第1篇 某大廈管理處周期性工作明細(xì)表

大廈管理處周期性工作明細(xì)表

周期工作內(nèi)容 落實時間

每天1.為員工記錄考勤及外出登記情況。

2. 保持辦公室桌面及周圍環(huán)境的整潔規(guī)范,檢查飲水機、電腦,復(fù)印機等設(shè)備。

3.檢查大樓水質(zhì)是否正常。

4.檢查大樓電梯運行是否正常。

5.檢查大樓中央空調(diào)是否正常工作。

6.檢查大樓給排水是否正常。

7.檢查配電設(shè)施,每兩小時記錄一次電壓及用電量。

8.檢查衛(wèi)星接收裝置,是否衛(wèi)星訊號接收質(zhì)量完好。

9.檢查監(jiān)控設(shè)施,是否正常工作。

10.維修檔案、管理檔案之整理。

11.巡查物業(yè),檢查保安和清潔工作,確保管理水平。

12.接受租戶報修,安排及時維修。

13.為租戶提供洗衣,飲用水,商務(wù),郵政等服務(wù)。

14.召開管理人員每天之工作例會。

15.落實部門職責(zé)范圍內(nèi)及公司臨時安排的其它事務(wù)。

每周1.召開每周工作例會,安排一周主要工作。

2.參加公司業(yè)務(wù)例會。

3.大樓消防設(shè)施每周點檢一次。

4.接待租戶投訴。

5.拜訪租戶,征詢意見,改善管理。

6.每周與發(fā)展商工作例會,匯報一周工作。

7.采購辦公,維修,清潔等物品。每周一

每周五

每周四

每周四上午

每周一

每周五

每周三

每月1.統(tǒng)計員工考勤,報公司。

2.申報每月財務(wù)預(yù)算。

3.發(fā)出租金、管理費帳單。

4.水電抄表并發(fā)出帳單。

5.發(fā)出三次催款單。

6.完成上個月租金、管理費、電費的繳付及結(jié)算統(tǒng)計工作。

7.完成當(dāng)月工作總結(jié)及下月工作計劃。每月30日

每月25日

每月25日

每月1日

每月1,5,10

每月15日

每月30日

每季度8.與政府有關(guān)部門(環(huán)衛(wèi),街道,供電,公安,上水,電訊等單位)保持密切聯(lián)系。

9.大型設(shè)備的保養(yǎng)工作。

10.根據(jù)需要落實與員工懇談。不定期

每季末

不定期

每半年1.落實各部門員工半年度工作考評。

2.制定半年度獎金發(fā)放方案,報公司申定并實施。

3.清洗水箱一次.6月底前完成

7月底前完成

5月,9月各洗一次.

每年度1.落實員工合同的續(xù)簽工作。

2.完成年終員工工作考評。

3.制定年終獎金發(fā)放方案,報批后實施。

4. 統(tǒng)計年度租金、管理費、電費的繳付情況,完成年終工作總結(jié)及下年度工作計劃。

5.落實大型設(shè)備大修計劃。

6.為大廈落實保險等事務(wù)。

7.籌備迎新年聯(lián)誼活動,為每位租戶贈送新年賀卡。

8.清洗外墻一次。不定期

次年1月初

次年1月底

次年1月底

每年末

每年初

春節(jié)前

不定期

第2篇 商業(yè)大廈管理方式工作計劃和物資裝備

1 管理方式

1.1 實施基礎(chǔ)

1.1.1 **全面支持系統(tǒng)

**各部門科學(xué)分工、職責(zé)落實

-物業(yè)部從項目確立合作關(guān)系后,將按時限計劃的合理安排各項工作;

-質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)iso9000的質(zhì)量管理在**項目上穩(wěn)定的運作,并肩負(fù)著質(zhì)量控制和服務(wù)考評的職責(zé);

-機電工程部參與、組織協(xié)調(diào)各專業(yè)公司保證設(shè)備的完好運轉(zhuǎn);

-經(jīng)營部和拓展策劃部就**的物業(yè)租賃市場作出市場分析,并充分調(diào)動各種資源,全力打造**市場品牌,確保物業(yè)投資的保值增值;

-機電設(shè)備保養(yǎng)公司、電梯公司提供公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng),降低**管理處的管理成本。

圖1 **全面的支持系統(tǒng)圖

1.1.2 專業(yè)化保障系統(tǒng)

**高度注重物業(yè)管理專業(yè)化,充分利用自身在制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營、財務(wù)等方面專業(yè)優(yōu)勢和現(xiàn)代管理手段,為管理工作提供專業(yè)保障。通過總體協(xié)調(diào)、管理,實現(xiàn)管理目標(biāo)。

1.2 管理方式構(gòu)成

**管理方式分別由組織機構(gòu)、運作體系、信息系統(tǒng)、管理機制四部分組成。

1.1 組織機構(gòu)

