第1篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓內(nèi)容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。
1 高級管理員培訓內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
2 技術(shù)骨干培訓內(nèi)容
責任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓內(nèi)容
責任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
第2篇 z小區(qū)物業(yè)設施設備管理內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)設施設備管理內(nèi)容
目的:通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求
工作范圍1.供配電系統(tǒng)設備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統(tǒng)設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
3.消防系統(tǒng)設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
5.弱電系統(tǒng)設備:電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智能化系統(tǒng)設備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
6.通風系統(tǒng)設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目1.設備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術(shù)參數(shù)及標識其設備編號等。
③對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
②工程維修中心負責指導、監(jiān)督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
4.設備的運行①設備按不同系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)域內(nèi)確定責任人。
②維修主管負責監(jiān)督相關責任人做好設備的運行管理。
③值班室/巡邏值班員負責將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
5.設備的維修①設備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業(yè)人員提供技術(shù)支援,限期解決。
第3篇 z小區(qū)物業(yè)管理公約文本
小區(qū)物業(yè)管理公約文本
為加強物業(yè)小區(qū)管理,維護全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造一個安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《河南省物業(yè)管理條例》以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業(yè)管理處,對***小區(qū)物業(yè)的公共設施和居住秩序等事項進行管理和服務。
第二條:全體業(yè)主應遵守和履行本公約的規(guī)定,支持配合物業(yè)公司的工作,同時按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等文件規(guī)定的使用要求進行使用。
第二章建設單位的權(quán)利和義務
第三條:建設單位的權(quán)利:
1、住宅出售后至業(yè)主大會成立前,由建設單位選聘管理單位進行物業(yè)管理;業(yè)主大會成立后,由業(yè)主大會按有關程序和授權(quán)選聘管理單位進行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設單位或業(yè)主大會委任后,將被視為全部業(yè)主之集體代理人,全面負責統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。
2、建設單位有權(quán)按土地或物業(yè)實際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約,有關業(yè)主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經(jīng)有關管理部門許可后建設單位有權(quán)改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關法律、法規(guī)(配套、規(guī)劃)政策的調(diào)整,建設單位有義務按政府相關政策進行調(diào)整。
5、建設單位有權(quán)將本公約內(nèi)保留給建設單位的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其認為適當?shù)娜嘶蚬尽?/p>
6、建設單位有權(quán)在經(jīng)地名辦等機關同意后更改本物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱及編號,無須就因此而引起的任何損失、費用或開支向業(yè)主或其他擁有使用權(quán)的人負責或賠償,物業(yè)公司亦不承擔因更改名稱及編號所引的任何損失。但建設單位必須提前一個月通過物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱及編號的通知。
7、建設單位可委派代理人行使建設單位在該土地上擁有的任何權(quán)利。
第三章物業(yè)公司的權(quán)利和義務
第四條:物業(yè)公司的管理職能:
1、維護小區(qū)正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時安全巡邏,安排消防訓練和培訓。
2、保護小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生,進行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時收集清運生活垃圾。
3、負責小區(qū)內(nèi)的共有部位及公共配套設備設施的維修保養(yǎng),確保各種設備設施的正常運行。
4、做好小區(qū)內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護和管理工作。
5、對進出小區(qū)各種車輛(包括機動車和非機動車)實行管理。外來機動車除施工車、搬場車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區(qū);各種車輛實行定點停放,對進入小區(qū)的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價局有關規(guī)定收取停放費。
6、提請當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門拆除違反公約規(guī)定并勸阻無效的一切設置,拆除及恢復原貌所發(fā)生的費用由被執(zhí)行者承擔。
第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費及其他費用。收費標準按市物價局核定標準或日后與業(yè)主委員會協(xié)商確定。
第五條:物業(yè)公司應妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設備設施,提供約定的服務,使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時,作為全體業(yè)主的代理人,物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定,在各方面對所有業(yè)主均有約束力。為此,各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權(quán)利,包括(但不限于):
1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費用和款項,按照本公約約定隨時制定管理細則。
2、為物業(yè)購買一切物業(yè)公司認為必需之保險,為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務。
3、在必要的情況下經(jīng)預先通知(緊急情況除外),攜帶工具進入物業(yè)任何部位(包括任何單元),以進行在本公約之下維修及管理。
