第1篇 物業(yè)業(yè)戶手冊：花園管理規(guī)則條約
業(yè)戶手冊:花園管理規(guī)則及條約
為保障全體業(yè)戶的利益,業(yè)戶及訪客遵守下列規(guī)則及條例,物業(yè)服務中心可按實際情況做出修改及增加并告知業(yè)戶。
第一節(jié)物業(yè)使用
1、住宅物業(yè)不允許作有損樓宇整體結構及影響其他業(yè)戶正常生活的用途。業(yè)戶請勿利用物業(yè)從事不道德或政府有關規(guī)定相抵觸的活動。
2、為避免影響小區(qū)樓宇整體外觀整潔,禁止封閉露臺、陽臺、屋頂露臺及安裝花架、儲物藍等。
3、如確需安裝防盜網等附屬設施,必須書面提請物業(yè)公司同意后,方可實施。
4、業(yè)戶請勿私自在單元或公共區(qū)域加設旗桿或飄揚旗幟,不得在其單元或公共區(qū)域架設獨立天線或衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)設備。
5、為了業(yè)戶的居家便利,請自覺保持走廊、通道或樓梯暢通無阻。嚴禁在樓梯間公共部位堆放雜物。如發(fā)現其他業(yè)戶有此行為,請及時通知物業(yè)服務中心。
6、業(yè)戶應遵守公共秩序,切勿喧嘩吵鬧或制造噪音,影響他人的居住。
7、如業(yè)戶違反上述規(guī)則,物業(yè)服務中心有權采取必要、有效的措施予以制止,維護所有業(yè)戶的共同利益。
第二節(jié)消防管理
1、物業(yè)服務中心作為社區(qū)消防工作的負責人,有責任貫徹“預防為主,防消結合”的方針。業(yè)戶有義務協(xié)助物業(yè)服務中心共同維護社區(qū)的消防安全。
2、消防通道是小區(qū)一旦發(fā)生意外火情的緊急救援通道,嚴禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區(qū)消防救援的順利進行。
3、業(yè)戶不得在其戶內、單元或公共場所存放易燃易爆危險品以及可觸及法律法規(guī)或對其他業(yè)戶構成滋擾和危險的物品。
4、各樓梯走道、出口應保持暢通無阻,請不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。
4、嚴禁在設立禁令標志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護安全疏散標志和照明設施等。
5、業(yè)戶使用家用電器需保證安全用電,請勿超負荷用電,以免發(fā)生事故。發(fā)現電器線路老化應及時請專業(yè)維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃氣爐、灶具。
6、業(yè)戶因自身疏忽導致的水、氣、煙或其他有關物體外溢,損害他人及財產的,應由該業(yè)戶承擔全部責任。
7、為了消除消防隱患,請勿在地下車庫、地下通道、電梯內等場所吸煙。
8、業(yè)戶進行室內裝飾裝修所用的材料應符合防火要求或進行防火處理,焊接、用電作業(yè)需由專業(yè)人員進行,并落實安全區(qū)保障措施(如:配備滅火器材)。
9、禁止隨意動用樓內消防設備和器材,愛護安全疏散照明設施,嚴禁損壞、竊取消防設備和器材。如發(fā)現損壞或盜竊消防設備器材的行為,業(yè)戶有權進行阻止且及時通知物業(yè)服務中心。
10、小區(qū)內禁止使用明火,如在小區(qū)內燃燒樹葉、垃圾等。
11、小區(qū)內一旦發(fā)生火情,應采取有效的應變措施(如切斷電源,關閉火源通向走廊的門等),并及時通知物業(yè)服務中心,服從秩序維護人員疏導,迅速有序的轉移到安全地帶。
第三節(jié) 機動車管理
1、新大地奧林花園b區(qū)為業(yè)戶提供的地下停車場,由物業(yè)服務中心秩序維護人員進行24小時定時巡邏。
2、地下停車場憑卡進入,整齊停放,無證車輛一律不得入內。已購車位的業(yè)戶,須到物業(yè)服務中心交納泊車費,并辦理領取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業(yè)戶有需求請到物業(yè)服務中心辦理相關手續(xù),領取出入卡。
3、業(yè)戶若停止租用地下停車庫,請及時到物業(yè)服務中心辦理注銷手續(xù),交回出入卡.若卡丟失,應及時到物業(yè)服務中心補辦.
4、外來車輛出入小區(qū),請服從秩序維護員人員的疏導,合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內)及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請勿放置在車內.物業(yè)服務中心特別提醒您隨車物品請隨身攜帶,以免丟失,物業(yè)服務中心不承擔保管責任。
7、為共同維護停車場的環(huán)境衛(wèi)生,確保停車場的安全使用,請不要在停車場范圍內洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請勿進入停車場.
8、為杜絕意外事故發(fā)生,入場位的車輛嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場內嚴禁吸煙.
9、進入停車場的車輛需遵守車場內交通規(guī)則、標志和服從車場內車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設施,應按原價賠償或恢復原狀.
第四節(jié)二輪車管理
1、本社區(qū)b區(qū)在零層設有自行車停車專區(qū),專區(qū)的存放處將由物業(yè)服務中心派專人負責集中看管,車輛存放實行有償服務,其收費標準執(zhí)行政府部門制定的價格標準.
3、業(yè)戶需將車存放到地下二輪車存放處,請到物業(yè)服務中心辦理存放手續(xù),領取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實,憑此牌定期收費。
4、園區(qū)樓前、馬路兩側、便道、綠地上禁止停放非機動車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請隨身攜帶。
6、存車人要愛護存車處的設備設施,維護存車處的環(huán)境衛(wèi)生。
7、凡辦理存放手續(xù)的車輛,若有丟失,經核實確屬物業(yè)服務中心責任,物業(yè)服務中心將根據損失車輛的原價、新舊程度給與相應賠償。若業(yè)戶未辦理相關存放手續(xù),或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負。
第五節(jié)園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理
1、物業(yè)管理清潔人員負責公共部位公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔,請全體業(yè)戶密切合作,共同維護良好的社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
2、園區(qū)垃圾實行袋裝化,業(yè)戶的生活垃圾請置于垃圾袋中放入樓層前的垃圾箱中,由清潔人員集中清運,請勿亂倒、亂拋。
3、業(yè)戶請勿在樓宇外墻公共設施設備上亂寫、亂畫、亂貼,廣告宣傳畫應征得服務中心書面同意后到指定的告示欄處張貼。未征得同意前,不得張貼或懸掛任何通告、廣告、標語、條幅或其他物件于單元外(包括單元外墻)、公共場所、公共設施上。
4、為保持社區(qū)環(huán)境的寧靜,戶內活動音量應以不影響相鄰業(yè)戶休息為宜。
5、為保持公共樓梯走道整潔,請勿在公共走廊旁邊及地下消防通道堆放雜物、停放車輛。
6、業(yè)戶要愛護公共財物、公共設施設備,維護公共區(qū)域衛(wèi)生。請勿在公共場所隨地吐痰、亂扔果皮。
7、特別提醒您請勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾于衛(wèi)生間馬桶或下水道內,若由此導致堵塞,致使毗鄰業(yè)戶遭受損失或污染公共區(qū)域及引起公共區(qū)域下水管道堵塞或損壞,均應承擔全部責任。
第6節(jié)綠化管理
1、園區(qū)內的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區(qū)的設施,人人均有責任愛護,任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。
2、業(yè)戶請勿在樹木上掛曬衣物,嚴禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質。
3、為維護園區(qū)園林的整體設計風格,業(yè)戶請勿利用公共綠地種植農作物或其它花木,請勿在陽臺上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養(yǎng)護之用,請勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區(qū)水系內的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業(yè)戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的規(guī)定及物業(yè)服務中心的規(guī)定,如造成公共區(qū)域草坪及綠化設施損壞者需按原價賠償。
第7節(jié) 電梯使用管理
1、乘坐使用電梯時應文明操作,請勿使用硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。
2、電梯運行過程中切勿將身體倚靠轎門,以免發(fā)生危險。
3、為保障電梯安全運行,乘坐電梯時不要追逐打鬧、前后搖晃。
4、進出電梯時,請勿在轎門中間停留或談話。
5、運送重物時,請將物品放置轎廂中間。
6、發(fā)現電梯超載訊號鈴聲響時,站在門口的乘客應自覺退出,不要采用任何形式的強制關門手段。
7、確保防燃防爆,勿攜帶危險物品進入電梯。
8、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童、學齡前兒童須由大人帶領乘梯。
9、為了大家的身體健康,請不要在電梯內吸煙、吐痰、亂扔廢棄物。
