第1篇 物管管理社區(qū)宣傳標語
物管管理(社區(qū))宣傳標語
1、共管同心,和諧同行。
2、和諧物管,美好生活!
3、優(yōu)美環(huán)境,優(yōu)良秩序,優(yōu)質服務;
4、全面提高物業(yè)服務質量,努力擴大物業(yè)管理覆蓋面;
5、促進物業(yè)管理發(fā)展加快田園城市步伐。
6、創(chuàng)安全文明社區(qū),建安居樂業(yè)家園。
7、物管聯(lián)著你我他,文明和諧靠大家!
8、居住改變習慣,物管促進文明。
9、物業(yè)管理,使家園更美好!
10、物業(yè)管理是改善人居環(huán)境的內在需求;
11、物業(yè)管理是保障民生需要的重要方面;
12、物業(yè)管理是提升居住質量的重要手段;
13、物業(yè)管理是物業(yè)保值增值的重要條件;
14、物業(yè)管理是節(jié)能減排,低碳生活的促進力量;
15、物業(yè)管理是擴大居民消費的重要環(huán)節(jié);
16、物業(yè)管理是促進基層民主建設的重要平臺;
17、物業(yè)管理是解決就業(yè)的重要途徑;
18、物業(yè)管理是維護穩(wěn)定,構建和諧的重要力量。
19、物業(yè)管理,有序參與,依法維權,互利互惠。
20、管理規(guī)范,服務優(yōu)質;經(jīng)營合法,履約誠信。
21、規(guī)范管理,貼心服務。
22、世人均需愛,同天覆,同地載。
23、孝心,愛心,事業(yè)心,責任心,心心關系幸福度。
24、共有家園,共管共享共維護;
25、創(chuàng)建和諧物管,維護合法權益;
26、服務提高生活品質,物管改變行為習慣。
27、共建和諧家園,共筑田園城市。
28、尊重民意,維護民利,改善民生,造福民眾。
29、提示,公示,制止,報告,事事連著你我他。
30、設施設備是核心,安全運行靠維護。
第2篇 物管師物業(yè)管理實務輔導物業(yè)管理企業(yè)設立
物管師《物業(yè)管理實務》輔導之物業(yè)管理企業(yè)的設立
一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記
根據(jù)《公司法》規(guī)定,企業(yè)設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領取營業(yè)執(zhí)照后,方可開業(yè)。因此,物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記,其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。
(一)企業(yè)名稱的預先審核
物業(yè)管理企業(yè)可結合行業(yè)特點,根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名,但在起名時,必須符合《公司法》的有關規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準,經(jīng)工商行政管理部門批準后,獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。
(二)公司地址
物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。
(三)注冊資本
《公司法》規(guī)定,科技開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務性企業(yè)應符合此規(guī)定。同時,考慮到企業(yè)注冊后即應辦理物業(yè)管理企業(yè)資質證書,因此,注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規(guī)定要求。
(四)股東人數(shù)和法定代表人
在設立物業(yè)管理企業(yè)時,股東人數(shù)必須符合法定條件。
(五)公司人員
物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應該符合相關法規(guī)要求。
(六)公司章程
物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金、業(yè)務、經(jīng)營規(guī)模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件,是設立企業(yè)的最重要的基礎條件之一。企業(yè)章程的內容因企業(yè)性質和業(yè)務的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本,主要內容包括:
(1)總則,包括公司名稱和地址等;
(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍;
(3)公司注冊資本;
(4)股東的姓名或名稱;
(5)股東的權利和義務;
(6)股東的出資方式和出資額,股東轉讓出資的條件;
(7)公司的機構及產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則;
(8)公司的法定代表;
(9)公司解散事由和清算辦法;
(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;
(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。
物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時,應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明,以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件,在工商行政機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后,公司即告成立。
二、物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理
(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質條件
物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質頒發(fā)和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下:
1.一級資質
(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。
(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。
(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
(4)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
1)多層住宅200萬m2;
2)高層住宅100萬m2;
3)獨立式住宅(別墅)15萬m2;
4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。
(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
2.二級資質
(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。
(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。
(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
(4)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
1)多層住宅100萬m2;
2)高層住宅50萬m2;
3)獨立式住宅(別墅)8萬m2;
4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。
(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。
3.三級資質
(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。
(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。
(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
(4)有委托的物業(yè)管理項目。
(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
(二)在申報資質時需提供的資料
新設立的物業(yè)管理企業(yè),其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內,持以下資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質:
(1)營業(yè)執(zhí)照;
(2)企業(yè)章程;
(3)驗資證明;
(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質管理
資質管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內容之一。除資質審批外,資質管理還包括對已設立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章,是否履行合同,以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。資質管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為,加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督,維護物業(yè)管理市場秩序,提高物業(yè)
第3篇 物管培訓:物業(yè)管理公司概述
一、物業(yè)管理公司的性質
物業(yè)管理公司的性質是由物業(yè)管理的性質決定的。物業(yè)管理具有服務性,因而物業(yè)管理公司也具有服務性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務,享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質具有以下特點:
第一,物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動,為業(yè)主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標志是:擁有一定的資金和設備,具有法人地位,能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務工作,自主經(jīng)營,獨立核算,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外,在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣,都要遵循企業(yè)法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說,物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織,它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權。
第二,物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務,為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此,從本質上說,物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個,那就是服務。物業(yè)管理公司的服務是有償?shù)?是帶有經(jīng)營性的,是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。
第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務的同時,也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能,例如大廈的質量安全、住宅小區(qū)內的市政設施等等。
二、物業(yè)管理公司的類型
物業(yè)管理公司按不同的劃分標準,可分為不同的類型。
(一)按存在形式劃分
物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比較高;而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項目,有的已發(fā)展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按服務范圍劃分
物業(yè)管理公司按服務范圍劃分,有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務,包括對物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護以及為住戶提供各種服務;后者就物業(yè)管理的某一部分內容實行專業(yè)化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企業(yè)所有制性質劃分
物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質劃分,可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業(yè)管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分,私營性質的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗,并看好大陸的物業(yè)管理市場,是一支不可忽視的力量。
(四)按管理層次劃分
物業(yè)管理公司按管理層次,可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業(yè)工人,而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層,作業(yè)層實施具體的業(yè)務管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等;多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業(yè)公司,如清洗公司、園林公司等等。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,物業(yè)管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發(fā)展,這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟效益,而且對于節(jié)約管理成本、實施品牌管理,以及促進物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展,都是十分有益的。
三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系
物業(yè)管理公司受產(chǎn)權人和使用人的委托,對其物業(yè)實施管理與維修,對產(chǎn)權人和使用人提供各種服務。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服務的關系。
(一)產(chǎn)權人與使用人的構成
