修改,招標(biāo)方可酌情推遲投標(biāo)截止時間和開標(biāo)時間,并以書面形式通知已購買招標(biāo)文件的每一投標(biāo)方。
7.3招標(biāo)文件的修改書將構(gòu)成招標(biāo)文件的一部分,對投標(biāo)方有約束力。
c 投標(biāo)文件的編寫
8 語言及計量單位
8.1 投標(biāo)文件及投標(biāo)方和招標(biāo)方就投標(biāo)交換的文件和來往信件,應(yīng)以中文或英文書寫。
8.2 除在招標(biāo)文件的技術(shù)規(guī)格中另有規(guī)定外,計量單位應(yīng)使用中華人民共和國法定計量單位(國際單位制和國家選定的其他計量單位)。
9 投標(biāo)文件的組成
9.1 投標(biāo)文件包括下列部分:
(1)投標(biāo)書、授權(quán)書、開標(biāo)一覽表以及項目簡要說明一覽表;
(2)投標(biāo)資格證明文件;
(3)投標(biāo)符合招標(biāo)文件規(guī)定的證明文件及投標(biāo)方認(rèn)為需加以說明的其他內(nèi)容;
(4)投標(biāo)保證金。
投標(biāo)應(yīng)將投標(biāo)文件裝訂成冊,并填寫“投標(biāo)文件資料清單”。
10 投標(biāo)文件格式
10.1 投標(biāo)方應(yīng)按招標(biāo)文件提供的投標(biāo)文件格式填寫投標(biāo)書、授權(quán)書、開標(biāo)一覽表及項目簡要說明一覽表(見附件1~4)。
11 投標(biāo)報價
11.1 投標(biāo)方應(yīng)在招標(biāo)文件所附的開標(biāo)一覽表(附件3)上寫明投標(biāo)項目的單價和投標(biāo)總價。如果單價與總價有出入,以單價為準(zhǔn)。投標(biāo)方對每種項目只允許有一個報價,招標(biāo)方不接受有任何選擇的報價。
11.2 投標(biāo)方按格式填寫報價以供招標(biāo)方評標(biāo)方便,但不限制××開發(fā)商以其他方式簽訂合同的權(quán)力。
12 投標(biāo)貨幣
12.1 投標(biāo)書和開標(biāo)一覽表中的報價對國外投標(biāo)方用美元或其他國際主要貨幣填報(若采用其他外國貨幣報價,為便于比較價格,招標(biāo)方將按12.2款規(guī)定折算成美元)。
12.2 以開標(biāo)日中國銀行公布的賣出價作為折算報價的依據(jù)。
13 投標(biāo)人資格的證明文件
13.1 投標(biāo)方必須提交證明其有資格進(jìn)行投標(biāo)和有能力履行合同的文件(格式見附件5),作為投標(biāo)文件的一部分。
14 投標(biāo)有效期
14.1 投標(biāo)文件從開標(biāo)之日起,投標(biāo)有效期為90天,特殊招標(biāo)項目在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分另行規(guī)定。
14.2 要求投標(biāo)方同意延長有效期,要求與答復(fù)均應(yīng)為書面形式。投標(biāo)方可以拒絕上述要求而其投標(biāo)保證金不被沒收。對于同意該要求的投標(biāo)方,既不要求也不允許其修改投標(biāo)文件,但將要求其相應(yīng)延長投標(biāo)保證金的有效期,有關(guān)退還和沒收投標(biāo)保證金的規(guī)定在投標(biāo)有效期的延長期內(nèi)繼續(xù)有效。
15 投標(biāo)保證金
15.1 投標(biāo)保證金為投標(biāo)文件的組成部分之一。
15.2 投標(biāo)方向招標(biāo)方提交不少于投標(biāo)總報價2%的投標(biāo)保證金。
15.3 投標(biāo)保證金用于保護(hù)本次招標(biāo)免受投標(biāo)方的行為而引起的風(fēng)險。
15.4 投標(biāo)保證金幣種應(yīng)與投標(biāo)報價幣種相同,可以下列任何一種方式提交:
(1)由下列銀行開具保函:
①中國銀行總行或其分行;
或。
②中國銀行在海外的往來行通過中國銀行;或。
③在中華人民共和國營業(yè)的任何其他中國或外國銀行;或。
④由中國人民銀行授權(quán)的其他銀行。
投標(biāo)保證金保函應(yīng)按招標(biāo)文件附件6格式提供,并在投標(biāo)文件有效期過后30天內(nèi)繼續(xù)有效。
(2)銀行本票、匯票、支票或現(xiàn)金(在投標(biāo)有效期滿前,因票據(jù)即將到期,招標(biāo)方有權(quán)暫時行使票據(jù)權(quán)力)。
15.5 未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為投標(biāo)無效。
15.6 未中標(biāo)的投標(biāo)方的投標(biāo)保證金,將按31.2款的規(guī)定予以無息退還。
15.7 中標(biāo)的投標(biāo)方的投標(biāo)保證金,在中標(biāo)方簽訂合同并交納履約保證金和中標(biāo)服務(wù)費后,經(jīng)銀行扣除手續(xù)費,予以無息退還。
15.8 發(fā)生以下情況投標(biāo)保證金將被沒收:
(1)開標(biāo)后投標(biāo)方在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo);或。
(2)如果中標(biāo)方未能做到:
①按本須知第33條規(guī)定簽訂合同;或。
②按本須知第34條規(guī)定提供履約保證金;或。
③按本須知第35條規(guī)定繳納中標(biāo)服務(wù)費。
16 投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署
16.1 投標(biāo)方應(yīng)準(zhǔn)備一份正本和四份副本,在每一份投標(biāo)文件上要明確注明“正本”或“副本”字樣,一旦正本和副本有差異,以正本為準(zhǔn)。
16.2 投標(biāo)文件正本和副本須打印并由經(jīng)正式授權(quán)的投標(biāo)方代表簽字。
16.3 除投標(biāo)方對錯處作必要修改外,投標(biāo)文件中不許有加行、涂抹或改寫。若有修改須有簽署投標(biāo)文件的人簽字。
16.4 電報、電話、傳真形式的投標(biāo)概不接受。
d 投標(biāo)文件的遞交
17 投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記
17.1 投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件正本或副本分別用信封密封,并標(biāo)明招標(biāo)編號、投標(biāo)項目名稱及正本或副本。
17.2 為方便開標(biāo)唱標(biāo),投標(biāo)方應(yīng)將正本的投標(biāo)書、開標(biāo)一覽表和投標(biāo)保證金保函單獨密封,并在信封上標(biāo)明“開標(biāo)一覽表”字樣,然后再裝入正本投標(biāo)文件密封袋中。
17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投標(biāo)邀請中規(guī)定的開標(biāo)日期及時間)不準(zhǔn)啟封”的字樣。
17.4 如投標(biāo)文件由專人送交,投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件按19.1~19.3款中的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)記后,按投標(biāo)邀請注明的地址送至招標(biāo)方。
17.5 如果投標(biāo)文件通過郵寄遞交,投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件用內(nèi)、外兩層信封密封。
(1)內(nèi)層信封的封裝與標(biāo)記同17.1~17.3款規(guī)定。
(2)外層信封裝入17.1款及17.2款所述全部內(nèi)封資料,并注明招標(biāo)編號、管理項目名稱、招標(biāo)方名稱、地址。同時應(yīng)寫明投標(biāo)方的名稱、地址,以便將遲交的投標(biāo)文件原封退還。
17.6 如果未按上述規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)記,招標(biāo)方對投標(biāo)文件的誤投或提前拆封不負(fù)責(zé)任。
18 遞交投標(biāo)文件的截止時間
18.1 所有投標(biāo)文件不論派人送交還是通過郵寄遞交,都必須在招標(biāo)方在投標(biāo)邀請中規(guī)定的投標(biāo)截止時間之前送至招標(biāo)方。
18.2 出現(xiàn)5.2款因招標(biāo)文件的修改推遲投標(biāo)截止時間時,則按招標(biāo)方修改通知規(guī)定的時間遞交。
19 遲交的投標(biāo)文件
19.1 招標(biāo)方將拒絕在投標(biāo)截止時間后收到的投標(biāo)文件。
20 投標(biāo)文件的修改和撤銷
20.1 投標(biāo)方在提交投標(biāo)文件后可對其投標(biāo)文件進(jìn)行修改或撤銷,但招標(biāo)方須在投標(biāo)截止時間之前收到該修改或撤銷的書面通知,該通知須有經(jīng)正式授權(quán)的投標(biāo)方代表簽字。
20.2 投標(biāo)方對投標(biāo)文件修改的書面材料或撤銷的通知應(yīng)按第16和第17條規(guī)定進(jìn)行編寫、密封、標(biāo)注和遞交,并注明“修改投標(biāo)文件”或“撤銷投標(biāo)”字樣。
20.3 投標(biāo)截止時間以后不得修改投標(biāo)文件。
20.4 投標(biāo)方不得在開標(biāo)時間起到投標(biāo)文件有效期期滿前撤銷投標(biāo)文件,否則招標(biāo)方將按14.7款的規(guī)定沒收其投標(biāo)保證金。
e 開標(biāo)和評標(biāo)
21 開標(biāo)
21.1 招標(biāo)方在招標(biāo)通告或投標(biāo)邀請規(guī)定的時間和地點公開開標(biāo)。投標(biāo)方派代表參加。
21.2 開標(biāo)時,查驗投標(biāo)文件密封情況,確認(rèn)無誤后拆封唱標(biāo),唱正本“開標(biāo)一覽表”內(nèi)容,以及招標(biāo)方認(rèn)為合適的其他內(nèi)容并記錄。
22 評標(biāo)委員
會
22.1 招標(biāo)方將根據(jù)物業(yè)管理的特點組建評標(biāo)委員會,其成員由工程技術(shù)、市場、商貿(mào)、法律等方面的專家和招標(biāo)機構(gòu)、招標(biāo)委托方的代表組成。
22.2 評標(biāo)期間,希望投標(biāo)方派代表參加詢標(biāo)。
23 投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定
23.1 開標(biāo)后,招標(biāo)方將組織審查投標(biāo)文件是否完整,是否有計算錯誤,要求的保證金是否已提供,文件是否恰當(dāng)?shù)睾炇稹Ｈ绻麊蝺r與總價有出入,以單價為準(zhǔn);若文字大寫表示的數(shù)據(jù)與數(shù)字表示的有差別,則以文字大寫表示的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。若投標(biāo)方拒絕接受上述修正,其投標(biāo)將被拒絕。