10、勸阻兒童不要在電梯附近玩耍,以免影響他人使用及自己受到傷害。
11、如遇火警時,切勿使用電梯。
12、當電梯在運行上突然發(fā)生停運等故障時,乘客不必緊張,可按警鈴報告,耐心等待維修人員到來,禁止采取拍打按鈕、廂體以及強行撬門等急躁行為,這可能導致對電梯的破壞,使救援工作及電梯修復更加困難。
13、乘客看到停運標志時,請不要采取任何令其開啟或移動標志牌的行為,以免發(fā)生人身、設備意外事故。
第8節(jié) 飼養(yǎng)寵物管理
1、小區(qū)嚴禁飼養(yǎng)家禽、家畜。養(yǎng)犬應符合《鄂爾多斯市養(yǎng)犬管理規(guī)定》。
2、飼養(yǎng)寵物以不影響相鄰業(yè)戶的正常居住為前提,不得在小區(qū)公共場所飼養(yǎng)。
3、業(yè)戶攜犬或其它動物出戶時應由成年人牽領,并在物業(yè)服務中心規(guī)定的時間和地點進行遛犬或其它動物。
4、請寵物主人自覺清除寵物糞便。
5、因飼養(yǎng)人或第三人過錯致使犬或其它動物傷害他人的,飼養(yǎng)人或第三人應負擔被傷害人的全部醫(yī)療費用,并賠償被傷害人損失。
第9節(jié) 安全防范管理
1、為保障業(yè)戶的居住安全,小區(qū)實行封閉式管理,提供24小時秩序維護巡邏,請業(yè)戶協(xié)助秩序維護人員共同做好防范工作。
2、業(yè)戶雇傭的裝修工人應憑物業(yè)服務中心辦理的出入證進入樓內施工。
3、小區(qū)內嚴禁任何機構或人士進行推銷,兜售及類似活動,若發(fā)現可疑人士或異常情況,請及時通知物業(yè)服務中心。
4、為保障業(yè)戶的財產安全,裝修用材料、工具、家具物品搬出時,需由業(yè)戶本人到物業(yè)服務中心辦理放行手續(xù)。
5、業(yè)戶外出前請將門窗關好,切勿讓年幼兒童單獨留在屋內,以免發(fā)生危險。
6、業(yè)戶外出或晚間入睡前,請關閉門窗,以免發(fā)生意外。
7、業(yè)戶如遺失鑰匙,請立即更換門鎖,以防偷竊事件發(fā)生。
8、不要給陌生人開門,遇有政府人員上門,請其出示有效證件,必要時向物業(yè)服務中心咨詢。
第2篇 某某花園設備設施維保管理
某花園設備設施維保管理
科學、規(guī)范化的設備、設施管理對zz**花園的全方位管理運作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴格的、集中的管理體系。物業(yè)公司將嚴格按照南京市新的服務等級標準中的三類標準對小區(qū)設備實施進行全面的維護保養(yǎng)工作
1、設備、設施的竣工驗收和交接
介入管理初期,由維修部主管負責組織各專業(yè)工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統(tǒng)等)積極配合發(fā)展商做好供應商提供的產品的技術資料(圖紙、產品說明書、操作手冊等)、竣工驗收資料、交接手續(xù)的收集、整理、記錄工作,對達不到設計要求的應配合發(fā)展商與供應商共同協(xié)商解決,并及時做好相關記錄。
2、設備設施的分類、登記、建帳
為了使設備、設施達到規(guī)范化管理,依據iso9001:2000質量體系認證標準,各專業(yè)工程師對所接管的設備、設施進行準確、科學的分類、登記,建立設備管理檔案,包括各專業(yè)技術資料、系統(tǒng)網絡圖、隱蔽工程圖、《設備登記表》、《設備臺賬》等,同時做好各種設備設施的服務標識工作。
3、專業(yè)人員的配備
設備、設施的管理,是一項在結構上與技術上要求極其復雜的特殊工種,必須由一批高素質的技術力量來完成,因此,各專業(yè)部門所配備的人員需具有專業(yè)資質,持證上崗。
4、設備、設施運行、維護、保養(yǎng)
⑴各專業(yè)工程師必須結合本部門設備、設施的實際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)設備、設施的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實際運作過程中行之有據、做之有理,進一步保障zz**花園設備設施的安全、可靠、正常運行。
⑵運行值班人員負責各系統(tǒng)所轄設備、設施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發(fā)現問題及時通知有關人員進行處理。
⑶維修人員負責各系統(tǒng)所轄設備設施的維護保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄,對維修保養(yǎng)中發(fā)現較嚴重的設備、設施故障及時上報維修部主管,由各專業(yè)工程師組織有關人員進行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統(tǒng)所轄設備、設施的更新及重大維修、變更情況應及時在設備檔案中做好記錄。
5、設備設施的管理目標
設備、設施的完好率100%
設備、設施的維修及時率 99%
設備、設施的維修合格率100%
6、設備編號方法
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設備序號
所屬系統(tǒng).設備類型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號
所屬區(qū)域
㈠、供電系統(tǒng)管理
通過對供電設備設施運行、維護、保養(yǎng)過程的控制,確保供配電系統(tǒng)處于良好的運行狀態(tài),滿足zz**花園所有設備、設施正常運作的要求。
供電管理服務指導思想:安全第一。
1、供電運行管理
⑴、電氣工程師(機電)根據不同設備、設施的性能、技術資料、要求,合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規(guī)程、維護保養(yǎng)規(guī)程。
⑵、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規(guī)定》實行24小時值班制,對zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查,同時做好相應記錄。
⑶、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進行,并嚴格執(zhí)行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹立'安全第一'的思想,確保人身和設備設施的安全。
⑷、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況,發(fā)現隱患、故障要及時報告,并做好詳細記錄。
2、供電系統(tǒng)維護保養(yǎng)
⑴、維修人員進行日常維護保養(yǎng)工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設備、設施的《維護、保養(yǎng)規(guī)程》進行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統(tǒng)所有照明器具情況,認真、及時做好維修、更換工作,保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落,達到光源完好率、維修更換及時率100%。
3、供電應急措施
⑴、在有臺風、暴雨災害時,電氣工程師(機電)須及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進行預防檢查,多方位監(jiān)視,同時做好搶修工作準備。災情過后,對供電系統(tǒng)全面檢查一次,發(fā)現問題及時處理。
⑵、發(fā)生火災時,運行值班人員立即報警并切斷火災區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。
⑶、自備發(fā)電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經常保持機房設備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員須按《發(fā)電機維護、保養(yǎng)規(guī)程》及時進行檢查、保養(yǎng),并做好相應記錄,保持油路、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標準線。
⑷、電力故障和停電應急程序
若電力部門預先通知停電,立即將詳情和有關文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修, 通告有關停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作,處理善后事宜。
4、設備安全操作規(guī)程(略)
5、公用照明設施維修養(yǎng)護規(guī)定(略)
(二)、給排水系統(tǒng)管理
1、服務標準
保證給排水設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、給排水系統(tǒng)運行管理
⑴、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
⑵、設備運行由專人專職管理,嚴格實行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實行24小時值班制度
⑷、消防系統(tǒng)定期進行試運行,確保系統(tǒng)安全可靠。
3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)
⑴、制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴格實行持證上崗制度。
⑶、加強日常巡視、檢查,切實貫徹'應修盡修,全面保養(yǎng)'的方針。
4、供水系統(tǒng)應急處理措施
⑴、遇有事故,及時搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準確位
置及所屬水質,例如沖側水或排水等,并在許可的能力下,立即設法制止漏水,如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現場,防止范圍擴散。