圖2 組織機構(gòu)框圖

a. 管理處接受**業(yè)主委員會,發(fā)展商和**的領(lǐng)導(dǎo)。

b. 管理處作為專門機構(gòu),財務(wù)相對獨立,在**的授權(quán)下,履行《**物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

c. 管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任目標(biāo)責(zé)任制。管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)。

d. 組織機構(gòu)設(shè)置的原則是精干高致、一專多能。

e. 管理處突出以服務(wù)客戶為中心,建立以客戶服務(wù)中心為重點的組織流程。

f. 管理處實行值班主任制,由各部門部長輪值,行政總值24小時不離開大廈,授權(quán)在事件處理中代行管理處主任職責(zé),以確保工作效率,提高服務(wù)品質(zhì)。

1.2 運作體系

a. 整體運作流程

圖3 整體運作流程圖

-整體運作流程的設(shè)計原則是全面、高效、合理,功能無缺項,管理無盲點。

-整體運作流程的具體運行,按iso9000質(zhì)量保證體系要求運作。

-重視物業(yè)經(jīng)營工作,確保**社會形象和經(jīng)濟效益。

b. 內(nèi)部運作流程

**擬建立以客戶服務(wù)中心為重點的物業(yè)管理服務(wù)體系?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐。24小時保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時匯總、處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋給業(yè)主、客戶。設(shè)立服務(wù)中心并強化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施。

圖4 以客戶為中心的服務(wù)流程

-客戶服務(wù)中心 24小時擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作,處理日常管理事務(wù)和緊急事項。-設(shè)立值班主任制 由管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé),堅持每周工作例會和每天工作早會,一般問題不過夜。

1.3 信息系統(tǒng)

5 信息反饋圖及流程處理圖

a. 堅持管理處每季度安排專門的客戶專訪,每月隨機走防單位不少于十家,收集客戶意見、建議或投訴。

b. 管理處每季向**業(yè)主委員會作正式匯報,提交管理報告,并公布管理處物業(yè)管理費收支情況,征詢各方面意見和建議。

c. 堅持每半年組織一次客戶座談會,廣泛了解客戶對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議,同時要強化服務(wù)系統(tǒng)的及時改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。

d. 管理處員工日常征詢客戶意見是最重要的溝通渠道。

1.4 管理機制

a. 實行目標(biāo)管理責(zé)任制

目標(biāo)管理責(zé)任制就是將所服務(wù)項目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體,并賦予相應(yīng)的權(quán)力,同時,將目標(biāo)的實現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益(工資、獎金、崗位升遷)掛鉤。這種管理機制使管理處各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確,在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體,共同參與管理,共同承擔(dān)壓力,共同邁向成功。

b. 激勵機制

物業(yè)管理強調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融洽激勵機制。在**管理處,我們將通過三個方面建立激勵機制。

-事業(yè)激勵 用**確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人,為廣大員工創(chuàng)造團結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實行管理處各級崗位考核和聘任制,形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣,在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。

-量化目標(biāo)激勵 實行量化管理和目標(biāo)管理是**推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項目標(biāo),并全部以量化形式體現(xiàn),使各部、班組直至員工明確個體指標(biāo),做到'千斤重?fù)?dān)大家挑,人人肩上有指標(biāo)',共同參與管理,推動總體目標(biāo)的實現(xiàn),并將員工收益與量化目標(biāo)實現(xiàn)緊密掛鉤。

-效益激勵 優(yōu)秀管理機制的重要內(nèi)容之一是分配機制。管理處在工資、獎金分配體系中,采取季度、年終量化考評,體現(xiàn)多勞多得,嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎懲措施,并堅持年度考評中道數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則,保持管理處員工隊伍的優(yōu)良素質(zhì)和活力。

c. 監(jiān)督機制

圖6 監(jiān)督機制圖

-制定管理處廉潔自律基本要求。

-管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。

-每季度公布物業(yè)管理費收支狀況,提交物業(yè)管理報告。

-重視客戶意見征詢工作,發(fā)現(xiàn)問題及是跟蹤解決。

-高度重視年度客戶意見征詢工作,對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。

2 工作計劃

**根據(jù)工作進度安排,分別制訂前期籌備、入駐接管工作計劃,并依照物業(yè)管理方案設(shè)計,制訂**正常運作期的工作計劃。

2.1 前期籌備工作計劃

前期介入工作計劃表 表1

序號工作計劃計劃要點實施時間備注

1擬定物業(yè)管理方案針對**特點制定20*-.4.30已完成

2擬定財務(wù)測算針對**特點制定20*-.4.30已完成

2簽訂《物業(yè)管理委托合同》與業(yè)主單位商定待定

3組建**管理處確定物業(yè)管理辦公場所中標(biāo)之日起

辦理管理處有關(guān)手續(xù)

人員調(diào)配、培訓(xùn)

管理處辦公設(shè)備完善

5前期籌備及前期物業(yè)管理施工期、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項20*-.2.15至接管驗收日