4、對于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項,物業(yè)公司可對其許可附加條件或收取合理費用。物業(yè)公司為個別業(yè)主提供額外的管理或維修服務可在事先告知的情況下向有關業(yè)主收取額外費用。
5、為執(zhí)行本公約約定,拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體,物業(yè)公司有權(quán)經(jīng)有關部門同意后截斷違反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應和服務;或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動。
6、如因管理及維修物業(yè)所需,物業(yè)公司有權(quán)要求相關單元之用戶容許有關人員進入該單元進行有關工作,否則,該相關單元之用戶須承擔因物業(yè)公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業(yè)主的權(quán)利和義務
第六條業(yè)主的權(quán)利和義務:
1、每位業(yè)主對其擁有的住宅單元有全權(quán)處理權(quán),包括依法出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業(yè)主對小區(qū)共用部位及公共設施與其他業(yè)主共同享有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。
3、自覺遵守《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等相關各項規(guī)章制度,共同維護物業(yè)的各項設備及設施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作,創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費、停車管理服務費、維修費及其它用于物業(yè)管理之費用。
5、各業(yè)主應對其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負責。因上述人士的行為而發(fā)生的對物業(yè)及他人損害、損失的,該業(yè)主應承擔因此而產(chǎn)生的連帶責任。
6、業(yè)主應依據(jù)其擁有的房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證上記載的房屋用途使用其物業(yè),不得擅自更改房屋用途,否則將承擔相應的法律責任。
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分,請于有關買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業(yè)公司。
在物業(yè)公司收到書面通知前,如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業(yè)管理費或其它費用等),業(yè)主將承擔連帶法律責任。
第五章房屋使用管理
第七條:業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護物業(yè):
1、按照設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,需經(jīng)相鄰業(yè)主、使用人同意后,并報有關行政管理部門批準。
2、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請,經(jīng)書面同意后方可實施,并在7天內(nèi)恢復原狀;給他人造成損失的,應做相應賠償。
3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,須將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后,當事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
4、物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務,且需進入該物業(yè)內(nèi)部應急維修的,物業(yè)管理企業(yè)可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施,維修中發(fā)生的費用由責任人承擔。
5、物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)共用部位、共用設備設施維修養(yǎng)護時,業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔,不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準隨意張貼,嚴禁亂拋雜物。每個垃圾桶/箱周圍應保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責任。
7、愛護花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調(diào)外機必須按指定位置安裝。
第八條:業(yè)主在上班或房屋空置期間應把水、電、天然氣等開關關好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對衛(wèi)生間、廚房等排水管道應暢通,以免溢水,影響他戶,各業(yè)主需對疏忽引發(fā)之損失負一切責任。
第九條:業(yè)主或用戶必須愛護本物業(yè)內(nèi)的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設施及附屬設施。
第十條:每戶設置獨立電表,禁止未經(jīng)電力部門及物業(yè)公司批準而私自增大負荷或私拆裝電氣線路和設備。
第十一條:業(yè)主自用電器設備發(fā)生故障,或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障,應及時向物業(yè)公司或供電部門報修,以防事故擴大,自用設備維修費由業(yè)主自行支付。
第十二條:每戶設獨立電表,未經(jīng)供水部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設獨立天然氣,未經(jīng)供氣部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業(yè)公司事先書面同意及經(jīng)有關部門批準并告知物業(yè)公司的,不得在物業(yè)公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位,以免影響物業(yè)外觀。
第十五條:業(yè)主或用戶需搬場者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業(yè)的設施設備;搬場者無論進出,均應提前三天向物業(yè)公司登記,以便物業(yè)公司作出安排;搬場車輛,應聽從保安的指揮調(diào)度,保證物業(yè)交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運出小區(qū)者,必須由業(yè)主到物業(yè)公司開具出門單。
第十七條:進出物業(yè)小區(qū)的車輛和車輛停放須遵守車輛進出及停放的管理規(guī)定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經(jīng)同意不得進入小區(qū)。
第十八條:除租用車位之業(yè)主外,任何其他人士的車輛未經(jīng)批準不得停放于專用停車泊位。各車位的業(yè)主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業(yè)業(yè)主或用戶有機動車需要在物業(yè)小區(qū)內(nèi)固定停放者,應先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡表,繳納停車管理服務費后由物業(yè)公司核發(fā)車輛通行證。
第二十條:每輛機動車停放在專用停車位,車位業(yè)主應按物價局規(guī)定每月須支付停車管理服務費。凡外來車輛要在物業(yè)區(qū)域臨時停放,視停放時間、車種等情況,收取臨時停車費(執(zhí)行公務的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進出物業(yè)必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時五公里內(nèi)。
第二十二條:為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業(yè)的原設計用途,損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