⑶、觀察四周環(huán)境,漏水是否影響各項設備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機等設備,并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。
⑸、利用現有工具,設法清理現場。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報保險等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現場積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時,應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區(qū)及建筑物曾經有水浸記錄,平日必須準備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規(guī)定(略)
7、水泵房管理規(guī)定(略)
㈣、弱電系統(tǒng)管理
1、服務標準
保證弱電系統(tǒng)設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、弱電運行保養(yǎng)規(guī)程示例
1.0自控系統(tǒng)
1.1中控室弱電系統(tǒng)值班運行操作規(guī)程
1.1.1按開系統(tǒng)主動機,正確輸入系統(tǒng)操作密碼,進入系統(tǒng)監(jiān)控主畫面。
1.1.2檢查系統(tǒng)中是否有報警點,并按所報警設備的重要程序依次查看報警內容,視情況采取相應措施或通知相關專業(yè)人員或通知主管并作詳細記錄。
1.1.3認真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認真執(zhí)行或跟蹤解決,交詳細寫明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統(tǒng)中所有設備的工作狀態(tài),控制狀態(tài)及參數是否正常。
1.1.5巡檢中發(fā)現問題,立即通知班長,并采取相應的措施,必要時去現場查看,并將情況詳細記錄。
1.1.6在對開機后巡檢的問題進行處理及詳細記錄后,監(jiān)視系統(tǒng)中各設備的運行狀況,并注意監(jiān)視關鍵設備和重點部位的實時狀況,發(fā)現問題馬上通知各相關主管人員。
1.1.7如遇系統(tǒng)中被監(jiān)控設備的參數、運行狀況、啟停時間需要調整時,須有各相關人員的書面要求,并將個性內容填入《樓宇自控被監(jiān)控設備運行檔案表》,同時在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統(tǒng)出現故障及時通知受此影響的相關人員,并在故障排除后,再將通知相關人員。
1.1.9下班前,再次對系統(tǒng)中的所有設備進行巡檢,發(fā)現問題及時解決,對于那些屬于相關專業(yè)人員進行設備檢修、調整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說明或寫清原因,提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫《中控室自控系統(tǒng)運行值班記錄》及《自控被監(jiān)控設備運行參數設定表》。
1.2自控系統(tǒng)設備保養(yǎng)操作規(guī)程
1.2.1檢查系統(tǒng)主機上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統(tǒng)斷時是否能自動轉換。
1.2.3打開各網絡控制器箱,緊固箱內網絡連線。
1.2.4打開現場ddc箱,清潔檢查各ddc或擴展模塊輸入、輸出點是否正常,緊固箱內各接線端子。
1.2.5緊固、測試、清潔、執(zhí)行元件。
1.2.6在上述檢查中若發(fā)現ddc、擴展模塊或檢測執(zhí)行元件有故障,通知供貨方更換相應元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統(tǒng)運行值班記錄》、《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄》、《自控被監(jiān)控設備運行參數設定表》及《設備維修保養(yǎng)記錄》。
2.0消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)操作規(guī)程
2.1消防主機系統(tǒng)
2.1.1對主機系統(tǒng)進行簡單運行維保時,首先要通知中控值班員,當天的維保工作結束后及時告知中控值班員。
2.1.2檢查主機柜電源電壓,主信號電壓及聯(lián)動點電壓是否正常。
2.1.3檢查主機柜內連線是否可靠。
2.1.4檢查主機柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯(lián)動柜操作盤按鈕是否有效。
2.1.6測試聯(lián)動柜內各模塊信號,緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機備用直流電源電壓及接線端子。
2.1.8檢查中控室遠程啟動消防泵、噴淋泵的動作是否可靠并緊固連接線。
2.1.9檢查消防直通電話主機功能及連接線。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。
2.1.11填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄》或《工程部設備維修保養(yǎng)記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內各模塊的各種信號是否正常。
2.2.2檢測主信號電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內各接線端子。
2.2.4填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄》或《工程部設備維修保養(yǎng)記錄》。
2.3現場各種控制信號、返回信號
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯(lián)系,在值班員采取相應的防范措施并同意后,方可進行下列維保結束后,及時告之中控值班員。
2.3.2清潔手報,檢測手報信號是否正常返回,檢查手報上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號是否到位。
2.3.4檢測電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風機、排風機及切電的繼電器是否可靠動作,緊固相應連接線。
2.3.7檢查卷簾門的動作信號是否正常返回。
2.3.8經多方批準,同意后做聯(lián)動試驗。
2.3.9填寫《消防自控制系統(tǒng)維修檢測記錄》或《設備維修保養(yǎng)記錄》。
2.4緊急廣播系統(tǒng)
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經同意后,方可進行操作,并在當天的維保結束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機柜內電源電壓是否正常,緊固各連接線。
2.4.3檢查主機與消防主機的連線是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。
2.4.5檢查cd機、調諧器、卡式放音機的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄》或《設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.0綜合布線系統(tǒng)
3.1線路維修操作規(guī)程
3.1.1接到線路故障報修單后,應立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內的線路故障應盡快排除。
3.1.3屬于電話局方面的故障應立即向電話局報修,
3.1.4同時告知業(yè)主。并負責催修。配合電話局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過程摘要寫在《工作值班日志》上。
3.2開通電話操作步驟
3.2.1開通直線電話應憑《維修通知單》。
3.2.2將所開通的電話號碼及接線位置準確填入《電話本線表》。
3.2.3按電話配線表逐機房跳線,直至開通。
3.2.4測試信號。確認號碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫清開通記錄?！?/p>
3.3設備維護保養(yǎng)操作規(guī)程
3.3.1清潔各機房內銅纜配線架,檢查跳線有無松動。
3.3.2打開各光纖接續(xù)箱,小心地清潔箱內設備,并恢復原狀。
3.3.3整理配線架跳線,核對配線表。
第3篇 花園小區(qū)車輛管理作業(yè)指導書
(二)
1.0目的:確保車輛安全、維護小區(qū)秩序。
2. 0適用范圍:小區(qū)內車輛的管理。
3．0職責:保安員負責監(jiān)督執(zhí)行。
4. 0基本內容
4.1 所有車輛未經許可不得進入轄區(qū),進入小區(qū)的車輛憑證出入,不得亂停亂放。
4.2 車輛在小區(qū)內行駛限速15公里/小時,按規(guī)定行駛路線行駛,不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行駛,小區(qū)內禁止鳴笛。
4.3 車輛停放后,關好門窗,注意車輛和車位清潔,不準停放漏水、漏油、攜帶易燃易爆等危險車輛。
4.4 車輛在小區(qū)內如損壞路面和公共設施照價賠償。
4.5 業(yè)主固定在小區(qū)內停放的車輛,辦理保險,到客服中心辦理車輛定位手續(xù),領取車輛出入證。
4.6 車輛出入小區(qū)時,保安員只認可'出入證'是否與車牌號碼相符,否則禁止車輛出入,請業(yè)主妥善保管好'出入證',如丟失或損壞,請速與客服中心聯(lián)系確認,否則任何后果由客服中心自負。