參與設(shè)備運行、熟悉各類設(shè)施設(shè)備,提供專業(yè)意見

制定接管計劃

收集各類工程資料

擬定交接方案

物業(yè)管理供貨商評審、確立

6導(dǎo)入**物業(yè)管理模式導(dǎo)入公司物業(yè)管理理念管理處成立即日起

導(dǎo)入公司各項規(guī)章制度

7物業(yè)接管驗收竣工驗收、接管驗收按施工進度

移交資料

問題備忘

2.2 接管驗收工作計劃

接管驗收及入伙工作計劃表表2

序號工作計劃計劃要點實施時間備注

1接管驗收實施建筑本體和設(shè)備資料的接收、建檔20*-年10月至12月具體時間按施工進度安排、調(diào)整

大廈設(shè)施設(shè)備交接、驗收、試運行

問題備忘

檔案的建立、分類、管理

清潔開荒

2入伙及裝修管理完善入伙、計劃20*-年12月同上

模擬實操

備齊入伙資料

入伙儀式及辦理入伙手續(xù)

裝修審批及監(jiān)管

3首次征求業(yè)主單位意見征求**合理化建議入伙后30日內(nèi)

上門調(diào)查和回訪

分析調(diào)查結(jié)果,改進物業(yè)管理方案

4建立完善的標(biāo)識系統(tǒng)制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識20*-年5月到11月

制作各類公共標(biāo)識系統(tǒng)

制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識

2.3 正常運作期工作計劃

正常動作期工作計劃表表3

序號工作計劃計劃要點實施時間備注

1員工常規(guī)培訓(xùn)重點強調(diào)安全防范、政治思想和技能的培訓(xùn)20*-年11月起

2配套服務(wù)項目啟動有償服務(wù)、無償服務(wù)項目及便民措施的運作20*-年12月起

3物業(yè)管理報告向發(fā)展商詳細(xì)匯報工作進程及狀況每季度1次

4財務(wù)分析報告如實向業(yè)主單位反映物業(yè)管理費用使用情況每季度1次

5完善管理體系導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系并定期內(nèi)部評審20**年2月起

完善管理處信息局域網(wǎng),修訂管理辦法

6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作20**年3月起

文明大廈創(chuàng)建工作

2.4 工作計劃流程

圖7 工作計劃流程圖

3 物資裝備計劃

物資裝備計劃表表4

序號物質(zhì)裝備項目內(nèi)容描述

1管理處工作場所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)值班室工作操作間倉庫員工宿舍備注

面積

第3篇 寫字樓大廈消殺工作管理規(guī)定

寫字樓(大廈)消殺工作與管理規(guī)定

由于大廈的設(shè)施配套多及甚多地方引發(fā)蚊蟲滋生,如衛(wèi)生間、污水井、化糞池、垃圾房、食品庫、餐廳、廚房、食堂等,如不進行定期消殺,會影響大廈安全及人身的健康,一般此類工作多為處判給專業(yè)消殺公司負(fù)責(zé),雙方簽定合同,明確責(zé)任及義務(wù)、消殺的范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn),實行重點防冶,如大廈配電房、倉庫、消防中心、總機房、食堂等進行防鼠及殺蟲為主,特別在春夏季節(jié)加強消殺工作,防止大廈人員受感染或影響健康。

《消殺管理規(guī)定》的內(nèi)容主要有:

(1)需要消殺的地方及時間間隔。

1)每月要求專業(yè)消殺單位對樓宇、綠化帶進行一次徹底的消殺活動,每季對化糞池進行一次消殺工作,并由物業(yè)部跟蹤記錄。

2)每周要求清潔公司對垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、衛(wèi)生間、車庫、排水渠等進行一次消殺活動,每周對開水間、熱水器、過濾器進行清潔,消毒一次。

(2)進行消殺活動時要注意的事項。

1)使用高效低毒消殺用品,并按比例配制,用背式噴霧器適度噴灑在消殺地點。噴灑時要注意做好預(yù)防措施,穿長袖衣、長褲,配戴口罩,完工后換衣褲,并用肥皂洗手。

2)大堂、樓層消殺活動一般在非辦公時間進行,如特殊情況須在辦公時間進行的,須先征得物業(yè)部同意后方可進行。

3)對廣場外圍進行噴灑時,盡量在順風(fēng)處噴灑,以減少對行人的直接接觸。

4)根據(jù)實際需要可以增加噴灑次數(shù),并注意將被殺死的害蟲尸體及時清除。

5)每次消殺后由物業(yè)部助理進行檢查并記錄在《消殺記錄表》上交物業(yè)部存檔。

第4篇 會議大廈會務(wù)工作管理要求

會議大廈會務(wù)工作的管理要求

(一)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室的服務(wù)工作;

(二)負(fù)責(zé)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、機關(guān)各類會務(wù)的安排和服務(wù),及時向機關(guān)事務(wù)管理局辦公室通報會務(wù)安排情況;

(三)負(fù)責(zé)會議登記和提前確認(rèn)工作,確保會議如期召開:

(四)負(fù)責(zé)按會議召開的單位、出席人數(shù)和召集的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)來決定會議的大小,采取相應(yīng)的服務(wù)措施:

(五)負(fù)責(zé)安排工作人員對會議室進行布置,保障會議室整潔舒適;

(六)負(fù)責(zé)在會議進行期間巡查,及時處理突發(fā)事件,確保會議順利進行;

(七)日常會務(wù)工作

l、小型會議的會務(wù)工作

(1)服務(wù)員必須注意自己的儀表,穿好工作服,戴好工作牌,提前30分鐘到崗;

(2)到崗后首先檢查燈光、空調(diào)、影視音響設(shè)備是否正常,發(fā)現(xiàn)異常及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告;

(3)仔細(xì)做好會議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作,保證有一個舒適整潔的會議環(huán)境;

(4)提前將消毒好的茶杯擺放好,準(zhǔn)備好茶葉,打好開水,提前15分鐘在會議室門外面帶笑容站好等待迎接參會人員;

(5)參會人員進入會場后,服務(wù)員應(yīng)舉止大方地為他們遞上茶水,并每隔15分鐘加茶水一次;

(6)服務(wù)工作要細(xì)致周到,服務(wù)中要做到三輕(走路輕、講話輕、動作輕):

(7)會務(wù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人必須到場監(jiān)督服務(wù)員工作,巡視會議室的準(zhǔn)備情況和會議的進行情況,以便有突發(fā)事情時及時應(yīng)對;

(8)會議快結(jié)束時,服務(wù)員在會議室門外站好準(zhǔn)備歡送參會人員:

(9)會議結(jié)束后,及時做好茶杯及會議室的清潔衛(wèi)生工作,并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、窗等。

2、中、大型及重要會議的會務(wù)工作

(1)客戶服務(wù)部接到中、大型及重要會議通知后,作出詳盡的會務(wù)安排并及時向機關(guān)事務(wù)管理局辦公室匯報;

(2)客戶服務(wù)部根據(jù)會議需要,提前一天準(zhǔn)備好橫幅并作好相關(guān)協(xié)調(diào)工作:

(3)提前一天對會議室進行全面檢查,應(yīng)與會議主辦單位保持聯(lián)系,對座位數(shù)、名位牌、會標(biāo)等進行核對,同時應(yīng)對影視、音響設(shè)備、燈光、花卉擺設(shè)、茶水、茶杯準(zhǔn)備、衛(wèi)生情況、進出通道進行檢查,要求達(dá)標(biāo)后對會議室進行封閉管理,不準(zhǔn)無關(guān)人員進入會場(會議室);

(4)服務(wù)員必須注意自己的儀表,穿好工作服,戴好工作牌,提前1小時到崗;

(5)仔細(xì)做好會議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作,保證有一個舒適整潔的會議環(huán)境;

(6)提前將消毒好的茶杯擺放好,準(zhǔn)備好茶葉,打好開水,提前15分鐘在會議室門外面帶笑容站好等待迎接參會人員;

(5)參會人員進入會場后,服務(wù)員應(yīng)舉止大方地為他們遞上茶水。并每隔15分鐘加茶水一次并牢記領(lǐng)導(dǎo)飲用茶水的習(xí)慣,以便做好個性化服務(wù);

(6)若領(lǐng)導(dǎo)有事交待,應(yīng)主動熱情地走上前去詢問,及時辦好領(lǐng)導(dǎo)交待的事情。服務(wù)工作要細(xì)致周到,服務(wù)中要做到三輕(走路輕、講話輕、動作輕):

(7)會務(wù)部部長必須到場監(jiān)督會務(wù)t作人員的情況,巡視會議室的準(zhǔn)備情況和會議的進行情況。以便育突發(fā)事情時及時應(yīng)對:

(8)會議快結(jié)束時.服務(wù)員在會議室門外站好準(zhǔn)備歡送參會人員;

(9)會議結(jié)束后,及時做好茶杯及會議室的清潔衛(wèi)生工作,并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、宙等.

(10)安全管理部在會議期間應(yīng)加強與機關(guān)事務(wù)管理局保衛(wèi)科聯(lián)系,防止無關(guān)人員進入會場擾亂會議,應(yīng)注意會議期間用電設(shè)備的工作情況,防止事故產(chǎn)生,保證走火通道的餐通,緊急情況下,應(yīng)有服務(wù)員在場進行疏導(dǎo)。

第5篇 創(chuàng)物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈工作匯報

博 盈 投 資 廣 場

關(guān)于爭創(chuàng)“物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈”工作匯報

一、博盈投資廣場物業(yè)管理成果簡介

荊州市博盈投資廣場是由北京金浩集團下屬荊州市軍沙商貿(mào)有限公司投資、改造、經(jīng)營的荊州市首家商務(wù)智能化寫字樓,總投資額8700多萬元,通過城建統(tǒng)一規(guī)劃、改造裝修而成,并由組建選聘的荊州市盛智物業(yè)管理有限公司介入前期的裝修、運營管理,廣場于2002年9月28日正式落成開業(yè)。

