第1篇 小區(qū)公用設(shè)施管理程序下

小區(qū)公用設(shè)施管理程序(下部)

7、空調(diào)系統(tǒng)管理

7.1空調(diào)主機(jī)及自動(dòng)控制系統(tǒng)的操作站為專用設(shè)備。微機(jī)操作密碼、時(shí)間、溫度的重新設(shè)定應(yīng)報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn),非指定人員不得擅自操作。

7.2空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機(jī)、油泵異常、電磁閥失控、柜機(jī)故障、冷卻塔等故障,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)及時(shí)處理并報(bào)告設(shè)備主管。

7.3央空調(diào)系統(tǒng)溫度達(dá)不到要求、冷凍機(jī)組控制部分故障等應(yīng)通知設(shè)備主管到現(xiàn)場(chǎng)處理并報(bào)告管理處經(jīng)理。

7.4閥出現(xiàn)爆裂故障時(shí),應(yīng)采取緊急措施,或請(qǐng)有資格的技術(shù)人員處理。

7.5冷水機(jī)組自動(dòng)控制系統(tǒng)工程出現(xiàn)故障時(shí),設(shè)備主管應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理報(bào)告。并通知自動(dòng)控制系統(tǒng)原承包方或有資格的技術(shù)人員進(jìn)行檢修,查明原因向管理處經(jīng)理報(bào)告。

7.6自動(dòng)控制系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和控制模塊出現(xiàn)故障,設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)經(jīng)理同意,不得私自拆修,應(yīng)及時(shí)邀請(qǐng)自動(dòng)控制系統(tǒng)原分承包方處理。

7.7每半年對(duì)網(wǎng)絡(luò)控制器及模塊箱進(jìn)行保養(yǎng)。

7.8小型空調(diào)器故障應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行處理。

8、電訊系統(tǒng)管理

8.1設(shè)備責(zé)任人應(yīng)確保電話、消防對(duì)講系統(tǒng)、有線電視、寬帶網(wǎng)、緊急廣播系統(tǒng)等狀態(tài)良好。

8.2每周對(duì)廣播系統(tǒng)的cd機(jī)、功放機(jī)、音箱進(jìn)行清潔除塵一次。每月對(duì)線路的絕緣情況進(jìn)行一次檢修,對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試檢查,保證其經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)。并予以記錄。

8.3電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等要明確其責(zé)任范圍的劃分,要保證其機(jī)房設(shè)備及其它相關(guān)設(shè)備的正常用電需要。每周對(duì)供電設(shè)備及線路一次檢修。

8.4電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)的故障,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)積極協(xié)助顧客與相關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)系。在相關(guān)單位的維修人員到達(dá)后要給予積極的配合。

9、安防系統(tǒng)管理

9.1控制中心值班人員通過(guò)顯示器畫面情況,掌握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,自己無(wú)法解決的報(bào)控制中心主管處理。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每季檢查視頻電纜、控制器、矩陣主機(jī)、視頻分配器、錄像機(jī)(或存儲(chǔ)硬盤),進(jìn)行外表及控制臺(tái)后部除塵。確認(rèn)各插接口連接可靠。保證信號(hào)正常傳輸。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每月對(duì)攝像機(jī)鏡頭進(jìn)行清潔保養(yǎng),效果不好的要重新進(jìn)行調(diào)整,并由中心主管確認(rèn)監(jiān)控范圍符合安防要求?？刂浦行闹鞴苊恐軕?yīng)對(duì)監(jiān)控主機(jī)的編程進(jìn)行確認(rèn),對(duì)上周的錄像效果進(jìn)行檢查。結(jié)果記錄在值班記錄本上。

9.2門禁系統(tǒng)中的電腦應(yīng)確保時(shí)刻處于正常進(jìn)行狀態(tài),各種卡的授權(quán)、發(fā)行、掛失情況每月由控制中心主管進(jìn)行匯總,記錄存檔并與管理處的記錄進(jìn)行核對(duì)。設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)防火門的電子鎖普查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄。每月對(duì)停車場(chǎng)控制系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,或請(qǐng)有專業(yè)技術(shù)資格的人員進(jìn)行維修,并予以記錄。