4.7 停放車輛時應保持謹慎,避免碰撞車場設施和其它車輛,否則應主動知會管理處并進行妥善處理。對隱瞞不報、擅離現場者,一經發(fā)現、舉報或其它方法查出者,除責令其負責賠償外,還將視情節(jié)進行罰款或禁止車輛出入該小區(qū)等處理。
4.8 出入小區(qū)的所有車輛不允許任何原因的沖欄,對于沖欄行為,管理人員將以破壞和盜車嫌疑堅決扣車進行調查、索賠、處罰或送交有關部門處理。對小區(qū)內違規(guī)車輛,管理處作鎖車、罰款等處理。
4.9 固定車位的車輛若需維修、年檢或其它原因暫不能使用,需暫時以另一部車代替,而該車若需進入小區(qū),必須先通知管理處辦理有關手續(xù),否則必須按小時收費。
4.1 0車場、車位除指定停放車輛外,不得放置或安裝任何物件。
4.1 2小區(qū)僅允許限載
1.5 噸以下的機動車輛出入,超出此標準須經管理處同意。
4.1 3物業(yè)管理公司保留修改本規(guī)定的權利,如有更改,必須提前15日知會業(yè)主。
第4篇 某花園裝修管理流程
zz花園裝修管理流程
1.0目的
使物業(yè)公司各部門明了裝修的申辦及對裝修公司、人員的管理流程,加強監(jiān)控、防患于未然。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)公司各部門。
3.0管理內容
3.1住戶到物業(yè)管理公司客戶服務中心領取:《住戶裝修審批及竣工驗收表》一式一份、防盜報警按鈕一個、《zz花園業(yè)主裝修須知》1份(特別說明:此為一般情況下應領取的物品,應參照各組團或小區(qū)交房時向業(yè)主交付物品的情況確定)。
3.2住戶填好《住戶裝修審批及竣工驗收表》,提供裝修隊營業(yè)執(zhí)照復印件1份、裝修設計方案1套,將以上資料交管理處客戶服務中心,由工程部負責人或客戶中心助理審批,同時簽定《裝修安全及環(huán)境維護協(xié)議》。
3.3住戶與裝修隊施工負責人到客戶中心收費員處交裝修結構保證金2000元、防漏與外觀保證金2000元、安全與環(huán)境維護保證金2000元、垃圾清運費2.00元/平方米,費用繳清并登記在《zz花園裝修情況匯總表》上后才能領取到蓋有物業(yè)管理公司指定印章的《裝修許可證》。
3.4由管理處工程部工程人員與住戶一起對房間所有管道進行通水試驗。若管道暢通,即填寫《管道通水試驗記錄》,由住戶或裝修負責人簽字認可;若管道不通,由物業(yè)管理公司協(xié)調整改。
3.5物業(yè)管理公司發(fā)放《裝修許可證》一份,要求裝修隊將此證貼于裝修房戶門外,裝修施工人員由負責人,或業(yè)主辦理《出入證》,在《_____公司(業(yè)主)裝飾人員出入證發(fā)放登記表》上登記,裝修隊可開始施工。
3.6維修人員跟蹤監(jiān)督,每天至少必須到施工現場一次,填寫《裝修房檢查日報表》。保安巡邏員或班隊長每天抽查,填寫《裝修房檢查記錄表》。其依據參照《zz花園裝修管理規(guī)定》等。
3.7工程部人員在巡檢中,若發(fā)現有超越審批范圍的施工情況,由工程部人員發(fā)出《違章施工整改通知書》限期整改。發(fā)出《違章施工整改通知書》的情況應在《違章施工整改通知書編號及摘要登記表》上留下記錄。若有動過防水層的情況,應由裝修隊做24小時關水試驗,關水試驗及整改情況填入《關水試驗記錄》中。出現滲漏,限期裝修隊進行整改;并要裝修隊提供冷熱水管試壓、電氣線路絕緣測試資料;若住戶要求,也可由物業(yè)工程人員測試, 并填寫《冷、熱水管試壓測試記錄》住宅裝修竣工,工程部人員與住戶驗收,最后由工程助理或客戶中心助理在《住戶裝修審批及竣工驗收表》上簽字。
3.8違章查處:由檢查人員對直接責任人開出《違章施工整改通知》,并限期整改,對造成損失,按價賠償。
3.9保安部應將定期檢查與突擊檢查相結合,對各房內人員及其出入證進行核查、清理無證及串房人員,按照《出入證管理制度》、《小區(qū)內人員違規(guī)處理條例》予以處理、記錄。
3.10由收費員核收相關費用后,退還裝修結構與外觀保證金及安全與環(huán)境維護保證金。通知客戶中心員工將該戶裝修資料歸入《業(yè)主檔案》中。
3.11防漏與外觀保證金由物業(yè)管理公司保留至裝修完畢三個月后經查無損后退還。
4.0相關文件
4.1《zz花園裝修管理規(guī)定》
4.2《出入證管理制度》
4.3《小區(qū)內人員違規(guī)處理條例》
5.0相關記錄
5.1《住戶裝修審批及竣工驗收表》
5.2《裝修許可證》
5.3《zz花園裝修情況匯總表》
5.4《管道通水試驗記錄》
5.5《___公司(業(yè)主)裝飾人員出入證發(fā)放登記表》
5.6《裝修房檢查日報表》
5.7《裝修房檢查記錄表》
5.8《違章施工整改通知書》
5.9《違章施工整改通知書編號及摘要登記表》
5.10《關水試驗記錄》
5.11《冷、熱水管試壓測試記錄》
6.0 附錄
6.1《出入證》
6.2《zz花園業(yè)主裝修須知》
6.3《裝修安全及環(huán)境維護協(xié)議》
編寫:zz 審批:zz
第5篇 長灣小區(qū)私家花園管理約定
長青灣小區(qū)私家花園管理約定
【kd.長青灣】是全體業(yè)主共同的家園,為維護小區(qū)的安寧、整潔和祥和,全體業(yè)主共同訂立并承諾履行本約定:
1、不在小院內搭建門斗、遮陽棚、涼亭、倉庫、防護柵欄等建筑物、構筑物;不在小院內種植影響園區(qū)整體環(huán)境的植物;不能在小院內飼養(yǎng)家禽、牲畜及搭建寵物窩棚等。不能在小院內搭砌盆景等。
2、小院內只允許搭建木制簡易花架,且符合物業(yè)客戶服務中心統(tǒng)一規(guī)定款式。花架距住宅外墻體距離保持在1.5米以上。寬不超出圍墻或護欄外沿,上部不得覆蓋陽光板或透明玻璃。
3、業(yè)主不在小院內堆放雜物、垃圾等物品,應保持小院內的整潔。
4、為保障業(yè)主人身及財產安全,不在小院內存放貴重、易燃易爆、有毒物品,不在小院內進行引火、燃放煙花爆竹等活動。
5、考慮園區(qū)整體景觀,不能改變小院欄桿的樣式、高度、顏色等。
6、業(yè)主或物業(yè)使用人負責自有花園內的衛(wèi)生清潔。
7、業(yè)主使用小院不得有影響園區(qū)整體景觀的其他行為。
8、業(yè)主因使用小院違反本管理約定的,當事業(yè)主應立即停止并恢復原樣,造成損失的,由當事業(yè)主承擔全部責任和連帶責任。
第6篇 樂城花園裝修管理協(xié)議書
**物業(yè)服務有限公司
城市花園裝修管理協(xié)議書
甲方:**物業(yè)服務有限公司
乙方(業(yè)主/公司):
單元編號: 號樓 號房(住宅/商鋪)
丙方(裝修施工單位):
為了維護業(yè)主/住戶的公共利益,保障樓宇結構安全,管線、設備的正常使用,及外觀統(tǒng)一,以利于業(yè)主/住戶以后的正常使用,三方特簽訂以下條款,共同遵守:
一、甲方權利與義務
1)審核乙方或乙方委托的裝修施工單位的資格證書和營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等證明文件,申報的裝修設計圖紙(含平面圖、給排水管、電線管的安裝設計圖等)、裝修工程預算總價及其他有關的申報資料,對不符合政府相關規(guī)定及物業(yè)公司相關管理規(guī)定的設計提出整改意見,直至乙方或丙方整改符合裝修管理要求后方可進行裝修施工;甲方必須對乙方、丙方所提交的個人、公司、設計方案、造價等資料信息進行嚴格保密,不得向第三方泄露。
2)按要求收取乙方、丙方的裝修保證金、裝修垃圾清運費、成品保護與公共走道修繕費、裝修許可證工本費,辦理裝修施工人員出入證,通知乙方、丙方領取《裝修許可證》后方能開始進行裝修。
3)向乙方、丙方派發(fā)《裝修手冊》、相關裝修承諾書等相關裝修管理規(guī)定的內容。
4)施工過程中負責查驗乙方、丙方是否按審批的圖紙及項目施工。若乙方、丙方未按審批圖紙施工或有違規(guī)現象,甲方有權按照政府相關規(guī)定及裝修手冊等裝修管理規(guī)定對乙方、丙方進行制止、警告、處罰。
5)負責對乙方、丙方已完工工程進行竣工檢查,或核驗政府有關部門的竣工驗收批復。
二、乙方、丙方權利與義務
6)乙方、丙方必須提前3個工作日向甲方提出書面裝修申請,并辦理相關手續(xù),經甲方審批同意并簽發(fā)《裝修許可證》后方可進行施工。如需由政府主管部門審批的裝修項目須向甲方提交政府規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批意見。
7)乙方、丙方必須如實向甲方申報進入甲方所管理社區(qū)的裝修施工人員相關資料,并辦理出入證及相關手續(xù)。
8)乙方、丙方須向裝修施工人員進行文明施工及消防、治安管理的宣傳,保證裝修施工人員不留宿,并承擔裝修施工人員管理責任,接受物業(yè)公司對違規(guī)人員或違規(guī)事件的處罰。
9)確保嚴格按圖紙及審批項目施工。
10)如乙方、丙方修改或增加裝修工程項目,須重新向甲方提出申請,并重新辦理審批手續(xù),否則,甲方有權按政府相關規(guī)定、物業(yè)公司制定的裝修管理規(guī)定予以處罰。
11)如乙方或乙方物業(yè)變更之產權人須重新裝修時,須向甲方提出申請,并重新辦理審批手續(xù)。否則,由此而引起后果概由乙方或乙方變更之產權人全權承擔相關責任。
12)乙方、丙方及乙方聘請的其他施工人員在施工過程中應遵紀守法,不危害他人利益,做好安全防護設施,并配備相關的消防器材。裝修施工人員出入施工現場須佩帶裝修工人出入證,不得穿拖鞋進入,禁止在室內用明火、做飯及留宿。
13)如因乙方、丙方及乙方聘請的其他施工人員的裝修行為導致公共設施、公共區(qū)域及其他業(yè)主/住戶 利益受損,或危害其他業(yè)主/住戶的正常生活,乙方、丙方需承擔修復及相關的全部責任。
14)裝修工程完工后,乙方、丙方應向甲方提交《裝修竣工驗收申請表》,并協(xié)助甲方對毗連部位、公共環(huán)境部分進行竣工檢查,裝修人員方可退場(若需經政府有關部門審批并驗收的項目,須同時向甲方提交政府部門的驗收合格證副本)。
15)乙方、丙方裝修完畢后,首次驗收完成,業(yè)戶入住一個月后,須提前三天接受復檢申請,未入住單位須在裝修初驗合格之日起三個月后方可接受復驗,首次驗收中發(fā)現的問題必須整改完畢后方可申請進行復檢。經甲方復驗合格無違返裝修物業(yè)管理規(guī)定、無損害相關設施設備等,可向客戶服務中心申請退還裝修保證金,將在五個工作日內辦理裝修押金退還手續(xù)。