產(chǎn)權人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構成比較復雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團體,二是私人用戶。
1.法人團體
法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物
業(yè)的業(yè)主,是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人,而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質和各種行業(yè)的公司企業(yè),事業(yè)單位和社會團體包括政府機關、各種協(xié)會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者,該法人團體便構成了該物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人。
2.私人用戶
住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè),其產(chǎn)權或使用權有相當一部分屬個人所有,特別是住宅,私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構成也是比較復雜的,就戶籍而言,有當?shù)厝?、外地人和外國?就身份而言,有企業(yè)家、國家公務員、個體經(jīng)營者、教師、白領階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人,他們就是該物業(yè)的私人用戶,并享有該物業(yè)產(chǎn)權人和使用人應有的權利和義務。
(二)業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會
根據(jù)國家建設部第33號令第6條:“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下,由住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益?！?/p>
管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主和使用人的合法權益。管委會是參與物業(yè)管理的常設機構。業(yè)主和使用人的權利主要通過管委會來實現(xiàn)。
一般情況下,物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負責召集。通常情況下,業(yè)主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。
業(yè)主大會的主要任務是:①選舉管委會;②監(jiān)督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④聽取業(yè)主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當?shù)臎Q定;⑥討論其他需要研究的問題。
業(yè)主大會閉會期間,由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負責日常工作。
管委會的權利包括:①制定管委會章程,代表業(yè)主和使用人維護他們的合法權利;②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施;④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。
管委會的義務包括:①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;②協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督;④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導。
(三)物業(yè)管理公司與管委會的關系
第4篇 物管培訓:員工培訓管理
一、培訓意義
人是企業(yè)中最重要的資源,在職培訓是人力資源最重要的投資,物業(yè)管理的經(jīng)營就是人與人之間的往來,企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競爭力的強弱,而教育和培訓是提高企業(yè)人員素質的重要手段。但是,這里需要指出的是,造就人才絕對沒有速成,人的成長需要時間。如果只從員工的適應力和能力來看的話,剛中學或大學畢業(yè)的人,進公司后難以立刻勝任任何一項工作,即說明有情感智商的人對物業(yè)管理及服務工作來說非常重要,就是這個道理。所以我們把培訓人才作為企業(yè)體制改革和實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎環(huán)節(jié)和可靠保證。培養(yǎng)人才是沒有捷徑的,一開始就必須花時間,并不厭其煩地持續(xù)進行方能取得長久的成功。
二、培訓工作的原則
1.新員工
安排新員工的人事及教育,也就是安排新員工接受培訓并分配到各工作部門,然后,在所分配的工作部門中,由第一線的管理、監(jiān)督者來負責工作場所教育。
通過入職前培訓,使新員工對公司保安、消防、設備維修保養(yǎng)和公司開源節(jié)流的重要性有初步的認識,對公司基本概況、員工守則、禮貌禮儀、個人衛(wèi)生等有初步的了解。
但是對工作忙碌的第一線管理者或監(jiān)督者來說,要全身心地教導新員工是不可能的。事實上,這種教導的責任大多是交給和新員工一起工作的資深員工們。
但是,在將教育指導新員工的責任交給資深員工之前,必須先教導資深員工教育新員工的方法,所以在新員工尚未上班之前就必須將老員工培訓成為新員工的榜樣。
2.在職老員工
在培訓在職老員工之前,首先要對員工的能力和素質做一次總檢查。也就是說,對老員工的能力、素質等不足之處,一項一項檢查總結。培訓內容有:
(1)員工手冊的加強培訓;
(2)崗位職責、操作規(guī)程反復加深培訓;
(3)政治素質培訓(包括政治思想、職業(yè)道德、歸屬感、安全教育等);
(4)新設備、新產(chǎn)品、新技術、新操作流程培訓;
(5)提高與本業(yè)務有關的管理知識、技能、技巧的培訓;
(6)禮儀禮貌、儀容儀表的反復培訓;
(7)就客人投訴反映出的問題,進行案例分析。
三、員工培訓的內容
物業(yè)管理公司員工的培訓,主要包括基本素質培訓和業(yè)務知識培訓。
(一)基本素質培訓
基本素質培訓是物業(yè)管理從業(yè)人員最基本最重要的培訓內容,抓好基本素質培訓可以使員工擁有良好的職業(yè)道德如:尊老愛幼、助人為樂、遵守秩序、愛護公物、信守諾言、團結合作、愛崗敬業(yè)等;可以使員工樹立起服務第一的服務觀念,全心全意地為用戶服務;可以使員工擁有較好修養(yǎng),在對用戶服務時熱情主動、文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、衣冠整潔、舉止端莊、盡善盡美等。
基本素質培訓的對象是物業(yè)公司的全體員工,培訓的基本內容包括:
①員工的職業(yè)道德培訓,包括職業(yè)思想(全心全意為業(yè)主和使用人服務的思想)、行為規(guī)范和行為準則(儀容儀表、日常行為、來電來訪、上門服務等)培訓。
②員工的禮貌服務(如文明用語)、敬業(yè)精神、團隊精神等培訓。
③物業(yè)管理基礎知識培訓。
通過以上內容的培訓,使員工掌握物業(yè)管理服務最為基本的語言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務知識。
以下是深圳長城物業(yè)管理公司員工行為和語言規(guī)范,各公司在進行員工基本素質培訓時,可廣為借鑒。
(1)公司員工文明用語規(guī)范
①對業(yè)主(或客人)說話時語調要自然、柔和、親切,不要裝腔作勢,聲音不要過高,但也不要過低,以免業(yè)主(或客人)聽不清楚。
②絕對不準講粗話,使用蔑視或污辱性的語言。
③與業(yè)主(或客人)說話時,應盡量使用業(yè)主能聽懂的語言(通常用普通話)。
④不準模仿業(yè)主(或客人)的語言語調和談話。
⑤要注意稱呼業(yè)主(或客人)的姓氏,在未知業(yè)主姓名之前,應稱呼(先生/女士、小姐)。
⑥講話注意語言藝術,多使用敬語:
a.接過他人遞來的物件時,應說:“謝謝”;
b.請求業(yè)主、客人或同事做任何事前,應使用“請”、“麻煩您”等;
c.在向他人表示歉意時,應使用“對不起”、“不好意思”等;
d.表示感謝時,應使用“謝謝”、“多謝合作”等;
e.他人講“謝謝”時,要回答“不用謝”,不能毫無反應。
⑦業(yè)主或客人來訪時要主動問好,說“早上好/您好”,業(yè)主或客人走時要講“再見/您慢走”等。同事之間見面也應相互問候。
⑧離開面對的業(yè)主時,一律講“請稍候/您稍等”,如果離開時間較長,回來后要講“對不起,讓您(你們)久等”,不準一言不發(fā)就開始工作。
⑨面對業(yè)主打招呼時,不準講“喂”,應說“您好/早上好/新年好”。
⑩業(yè)主有管理方面的事情詢問時,應給予耐心細致的回答,任何情況下不準說“不知道”,“這事不歸我管”等諸如此類的話語。若無法回答或難以解釋時,應說“對不起,這個問題(事情)我暫時無法回答(解釋),請留下您的聯(lián)系電話和姓名,我將再次與您聯(lián)系”。
11 不要與業(yè)主(或客人)開過分的玩笑,同事之間也不要開太過火的玩笑。
12 遇到外來單位前來參觀或上級領導前來檢查時,應說“歡迎光臨/歡迎指導”,并熱情接待。
(2)公司員工日常行為規(guī)范
①儀表方面的行為規(guī)范如下:
a.公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服,制服應干凈、整齊、筆挺。
b.穿西裝制服時,領帶必須結正,不得卷起衣袖和褲腳。
c.制服外不得顯露個人衣物和物品,制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。
d.上崗時必須佩帶工作牌,工作牌應端正佩帶于左胸。
e.管理人員上崗時必須穿皮鞋。員工不得穿涼鞋、拖鞋或赤腳上班。
f.講究個人衛(wèi)生,勤洗澡、勤換衣物、勤剪指甲,男員工不得留過長的頭發(fā),女員工不得濃妝艷抹,時刻保持良好形象。
②儀態(tài)方面的行為規(guī)范如下:
a.面對業(yè)主(或客人)應隨時保持微笑,不準給業(yè)主(或客人)看臉色,向業(yè)主(或客人)發(fā)脾氣。
b.和業(yè)主(或客人)交談時應全神貫注,雙眼注視對方,適當?shù)攸c頭稱是。不得東張西望、心不在焉。
c.在業(yè)主(或客人)面前不準做不雅或不尊敬的動作,如雙手叉腰、交叉胸前、手插口袋、撓頭、挖耳、摳鼻孔、拍桌子、玩弄物品等。
d.上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。
e.不得隨地吐痰,亂丟雜物。
f.不得當眾整理個人衣物、化妝等。
g.行走時不要勾肩搭背,與業(yè)主(或客人)相遇應靠邊而走,不得從二人中穿行,請人讓路要講對不起,不得橫沖直撞,粗俗無禮。
h.上班時間不得大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品,以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。
i.咳嗽、打噴嚏時應轉身向后,并說對不起。
j.員工在工作、打電話或與人交談時,如有業(yè)主(或客人)走近,應立即打招呼或點頭示意,表示注意到他(她)的來臨,不準毫無表示或裝作沒看見。
k.在為業(yè)主服務時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情,應做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。
l.不要在業(yè)主(客人)面前經(jīng)?？词直怼?/p>
m.上崗時要保持良好的坐姿或站姿,不得東歪西倒前傾后靠,不得伸懶腰、駝背、聳肩。
③工作紀律:
a.公司員工必須按規(guī)定的時間上下班,不得遲到或早退。
b.有事離開必須事先請假,否則視為曠工。部門主管可批準屬下人員一天以內的假期,一天以上的假期必須由管理處主任批準。
c.外出工作必須在人事部門黑板上注明外出時間、地點和事由,否則按曠工論處。
d.員工上崗時必須保持良好的精神狀態(tài)和高水準的工作效率,如上班時吊兒郎當、消極怠工或干與工作無關的事情,一律視作曠工。
&
nbsp; e.員工有接受上級指定之額外工作而不接受報酬的義務。發(fā)生緊急情況時,員工獲悉情況后必須立即趕赴崗位而不得以任何理由推托,否則視為曠工。
④會議制度:
a.各級人員參加會議前應預先將會議所需各類文件、資料、數(shù)據(jù)等準備好,并提前到達會場,做好會議簽到等準備。
b.會議開始前到會人員應將手機關閉,將呼機打到震動。
c.會議開始后會議主持人負責維持會場秩序,針對會議議題安排與會人員逐個發(fā)言或集體討論,但最終決定權在會議主持人。主持人應盡量避免討論脫離會議主題。
d.與會人員應保持會場的肅靜。避免大聲喧嘩和爭吵,如有電話應到會場外復機。
e.如到會人員有事中途退場,須向會議主持人說明事由,經(jīng)同意后方可離去。
⑤其他:
a.遵守國家法律法規(guī),不得參與打架斗毆、賭博、賣淫嫖娼、販毒吸毒、盜竊等違法犯罪活動。
b.時刻注意維護公司的形象和利益,不得做有損公司形象及利益的事情。
c.上班時間內不準干與工作無關的事情,如看報紙、看雜志、串崗閑聊、睡覺、下棋、嘻戲、炒股票等。
d.不得故意刁難或威脅業(yè)主,不得向業(yè)主索要紅包、小費。
e.公司員工應隨時保持工作環(huán)境的整潔,各類文件、資料、辦公用品應擺放整齊;不得將個人物品、私人相片等擺放于公眾場合。
f.養(yǎng)成講衛(wèi)生的美德,不隨地吐痰、丟紙屑、煙頭和雜物。如在公共場所發(fā)現(xiàn)有紙屑、煙頭等垃圾,應隨手撿起來,以保持住宅區(qū)及辦公場所的清潔和優(yōu)美環(huán)境。
g.愛護公司的一切設備設施、工作用具,定期保養(yǎng)、妥善保管,節(jié)約用水、用電,降低易耗品消耗,杜絕浪費,不準亂拿亂扔公物。
h.員工之間應互相尊重,和睦相處;不得相互推卸責任,不得拉幫結派。
i.各級員工必須服從上級的工作安排和調度,按時完成任務,不得無故拖延、拒絕或終止工作。
j.若有疑難或不滿可直接向所屬領導請示或投訴,不得當面頂撞、謾罵領導或在背后挑撥離間。
k.發(fā)生事情及時向上級匯報,不得故意隱瞞或虛報、捏造事實,不得偽造單據(jù)、證明、介紹信等。
1.未經(jīng)批準,員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資料,每位員工負有為公司保密的義務。
(3)接聽電話規(guī)范
①拿起電話聽筒:電話鈴響三聲內接聽,但不要匆忙。
②說問候語:
a.如為公司辦公室應說:“你好!長城物業(yè)?！?/p>
b.如為管理處,應說:“您好!××管理處?！?/p>
c.遇上節(jié)日要講祝頌語,如“新年好!”等。
d.語調輕松愉快,發(fā)音清楚,確保對方聽清。
③詢問來電人的目的:確定來電人的身份及要求,可說:“請問您是哪里/有什么可以幫您的嗎”
④應答:
a.如來電人找某人,應說:“請稍等”然后叫被找人前來接聽。
b.如來電人所找的人不在,應說:“對不起,他(她)現(xiàn)在不在這里,有什么事可以幫您嗎”
c.如為查詢,應詳細給予解答,對待業(yè)主要耐心,言語要客氣文明。
⑤記錄業(yè)主電話內容:如遇業(yè)主投訴或提出請修服務要求時,應迅速記下來電人的姓名、地址、聯(lián)系電話、投訴內容或服務要求等,注意:
a.若業(yè)主投訴時不希望留下姓名和地址,要尊重業(yè)主意向,并在記錄中注明。
b.聆聽業(yè)主電話過程中,不得長時間不出聲,應適當?shù)卣f:“好的/是的/嗯”以表明你在認真傾聽。
⑥告訴業(yè)主時間:
a.如業(yè)主請修,應與業(yè)主約定具體上門時間,提請業(yè)主在家等候。
b.如業(yè)主投訴,應給予業(yè)主肯定答復,告知住戶我們將會采取措施處理并感謝業(yè)主對我們的支持。
⑦收線:
a.向來電人說:“再見!”