2、違章搭建建筑物,構(gòu)筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺、更換外立面門窗及在屋面和露臺上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設施設備;
6、在小區(qū)管轄水域內(nèi)戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無證養(yǎng)狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
11、排放有毒、有害物質(zhì);
12、發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進行裝修時不得影響物業(yè)結(jié)構(gòu)及整體外觀,
同時裝修公司須向物業(yè)公司申報并提供室內(nèi)裝修圖紙,經(jīng)物業(yè)公司有關管理部門審核后實施。
第二十四條:裝修房應按裝修管理規(guī)定執(zhí)行,做到:
1、填寫'裝修申請表',申請表應寫明裝修內(nèi)容、時間、施工單位名稱及其負責人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂'裝修責任書'。
3、裝修申報人應擔保施工人員進入物業(yè)施工的安全,并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導,如有問題須承擔經(jīng)濟和法律責任。
第二十五條:裝修房在裝修時不得改變單元主要結(jié)構(gòu)(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設施,包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報警裝置等,亦不得隨意拆除和改動。
第二十六條:物業(yè)公司對業(yè)主在裝修施工期間的車輛和人員進出等方面提供方便。但施工人員應向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時出入證(憑身份證),門衛(wèi)憑證放行。未經(jīng)申報批準的裝修業(yè)務,其施工人員不得進入本物業(yè)區(qū)域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關規(guī)定進行處理(處罰)。
第二十八條:業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內(nèi)所有的公共設施、設備,并確保該物業(yè)設備、設施正常使用和安全運行。
第二十九條:前條所述的維修保養(yǎng)的項目范圍包括,但不限于:
1、消防設備;
2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路;
3、泵房及供水設備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設施;
6、景觀及娛樂設施;
7、公共綠化保養(yǎng);
8、垃圾桶;
9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設施、設備。
第三十條:本章所述的維修項目所需收取的費用,應根據(jù)本公約第八章之有關約定執(zhí)行;但在房屋保修期內(nèi)的保修項目,按國家有關建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行,而不再收取費用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量問題,由建設單位根據(jù)法律規(guī)定責成施工單位負責解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負責解決。
第七章消防、安全保衛(wèi)
第三十二條:各業(yè)主須自覺遵守國家法律、法規(guī),自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護社會秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領有關居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報注銷,超過六個月的,須申報臨時戶口,并一律到物業(yè)公司登記。
第三十三條:消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理,未經(jīng)物業(yè)公司同意,業(yè)主不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施,更不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統(tǒng)錯誤操作,否則,物業(yè)公司將報有關部門,由有關部門按公安消防條例進行處理。
第三十四條:業(yè)主或用戶有義務保證物業(yè)內(nèi)消防設施設備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災或救火報警聯(lián)系時,不得使用火災報警系統(tǒng);非火災事故時,不得從消防給水設備中給水。
第三十五條:各業(yè)主或用戶應自備簡易滅火器材置于室內(nèi)。嚴禁在物業(yè)內(nèi)隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關部門規(guī)定,在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放,違反規(guī)定者,物業(yè)公司有權(quán)要求其自行清理燃放場地,造成損失者需照價賠償并承擔其它相關責任。
第三十六條:各業(yè)主或用戶應確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規(guī)定:
1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項工作,共同維護小區(qū)安全。
2、負責本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。
4、遵守***小區(qū)有關治安安全管理規(guī)定。
5、遵守禁止在***小區(qū)內(nèi)任何水域嬉水的規(guī)定。
若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災或治安全事故,該業(yè)主或用戶須承擔相關法律責任,及對其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業(yè)公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調(diào)系統(tǒng),并應盡一切可能降低空調(diào)系統(tǒng)所發(fā)出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業(yè)專業(yè)保安管理由物業(yè)公司負責,為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主,物業(yè)由物業(yè)公司實行嚴格的保安制度,實行24小時值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業(yè)主汽車憑***小區(qū)及車輛管理系統(tǒng)專用裝置可自由進出本物業(yè)小區(qū)。
2、來訪車輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥'臨時停車卡'后方可進入物業(yè)小區(qū)。
3、來訪人員須經(jīng)由業(yè)主或住戶同意方可進入物業(yè)小區(qū)。
4、業(yè)主聘請的家政人員和裝修施工人員等,應事先向物業(yè)公司辦理手續(xù),辦理'臨時出入證'后方可進入物業(yè)小區(qū)。
第四十條:外來摩托車、助動/電動車、自行車應在小區(qū)入口進行登記。
第四十一條:為保證物業(yè)內(nèi)各業(yè)主或用戶的車輛進出方便、暢通、凡進入物業(yè)大門的車輛應聽從門衛(wèi)指揮,并按指定地點、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進出物業(yè),應事先向物業(yè)公司申請批準,確定時間、裝卸地點及行走路線,以保證物業(yè)的正常交通。
第八章管理、維修費用
第四十二條:為便于物業(yè)管理,業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時應先支付六個月的物業(yè)管理服務費。自下次交費起的前10天,物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務費。