9.3保安對(duì)講、消防對(duì)講、門禁對(duì)講、無(wú)線對(duì)講和居家報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)部分由中心值班人員每周清潔保養(yǎng)一次,外圍部分每月由控制中心主管安排普查一次,進(jìn)行雙向測(cè)試,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄。

9.4紅外線周界防越系統(tǒng)每周由中心設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)進(jìn)行一次全面測(cè)試,確保報(bào)警功能完好。并對(duì)檢查情況予以記錄。

10、維修維護(hù)設(shè)備及工具:

10.1由倉(cāng)管員負(fù)責(zé)分門別類,擺放在指定、方便使用的位置。

10.2由維修負(fù)責(zé)人按照設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行定期保養(yǎng)、送檢、報(bào)廢等工作。

10.3使用者須辦理相關(guān)領(lǐng)借用手續(xù),按有關(guān)操作指導(dǎo)手冊(cè)正確使用。

10.4使用完畢,由使用者清潔整理,并由設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行一次檢查、保養(yǎng),倉(cāng)管員驗(yàn)收后放回原處并完善有關(guān)手續(xù)。

10.5加工場(chǎng)地所使用的電器應(yīng)符合用電安全技術(shù)要求。

10.6加工場(chǎng)地應(yīng)配足消防器材。

11、其它公用設(shè)施管理

11.1設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)泳池安全變壓器電壓值進(jìn)行測(cè)試一次,并將測(cè)試值予以記錄,每年要對(duì)娛樂(lè)健身場(chǎng)所的接地裝置進(jìn)行一次檢查,接地體應(yīng)可靠接地。

11.2燃?xì)饩o急切斷裝置應(yīng)每周檢查一次,設(shè)備責(zé)任人在巡視過(guò)程中,一旦發(fā)現(xiàn)管道有泄露情況,應(yīng)立即關(guān)閉燃?xì)夤艿揽傞y,及時(shí)通知燃?xì)夤九扇颂幚?。燃?xì)饩o急切斷裝置應(yīng)每半年至少做一次切斷試驗(yàn)。

11.3剪草機(jī)、洗地機(jī)、拋光機(jī)、吸塵器等小型移動(dòng)設(shè)備,應(yīng)由專人使用,并指定維修負(fù)責(zé)人。每周由維修負(fù)責(zé)人進(jìn)行一次試機(jī),檢查進(jìn)行和安全情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中。

11.4組合健身器、跑步機(jī)、登山機(jī)、單車機(jī)等健身器材,應(yīng)指定專門的維修保養(yǎng)負(fù)責(zé)人。每周檢查各器材的進(jìn)行情況,保證各器材處于良好的使用狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中。如不能及時(shí)處理,須在此器材的顯眼位置掛上“暫停使用”標(biāo)識(shí)。

12、房屋本體的管理及維護(hù)

12.1對(duì)于小區(qū)紅線內(nèi)的公用設(shè)施,以及房屋本體的公用部分,應(yīng)指定專人每日巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)。管理處經(jīng)理視存在問(wèn)題的復(fù)雜程度,如屬保修期內(nèi),通知施工隊(duì)維修,如超過(guò)保修期,按照相關(guān)法規(guī)要求,完善手續(xù)后,合理安排自修或委托他方維修,并做好相關(guān)質(zhì)量記錄。

12.2天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、外墻、窗臺(tái)滲水在保修期內(nèi)的,通知地產(chǎn)公司返修隊(duì)及時(shí)處理并對(duì)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤,保修期以外的,需聯(lián)系專業(yè)防水補(bǔ)漏公司查明原因后處理,并做好與業(yè)主的協(xié)調(diào)工作。