; b.等來電人掛下電話后再收線。
⑧注意事項:
a.通話中途若需與他人交談,應向對方說:“對不起,請稍候?！比缓笥靡恢皇治嬷犕?交談完畢應向對方說“對不起,讓您久等啦?！?/p>
b.任何時候不得向業(yè)主發(fā)脾氣,不得與業(yè)主爭吵,不得用過高的語調對業(yè)主說話,也不得用力擲聽筒。
c.在公司不得占用電話與人聊天,家人、朋友有事來電,應從速簡潔結束通話。
d.對話要求按“投訴處理技巧”、“文明用語規(guī)范”規(guī)定執(zhí)行。
(4)接待業(yè)主(或客人)來訪規(guī)范
①業(yè)主(或客人)上門:
a.業(yè)主(或客人)進門時應主動向其打招呼,開門時先問候說:“您好/早上好/新年好?！?/p>
b.不得毫無反應或語氣冷淡。
②起身讓坐:
a.應熱情招呼業(yè)主坐下。
b.不得自己坐著而讓業(yè)主(客人)站著與其交談。
③業(yè)主(或客人)說明來意:
a.如業(yè)主沒有先開口說話,應主動問:“請問有什么可以幫你的嗎/請問您有什么事/請問您找哪位”
b.如手頭有重要工作一時無法完成,應說:“對不起,請稍等?！比缓笱杆偬幚硎诸^上事務后接待業(yè)主(或客人)。
④與業(yè)主(或客人)交談:要求見《文明用語規(guī)范、行為規(guī)范》
⑤送客:業(yè)主告辭時,應主動起身送至門口,并說:“再見/您慢走/歡迎再來?！?/p>
(5)上門服務規(guī)范
①上門準備:
a.上業(yè)主家里拜訪或維修時,應穿統(tǒng)一制服,佩戴工作證,保持良好形象。
b.上門維修時,應帶齊所需工具、材料、拖鞋和工作臺布。
②敲門:
a.按門鈴一下或輕敲門兩下,如無反應,等待5s再次敲門。
b.除特殊情況外,嚴禁大力敲打或撞擊業(yè)主門窗。
③業(yè)主開門后先說問候語:“您好!/早上好!”
④說明身份及來訪目的。
⑤進門:
a.得到業(yè)主同意后,方可進入。
b.業(yè)主說“請進”時,應回答“謝謝”或點頭微笑表示感激。
c.尊重業(yè)主生活習慣,視情況脫鞋或更換自己攜帶的拖鞋等。
d.未經(jīng)業(yè)主許可不許在沙發(fā)上就座,謝絕業(yè)主敬煙。
e.嚴禁收取小費、禮物等或上門服務后在住戶家中用餐。
⑥交談或工作:
a.與業(yè)主交談時要求按《文明用語規(guī)范》。
b.維修時按《維修服務工作手冊》中有關規(guī)定執(zhí)行。
⑦告辭:
a.向業(yè)主說“再見”或表示謝意。
b.主動為業(yè)主帶門。
(二)專業(yè)知識與技能培訓
專業(yè)知識與技能的培訓對象是物業(yè)管理公司的各崗位工作人員。由于工作崗位的不同,培訓的內容也有較大的差異,如對財務人員進行財會知識培訓,對工程技術人員應強化房屋與設備的維修管理知識與技能培訓,對管理人員應側重公共關系、管理技巧和領導藝術等知識的培訓,對保安人員應加強保安業(yè)務知識的培訓,而對綠化人員則應加強綠化工作流程、工作標準及種植、養(yǎng)護等知識技能的培訓。
(三)物業(yè)管理公司員工培訓內容示例
以深圳長城物業(yè)管理公司為例,公司員工基本素質培訓與專業(yè)知識技能培訓內容。
四、員工培訓的形式
員工培訓的形式主要有職前培訓和在職培訓兩種類型。
(1)職前培訓
這是為新招員工提供的基本入職知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢),熟悉公司的各項規(guī)章制度(如考勤制度,獎懲制度、考核制度、晉級制度等),掌握基本的服務知識(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語言規(guī)范、禮貌常識等),掌握崗位工作的具體要求(如崗位責任制、業(yè)務技能、工作流程與要求、操作要領等)。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。因此,物業(yè)管理公司在職前培訓上花費較多的時間、精力、財力、物力是值得的。新員工對公司的最初印象、感受以及得到的培訓知識,對他們未來的工作行為將產(chǎn)生極大的影響。
職前培訓是一項“三合一”的活動,需要公司的高層領導、公司的人事部門和具體的用人部門共同出面制定培訓計劃并組織實施。在分工合作的基礎上,各部門負責人應親自把關,把這項活動搞得有聲有色,實踐表明,最容易給新員工以暗示性教育的有公司的文件、上級指示、上級和同事的言行舉止和工作示范、自己的想法和建議得到的答復、自己的行為受到的獎懲、自己被分配任務的挑戰(zhàn)程度等,尤需引起重視。
為了加深新員工對公司的印象,還可以準備一份資料袋,把公司的宗旨、經(jīng)營思想、目標、公司組織機構圖、公司主要規(guī)章制度、有關獎懲條例、《員工手冊》、《員工行為語言規(guī)范》等,印發(fā)給每一位新員工。
職前培訓主要包括:公司規(guī)章制度、《員工手冊》、《員工行為語言規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營理念、公司的組織機構、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識、物業(yè)管理基礎知識等內容。
(2)在職培訓
在職培訓就是以在職員工為培訓對象,旨在改進或提高現(xiàn)有員工的知識、觀念、技能、工作能力的一種再教育方法。對在職員工進行培訓是公司員工培訓的重要內容,是提高物業(yè)管理公司員工整體素質和提高物業(yè)管理水平的重要途徑,公司對在職員工的培訓應常抓不懈。在職培訓多為經(jīng)常性中短期培訓,培訓的內容主要是針對員工的工作要求而進行,包括工作技能培訓、管理技巧培訓、形體語言培訓等等。在職培訓的形式多種多樣,常見的形式有如下幾種:
①崗位培訓。崗位培訓是使員工掌握本崗位所需的專業(yè)知識,增加員工的知識量和知識深度,使員工能適應更高標準的要求而開展的培訓。培訓的組織形式既可以公司自己辦班,也可以參加專業(yè)機構組織的各種崗位培訓。
②業(yè)余學習。這種方式是員工利用工作之余進行的以提高專業(yè)知識、技能為目的的學習方式,如參加物業(yè)管理專業(yè)函授學習和自學考試、讀夜校等,這種方式是提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質的重要途徑。
③專題培訓。這種方式主要是針對物業(yè)管理公司在采用新的管理方法或應用了新的設備、新的技術或制定了新的制度時,為保證新方法、新設備、新技術、新制度的正常運行而開展的培訓。專題培訓既可以自己辦班組織,也可以派員外出學習。
第5篇 危險廢物管理存在的問題及建議
我國工業(yè)廢渣作為“三廢”之一，其管理水平就目前情況來說，遠不如廢水、廢氣的管理。危險廢物是我國環(huán)境管理的一個薄弱環(huán)節(jié)，特別表現(xiàn)在對危險廢物的管理上。危險廢棄具有毒性、易燃性、爆炸性、腐蝕性、化學反應性或傳染性，若不加以嚴格地控制和管理，將對生態(tài)環(huán)境和人類健康構成嚴懲威脅。控制危險廢物已成為當今世界各國共同面臨的重大環(huán)境問題。
一、危險廢物污染治理狀況及存在的問題
我國是一個發(fā)展中國家，隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展、工業(yè)化進程的加快，危險廢物的產(chǎn)量越來越大，且種類繁多、性質復雜、分布廣泛、管理難度較大。從排污申報登記的統(tǒng)計數(shù)字看，我國危險廢物的產(chǎn)生幾乎涉及國民經(jīng)濟的所有行業(yè)，但其中20個行業(yè)的危險廢物產(chǎn)生量占總產(chǎn)生量的30%，其中化學原料及化學制品制造業(yè)產(chǎn)生的危險廢物量占總產(chǎn)生量的40%。
我國長期以來對工業(yè)固體廢渣引起足夠重視和嚴格管理，對危險廢物的管理和防治起步較晚。目前，無論是管理法規(guī)、管理機構，還是處理技術的研究和處理處置方案都存在不足，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1．有關的法律、法規(guī)和技術標準不夠全面。我國于1996年實施了《固體廢物污染環(huán)境防治法》，1999年發(fā)布了《危險廢物焚燒污染控制標準》，在法規(guī)中對危險廢物防治做了特別規(guī)定，并建立了申報登記制度和許可證制度，但缺乏統(tǒng)一而詳細的技術支持體系，尚未頒發(fā)系統(tǒng)、全面、量化的污染控制標準，只在個別行業(yè)有極少的幾個標準。
2．危險廢物處理技術水平較低。大多數(shù)危險廢物只是簡單堆放或沒有防滲措施的簡單填埋，或沒有尾氣處理的焚燒。甚至有部分危險廢物未經(jīng)處理就直接排入環(huán)境，造成了嚴重污染。
3．用于危險廢物處理設施與需處理危險廢物量不配套。隨著化工裝置的大批迅速引進和興建，危險廢物產(chǎn)生量越來越大。數(shù)字顯示：1995年全國危險廢物產(chǎn)生量2690萬t，而我國危險廢物處理設施的建設在20世紀80年代以前基本是空白，80年代開始有企業(yè)建設危險廢物焚燒爐，進入90年代末期，對危險廢物處理設施的建設才提到議事日程上。
4．危險廢物種類繁多、性質復雜、涉及范圍廣，處理技術需要相當?shù)膶I(yè)知識。
5．缺乏資金支持。危險廢物處理是一個高投入、低回報的公益事業(yè)，僅靠政府投資遠遠不夠，還應引入市場機制，改變運作方式，多方投資，為危險廢物的處理提供必要的資金支持。
6．危險廢物排污收費方面不僅收費偏低，而且也不夠科學，使工業(yè)企業(yè)對危險廢物處理處置十分輕率，無所顧忌。
正因為危險廢物管理存在以上不足，危險廢物排放污染事故時有發(fā)生，對人體健康和區(qū)域環(huán)境造成了嚴重危害。1991年到1996年間，平均每年發(fā)生固體廢物污染事故近60起，經(jīng)濟損失超過90億元。隨著中國工業(yè)的不斷發(fā)展，危險廢物成為影響經(jīng)濟和社會發(fā)展的一個不可忽視的重要的環(huán)境問題。許多發(fā)達國家由于對工業(yè)危險廢物管理不善，對環(huán)境造成了難以治理、甚至不可逆轉的惡果，這些深刻而慘痛的教訓我們必須引以為戒。
隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展、人民生活水平的日益提高，提高和改善環(huán)境質量已成為當務之急，危險廢物的污染問題已越來越突出，我國政府已逐步意識到這個問題的嚴重性，危險廢物的管理與處理處置技術的研究已成為國家科技攻關的重點。
二、對危險廢物管理的幾點建議
鑒于以上的認識和分析，強化工業(yè)危險廢物的管理應是當務之急，作為企業(yè)應做好以下幾個方面的工作：
1．提高對工業(yè)危險廢物管理必要性和重要性的認識。企業(yè)應統(tǒng)一思想認識，切實加強對危險廢物的管理，與對廢水廢氣管理同樣重視，改變管理不嚴、輕視危險廢物的狀況，使這一薄弱環(huán)節(jié)得到應有的重視與加強。
2．加快對企業(yè)危險廢物污染源調查，建立排放檔案。通過科學全面的調查監(jiān)測，對企業(yè)排放危險物的性質、成分、危害性做到心中有數(shù)，并對歷年危險物的種類、數(shù)量、去向、分布、污染性質建立排放檔案，以更加有效地控制對環(huán)境的污染。
3．大力組織開展危險廢物的綜合利用。在自然資源日益緊張的今天，對廢物的重新認識和再利用顯得更加重要，應給予必要的投入，組織科研人員進行研究，對國外成功利用技術和先進的處理處置技術的經(jīng)驗進行總結推廣，變廢為寶。
4．大力推行清潔生產(chǎn)。改變生產(chǎn)民展模式，走可持續(xù)發(fā)展道路，從污染的末端控制轉變?yōu)樯a(chǎn)的全過程控制，使污染物的產(chǎn)生量最小。
5．認真貫徹《危險廢物污染防治技術政策》。2001年12月17日，國家環(huán)境保護總局、國家經(jīng)濟貿易委員會、科學技術部聯(lián)合發(fā)布了《危險廢物污染防治技術政策》，該技術政策的實施為各級環(huán)保部門提供了危險廢物監(jiān)控管理的政策依據(jù)，為危險廢物產(chǎn)生企業(yè)收集運輸和處理處置提供了技術指導，并對我國危險廢物管理的階段性目標作出了具體規(guī)定，為我國危險廢物的管理提供了有力的技術支撐。
第6篇 物管培訓--給排水設備管理概述
一、給排水設備系統(tǒng)簡介
物業(yè)管理小區(qū)內給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。它主要包括以下幾部分:
1.供水設備系統(tǒng)
供水設備系統(tǒng)是指物業(yè)管理小區(qū)內通過城市供水管網(wǎng),供入小區(qū)內的給水設備系統(tǒng)。它可以劃分為物業(yè)管理小區(qū)內的庭院給水及房屋或構筑物內部給水兩大部分,其中涉及到的設備設施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等。
供水系統(tǒng)按照用途分類,基本上可以分為生活用水、生產(chǎn)用水、消防用水三大類,但這三類用水并不一定單獨設置給水系統(tǒng)。有時會將生活和消防給水共用一個給水系統(tǒng),或生活、生產(chǎn)、消防共用一個給水系統(tǒng),這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式,要按用戶(用水設備)對水質、水溫及小區(qū)外城市管網(wǎng)的給水情況,綜合考慮技術、經(jīng)濟和安全條件,確定合適的給水方式。
2.排水設備系統(tǒng)
排水設備系統(tǒng)是指小區(qū)內用來排除污廢水及雨雪水的設備系統(tǒng)。它同樣劃分為房屋或構筑物內部污廢水、雨雪水排放和物業(yè)管理小區(qū)內庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內排水管道、通氣管、清通設備、抽升設備、室外小區(qū)檢查井和排水管道等。
排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質不同,分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制,三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制,要根據(jù)污廢水的性質、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。
3.用水設備
用水設備指建筑物內或構筑物內各類衛(wèi)生器具和生產(chǎn)用水設備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設備等。
4.熱水供應設備系統(tǒng)
這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設置的設備系統(tǒng)。通常包括開水供應,熱水供應。其中涉及到的設備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、熱循環(huán)管、熱水表、加熱器、溫度調節(jié)器、減壓閥等。
5.消防設備
建筑或構筑物內的消防設備系統(tǒng)及物業(yè)管理小區(qū)庭院內的消防設備系統(tǒng),主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機、消防栓、消防泵等。
二、給排水設備設施的管理內容
給排水系統(tǒng)設備設施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏,消防水箱定期調水放水,以防出現(xiàn)阻塞、水質腐臭等現(xiàn)象,消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。
給排水設備設施管理的內容涉及很多,根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設備種類而定。但一般主要包括以下幾個方面:
1.給排水設備設施的基礎資料管理
給排水設備設施的基礎資料管理的主要內容是建立給排水設備設施管理原始資料檔案和設備維修資料檔案。所有給排水設備設施(包括其余的如采暖、空調等)接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有:產(chǎn)品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。建立設備卡片,應記錄有關設備的各項明細資料,如:給排水設備類別、型號、名稱、規(guī)格、技術特征、開始使用日期等。給排水設備設施的維修檔案資料主要有:報修單,每次維修填寫的報修單,按月、季統(tǒng)計裝訂,維修管理部門負責保管以備存查。運行記錄,值班人員每天填寫設備運行記錄,以備存查。檢查記錄,平時的設備檢查記錄。運行月報,管理部門每月上報一次運行情況總結。考評資料,定期或不定期檢查記錄獎罰情況,每年歸納匯總、裝訂保存。技術革新資料,設備運行的改進、設備更新、技術改進措施等資料,均為給排水設備設施維修資料檔案管理內容。
2.給排水設備設施的日常操作管理
給排水設備設施的日常操作管理的內容主要是規(guī)范給排水設備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設備設施。
3.給排水設備運行管理
給排水設備設施運行管理的內容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定,確保給排水設備設施良好運行。
4.給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理
給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理是根據(jù)給排水設備設施的性能按照一定的科學管理程序和制度,以一定的技術管理要求,對設備進行日常養(yǎng)護和維修更新,確保給排水設備設施性能良好。
5.文明安全管理
文明安全管理的內容是對給排水設備設施的運行操作、使用進行文明安全管理,定期檢查操作人員、維修人員的安全操作,并進行安全作業(yè)訓練,還要建立安全責任制和對用戶進行安全教育,宣傳一些安全規(guī)范的使用知識。
三、給排水設備管理機構構成及職責
給排水設備設施的維修、保養(yǎng)、日常操作及運行管理工作一般由公司工程部完成。
運行組人員的主要職責是:負責對所管轄范圍內機電設備的運行,處理一些一般性故障,協(xié)助維修組人員進行設備設施的維修保養(yǎng)工作,對發(fā)生的問題及時向管理組或經(jīng)理匯報,必須對所管轄范圍內供水及設備情況有詳盡了解;掌握相關設備的操作程序和應急處理措施;定時巡視設備運行情況,并做好巡查記錄和值班記錄;記錄維修投訴情況,并及時處理;保持值班室、設備及水泵房等清潔有序;負責設備房的安全管理工作,禁止非工作人員進入,做好防水、防火、防小動物的安全管理工作;遇突發(fā)事故,采取應急措施,迅速通知相關人員處理等等。
維修組人員的主要職責是:熟練掌握設備的結構、性能、特點和維修保養(yǎng)方法;按時完成設備的各項維修、保養(yǎng)工作,并作好有關記錄;保證設備與機房的整潔;嚴格遵守安全操作規(guī)程,防止發(fā)生事故;發(fā)生突發(fā)情況,應迅速采取應急措施,保證設備的正常完好;定期對設備巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理等等。
管理組人員的主要職責是:具體負責總值班室、倉庫和財務管理;負責內務管理和對外協(xié)調;負責人員、車輛、材料、經(jīng)費的統(tǒng)一調度和使用管理;負責工具和材料的采購、保管和發(fā)放;負責文件資料的保管、建檔和發(fā)放;負責組織人員進行安全技術和質量意識培訓等工作。
為了提高工程部的工作效率,確保各種設備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展,并保證緊急情況下及時派遣人員到達現(xiàn)場,在工程部下可設總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4h全天值班,各設備的故障情況均應報總值班室,以便總值班室依照工程部經(jīng)理和管理組的指示合理安排人員搶修。
四、給排水設備設施管理的范圍界定
物業(yè)管理公司應與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責,相互分工通力合作。以北京市為例,居住小區(qū)物業(yè)管理公司與城市各專業(yè)管理部門職責分工為:
1.給水設備
高層樓宇以樓內供水泵房總計費水表為界,多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設備,由城市供水部門負責維護管理,界線以內至用戶的供水管線及設備由物業(yè)管理公司負責維護、管理。
2.排水設備
室內排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護管理。居住小區(qū)內道路和市政排水設施的管理職責以3.5m路寬為界,凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施由城市市政管理部門負責維護、管理;道路寬度3.5m以下的由物業(yè)公司負責維護管理,居住小區(qū)內各種地下設施檢查井的維護管理,由地下設施檢查井的產(chǎn)權單位負責,有關產(chǎn)權單位也可委托物業(yè)管理公司維護、管理。
第7篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的資金結算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當然,資金結算也是物業(yè)管理公司理財?shù)闹饕獌热葜?。本章對物業(yè)管理公司資金結算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結算的含義
結算,是指經(jīng)濟活動過程中的資金了結和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務供應、資金調撥等業(yè)務而發(fā)生款項往來的清算。結算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結算和轉賬結算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進行結算叫現(xiàn)金結算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構劃撥轉賬將款項從付款人賬戶劃轉到收款人賬戶的貨幣收付結算叫轉賬結算,它是以存款的轉移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟發(fā)達的社會里,轉賬結算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業(yè)、單位、個人之間經(jīng)濟往來的款項,除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結算以外,大量的都通過轉賬結算來完成。這樣做,對物業(yè)管理公司來說,可以簡化結算手續(xù),縮短結算過程,有利于資金周轉速度的加快,促進資金流通。
由于轉賬結算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質、交易雙方所在的地點和交易發(fā)貨的時間等條件,制定出不同的結算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應該在社會主義貨幣信用理論的基礎上,從貨幣與商品矛盾的運動規(guī)律中,學習我國社會主義市場經(jīng)濟條件下的經(jīng)濟關系,認識轉賬結算的規(guī)律性,不斷疏通結算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結合起來。
在我國,轉賬結算是建立在金融機構同各經(jīng)濟單位經(jīng)常的、固定的信用關系基礎上的,通過金融機構賬戶的資金轉移來實現(xiàn)貨幣收付關系。其結果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉集中為銀行信用所代替?？梢?社會主義轉賬結算的實質是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟往來關系,它是促進流通的一個工具。
(二)物業(yè)管理公司結算業(yè)務的作用
物業(yè)管理公司結算業(yè)務的作用表現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)可以加快結算速度和資金周轉,為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉賬結算方式,一方面能夠適應經(jīng)濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結合,提高了資金的使用效益。因此,能轉賬結算的業(yè)務應盡可能轉賬結算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務并進行有效監(jiān)督,使公司能及時了解業(yè)務活動的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進工作中存在的問題和缺點。
(3)結算業(yè)務關系到各部門、各單位的經(jīng)濟往來,每筆結算業(yè)務一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉賬結算還涉及到金融機構,從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結算的基本原則
(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉賬結算。
凡在銀行辦理結算的單位或個人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應按結算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結算的企業(yè)、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結算,使經(jīng)濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構會按相應規(guī)定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力,是維護經(jīng)濟合同秩序、保障當事人經(jīng)濟利益的重要保證。
(3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構作為資金結算的中介機構,在辦理結算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結、扣款外,一律不得代任何單位凍結和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構辦理結算只負責辦理結算當事人之間的資金轉移,而不能在結算過程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結算的必要條件,也是辦理結算的先決條件,只有開立賬戶,把應該交存的款項存入金融機構,金融機構才能為他們辦理結算業(yè)務。
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bsp; 金融機構賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉賬結算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或實行獨立經(jīng)濟核算、獨立編制財務報表的企業(yè)單位。一個獨立的經(jīng)濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當?shù)毓ど绦姓芾頇C關核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當?shù)胤种C構核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉賬結算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設置的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時存款賬戶的設置與開戶條件
臨時存款賬戶是指存款人因臨時經(jīng)營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉賬結算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構,并需出具當?shù)毓ど绦姓芾頇C關核發(fā)的臨時執(zhí)照;或是,臨時經(jīng)營活動需要的單位和個人,并需出具當?shù)赜嘘P部門同意設立外來臨時機構的批文。
臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關部門批準立項的文件或國家有關文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。
2.經(jīng)濟合同
經(jīng)濟合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規(guī)定的義務。如果一方違反合同規(guī)定,給對方造成損失時,應承擔經(jīng)濟和法律責任。經(jīng)濟合同是銀行辦理轉賬結算、進行結算監(jiān)督、執(zhí)行結算紀律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟合同,銀行將不予辦理。
3.結算紀律
物業(yè)管理公司是銀行結算的重要當事人,應嚴格遵守結算紀律,按照結算制度辦理結算,是嚴肅信用制度、維護結算程序的前提條件。公司必須遵守的結算紀律可以歸納為:
(1)不準套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;
(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準利用多頭開戶轉移資金,逃避債務。
以上三不準要求物業(yè)管理公司只準在銀行賬戶余額內,按照規(guī)定向收款單位或個人支付款項,對應該支付其他單位的款項,必須依約履行義務。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結算憑證,必須于當日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業(yè)管理公司資金結算方式
(一)異地結算
異地結算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟往來資金的結算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結算方式主要有匯兌結算、匯票結算、托收承付結算、異地委托收款結算、信用證結算。
1.匯兌結算
匯兌結算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結算方式。
(1)匯兌結算有關規(guī)定
①各單位通過銀行辦理匯兌結算是指資金調撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關的單證。