第四十三條:各單元業(yè)主應于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關規(guī)定支付維修資金,以支付非經(jīng)常性之管理維修開支,只有在獲得業(yè)主大會書面批準的情況下,物業(yè)公司方可使用該維修資金。當維修資金不足時,物業(yè)公司可經(jīng)業(yè)主大會同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項下應繳的各項費
用。
第四十四條:任何業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其單元住宅后無權(quán)索回維修資金或任何預繳之管理費,但維修資金及預繳管理費結(jié)余可按規(guī)定的程序轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權(quán)年期屆滿而不為續(xù)展時,該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當時所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分攤。
第四十五條:各業(yè)主應按時繳付管理費用維修資金,不論是否辦理進戶手續(xù)及使用與否,各業(yè)主都必須自建設單位(或物業(yè)公司)書面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務費。
第四十六條:若任何業(yè)主收到繳費通知十五日內(nèi)仍未繳交當期的管理費或增繳之維修資金,該業(yè)主應向物業(yè)公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項的滯納金(從有關款項到期之日開始,按每日千分之三,復利計算)。
2、物業(yè)公司為追討款項而發(fā)生的額外行政、法律費用。
第四十七條:各業(yè)主須按時向物業(yè)公司繳付其應付之管理費用,但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內(nèi)付清,則物業(yè)公司有權(quán)采取以下行動追索所欠交的管理費用及利息,并收取附加費用:
1、向法院申請索還欠款;
2、向當?shù)胤抗懿块T或其他有關政府部門申請,在欠交的管理費用、利息及索償費用未全部繳清前,該業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán);
3、經(jīng)有關部門批準后將有關單位的水、電供應中斷。
第四十八條:物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費以物價的備案為依據(jù),如物業(yè)公司征收的管理費未足支付管理及維修物業(yè)之支出,物業(yè)公司可與業(yè)主大會協(xié)商一致后,調(diào)整管理及維修費用。
第四十九條:物業(yè)公司征收的各項費用以市房管局、物價局等政府有關部門最新公布的的收費標準為依據(jù),一旦有新的收費標準公布,公司物業(yè)管理收費標準將根據(jù)有關規(guī)定作相應調(diào)整。
第五十條:業(yè)主大會成立后,在每個財政年度終止后的三個月內(nèi),物業(yè)公司應公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當任何業(yè)主(以下簡稱'舊業(yè)主')將其擁有的單元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給他人(下稱'新業(yè)主'),舊業(yè)主(或其代理人)應在買賣合同簽署之日前就所有權(quán)變更情況以書面形式通知物業(yè)公司,并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書并交與物業(yè)公司,以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業(yè)公司收到上述承諾前,舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續(xù)有責任繳付本公約的約定應繳的一切費用。
第五十二條:物業(yè)公司在物業(yè)適當?shù)姆秶O告示板,以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后,即構(gòu)成對所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。
第五十三條:除非證實因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴重過失或疏忽所引起,物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負責由下列事項而引發(fā)之任何損失;公共設備及設施、水、電、天然氣及其它公共服務之損毀、故障或停頓;物業(yè)之火災或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項規(guī)定,并參照物業(yè)的實際情況綜合制定的,業(yè)主如有對本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經(jīng)本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關政策法規(guī)。
第五十五條:各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權(quán)、使用、維修及其它方面發(fā)生爭議時,除應盡協(xié)商解決外,適當時業(yè)主大會可協(xié)助調(diào)解。若協(xié)商不成,各方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業(yè)主如將房屋租賃給他人,必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規(guī)相抵觸,以國家或地方法律、法規(guī)為準。
第4篇 z小區(qū)物業(yè)工程管理部職能
小區(qū)物業(yè)工程管理部職能和職責
部門名稱:物業(yè)工程呢個管理部
直接上級:分管副總經(jīng)理
下屬部門:強電技工科、弱電技工科、水暖技工科、倉儲科
部門性質(zhì):維護住宅小區(qū)內(nèi)工程設施、設備以及器材等。
管理職能:負責對住宅小區(qū)工程設施進行專職管理,并負責配套設施的養(yǎng)護與監(jiān)控,對鎖承擔的工作負責。
部門職能
1.對住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部門經(jīng)理負責,并完成部門經(jīng)理交辦的各項任務。
2.遵守國家有關配套設施設備管理運行等方面的法規(guī)、規(guī)范以及安全規(guī)程。
3.對住宅小區(qū)內(nèi)強電設備、弱點設備進行維護、管理、保修、保養(yǎng)等。
4.每周負責對住宅小區(qū)所掌握的主控機房、中央監(jiān)控室等設備進行檢查。
5.對配套設施、設備的技術(shù)資料、售后服務支持,做成檔案保管。
6.每月負責住宅小區(qū)內(nèi)住戶的住宅用電計量的抄錄、匯總上報收費組,然后再向供電單位上報電量,繳納電費。
7.負責制定住宅小區(qū)內(nèi)工程設施管理的各項規(guī)章制度。
8.負責住宅小區(qū)工程設施的安全教育工作以及物業(yè)知識的培訓。
9.負責盡可能降低能源消耗,節(jié)約管理成本,盡可能達到節(jié)能環(huán)保小區(qū)的標準。
10.負責向上級管理層提交物業(yè)工程管理部門的設備維修計劃,維修工具、材料采購計劃等。
11.對住宅小區(qū)重要地點做好雨季防汛、風沙暴防范工作,保證消防設備系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性運行。
12.負責住宅小區(qū)工程設施、設備改造、設備大修等情況的落實。
13.積極配合住宅小區(qū)物業(yè)管理其他部門的工作。
第5篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗收期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容:竣工驗收期間
(二)物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務內(nèi)容
1.參與竣工驗收
物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗收資料的準備,組織技術(shù)人現(xiàn)場勘察房屋及配套的設施設備是否具備驗收重要條件,從實用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設備設施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開發(fā)商交給的施工任務,協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。