三、本協(xié)議一式叁份,甲、乙、丙三方各執(zhí)一份,自簽字(蓋章)之日起生效。
甲方:**物業(yè)服務有限公司
乙方(業(yè)主/單位):
丙方(裝修施工單位):
簽訂日期:20____年 月 日
第7篇 花園公寓管理規(guī)約征求意見稿
**花園公寓第三屆業(yè)主大會議題公示之一
**花園公寓管理規(guī)約(原業(yè)主公約)(征求意見稿)
為維護本物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益和公共環(huán)境及秩序,根據我國《憲法》、《民法通則》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī),結合**花園公寓住宅小區(qū)實際情況制訂本公約。本公約對物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主均具有約束力。業(yè)主應通過必要方式要求共居人、使用人及雇工等相關人員承諾遵守本公約。
第一章 總則
第一條 本物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主,對其占有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得損害本物業(yè)區(qū)域內其它業(yè)主的合法權益。
第二條 本物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主,依其所占份額對共有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,對本區(qū)域內的建筑物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。業(yè)主按照本公約約定維護本區(qū)域的共有部分,維護、修繕共有部分的費用由本物業(yè)區(qū)域內業(yè)主依其所占份額分擔。本公約未約定或者約定不明確的,各業(yè)主都有義務進行維護。
第三條 本物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會成立后,業(yè)主對共有部分所具有的權利由業(yè)主大會行使及執(zhí)行,業(yè)主大會可就業(yè)主共同權益和事務,代業(yè)主行事,授權業(yè)主委員會以業(yè)主大會的名義進行起訴和應訴。
業(yè)主大會作出的決議、決定對全體業(yè)主具有約束力。
第四條 業(yè)主大會設立業(yè)主代表大會,經業(yè)主大會授權,代行業(yè)主大會權力。包括以下方面:
1、選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
2、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
3、對物業(yè)公共財產進行管理;
4、決定專項維修資金的實用、續(xù)籌方案;
5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
6、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。
第五條 業(yè)主大會(包括業(yè)主代表大會,下同)選舉產生業(yè)主委員會,業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決議、決定履行本物業(yè)區(qū)域內的日常管理監(jiān)督職責。
業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權范圍內作出的決議、決定對全體業(yè)主具有約束力。
第六條 業(yè)主大會可授權業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的經理人簽訂物業(yè)服務合同,委托經理人具體實施業(yè)主大會和業(yè)主委員會對本物業(yè)區(qū)域的管理服務。
經理人可以是法人,也可以是自然人。
第二章物業(yè)基本情況
第七條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:**花園公寓(一期、二期、南苑)
座落位置:杭州五云中路2號、3號、
總建筑面積:
平方米;
其中:
住宅: 平方米;
物業(yè)經營用房: 平方米;
物管辦公用房: 平方米;
地下室: 平方米;
會館: 平方米;
其他: 平方米。
國有土地使用證明文件政府批文號:
土地用途:住宅及配套設施
第八條 本物業(yè)以審批紅線為本物業(yè)區(qū)域;
本物業(yè)區(qū)域共有部分:是指單個業(yè)主分攤面積的總和,作為共同使用的門廳,樓梯間、水泵間、配電房、電臺機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重機構、外墻面、屋面等部位。
本物業(yè)的共用設備設施:是指本物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主共同使用的,供水箱、水泵、排水管道、消防器具、化糞池、窖井、垃圾箱、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、防盜門、郵政信箱、健身娛樂設施等。
售樓書所規(guī)劃設定的配套設施:是指會館、游泳池、訪客車位、物業(yè)用房等。
第三章業(yè)主的權利和義務
第九條 業(yè)主的權利:
1.對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權;
2.按設置目的和相關規(guī)定使用物業(yè)區(qū)域共有部分;
3.享有召開業(yè)主大會的請求權,親自或委派代表參加業(yè)主大會的參與權,享有業(yè)主代表大會代表的選舉權和被選舉權;
4.享有業(yè)主委員會委員的選舉權和被選舉權;
5.對物業(yè)區(qū)域內的重大事項享有表決權、監(jiān)督、批評、建議權;
6. 有權監(jiān)督公共維修基金和物業(yè)服務費的使用情況和要求業(yè)主大會委托的經理人公開公共維修基金和物業(yè)服務費的收支帳目;
7. 有權按有關規(guī)定進行房屋自用部位的裝飾裝修;
8. 有權自行聘請他人對物業(yè)自用部位設施設備進行維修、養(yǎng)護;
9. 有權根據物業(yè)區(qū)域內共有部分的狀況要求業(yè)主大會委托的經理人及時進行修繕并對修繕工作進行監(jiān)督;
10. 有權要求異產毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任;
11. 國家法律法規(guī)賦予業(yè)主的其它權利。
第十條 業(yè)主的義務:
1. 遵守法律法規(guī)的規(guī)定和本公約約定;
2. 執(zhí)行業(yè)主大會(包括代表大會)和業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權范圍內作出的決議、決定;
3.接受業(yè)主大會聘請的經理人對物業(yè)區(qū)域內共有部分的管理;遵守業(yè)主大會委托的經理人受業(yè)主大會(包括代表大會)、業(yè)主委員會委托制定的管理細則及各項管理規(guī)章制度;
4. 按國家有關規(guī)定繳納公共維修基金,按業(yè)主大會(包括代表大會)批準的標準交納物業(yè)服務費、共有部分保險費和續(xù)籌的公共維修基金;
5. 按提供相關服務的公共服務部門制定的標準繳納水、電、煤氣等能源費用及共用電視等服務費用;
6. 轉讓或出租所擁有的物業(yè)時,應要求受讓人或承租人簽署遵守本公約的承諾書,并在買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內,將房屋轉讓或出租情況告知業(yè)主大會委托的經理人。未要求受讓人或承租人就本公約簽署承諾書或在簽署之日起一個月內未將房屋轉讓或出租情況告知業(yè)主大會委托的經理人的,應對由此造成的公共利益損失承擔相應的責任;
7. 保護本物業(yè)土地使用范圍內的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業(yè)的共用部位及共用設施設備;
8. 業(yè)主和物業(yè)使用人就小區(qū)管理、物業(yè)服務等有關問題提出意見、建議和要求時,應當提供書面文本,并留下聯(lián)系方法,以便于有關部門、人員及時與之聯(lián)系,進一步聽取意見并及時回復。如果業(yè)主和物業(yè)使用人提供的是書面文本,相關部門、人員也應書面回復。
9. 業(yè)主應要求共居人、使用人及雇工等相關人員遵守本公約,合理使用物業(yè)。對共居人、使用人及雇工等相關人員的疏忽和錯誤承擔相應的責任。
第四章物業(yè)的使用和維修
第十一條 遵守法律法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則,合理使用本物業(yè)土地使用范圍內的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業(yè)的共用部位及共用設施設備,妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系,自覺維護物業(yè)區(qū)域內的整潔、美觀和公共生活秩序。
第十二條 本物業(yè)區(qū)域內禁止下列行為:
1.未經政府有關部門批準和業(yè)主大會、相鄰業(yè)主同意,擅自改變房屋結構、外貌和用途;
2.擅自占用或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面、外墻等共用部位,擅自移動共用設備;
3.擅自在天井、庭院、平臺、屋頂、外墻、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物或安裝構筑物;
4.侵占或損壞院墻、道路、綠地、園林、小品、圍欄和文娛、體育及休閑等共用設施設備;
5.隨意堆放、遺撒、傾倒或拋棄垃圾、雜物,飼養(yǎng)家禽、占用公共綠地;