23.2 在對投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)評估之前,招標(biāo)方將依據(jù)投標(biāo)方提供的資格證明文件審查投標(biāo)方的財務(wù)、技術(shù)和管理能力。如果確定投標(biāo)方無資格履行合同,其投標(biāo)將被拒絕。
23.3 招標(biāo)方將確定每一投標(biāo)是否對招標(biāo)文件的要求作出了實質(zhì)性的響應(yīng),而沒有重大偏離。實質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)是指投標(biāo)文件符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離或保留。
23.4 招標(biāo)方判斷投標(biāo)文件的響應(yīng)性僅基于投標(biāo)文件本身而不靠外部證據(jù)。
23.5 招標(biāo)方將拒絕被確定為非實質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo),投標(biāo)方不能通過修正或撤銷不符之處而使其投標(biāo)成為實質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)。
23.6 招標(biāo)方將允許修改投標(biāo)中不構(gòu)成重大偏離的微小的、非正規(guī)、不一致或不規(guī)則的地方。
24 投標(biāo)文件的澄清
24.1 為了有助于對投標(biāo)文件進(jìn)行審查、評估和比較,招標(biāo)方有權(quán)向投標(biāo)方質(zhì)疑,請投標(biāo)方澄清其投標(biāo)內(nèi)容。投標(biāo)方有責(zé)任按照招標(biāo)方通知的時間、地點指派專人進(jìn)行答疑和澄清。
24.2 重要澄清的答復(fù)應(yīng)是書面的,但不得對投標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)性修改。
25 對投標(biāo)文件的評估和比較
25.1 招標(biāo)方及其組織的評標(biāo)委員會將對實質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)文件進(jìn)行評估和比較。
25.2 評估時除考慮投標(biāo)價以外,還將考慮物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量、物業(yè)管理企業(yè)的信譽和物業(yè)管理方案的先進(jìn)程度等因素。
26 評標(biāo)原則及方法
26.1 對所有投標(biāo)方的投標(biāo)評估,都采用相同的程序和標(biāo)準(zhǔn)。
26.2 評標(biāo)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求和條件進(jìn)行。
26.3 在評標(biāo)時按下列程序確定最低評標(biāo)價標(biāo):
(1)開標(biāo)后,將對實質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)報價分別與標(biāo)底價比較,并按其報價的合理程度給予打分,合理性越強則得分越高。
(2)在第一次打分的基礎(chǔ)上,根據(jù)第25條考慮因素,對投標(biāo)進(jìn)行第二次打分,服務(wù)質(zhì)量越高,管理方案越先進(jìn),則得分就越高。
(3)將兩次打分分別與商務(wù)評審權(quán)權(quán)數(shù)和技術(shù)評審權(quán)權(quán)數(shù)加權(quán)求出總得分,最高得分者即系最低評標(biāo)價標(biāo)。
27 保密
27.1 有關(guān)投標(biāo)文件的審查、澄清、評估和比較以及有關(guān)授予合同的意向的一切情況都不得透露給任一投標(biāo)方或與上述評標(biāo)工作無關(guān)的人員。
27.2 投標(biāo)方不得干擾招標(biāo)方的評標(biāo)活動,否則將廢除其投標(biāo)。
f 授予合同
28 定標(biāo)準(zhǔn)則
28.1 合同將授予其投標(biāo)符合招標(biāo)文件要求,并能圓滿地履行合同的、對買方最為有利的最低評標(biāo)價標(biāo)的投標(biāo)方。
28.2 最低報價不是被授予合同的保證。
29 資格最終審查
29.1 招標(biāo)方將審查最低評標(biāo)價標(biāo)的投標(biāo)方的財務(wù)、技術(shù)、管理能力及信譽,確定其是否能圓滿地履行合同。
29.2 如果確定該投標(biāo)方無條件圓滿履行合同,招標(biāo)方將對下一個最低評標(biāo)價標(biāo)的投標(biāo)方資格作出類似的審查。
30 接受和拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)力
30.1 招標(biāo)方在授予合同之前仍有選擇或拒絕任何或全部投標(biāo)的權(quán)力,并對所采取的行為不作任何解釋。
31 中標(biāo)通知
31.1 評標(biāo)結(jié)束15日內(nèi),招標(biāo)方將以書面形式發(fā)出中標(biāo)通知書,但發(fā)出時間不超過投標(biāo)有效期。中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。
31.2 招標(biāo)方在收到中標(biāo)方提交的履約保證金后,將向落標(biāo)的投標(biāo)方發(fā)出落標(biāo)通知書,并退還其投標(biāo)保證金。
31.3 中標(biāo)通知書將作為簽訂合同協(xié)議書的依據(jù)。
32 授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力
32.1 招標(biāo)方在授予合同時有權(quán)對“項目一覽表”中規(guī)定的項目規(guī)模或工作量予以增減。
33 合同協(xié)議書的簽署
33.1 中標(biāo)方按中標(biāo)通知書指定的時間、地點與開發(fā)商或業(yè)主委員會按指定的協(xié)議書格式簽訂合
同協(xié)議書(見附件7)。
33.2 招標(biāo)文件、中標(biāo)方的投標(biāo)文件及其澄清文件,均為簽訂合同協(xié)議書的依據(jù)。
34 履約保證金
34.1 合同簽訂后30天內(nèi),中標(biāo)方須根據(jù)合同條款的規(guī)定按招標(biāo)文件附件8格式向甲方提交履約保證金。
35 中標(biāo)服務(wù)費
35.1 中標(biāo)方須向招標(biāo)方按如下標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定交納中標(biāo)服務(wù)費:
(1)以中標(biāo)通知書中確定的中標(biāo)總金額作為收費的計算基數(shù)。
(2)中標(biāo)服務(wù)費為中標(biāo)總金額的1.5%。
(3)中標(biāo)服務(wù)費幣種與中標(biāo)簽訂合同的幣種相同,或以人民幣支付(按開標(biāo)日中國銀行公布匯率賣出價折算)。
第四部分 合同一般條款
1 定義
1.1 “合同”系指甲方和乙方(簡稱合同雙方)已達(dá)成的協(xié)議,即由雙方簽訂的合同格式中的文件,包括所有的附件、附錄和組成合同部分的所有其他文件。
1.2 “合同價格”系指根據(jù)合同規(guī)定,在乙方全面正確地履行合同義務(wù)時應(yīng)支付給乙方的款項。
1.3 “甲方”系指通過招標(biāo)方式,接受合同服務(wù)的開發(fā)商或業(yè)主委員會。
1.4 “乙方”系指中標(biāo)后提供合同服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)或單位。
2 適用范圍
2.1 本合同條款僅適用于本次招標(biāo)活動。
3 技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)
3.1 本合同項下所提供服務(wù)的技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與本招標(biāo)文件技術(shù)規(guī)格規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)相一致。
4 委托管理期限
年。即自年月日起至年月日止。
5 價格
5.1 除非合同中另有規(guī)定,乙方為其所提供物業(yè)管理服務(wù)而要求甲方支付的金額應(yīng)與其投標(biāo)報價一致。
6 索賠
6.1 乙方對所提供服務(wù)與合同要求不符負(fù)有責(zé)任,并且甲方已于合同規(guī)定的委托管理期內(nèi)提出索賠,乙方應(yīng)按甲方同意的下述一種或多種方法解決索賠事宜:
(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服務(wù)項目,退還已經(jīng)收取的該類項目的物業(yè)管理費、傭金和酬金。
(2)對于情節(jié)輕微的,經(jīng)雙方同意可降低該類項目的物業(yè)管理服務(wù)價格。
(3)對于情節(jié)嚴(yán)重,造成甲方損失金額巨大的,同意甲方終止全部委托管理合同,并賠償甲方因此造成的損失。
6.2 如果甲方提出索賠通知后30天內(nèi)乙方未能予以簽復(fù),該索賠應(yīng)視為已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索賠通知的30天內(nèi)或甲方同意的更長一些的時間內(nèi),按甲方同意的上述任何一種方式處理索賠事宜,甲方將從議付款或乙方提供的履約保證金中扣回索賠金額,同時保留進(jìn)一步要求賠償?shù)臋?quán)利。
7 不可抗力
7.1 簽約雙方任一方由于受諸如戰(zhàn)爭、嚴(yán)重火災(zāi)、洪水、臺風(fēng)、地震等不可抗力事故的影響而不能執(zhí)行合同時,履行合同的期限應(yīng)予以延長,則延長的期限應(yīng)相當(dāng)于事故所影響的時間。不可抗力事故系指甲乙雙方在締結(jié)合同時所不能預(yù)見的,并且它的發(fā)生及其后果是無法避免和無法克服的事故。
7.2 受阻一方應(yīng)在不可抗力事故發(fā)生后盡快用電報或傳真通知對方,并于事故發(fā)生后14天內(nèi)將有關(guān)當(dāng)局出具的證明文件用特快專遞或掛號信寄給對方審閱確認(rèn)。一旦不可抗力事故的影響持續(xù)120天以上,雙方應(yīng)通過友好協(xié)商在合理的時間內(nèi)達(dá)成進(jìn)一步履行合同的協(xié)議。
8 履約保證金
8.1 乙方應(yīng)在合同簽訂后30天內(nèi),向甲方按合同貨幣提交合同總價10%的履約保證金,履約保證金的有效期至合同有效期滿。履約保證金應(yīng)由以下銀行開具:
(1)中國銀行,或。
(2)根據(jù)國外銀行給中國銀行的反保函,由中國銀行開具,或。
(3)在中國境內(nèi)營業(yè)的其他銀行。
8.2 乙方提供的履約保證金按規(guī)定格式以銀行保函的形式提供,與此有關(guān)的費用由乙方負(fù)擔(dān)。
8.3 如果乙方未能按合同規(guī)定履行其義務(wù),甲方有權(quán)從履約保證金取得補償。
9 爭議的解決
9.1 在執(zhí)行合同中發(fā)生的或與本合同有關(guān)的爭端,雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決,經(jīng)協(xié)商在60天內(nèi)不能達(dá)成協(xié)議時,應(yīng)提交仲裁。