2.簽定物業(yè)管理服務合同
按照國家相關法規(guī)編制物業(yè)管理服務合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關條款,在接管驗收前完成相關法律手續(xù)。
3.組織接管驗收
由物業(yè)公司牽頭,對小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設施設備的使用功能、技術(shù)資料、項目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進行接管驗收。
4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題
5.(1)常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括:
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;
--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;
--門窗開關不靈、縫隙過大、缺件;
--廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;
--其他常見的問題。
(2)問題的處理程序
--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設單位或建設單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應立即到達現(xiàn)場搶修。同時,建設單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應當向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告,即使采取安全防范措施,并由原設計單位或具有相應資質(zhì)登記的設計單位提出整修方案,原施工單位實施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督,維修時,業(yè)主應當配合。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時限到達維修現(xiàn)場,開發(fā)建設單位有義務再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,開發(fā)建設單位有權(quán)在不提高工程標準的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費用由原施工單位承擔。
--保修完工后,建設單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗收。
--因保修不及時造成的人身、財產(chǎn)損害,由造成拖延的責任方承擔賠償責任。
第6篇 某小區(qū)物業(yè)管理處機構(gòu)編制說明
小區(qū)物業(yè)管理處機構(gòu)編制說明
根據(jù)管理處實際應承擔的工作職責與范圍,管理處設專職經(jīng)理(主任)1人,主持管理處全盤工作,組織落實管理處各項工作的實施和檢查,對日常工作出現(xiàn)的問題進行及時的糾偏指導。
其下劃分為以下五個職能部門:
1、財務室:負責整個管理處的物業(yè)管理服務費、公共維修基金、車位使用費及營業(yè)外收入的收繳,日常運營經(jīng)費支出管理,管理處帳務處理。負責每季度向各小區(qū)住戶公布財務報表的制表和公布。財務室設會計1人負責整個管理處的帳務處理,對所轄小區(qū)進行獨立建帳。各小區(qū)分別設立1個出納人員,各自負責本小區(qū)物業(yè)管理服務費、公共維修基金、車位使用費及營業(yè)外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時負責轄區(qū)住戶的報修、投訴申請的登記和轉(zhuǎn)達以及其他事務工作。
2、行政事務室:負責管理處日常行政事務處理、人員招聘工作、住戶投訴處理、住戶回訪工作、住戶滿意度調(diào)查等客戶服務工作。行政事務室設管服主管1人,主管行政事務室全面工作,具體負責一個小區(qū)的客戶服務工作。設立事務助理1人,具體負責一個小區(qū)的客戶服務工作。
3、維修管理室:負責小區(qū)日常公共設施、設備的維修保養(yǎng),負責小區(qū)住戶的有償維修服務。由于各小區(qū)沒有較大設施設備,故僅物業(yè)公司總部設立一個維修管理室,維修室設維修工二名,負責處理各社區(qū)的突發(fā)事件。維修管理室設主管1人,負責小區(qū)的維修計劃的制訂、計劃性維修的組織、指導和實施,負責小區(qū)突發(fā)維修項目的組織和調(diào)度。
4、環(huán)境管理室:負責小區(qū)日常清潔保潔,小區(qū)綠化、植物的養(yǎng)護、修剪。環(huán)境管理室設主管1人,負責對所轄小區(qū)日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導和作業(yè)計劃的制訂、組織、實施。在清潔保潔、綠化養(yǎng)護外包時,環(huán)境室與行政事務室則合并組成物業(yè)管理室。
5、安全管理室:負責所轄社區(qū)安管隊的管理,統(tǒng)籌計劃安排小區(qū)內(nèi)的公共秩序管理、物業(yè)使用安全管理、消防安全管理、車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動管理。安全管理室設安全主管1人,負責制訂并組織實施小區(qū)的公共秩序管理方案、突發(fā)事件處理預案,指導并監(jiān)督各小區(qū)安管隊的車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動登記管理,負責對各小區(qū)安管隊日常工作偏差的糾集指導。各社區(qū)安管隊設隊長1人,具體負責所轄社區(qū)安管隊日常工作的安排和突發(fā)事件的處理。各小區(qū)安管隊員編制設:大門崗每班1人、側(cè)門崗每1人,監(jiān)控中心每班1人,小區(qū)巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設輪休人員1人,共計16人。每班設班長1人,班長為巡邏崗,便于巡回對本班工作進行全盤掌握。
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理費的收取催繳程序
小區(qū)物業(yè)管理費的收取及催繳程序
(有關滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準)
業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.
1.1預繳半年管理費
1.1.1物業(yè)公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費付款通知書》,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務部對尚未交納本年度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務部負責編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.2預繳三個月管理費
1.2.1物業(yè)公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務部對尚未交納本季度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.3預繳一個月管理費
1.3.1物業(yè)公司財務部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。
1.3.2每月的1日起,財務部對尚未交納本月應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理處主任考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
崗位基本技能的掌握(人員聯(lián)系、物業(yè)概況、崗位標準)
文明服務
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡;
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分;
專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
崗位標準 范圍 標準 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
管理