③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設備的地區(qū),可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經(jīng)同意,會將信匯憑證連同銀行內部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領等事故,一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗后,銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當?shù)厥袌龉芾淼挠嘘P規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉賬且存款不計息。采購員無權隨意將采購資金轉匯,匯入行辦理采購資金轉匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應主動辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時,應該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時,匯入行會取出信匯憑證第四聯(lián),核對取款人的有關證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時,應該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報。
收款單位會收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關手續(xù)。
2.匯票結算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉賬結算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉賬解付由各銀行機構辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結算專用章和使用壓數(shù)機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結算。匯票上指定的收款人,也可以持轉賬支取的匯票向匯入地單位辦理結算。收款單位接受匯票時,應審查票面所記載各項內容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應在匯票背面加蓋業(yè)務用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結算,應填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現(xiàn)金的,應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉賬或收妥現(xiàn)金后,會簽發(fā)匯票結算憑證。匯票結算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應當備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結算時,也應當按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應提交三聯(lián)“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發(fā)生問題才可按有關規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發(fā),并由承兌申請人向開戶銀行申請,經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎,嚴禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當延期。如屬分期付款,應一次簽發(fā)若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時,根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實質上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結算
托收承付結算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉的一種結算方式。
托收承付結算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應填制“托收承付結算憑證”,連同有關單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。
4.異地委托收款結算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項的結算方式。
單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項,均可使用委托收款結算方式辦理結算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應當順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內將其有關單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關單證退回收款單位開戶行,轉交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務,每天收取罰金0.5元。
5.信用證結算
這種結算是付款單位把款項預先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結算只能轉賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結算
同城結算是指同一城市或同一縣內各單位之間經(jīng)濟往來的資金結算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結算主要方式有:支票結算、同城委托收款結算、商業(yè)匯票結算、銀行本票結算。
1.支票結算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉賬支票只能用于轉賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項之一的,支票無效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內必須有足夠的資金,不準簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額,都是空頭支票。對簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時,要填寫當天日期,不準簽發(fā)遠期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財會部門指定專人負責,并加蓋存于銀行的預留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當?shù)匾?guī)定的金額起點。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時,應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項的一種結算方式。該結算方式不受金額起點限制。
同城委托收款結算與異地委托收款結算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結算可用郵寄劃回與電報劃回資金。
3)商業(yè)匯票結算
商業(yè)匯票在異地和同城結算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結算
銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財?shù)馁Y金結算中經(jīng)常會遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識,本節(jié)就對票據(jù)作一個簡要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權債務關系的發(fā)生、轉移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權利財產(chǎn),持有票據(jù)的人有權在約定期限向票據(jù)債務人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價證券。票據(jù)是一種表示財產(chǎn)權或債權的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據(jù)的設立而取得,隨票據(jù)的轉讓而轉讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價值。票據(jù)權力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設權證券。票據(jù)上的權力和義務,完全由票據(jù)行為創(chuàng)設。票據(jù)的權利和義務設立后,便于原對價關系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎上的書面?zhèn)鶆盏闹Ц稇{證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設立便具有獨立的權利義務關系,與它所產(chǎn)生或轉讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權力時,不必向債務人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務人應無條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權利和義務須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權利和義務,債務人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉讓流通,這種轉讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意,債務人也不能以未曾接到轉讓通知為理由而拒絕承擔義務。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權人在接受給付時,必須將票據(jù)交還債務人,使票據(jù)關系終結。若票據(jù)金額是由次債務人因被追索而償還時,則債權人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標準,匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領域的不同,可分為國內匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權的自愿轉移,是指票據(jù)持有者從一個人轉移至另一個人的行為。不得簽發(fā)無代價的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項:
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
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nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項之一的,票據(jù)無效。
2.背書
背書是以票據(jù)權利轉讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權利從背書人轉移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉讓或者以背書將一定的票據(jù)權利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉讓的票據(jù),背書應當連續(xù)即轉讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉讓的票據(jù),后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉讓票據(jù)后,承擔保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉讓”字樣,其后手再背書轉讓的,原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權代背書人行使被委托的票據(jù)權利,但被背書人不能再以背書轉讓票據(jù)權利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。
承兌有兩個具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應自出票日起一個月內向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對票據(jù)承擔支付義務。若提示承兌時,付款人不同意承擔支付義務,則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應當承擔到期必須付款的責任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務予以擔保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務人以外的他人擔當,其承擔保證責任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據(jù)的保證責任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權向保證人請求付款,保證人應該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務人支付票款的經(jīng)濟行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個月內持票人應向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權債務關系結束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第8篇 物管培訓--給排水維修養(yǎng)護管理
一、給排水設備設施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責
物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設備設施的維修養(yǎng)護工作,確保給排水設備設施各項性能良好,延長設備設施的使用壽命,避免發(fā)生意外事故,工程部要制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》,并制定年度維修養(yǎng)護計劃,通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中,要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況,合理地安排時間等因素。工程部經(jīng)理負責審核《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況,維修組負責實施給排水設備設施的維修養(yǎng)護,公共事務部負責向有關用戶通知停水情況,以便用戶作好準備,遇突發(fā)事故停水,應向用戶作出解釋。