9.2 提交正式仲裁的爭端屬涉外的,應(yīng)在北京或在中國國內(nèi)其他地點內(nèi)指定的國際經(jīng)濟仲裁委員會根據(jù)該委員會的仲裁程序或規(guī)則予以最終裁決。
9.3 合同雙方均為國內(nèi)法人的,其爭端的仲裁應(yīng)由當(dāng)?shù)毓ど绦姓?/p>
理局根據(jù)其仲裁程序和暫行規(guī)則進(jìn)行。
9.4 仲裁裁決應(yīng)為最終決定,并對雙方具有約束力。
9.5 除另有裁決外,仲裁費應(yīng)由敗訴方負(fù)擔(dān)。
9.6 在仲裁期間,除正在進(jìn)行仲裁部分外,合同其他部分繼續(xù)執(zhí)行。
10 合同終止
10.1 本合同期限為年。合同到期甲乙雙方均未提出新的意向,合同自行終止。合作期內(nèi)任何一方不得擅自停止協(xié)議,否則應(yīng)負(fù)擔(dān)所造成的一切損失。如一方因故需終止合同,必須提前三個月書面通知另一方,經(jīng)雙方達(dá)成一致意見后,方可終止。
10.2 出現(xiàn)下列情況時合同自動終止:
(1)發(fā)生不可抗力時。
(2)一方不履行合同條款,造成另一方無法執(zhí)行合同協(xié)議,協(xié)商又不能求得解決。合同終止,責(zé)任方賠償損失。
(3)物業(yè)被征用或甲方破產(chǎn)。
11 合同修改
11.1 對于合同的未盡事宜,需進(jìn)行修改、補充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補充協(xié)議。
12 適用法律
12.1 本合同應(yīng)按中華人民共和國的法律解釋。
13 主導(dǎo)語言與計量單位
13.1 合同應(yīng)以中文或英文書寫。甲乙雙方所有的來往信函以及與合同有關(guān)的文件均應(yīng)以中文或英文書寫。
13.2 除技術(shù)規(guī)格另有規(guī)定外,計量單位均使用中華人民共和國法定計量單位。
14 合同份數(shù)
14.1 本合同正本連同附件共____頁,一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
15 合同生效
15.1 除非合同中另有說明,本合同經(jīng)雙方簽字蓋章,并在甲方收到乙方的履約保證金后,即開始生效。
第五部分 合同特殊條款
具體條款(略)。
合同特殊條款是合同一般條款的補充和修改。如果兩者之間有抵觸,應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。
第六部分 附件
附件1
投 標(biāo) 書
合同名稱:
致 業(yè)主:
先生們:
1.在考察了物業(yè)現(xiàn)場和研究了上述項目的投標(biāo)人須知、合同條款、技術(shù)規(guī)格、圖紙以及第 號至第 號補充通知或修改書后,我方愿以人民幣 元(大寫)(rmb 元)的總價或上述招標(biāo)文件確定(算術(shù)上的核實與改正后)的另一金額,按招標(biāo)文件的要求,承擔(dān)上述項目的全部物業(yè)管理工作。
2.如果貴方接受我方投標(biāo),我方保證在接到項目開工的指令后天開工,并在招標(biāo)文件規(guī)定的期限內(nèi)完成合同規(guī)定的全部工作。
3.我方同意在從規(guī)定的遞交標(biāo)書截止之日起天內(nèi)遵守本投標(biāo)。在該期限滿期之前,本投標(biāo)對我方始終有約束力,并可隨時被接受。
4.在正式合同協(xié)議制定和簽署之前,本投標(biāo)書連同貴方的中標(biāo)通知書應(yīng)成為約束貴、我雙方的合同。
5.我方理解,貴方不一定接受最低報價的投標(biāo)或其他任何你們可能收到的投標(biāo)。
年月日
簽字:
姓名:
以資格經(jīng)授權(quán)并代表簽署標(biāo)書。
投標(biāo)人地址:
證人:
簽字:
姓名:
所在單位及地址:
職務(wù):
附件2
授 權(quán) 書
根據(jù)本文件宣布,簽名人(姓名)、(職務(wù))、(公司名稱)、(公司注冊地點)合法授權(quán)代表上述公司,特此任命在下面簽字的(姓名)、(職務(wù))、(公司名稱)為正式和合法的代理人,并授權(quán)該代理人在有關(guān)(項目名稱)的投標(biāo)方面,以該公司的名義代表該公司簽署投標(biāo)書,進(jìn)行談判,簽署合同和處理一切與此有關(guān)的必要事務(wù)。
現(xiàn)分別在下面簽字以資證明。
年月日
授權(quán)人簽字:
代理人簽字:
公證人簽字:
公證人姓名:
公證人地址:
公證人職務(wù):
附件5
投標(biāo)人資格的證明文件
投標(biāo)人概況
1. 投標(biāo)人的身份證明
第2篇 物業(yè)管理員商業(yè)場所的物業(yè)管理試題
一、單選題
156、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應(yīng)市場等屬于( )商業(yè)場所。
a、敞開型 b、封閉型 c、多用型 d、綜合型
157、市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、1-10萬 d、3-10萬
158、我國地區(qū)級購物商場建筑規(guī)模一般在( )。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、2-5萬 d、3-5萬
159、我國地區(qū)級購物商場年營業(yè)額一般在( )。
a、1-5億元 b、5-10億元 c、10-20億元 d、30億元以上
160、我國地區(qū)級購物商場服務(wù)人口一般在( )。
a、5萬人以下 b、5-10萬人 c、10-30萬人 d、30萬人以上
161、商業(yè)場所在( )上要下足工夫,力求新穎獨特、突出個性和特色,給顧客留下強烈的第一印象。
a、投資方面 b、設(shè)計方面 c、施工方面 d、管理方面
162、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設(shè)置一個停車位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商業(yè)場所具有( ),才會吸引更多的顧客。
a、強大的經(jīng)濟實力 b、自己鮮明的特色 c、大面積的停車場 d、裝飾豪華的營業(yè)大廳
164、物業(yè)管理公司的治安管理實質(zhì)上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服務(wù)
165、商業(yè)場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商販 c、違反規(guī)章制度的群眾 d、違反規(guī)章制度的工作人員
二、多選題
166、商業(yè)場所按建筑功能可分為( )
a、敞開型 b、封閉型 c、綜合型 d、商住兩用型
167、商業(yè)場所要規(guī)劃設(shè)計合理,就是要合( )之理。
a、廣開就業(yè)渠道 b、經(jīng)濟規(guī)律 c、經(jīng)濟發(fā)展 d、提高效益
168、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止( )
a、盲目效仿 b、主次顛倒 c、精心策劃,合理布局 d、只看眼前,不計長遠(yuǎn)
169、商業(yè)場所對市容有很大影響,要符合社會的( )
a、一貫要求 b、超前要求 c、實用要求 d、美學(xué)要求
170、商業(yè)場所在管理上要突出( ),使顧客認(rèn)識熟悉,潛移默化產(chǎn)生聯(lián)想,逐步達(dá)到接受的目的。
a、一般形象 b、一貫形象 c、獨特形象 d、大眾形象
171、商業(yè)場所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識別系統(tǒng),它包括( )
a、理念識別體系 b、視角識別體系 c、行為識別體系 d、幻想識別體系
172、公共商業(yè)場所識別體系包括( )
a、企業(yè)名稱 b、商標(biāo)、招牌 c、企業(yè)簡介 d、員工服裝
三、判斷題
173、( )商業(yè)場所不僅包括各類商店,而且也包括服務(wù)企業(yè)、娛樂場所和銀行等。
174、( )商業(yè)場所的重要作用就是依靠獎金雄厚,增大知名度,擴大影響力,設(shè)法把顧客引進(jìn)來,購物后使其產(chǎn)生流連忘返之情。
175、( )公共商業(yè)場所的銷售業(yè)績原則上應(yīng)刻與商場的知名度成正比。
176、( )公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。
第3篇 廣場物業(yè)管理部文員崗位說明書
購物廣場物業(yè)管理部文員崗位說明書
崗位名稱:物業(yè)管理部文員 崗位代碼所屬部門:物業(yè)管理部
職系 職等職級 直屬上級:物業(yè)管理部經(jīng)理
薪金標(biāo)準(zhǔn) 填寫日期 核 準(zhǔn) 人
崗位概要:主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理部的檔案管理、文字處理及部門間信息的上傳下達(dá)。
工作內(nèi)容:
1.負(fù)責(zé)本部門各類文件、記錄、資料等匯總和管理,并按檔案管理制度執(zhí)行。
2.負(fù)責(zé)部門會議的紀(jì)要工作。
3.負(fù)責(zé)本部門的文函、報告等文件的處理、傳遞和下發(fā)工作。
4.負(fù)責(zé)本部門的月度考勤、績效等信息的匯總管理等相關(guān)工作。
5.完成上級指令性工作。
任職資格:
教育背景:
◆大專及大專以上學(xué)歷;
培訓(xùn)經(jīng)歷:
◆相關(guān)專業(yè)知識培訓(xùn)
經(jīng)驗:
◆有一年以上相關(guān)職位工作經(jīng)驗;
技能技巧:
◆能熟練掌握各種辦公軟件,如word、e*cel等;
◆良好的學(xué)習(xí)能力和邏輯思維能力;
◆良好的溝通能力和表達(dá)能力;
有一定的文字功底;
態(tài)度:
◆良好的服務(wù)意識和協(xié)作精神
◆嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的工作作風(fēng)
◆以身作則,嚴(yán)于律己
工作條件:
工作場所::辦公室(桌椅、電腦)
環(huán)境狀況::良好
危 險 性::無
直接下屬 間接下屬
晉升方向 輪轉(zhuǎn)崗位
第4篇 某小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件
**華軒小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)公告
根據(jù)《廣州市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,為適應(yīng)小區(qū)發(fā)展的需要,現(xiàn)決對**華軒物業(yè)管理實行公開招標(biāo)。
一、招標(biāo)單位
**華軒小區(qū)
二、單位地址
廣州市白云區(qū)南湖游樂園旁
三、招標(biāo)項目情況
**華軒小區(qū)占地面積約15.41萬
第5篇 物業(yè)公司人力資源管理程序
1.0程序目的
通過對人力資源的管理控制 ,確保承擔(dān)管理體系規(guī)定職責(zé)的人員有能力滿足服務(wù)質(zhì)量要求。
2.0適用范圍
適用于管理處范圍內(nèi)員工的管理。
3.0主要工作職責(zé)和權(quán)限
