第1篇 物業(yè)管理專家團工作職能

物業(yè)管理專家團主要職能

為保證本公司質量管理標準的實現(xiàn)及更有力地推行'星級生活服務',本公司將以各專業(yè)部門技術和人力支持,結合物業(yè)管理服務實際需要,組建'北埠雅園'物業(yè)管理專家團。負責定期赴'北埠雅園'現(xiàn)場進行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,及時、針對性的提出整改建議和糾正、預防措施。主要職能如下:

1根據(jù)管理處主任及每次考察、評審所傳遞、獲得信息,憑借豐富管理經驗為'北埠雅園'度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案,完成合同約定的各項工作內容。

2定期與'北埠雅園'發(fā)展商、業(yè)主委員會溝通,收集和處理有關問題。

3負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點。

4定期對管理處進行全方位考核,并提出整改意見。

5對管理處主任的工作予以考察、評價和完善。

第2篇 物業(yè)精細化管理--清潔服務工作精細化

在商場二層的休息廳內,餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒過多久一位老年顧客在此經過,來看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進行體檢。

精細化操作建議:

1、保潔員應立即采取緊急措施,置放'請繞行,防滑倒'的標識牌,并及時進行清潔;

2、如不能及時擺放標識牌,可臨時用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉告保潔員立即清潔;

3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內合理調配。

第3篇 物業(yè)安全工作管理控制程序作業(yè)指導文件

物業(yè)程序文件:安全工作管理控制程序

1.目的

明確安全工作的內容和監(jiān)控要求,保證安全工作的順暢運行,以提高安全工作的質量。

2.范圍

適用于公司安全工作管理

3.定義

3.1 治安防范:維護管理區(qū)域內公共秩序,出入口管理,核查出入人員并登記訪客(適用于封閉式小區(qū)、大廈、項目辦公區(qū)域),物資搬運放行管理。

3.2 停車場及交通管理:車輛出入管理及登記、車輛外表檢查及登記、管理區(qū)域內車輛的有序停放和交通秩序的指揮及維持。

3.3 消防管理:管理區(qū)域內消防設備設施的巡查管理、消防器材的使用、消防知識的宣傳。

3.4 裝修管理:裝修現(xiàn)場安全控制及巡查管理。

3.5 突發(fā)事件及違章處理:突發(fā)事件處理及現(xiàn)場控制、自然災害的防范,按規(guī)定處理違章行為。

3.6衛(wèi)生管理:協(xié)助維持管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生。

4.職責

部門/崗位工作職責

品質管理部對各管理處的安全工作進行監(jiān)督、檢查,提出改進建議并對改進效果進行驗證。

管理處經理對管理區(qū)域內的安全工作管理進行全面的監(jiān)督檢查,

安全部主管(辦)1.負責安全工作的現(xiàn)場管理;

2.制定管理區(qū)域的巡邏路線和突發(fā)事件處理預案。

3.檢查安全員在崗的工作狀況;

4.檢查管理區(qū)域的安防、消防設施;

5.處理管理區(qū)域內的違章行為、突發(fā)事件;

6.組織部門例會、內部培訓、軍訓和突發(fā)事件的模擬演習;

7.了解、掌握員工思想,組織開展安全員業(yè)余文化活動;

8.檢查安全內務管理情況,負責安全員的月度工作考核;

9.對安全班長的工作開展情況進行監(jiān)督指導;

10.聽取顧客對安全工作的意見和建議,不斷改進工作方法。

安全班長1.對各崗位工作負責,對崗位人員的管理禮儀、精神面貌、考勤紀律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程等進行檢查;

2.負責崗位質量記錄表格、收費憑據(jù)等的領取、發(fā)放和檢查回收;

3.監(jiān)督管理區(qū)域內各類公共設施及其標識和消防設施的完好情況。

4.對安全員進行崗前培訓和入職引導,關心、了解安全員的思想動態(tài);

5.處理各類突發(fā)事件,維護現(xiàn)場并逐級上報;

6.按照相關規(guī)定處理管理區(qū)域內的各種違章行為;

7.落實'班前點名、班后點評'制度;

8.對安全員的錄用、轉正、升職、嘉獎等具有建議權;

9.及時收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門負責人

10.負責班組的內務管理;

監(jiān)控中心崗1.對管理區(qū)內各監(jiān)控點進行監(jiān)控;

2.處理技防設施的報警信號;

3.協(xié)調、指揮現(xiàn)場突發(fā)事件的處理并進行上報和記錄;

4.協(xié)調各崗位及部門之間的工作配合;

5.負責部門常用器材、設施、鑰匙的保管,做好領/借用登記;

6.維護并正確操作、使用監(jiān)控中心的各類設施設備;

7.前臺接待每日下班后,與前臺接待做好工作交接,履行前臺接待工作職責;

8.認真完成交接班手續(xù)。

出入口崗1.文明、禮貌、熱情的接待顧客,并為顧客提供必要的幫助;

2.對進出管理區(qū)域的車輛進行驗證、收費、登記、放行和引導車輛有序進出;

3.控制危險品進入管理區(qū)域;

4.控制閑雜人員進入管理區(qū)域,做好來訪人員的登記工作,加強對外來人員的管理;

5.核查進入管理區(qū)域的各類施工人員的有效證件;

6.做好物資放行的管理工作;

7.及時發(fā)現(xiàn)、處理和匯報各類突發(fā)事件;

8.協(xié)助配合其他崗位工作,認真完成交接班手續(xù)。

巡邏崗1.按照巡邏路線進行巡邏簽到,對可疑人員進行盤查;

2.對管理區(qū)域內亂停放的自行車、摩托車進行整理;

3.對裝修現(xiàn)場進行管理監(jiān)控,對管理區(qū)域內的空置房進行外觀檢查;

4.監(jiān)督管理區(qū)域內公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處及時通知相關人員進行處理;

5.檢查各消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確、有無消防隱患;

6.勸阻顧客、外來人員或內部職員的違章行為,維護公共秩序;

7.對管理區(qū)域內的物品搬運過程進行監(jiān)控;

8.對外包方人員的行為、著裝、工作狀況、服務禮儀等進行監(jiān)控;

9.對進入停車場的車輛進行外表檢查,對異常情況及時做出處理和報告。按照規(guī)范的禮儀引導車輛按位停放;

10.協(xié)助配合其他崗位人員和部門的工作,認真完成交接班手續(xù)。

銷售大廳崗1.執(zhí)行銷售大廳相關管理規(guī)定,維護正常銷售工作秩序,文明、熱情的接待來訪客人,引導客人出入,按要求接聽電話并做好記錄;

2.按要求定時開、關銷售大廳內的照明、相關電器設備的電源等,確保崗位范圍內的樓盤模型、廣告牌、指示牌等物品、設備設施的安全完整;

3.負責銷售大廳的現(xiàn)場防火工作。協(xié)助做好衛(wèi)生維護工作,完成銷售部交辦的臨時工作。

4.未經相關部門允許,謝絕任何人員在大廳內拍照、攝像;

5.履行銷售部規(guī)定的其他職責。

樣板房接待崗1.嚴格執(zhí)行樣板房相關管理規(guī)定,

2.確保樣板房內的物品、設備設施完好及擺放正確,謝絕無關人員動用樣板房內的物品、設施。熟悉掌握樣板房各類消防設備、器材的分布及使用;

3.未經相關部門允許,謝絕任何人員在房內拍照、攝像;

4.履行銷售部規(guī)定的其他職責

辦公區(qū)域崗1.維護辦公區(qū)域的正常辦公秩序,做好來訪接待工作,加強對外來人員的管理及監(jiān)控;

2.檢查崗位范圍內的物品、設施、設備的完好情況,發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關人員進行處理;

3.引導車輛有序停放;

4.做好物資放行的管理工作;

5.做好交接班工作。

工地巡邏崗1.巡視工地各通道,發(fā)現(xiàn)不明身份的可疑人員,必須進行盤查,勸阻閑雜人員進入工地區(qū)域;