制定月工作計劃,并按計劃實施;
每周組織召開管理處例會,并做好記錄;
對保潔、保安、維修工作按崗位標準進行檢查,并每月進行評價;
對小區(qū)內(nèi)的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;
巡視中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)公共設施/設備有損壞,應立即報修并做好記錄;
做好與客戶的聯(lián)絡工作,每年兩次召開業(yè)主座談會;每月最少一次回訪業(yè)主,并做好記錄;
對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結(jié)果反饋給客戶,然后登記備案;
各類基礎資料、設施設備資料、業(yè)主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;
遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生,立即采取應急處理,并及時向上級部門匯報。
指標
物業(yè)管理費收繳率≥90% (按總戶數(shù)90%計算)
成本總體控制率≤100%
客戶滿意度≥80%
房屋零修、急修、維修及時率≥98%
維修質(zhì)量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物業(yè)管理小區(qū)達到“物業(yè)管理窗口達標”
每年兩次向業(yè)主公布物業(yè)管理(維修基金)收支情況表
每年兩次開展客戶調(diào)查和滿意度測評工作
每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下
管理處安全治安事故率0%
日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業(yè)管理檢查單》
注:
1、同一地點同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發(fā)生各類重大安全事故
第9篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業(yè)管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。
(二)嚴重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質(zhì)
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;
8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經(jīng)查屬實);
9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續(xù)曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務;
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;
4、嚴重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業(yè)主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;
7、犯有其他嚴重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業(yè)主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者;
4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經(jīng)公司批準予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發(fā)獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第10篇 大型小區(qū)物業(yè)管理目標整體設想
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標及整體設想
針對****的實際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標定位和整體構(gòu)想。我們對****的管理目標定位是:在管理期內(nèi),使****的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌物業(yè)形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務,在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使****達到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準,二年內(nèi)達到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準,三年內(nèi)達到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理的標準,四年內(nèi)達到國家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標準。我們對****的管理設想可概括為:
樹立***物業(yè)管理形象
建設專業(yè)規(guī)范的服務隊伍
提升****的綜合品質(zhì)
打造***一流地產(chǎn)品牌
(一)樹立***物業(yè)管理形象
***物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。***物業(yè)經(jīng)過四年的歷煉,積淀了豐富的企業(yè)文化,儲備了大批優(yōu)秀人才,擁有成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗,保證了自己在市場經(jīng)濟大潮中越來越具競爭力。***在接管****后,****將成為***物業(yè)明年工作的重中之重,必將投入主要精力,努力樹立起***物業(yè)管理的形象,為提升****物業(yè)管理水平,***物業(yè)準備采取以下措施:
1、全面推行'人性化物業(yè)管理模式'
***物業(yè)借鑒國外物業(yè)管理經(jīng)驗,廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進管理理念,以關注員工的不同需求、關注業(yè)主的家居質(zhì)量、關注環(huán)境的溫馨和諧、關注社區(qū)的整體氛圍為特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)的提高。***的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一:對業(yè)主來說,注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一;對公司來說,實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對員工來說,體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。
***'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設中人性化因素的融入;(3)對業(yè)主在管理服務過程中的'家庭式關懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。***物業(yè)在桂芳園的物業(yè)管理實踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使****的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。
2、個性化服務
作為服務性行業(yè),***物業(yè)在管理服務上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進的理念,在****的物業(yè)管理中,我們將提供個性化服務,以適應社會發(fā)展與消費細分的市場趨勢。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎上,最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度;盡可能多地為業(yè)主提供關懷心靈、關注人性的深層次的服務。因此,***物業(yè)將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求,提供不同層次、不同類型的個性化服務。我們將根據(jù)****各類業(yè)主的不同需求,提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務內(nèi)容,實行有效的'愛好分類、個性服務',將以往物業(yè)服務的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務。