3.1 公司行政人事部負(fù)責(zé)公司員工的招錄、定崗、辭退工作;管理處亦可通過張貼招聘廣告,對應(yīng)聘人員面試,初審?fù)ㄟ^后再由公司行政部復(fù)審,其它事項按公司行政管理制度執(zhí)行。
3.2 管理處各部門負(fù)責(zé)就專業(yè)范圍內(nèi)培訓(xùn)工作計劃的制定、組織和落實工作。
3.3 管理處各部門負(fù)責(zé)配合公司行政人事部開展人力資源管理工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1崗位能力要求
公司行政人事部負(fù)責(zé)按照崗位職責(zé)要求實施人員招錄、定崗、辭退工作。
4.2培訓(xùn)需求的識別
4.2.1各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)《崗位職責(zé)》中的要求,對本部門員工的工作能力、職業(yè)技能進(jìn)行評價,結(jié)合管理需要、服務(wù)質(zhì)量考核、業(yè)主(住戶)投訴和其他活動所確定的情況,確認(rèn)培訓(xùn)需求。對本部門自己無力組織實施的培訓(xùn)項目,應(yīng)以書面報告的形式反饋至公司。
4.2.2各部門負(fù)責(zé)對特殊崗位員工的資格要求進(jìn)行識別,根據(jù)該崗位人員的實際情況確定培訓(xùn)需求,擬定培訓(xùn)計劃。
4.2.3行政人事部結(jié)合公司實際情況、及培訓(xùn)需求,定期或不定地開展員工培訓(xùn)工作。
4.3培訓(xùn)計劃的實施
4.3.1公司組織的內(nèi)部培訓(xùn),由行政人事部根據(jù)具體組織落實時間、場地、授課教師、教案等,并及時通知相關(guān)部門人員。受訓(xùn)人員應(yīng)按時出席,并在《培訓(xùn)記錄表》中簽到。
4.3.2每項培訓(xùn)結(jié)束后,培訓(xùn)實施部門應(yīng)組織相應(yīng)的考試或?qū)嵅?并對培訓(xùn)的有效性 做出評價,評價標(biāo)準(zhǔn)如下:
1)參加培訓(xùn)人員60%的成績在85分以上為效果優(yōu)秀;
2)參加培訓(xùn)人員60%的成績在70分以上為效果良好;
1)參加培訓(xùn)人員60%的成績在60分以上為效果一般;
2)參加培訓(xùn)人員的成績及格率低于60%為無效。
上述1)、2)、3)項評價結(jié)果均視為有效,如評價為無效,組織培訓(xùn)部門需重新組織實施培訓(xùn)。
4.3.3外派培訓(xùn)人員培訓(xùn)結(jié)束后應(yīng)將資格證書復(fù)印件、成績單等交行政人事部歸檔。
4.4培訓(xùn)類別及要求
4.4.1新員工上崗培訓(xùn)
1)新員工入職培訓(xùn)由行政人事部組織按前述第4.3節(jié)實施。新員工經(jīng)培訓(xùn),如培訓(xùn)考試不合格,由行政人事部安排補考或辭退。
2)對晉升或轉(zhuǎn)崗的員工,由所在部門的負(fù)責(zé)人識別其培訓(xùn)需求,具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
4.4.2轉(zhuǎn)正培訓(xùn)
員工在試用期內(nèi)應(yīng)接受崗位培訓(xùn),由所在部門負(fù)責(zé)實施。
試用期滿后,行政人事部要組織轉(zhuǎn)正培訓(xùn)并安排考試/考核,考試合格作為員工轉(zhuǎn)正的條件之一。
4.4.3崗位培訓(xùn)
各部門應(yīng)經(jīng)常組織對員工進(jìn)行崗位專業(yè)知識和操作技能培訓(xùn)以及服務(wù)禮儀、品質(zhì)意識的培訓(xùn)。具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
各部門應(yīng)每年對本部門員工進(jìn)行崗位能力評定,對不稱職的員工要安排再培訓(xùn),培訓(xùn)考核合格方能上崗。同時,按市場需求和公司發(fā)展的要求對各崗位員工進(jìn)行再提高培訓(xùn),具體實施按前述4.2、4.3節(jié)執(zhí)行。
4.4.4特殊崗位人員資格要求及培訓(xùn)
特殊崗位人員的資格要求在其入職和后續(xù)工作中由各部門識別并經(jīng)行政人事部確認(rèn),如需由公司安排培訓(xùn)時,由各部門申請、報行政人事部統(tǒng)一安排報審執(zhí)行。在培訓(xùn)結(jié)束后,行政人事部負(fù)責(zé)確認(rèn)其資格。確認(rèn)合格的人員方可上崗工作。
4.5質(zhì)量記錄的歸檔保存
所有本程序的質(zhì)量記錄,由相關(guān)部門依照《質(zhì)量記錄控制程序》進(jìn)行歸檔保存。
5.0質(zhì)量記錄表格
5.1《培訓(xùn)記錄表》
5.2《培訓(xùn)需求申報表》
5.3《年度培訓(xùn)計劃》
第6篇 物業(yè)管理培訓(xùn)講義：理解客戶的技巧2
物業(yè)管理培訓(xùn)講義:理解客戶的技巧(下)
【本講重點】
提問的技巧
復(fù)述的技巧
在理解客戶的過程中,只善于傾聽是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,還必須適當(dāng)?shù)叵蚩蛻籼岢鰡栴},以真正了解客戶的需求。
提問的技巧
1.提問的目的
◆僅善于聽是不夠的
現(xiàn)在的服務(wù)行業(yè)面臨著一個同樣的困擾,那就是每一名服務(wù)代表在一線的服務(wù)崗位上都在進(jìn)行著一種超負(fù)荷的工作,人們承受的工作壓力都是非常大的。這在前面已經(jīng)講過。
【案例】
像中國移動和中國聯(lián)通這樣的巨型企業(yè),它們客戶服務(wù)中心的服務(wù)代表每天接聽電話的數(shù)量都會超過 260個。每天去接這樣大量的電話,員工勢必會非常疲憊,這樣就會導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的下降。這些企業(yè)的客戶服務(wù)部門對員工都有一個接通率的要求。如果服務(wù)代表只是讓客戶講,他聽,而且還表現(xiàn)出很有興趣聽的樣子,那么一碰到滔滔不絕的人,把他所有的遭遇沒完沒了講給你聽,那么這名服務(wù)代表就很難完成接通率的任務(wù)了,而且別的客戶的電話必然打不進(jìn)來,同樣會導(dǎo)致整家企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。
在服務(wù)過程中,服務(wù)代表只善于傾聽是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,是很難能給客戶提供滿意的服務(wù)的,還應(yīng)學(xué)會怎樣去結(jié)束客戶的談話等服務(wù)技巧。
◆提問的目的
服務(wù)代表在傾聽的過程中,應(yīng)該迅速地把客戶的需求找出來。如果客戶的需求不明確,服務(wù)代表必須幫助客戶找到一種需求,通常情況下就是通過提問來達(dá)到這種目的,所以說提問的目的就是能迅速而有效地幫助客戶找到正確的需求。
當(dāng)然,服務(wù)代表提出的問題都應(yīng)該是有針對性的,然后幫助客戶來作出相應(yīng)地判斷:他的需求是什么。一些優(yōu)秀的服務(wù)代表往往通過幾個問題就能迅速找到客戶的核心需求究竟在哪里。
2.開放式問題的使用技巧
開放式問題就是讓客戶比較自由地把自己的觀點盡量都講出來。這種提問的方式可以幫助服務(wù)代表去了解一些情況和事實。比如當(dāng)你去醫(yī)院看病時,醫(yī)生問你哪里不舒服,這就是一個開放式的問題。開放式的問題可以幫助服務(wù)代表了解客戶的需求,問題出在哪里。
一般來說,在服務(wù)一開始時,服務(wù)代表使用的都是開放式的提問。但由于開放式的問題,客戶的回答也可能是開放的,很多時候往往根本起不到有效縮短服務(wù)時間的作用,因此,在很多時候服務(wù)代表還需要使用封閉式的問題進(jìn)行提問。
3.封閉式問題的使用技巧
封閉式問題的使用是完全幫助客戶來進(jìn)行判斷,客戶面對你的問題時只需要回答是或者不是。封閉式的提問需要服務(wù)代表本身有很豐富的專業(yè)知識。大量地使用封閉式問題還有一個前提就是所有的回答都必須是肯定的。
如果所有的回答都是肯定的,那么你的客戶就會覺得你真的很職業(yè),因為你有非常準(zhǔn)確的判斷能力。服務(wù)代表能正確地、大量地使用封閉式的提問,能充分地體現(xiàn)這名服務(wù)代表的職業(yè)素質(zhì)。
【案例】
小王自己不懂車,他感覺到車的發(fā)動機在帶速時,會“當(dāng)當(dāng)當(dāng)”響,覺得響得很討厭。然后就把車開到了修理廠。一個小伙子接待了他,問車怎么了。小王就說發(fā)動機有問題了,當(dāng)當(dāng)當(dāng)響;接著又問,哪兒響小王就說不清具體是那兒響,反正就這一塊;是嗎,什么時候開始的小王說大概有一星期了。
小伙子在車上東看看西看看,也找不到問題究竟出在那里。過一會他把他師傅找過來了,他師傅過來以后,提問的方式就馬上轉(zhuǎn)變了,第一個問題是發(fā)動機的機油換沒換,小王說好像是一個月之前換的。接著師傅又問,你這兩天車是不是經(jīng)常點著然后不走,小王回答說是有這種情況。然后師傅又問化油器清洗過嗎,小王說前段時間洗的。這時師傅說可能毛病出在化油器上,一看果然如此,化油器堵住了。
小伙子提出的一些開放式問題沒有起到作用,他的師傅一用封閉式的問題提問,就馬上找到了汽車“當(dāng)當(dāng)當(dāng)”響的原因所在。這就說明小伙子的師傅有很豐富的專業(yè)知識和非常準(zhǔn)確的判斷能力。
4.如何使用提問技巧來妥善地解決客戶的需求
在提問技巧中開放式和封閉式兩種問題都有必要,一般情況下如何使用呢通常都是先提一個開放式的問題,有什么需要我?guī)兔Φ膯崛缓篑R上又轉(zhuǎn)入封閉式的問題,兩種提問的技巧交互使用,迅速的判斷出客戶的問題所在。當(dāng)然如果服務(wù)代表能夠很成功地運用封閉式的問題,馬上就把客戶的問題找到,那么說明他的經(jīng)驗非常豐富,因為多數(shù)服務(wù)代表在提封閉式問題的時候都是運用個人的經(jīng)驗來做出判斷,這是提問的技巧。
【自檢】
下面是中國國際航空公司針對他們的服務(wù)而對乘客提出的問題,請你判斷下列提問哪些是開放式的問題,哪些是封閉式的問題。
你對國航有什么意見
□開放式問題 □封閉式問題
安排本次航程時,是你親自與國航聯(lián)系的嗎
□開放式問題 □封閉式問題
選擇航空公司時你最主要的考慮因素是什么
□開放式問題 □封閉式問題
本次旅行中你和誰結(jié)伴
□開放式問題 □封閉式問題
小航空公司提供的服務(wù)一般比大航空公司好嗎
□開放式問題 □封閉式問題
飛機上的食品服務(wù)對你而言是否重要
□開放式問題 □封閉式問題
復(fù)述的技巧
復(fù)述技巧包括兩個方面:一方面是復(fù)述事實,另一方面是復(fù)述情感,這與傾聽的內(nèi)容是相同的,因為復(fù)述也就是把你所聽到的內(nèi)容重新敘述出來。
圖 7-1 復(fù)述的技巧
1.復(fù)述事實
◆復(fù)述事實的目的
復(fù)述事實的目的就是為了徹底地分清責(zé)任,服務(wù)代表先向客戶確認(rèn)自己所聽到的是否正確,如果客戶說對了,那以后出現(xiàn)問題的責(zé)任就不在服務(wù)代表身上了。
◆復(fù)述事實的好處
①分清責(zé)任
服務(wù)人員通過復(fù)述,向客戶進(jìn)行確認(rèn),印證所聽到的內(nèi)容,如果客戶沒有提出異議,那么再有問題,責(zé)任就不在服務(wù)人員身上了。
②提醒作用