2.發(fā)現(xiàn)違章行為及時進行勸阻,對

違法行為,在保障自身安全的情況下采取相應的處理措施并及時上報,必要時報警;

3.巡邏時應注意公共衛(wèi)生、公共設施、綠化地等情況,發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關人員處理;

4.隨時和其他崗位保持聯(lián)系,做好交接班工作。

5.方法及過程控制

5.1 安全工作管理內容及作業(yè)方法:

5.1.1治安防范:

5.1.1.1管理區(qū)域內的秩序維護

a、對管理區(qū)域內正常的生活秩序進行巡查管理,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時勸阻。

b、對形跡可疑和無明確探訪目的人員予以及時的盤查,勸阻無效時立即向上級報告。

c、處理完畢后在《安全員值班情況記錄表》上予以記錄。

5.1.1.2出入口崗對進入管理區(qū)域的外來人員進行詢問和登記,勸阻可疑及無明確探訪目的的人員進入管理區(qū)域,外來人員控制方法按照《出入口管理辦法》執(zhí)行。

5.1.1.3出入口崗對物資的搬運進行控制,按照《物資搬運放行條》的登記內容進行檢查核對,責任要追朔到業(yè)主本人,物資搬運放行操作方法按照《出入口管理辦法》中的5.3執(zhí)行。

5.1.2停車場及交通管理按照《停車場管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

5.1.3消防設施的巡查、消防器材的管理管理按照《消防管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

5.1.4裝修管理按照《安全員巡邏管理辦法》和工程類《裝修管理監(jiān)控程序》的相關規(guī)定執(zhí)行。

5.1.5 突發(fā)事件及違章處理

5.1.5.1突發(fā)事件處理流程及現(xiàn)場控制按照《突發(fā)事件處理控制程序》和《突發(fā)事件處理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

5.1.5.2安全員在日常的工作過程中及時發(fā)現(xiàn)和制止各類違章現(xiàn)象,及時向上級進行匯報并在《安全員值班情況記錄表》上予以記錄。

5.1.6衛(wèi)生管理:安全員在工作過程中對管理區(qū)域域的衛(wèi)生情況進行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)有不合格之處在《安全員值班情況記錄表》上予以登記,并及時通知相關負責人員進行處理。同時對外包方工作人員在管理區(qū)域內的工作形象等進行監(jiān)督。并做到人過地凈。

5.1.7安全工作內務管理按照《安全員內部管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

5.2安全工作管理監(jiān)控要求

5.2.1日常安全工作管理監(jiān)控要求。

部門/崗位監(jiān)控辦法頻次/時間

品質管理部1.對公司各管理處安全工作管理情況的全面檢查

2.夜間查崗(一級),覆蓋公司所有管理處每月1次

每月1次

管理處經理1.對管理處安全工作現(xiàn)場進行全面巡查。

2.夜間查崗(二級)每月1次

每半月1次

安全部主管(辦)1.安全工作現(xiàn)場的全面巡查

2.夜間查崗(三級)

3.部門工作例會

4.治安、交通等事件模擬演習

5.管理處全員進行消防實戰(zhàn)演習

6.安全知識的宣傳

7.對巡邏路線和巡邏方式方法進行調整

8.安全員業(yè)務知識、技能/素質考核每周3次

每周1次

每周1次

每季度1次

每半年1次

每月1次

每季度1次

每季度1次

安全班長1.對本班工作現(xiàn)場各崗位人員工作情況的全面檢查

2.班組例會的組織召開

3.班組培訓、軍訓的組織

4.夜班期間(22:00--06:00)用對講機呼叫各崗位,如有異常,及時做出處理每班次1次

每周1次

每周各1次

每半小時

5.2.2夜間查崗說明

5.2.2.1 夜間查崗工作是安全管理的一項主要內容,目的在于檢查管理處的安全管理員夜間工作狀態(tài),保證安全管理工作質量。

5.2.2.2 夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分別為'一級查崗'、'二級查崗'、'三級查崗'三種,

a、 '一級查崗'系對全公司范圍內任選管理處的檢查,由品質管理部組織,由公司

各職能部門和安全專業(yè)委員會組成的檢查,《年度夜間查崗計劃》由安委會主任于每年2月3日前制定完成,報品質部經理審批。由品質管理部組織執(zhí)行,每月一次覆蓋到公司所有管理處。一級查崗事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的查崗計劃設立相應的保密范圍。

b、 '二級查崗' 是管理處組織的內部檢查, '二級查崗'由管理處主管以上及指定人員擔任查崗人員,由管理處經理組織執(zhí)行。'二級查崗'每半月一次。

c、 '三級查崗'是由安全部自行組織的內部檢查,查崗人員由安全部主管和安全班長及指定人員擔任,'三級查崗'每周進行一次。

5.2.2.3 若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其它原因需改變時,由原計劃編制部門負責調度、安排。

5.2.2.4 查崗必須包括以下內容:

a、 安全管理員夜間工作情況:包括精神狀態(tài)、反應靈敏度、安全意識,應急預案的緊急啟動等。

b、 通訊設備使用情況:包括各類通訊設備的使用狀態(tài),緊急狀態(tài)下的通訊使用是否具備合理性。

c、安全管理員裝備佩戴情況:包括安全員的應急裝備能否起到于緊急狀態(tài)下正常使用

d、交接班記錄:包括檢查、各類質量記錄的填寫是否齊全、清晰、格式是否規(guī)范,有無亂撕、寫、畫等現(xiàn)象。

5.2.2.5 查崗人須根據(jù)實填寫《夜間查崗情況記錄表》,并由接受檢查的當值人員簽名確認。

5.2.2.6 檢查結果的處理:

a、 品質管理部對'一級查崗'的結果進行全公司范圍內通報,并負責監(jiān)督部門采取糾正和預防措施。

b、 管理處經理須對'二級查崗'的結果在管理處進行部門內部通報,并監(jiān)督糾正預防措施的實施情況。檢查結果和通報在管理處備案保存。

c、 由安全部主管(辦)對'三級查崗'的結果在每周的安全部例會上予以通報,并提出整改要求。

5.3緊急預案演習監(jiān)控要求

5.3.1檢測安全員對各類突發(fā)事件的臨場反應處置能力,以保證安全員日常工作中的責任感和警惕性,防止各類緊急事件的發(fā)生,通過演練不斷提高安全員處理各類突發(fā)事件的綜合素質,保障安全管理工作的有效實施。

5.3.2安全主管(辦)須根據(jù)本部門實際情況和具體

環(huán)境根據(jù)《突發(fā)事件處理控制程序》制定消防、治安、交通緊急事件處理預案。緊急預案須由管理處經理審批。報品質管理部備案。

5.3.3在緊急預案演練過程中,各參加人員必須嚴肅認真,積極參與。

5.3.4每季度至少進行一次緊急事件演練,由安全部負責人制定演習計劃,報管理處經理審批后組織實施演習,填寫《演習計劃及情況記錄表》并存檔。

5.3.5每半年進行一次管理處全員參加的消防實戰(zhàn)演習和消防知識的宣傳。

5.3.6在管理區(qū)域內若發(fā)生緊急事件至少應做如下有效反應:

多層小區(qū)(7層以下)20層以下21-30層31-50層50層以上

做出正確判斷和指揮

當班人員采取封鎖行動人防2分鐘內3分鐘內

技防及時

救援人員趕到事發(fā)地點、時間徒步2分鐘內5分鐘內6分鐘內9分鐘內12分鐘內

以上數(shù)據(jù)是指管理處面積10萬平米以下,超過的每10萬平米增加1分鐘

機動(含自行車)2分鐘內

攜帶事發(fā)性質對應工具正確、有效

6.支持性文件

tjzzwy7.5.1-a01-01 《安全員內部管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-02 《停車場管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-03 《ic卡管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防滅火操作辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-06 《出租屋、空置房及租住人員管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-07 《高空作業(yè)管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-08 《危險品管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-09《自然災害防范管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-10《安全員巡邏管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-11《出入口管理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-12《控制中心管理辦法》