3、實踐'即時服務和隱性管理'相結(jié)合的管理設想
我們在****的物業(yè)管理中,將引入'即時服務'和'隱性管理'相結(jié)合的管理理念。'即時服務',就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務需求做全面、深入、細致的了解,并成立'業(yè)主應急服務隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)主提供及時滿意的服務,我們強調(diào)的是服務的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn),提供深層次的個性化服務。比如,小區(qū)的清潔管理,我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。
4、物業(yè)管理人職業(yè)化
人力資源是物管企業(yè)最大的資本,因而,必須樹立現(xiàn)代的人力'資本'觀念,把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進行開發(fā)利用,擴大投資,讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。***物業(yè)將建立一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機制,能量化的盡量加以量化,不能量化的則以適當?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項目,在工作績效的考核方面將注重績效的改進,而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn),在考核過程中,以上級考核下級為主,輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量,確?？己说墓?、公正和公開。***物業(yè)已經(jīng)具有以下三個方面的優(yōu)勢:一是具有對人才有吸引力的、符合企業(yè)實際的薪酬福利政策;二是重視與員工的溝通,加大了情感投資力度,充分尊重員工,對員工進行'人文關懷、情感服務',用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關系氛圍打動和感染員工,讓員工感受到企業(yè)這個'大家庭'的溫暖;三是進行職位激勵,幫助員工進行職業(yè)生涯設計,給員工特別是中高層管理人員自我價值實現(xiàn)的機會。通過種種努力,***物業(yè)勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才,使員工以公司為家,以目前的職業(yè)為終身職業(yè),確保****物業(yè)管理質(zhì)量,保證了***物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
5、全面實施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對社區(qū)所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤管理。
b.cis系統(tǒng):我們將對****進行形象設計。該設計內(nèi)容包括小區(qū)標識導視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點的色調(diào)、招牌規(guī)劃設計、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設計完成并實施以后,****將有一個獨立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高****的形象,提高社區(qū)的文化品味。
c.cs系統(tǒng):我們將在****的物業(yè)管理中實施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為***物業(yè)管理服務的目標,使****業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務的價值。
6、實行社區(qū)計算機網(wǎng)絡管理
現(xiàn)代化的物業(yè)應該實行現(xiàn)代化的先進物業(yè)管理,實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關鍵所在。***物業(yè)已在桂芳園使用了當時較為先進的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結(jié)經(jīng)驗,爭取將目前最新的網(wǎng)絡版投入****的管理中,從而全面提升****的物業(yè)管理水平。
7、全面實施iso9001質(zhì)量保證體系
實施iso9001質(zhì)量保證體系是進行社區(qū)規(guī)范化管理的保證,***物業(yè)將力爭于2004年通過iso9001國際認證,我們將在****的管理中全面導入iso9001的管理體系,保證小區(qū)的管理規(guī)范化
、制度化。
8、建立治安快速反應系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素,****的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng),該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷,又強調(diào)多重結(jié)合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合,確保小區(qū)治安防范萬無一失。
9、逐步增加社區(qū)管理服務的技術(shù)含量
未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭,也是管理服務中技術(shù)含量的比拼,技術(shù)的競爭將起最終作用。在****的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術(shù)投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機電設備管理中,利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗,加快智能化建設。
10、全面導入酒店式商務物業(yè)管理(重點介紹)
我們將在****推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務模式,倡導'以人為本'全方位個性化的業(yè)主服務。我們將按照現(xiàn)代酒店服務的國際標準及相關要求來對****進行全方位的服務:
(1)****酒店式物業(yè)管理的行為標準:
smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業(yè)主)保持真誠的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。
ready(準備):主動,要求能隨時為服務對象(業(yè)主)提供專業(yè)、規(guī)范的服務;
viewing(看待):要把每一位服務對象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務對象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;
eye(關注):始終要用熱情友好的關注態(tài)度對待服務對象(業(yè)主),關注業(yè)主服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;
國際酒店業(yè)認為,service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解,這也是我們對酒店式商務物業(yè)管理服務的行為標準要求。
(2)****酒店式物業(yè)管理服務滿足個性服務需求的標準:
要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點:
*要事前了解服務對象的各種不同的需求:
不同類型的業(yè)主具有不同的個性服務需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應特別注重業(yè)主對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業(yè)主的'個性'歸類集中,擬定服務的實施計劃。