復(fù)述事實還有一個好處就是可以提醒客戶是不是還有遺忘的內(nèi)容,是不是還有其它問題需要一起解決。這是針對那些客戶自己也搞不明白自己究竟需要什么東西時而采取的,當(dāng)你重復(fù)完,可以問問客戶還有沒有什么要補充的,如果客戶說沒有了,就可以進(jìn)入解決問題的階段了。
③體現(xiàn)職業(yè)化素質(zhì)
復(fù)述事實還可以體現(xiàn)服務(wù)人員的職業(yè)化素質(zhì)。對事實的復(fù)述不僅能體現(xiàn)出服務(wù)人員的專業(yè)水準(zhǔn),更重要的是讓客戶感覺到對方是在為自己服務(wù),自己是被服務(wù)的客戶,這種感覺是很重要的。這在一定意義上滿足了客戶情感的需求。
2.復(fù)述情
感的技巧
第7篇 物業(yè)管理管理層培訓(xùn)教案：面對不同性格的員工
物業(yè)管理公司管理層培訓(xùn)教案:如何面對不同性格的員工
所謂性格,是指人對客觀現(xiàn)實的穩(wěn)固態(tài)度以及與之相適應(yīng)的慣常的行為方式中表現(xiàn)出的個性心理特征。性格是一個人個性的核心,它直接影響到人的行為方式,進(jìn)而影響到人際關(guān)系及工作效率。因此,在管理過程中,根據(jù)人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話說,“人心不同,各如其面”,人與人之間性格差異很大。一般來說,有幾類人的性格較為突出,也比較難管理,下面分別做出介紹,為管理者提供借鑒。
l.脾氣暴躁、常與人結(jié)怨者。某君出生于一個地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表現(xiàn)很認(rèn)真,也很執(zhí)著,但不順利時,他總認(rèn)為是其他人故意刁難他,為此經(jīng)常大發(fā)雷霆,甚至到領(lǐng)導(dǎo)那里“投訴”,造成辦公室火藥味濃重,人際關(guān)系緊張,直接影響了其他人的工作情緒。
當(dāng)這類情緒激動、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時,你首先應(yīng)讓他們坐下來,然后仔細(xì)聆聽他們的談話,不要發(fā)言,因為他們在激動時所說的話往往是雜亂無章的、未經(jīng)組織的,讓他們把事情的經(jīng)過說完,或者在一定程度上說,是讓他們渲泄完憤怒的情緒,處于相對冷靜之中,再來表示你的處理方法。
你不必試圖改變一個脾氣暴躁的人,也不要敷衍他們,更不能從中轉(zhuǎn)換話題。雖然任何一個公司的紀(jì)律都不會要求改變員工的不良性格,但你必須告訴他們,動輒發(fā)脾氣的人感情上通常不夠成熟,教會他們學(xué)習(xí)控制自己的情緒,并強調(diào)公司不贊成以亂發(fā)脾氣的方式來解決問題。也可以嘗試著給他們安排一些多見文件少見人的工作,鼓勵他們多參與同事們的活動,讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線的,沒人愿意也沒有人能阻礙他的工作。
2.自尊心極重,感情脆弱者。這類人多是一些職位較低的年輕女性,她們大部分剛踏出校門,對紛繁復(fù)雜、競爭激烈的社會不太適應(yīng)。領(lǐng)導(dǎo)者幾句提醒她們的話,聽在她們耳中,就象被老師當(dāng)眾責(zé)罵,心中極為不安,無形中產(chǎn)生了一股壓力,對工作喪失信心和興趣,甚至產(chǎn)生跳槽的念頭和行為。
具有這類性格的員工,行為上往往比較拘緊,她們總喜歡繃著瞼,緊張地工作,遇到困難時誠惶誠恐,對上級說話時語調(diào)總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。
對待此類員工,說話時措詞必須小心謹(jǐn)慎,盡量避免從個人角度出發(fā),多強調(diào)“我們”和“公司”。在批評她們工作中的問題時,必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容,一句關(guān)切的問候,都會增加她們的安全感和自信心。在平時例行的工作中,不妨把握機會稱贊她們的表現(xiàn)。再三的鼓勵或許讓你都感到自己嘮叨,但對她們來說卻是很受用的,而且有種被重視的感覺。同時,應(yīng)該讓她們明白,在工作中發(fā)生錯誤時,可能是多種原因造成的,不一定與個人能力有關(guān)。因此,不必為此感到沮喪和喪失信心。
3.消極悲觀、缺乏自信者。公司召開會議、討論某項新建議時,有人提出反對是正常的。但你可能會發(fā)現(xiàn),在你的公司里有這樣一類人,他們不管提出的建議是什么,從不進(jìn)行深入的思考,總是一味地阻撓和反對,這不僅會阻礙公司的變革,而且破壞了公司創(chuàng)新的氛圍。因此,你必須深入分析他們反對的真正原因。
有些人之所以反對各種建議,只是因為他們消極悲觀,缺乏信心,擔(dān)心失敗。如果你發(fā)現(xiàn)某位員工一貫努力工作,對公司忠心耿耿,而且還頗有業(yè)績,只是有些缺乏信心,你可以給他機會,培養(yǎng)他的自信心。例如,你可以找他談?wù)勀愕男掠媱?讓他負(fù)責(zé)實施。起初,他可能猶猶豫豫,面露難色,企圖勸說你取消該計劃。此時,你可以請他不要對任何事都采取否定的態(tài)度,應(yīng)該提出積極而且有建設(shè)性的意見。如果他懷疑該項計劃的可行性時,你就鼓勵他找出可行的方法,并且全力幫助他實施,讓他體驗變革的樂趣及由此獲得的成就感。
當(dāng)然,你不要企圖使消極、悲觀的人一下子變得積極、樂觀,日理萬機的你既沒有這個時間,也沒有這個能力。你只能讓他了解你是個樂觀進(jìn)取、凡事采取積極態(tài)度的人,尤其是接洽一項艱巨的工作時,更應(yīng)以肯定且樂觀的態(tài)度對待。如果他一向尊重你,多少也會被你感染而產(chǎn)生信心。
4.阿諛奉承者。在許多辦公室里,常可見到溜須拍馬、阿諛奉承者,他們經(jīng)常稱贊你,且附和你所說的每一句話。如果有這種員工,就必然有愛戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評,但人們總是更喜歡被表揚。
有些管理者認(rèn)為,只要自己不為他們的吹捧而迷惑,他們的表現(xiàn)也不差,就可以任由他們繼續(xù)奉承下去。但事實上,你的姑息態(tài)度,會使他們感覺你默認(rèn)了這種吹捧,不僅會強化他們的這種行為,還會使他們輕視你,降低了對你的尊重。
對待這種下屬,在與他們溝通時,無須太嚴(yán)肅地拒絕他們的奉承,也不要任由他們隨意夸張。當(dāng)他們向你賣弄奉承的本領(lǐng)時,你可以淡淡地回應(yīng):“別夸張了”。倘若他們再三附和你的計劃時,你可以說:“你最好給自己留一點時間,考慮新的計劃和建議,下次開會每個人都要談自己的意見”。如此一來,他們便不敢也不好意思再做“應(yīng)聲蟲”了。
5.急功近利者。下屬中,總不乏雄心萬丈、積極進(jìn)取的人,甚至你能感覺到下屬的目標(biāo)直指你的職位,許多管理者因此而忌才。每當(dāng)感到自己的地位受到威脅時,即用種種手段壓制下屬,不僅影響下屬的積極性,還會使下屬對你的尊敬大打折扣。
但是,對待下屬中急功近利者卻不能忽視。因為急功近利者往往為了個人利益不擇手段,影響其他員工的工作情緒和進(jìn)度,造成人際關(guān)系緊張。
與急于表現(xiàn)自己的下屬溝通,切忌使用單刀直入式,免得讓他產(chǎn)生你忌才的錯覺,而不接受你提出的任何建議。你可以認(rèn)真聆聽他的建議,適當(dāng)稱贊他的表現(xiàn),表示你對他有某種程度的欣賞。得到你的稱贊,他一定會進(jìn)一步表現(xiàn)自己,那時候,你可以漫不經(jīng)心地告訴他:“凡事都得按部就班,這樣才會對其他員工比較公平,如果其他人比你更急進(jìn),你能否容忍地象你現(xiàn)在這樣牽著別人鼻子走呢”你的語調(diào)要象平常說笑般輕松,既不傷害他的自尊心,也讓他設(shè)身處地,為其他人想一想。
6.郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。這類下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息,缺乏工作熱情和積極性。
對待這類員工,千萬別用類似的打擊性語言:“你有多少才能
第8篇 物業(yè)管理財務(wù)報告范本
物業(yè)管理公司財務(wù)報告
各種財務(wù)報告是財務(wù)部與公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通的重要工具,也是財務(wù)工作的重要成果。財務(wù)部應(yīng)定期向公司領(lǐng)導(dǎo)遞交相關(guān)報告及報表,具體時間與報表內(nèi)容可能有差異,但總體應(yīng)包含以下報表:
1.資金周報表。向公司領(lǐng)導(dǎo)提供公司最新的資金收支余情況,以便更好地使用或調(diào)度資金。
2.應(yīng)收款明細(xì)表。應(yīng)收款管理是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的一個行業(yè)性的難點,財務(wù)部應(yīng)按金額大小及拖欠時間長短等指標(biāo)將各主要拖欠款客戶進(jìn)行列表,將本期應(yīng)收款管理情況及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)。
3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務(wù)計劃的執(zhí)行情況,公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對這些予以關(guān)注,這些報表內(nèi)容是公司領(lǐng)導(dǎo)對業(yè)務(wù)部門加強財務(wù)管理所必要的信息。
4.行政部門費用明細(xì)表。因行政部門不創(chuàng)造利潤,控制行政費用是實現(xiàn)收支控制的重點之一。公司為控制行政費用,管理層必須對行政費用的明細(xì)有所了解,才能有的放矢。
5.公司基本財務(wù)報表。包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及其他附表。
6.財務(wù)分析。財務(wù)分析應(yīng)定期將以上財務(wù)報表以文字形式形成報告,對詳細(xì)的財務(wù)收支狀況,收支結(jié)構(gòu),收支的變化的原因、與預(yù)算差異的分析、資金的管理狀況、應(yīng)收款的管理狀況進(jìn)行分析,提出應(yīng)予以關(guān)注的因素與改善建議,并對下一期的財務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務(wù)狀況形成清晰的理解,明確財務(wù)管理的重點及方向。
財務(wù)分析是財務(wù)工作重要的階段性總結(jié)報告,財務(wù)部門應(yīng)定期向公司領(lǐng)導(dǎo)提交財務(wù)分析,分析公司的財務(wù)狀況及應(yīng)進(jìn)行改善的措施。
財務(wù)分析的一般性原則:
a)分析要全面。主、客觀因素分析,成功及不足的分析,經(jīng)濟因素與技術(shù)因素的分析,內(nèi)外部因素的分析。
b)事物的聯(lián)系。要注意局部與全局聯(lián)系,報酬與風(fēng)險的聯(lián)系、過去現(xiàn)在將來的聯(lián)系。
c)實事求是,不能結(jié)論先行。
d)深入淺出,分析問題深入核心,表述問題淺顯易懂。多用圖表,如柱狀圖,餅式圖等。
e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。
f)對于過于復(fù)雜、過于專業(yè)的方法慎用,以提高報告的可閱讀性。