7.質量記錄表格

tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡查記錄表》

tjzzwy7.5.1-a01-f2 《安全班長值班情況記錄表》

tjzzwy7.5.1-a01-f3 《安全員當值情況記錄表》

tjzzwy7.5.1-a01-f4 《夜間查崗計劃表》

tjzzwy7.5.1-a01-f5 《夜間查崗記錄表》

tjzzwy7.5.1-a01-f6 《緊急集合情況登記表》

tjzzwy7.5.1-a01-f7 《演習計劃及情況記錄表》

tjzzwy7.5.1-a01-f8 《物資搬運放行條》

tjzzwy7.5.1-a01-f9 《臨時出入證》

tjzzwy7.5.1-a01-f10 《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》

附件:

第4篇 物業(yè)轄區(qū)弱電設備設施管理工作程序

質量管理程序文件

--物業(yè)轄區(qū)弱電設備設施管理程序

1.0 目的

規(guī)范弱電設備設施的管理,確保其高效率、高質量地正常工作,為用戶提供優(yōu)質服務。

2.0 適用范圍

適用于公司所轄物業(yè)的所有監(jiān)控設施系統(tǒng)的管理,如閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公用電視天線及衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)和煙感、溫感報警系統(tǒng)。

3.0 職責

3.1 管理處主任負責弱電設備設施系統(tǒng)的日常運行監(jiān)督管理;

3.2 安全員負責監(jiān)控設施的操作、日常巡視,管理處機電維修班電工負責弱電設備設施的維修、保養(yǎng)工作。

4.0 工作程序

4.1 設備運行維護

4..1.1管理處每天對弱電設備進行巡視檢查和清潔,確保設備運行正常及機房衛(wèi)生整潔、無積塵、油污,并填寫《弱電設備設施系統(tǒng)日巡查記錄表》。

4.1.2 管理處機電維修班電工根據(jù)《弱電設備設施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》進行設備的日常保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并填寫《設備設施維修保養(yǎng)記錄表》。

4.1.3 機電維修班電工每月定期對弱電設備進行維修保養(yǎng),需要停電/停機時,填寫《停電停機申請表》,由維修班長向管理處申請,經管理處主任批準后方可實施,并填寫《設備設施維修保養(yǎng)記錄表》。管理處應提前三個工作日書面通知用戶。

4.1.4 日常和定期維修保養(yǎng)中出現(xiàn)未能解決的問題,應通知相關的承包商,按合同執(zhí)行。

4.1.5 維修班長負責建立弱電設備設施檔案,包括弱電管線圖、設備臺帳,并負責對設備設施作出適當標識。

4..2 用戶維修申請的處理按《維修服務管理程序》進行。

4.3 應急處理

4.3.1 監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)報警信號時,安全員應立即趕到出事地點處理問題,確保用戶人身、財產安全。

4.3.2 遇臺風/暴雨及出現(xiàn)緊急維修要求時,值班安全員應報告維修班長,通知機電工程部到達現(xiàn)場,必要時請相關服務承包商到場。

4.4 技術整改

4.4.1 弱電設備的更新/改造,由管理處提出,經機電工程部驗證,并組織技術評定后,由公司機電工程部作出方案,總經理審批后執(zhí)行。

4.4.2 凡所屬項目的技術整改工程,特別是消防報警系統(tǒng)的整改工程,由機電工程部上報公司總經理審批。

5.0 相關文件

5.1《弱電設備設施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》(***-qp-07-w*-01)

5.2《維修服務管理程序》(***-qp-13)

5.3《供應商/服務承包商管理與評審程序》(***-qp-10)

6.0 質量記錄

6.1《弱電設備設施系統(tǒng)日巡查記錄表》(***-qp-07-1/a)

6.2《設施設備維修保養(yǎng)記錄表》(***-qp-07-2/a)

6.3《停電停機申請表》(***-qp-07-3/a)

第5篇 物業(yè)服務管理工作計劃培訓

物業(yè)服務管理“工作計劃”培訓

―― ――――企業(yè)在崗職工培訓課件提要

培訓目標:

通過“工作計劃”培訓,希望大家可以掌握編制計劃方法,提高工作管理效率。

關于“計劃”:

古人所說的“計謀謀略”,現(xiàn)在稱為“計劃”。

孫武曾說:“用兵之道,以計為首?！?/p>

“計劃”從字面涵義上說:“計”為數(shù),劃為“道”。用我們簡單的話說,“數(shù)”也可以代表步驟,“道”也可以代表范圍。

在現(xiàn)實中,只要我們?yōu)樽瞿呈聲r事先做了打算和安排,也就等于有了“計劃”。

“計劃”在現(xiàn)實中的作用:

“計劃”可讓我們明確做事的目標和具體步驟,可以協(xié)調相互行動,增強主動工作,合理利用資源,減少盲目工作,可使工作有條不紊地進行。

另外,“計劃”本身還可以是工作進度以及工作質量最為簡便有效的考核評判標準。對任何工作都有較強約束和督促作用。

“計劃”對于工作是既有指導,又有推動作用。

所以,做好“工作計劃”,是我們建立正常工作秩序,提高工作效率的重要手段。

“工作計劃”是在所有經濟活動中使用范圍最為廣泛,也是使用最為普遍行的管理方法。

可以試想:如果做事之前我們不做“預想”,也不確定具體“工作范圍”,不對所控資源“進行疏理”,也不考慮是否需要“團隊協(xié)作”,是否規(guī)定“完成時限”,更不明確“注意事項”等,我們很難及時準確的完成應干工作。

所以,“工作計劃”的應用寫作,應是每個管理人員所必備的最最基本的工作技能之一。

在日常物業(yè)服務管理過程中“工作計劃”一般分為:年季月周換季專項工作等。

其中:專項工作計劃應該包括“巡檢”“維修”“養(yǎng)護”“整改”“培訓”“財務”等。

“工作計劃”物業(yè)服務管理中的應用:

在物業(yè)服務管理過程中,利用“工作計劃”可使我們更加明確將有那些工作正在等著完成,也易分出“輕重緩急”,確定完成“工作時限”,提高內部“協(xié)調機制”,減少工作失誤,保證工作安全。

另外:“工作計劃”在起著互通工作信息,上下工作監(jiān)督,企業(yè)管理控制,工作效果評定,防止嚴重失誤,形成標準模式,加快企業(yè)發(fā)展的作用。

所以:對于從事物業(yè)行業(yè)的所有管理人員,只要對其所做“工作計劃”進行一下簡單審閱,就可對其能力做出基本評價。

編制“工作計劃”依據(jù):

物業(yè)服務“工作計劃”需根據(jù)不同“計劃”目的,尋找與之相對應的“工作”編制依據(jù),使之“計劃”出師有名,目標明確。

如編制在管項目“年度工作計劃”時,就該參照:

該項目“物業(yè)服務合同”公司對本項目“年度計劃指標”然后結合在管項目設施設備維修養(yǎng)護服務承諾質量要求管理風險其它因素等。

如編制在管項目“專項工作計劃”時,就該參照:

該專項工作“執(zhí)行標準”,然后對應本項目實際情況,并要考慮所控資源是否夠用是否需要提出申請是否需要專項培訓是否需要安全保障是否需要進行公示等。

“工作計劃”應滿足如下要求:

目的明確依據(jù)充份資源可控標明時限分工明確相鄰關系確保安全專人驗收操作性強上級批準文件編號復檢要求等。

在物業(yè)日常服務管理工作中使用“工作計劃”最多,也最有效的應是“每周工作計劃”。

“每周工作計劃”可以配合每周例會完成編制,并以《例會記要》之形式加以進行體現(xiàn)。

《例會記要》內容應包括:

上周工作計劃上周工作計劃完成情況未能完成工作原因未能完成工作是否需要延期本周工作增加完成工作本周自檢發(fā)現(xiàn)問題自檢問題解決方法本周接到投訴投訴問題處置本周工作評價下周工作計劃下周注意事項本周工作培訓項目經理簽字等。