12.3樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕?lè)鬯⒁淮巍７课莸奶烀婧屯鈮?yīng)當(dāng)每十年至少修繕?lè)鬯⒁淮?。所需款?xiàng)從住宅維修基金支付。基金使用的明細(xì)表,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。期限屆滿確實(shí)不需要粉刷的修繕的,業(yè)委會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)延期,獲批準(zhǔn)后,可以延期。

12.4房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次,其費(fèi)用由業(yè)主或承租人承擔(dān)。申請(qǐng)延期的手續(xù)同上一條之規(guī)定。

12.5對(duì)裝修方案應(yīng)嚴(yán)格審核并對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。嚴(yán)禁對(duì)房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他業(yè)主房屋的安全。

12.6發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、單車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能的,及時(shí)通知業(yè)主并進(jìn)行清理。

12.7房屋本體防雷系統(tǒng)應(yīng)在每年三月上旬進(jìn)行一次全面檢查,檢查避雷裝置焊接點(diǎn)連接是否可靠,同時(shí)對(duì)避雷帶進(jìn)行除銹刷漆,確保接地體的可靠接地,并做好相關(guān)記錄。

13、設(shè)備的前期介入

13.1前期介入人員應(yīng)積極與地產(chǎn)公司及施工單位聯(lián)系溝通,對(duì)機(jī)電設(shè)備和其它設(shè)施的安裝調(diào)試工作進(jìn)行跟蹤,掌握工程進(jìn)度,如實(shí)填寫《前期介入周信息統(tǒng)計(jì)表》,及時(shí)向公司反饋信息。

> 13.2參與設(shè)備交接人員在設(shè)備交接進(jìn)程中,應(yīng)按設(shè)備的設(shè)計(jì)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)、操作,對(duì)存在功能缺陷的及時(shí)給承建商提出整改意見(jiàn)。前期介入期間,相關(guān)人員應(yīng)主動(dòng)收集設(shè)備資料及分承包方的聯(lián)系方式和聯(lián)系人,并整理歸檔。

13.3設(shè)備交接后應(yīng)及時(shí)確定設(shè)備責(zé)任人,由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)在一個(gè)月內(nèi)將設(shè)備的操作規(guī)程編制完成并現(xiàn)場(chǎng)張掛,維護(hù)保養(yǎng)和故障處理規(guī)程在設(shè)備接管后三個(gè)月內(nèi)完成。

四、各類設(shè)施(設(shè)備)保養(yǎng)一覽表

各類公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng),須參照下表規(guī)定的時(shí)間周期進(jìn)行

(“√”表示需要;“―”表示不需要)

五、相關(guān)工作記錄表格

設(shè)備責(zé)任人日常保養(yǎng)和設(shè)備主管日常巡查工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理情況記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中,管理處經(jīng)理或助理每月巡查情況和時(shí)間記錄在《設(shè)備(設(shè)施)檢查記錄表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的維修保養(yǎng)記錄需在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》的“備注”欄內(nèi)予以標(biāo)明維修保養(yǎng)類別。大修工作、故障處理在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄,對(duì)于設(shè)備的突發(fā)性故障的搶修還應(yīng)在《設(shè)備搶修(大修)記錄表》中予以記錄,并將《設(shè)備搶修(大修)記錄表》報(bào)公司備存復(fù)印件。對(duì)于分承包方在保修期內(nèi)設(shè)備的定期保養(yǎng)及故障的處理,必須在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄。對(duì)分承包方保養(yǎng)維修效果的評(píng)估,需填寫《分承包方保養(yǎng)維修效果評(píng)估表》。

附相關(guān)工作記錄表格:

1、《工作計(jì)劃安排表》

2、《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》

3、《停水/電/氣/試消防設(shè)施通知單》

4、《分承包方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》

5、《分承包方保養(yǎng)維修效果評(píng)估表》

6、《設(shè)備(工具)匯總表》

7、《設(shè)備(設(shè)施)檢查記錄表》

8、《機(jī)電設(shè)備年度檢修計(jì)劃》

9、《設(shè)備搶修(大修)記錄表》

10、《電力運(yùn)行記錄表》

11、《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》

12、《消防主機(jī)運(yùn)行記錄表》

13、《消防聯(lián)動(dòng)柜運(yùn)行記錄表》

14、《消防設(shè)施清單》

15、《二次供水設(shè)施清洗消毒記錄表》

16、《前期介入情況周記錄表no.1》

17、《前期介入情況周記錄表no.2》

18、《前期介入情況周記錄表no.3》

19、《前期介入情況周記錄表no.4》

20、《前期介入情況周記錄表no.5》

21、《前期介入情況周記錄表no.6》

22、《前期介入情況周記錄表no.7》

23、《前期介入情況周記錄表no.8》

24、《前期介入情況周記錄表no.9》

25、《智能門禁系統(tǒng)檢查表》

26、《閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)維修記錄表》

27、《電纜絕緣測(cè)試記錄表》

28、《檢驗(yàn)/測(cè)量/試驗(yàn)儀器(設(shè)備)匯總表》

29、《測(cè)量?jī)x表年檢記錄表》

30、《測(cè)量?jī)x器年檢合格標(biāo)簽》

31、《停送電操作票》

32、《設(shè)備臺(tái)帳》

33、《設(shè)備標(biāo)識(shí)》

第2篇 小區(qū)公用設(shè)施管理程序7

小區(qū)公用設(shè)施管理程序(七)

1.0目的

本程序明確了對(duì)公用設(shè)施管理的職責(zé),方法和要求,以保證公用設(shè)施安全可靠的運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施(煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設(shè)施(電視閉路監(jiān)視系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)視系統(tǒng)、造型景點(diǎn)、單車棚、公共照明、路燈等)。

3.0職責(zé)

3.1管理處負(fù)責(zé)由小區(qū)內(nèi)專業(yè)部門維修的市政公用設(shè)施的監(jiān)管及小區(qū)公用設(shè)施的日常維護(hù)管理。

3.2管理部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施問(wèn)題的外部協(xié)調(diào),負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施的策劃。

3.3工程部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;小區(qū)公用設(shè)施方案制定及小區(qū)公用設(shè)施供應(yīng)商的委托評(píng)審工作。

3.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按合同的規(guī)定向供應(yīng)商支付規(guī)定的費(fèi)用。

4.0實(shí)施程序

4.1小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的日常監(jiān)理

4.1.1市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工時(shí),管理處應(yīng)要求其出具書(shū)面申請(qǐng)及施工圖,在簽署初步意見(jiàn)后報(bào)工程部,工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設(shè)施正常運(yùn)行的情況下對(duì)圖紙進(jìn)行審批。

4.1.2管理處根據(jù)工程部的意見(jiàn)收取押金,對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正常恢復(fù)。

4.1.3工程部在其施工、驗(yàn)收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補(bǔ)充在相應(yīng)的資料中。

4.1.4市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工期間,管理處應(yīng)每日不少于兩次巡視檢查,以實(shí)行對(duì)市政公用設(shè)施的監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在公用設(shè)施巡檢記錄表上做出記錄并及時(shí)通知市政有關(guān)業(yè)務(wù)部門迅速處理。

4.2小區(qū)公用設(shè)施的日常監(jiān)理

4.2.1管理部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公用設(shè)施進(jìn)行策劃,工程部制定方案并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施,竣工后將資料整理歸檔。

4.2.2工程部負(fù)責(zé)按《建筑物維護(hù)管理程序》的規(guī)定對(duì)小區(qū)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行發(fā)包和評(píng)審,并將情況通知管理處。