g)行文保持結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn),證據(jù)充分,邏輯嚴(yán)密。
h)定性與定量相結(jié)合,證據(jù)與結(jié)論相一致。
第9篇 物業(yè)區(qū)域盆景管理作業(yè)方法-6
物業(yè)區(qū)域盆景管理作業(yè)方法(六)
1.0適用范圍
2.0適用于盆景養(yǎng)護(hù)管理工作
工作程序
序號項目內(nèi)容
1盆景的選購標(biāo)準(zhǔn)山水盆景的選購標(biāo)準(zhǔn)1)山水布景合理,遠(yuǎn)近景搭配合適,整體觀賞效果好;
2)山石連接自然,沒有明顯人工拼鑿痕跡,山上附生植物生長良好比例合適;
3)山石連接穩(wěn)固,不易掉落;
4)水盆清潔,沒有長表苔;
5)配件設(shè)置大小比例合理,位置恰當(dāng);
6)選購時考慮盆景大小與擺放在點相適應(yīng)。
樹樁盆景選購標(biāo)準(zhǔn)1)植株生長健壯、比例合適;
2)植株無病蟲害,葉色自然健康;
3)造型古樸自然,修剪精細(xì),無明顯人工雕綁扎痕跡;
4)盆景盆與植株,配件相協(xié)調(diào);
5)盆景大小與擺放地點相適應(yīng)。
2盆景管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1)山水盆景山體清潔自然,盆水清透,無青苔或泥沙等雜物;
2)山水盆景山石穩(wěn)固不掉下,山上附生植物生長健壯,比例合適;
3)山水盆景的配件如:橋、亭、人、鳥等不變色變形;
4)樹樁盆景生長健壯,沒有明顯的病蟲害,沒有縮枝現(xiàn)象;
5)樹樁盆景能按不同樹種習(xí)性修剪,形狀自然,無不自然修剪刀痕;
6)盆景內(nèi)除裝飾用的植物及小配件外,無雜生植物及其它雜物;
7)盆泥沒有板結(jié)或因淋水而沖刷流失現(xiàn)象;
8)養(yǎng)護(hù)過程中沒有肥害藥害及損壞現(xiàn)象。
3盆景淋水1)盆景應(yīng)經(jīng)常澆水,每天淋一次,令山石保持濕潤,利于苔蘚和植物生長,尤其是硬石類,但不能一次澆太多、太猛,澆水要細(xì)、慢、勤、勻,淋完水要將桌面、地面抹干凈;
2)蓄水盆景要勤換勤洗,一般每周換洗一次,防止盆水污濁,樹、山石灰塵沉積;
3)室外盆景夏季每天上下午各淋一次水,淋水時不能用水管直接往盆泥上淋,防止泥土流失,應(yīng)用細(xì)孔花灑慢慢淋濕,冬春季根據(jù)天氣情況一般每1~2天淋一次水。
4盆景施肥1)盆景施肥須經(jīng)常施肥,但肥宜稀薄,每次用量不宜過大,常用有機肥和復(fù)合肥配合使用;
2)在上盆或換盆時將有機肥施入盆中,若不換盆則應(yīng)在每年2 ~ 3月份施用,每盆用量為50 g左右,平時依樹體生長情況,用復(fù)合肥作追肥,一般每盆用量約10 g,小盆酌情減少;
3)施肥應(yīng)注意:施用有機肥應(yīng)充分腐熟,無異味;剛上盆的盆景不施追肥;肥料不靠根施用;肥料要用盆泥覆蓋。
5 盆景修剪修剪時間1)落葉類一年中在休眠期進(jìn)行強剪和細(xì)剪;平時養(yǎng)護(hù)隨時前除病枯枝,細(xì)弱枝及徒長枝,保持植株造型;
2)常綠一年四季均可做控制型修剪,隨時保持自然優(yōu)美造型;
3)觀花類應(yīng)在花落后進(jìn)行;
4)松柏類宜在3 ~ 5月進(jìn)行;而福建茶,榕樹常綠樹木重剪應(yīng)在天氣轉(zhuǎn)暖時進(jìn)行,平時每月進(jìn)行一次修剪。
修剪方法1)疏剪:將不符合造型的枝條從基部剪除,包括病蟲枝、平行枝、重疊枝、反向枝、對生枝、直立枝、輪生枝、下垂枝、丫杈枝、徒長枝等;
2)短剪:將枝條根據(jù)造型要求保留一部分,其它的剪除;
3)蓄枝截干:每年重剪時將上年長出的第二級枝條留一、二枝芽將其短截;
4)抹芽:將無用的不定芽或萌芽從枝干抹掉;
5)摘心:將新枝頂端芽頭除去;
6)摘葉:將過密或病黃葉摘除。
6盆景翻盆翻盆年限1)幼樹每年翻一次,換成大一號的盆,一般不過兩年;
2)成形樹兩年一次;
3)老樹及松柏類樹木三年一次。
翻盆時間1)一般于春季尚未發(fā)新芽前進(jìn)行;
2)觀花類,在花后結(jié)合修剪進(jìn)行;
3)只是用小盆換大盆,不必弄破土球時一年四季均可進(jìn)行。
翻盆方法1)磕盆:將植株連泥整個從盆中取出;
2)去舊土:把一部分舊土去除,注意不過多傷根;
3)剪除枯根,病根過長過密根;
4)栽種:將修整好的盆景重新種植新盆中,底部墊碎瓦片;
5)回填土:填回新泥將植株固定,并壓實;
6)淋水:填好盆土后立即澆透水。
7盆景擺放盆景搬運搬運應(yīng)注意安全,各盆景間枝葉不能疊壓;盆景盆下墊軟墊防震。
室內(nèi)盆景擺放1)擺放在合適的架子,觀賞面正對外面,編號放在后面隱蔽處;
2)擺放于室內(nèi)的盆景應(yīng)無雜草,無露于表面的肥料,盆面干凈美觀;
3)擺放于室內(nèi)的樹木盆景每星期換到室外養(yǎng)護(hù)兩個星期;
4)擺放于室內(nèi)的山水盆景應(yīng)保持石塊清潔,盆內(nèi)無雜物,山石穩(wěn)固,山上附生植物長勢良好;
5)室內(nèi)盆景擺放的位置應(yīng)為不防礙人們活動的地方。
室外盆景擺放1)擺放于盆景場的應(yīng)按類型分類編號擺放,以更管理;
2)懸崖式盆景應(yīng)擺放于高架上,樹形飄往向陽處;
3)小型放在高架上,大型放在矮架上或地面;
4)長期擺放的大型盆景可直接埋入土中;
5)擺于高架上的高于40cm盆景應(yīng)加以固定。
第10篇 z物業(yè)管理有限公司企業(yè)文化
服務(wù)宗旨:為人民服務(wù)
經(jīng)營理念:大眾事業(yè)、大眾參與、大眾成就、大眾分享
質(zhì)量方針:以客為尊、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、以人為本、和諧發(fā)展、博愛包容、務(wù)實創(chuàng)新
同仁共勉十條:
團(tuán)體以和睦為興盛
精進(jìn)以持恒為準(zhǔn)則
健康以慎食為良藥
諍議以寬恕為旨要
長幼以慈愛為敬德
學(xué)問以勤習(xí)為入門
待人以至誠為基石
處眾以謙恭為有理
凡事以預(yù)立而不勞
接物以謹(jǐn)慎為根本
第11篇 物業(yè)公司變更作業(yè)狀態(tài)管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)公司變更(作業(yè)狀態(tài))管理程序
1.0 目的
通過制定此程序,確保作業(yè)狀態(tài)發(fā)生變更時處于受控管理,保障員工的人身安全,避免公司財產(chǎn)損失。
2.0 適用范圍
適用于當(dāng)生產(chǎn)作業(yè)及提供服務(wù)過程中與安全有關(guān)的控制環(huán)節(jié)(人、機、料、法、環(huán))發(fā)生變更時,相關(guān)部門所采取的管理活動。
3.0 職責(zé)
3.1 各部門經(jīng)理(管理處主任)負(fù)責(zé)將本部門作業(yè)或服務(wù)過程中發(fā)生的變更情況及時通知質(zhì)量/環(huán)境/安全領(lǐng)導(dǎo)委員會。
3.2 管理委員會負(fù)責(zé)審核作業(yè)狀態(tài)變更的合法性、合理性及安全性。
3.3 品質(zhì)部負(fù)責(zé)《危險因素識別及風(fēng)險評估記錄表》的更新。
4.0 控制程序
4.1 變更申請:
當(dāng)各部門的相關(guān)作業(yè)活動或服務(wù)活動需要對下列控制環(huán)節(jié)進(jìn)行變更時,各部門經(jīng)理/管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》,說明變更的原因,內(nèi)容,必要時附工程圖紙,交管理委員會審批,通過審批后,再將此申請單交品質(zhì)部。這些控制環(huán)節(jié)包括:
a)有資格要求的崗位人員的更換
b)機器設(shè)備的更換
c)具有危險特性的物料的更換或使用
d)作業(yè)步驟、程序的變化
e)作業(yè)地點、作業(yè)環(huán)境的變更
4.2 作業(yè)狀態(tài)變更申請的審批:
4.2.1 管理委員會收到《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》后,組織人員進(jìn)行評估,必要時可邀請相關(guān)的專業(yè)人士參加,評估內(nèi)容可包括:
a)新的工作人員的資格是否有效
b)機器設(shè)備的安全性是否有保障
c)物料變更是否合理
d)作業(yè)方法的變更是否合理,是否具有可操作性
e)作業(yè)地點、環(huán)境的變化是否安全
f)是否需要明確新的安全要求
g)是否需要編制安全技術(shù)措施
4.2.2 通過評估后,應(yīng)將評估結(jié)論及相應(yīng)的安全要求記錄在《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》上,如需要編制安全技術(shù)措施,管理委員會應(yīng)指定人員在限定的時間內(nèi)完成,并對其進(jìn)行評審。
4.3變更后作業(yè)(服務(wù))的運作
4.3.1 通過管理委員會的評估后,相關(guān)部門可以按變更的方案進(jìn)行運作,如有安全要求或安全技術(shù)措施要求,首次運作時,管理委員會應(yīng)指定人員對作業(yè)(服務(wù))過程進(jìn)行監(jiān)督,檢查各種安全措施是否已完善,作業(yè)(服務(wù))過程是否安全。
4.3.2 對運作中出現(xiàn)的問題,應(yīng)及時提出,必要時發(fā)出《整改通知書》,要求限期整改,并對整改的有效性進(jìn)行跟蹤驗證。
4.4 危害因素的更新
4.4.1 當(dāng)《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》經(jīng)管理委員會審批通過后,相關(guān)部門應(yīng)將此表格轉(zhuǎn)交品質(zhì)部,品質(zhì)部應(yīng)根據(jù)管理委員會的評估結(jié)論,對《危險因素識別及風(fēng)險評估記錄表》進(jìn)行更新。
5.0 相關(guān)文件
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》(***-ohs-08-1/a)
6.2《危險因素識別及風(fēng)險評估記錄表》(***-ohs-08-2/a)
6.3《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
第12篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第四章早期介入與前期物業(yè)管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)管理的咨詢活動。
a物業(yè)辦理入住前
b新建物業(yè)竣工之前
c新建物業(yè)竣工時
d物業(yè)辦理人住時
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
2.前期物業(yè)管理是指()的物業(yè)管理階段。
a物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止
b物業(yè)銷售開始至物業(yè)辦理人住為止
c物業(yè)竣工驗收開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止
d物業(yè)辦理人住開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理概念的理解。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