《例會記要》應上報公司,并下發(fā)到本項目各專業(yè)主管。各專業(yè)主管應將例會內容傳達至本部門全體員工。

《例會記要》應存檔保存,保存期為一年。

項目例會應如何開:

每周例會召開時間最好為每周周五。

會議召集人應為項目經理。

會議用時應不超過1個小時。

會議召開方式可以分為:

由各部門匯報,項目經理匯總,然后下達指令,并且提出要求,最后做出總結。

由項目經理獨力進行,不做討論。如有需要請示,討論的問題應在日常工作中加以解決。

計劃與能力:

如果兩個能力相當?shù)娜朔謩e從事同種工作,其中一個人有“工作計劃”并且遵照執(zhí)行,而另一個人沒有任何“計劃”,只憑經驗和感覺進行工作,那么勝出的人,只能是有“計劃”的那個。所以,能力并不代表高效。

第6篇 物業(yè)工作指引控制管理程序

1.目的:

對工作指引的制定、審批、發(fā)布、更改實施控制。

2.適用范圍:

適用于公司各部門工作指引的控制。

3.引用文件:

3.1質量手冊第4.5章

3.2 iso9002標準第4.5章

4.職責:

4.1各部門及iso9002工作小組負責對本部門工作指引的制訂及更改工作。

4.2公司各部門主任負責對本部門相關工作指引的制訂。

4.3副總經理(管理者代表)負責工作指引的審批。

4.4綜合辦公室負責工作指引的存檔和發(fā)放控制。

5.工作程序:

5.1工作指引的編寫:

5.1.1公司所有員工有權對具體工作指引提出合理建議和要求,經部門主任認可后指定專業(yè)人員負責編寫,吸收合理建議。

5.1.2工作指引應使用統(tǒng)一的標識,做到標題、文件號、版本號、修改號、日期、發(fā)布部門蓋章及批準人簽字。

5.2工作指引的審批和發(fā)布:

5.2.1公司各部門可根據(jù)各部門的實際需要建議發(fā)布新文件。公司各部門也可根據(jù)所使用文件在實際工作的應用情況,及時記錄文件與實際工作不適的方面并提出改進意見。

5.2.2凡屬本公司的員工都可以根據(jù)實際工作需要提出發(fā)布一個新程序文件,或改版某個已發(fā)布程序文件的要求,由部門負責人將草案上報管理者副代表審核,管理者代表批準。

5.2.3首版文件發(fā)布前,每一個文件必須進行校對,并審查文件是否合理及是否符合質量方針要求,只有經管理者副代表審核,管理者代表批準后,才能確認是正式頒布。

5.2.4遇到工作指引需修改或重寫時需填寫《文件修改報批單》,經副總經理批準后修改,發(fā)布時執(zhí)行審核、批準簽字等過程。

5.3工作指引的發(fā)放:

5.3.1工作指引為受控文件,其原始文件保存于公司綜合辦公室,并建立相應的《工作指引主清單》,寫明標題、編號、發(fā)布日期、版本號、修改狀況、發(fā)放范圍。

5.3.2工作指引的首版文件經統(tǒng)計具體數(shù)量后復印,蓋上公司文件受控章后由綜合辦公室發(fā)放給相應的部門、相關專業(yè)人員、具體操作人員。所有工作指引的發(fā)放由綜合辦公室進行登記統(tǒng)計,接收人員必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。

5.3.3如有需指導員工工作掛在墻上的工作指引,由綜合辦公室統(tǒng)計數(shù)量,放大復印后,不用加蓋受控文件專用章,但必須保證與現(xiàn)行文件一致,發(fā)放到各部門,接收人必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。

5.4工作指引的借閱:

5.4.1公司所有工作指引的借閱都應經過管理者副代表批準,并在綜合辦公室填寫《文件/資料借閱登記表》,方可借閱。

5.5工作指引的修改:

5.5.1工作指引的修改必須由申請人提出《文件修改報批單》,經過副總經理批準。修改文件的發(fā)布程序同首版文件發(fā)布程序。

5.5.2修改文件只有經過管理者副代表審核,管理者代表批準后,才能被認為已正式發(fā)布并生效。

5.5.3改版工作指引的由綜合辦公室主任負責在批準后三天內發(fā)放到原首版文件持有人或部門。

5.6作廢工作指引的處理:

5.6.1作廢工作指引的正本及副本由均要求在新的工作指引改版發(fā)放時由綜合辦公室統(tǒng)一收回,并填寫《過期文件/資料清單》。

5.6.2作廢工作指引的正本及副本應由綜合辦公室統(tǒng)一銷毀,如因積累資料或法規(guī)需要加以保存的,必須做出“作廢”或“僅供參考”標識,并與現(xiàn)行有效工作指引隔離存放。

6.支持性文件與質量記錄:

6.1《工作指引主清單》 ej-qr-qp6.2-01

6.2《文件/資料借閱登記表》ej-

qr-qp6.1-01

6.2《文件修改報批單》 ej-qr-qp6.1-03

6.3《文件/資料發(fā)放登記表》ej-qr-qp6.1-04

第7篇 物業(yè)客戶服務部工作管理規(guī)定

1辦公環(huán)境的布置

1.1辦公環(huán)境是物業(yè)管理的一面鏡子,辦公環(huán)境布置與精神文明關系密切,優(yōu)雅整潔的環(huán)境,不僅令人心情舒暢,提高辦事效率。同時,良好的環(huán)境同整潔的儀容一樣,是對來客尊重和禮貌的表示。

1.2保持辦公環(huán)境光線充足、明亮而不刺眼;空氣流通、清新。

1.3保持辦公桌整潔,除水杯及當前工作所需資料外,其他物品一律放入抽屜中。

1.4長時間離開辦公桌時(1小時以上)應將桌面物品理齊后置于桌面一角,或放入抽屜中,并將坐椅推入桌下放正。

1.5每天下班前提前3至5分鐘整理辦公室、抽屜,不得雜亂無序。

1.6工作中不得串崗閑聊,業(yè)余時間積極學習業(yè)務知識。

2精神風貌、儀容風度

2.1善于調節(jié)、把握情緒,讓上班的每一分鐘都處在良好的工作狀態(tài),不要把個人的煩惱、不愉快帶到工作中來,更不能以不佳情緒對待同事和業(yè)主。

2.2工作中任何時候都要保持服裝整齊、清潔,上班時間需著公司統(tǒng)一制服并須佩戴工作牌。

2.3保持頭發(fā)潔凈整齊、勤洗、勤剪、勤梳理。

2.4注意:站、坐、行姿。

2.5養(yǎng)成在洗手間、休息室整理儀容的習慣。

3工作場所禮儀

3.1同事之間每天見面應相互問候:男性主動向女性打招呼,下級主動向上級打招呼,先見到的主動打招呼,一天之內第二次見面,點頭示意則可。

3.2下班離開前,要禮貌與同事道別,問候'再見'或'明天見'。

3.3有來賓時應馬上站起來接待,做到禮貌文明、熟悉本職業(yè)務、操作快捷規(guī)范,自己不能解決的,應向來訪者解釋清楚或說明、引導找相關部門解決。送客時,應等客人站起來后再起身,親切道別。

3.4工作中通電話聲音應輕柔、自然、聲量適中,不要影響他人。通話要干脆利索,直奔主題,切忌閑談,一般情況下,電話應由撥打的人先掛斷。

3.5主動為業(yè)主讓路,不搶電梯;主動幫業(yè)主'呼梯'、按'樓層鍵'。

4各級行為規(guī)范

4.1下級服從上級:對上級下達的指令(除違反國家法律、法規(guī)的部分),下級需無條件服從。如有不同意見可與上級溝通,但在上級未更改指令時仍需按上級指令來做。