4.2.3管理處負(fù)責(zé)各自小區(qū)公用設(shè)施的日常維修,無(wú)法完成的維修改造工程報(bào)工程部安排。

4.2.4管理處負(fù)責(zé)對(duì)供應(yīng)商按合同要求進(jìn)行監(jiān)管,并配合工程部對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)審。

4.3故障狀態(tài)的處理

4.3.1小區(qū)市政公用設(shè)施的故障由管理處直接向市政業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報(bào)修,影響較大時(shí)應(yīng)及時(shí)向管理部報(bào)告,同時(shí)將結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。

4.3.2各管理處負(fù)責(zé)受理小區(qū)公用設(shè)施故障,并通知供應(yīng)商,將處理結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。

4.3.3如供應(yīng)商不能按合同要求及時(shí)進(jìn)行維修的,管理處應(yīng)將情況上報(bào)工程部,由工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。

4.3.4如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務(wù)。

4.3.5公用設(shè)施日常巡檢的時(shí)間為每周一次;但在臺(tái)風(fēng)暴雨前后必須加強(qiáng)巡檢,以防故障發(fā)生。

5.0相關(guān)文件與記錄

**008-01公用設(shè)施巡檢記錄表

**008-02小區(qū)臨時(shí)開(kāi)挖申請(qǐng)表

**010-01供應(yīng)商資格評(píng)定表

**010-02合格供應(yīng)商清單

第3篇 小區(qū)公用設(shè)施管理程序上

小區(qū)公用設(shè)施管理程序(上部)

為規(guī)范小區(qū)機(jī)電設(shè)備等公用設(shè)施的管理,保持公用設(shè)施的良好狀態(tài),確保所管轄區(qū)域公用設(shè)施發(fā)揮正常功能,特制定此管理程序。

一、公用設(shè)施的分類

1、供配電系統(tǒng):發(fā)電機(jī)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、控制柜(箱)、公共照明、供電線路等。

2、給排水系統(tǒng):水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵、各類閥門等。

3、消防系統(tǒng):煙霧/溫度探測(cè)器、報(bào)警裝置、消防控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防廣播系統(tǒng)、消防對(duì)講系統(tǒng)、消防泵類、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火卷簾門系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)等。

4、電梯

5、空調(diào)系統(tǒng):冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管、自控箱、溫控開(kāi)關(guān)、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調(diào)等。

6、電訊系統(tǒng):電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。

7、安防系統(tǒng):閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安對(duì)講系統(tǒng)、居家報(bào)警系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。

8、維修維護(hù)設(shè)備及工具:電焊機(jī)、切割機(jī)、打磨機(jī)、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙、各種檢測(cè)儀器儀表等。

9、其它公用設(shè)施:泳池及設(shè)備、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)備、燃?xì)夤艿兰伴_(kāi)關(guān)、停車場(chǎng)及設(shè)備、剪草機(jī)及綠化設(shè)施、吸塵器等。

10、房屋本體及附屬設(shè)施:防雷系統(tǒng)、自行車棚(房)、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。

二、管理職責(zé)

1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督工作。

2、設(shè)備主管負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實(shí)施,建立設(shè)備臺(tái)帳,解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案。

3、設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)公用設(shè)施保養(yǎng)維修的日常工作。設(shè)備責(zé)任人(技術(shù)維修人員,以下及相關(guān)作業(yè)手冊(cè)同)

4、管理處客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)不定期抽查設(shè)備保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄,監(jiān)督設(shè)備大修及重要維修工作,對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行鑒定,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。

三、管理細(xì)則

1、設(shè)備房管理

1.1設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。

1.2設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地,非請(qǐng)勿進(jìn)”等標(biāo)識(shí),進(jìn)出隨手關(guān)門。

1. 3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有管網(wǎng)等設(shè)施時(shí),應(yīng)在設(shè)備上端加裝喇叭口等設(shè)施,做好防護(hù)措施,以保證重要設(shè)備的安全使用。