3.前期物業(yè)管理服務(wù)對象是()。
a建設(shè)單位
b承建單位
c全體業(yè)主
d建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理的掌握程度。前期物業(yè)管理的服務(wù)對象是全體業(yè)主,并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
4.早期介入分為以下哪幾個階段實施()。
a可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收階段
b可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售階段
c規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收階段
d可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收、承接查驗階段
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
5.早期介入的服務(wù)對象是()。
a建設(shè)單位
b承建單位
c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
d全體業(yè)主
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位,并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
6.早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的()活動。
a服務(wù)b咨詢c管理d監(jiān)理
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
7.前期物業(yè)管理最明顯的特點是()。
a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)
b經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
c溝通與協(xié)調(diào)
d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理特點的掌握程度。由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可知,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
8.前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于()。
a早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間
b早期介入與前期物業(yè)管理之間
c前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理之間
d常規(guī)物業(yè)管理之后
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理特點的掌握程度。前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間,故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
9.在整個物業(yè)項目實施過程中,不屬于早期介入階段的是()。
a規(guī)劃設(shè)計階段
b物業(yè)承接查驗階段
c竣工驗收階段
d銷售階段和建設(shè)階段
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項b“物業(yè)承接查驗階段”屬于前期物業(yè)管理,故本題選b。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。
10.對早期介入的必要性說法不正確的是()。
a早期介入可以從源頭上堵住漏洞
b早期介入可以減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛
c早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題
d早期介入可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。c選項“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過程中存在的問題”,故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內(nèi)容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.早期介入的作用有()。
a優(yōu)化設(shè)計
b有助于提高工程質(zhì)量
c制止售房時的不合理承諾
d為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備
e有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優(yōu)化設(shè)計;②有助于提高工程質(zhì)量;③有利于了解物業(yè)情況;④為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益,故本題選a、b、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69~70頁“早期介入的作用”的內(nèi)容。
2.早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的主要內(nèi)容有()。
a根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容
b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)的建議
c提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議
d根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)
e就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的內(nèi)容有:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)意見;②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議;④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。選項a“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項d“根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)”屬于可行性研究階段的內(nèi)容,故本題選b、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7l~72頁“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。
3.前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括()。
a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗
b為建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)項目提供物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持
c裝修管理
d工程質(zhì)量保修處理
e業(yè)主人住
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗,業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
4.前期物業(yè)管理的特點有()。
a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)
b經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
c與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案
d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)
e從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化意見和建議
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理特點的掌握程度。前期物業(yè)管理的特點包括:①由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征;②前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間;③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài);④經(jīng)營虧損,故本題選a、b、d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76~77頁“前期物業(yè)管理的特點”的內(nèi)容。
5.物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收,主要作用和目的是()。
a掌握驗收情況
b收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題
c為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備
d參與驗收結(jié)論
e派出工程技術(shù)人員,對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄,并就有關(guān)問題提出意見和建議
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收,主要是為了掌握驗收情況,收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題,為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備。在參與驗收時,應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程,了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
6.在物業(yè)項目的建設(shè)階段,物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容主要有()。
a與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案