4.1.1領導布置任務,應準備紙和筆記錄。工作指令中的重點應復述確認,疑惑之處要詢問明白。

4.1.2領導下達工作指令后,應付諸行動并迅速完成。

4.1.3完成任務情況應適時向領導匯報:領導不熟悉的部分,匯報應詳盡、耐心,陳明利弊得失;領導精通的部分,匯報要簡明扼要。

4.1.4兩級領導同時下達命令,以高一級為準;正、副職同時下達不一致的命令,以正職為準。

4.2上級尊重下級

4.2.1尊重下級的個性:每個人都希望得到別人的尊重,下級同樣希望得到上級的尊重;上級不應強求下級完全按自己的風格處事,鼓勵下級發(fā)揮自己的特長,有創(chuàng)意地完成任務。

4.2.2認真聽取下級的意見:下級處在第一線,熟悉實際情況,資料豐富,下級的意見應受到尊重。

4.2.3尊重下級的職權:下級職權范圍的,不可隨意插手處理;不侵權,不隨意越職指揮。

4.2.4下級工作發(fā)生失誤時,要體諒、多幫助;不在背后非議下屬。

4.2.5尊重下級勞動成果:當下級取得成績與進步時,要鼓勵與支持。

4.2.6敢做敢為,敢負責任,出了問題主動承擔,不推卸責任。

4.3協(xié)調

4.3.1任何工作人員均不得隨意超越自己的職權范圍,干預其他成員的行政權。

4.3.2做錯事敢于承擔,不推卸責任,領導批評時不要找借口自我開脫。

4.3.3主動、互助、合作;在別人需要時,自覺地伸出友誼之手。

4.4 職責

4.4.1物業(yè)服務中心主任或主任助理負責重大問題、跨部門問題的協(xié)調處理。

4.4.2客服主管負責一般問題的協(xié)調處理。

4.4.3前臺接待員負責受理業(yè)主關于咨詢、訴求、維修、安裝、清潔、綠化等服務委托申請,及時準確派單,追蹤處理結果,重大問題有權直接向物業(yè)服務中心負責人或上級匯報。

4.4.4物業(yè)服務中心相關部門負責關于秩序維護、清潔、消殺服務申請的具體處理,服從物業(yè)服務中心接待員的調度。

5 業(yè)主接待實施程序

5.1 業(yè)主服務申請的接收

5.1.l 服務申請的接收規(guī)定:

5.1.l.1凡用戶提出關于空調、配電/照明、給排水、消防等維修使用申請及秩序維護、清潔、綠化服務申請(口頭或書面)時,統(tǒng)一由物業(yè)服務中心接待員集中受理、登記、組織處理。

5.1.l.2物業(yè)服務中心接待員受理業(yè)主服務申請時,要求熱情耐心,并作好必要的解釋和說明。

5.1.l.3凡公司員工發(fā)現(xiàn)公共設施、清潔等問題或設備問題,也按此程序執(zhí)行。

5.1.2物業(yè)服務中心接待員接到業(yè)主服務申請,首先在《業(yè)主反映情況記錄》本上記錄受理時間、業(yè)主房號、姓名、反映內容/要求,在確認本物業(yè)服務中心有能力滿足業(yè)主要求的情況下及時電話通知服務部門。

5.1.3各專業(yè)部門接到物業(yè)服務中心接待員電話后,由主管開出《業(yè)主需求處置單》。

重大或緊急情況可先作業(yè),后補單。下列情況屬緊急情況,要及時處理:

5.1.3.1超過一層(1棟)樓范圍的關于停水,停電,?？照{等情況;

5.1.3.2電梯故障;

5.1.3.3跑水,火情,匪情。

5.1.4對于物業(yè)服務中心接待員無法確認本物業(yè)有無能力滿足業(yè)主要求的申請,轉物業(yè)服務中心負責人確認后,按4.1.2執(zhí)行。

5.2工程類安裝,維修申請的處理

5.2.1工程取單后,應盡快趕往現(xiàn)場處理。對業(yè)主委托安裝的設施、設備,工程在安裝前應進行必要的檢查,以確保安裝設施、設備完好,如發(fā)現(xiàn)安裝設施、設備存在問題應與業(yè)主進行確認。遇有償服務項目,按《有償服務價目表》規(guī)定計費,并在作業(yè)前告知業(yè)主應收的費用,方可進行作業(yè)處理。

5.2.2作業(yè)完成后,作業(yè)者在《維修單》上簽名,并填寫作業(yè)內容,所用材料名稱,數(shù)量,作業(yè)時間及總工時(含準備工時),有償服務要注明材料費,人工費,然后請業(yè)主驗收簽字,及時向物業(yè)服務中心接待員匯報問題完成情況。

5.2.3完工的《維修

單》交本部門負責人。本部門負責人審核處置單上的用工用料,費用情況,并簽字后按月送回物業(yè)服務中心接待員。凡《維修單》填寫不完整,簽字不全物業(yè)服務中心接待員有權拒收。

5.2.4各個專業(yè)本部門應在三個工作日內將《維修單》處理完畢,三個工作日內不能完成的,報物業(yè)服務中心負責人批準簽字延期,二周內不能修復的,報主任批準延期。無法解決的問題,在處置單上注明原因,相關部門負責人簽字,退回物業(yè)服務中心接待員作退單處理。同時有關部門負責人向業(yè)主做出適當解釋。

5.2.5下列委托申請,要求在24小時內完成:

5.2.5.1下水道,便池堵,水管滲漏

5.2.5.2換燈管(工作日)

5.2.5.3門鎖壞(工作日);

若特殊情況24小時內無法完成,由物業(yè)服務中心負責人簽字延期,同時需取得業(yè)主的同意。

5.2.6下列維修申請,由相關專業(yè)部門負責人協(xié)商決定完成期限,并作為公司考核依據(jù)。

5.2.6.1公司內部設備故障;

5.2.6.2公司內部各類維修,清潔等項目;

5.2.6.3補漏工程項目。

5.3室內秩序維護、清潔服務申請的處理

5.3.1各個專業(yè)部門取單后,與業(yè)主聯(lián)系,協(xié)商服務的具體時間、要求,實施細節(jié)(若涉及有償服務項目,需協(xié)商服務費用,簽訂書面協(xié)議)后實施具體服務。要求:

5.3.1.1屬業(yè)主入住前的清潔服務申請,要求當天完成,或按與業(yè)主協(xié)商好的時間完成(一般應在三個工作日內完成,除非業(yè)主有另外要求)。

5.3.1.2屬有償服務項目的,按與業(yè)主簽訂的協(xié)議要求,實施和完成服務。

5.3.2相關專業(yè)本部門負責人應在三個工作日內向物業(yè)服務中心接待員通報服務申請實施情況:

5.3.2.1屬于當天或三個工作日內完成的項目,必須按時回單,注明服務內容,完成情況,總工時,作業(yè)人,主管和物業(yè)服務中心負責人(或主管)簽字。規(guī)定時間因業(yè)主原因無法完成的單,由物業(yè)服務中心負責人簽字認可延期。

5.3.2.2屬于按協(xié)議要求完成的服務,月底前二天由相關專業(yè)本部門負責人將相關協(xié)議復印件附在《維修單》后面,并在單上注明服務完成情況,作業(yè)人,本部門負責人,物業(yè)服務中心負責人簽字回單。若當月完不成的單,由物業(yè)服務中心負責人(或主管)簽字認可注明符合協(xié)議規(guī)定也在月底回單。

5.3.2.3若遇無法實施或無力承接的服務申請,由物業(yè)服務中心負責人簽字可退單,并由物業(yè)服務中心負責人向業(yè)主作適當解釋。

5.4 關于請?zhí)丶s工程隊處理的事項

5.4.1對特約工程隊的評審工作由相關物業(yè)服務中心進行,且保留相關評審記錄。

5.4.2需請?zhí)丶s工程隊處理的事項:

5.4.2.1換窗簾

5.4.2.2業(yè)主玻璃更換,辦公設備(家俱)的維修

5.4.2.3其他(用書面通知物業(yè)服務中心接待員)