廣場總建筑面積為20000平方米,占地面積達(dá)20000平方米,設(shè)計整體綠化率達(dá)55%,寫字間入租率達(dá)80%,租戶達(dá)23家。以軍沙商貿(mào)有限公司業(yè)主代表牽頭成立業(yè)主委員會,于2002年12月與物業(yè)管理公司簽訂委托物業(yè)管理合同,明確雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。

投資廣場位于荊州市政治、經(jīng)濟、文化、商務(wù)中心,緊鄰博盈大橋,交通便利,環(huán)境宜人。擁有19層高檔寫字間及68間商務(wù)客房等全套服務(wù)設(shè)施,廣場采用智能化功能設(shè)計,安裝有大型遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)、雙座三菱高速電梯、集中電視安全消防監(jiān)控系統(tǒng)、虛擬網(wǎng)電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)。廣場集投資服務(wù)、商務(wù)辦公、會議、金融、信息咨詢、住宿、娛樂、休閑等功能于一體,大廈自修建運營以來,實行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實行24小時值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),大廈維護保養(yǎng)實行專業(yè)維保服務(wù)和定期計劃反饋相結(jié)合,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。

經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,目前,投資廣場已成為荊州市招商引資、投資服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范

二、積極組織爭創(chuàng)工作

為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實力,盛智物業(yè)管理有限公司將協(xié)同投資廣場業(yè)主方就爭創(chuàng)工作,重點作好如下工作安排:

1、物業(yè)管理示范大廈爭創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開“爭創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動員大會,對整個工作做出布署,并成立專班,全面負(fù)責(zé)爭創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗收工作;

2、成立新物管條例實施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理條例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實施依據(jù);

3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強勢品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:

1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗收工作;

2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》,組織各部門對照此評分細(xì)則進行學(xué)習(xí),各部門召開會議,對照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問題及整改方案,統(tǒng)一報批、整改實施;

3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級物管部門的驗收檢查。

本次爭創(chuàng)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈工作,是關(guān)系到公司的企業(yè)形象展示及提升整體實力,開拓對外業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié),我公司將緊密配合物管部門,積極宣傳學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理條例》,對照做好完善整改,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平,為樹立達(dá)標(biāo)示范大廈的良好形象和推動行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)!

荊州市盛智物業(yè)管理有限公司

二零零三年十月三十一日

附:

1、《申報資料目錄》

2、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司簡介》、

3、《組織架構(gòu)圖、人事編制、員工名冊》

4、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司章程》

第6篇 熙正大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織實施

正熙大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織與實施

一、指導(dǎo)思想

通過開展創(chuàng)建工作,進一步提高管理水平,提升服務(wù)質(zhì)量,營造舒適的生活、工作環(huán)境,確保物業(yè)保值增值。

二、確立創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)

20**年5月,公司確立了20**年下半年創(chuàng)建'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'及2008年上半年創(chuàng)建'四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'的目標(biāo)。

三、與工作聯(lián)系小組達(dá)成共識,確定'創(chuàng)優(yōu)'規(guī)劃

20**年5月10日成都萬邦物業(yè)管理有限公司在月度工作例會中與各項目一起討論協(xié)商,達(dá)成共識,一致同意正熙大廈申報'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈',并共同確定了創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃。

四、成立'創(chuàng)優(yōu)'領(lǐng)導(dǎo)小組

20**年5月12日,公司明確創(chuàng)優(yōu)工作以后,即由項目總經(jīng)理掛帥成立了'正熙大廈創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組'。

五、進行'創(chuàng)優(yōu)'宣傳和動員

1、宣傳:'創(chuàng)優(yōu)'工作需要全體業(yè)戶的理解、支持、響應(yīng)和主動參與。為此項目在20**年5月利用大堂ppt文件、上門走訪等多種方式,向全體業(yè)戶宣傳今年'創(chuàng)優(yōu)'目的、意義以及對業(yè)戶自身的重要性。

2、動員:'創(chuàng)優(yōu)'工作需要全體員工的積極響應(yīng)和主動參與。20**年5月12日項目召開'創(chuàng)優(yōu)'工作動員大會,大會由'創(chuàng)優(yōu)'工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長zz主持。主要布置各部門在'創(chuàng)優(yōu)'工作中的具體任務(wù)。使每位員工了解'創(chuàng)優(yōu)'工作的目的、意義,能以飽滿的熱情投身到'創(chuàng)優(yōu)'工作中。六、部門互檢、項目內(nèi)部自檢、反復(fù)整改

1、部門互檢

時間:20**年6月20日;

目的:各部門從方便的角度出發(fā),找出其他部門服務(wù)和管理工作中的不足;依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》;

互檢人員:各部門負(fù)責(zé)人

結(jié)果:找出其他部門'創(chuàng)優(yōu)'的差距,報'創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組'并限期整改。

2、項目內(nèi)部自檢

時間:20**年6月28日、20**年6月29日;

目的:全面、系統(tǒng)性地找出不足;

依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》、《物業(yè)管理條例》以及其他行業(yè)法規(guī)等;