1.4高低壓配電室、變壓器房、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等重要設(shè)備房,應(yīng)裝置干濕球式溫度計(jì),對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)。設(shè)備房?jī)?nèi)溫度須保持在+40℃以下,相對(duì)濕度須保持在80%以下。

1. 5參觀來(lái)訪人員需進(jìn)入設(shè)備房,憑管理處經(jīng)理通知,并指定專人陪同方可進(jìn)入。

1.6設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日檢查設(shè)備房,查看房?jī)?nèi)環(huán)境溫度、濕度,并把各種運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上,每周清潔設(shè)備房一次。

2、設(shè)備保養(yǎng)維修

2.1日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施,正常情況下無(wú)需記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。

2.2設(shè)備主管每天負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)要求設(shè)備責(zé)任人處理,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。

2. 3每月管理處經(jīng)理會(huì)同設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人對(duì)各類公用設(shè)施的狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進(jìn)行一次巡查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)在《設(shè)備(設(shè)施)檢查記錄表》中予以記錄,明確整改處理的責(zé)任人、完成日期,完成后由設(shè)備主管進(jìn)行復(fù)查,并做好記錄。

2.4設(shè)備檢修等級(jí)按以下分類進(jìn)行高等級(jí)檢修包含低等級(jí)檢修全部?jī)?nèi)容:

2.4.1日檢:屬巡視性檢查維護(hù)。對(duì)設(shè)備房及周圍環(huán)境進(jìn)行清潔,檢查設(shè)備有無(wú)漏水、漏油、漏電、漏氣等異?，F(xiàn)象,如實(shí)記錄運(yùn)行數(shù)據(jù),確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否有異常情況。

2.4.2月檢:屬預(yù)防性檢查。對(duì)設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查,對(duì)故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整,預(yù)防事故的發(fā)生,保證設(shè)備正常運(yùn)行。

2.4.3季檢(半年檢):屬維護(hù)性檢查。對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。

2.4.4年檢:屬恢復(fù)性檢查。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體檢查,應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械精度,視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。

2.4.5大修:屬?gòu)氐仔孕蘩?。?duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體,全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試,更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)的發(fā)展需要進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管應(yīng)視設(shè)備故障情況及時(shí)提請(qǐng)?jiān)O(shè)備大修報(bào)告,經(jīng)管理處經(jīng)理審核后報(bào)小區(qū)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。

2.4.6分承包方保養(yǎng)維修:依據(jù)合同內(nèi)容,在設(shè)備責(zé)任人的督促下進(jìn)行定期保養(yǎng)及處理故障,并按要求記錄在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。

2. 5管理處設(shè)備主管應(yīng)將設(shè)備檢修情況和重要零部件更換情況記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》、《設(shè)備臺(tái)帳》及《設(shè)備(工具)匯總表》中。

2.6對(duì)重要設(shè)備、設(shè)施的易損易耗零、部件,管理處應(yīng)有適量貯備,便于突發(fā)故障的及時(shí)處理。

2.7設(shè)備主管應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的檢修計(jì)劃和維修內(nèi)容,做好維修前的調(diào)查準(zhǔn)備工作及防范措施。涉及人身安全和與生活、辦公等密切相關(guān)、易引起顧客投訴或影響公司形象的重要維修工作,管理處經(jīng)理需到場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)、組織。

2.8設(shè)備大修,管理處客戶服務(wù)中心主管應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修狀態(tài)檢查、督導(dǎo)檢修人員按工藝要求檢修,解決技術(shù)難題,保證檢修質(zhì)量。驗(yàn)收須符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)驗(yàn)收規(guī)范要求。

2.9年度檢修計(jì)劃由管理處在每年十二月十五日前上報(bào)公司審批。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行檢修計(jì)劃,如有特殊原因需變更檢修計(jì)劃時(shí)間,應(yīng)提前一周上報(bào)公司批準(zhǔn)。

2.10管理處應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運(yùn)行設(shè)備相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)及相關(guān)資料等設(shè)備管理檔案,以便系統(tǒng)地掌握設(shè)備狀態(tài),便于今后維修工作的查閱。