5.4.3處理完畢,找申請人驗收簽字并交回物業(yè)服務中心接待員。

6回訪處理

6.1物業(yè)服務中心接待員收到責任部門問題完成情況后,向業(yè)主作電話訪問,了解服務項目的完成情況,征求業(yè)主意見,并在《業(yè)主反映情況記錄》作相應記錄。若物業(yè)服務中心接待員向業(yè)主了解的服務情況與服務單位回復的結果不相符時,電話通知相關區(qū)域管理員立即前去現(xiàn)場了解實際情況,待管理匯報情況之后,作適度處理。

6.2在規(guī)定時間內,收不到責任部門問題完成情況,物業(yè)服務中心接待員一方面催問有關部門,一方面向主管領導匯報,并在登記本上,月報表上反映有關情況。

6.3物業(yè)服務中心接待員每月初對上月的基本服務情況,業(yè)主抱怨,水電氣等能耗數(shù)據(jù)以及委托情況等實施統(tǒng)計形成月報表。

6.4服務費用的收取

6.5物業(yè)服務中心接待員月底將處置單匯總,并將結算聯(lián)交財務部、物業(yè)服務中心相關部門結算。有償服務費用,由物業(yè)服務中心上門回訪時收取,。

7 咨詢接待的處理

7.1業(yè)主來咨詢時,物業(yè)服務中心接待員應主動招呼、熱情問候、依次接待,避免與熟悉的業(yè)主談話過久,對重要的業(yè)主可以巧妙地給予照顧。

7.2 對業(yè)主要有耐心,聽清要求后再作回答,決不能敷衍了事。

7.3 對業(yè)主委托的事情要有始有終,對業(yè)主的無理要求要婉言拒絕并表明公司的立場,獲取業(yè)主的理解。對不清楚的事項,不能輕易對業(yè)主做出承諾,應向業(yè)主說明須經請示或了解后再作回復。

7.4 前臺接待每日工作情況及交班后需秩序維護部處理的事項必須認真詳細記錄于《工作日志》中。

8、業(yè)主投訴回訪管理

(一)接待來訪投訴工作規(guī)程

1、**物業(yè)服務中心設立投訴電話,讓業(yè)主投訴有門,信任物業(yè)服務中心。

2、任何物業(yè)服務人員在遇到業(yè)主來投訴時,都應給予熱情接待,主動詢問,耐心、細致地做好解釋工作,當業(yè)主不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時,要曉之以理,動之以情,讓業(yè)主理解、支持物業(yè)服務中心的工作。

3、對業(yè)主來訪、投訴中談到的問題,能解釋的要做到讓業(yè)主滿意為止,須進行調查的必須當天進行調查、核實,并將結果和處理建議匯報物業(yè)服務中心主任,由主任決定處理辦法并落實責任部門。

4、當業(yè)主前來投訴房屋質量問題時,物業(yè)服務中心人員對'保修期'的解釋做到注意技巧,最大限度的降低業(yè)主的不滿意度同時全力配合開發(fā)商的維修整改工作。

5、當業(yè)主主動前來提出合理化建議時,詳細、認真地做好記錄,并及時向主任匯報,由主任決定采取或制定整改計劃,并張榜公布整改措施和表彰'愛我物業(yè)'的業(yè)主名單,同時給業(yè)主優(yōu)先評選 '文明戶'。

6、責任部門在處理來訪、投訴時、要熱情、主動、及時,不得激化業(yè)主情緒,堅持原則,不得刁難、扯皮、推卸責任,為難業(yè)主或乘機索取好處、利益等,在處理完畢后應將結果用書面形式回復業(yè)主。做到事事有著落,件件有回音。

7、全體物業(yè)服務中心員工要認真負責做好本職工作,為業(yè)主提供滿意的管理、服務,減少業(yè)主投訴、批評,將業(yè)主的不滿消除在投訴之前。

8、當同行物業(yè)管理單位要求參觀時,物業(yè)服務中心人員應給予熱情接待,把住宅區(qū)情況做全面的介紹,通過互相學習,共同提高項目管理水平。

(二)回訪工作規(guī)程

1、回訪要求

1.1物業(yè)服務中心主任把對業(yè)主的回訪列入職責范圍,并落實到每年的工作計劃和總結評比中。

1.2回訪時,虛心聽取意見,誠懇接受批評,采納合理化建議,作好回訪記錄

。

1.3回訪時,對業(yè)主的詢問、意見,如不能當即答復,應知預計回復時間。

1.4回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴、及時整理綜合、研究、妥善解決,重大問題向公司請示解決?；卦L處理率達 100%,有效投訴率力爭在2%以下。

2回訪時間及形式

2.1物業(yè)服務中心主任每月登門回訪業(yè)主10家。

2.2管理員按區(qū)域范圍分工,每月回訪業(yè)主15家。

2.3利用節(jié)日慶?；顒?社區(qū)文化活動等形式廣泛聽取業(yè)主意見。

2.4有針對性地對業(yè)主進行專題調查,聽取意見。

9 質量要求

9.1物業(yè)服務中心接待員在服務過程中要熱情耐心,注意維護公司形象。

9.2維修服務在維修過程中要保質保量。

9.3物業(yè)服務中心提供的維修服務,臨修,急修及時率,維修返修率應符合相關要求。

10 督促檢查

10.1物業(yè)服務中心主任負責對維修的質量,材料的領用,資料的整理,費用的收繳,回訪的操作等進行監(jiān)督和檢查。

11 分析改進

11.1 物業(yè)服務中心主任對維修服務過程存在的問題及回訪時發(fā)現(xiàn)的問題進行分析改進。

四、客戶服務部的培訓

1、目的:培養(yǎng)一支素質高,會帶兵、善管理、作風正、能吃苦的管理隊伍。

2、范圍:適用于**項目全體工作人員。

3、內容:

3.1外部培訓:管理人員必須參加建設部物業(yè)管理培訓中心組織的'物業(yè)管理崗位資格培訓'做到持證上崗率100%。

3.2公共科目培訓課程

表二:

序號培訓內容培訓課時培訓教師培訓方式

1企業(yè)精神教育1個課時培訓專員理論授課

2職業(yè)道德、服務意識教育2個課時培訓專員理論授課

3物業(yè)管理基礎知識2個課時培訓專員理論授課

4iso9001質量體系教育1個課時培訓專員理論授課

5安全知識、消防知識教育1個課時培訓專員理論授課

第8篇 某物業(yè)維修服務部管理員工作職責

(一)接受維修部主任、副主任的直接領導,負責所在班組的日常管理工作,認真做好工作日志。

(二)必須無條件的認真執(zhí)行領導下達的各項任務,并要管理好全班組的員工共同完成任務。

(三)負責本班組員工的思想、勞動紀律、工作質量等考核工作,對不服從指揮、消極怠工的員工有權同領導商量后對其進行處罰。

(四)要積極努力工作,帶領本班組員工完成領導交給的各項工作,對用戶不準索要財物,更不準將材料私拿送人。

(五)負責本班組維修范圍內的安全、防火、衛(wèi)生工作,經常進行安全宣傳教育工作。

(六)以身作則提倡員工提高業(yè)務技能,注重整體影響和自身形象,工作時一定使用文明用語。

(七)完成領導交辦的其他臨時性任務。

第9篇 物業(yè)公司能源與資源管理工作程序

環(huán)境管理程序文件

-- 物業(yè)公司能源與資源管理程序

1.0目的

為減少公司所有管理活動、服務中各環(huán)節(jié)能源和資源的消耗,從而減少從環(huán)境的取用和棄置,特制定本程序。

2.0 適用范圍

適用于公司范圍內電能、柴油、汽油、辦公用復印紙及水的管理。

3.0 職責

3.1公司質量/環(huán)境/安全管理委員會負責組織公司各相關部門根據(jù)上一年實績制定年度的電、水、油、辦公用復印紙的節(jié)約目標。

3.2各管理處負責將公司節(jié)約目標細化并每月將節(jié)約目標的達成情況以月報的形式向全司公布,公司本部每月目標達成情況由辦公室負責。

3.3管理者代表負責將節(jié)約目標的達成情況提交管理評審。

4.0 工作程序

4.1 節(jié)約目標制定

4.1.1每年初,由公司質量/環(huán)境/安全管理委員會負責組織公司各相關部門根據(jù)上一年實績,制定本年度的電、水、油,辦公用復印紙的節(jié)約目標,經管理者代表批準,節(jié)約目標納入公司環(huán)境目標及指標中進行管理。