b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議
c提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見
d配合設(shè)備安裝
e對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理早期介入內(nèi)容的掌握程度。b選項“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議”和c選項“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見”屬于早期
介入“規(guī)劃設(shè)計階段”的內(nèi)容,而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第73頁。
7.在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù),還包括()。
a物業(yè)公共部位承接查驗
b物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗
c 業(yè)主入住
d業(yè)主專有部分的保修處理
e裝修管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗,業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
8.前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)主要包括()。
a供水、供電部門
b政府主管部門
c社區(qū)居民委員會
d開發(fā)商
e規(guī)劃設(shè)計單位
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等;相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政管理部門。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
9.在整個物業(yè)項目實施過程中,前期管理主要包括()。
a物業(yè)承接查驗階段
b物業(yè)人住階段
c業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)階段
d建設(shè)階段
e竣工驗收階段
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業(yè)管理的掌握程度。前期管理包括:物業(yè)承接查驗階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)階段。d選項“建設(shè)階段”和e“竣工驗收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
10.在整個物業(yè)項目實施過程中,早期介入主要包括()。
a規(guī)劃設(shè)計階段
b物業(yè)承接查驗階段
c竣工驗收階段
d銷售階段
e建設(shè)階段
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。b選項“物業(yè)承接查驗階段”屬于前期物業(yè)管理。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。
11.物業(yè)管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。
a管理制度的完善
b物資配備到位
c物業(yè)管理人員到位
d服務(wù)規(guī)范的完善
e管理用房到位
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理項目前期運作的掌握程度。物業(yè)管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)管理人員到位。故本
題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
三、案例題
1.物業(yè)管理的早期介入對于優(yōu)化設(shè)計、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問:(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度,闡述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。
(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么(3)說明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容
【答案】
(1)物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多。
①作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀,特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見,從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益,最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。
②開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手,特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司,協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題,如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。
③開發(fā)商需要一個事業(yè)上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業(yè),開發(fā)銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來,芝麻沾手西瓜溜掉。
物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司非常重要。
①通過早期介入,物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場,盡早地了解工程項目的客觀情況,促使開發(fā)商糾正設(shè)計施工中大量的不當(dāng)之處,避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管
理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。
②物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備,實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn),使廣大業(yè)戶受益。
③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾,減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。
(2)早期介入的作用包括:優(yōu)化設(shè)計、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。
(3)早期介入的內(nèi)容:
可行性研究階段:①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn);⑤設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。
規(guī)劃設(shè)計階段:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建設(shè);②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見;④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。
建設(shè)階段:①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;②配合設(shè)備安裝,確保安裝質(zhì)量;③對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;
④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況,特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
銷售階段:①完成物業(yè)管理方案及實施進(jìn)度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法,必要時履行各種報批手續(xù);④對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn);⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T,在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業(yè)管理檔案。
2.a大廈入伙之初,管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多,主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻
煩)。入伙滿一年后,鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況,管理處決定按照法規(guī)規(guī)定,開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。然而這本來合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經(jīng)理,你準(zhǔn)備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌
【答案】
(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī),詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。
(2)說明
了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷,使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費,管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解,對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。
(3)針對個別業(yè)主客戶不理解這一情況,繼續(xù)深入做工作。
(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量。