二、維修組的運作程序
維修組的成員負責按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設施設備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理組調動后,由維修組負責,運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后,應迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向,以便緊急情況下緊急調動。
三、水泵機組的維修養(yǎng)護
1.水泵的維修養(yǎng)護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內容主要有:檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,應加注潤滑油,如有異常摩擦聲響,則應更換同型號規(guī)格軸承,如有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應更換同規(guī)格水泵葉輪,如軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規(guī)格水泵軸,檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根,清潔水泵外表,若水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷油漆,檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換,檢查機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。
2.控制柜的維修養(yǎng)護
維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。維修養(yǎng)護內容主要有:清潔柜內所有元器件、清潔外殼,務必使柜內無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應更換,檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改,對于交流接觸器,應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應更換;檢查復位彈簧是否正常工作,然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5mω,否則應進行干燥處理;外殼接地可靠,如有松脫或銹蝕則應做除銹處理,然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損,導線接頭有無過熱痕跡或燒傷,如有則維修或更換;自動空氣開關電阻應不低于100mω,否則應烘干,在開關閉合或斷開過程中,應無卡位現(xiàn)象,觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常,如有偏差應調整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕,如有則重新焊接或更換。
3.電機的維修養(yǎng)護
外觀檢查應整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應不低0.5mω,否則應烘干處理,電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應重新油漆。
4.相關閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護
閘閥密封膠墊是否漏水,如有則應更換,黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新加壓黃油麻繩,對閥桿加黃油潤滑,銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換,清除壓力室內污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。
四、水池、水箱的維修養(yǎng)護
水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次,若遇特殊情況可增加清洗次數(shù),清洗時的程序如下:
1.首先關閉進水總閥,關閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,抽空水池、水箱中的水。
2.泄水閥處于開啟位置,用鼓風機向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣。
3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅,以確定空氣是否充足。
4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。
5.清洗人員進入水池、水箱后,對池壁、池底洗刷不少于三遍,并對管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護要求進行檢修保養(yǎng)。
6.清洗完畢后,排除污水,然后噴灑消毒藥水。
7.關閉泄水閥,注入清水。
五、室外給排水設施的維修保養(yǎng)
室外給排水管道每半年全部檢查一
次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應清除雜物,若管道坡度不正確,應重新鋪設,明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次,要求噴水設施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養(yǎng)護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全,對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現(xiàn)象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數(shù)的5%進行試水,清掃箱內外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。
六、室內給排水設備設施的維修養(yǎng)護
1.消防設備的維修養(yǎng)護
室內普通消防栓的維修養(yǎng)護內容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護,其維修養(yǎng)護內容如下:
①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態(tài)。
②每天檢查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應發(fā)出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道。
③每月對噴頭進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。
④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài),保證閥門不會誤關閉。
⑤每兩個月對系統(tǒng)進行一次綜合試驗,按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統(tǒng)靈敏性。
當系統(tǒng)因試驗或因火災啟動后,應在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復到正常狀態(tài)。
2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護
住戶在使用過程中,由于使用不當或前期隱患,會出現(xiàn)各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養(yǎng)護,所涉及的維修養(yǎng)護內容如下:
①個別樓層停水。要先關掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處,以便派專業(yè)人員前來檢查維修。
②維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門,查看水表,如轉動說明墻內水管破損漏水,然后關閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。
③閥門接頭漏水。關閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。
④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內芯斷裂應更換內芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復開關水龍頭,開關自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內蓄水,到一定水量存放5min,查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。
⑥疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。
⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。
當然室內各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外,還會出現(xiàn)各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規(guī)范,注意清潔之外,一旦出現(xiàn)情況不要擅自進行修改,應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。
七、室內給排水設備設施維修程序
為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時進行,室內維修應遵循一定的程序進行:
1.住戶(使用者)向管理處申請。
2.值班人員填寫“維修登記表”。
3.維修組組長(班長)派工,并填寫“派工單”。
4.維修工準備好工具,帶上“派工單”上門維修,進門時,應首先出示工作牌,用語禮貌,查看現(xiàn)場后,按公司規(guī)定的收費標準報價,經(jīng)業(yè)主同意后進行維修。
5.維修過程應遵守操作規(guī)程,注意安全。
6.維修完畢后,請住戶(使用者)驗收
,驗收后,請業(yè)主在“派工單”上寫下意見,并簽名。
7.派工單一式三份,維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。
八、室內維修服務標準
為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用,確保住戶(使用者)提出的服務要求能得到滿足,特制定維修服務過程中的一些標準及要求,主要包括以下幾個方面:
1.預約維修時間
接到維修申請后無特殊情況,30min內到達,按住戶(或使用人)約定時間,如暫時沒有維修人員應向住戶解釋,另約時間。
2.維修時間
原則上小故障30min內,一般故障2h內(不超過8h),較難故障不超過3天。廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等,維修時間一般不超過2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內,最長不超過8h,如需改管視實際情況由班長確定,廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下,一般在4h內,如大面積或難以處理的最長不超過3天,并在維修后2周內,每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修,水池定期清洗外,定期保養(yǎng)要提前1天通知,臨時停水要寫出停水告示。
3.提供材料
維修過程中提供的材料應100%合格。
4.服務態(tài)度
維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。
九、給排水設備設施的維修養(yǎng)護的檢驗
無論是室外給排水設備設施的維修養(yǎng)護,還是室內給排水設施的維修養(yǎng)護,為了保證維修養(yǎng)護工作的正常進行,也為了保證維修養(yǎng)護工作達到用戶滿意,同時使給排水各種設備設施延長使用壽命,避免出現(xiàn)故障,因此,必須按標準要求對維修養(yǎng)護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下:
1.檢驗職責
一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗,并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪,工程部經(jīng)理及工程師負責周檢。
2.檢驗內容
第9篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的業(yè)務內容
物業(yè)管理公司的業(yè)務內容包括基本業(yè)務、輔助業(yè)務及內部業(yè)務。物業(yè)管理公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營、微利服務、規(guī)模管理的基本特性,決定了它的業(yè)務內容的廣泛性的特點。
一、物業(yè)管理公司的基本業(yè)務
物業(yè)管理公司的基本業(yè)務涉及范圍相當廣泛,主要包括:
(一)前期物業(yè)管理
前期物業(yè)管理包括從規(guī)劃設計開始,到物業(yè)建設以及物業(yè)的銷售、租賃活動的管理。
(二)物業(yè)的使用管理
物業(yè)的使用管理包括建筑物的維修和定期養(yǎng)護,輔助設備的定期檢修保養(yǎng),保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運轉,保證道路、污水排放管道暢通無阻。
(三)環(huán)境養(yǎng)護與管理
環(huán)境養(yǎng)護與管理包括維護物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞,制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為;做好物業(yè)管理綠化和室外保潔工作;做好防盜、治安保衛(wèi)工作,維護公共秩序和交通秩序等。
(四)物業(yè)產(chǎn)權戶籍管理
物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理包括產(chǎn)權、戶籍的登記和確認,以及房屋交換的管理等。
(五)提供全方位、多層次的后期服務
全方位、多層次的后期服務包括專項服務及特約服務。專項服務包括房屋裝飾、裝修、家電維修、代收各種費用等,特約服務包括代賣代租物業(yè)、代辦票務、代接送小孩入托、代換液化氣、代辦酒席、代收發(fā)信件、介紹工作和家教等。
二、物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務