自檢人員:創(chuàng)優(yōu)工作小組;

結(jié)果:找出'創(chuàng)優(yōu)'的差距,保持已達(dá)標(biāo)合格的項目,對不達(dá)標(biāo)項目全面整改。

6月28日項目內(nèi)部自檢

3、整改:

20**年7月----20**年8月上旬,根據(jù)部門互檢、項目自檢的結(jié)果,進行整改。

目的:

(1)硬件方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》要求,對大廈所配備的設(shè)施設(shè)備存在的問題進行整改,以至最終達(dá)標(biāo):

(2)資料方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》要求,對相關(guān)資料進行收集、完善、歸檔。

第7篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作

商業(yè)大廈項目物業(yè)管理前期介入工作

物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎(chǔ)。

總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容:

施工期物業(yè)管理

設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理

其他前期準(zhǔn)備工作

前期物業(yè)管理人員安排與工作進度

1 施工期物業(yè)管理工作

1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄;

1.2 了解設(shè)計和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;

1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗,就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進行前期協(xié)調(diào)改進;

1.4 對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。

2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,**將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:

2.1 對設(shè)備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;

2.2 出席有關(guān)工程的會議,參與機電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;

2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時通報發(fā)展商。

2.4 參與設(shè)備的調(diào)試

將工程技術(shù)人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進行詳細(xì)的記錄。在進行調(diào)試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。

3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理

3.1 大廈工程竣工驗收

**工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。

3.2 物業(yè)接管驗收

物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關(guān)的交接方不同,驗收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內(nèi)容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。

3.3 現(xiàn)場驗收主要項目

a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。

c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。

e. 電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;

g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。

3.4 資料交接

a. 產(chǎn)權(quán)資料:項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。

b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

3.5 其他交接

a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。

b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。

c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

3.6 接管驗收注意事項

a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等

類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。

c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認(rèn)可:屬于無法返修的項目,報告發(fā)展商記錄備案。

4 其它前期準(zhǔn)備工作

4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)**室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

4.3 消防及安全管理前期介入

大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴(yán)格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。

4.4 外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

4.5 客戶全面進駐準(zhǔn)備

在**大廈客戶全面進駐之前,**將主動與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項,派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。

5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度

5.1 人員安排計劃

根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度,**管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。

a. 施工期人員安排及職責(zé)

成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由**副總經(jīng)理擔(dān)任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴**施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進一步的調(diào)查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。

派長駐**施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標(biāo)15天后進入現(xiàn)場,負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。

c. 接管驗收前3個月人員安排與職責(zé)

接管驗收前3個月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

此階段**將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗收方案》,協(xié)助管理處開展工作。

接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。

5.1 工作進度

根據(jù)**實際情況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。

**大廈前期介入工作進度表 表 1

月份 項目

5月底6~9月10月初11月底12月底

簽定《物業(yè)管理委托合同》

施工管理方的初次會晤

熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試

盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識系統(tǒng)方案

竣工驗收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗收(包括備品備件)

物業(yè)各種資料交接

返修、復(fù)驗及試運行

清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布

準(zhǔn)備迎接全面進駐

物資裝備的準(zhǔn)備

外部公共關(guān)系的建立

全面進駐并開始正式運行

第8篇 盛隆大廈電梯運行管理工作程序

隆盛大廈電梯運行管理工作程序

1 目的

確保大廈電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài),保證安全運行。

2 適用范圍

適用于隆盛大廈所有電梯的運行管理。

3 職責(zé)

3.1 電梯維修工負(fù)責(zé)電梯日常運行情況巡查及故障檢修。

3.2 電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的操作、運行。

3.3 中控室安保人員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運行狀況。

3.4 主管工程師負(fù)責(zé)電梯的綜合管理。

3.5 工程部經(jīng)理、安保部經(jīng)理負(fù)責(zé)對上述工作進行檢查監(jiān)督。

4 工作程序

4.1 管理人員工作程序

4.1.1 電梯維修工、電梯操作工

a.電梯維修工、電梯操作工須經(jīng)技術(shù)監(jiān)督部門的培訓(xùn)并持證上崗。

b.電梯維修工每日對電梯運行狀況進行一次檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理,督促電梯公司定期維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期即將接近時,督促電梯公司作電梯年檢、年審。

c.電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的運行,保持電梯轎廂衛(wèi)生整潔,發(fā)現(xiàn)故障及時通知維修人員。

4.1.2 中控室安保員

a.中控室安保員實行電梯24小時運行監(jiān)控。通過閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況,如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗,或損壞電梯部件,用對講電話制止并錄像。

b.如發(fā)生故障困人,用對講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時處理,必要時聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。

c.將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》。

4.1.3 主管工程師

主管工程師負(fù)責(zé)電梯的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管,設(shè)備帳目管理。同時對電梯維修工、電梯操作工、電梯公司維修保養(yǎng)工作進行檢查、監(jiān)督。