3、供配電系統(tǒng)管理

3. 1管理處應(yīng)嚴(yán)格遵守電力部門的《供用電協(xié)議》,明確高壓設(shè)備的分界點(diǎn)及供用電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性,并保存相關(guān)資料。

3.2管理處應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作。在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)處屬電力部門等他方管理的設(shè)備有異常情況時(shí),應(yīng)及時(shí)告知他方,以免影響本小區(qū)的供電安全。

3.3管理處應(yīng)根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn),合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式,力所能及地發(fā)揮變壓器的利用率,電容補(bǔ)償屏自動(dòng)控制器必須始終處于良好狀態(tài),確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)運(yùn)行規(guī)定要求。

3.4對(duì)供配電設(shè)備的檢修應(yīng)盡量

在不影響顧客的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。如有高壓環(huán)網(wǎng)柜等設(shè)備,則須有一名持有高壓進(jìn)網(wǎng)許可證的技術(shù)員作為供配電設(shè)備的設(shè)備責(zé)任人。

3.5為確保小區(qū)供配電系統(tǒng)安全,對(duì)變壓器二次總開(kāi)關(guān)的保護(hù)整定值,設(shè)備責(zé)任人不得隨意變更;若需變更整定值需報(bào)公司批準(zhǔn)。配電回路開(kāi)關(guān)的整定值變更需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進(jìn)行,并報(bào)公司備案。

3.6備用發(fā)電機(jī)應(yīng)經(jīng)常保持良好狀態(tài),在市電停電的情況下,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)保證在5分鐘內(nèi)使發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)供電,以確保重要負(fù)荷的正常使用,有關(guān)運(yùn)行情況記錄在《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》上。發(fā)電機(jī)與市電聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置應(yīng)動(dòng)作可靠,防止反送電。

3.7設(shè)備責(zé)任人要及時(shí)、正確地填寫電力系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行記錄表、發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表,每年需對(duì)發(fā)電機(jī)、電動(dòng)機(jī)做絕緣測(cè)試,并予以記錄。

3.8停電設(shè)備檢修時(shí)安全注意事項(xiàng)

3.8.1由設(shè)備主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人,并填寫《停送電操作票》。

3.8.2斷開(kāi)隔離開(kāi)關(guān),必須由設(shè)備責(zé)任人掛“有人工作,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。

3.8.3停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任人用高、低壓驗(yàn)電筆對(duì)變壓器和配電柜進(jìn)行測(cè)試,并掛接臨時(shí)接地線。

3.8.4最后由設(shè)備主管核對(duì),確認(rèn)無(wú)誤后方可進(jìn)行檢修。

3.8.5檢修完畢后,由原掛接地線人員拆去地線,同時(shí)原掛牌人員拆去“有人工作,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。

3.9低壓帶電作業(yè)安全注意事項(xiàng)

3.9.1嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。

3.9.2設(shè)備主管向管理處經(jīng)理匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間,并經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修。設(shè)備主管必須指定一名現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人。

3.9.3作業(yè)人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。

4、給排水系統(tǒng)管理

4.1無(wú)自動(dòng)切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動(dòng)切換試驗(yàn)并記錄。

4.2消防泵、噴淋泵每?jī)稍聠?dòng)一次管網(wǎng)末端試水裝置或打開(kāi)水泵出水管放水試驗(yàn)閥。

4.3雨水泵、污水泵每年三月份進(jìn)行年檢,根據(jù)實(shí)際情況決定是否解體檢查并記錄。

4.4生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修,應(yīng)視情況而定,但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。

4.5泵房控制柜日常維護(hù)由給排水設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。

4.6水箱、水池至少應(yīng)每半年清洗一次。清洗后聯(lián)系水質(zhì)檢測(cè)中心取水樣檢測(cè),結(jié)果由管理處存檔。

5、消防管理

5.1報(bào)警裝置、聯(lián)動(dòng)裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗(yàn)必須由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場(chǎng),試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)盡量安排在不影響小區(qū)顧客休息或工作時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。