物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務是指物業(yè)管理以外的各種經(jīng)營活動,如興辦餐飲服務業(yè),開辦房屋裝飾材料、衛(wèi)生潔具、家用電器公司等,創(chuàng)辦幼兒園、托兒所、門診部、圖書館、電影院、歌舞廳等文化娛樂場所等。物業(yè)管理公司可根據(jù)自己的特長,興辦物業(yè)管理以外的服務業(yè)務。
三、物業(yè)管理公司的內部業(yè)務
物業(yè)管理公司的內部業(yè)務是指企業(yè)內部的管理與協(xié)調工作。物業(yè)管理公司的內部業(yè)務主要應該抓好以下工作:
(一)人才的選用與培訓
人才是企業(yè)之本。企業(yè)的競爭最終是人才的競爭。物業(yè)管理公司要重視和加強人才管理,就必須做好人才的選拔、培訓和使用等各方面工作。特別是人才的培訓與再培訓,是提高員工的專業(yè)技能和職業(yè)道德、提高物業(yè)管理水平和服務質量的關鍵。
(二)勞動與分配管理
采用聘任制招聘人才,制訂合理的勞動定額和崗位責任,嚴肅勞動紀律,確定報酬和獎懲方式,實行報酬與績效掛鉤,能者多勞,多勞多得多獎。這是企業(yè)高效運轉和實現(xiàn)目標的重要保障。
(三)設備維修管理
物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、清潔、檢查時,必須配備一整套的儀器設備和專用工具,對這些設備也需要管理和維護,要做到有專人負責,定期維修保養(yǎng),嚴格按照操作要求使用,等等。
(四)服務質量管理
物業(yè)管理公司要向業(yè)主和用戶提供優(yōu)質服務,首先必須根據(jù)合同要求確定質量標準,要培訓員工,使他們都達到標準的要求;其次則要實行全員質量管理,抓好服務質量的考核與監(jiān)督,真正做到以優(yōu)質的服務維護好業(yè)主和用戶的切身利益。
(五)多種經(jīng)營管理
多種經(jīng)營效益的好壞,在物業(yè)管理公司中具有很重要的地位。經(jīng)營得好,不僅能為業(yè)主和用戶提供更為豐富的服務內容,而且可彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足,并為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。所以,多種經(jīng)營的好壞對物業(yè)管理公司也是非常重要的。
第10篇 物管培訓--供暖設備運行管理
一、供暖系統(tǒng)設備設施的操作管理
1.供暖設備設施操作管理的職責
供暖設備設施的操作管理規(guī)程由工程部與供暖設備設施運行組共同制定,或由物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司負責制定。具體的操作由采暖期內當值的值班人員負責,嚴格按規(guī)程要求操作。供暖系統(tǒng)運行組組長負責和監(jiān)督操作規(guī)程的實施。
2.供暖設備鍋爐開爐前的檢查
鍋爐開爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常,檢查系統(tǒng)內的閥門是否均已打開,保證所有閥門處于開啟狀態(tài),并由工程部管理組負責通知公共事務部,通知各住戶家內留人。檢查鍋爐房內各有關信號燈是否正常,如有不正常應及時進行維修。手動供水泵轉3圈,應轉動靈活無阻滯。
3.供暖設備鍋爐的開爐操作
在鍋爐運行前,應首先合上水泵控制箱電源,按下水泵啟動按鈕啟動水泵,然后對于燃油鍋爐合上燃燒機的電源開關,將開關置于“燃燒”位置,這時燃燒機的電動機立即啟動,點火電機產(chǎn)生電火花,約過7s的預吹風時間后,電磁閥會自動打開噴嘴噴出油霧,油霧被電火花點燃后形成火焰,點火電機再延伸15s后停止點火,燃燒機開始進入正常工作,若點火沒有成功,25s后燃燒機上會亮起故障紅燈,此時再經(jīng)過3min后可以再次按恢復按鈕,重新啟動燃燒機,最多啟動3次,若不成功,則需查找原因排除故障后允許啟動。對于燃煤鍋爐,水泵啟動后,啟動燃燒系統(tǒng)的運煤裝煤的行車,保證及時把煤加入煤斗。同時電機帶動爐排運轉,后啟動送風機,點火燃燒,鍋爐開始運行。
鍋爐開始運行后,派運行組人員或維修人員對室外管網(wǎng)及室內供暖系統(tǒng)進行巡查,出現(xiàn)滴水、漏水、暖氣不熱等現(xiàn)象應查找原因,及時整修。鍋爐房值班員在啟動成功后,應繼續(xù)觀察10min,查看有無異常聲響或振動,有無漏油、漏水現(xiàn)象。煙色及水溫變化是否正常,燃燒機控制箱、水泵控制箱有無異常氣味,若有問題及時修整,若一切正常啟動成功。
4.供暖設備鍋爐的停機操作
當采暖期已過,停爐時,應先將燃燒機轉換開關置于“停止”位置,燃燒系統(tǒng)停止燃燒,當水溫降到45℃左右時,按下水泵“停止”按鈕,水泵停止供水,及時拉下水泵控制箱電源開關,檢查鍋爐及附件有無不正常情況,如有應及時整改。
二、供暖設備設施的運行管理
1.供暖設備設施運行管理職責
供暖設備設施運行管理的標準作業(yè)規(guī)程由工程部經(jīng)理與管理組、運行組、維修組按照iso9002操作標準制定。工程部管理組負責運行管理作業(yè)標準規(guī)程的實施情況,工程部供暖設備運行組組長負責運行管理的組織實施,供暖設備運行組當值值班員負責運行操作的具體實施。
2.運行管理中的巡視監(jiān)控內容
當供暖系統(tǒng)開始運行后,當值值班員每隔2h巡視一次,巡視部位包括鍋爐房及室外管網(wǎng)。鍋爐房內要對鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進行巡視,巡視內容主要有:各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象;是否有異常的聲響和振動,是否有異常氣味,觀察排煙的顏色是否正常,燃燒火焰是否穩(wěn)定,觀察鍋爐的水溫是否變化正常,查看鍋爐水位、油箱油位、水質機組的電機溫度是否太高,風葉是否碰殼,水泵是否漏水成線,有無松弛的螺栓、螺母?？刂葡鋬雀髦甘緹羰欠裾?各元器件是否動作可靠,有無燒傷、過熱、打火現(xiàn)象。室外巡視主要是查看供暖溝有無大量滲漏水現(xiàn)象。在巡視過程中,出現(xiàn)不正常的情況值班員應及時處理,處理不了的問題,詳細匯報給組長和管理組,請求維修組支援。并且值班員應根據(jù)用戶或用熱部門的要求,適當調整鍋爐熱水溫度。
3.運行中異常情況處理
(1)鍋爐房發(fā)生水浸時的處置
當這種情況發(fā)生時,視進水情況關掉運行中鍋爐,拉下總電源開關,堵住漏水源,若漏水嚴重,盡力阻滯進水,并立即通知值班組長和管理處。漏水源堵住以后,應立即對漏水設備進行除濕處理,確認水已消除,各絕緣電阻符合要求后,開機試運行,如無異常即可投入運行。
(2)供熱管網(wǎng)突然損壞
當供熱管網(wǎng)大量漏水,應通過室外管溝的檢查口進行檢查尋找損壞部位,然后關閉供水管上的分段閥門進行整修或更換,在整修時由于水管上余壓比較大,水溫較高,應注意工作的安全性。一般在采暖期到來之前,應對外網(wǎng)進行嚴格的維修保養(yǎng),以使運行中避免異常情況的出現(xiàn)。
(3)散熱設備漏水
若散熱設備漏水,應查找原因,是因為散熱片本身質量問題,還是安裝時不嚴密,然后關閉暖氣進水閥,拆下散熱設備,進行整修,整修完畢,重新裝上。
(4)鍋爐運行中常見故障的處理
①鍋爐的壓力下降。熱水供暖系統(tǒng)在充水過程中,鍋爐壓力表長時間達不到應有的
靜壓,或在運行過程中壓力不穩(wěn),壓力下降很嚴重,則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時修補。
②鍋爐溫度急劇上升。鍋爐點火后,溫度表在短時間內急驟上升,這種情況應立即停止運行,出現(xiàn)這種情況的原因主要有循環(huán)水泵沒有啟動,管路里沒有循環(huán)水;鍋爐出口處的閥門沒有打開,致使鍋爐燒死水。
③循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門開啟度不夠,或水過濾器被堵塞等原因,應及時排除。
④停電時的緊急處理。停電時,應立即停火,關閉風門,關閉電源,密切注意鍋爐的壓力、溫度變化,熱水鍋爐為了防止汽化,應關閉鍋爐出水閥,打開緊急排放閥,利用回水降溫,或向鍋爐補水降溫。然后按照柴油發(fā)電機操作規(guī)程要求,啟動柴油發(fā)電機,重新啟動鍋爐。
⑤熱水鍋爐的水擊。為了防止鍋爐內水擊,上水時,要打開排氣閥排除系統(tǒng)里的空氣,點火前,循環(huán)水泵循環(huán)一段時間,以使供暖系統(tǒng)中空氣排除干凈。
(5)暖氣不熱的原因及處理
①大面積的暖氣不熱。如果供暖區(qū)內大多數(shù)的散熱器不熱,室溫達不到要求,主要原因有:鍋爐出力不夠;循環(huán)水泵水量不足;鍋爐運行存在問題。
②末端用戶暖氣不熱。距離鍋爐房最遠的建筑物內暖氣不熱或溫度較低,主要原因是設計不合理或沒有認真進行運行前的初調節(jié),室外管道存在水平失調現(xiàn)象。要改進設計或調節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門開啟度。
③室內暖氣局部不熱。出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠;供水干管上集氣等原因,應調整閥門開啟度及排出氣體。
④個別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對或散熱器里有空氣。應改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內空氣。
(6)火災
鍋爐房發(fā)生火災時,按《火警、火災應急處理標準作出規(guī)范》處理。
4.鍋爐運行中的供熱操作管理
鍋爐是供熱系統(tǒng)的核心,因此也是供暖設備管理工作的核心。
(1)鍋爐運行操作的崗位責任制和輪班制
鍋爐的工作過程是一個系列化的連續(xù)過程,包括燃料的燃燒過程、煙氣與水的換熱過程以及水的變熱汽化、運煤除渣、送風引風等過程。任何部分出了問題,都會影響到供暖效果,甚至破壞主要設備,因此要有不同的分工,各工種要有明確的崗位責任制。供暖是連續(xù)性的,24h不間斷供暖,因此同時要建立輪班責任制。
(2)供暖的時間過程控制
無論是室外氣溫變化,還是用戶人為的活動都有一定的規(guī)律性,為了既能達到采暖效果,又能節(jié)約能源,因此應制定科學的供熱時間過程曲線,進行供暖時間過程控制。例如:××住宅小區(qū)供暖時間過程控制計劃為:
每日6~8點是供暖高峰。因為此時室內外溫差大,消耗熱量多;居民起床后要打開門窗使空氣流通,改善室內空氣環(huán)境;居民起床活動需要較高的溫度。
8~17點是供熱低谷。最低點約午后2點,即14點鐘,原因是家庭的主要成員外出工作,用熱面積縮小;室內外溫差縮小,熱量耗散減少。
18~22點又是供熱高峰。居民下班回家,供熱面積增加,室內外溫差加大,為保證居民的生活活動不受氣溫干擾,必須加大供熱量。
23點~次日凌晨5點,供熱達到次低谷。因為居民絕大部分都已入睡,蓋上被褥保溫效果好,門窗全封閉,只要把室溫控制在次低水平(10~15℃),就不影響休息。
寫字樓、學校、工廠等其他類型的物業(yè)的控制計劃與住宅小區(qū)正好相反,夜間可以停供。因此,制定控制計劃要針對不同物業(yè)類型和用途具體制定。
5.鍋爐房內的管理規(guī)定及交接班要求。
(1)鍋爐房管理規(guī)定
鍋爐房管理規(guī)定主要是為了安全、衛(wèi)生而制定的一些制度,主要包括:
①非值班人員不準進入鍋爐房,若需要進入,須經(jīng)工程部主管同意后,在值班人員的陪同下方可進入。
②鍋爐房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品,嚴禁吸煙。
③鍋爐房內消防器材應備齊,并放置在方便,顯眼處。
④每班值班人員打掃一次鍋爐房的衛(wèi)生,每周對設備設施進行一次清潔,做到地面、墻面、天花板、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物。
⑤保證鍋爐房內門窗開啟靈活,通風良好,光線足夠。
⑥鍋爐房應隨時上鎖,鑰匙由當值值班員保管,值班員不得私自配鑰匙等。
(2)交接班要求
為了保證交接班準時進行,職責明確,應建立嚴格的交接班制度。接班人員應準時接班,交班人應認
第11篇 物管培訓:物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權人的地位,有權按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調度資金,促進公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟效益。
本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據(jù)金融資產(chǎn)的性質和特點,在進行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動性原則
流動性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因為物業(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應收款項目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時讓渡資金使用權,債務人在一定時期內可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動,這種經(jīng)營活動本身具有一定風險,即經(jīng)營既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營活動失敗,所借款項則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風險主要來自于:
(1)由于債務人經(jīng)營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內處于閑置狀態(tài),如果資金融通風險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當公司需要補充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應的物質財富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經(jīng)濟利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強可行性研究,進行風險預測,同時金融資產(chǎn)要適當分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風險,在資金融通形式上應多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅動下,暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內在動力,也是指導公司的投資行為,引導資金流向。
評價和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標主要有:
1.金融資產(chǎn)收益率。該指標反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:
金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標主要適用于金融機構。
二、融資的影響因素
一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國民經(jīng)濟直接關聯(lián),從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價水平
從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。
貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費資料。
在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補,這也會影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:
1.公司經(jīng)營機制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來看,只有在公司機制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應的經(jīng)濟利益,才會有融資積極性。如果公司機制不完善,那么融出資金的內在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運用資金的場所,資金融通難以靈活進行。
從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機制完善的情況下,借入資金轉入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項,融資能順暢進行,并獲得較好的經(jīng)濟效益。如果公司經(jīng)營機制不完善,借入資金參與公司資金周轉后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項,由此影響公司的資金周轉,從而限制融資取得較好的經(jīng)濟效益。
2.公司經(jīng)營管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強經(jīng)營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財力結合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經(jīng)濟利益掛鉤的情況下,利潤可作為內在動力,促使公司靈活調度資金,提高借款經(jīng)濟效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標及實現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。
(一)對盈利的認識和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要。可是,公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認識,應該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽,不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機,體積雖小,但性能很好,而且非常實用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標移向美國市場?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問路,進入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾?！?jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財?shù)纳?布羅瓦公司對我們的收音機愛不釋手,進貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當別人的轉包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚名聲!我跟對方說,事關重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜?！欢?我對此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標。當我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了。‘本公司可是一個已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當時接受了那10萬臺的訂貨,當時能盈利應該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠發(fā)展,不能為一時之利所驅動,應該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗,盈家似乎應該永遠是盈家。其實不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對經(jīng)銷商們講過:“各位都是認真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛。‘尺蠖’就是進二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應有的認識?！?/p>
“尺蠖”能退一進二,一個物業(yè)管理公司也應懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。
(二)盈利預測
利潤是物業(yè)管理公司一定時期內經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時期內實現(xiàn)利潤的總數(shù)。
經(jīng)營管理利潤的計算公式為
年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金
在實際工作中,可以編制“利潤預測表(損益表)”
(三)盈利的目標管理
公司利潤受多因素制約,所以目標利潤的實現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調合作,要靠對公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學管理。對目標利潤要進行層層分解落實,并采取必要的保證措施。
目標利潤管理程序一般包括目標設置、目標分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。
目標設置是按合理、客觀的原則確定目標利潤,并將目標利潤在盈利計劃中反映出來,使其成為正式的財務目標。
目標分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標,再由總目標分解成分目標,層層展開,形成一個目標網(wǎng)絡。
實施控制是根據(jù)既定目標將實現(xiàn)目標過程中的有關影響因素作為控制點,對每一個控制點進行事前預測,規(guī)定其具體標準,事中進行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準確地將目標實施情況予以反饋。
獎懲兌現(xiàn)是在目標執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關系,確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上,公司既無盈利又無虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當一部分來自于金融機構的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風險性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關管理經(jīng)濟和調節(jié)經(jīng)濟的方針和政策要求,服從國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略重點和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強的政策性。
3.調節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應調節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調整。
確立目標,是指在一定的環(huán)境和條件下,在預測的基礎上,制定融資活動預期達到的結果。決策目標,要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎,這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標的各種可能途徑。在擬定方案時,應充分了解決策對象的情況、性質及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關鍵。它是根據(jù)融資目標,對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。
實施方案是制定周密的計劃和相應的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中,對出現(xiàn)偏離融資決策目標的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調整融資方案。
(三)融資過程費用
物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:
(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機構或融資中介機構。
(2)承諾費。為融入資金額的1%左右,主要為補貼金融機構籌款開支。
(3)律師費。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。
(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔保物評估。
(5)罰金。
(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結束時各金融機構規(guī)定支付的部分費用。
(四)簽署融資合同的注意點
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機構權利;
(14)其他重要事項,包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應主動式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關的主要貸款種類。
(一)國內貸款
1.流動基金貸款
該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機構按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當公司自有流動資金達不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機構對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。
流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。
流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時貸款
該貸款是金融機構對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計劃周轉期限而定,但一般不超過6個月。
3.基本建設投資貸款
該貸款是金融機構對公司新建、擴建、改建的基本建設項目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司,對于不實行獨立核算但確
有還款能力的公司,金融機構亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設計任務書和初步設計及概算和用于規(guī)定的基建項目。
4.技術改造貸款
技術改造貸款是金融機構發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設備等。
技術改造貸款實行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設備或技術改造需要,在技術改造貸款基礎上擴大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術改造設備貸款,其貸款額度在5萬元以內,貸款期限一般為一年半左右。
(二)國際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國際復興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司組成的世界銀行集團的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。
1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財政部,中國投資銀行、中國建設銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。
國際復興開發(fā)銀行重點是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項目貸款。
國際開發(fā)協(xié)會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務。
國際金融公司負責向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開發(fā)銀行貸款
亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認股國。
3.外國政府貸款
該貸款是一國政府用其預算資金向另一國政府提供的具有雙邊經(jīng)濟援助性質的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經(jīng)貿部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負責。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國借款人為了本國建設經(jīng)營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。
國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設立在本國而在國外沒有分支機構的經(jīng)營國際銀行業(yè)務的銀行。
第12篇 醫(yī)療廢物管理責任制
1、醫(yī)療廢物管理實行管理責任制，醫(yī)院法定代表人或者主要負責人為第一責任人。
2、分管院感的主要負責人為部門責任人。切實履行職責，制定相關管理制度、工作要求、組織培訓、業(yè)務指導、監(jiān)查考核，確保各醫(yī)療衛(wèi)生機構醫(yī)療廢物的安全管理。
3、各科負責人、護士長或指定負責人為科室責任人，負責落實并執(zhí)行醫(yī)療廢物管理的規(guī)章制度、工作流程和要求，履行工作職責，預防、控制和杜絕醫(yī)療廢物流失、泄漏、擴散和意外事故的發(fā)生，并對意外發(fā)生能作出應急反應。
4、醫(yī)、護、藥、技、員、工等均為醫(yī)療廢物管理的執(zhí)行者、維護者。自覺依法執(zhí)行和維護醫(yī)療廢物管理條例和各項相關管理制度。違規(guī)者將受到法律制裁。
5、醫(yī)療廢物處理專職（兼職）人員必須嚴格履行職責，依法執(zhí)行醫(yī)療廢物管理條例、制度和實施辦法，無故造成醫(yī)療廢物流失、泄漏、擴散和意外事故的發(fā)生，將承擔法律責任。