4.1.4 工程部經(jīng)理

a.進行周檢、月檢。每月最后一個星期對電梯機房組織有關(guān)人員進行設(shè)備檢評。

b.審核《電梯保養(yǎng)計劃》。組織人員對電梯分包方進行評審,評審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。

4.2 電梯使用管理工作程序

4.2.1客用電梯不設(shè)司機操作,由乘客自行操作,實行24小時運行。貨用電梯由電梯操作工進行操作。

4.2.2 客梯以承載大廈用戶為主。

4.2.3 消防電梯、貨梯以承載大廈進出貨物為主。

4.2.4 大廈物業(yè)公司工作人員上下樓只能使用消防電梯,不允許乘坐客梯。

4.2.5 電梯維修工、電梯操作工必須持證上崗,無證人員禁止操作。電梯工每天對大廈電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時匯報、處理。

4.2.6 經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測不合格未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

4.3 電梯安全運行工作程序

4.3.1 中控室安保員24小時監(jiān)控電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常時通知電梯維修工(或值班工程師)或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為,嚴(yán)禁易燃、易爆等危險品和超長超重等物品進入電梯。

4.3.2電梯維修工每天按《電梯日常巡檢表》進行一次檢查保養(yǎng),并做好記錄,督促電梯公司按規(guī)定進行維修保養(yǎng)工作,按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。

4.3.3 維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層電梯廳掛牌告示。

4.3.4 任何人不得在電梯機房、轎廂、井道內(nèi)吸煙。

4.4 電梯機房管理工作程序

4.4.1 電梯工負(fù)責(zé)機房的日常檢查和管理。

4.4.2 電梯工每天巡視機房,發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。電梯機房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。

4.4.3 非工作人員進入電梯機房須經(jīng)主管工程師或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后,由電梯維修工陪同,方可進入。

4.4.4 保證機房通風(fēng)良好,風(fēng)口有防雨措施,機房內(nèi)懸掛溫度計,機房溫度不超過40℃。保證機房照明良好,并配備應(yīng)急燈,滅火器和盤車工具掛于顯眼處。

4.4.5每周對機房進行一次全面清潔,保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵,機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保持機房干凈整潔。

4.4.6 消防器材齊備良好,機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

4.4.7 《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一樓電梯廳掛告示牌。

4.5 運行異常

4.5.1 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時:

中控室值班安保員打開消防迫降開關(guān),將所有電梯全部迫降至基站,消防電梯自動進入消防運行狀態(tài),電梯維修工(或值班工程師)迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。

4.5.2 當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時:

根據(jù)震前預(yù)報由電梯維修工關(guān)閉所有電梯,地震過后開啟時由專業(yè)電梯公司對電梯進行安全檢查,確認(rèn)無異常后方可使用。

4.5.3 當(dāng)電梯進水時:

a.底坑進水時,應(yīng)將電梯停于兩層以上,中止運行并切斷電源。

b.當(dāng)樓層淹水流入井邊或底坑時,應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯、切斷總電源。

c.電梯濕水后,應(yīng)切斷總電源,報電梯公司做濕水處理,并提交相應(yīng)報告。

4.6 電梯維保安全操作工作程序

4.6.1 維修保養(yǎng)時一般須切斷電源,以免觸電、卷入鋼絲繩等造成人身傷亡和設(shè)備事故。

4.6.2 因維修保養(yǎng)需停機時,須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機。

4.6.3在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合,有人協(xié)同工作時,開梯、停梯都必須揚聲,得到對方的回答后方可操作。

4.6.4 在轎頂作檢修保養(yǎng)工作時,除判斷故障和調(diào)試需要外,禁止運行快車。

4.6.5 底坑作業(yè)時,禁止關(guān)閉廳門,廳門處必須擺設(shè)告示牌,防止無關(guān)人員靠近。

4.6.6 在井道作業(yè)時,首先開亮井道燈,按下轎頂安全開關(guān),必須佩戴安全帽。

4.6.7機房、井道、底坑因工作需要進行動火作業(yè)時,必須遵守大廈動火操作規(guī) 定,指定專人監(jiān)視,事后清理火種,嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。

4.6.8 維修保養(yǎng)結(jié)束時,必須認(rèn)真清理現(xiàn)場,清點工具和物品。

4.7 電梯困人救援程序

4.7.1 轎廂停于接近電梯口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5 米時:

a.確定轎廂所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看)。

b.關(guān)閉電梯總電源。

c

.用專用廳門鑰匙開啟外門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂。

4.7.2轎廂停于遠(yuǎn)離廳門口的位置時,應(yīng)首先將電梯轎廂移動至最近的電梯廳門處(以高于或低于樓面不超過0.5米為合適)。然后按照上述4.7.1中所列步驟救出乘客。移動轎廂的方法如下:

a.利用對講電話通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜,并說明轎廂可能移動,可將身體任何部位探出轎廂外,以免發(fā)生危險;同時如轎廂門處于半關(guān)閉或開啟狀態(tài),則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉或開啟;

b.進入機房關(guān)閉故障電梯的電源,打開電機軸的后蓋套上盤車手輪;一人握緊盤車手輪,一人手持掣動扳手,輕輕松開制動,轎廂將會由于自重而移動,為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險,操作時,應(yīng)斷續(xù)動作,使轎廂慢慢移動,直至最接近電梯廳門口為止。操作時,應(yīng)注意,如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以下位置時,不可只撬開掣動,使轎廂自行移動,而應(yīng)在松開掣動的同時,握緊盤車手輪并用力盤絞,使轎廂向正確的方向移動。