4.1.2各管理處負責人根據(jù)公司目標予以細化、分解,組織制定本部門的用電、用水、用油、用紙節(jié)約目標及相關措施對策;公司本部細化目標由辦公室負責制定。

4.2 節(jié)約目標實施

4.2.1由辦公室負責每月抄報、統(tǒng)計全公司當月用電、用水情況及當月目標達成情況,編制《用電、用水量月報》。

4.2.2由辦公室負責每月統(tǒng)計汽車用油情況及當月目標達成情況,編制《汽油消耗月報》。

4.2.3由辦公室負責每月統(tǒng)計復印用紙消耗情況及當月目標達成情況,編制《用紙量月報》。

4.2.4 辦公室應將所有月報進行公布,并在下月10日前提交給管理者代表。

4.2.5根據(jù)節(jié)約目標和計劃,有關部門負責人應根據(jù)需要制訂相應的管理規(guī)定或作業(yè)指導書,并經管理者代表批準后實施。

4.3 節(jié)約目標分析及對策

4.3.1各責任部門根據(jù)細化的節(jié)約目標與實績對比,未達成目標的需在月報公布后一周內向辦公室提交分析對策報告。

4.3.2 辦公室負責跟蹤對策的實施情況。

4.4 管理者代表負責將電、水、油、辦公用復印紙等節(jié)約目標的達成情況提交管理評審。

5.0 相關文件

5.1《節(jié)約用水規(guī)定》(zh*-ep-06-jl-01)

5.2《節(jié)約用電規(guī)定》(zh*-ep-06-jl-02)

6.0 質量記錄

6.1《用電、用水量月報》(zh*-ep-06-1/a)

6.3《用紙量月報》(zh*-ep-06-2/a)

6.4《汽油消耗月報》(zh*-ep-06-3/a)

第10篇 商城前期物業(yè)管理服務工作內容

商城項目前期物業(yè)管理服務工作內容

我司若能得到zz國際商城的管理服務資格,在簽訂《物業(yè)管理服務合同》后,將正式介入該項目的前期物業(yè)管理服務工作。

1前期介入按以下內容開展:

*與原管理單位協(xié)調交接工作

*設施設備調試物業(yè)管理跟蹤

*物業(yè)接管驗收前期物業(yè)管理資料儲備

*其它前期準備工作

前期管理是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié),我司將傾注大量人力物力,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,資料登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。

*進駐準備方案

1.1設施設備調試工作:

1.1.1管理要點: 設施設備性能了解及調試。

1.1.2管理方式: 由各專業(yè)工程師組成的小組到現(xiàn)場協(xié)助工作除進行專業(yè)培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起參與調試工作。

1.1.3管理內容:

a、對現(xiàn)場設施設備狀況進行檢查

b、及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見。

c、設備的調試:將工程技術分成四個小組參與設施的調試,分別參與供配電、電梯、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領,進行詳細的記錄,在進行調試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制zz國際商城的設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。

1.2接管驗收期物業(yè)管理工作:

1.2.1管理要點:做好物業(yè)的接管驗收和全面進駐的準備。

1.2.2管理方式:在此期間,我司委派公司接管驗收小組來現(xiàn)場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的物資、設備、及財務帳目,并按管理方案開展工作。

1.2.3管理內容:

a、物業(yè)管理驗收:接管驗收是業(yè)主向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是功能檢查,物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收,資料交接,其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。

b、現(xiàn)場驗收主要項目:土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、環(huán)境配套設施。

c、資料交接:產權資料、技術資料、驗收資料

e、其它交接:設施設備的備品備件、公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、各種管井等。

1.2.4物業(yè)接管驗收流程圖

不合格 合格

1.2.5接管驗收注意事項:

在接管驗收前,管理處將主動與原管理單位協(xié)商接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標準明確交接雙方的責、權、利。

接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量,而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、隨機資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù),驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,,若發(fā)現(xiàn)必須改正的,書面報請施工管理方督促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定維修的期限并請認可;屬于無法返修的項目,報告記錄備案。

1.3其它前期準備

1.3.1清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

管理處要注意清潔外墻石材墻地面、玻璃面、瓷磚墻地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具、作業(yè)方式等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

1.3.2消防及安全管理前期介入

zz國際商城的消防工作重點從根本上杜絕火源及控制易燃材料。管理處將嚴格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)并解除危險隱患,以保證生命財產的安全。

1.3.3外部公共關系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處經理須在全面接管前,與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、供氣、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應的法律文本、文件,并獲得主管部門的批準。

2入駐準備方案

2.1全面調查,掌握需求

我司將組織專人與委托方聯(lián)系,全面了解和掌握業(yè)主在使用、維護等方面的需求,做到有的放矢,心中有數(shù)。

2.2周密策劃,制訂計劃

我司在全面分析研究業(yè)主需求和掌握商城周邊環(huán)境(交通治安、公共設施)等基本情況的基礎上,針對整個商城可能出現(xiàn)的各種問題,以及需要提供的各種服務作出周密的安排。

主動與業(yè)主聯(lián)系、協(xié)調,補充、完善入駐計劃。

2.3人員安排計劃

2.3.1臨時派往人員計劃安排:

工期項目負責人部門職責備注

接管驗收期管理處經理

(1人)管理骨干(7人)*負責物業(yè)籌備期工作

*負責招聘、培訓

*參與驗收工作擬定〈物業(yè)管理接管驗收方案〉

機電運行維修組長

(1人)機電運行維修人員*負責機電設備的接管與運行調試工作

接管期管理處經理

(1人)管理處主要骨干人員*協(xié)助管理處開展工作

注:*派駐人員包括臨時前往的項目組成員和外派長駐人員。

接管驗收前十天內,管理處全部外派人員到位。

3接管前各種物資準備工作

3.1物資準備計劃

配備物品:確定管理用房以后,裝備計劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設施,設備工具及用品的裝備、小型機具,備品備件不足部分,易損易耗品。以上的物資配備宜在7月底之前完成(隨接管時間的變化可做修改)。

3.2建立公眾文件

為保證業(yè)主能夠全面了解商城物業(yè)管理服務項目及管理處的有關管理規(guī)定,管理處將建立一系列公眾文件,如《用戶手冊》、《裝修管理規(guī)定》等,將注意事項、管理處聯(lián)系電話,值班電話、管理承諾等一系列文件放于《用戶手冊》中。由甲方審閱后,整理裝冊,再行發(fā)放。

第11篇 某小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范

小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范

一、每日工作

1、巡視所管理的宅區(qū),巡視內容為:

(1)、檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、有無亂擺攤販)

(2)、住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭、有無可疑人員活動)

(3)、住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞、房前屋后和公共場所有無亂仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有無亂停放車輛、亂晾曬衣物、有無影響正常休息的噪聲源)

(4)、基礎設施是否完整(道路有無損壞、室外上下水道是否暢通、有無滲漏、路口及其它實施有無損壞)

2、經營性房租、管理費、各項規(guī)費的收繳;

3、接待住戶、租戶來訪和處理有關房產的投訴;

4、編報和房屋保養(yǎng)、維修計劃工作,驗收修繕質量;

5、做好工作日記、整理內務。

二、一周工作

1、走訪租、住戶,了解情況、聽取意見、及時處理;

2、初審租、住戶裝修申請、并報上級審批;

3、檢查每棟樓宇及公共設施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題應及時上報并協(xié)助處理;

三、一月工作

1、執(zhí)行本月保養(yǎng)維修計劃,編報下月保養(yǎng)維修計劃;