5.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修,應(yīng)視情況而定,但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。

5.3水流指示器每半年檢修一次,檢修前書(shū)面報(bào)管理處經(jīng)理審批,并及時(shí)通知顧客。

5.4送風(fēng)閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設(shè)備責(zé)任人清潔一次,保證表面清潔,油漆完好無(wú)損,轉(zhuǎn)動(dòng)軸靈活,復(fù)位正常,在自動(dòng)狀態(tài)下,聯(lián)動(dòng)正常,并做好記錄。

5.5破玻璃按鈕每季檢查一次,保持報(bào)警按鈕外表清潔,字跡清晰、玻璃完好無(wú)損,具有報(bào)警功能。

5.6送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)每季清潔外部一次,保證運(yùn)行正常。

5.7消防管閥門每月檢查一次,閥門處于常開(kāi)位置。

5.8消防泵、噴淋泵,每?jī)稍略囘\(yùn)行一次,保證手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)正常。

5.9消防箱每季檢修一次,要保持表面清潔,配件齊全,箱內(nèi)無(wú)雜物,箱門關(guān)閉嚴(yán)密,打開(kāi)順暢,消火栓玻璃完整,牢固,按鈕功能正常,檢修完貼好封條及檢驗(yàn)條,并在封條上簽字,最后做好記錄。

5.10滅火器材需每周檢查,做好記錄,要求壓力表指針保持在綠色區(qū)域范圍內(nèi),滅火器表面保持干凈,擺放整齊,標(biāo)簽、鉛封完好無(wú)損,并核對(duì)滅火器的使用說(shuō)明及有效期限,按照使用說(shuō)明要求對(duì)滅火器進(jìn)行壓力測(cè)試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單,列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量,分布位置及有效期,以備查閱。

5.11消防工具、防火面具、是發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時(shí)為專職消防人員滅火所用,任何人不得挪作他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標(biāo)識(shí)清晰,油漆完好。

6、電梯管理

6.1電梯管理設(shè)備責(zé)任人必須持有本市勞動(dòng)局頒發(fā)的有效操作證才能上崗操作。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)電梯的日常巡視和清潔工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,自己無(wú)法解決的通知維修分承包方進(jìn)行維修,同時(shí)知會(huì)設(shè)備主管,并對(duì)分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。積極配合勞動(dòng)安全檢查部門認(rèn)真做好審檢工作,轎廂內(nèi)應(yīng)張貼勞動(dòng)安全部門頒發(fā)的《準(zhǔn)用證》。停用電梯時(shí)應(yīng)將轎廂停放在最頂層。

6.2設(shè)備移交后,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)與前期介入人員進(jìn)行設(shè)備的交接;由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)督促保養(yǎng)方提出年度檢修計(jì)劃,每年簽訂的維修保養(yǎng)分承包合同須將年度檢修計(jì)劃作為合同的一個(gè)附件。

6.3分承包公司簽訂保養(yǎng)合同時(shí),應(yīng)明確當(dāng)出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時(shí)的扣款條款,半保合同中應(yīng)明確零配件的價(jià)格。

6.4每半年由公司相關(guān)人員會(huì)同管理處經(jīng)理,對(duì)電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障情況進(jìn)行總結(jié),并對(duì)分承包方的保養(yǎng)計(jì)劃內(nèi)容和完成情況綜合評(píng)價(jià)。每季度由管理處經(jīng)理根據(jù)合同規(guī)定和質(zhì)量記錄對(duì)分承包的保養(yǎng)情況進(jìn)行評(píng)估,決定是否扣除一定比例的保養(yǎng)費(fèi)或終止保養(yǎng)合同。結(jié)果及建議書(shū)面知會(huì)分承包單位。