4.7.3 遇到其他復(fù)雜情況,應(yīng)及時報告及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),通知電梯公司。

4.8 電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)劃分表

序號 項目 責(zé)任人 時間 相關(guān)記錄

1電梯機房及其設(shè)備 電梯維修工 每班 電梯巡查記錄表

2轎廂內(nèi)面及導(dǎo)門軌井底 電梯操作工 每班 電梯衛(wèi)生檢查表

第9篇 x大廈裝修管理工作方案

大廈裝修管理工作方案

1.日常裝修管理

(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。

(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點施工情況,安全管理主管每日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。

(3)安全管理員24小時值班,控制人員進出并做好相應(yīng)記錄。

(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。

2.裝修安全管理

(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。

(2)與業(yè)戶和施工隊負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。

(3)裝修材料按指定時間進入,安全管理員進行認(rèn)真查驗,發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。

(4)需要進行燒焊等動火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請,經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護下,方可作業(yè)。

(5)安全管理員巡查時,對裝修點的材料、裝修方式進行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時處理報告。

(6)發(fā)生緊急事故時,按緊急處理措施程序進行。

第10篇 z大廈安全管理工作方案

大廈安全管理工作方案

1.管理目標(biāo)

(1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

(2)維護好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。

(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在大廈設(shè)立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進行支援。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。

(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進行。

(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。

第11篇 金融大廈管理處工作職責(zé)質(zhì)量分解目標(biāo)

金融中心管理處工作職責(zé)、質(zhì)量分解目標(biāo)

工作職責(zé)

1、貫徹落實公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、按照質(zhì)量體系運作要求,制訂本管理中心質(zhì)量管理分解目標(biāo),確保日常工作符合質(zhì)量管理體系要求。

2、負(fù)責(zé)建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案,履行物業(yè)日常管理和服務(wù)職責(zé)。

3、負(fù)責(zé)公司各項管理制度在本管理中心的落實和執(zhí)行,管理和督促員工按質(zhì)量管理體系要求為業(yè)主、住戶提供服務(wù),保證服務(wù)質(zhì)量,達(dá)到讓業(yè)主和住戶滿意。

4、與業(yè)主溝通,識別服務(wù)需要,對業(yè)主需求和期望進行及時反饋和落實。有效處理業(yè)主投訴,建立良好的客戶關(guān)系。

5、負(fù)責(zé)對本管理中心員工的崗位三級培訓(xùn)工作。

6、負(fù)責(zé)對本管理中心相關(guān)政府職能部門的聯(lián)系和溝通。

7、組織策劃各種為業(yè)主服務(wù)的活動,搞好社區(qū)文化建設(shè)。

質(zhì)量分解目標(biāo)

管理服務(wù)滿意率97%以上

設(shè)施設(shè)備完好率99%以上

報修維修滿意率99%以上

安保服務(wù)滿意率97%以上

清潔綠化滿意率97%以上

第12篇 大廈物業(yè)管理處工作計劃

zz大廈管理處工作計劃

一、按程序做好交接工作

業(yè)主資料移交

各類圖紙資料的移交

設(shè)施、設(shè)備的移交

財務(wù)清算與移交

二、制定工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

1、員工崗位職責(zé)

2、工作流程與操作規(guī)范

管理期處工作計劃

管理期主要規(guī)劃項目備注

接管階段a、業(yè)主詳細(xì)資料移交 b、各類圖紙資料的移交 c、設(shè)施、設(shè)備的移交 d、財務(wù)清算與移交

第一年全面導(dǎo)入iso9000質(zhì)量保證體系,修訂和完善符合[zz大廈]特點的各項管理規(guī)章制度及操作規(guī)范。 開展宣傳教育活動,加強精神文明建設(shè),普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。 全面導(dǎo)入ci識別系統(tǒng)。 建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),實現(xiàn)辦公自動化。 員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。 開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù),有償、無償服務(wù)。 按照年度社區(qū)活動計劃,開展適合[zz大廈]特點的業(yè)主活動。 管理水平達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn),在達(dá)到評比資格的前提下,申報“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。 開展多渠道與業(yè)主的溝通,了解需求,調(diào)整工作,在能力具備情況下滿足業(yè)主需求。

第二年根據(jù)前年開支預(yù)算,合理調(diào)整財政收支,開展各項增收節(jié)支工作。 開展各項便民服務(wù)活動。 爭創(chuàng)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”,并獲得稱號。 管理水平達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居住區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn),并在達(dá)到評比資格的前提下,申報。 中修計劃制定。 個性化服務(wù)的提供和推廣。