6.在共有部份或違反規(guī)定在自有房屋內堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質;
7.未經許可,燃放煙花,發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲;
8.開設影響其它業(yè)主生活的飯館等經營性場所;
9.在建筑物或構筑物上私開影響建筑物整體外觀的門窗,擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標識牌、廣告牌或標語等。
10.在業(yè)主共有部份亂涂亂畫,在業(yè)主大會指定的位置以外隨便進行張貼;(業(yè)主大會指定張貼位置之前,業(yè)主可在業(yè)主大會委托的經理人張貼通知的位置張貼對于物業(yè)服務的意見,但不得張貼與物業(yè)及業(yè)主日常生活無關的廣告) 。
11.利用物業(yè)從事危害公共利益的活動;
12.法律法規(guī)禁止的其他行為。
第十三條 業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應遵守《杭州市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關法律法規(guī)的規(guī)定,具體管理規(guī)則另行制定。
第十四條 機動車在物業(yè)區(qū)域內行駛、停放應注意安全,不影響其他業(yè)主的生活。
機動車和自行車應在專門的地方停放,禁止在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛用途,不得自行在車位上安裝任何設施。
物業(yè)區(qū)域內車輛的行使停放,另行制定具體管理辦法。
第十五條 裝飾裝修房屋,應當事先將裝飾裝修方案報經業(yè)主大會委托的經理人認可,并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重墻、各種管線和破壞防水層等,不得影響共用部位、共用設備設施的正常使用和維修養(yǎng)護以及建筑物整體外觀和相鄰業(yè)主的合法權益,不得更改外窗的顏色。防盜窗安裝必須經過預先批準,并應按指定位置、顏色、行狀和大小進行安裝,只能在玻璃窗內按裝?？照{、衛(wèi)星天線等外掛設備應按指定位置進行安裝。不得改變房屋各部位的正常用途,設置、使用不適當的設施、設備。凡因此導致共用部位、共用設備設施以及其他業(yè)主利益受損,應當承擔修復及賠償責任。
第十六條 業(yè)主應及時對屋內影響相鄰業(yè)主權益的損壞部位和設施進行維修;業(yè)主發(fā)現房屋內屬公共維修責任的共用部位和設施損壞時,應及時通知業(yè)主大會委托的經理人,并采取合理措施防止損失擴大。
第十七條 對異產毗連的物業(yè)維修,各相鄰業(yè)主應積極支持、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成物業(yè)及他人人身傷害和財產損失的,阻撓人應承擔賠償責任。
在必要時,業(yè)主應配合業(yè)主大會委托的經理人和相鄰業(yè)主進行入戶維修,如因維修引起該業(yè)主利益受到損害,維修人應予以修復或適當賠償損失。
第十八條 如因人為原因造成共用部位共用設施設備損壞,造成損壞的責任人應負責修復或賠償損失。
第十九條 房屋及其配套設施應當定期維修養(yǎng)護,出現危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時,業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的經理人有權督促責任人維修養(yǎng)護。
第二十條 業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的經理人實施對物業(yè)共有部分進行維修養(yǎng)護時,有關業(yè)主應當給予配合。業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產損失的,應當負責修復或者賠償。
第二十一條 業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的經理人因公共利益進入業(yè)主自有部分進行維修工作,應事先通知業(yè)主并取得其同意。緊急情況下無法通知業(yè)主的,業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的經理人可在第三方的監(jiān)督下,進入業(yè)主自有部分內部,但事后應及時通知相關業(yè)主。
第二十二條 房屋因特殊情況需要改變使用性質的,應征得相鄰業(yè)主以及業(yè)主大會的書面同意,并報政府有關主管部門批準。物業(yè)區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施,不得改變使用性質。
第二十三條 因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,應當與業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的經理人簽訂書面協(xié)議,并在約定的期限內恢復原狀,造成損失的,應作相應賠償。
第二十四條 利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的,應當在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主大會的書面同意后,方可向有關部門辦理報批手續(xù)。經批準設置的經營性設施的收益,應當納入公共維修基金。
第二十五條 如房屋因火災、臺風、地震、地陷或其它原因而破壞,以致大部分不能使用,則業(yè)主委員會應該召開特別業(yè)主大會,決定房屋是否修復或重建以及修復或重建費用的籌集辦法;如業(yè)主大會決定放棄修復和重建,則業(yè)主大會應拍賣剩余房產,并將拍賣所得與公共維修基金及業(yè)主其他共有財產按建筑面積比例返還給各業(yè)主。
第二十六條 其他條款
_____________________。
第五章物業(yè)服務的方式和費用的交納
第二十七條 業(yè)主大會自行決定本物業(yè)區(qū)域的管理方式。
第二十八條 業(yè)主大會決定對共有部分進行保險時,該保險費按業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內所占產權比例進行分攤。
第二十九條 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,依據《業(yè)主大會議事規(guī)則》辦理。
第三十條 業(yè)主委員會與經理人簽訂或續(xù)定物業(yè)服務合同須有業(yè)主大會的授權。
第三十一條 業(yè)主大會委托經理人對物業(yè)區(qū)域進行管理服務期間,業(yè)主應按業(yè)主大會授權業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同中的收費標準交納物業(yè)服務費,業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費用的,應委托他人按期代交或及時補交。
第三十二條 業(yè)主因家庭變故或經濟困難可向業(yè)主大會提出申請緩交物業(yè)服務費,在業(yè)主大會批準之前仍應按時繳納。
第三十三條 對不按業(yè)主大會授權業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同中的收費標準交納物業(yè)服務費的業(yè)主(業(yè)主大會同意緩交的除外),業(yè)主大會可授權經理人采取電話、書面和當面等方式進行催繳。催交六個月以上未果的,業(yè)主大會委托的經
理人可在業(yè)主大會指定的位置公布該業(yè)主欠費情況,也可在業(yè)主大會授權情況下對該業(yè)主進行法律訴訟。
第三十四條 業(yè)主大會指定的經理人認為業(yè)主大會授權的方法無法挽回自己損失的,也可循法律途徑自行解決與業(yè)主的欠費糾紛,但不得自行對業(yè)主采取斷水斷電等制裁措施。
第三十五條 業(yè)主應按時交納水、電、燃氣等能源費用。如因業(yè)主欠交有關費用造成公共服務部門停止相關服務,該業(yè)主自行承擔責任,如連帶其他業(yè)主受到影響,該業(yè)主要對其他受影響業(yè)主進行合理賠償。
第三十六條 業(yè)主應按國家有關規(guī)定交納和使用公共維修資金,維修資金不敷使用時,業(yè)主應按經本區(qū)域內業(yè)主大會總表決權的三分之二以上通過的續(xù)籌決議及時繳納。
業(yè)主在出售、轉讓、抵押或饋贈其自有房屋時,所繳納的公共維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。
嚴禁任何人挪用公共維修基金或使用公共維修基金支付物業(yè)的保修費用。
第三十七條 業(yè)主轉讓物業(yè),應與業(yè)主大會委托的經理人結清物業(yè)服務費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
第三十八條 自房屋交付之日起,房屋開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和業(yè)主空置房屋均應承擔公共維修基金和物業(yè)服務費。
第六章違約責任和違約糾紛的解決
第三十九條 挪用公共維修基金或基金支付物業(yè)保修費用的責任人對全體業(yè)主承擔民事賠償責任。
第四十條 業(yè)主、使用人應自覺遵守本公約的各項約定,對業(yè)主的違約行為,業(yè)主大會、業(yè)主委員會、其他業(yè)主、業(yè)主大會委托的經理人都可督促其改正,必要時業(yè)主大會可授權經理人排除業(yè)主、使用人因違反本公約約定而對公眾利益帶來的干擾。
第四十一條 業(yè)主、使用人違反本公約約定造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產損失的應負相應的民事賠償責任。
第四十二條 業(yè)主、使用人對物業(yè)服務工作的意見和建議,可直接向業(yè)主大會委托的經理人提出,也可向業(yè)主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業(yè)主委員會協(xié)調解決,或提交業(yè)主大會表決。