2、編報房屋租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表;

3、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生異動的做出修改、

4、與有關單位聯(lián)系、交換情況,如有情況須用書面報告反映;

四、一季工作

1、檢查住宅區(qū)消防設施是否完整無缺、能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時處理及上報;

2、清理房租、管理費和各項規(guī)費收繳情況、并編報季度報表,清查是否有錯收、漏收,采取措施對拖欠費用進行追繳;

3、編報本季度維修保養(yǎng)報告及季度工作計劃;

五、一年工作

1、本年度所做工作進行自我總結并報主管經理考評;

2、編報年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告;

3、編報下年度維修保養(yǎng)計劃、制訂下年度工作計劃。

第12篇 物業(yè)服務中心交樓工作管理規(guī)定

為明確交樓流程及各種工作程序,使相關部門互相配合,保障交樓工作的順利進行,特制定本規(guī)定。

第一章總則

第一條本規(guī)定適用于服務中心、工程部及相關部門;

第二條服務中心主要負責交樓資料和物品的準備;交樓籌備方案的擬定,經公司領導審批后報相關部門具體實施;交樓現(xiàn)場的布置;為新業(yè)主辦理收樓手續(xù);帶領新業(yè)主進行房屋的驗收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù);整理新業(yè)主的收樓資料,并輸入電腦生成物業(yè)管理費等工作;

第三條督導室主要負責新業(yè)主收樓資料的存檔及查詢工作。

第四條工程部主要負責的工作:

1)物業(yè)前期介入,驗收房屋的工程質量;

2)設計單位、施工單位和監(jiān)理單位一同進行房屋的接管驗收工作;

3)與施工單位進行房間鑰匙的交接;

4)帶領新業(yè)主進行房屋的驗收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù)。

第五條環(huán)衛(wèi)部主要負責新交樓宇公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及交樓現(xiàn)場的保潔工作。

第六條保安部主要負責交樓現(xiàn)場的保安治安工作及園區(qū)車輛出入的管理。

第七條辦公室主要負責為交樓人員提供后勤保障工作。

第二章交樓準備工作

第八條服務中心根據(jù)集團公司銷售部提供的新樓宇交樓時間,提前20天出臺《交樓籌備方案》,主要確定交樓時間、地點、人員配備、各部門相關人員的工作職責和工作要求。

第九條服務中心須根據(jù)《交樓籌備方案》的內容準備交樓所需的各項資料及物品,主要包括:

1)服務中心負責填寫采購計劃并催辦辦公室準備交樓所需辦公用品。并填寫業(yè)主檔案袋;

2)督導室負責與集團銷售部聯(lián)系,拷貝新收樓的業(yè)主資料,以便進行業(yè)主身份的核查與審查;

3)督導室負責打印《業(yè)主鑰匙簽收本》、《銀行帳號登記本》等交樓所需相關資料;

4)服務中心須對《住戶手冊》、《住戶檔案表》、《樓房交接驗收表》等,根據(jù)新交樓的總戶數(shù)進行盤點。如數(shù)量不夠,須及時填寫采購計劃進行申購和印刷;

5)服務中心須準備《物業(yè)公司簡介》、《金碧花園簡介》、《金碧花園配套設施簡介》等宣傳材料。

第十條工程部須提前1個月進行物業(yè)接管驗收的前期介入工作,記錄工程質量問題,及時反饋施工單位和裝修單位進行整改,并將記錄及整改情況上報公司領導。

第十一條工程部在交樓前3天與施工單位交接房間鑰匙,后與服務中心進行交接。交接時應登記條數(shù),并掛于鑰匙板上。鑰匙與房號須一一對應。

第十二條服務中心在接到鑰匙后,須抽樣核查所交鑰匙是否與房號吻合,是否能夠打開房間大門。如有鑰匙與房間不符的,須及時知會維修中心。維修中心及時與施工單位聯(lián)系處理,確保鑰匙的準確性。

第十三條服務中心設專人負責交樓現(xiàn)場的布置工作,落實現(xiàn)場物品的擺放與宣傳物品的懸掛位置,交樓現(xiàn)場主要設集團財務與銷售處、現(xiàn)場咨詢處、交樓處、業(yè)主填表處、家政服務及房屋中介等。保安部應配合服務中心做好物品的搬運及擺放工作。環(huán)衛(wèi)部負責在現(xiàn)場擺放花草盆景,并將現(xiàn)場打掃干凈。辦公室負責落實飲水機等后勤設備。

第十四條服務中心應安排專人負責辦理收樓手續(xù)各項環(huán)節(jié)的工作,做到分工明確,責任到人。

第三章交樓工作程序

第十五條業(yè)主辦理收樓手續(xù)應首先到現(xiàn)場設置的財務和銷售處開單交款,憑《準予入通知書》到物業(yè)公司辦理收樓手續(xù)。一般情況下,沒有《準予入住通知書》的業(yè)主不予辦理手續(xù),也不可驗收房屋。

第十六條服務中心負責為業(yè)主辦理收樓手續(xù)。業(yè)主須出示身份證原件及復印件,填寫《住戶檔案表》、《住戶手冊》之業(yè)主公約存根,登記銀行帳號或現(xiàn)場辦理委托劃帳手續(xù)。委托收樓的,還須提供《業(yè)主委托書》、委托人及被委托人的身份證及復印件。

第十七條收樓資料備齊后,為業(yè)主辦理房間鑰匙的交接手續(xù)。業(yè)主須在《鑰匙簽收本》上簽名,并注明領取的條數(shù)和時間,然后由物業(yè)助理或者維修技工陪同業(yè)主前往驗收房屋。

第十八條物業(yè)助理或維修技工陪同業(yè)主驗收房屋時,須認真填寫《樓房交接驗收表》上準確記錄業(yè)主所發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題。驗收完畢,抄錄水電表底數(shù),將水電及門窗完全關閉。驗收人和業(yè)主須在《樓房交接驗收表》上簽字確認,并注明時間,必要時,業(yè)主可留下保修鑰匙,驗樓人員須在《樓房交接驗收表》上予以注明?！稑欠拷唤域炇毡怼返谝宦?lián)存入業(yè)主檔案中,第二聯(lián)交工程維修部跟進保修,第三聯(lián)交業(yè)主。

第十九條如業(yè)主對房屋質量或設計存在不滿,拒絕接收房屋,驗樓人員須將全部鑰匙收回,并在《拒收樓房號一覽表》上予以注明。拒收樓戶經服務中心經理審核確認后,暫時不予收取物業(yè)管理費。拒收樓戶的管理費收取具體參見《物業(yè)管理費收繳管理規(guī)定》的相關規(guī)定。

第二十條每天收樓工作完成后,應將《樓房交接驗收表》的第一聯(lián)與收樓檔案裝訂在一起,作為完整的業(yè)主資料存檔,并統(tǒng)計交樓的總戶數(shù),由樓管主管負責制作《交樓日報表》,經部門經理審核后于次日呈報公司領導。

第二十一條服務中心每天統(tǒng)計保修鑰匙的房號及條數(shù),整理后交工程維修部簽收。

第二十二條交樓過程中,物業(yè)公司工作人員應向業(yè)主宣傳園區(qū)的各項管理規(guī)定及物業(yè)管理法規(guī)政策,保持良好的服務意識,爭取與業(yè)主交朋友,樹立物業(yè)公司良好的企業(yè)形象。

第四章收樓后的工作

第二十三條收樓結束,由保安部負責清場工作,服務中心負責保管交樓中的可再使用物品。

第二十四條服務中心負責跟進保修工作,保修工作應及時避免業(yè)主的強烈投訴。

第二十五條對于拒收樓戶,服務中心設專人負責跟催工程維修部的保修工作,一旦保修工作完成,應及時通知業(yè)主前來進行第二次驗收。

第五章附則

第二十六條本管理規(guī)定自下發(fā)之日起實施。

第二十七條本管理規(guī)定由服務中心負責解釋