*按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業(yè)主)的需要:
物質(zhì)性的需求差別是指服務對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實施過程)有不同的要求。
在提供服務時,不僅對物業(yè)管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。
(3)****服務工作的指導方針(服務誡條):
*業(yè)主滿意是我們工作的目標。
*微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。
*溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。
*快捷。根據(jù)業(yè)主的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業(yè)主。
*職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。
*職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌,以自己經(jīng)過修飾的儀表容貌為驕傲;注意個人衛(wèi)生;時刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。
*團體合作?；ブ献?良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現(xiàn),認同***的企業(yè)文化和管理。
*工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務。
(4)業(yè)主服務感受描述:
*安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀律嚴明、訓練有素'的安全防范行為。
*大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的大堂保安的真誠微笑、禮貌問候,讓業(yè)主體現(xiàn)星級酒店服務的感受。
*優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
*整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服務。
*任何時候需要,通過信息網(wǎng)絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備'紅十字'應急醫(yī)藥,以備不時之需。
*公共設備正常運行和迅速的家居維修服務,便可商居無憂。
*組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。
*擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。
***的酒店式物業(yè)管理將使****的業(yè)主倍感尊貴。
(二)建設專業(yè)規(guī)范的服務隊伍
在實施****物業(yè)管理的過程中,我們將建設一支能夠?qū)?**物業(yè)管理模式與****全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊伍。同時,我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為****物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲備人才。***物業(yè)歷來重視培訓工作,建立了理論學習和實際演練相結(jié)合的培訓機制。因此,我們有信心在****的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務隊伍。
(三)提升****的綜合品質(zhì)
略
(四)打造***一流地產(chǎn)品牌
第11篇 某小區(qū)物業(yè)管理項目投標書前言
《小區(qū)物業(yè)管理項目投標書》前言
首先感謝荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗,管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進行合作,開設了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數(shù)字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢,為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務,使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關心下,'****物業(yè)'和'**'的結(jié)合,一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設施配置等方面,結(jié)合物業(yè)定位及施工進度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實的基礎。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理,駐場負責該物業(yè)的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促,以按****的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎上,開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務,以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。
本投標書僅針對已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!
第12篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：開發(fā)建設期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容:開發(fā)建設期間
(一)開發(fā)建設期間物業(yè)管理服務內(nèi)容
1.分析原設計圖紙,提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務用房、總臺及門衛(wèi)等的設置與標準,車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實,建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動場所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標準等,以提升物業(yè)的價值和整體效果。
2.提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的設置等方面的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線走向;通訊設施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進設備而影響其他設施設備的動作。對服務方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活娛樂設施的服務內(nèi)容、服務半徑、服務對象,可提供服務設施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場開發(fā)的定位點。
3.提供工程質(zhì)量的改進建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場,熟悉基礎隱蔽工程,機電設備安裝調(diào)試,管道線路和敷設走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項目則可在現(xiàn)場建設單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案,配合設備安裝,現(xiàn)場進行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購房權(quán)益,為日后的房屋維修奠定良好基礎。
4.設立物業(yè)管理服務咨詢臺
在項目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費者面對面進行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費、服務內(nèi)容、服務標準,解答消費者物業(yè)管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)的工作。