第七章附 則
第四十三條 本公約如有與法律法規(guī)相抵觸的條款,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
第四十四條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權下?lián)碛袑Ρ竟s的解釋權,業(yè)主委員會可根據業(yè)主大會決議或業(yè)主的意見對公約進行修改,提交業(yè)主大會通過后生效。
第四十五條 本業(yè)主公約,經業(yè)主大會審議通過,自 年 月 日起生效。
杭州**花園公寓業(yè)主委員會
2023年2月1日
第8篇 假日花園管理處組織架構描述
(一)組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
(二)zz假日花園管理處各崗位所需人力資源配置實行管理處管理下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協(xié)調的團隊。
(三)zz假日花園管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
(四)管理處助理經理的主要職責是協(xié)助經理完成各項工作任務,監(jiān)督管理處的服務質量,同時直接管理會所,降低人力資源成本。
(五)物業(yè)管理主管的職責是負責小區(qū)管理服務中心工作、物業(yè)巡查以及各種設備、設施的維護、檢修以及業(yè)戶的請修工作。
(六)行政主管(兼任財務主管)的職責是負責管理處各部門的考核和監(jiān)督、辦公室事務、后勤和小區(qū)文化建設。
(七)小區(qū)管理服務中心值班人員(管業(yè)助理)的職責是在管理服務中心值班,建立管理處與業(yè)主之間的服務平臺,處理客戶投訴與咨詢,并將業(yè)主的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位。
第9篇 港中旅花園二次裝修管理程序
中港旅花園二次裝修管理程序
用戶在內部裝修開展前需留意并必須遵守以下條款:
1、單元交收
用戶需預先與管理公司預約以便交收單位。用戶需負責對其接收單元的設備,作檢驗并核實所有設施,裝修等皆合格并需在交收表上簽署及蓋上公司印章。
2、裝修申請表
用戶需填妥附頁的“裝修申請表”及“裝修承諾書”等文件交予管理處。
3、裝修圖則及更改工程
為保護物業(yè)公共設施,用戶必需呈交2份其單元之裝修圖則、裝修用料及機電技術資料與管理處審閱,未得到管理處書面批準裝修圖則前,任何有關二次裝修工程不得開展。
(1)圖則之需求詳情如下:
a.室內平面圖清楚顯示(1:100):
1)室內平面之布置。
2)室內裝飾大樣圖(1:50)。
b.天花平面清楚顯示(1:100):(適用于商場)
1)照明燈盤之位置。
2)天花吊頂內之設施。
c.改動部分的室內電器布線圖(1:100):
4、裝修監(jiān)管費及押金
用戶需在裝修工程開展前呈交裝修監(jiān)管費,裝修押金(根據深圳市政府有關法規(guī))及其它有關費用(費用由管理公司訂定)。裝修監(jiān)管費所包含以下各項工作之開支。
a.審閱裝修圖紙及技術資料及提出建議。
b.額外之保安及清潔安排。
c.裝修期間樓面及電梯所做之保護層。
d.裝修垃圾的清運。
裝修完工后,經管理處審核,驗查并滿意后,押金在扣除裝修管理費用后將不計利息發(fā)還予有關用戶。裝修監(jiān)管費及押金以批準裝修期90天計算,超過批準裝修期90天之裝修監(jiān)管費及押金之額外費用另行由用戶繳付后,始可繼續(xù)進行裝修工程。
5、用戶聘用承造商
裝修工作開展5天前,用戶必需與其指定之裝修承造商簽定安全協(xié)議書及填妥所有參與裝修工作人員之名單并交回管理公司,用戶需保證及指示所聘用之工人在執(zhí)行裝修工程時與管理處員工充分合作,以免影響日常操作。用戶指定聘用之裝修承造商必須持有深圳市建委規(guī)定及認可之有效施工營業(yè)證明文件,方可展開其裝修工程。裝修工作開展前,所有工人需向管理處申請工作證。在進入小區(qū)范圍時,工人必需佩帶工作證,管理處有最終決定權可以不批準持證人士進入小區(qū)工作。
6、指定承造商
為確保所有公共設施能正常使用及避免系統(tǒng)受到有意或無意破壞,所有有關電力分布系統(tǒng),給排水系統(tǒng),燃氣系統(tǒng),公共天線系統(tǒng),電話線路、中央空調系統(tǒng)之增加、刪除及改動等工程或其他和小區(qū)系統(tǒng)連接上的工程都必需由管理處批準或指定承造商執(zhí)行。
7、總結
最后,管理處再次提醒各用戶必須在下列情況下,裝修工作方能展開。
a.管理處已書面發(fā)出批準動工通知。
b.所有有關費用經已繳付。
c.所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸。
d.消防機關之發(fā)出批準文件(如需要)。
e.已購買裝修保險之證明文件。
f.填妥所有裝修工程申請表格。
g.深圳市建設局或廣東省建委認可之有效資質證書。
第10篇 z花園小區(qū)清潔環(huán)境綜合管理
花園小區(qū)清潔環(huán)境綜合管理
加強對小區(qū)內清潔環(huán)境的綜合治理,管理人員加強巡視檢查,杜絕下列事項在小區(qū)內的發(fā)生,一旦發(fā)現及時予以處理解決。
1、隨地吐痰,亂丟果皮、煙頭、紙屑等雜物;
2、亂倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物和隨地大小便。
3、在馬路、人行道上亂擺攤檔、堆放雜物和建筑材料。車輪帶土的機動車輛駛入小區(qū)內;
4、無證飼養(yǎng)家禽家畜。
5、違章建筑。小商販的店容攤貌,不符合市府和小區(qū)內的有關規(guī)定。
6、亂豎廣告牌、指路牌和亂張貼標語、廣告、海報,亂涂亂畫。
7、損壞公共衛(wèi)生設施和花草樹木。
8、向室外(窗外、陽臺)傾倒污水、垃圾、雜物等。
9、未經批準擺攤設點,超標準排放污水、污物及噪音污染。
第11篇 某某花園小區(qū)交通、車輛管理
某花園小區(qū)交通、車輛管理
解決好zz**花園的人群、車輛的分流與集散,是道路、交通、車輛管理的出發(fā)點。建立良好的交通秩序、車輛停放秩序,確保人流、物流、車流暢通,對zz**花園實行分片、分區(qū)、分層結合管理的辦法,使其真正做到有條不紊,散而不亂。
㈠、道路管理
1、道路構成
2、交通標志
⑴、所有進入zz**花園的車輛和個人均必須按照區(qū)內交通標志所示,自覺遵守有關的交通管理規(guī)定。
⑵、在小區(qū)進口、交叉路口、車場出入口、主干道等明顯的地方設置交通標志。
⑶、區(qū)內所有的交通標志牌必須依照交管部門的有關管理規(guī)定制作,由專業(yè)隊伍進行設計、安裝,并由交管部門進行驗收。
⑷、所有交通標志的日常管理、維修由管理處負責。
⑸、任何單位和個人不得隨意破壞,踐踏或移動區(qū)內的交通標志設施,更不容許在交通標志上隨意張貼、涂劃。
㈡、車輛管理
停車區(qū)位劃分及分類
車輛管理組織
指令
信息反饋信息反饋
緊急處理程序
注:圖中no表示無法控制或者無法處理;yes表示已經控制或者已經處理。
1、服務目標:因管理原因造成車輛事故發(fā)生率為零。
2、實施措施:
⑴、設立專門的車輛管理機構
第12篇 花園管理公約
花園管理公約:管理
(一)一般事項:
1.該物業(yè)由管理公司根據本公約及委托管理合同進行管理。管理公司的任期按發(fā)展商或業(yè)委會與管理公司所簽訂的合同計算。
2.管理公司的責任在于管理和維護該物業(yè)的每一部分,管理公司受本公約的約束,并須遵守和履行本公約中其應遵守及履行之責任及義務。
3.若合同到期或管理公司管理過程中嚴重違反法規(guī)和公約的規(guī)定,業(yè)委會或發(fā)展商(以實際情況而定)有權終止管理公司之管理權。唯業(yè)委會或發(fā)展商(以實際情況而定)須提前三個月以書面通知管理公司,以方便管理權之交接。
(二)管理公司的權利及責任:
1.親自或聘請合格人士,檢查視察該物業(yè)(除業(yè)主單元內部),包括公共設施及地基。
2.將公共設施修葺妥善,并將之保持于良好狀態(tài),及維持其有效及安全運作,在必要時聘請聲譽良好的技工及其他合資格人士負責保養(yǎng)及維修。
3.維修及保養(yǎng)該物業(yè)內任何建筑物的主要結構、外墻、管道及公共設施,確保其正常運作。
4.更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設備及破損的公共設施。
5.做好該物業(yè)公共綠化的維護保養(yǎng)工作。
6.保持該物業(yè)公共區(qū)域的清潔及衛(wèi)生、除蟲滅鼠、白蟻防治。
7.防止垃圾堆積在該物業(yè)的任何部分、處理公共地方的垃圾、定期安排垃圾清理服務。并保證垃圾收集設施運作良好。
8.防止任何垃圾淤積、侵蝕或被傾倒于任何公共道路或相鄰的物業(yè)上。如有前述情況發(fā)生,則負責將垃圾清除,并向違約者收取因此而引起的費用。
9.防止公共地方受到阻塞,并有權移走造成阻塞的物品至任何地方,事前也無需通知物主或有關業(yè)主或住戶。有關業(yè)主或住戶應在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的費用,同時不得向管理公司索償該等因阻塞而被移走的物品之價值。
10.保持該物業(yè)所有公共地下水道、水管或其它管道清潔及暢通。
11.保持所有公共地方內的機房、機械、照明、消防及其它設備的有效運作。
12.在事前無需通知有關物主或業(yè)主或住戶的情況下,清除任何不符合本公約或有關法例規(guī)定的障礙物,如事情較大,有必要的話,須事先向政府有關部門報告并備案,并向有關的業(yè)主及住戶收取所需費用及有關損失的賠償;并于發(fā)現違章建筑物后,管理公司須立即報告政府有關部門。
13.采取一切有效的防火措施,包括安裝及保養(yǎng)該物業(yè)內的消防設施,并確保其符合中國有關法律及法規(guī)的規(guī)定。
14.做好該物業(yè)的保安工作,為該物業(yè)提供保安員、安排人員駐守及巡邏該物業(yè)。
15.維修及改進所有公共設施及其它有關的服務,使該物業(yè)之各業(yè)主及住戶更有效使用該物業(yè)。
16.經發(fā)展商或業(yè)委會授權,可以在所有以該物業(yè)為當事人的法律訴訟中,作為全體業(yè)主的代表;在業(yè)委會成立后,可以接受業(yè)委會的委托,參與訴訟活動。
17.禁止任何人在未經管理公司書面同意的情況下或未按本公約的規(guī)定占用或使用公共地方及公共設施。
18.禁止任何人對該物業(yè)及/或公共設施進行破壞或不適當之改建。
19.按本公約規(guī)定,要求并收取所有該物業(yè)業(yè)主應付之款項,用于支付所有管理及維修該物業(yè)而應付之款項。
20.為該物業(yè)的公共地方(包括公共設施)投保,其金額及險種由管理公司在征求業(yè)主意見后決定。投保應以管理公司的名義代表管理公司本身業(yè)主投保,由管理公司從管理費中統(tǒng)一支付保費以使該等保險有效。保險的賠償金應全數用于修復有關部分之損壞。
21.代表全體業(yè)主就有關該物業(yè)的管理、維修及保養(yǎng)而與有關部門或其他機構、人事進行交涉。
22.管理公司及其承建商、代理人及其他經許可的人為檢查、維修該物業(yè)的任何部分,或為該物業(yè)安裝設施,或為履行管理公司對該物業(yè)的管理責任,有權攜帶必需的設備、機器及材料進入該物業(yè)任何部分。如有必要可進入任何單元的內部,但除緊急情況外,應事先征得有關的業(yè)主或住戶的同意。
23.采取合法、合理措施以減少影響各業(yè)主或住戶的滋擾性事件,并可進入其單元的任何部分處理該滋擾性事件,但除緊急情況外,應事先征得有關的業(yè)主或住戶同意。
24.控制該物業(yè)范圍內或附近的所有車輛(包括訪客車輛)的停泊及交通流量、拖離所有違反本公約而停泊的車輛,并向該車輛之車主收取拖離費用。
25.雇用或解雇管理處職員,使管理公司得以履行其在本公約下規(guī)定的職責。為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、清潔機械或其它材料及所有必要的設備。
26.聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。
27.管理公司有責任確保各業(yè)主及住戶遵守及履行本公約及小區(qū)之管理規(guī)則及會所守則,如有違反該等條款的情況發(fā)生,管理公司有權采取合法有效措施制止,包括:
(1)要求限期整改;
(2)對本物業(yè)公共利益造成損失的,管理公司有權要求責任人予以賠償并承擔違約金(賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入);
(3)逾期不整改的,有權提起民事訴訟禁止違約事件、追討因違約造成的損失及欠款,因此而產生之一切訴訟費用、律師費及相關費用從物業(yè)管理費中支付。
28.根據該物業(yè)各單元業(yè)主或住戶的需要,合理安排公共設施及其它裝備的運行。
29.有權使用該物業(yè)的公共地方、公共設施及其它裝備,以行使其管理職責。
30.管理公司保安工作人員,有權依照規(guī)章制度檢查進入管轄范圍的所有危險品及可疑物品,必要時移交公安部門處理。
31.管理公司保安工作人員有權驅逐該物業(yè)范圍內的流氓、乞丐、非法流動小販等。
32.每半年向各業(yè)主提供上半年管理及維修該物業(yè)收入與支出的財務報告,各業(yè)主有權向管理公司查看該財務報告。
33.定期與業(yè)主舉行會談,以便商討該物業(yè)的管理及管理安排和帳目情況。
34.處理各單元業(yè)主或住戶的投訴,給予及時解決和合理答復。
35.于節(jié)日期間裝飾該物業(yè)公共地方范圍,包括燈火及其它飾物,如管理公司認為必要,可以于該物業(yè)公共地方范圍內組織小區(qū)的文娛康樂活動。
36.管理公司有權按公平合理原則要求各業(yè)主按其單元的建筑面積分攤維修該物業(yè)范圍內的公共地方、公共設施及其它設備的費用。
37.管理公司有義務召集各單元業(yè)主參加會議,討論和協(xié)商該物業(yè)由不可抗力而造成嚴重毀壞的善后問題。
38.管理公司有義務召集單元業(yè)主參加會議,討論和協(xié)商該物業(yè)增添公共設施及其它公共裝備等項目問題。
39.管理公司接受業(yè)委會的監(jiān)督。
40.重大的管理措施應當事先提交業(yè)委會審議,并經業(yè)委會認可同意后,方可執(zhí)行。
41.接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及該物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導。
42.管理公司有權制訂及修改該物業(yè)之管理規(guī)則、裝修規(guī)則、會所管理規(guī)則及其它關于該物業(yè)管理體制的規(guī)則,以確保該物業(yè)及其設施得到妥善管理及運作良好,或各業(yè)主及住戶能適當使用該物業(yè),唯該等規(guī)則必須事先獲得業(yè)委會或發(fā)展商(以實際情況而定)的書面同意方可執(zhí)行。但該等規(guī)則不得與本公約相抵觸,否則無效。以上之規(guī)則及其修改應張貼于該物業(yè)告示欄,并于業(yè)主要求時免費派發(fā)。
43.管理公司根據本公約就上述各項事情做出的行為及決定在各方面對所有業(yè)主均有約束力。管理公司可以隨時按照國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章的要求,撤消任何根據本公約作出的同意或批準。
44.管理公司應盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該物業(yè)的管理和維修保養(yǎng)的職責。
45.對管理公司非能力范圍所及/或因不可抗力而使該物業(yè)公共設施和裝備遭受損失,管理公司無須承擔經濟賠償責任及法律責任。但須代表各單元業(yè)主向有關部門或責任方協(xié)商,并采取有效措施使受損設備盡快恢復正常。
(三)管理公司酬金:
1.管理公司酬金由業(yè)委會或發(fā)展商(以實際情況而定)與管理公司協(xié)商決定,該酬金應不少于物業(yè)管理總成本的8%,但不得高于10%。
2.管理公司酬金需于每月5號以前全數支付。
(四)管理費及維修基金:
1.為計算業(yè)主應繳付的管理費,管理公司應在每年十二月底前為下一會計年度擬定一份管理預算,該預算應包括該物業(yè)在管理與維修方面的估計開支(包括管理公司酬金)和估計收入。
2.在管理預算中有關開支的部分包括但不限于下列各項:
(1)管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
(2)公共設施、設備日常運作、維修及保養(yǎng)費,包括愉景所有附屬設施、設備及綠化園林景觀等日常維修、保養(yǎng);
(3)綠化管理費用;
(4)清潔衛(wèi)生費;
(5)保安費用;
(6)社區(qū)文化及節(jié)日裝飾費;
(7)辦公費;
(8)物業(yè)管理單元固定資產折舊費;
(9)不可預見費(雜項開支);
(10)法定稅費;
(11)管理公司的酬金;
(12)管理公司認為需要并經業(yè)主認可購買之火險及各種責任保險費;
3.因為個別業(yè)主的要求或行為而引致管理工作或管理費用增加,管理公司有權向該等業(yè)主征收合理的附加費用以應付該增幅,毋須有關業(yè)主同意。
4.各業(yè)主須于每月5號之前向管理公司預先繳交其單元該月應付之管理費。管理費用乃根據該物業(yè)或所屬小區(qū)之年度預算開支按每單元建筑面積大小比例分攤。首期管理費從發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交付使用通知書之日起計算,若業(yè)主不按本條款如期繳交管理費,發(fā)展商或管理公司有權向該業(yè)主征收相當于遲交管理費之千分之三/日的滯納金,其計算方法由業(yè)委會或發(fā)展商或管理公司規(guī)定,唯不得違反有關法律、法規(guī)及規(guī)章。
5.管理公司有權在發(fā)現年度之管理預算不足夠支付實際管理開支后的任何時候,修改管理預算,屆時管理費應作相應調整,唯該等之修改及調整必須事先獲得業(yè)委會或當地物價部門(以實際情況而定)的書面同意及不得違反有關法律、法規(guī)及規(guī)章。
6.管理公司須委托一家中國認可的會計師行或機構審核管理公司準備的關于管理該物業(yè)的站賬目。上述審核費用由管理費中支付。
7.無論其單元是否空置、出租或自用,各業(yè)主須負責繳交管理費用,即使有關業(yè)主將其單元出租予住戶,并與該住戶協(xié)議由租客繳交管理費,該業(yè)主仍須向發(fā)展商或管理公司遞交協(xié)議影印件,若租戶拒交管理費及其它有關費用,由該戶業(yè)主負責繳交其單元之管理費。
8.公用設施專用基金的所有權屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主管理委員會。專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程(含改造)項目。專用基金的收取、使用與管理按照《佛山市順德區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及有關政策法規(guī)執(zhí)行。公用設施專用基金不夠支出時,經業(yè)主委員會決定,可從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。
9.如管理公司所征收的管理費用在支付管理該物業(yè)的支出后尚有節(jié)余,余額將撥入下一個月的管理開支之用。每單元業(yè)主不能取回已繳之管理費用。
10.如業(yè)主不依時繳交管理費用,發(fā)展商或管理公司有權采取以下行動追索欠交的管理費用:
(1)業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務費用以及賠償金、違約金等,將處以每日千分之三的滯納金。
(2)通過起訴申請索還欠款,并向該業(yè)主收取因此而發(fā)生的額外行政費、法律訴訟及律師等費用。
(3)通過起訴申請將業(yè)主之單元出售以償還欠款。出售的收入在扣除欠款、利息、索償費用及售樓費用后,余額將退還單元之業(yè)主。
