第1篇 物業(yè)管理招標(biāo)工作程序范本

一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段

招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國(guó)際慣例,這一階段的主要工作有:成立招標(biāo)機(jī)構(gòu);編制招標(biāo)文件;確定標(biāo)底。

(一)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)

任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo),無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì),都需要成立一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu),并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是:擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件;組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo);組織簽訂合同?？梢娬袠?biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立,其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過程。

成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作;另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定,并各有特點(diǎn)。

對(duì)于開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的,可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”?？紤]到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作,其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性,對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高,因此,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況,量力而行。如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu),有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收,整個(gè)開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作,這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來完成。再如,對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目,由于招標(biāo)工作量不大,專業(yè)性不強(qiáng),開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo),這時(shí),招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹,在此不再贅述。

對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo),我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱,使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下,招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點(diǎn),開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問題:

首先,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),任何個(gè)人和單位都無權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。而且,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人,招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí),應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

其次,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小,選擇不同等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級(jí)劃分,主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件:一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限,且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級(jí);二是編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量,也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),在委托價(jià)格合理的情況下,應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。

招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。事實(shí)上,對(duì)于一些大型的項(xiàng)目,開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作;另外,業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí),通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。

(二)編制招標(biāo)文件

編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于:告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序;闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況;告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù),又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ),因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方,以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作,并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到,內(nèi)容明確,合理合法。

物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同,但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國(guó)際慣例,物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分:

1.投標(biāo)人須知

投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分,它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件,其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。

(1)投標(biāo)的條件

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(2)對(duì)投標(biāo)文件的要求

如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求,則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時(shí),通常會(huì)檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序,招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對(duì)投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定,以便于開標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作。

(3)對(duì)招標(biāo)程序的說明

由于整個(gè)招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則,而要體現(xiàn)公平、公正原則,重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化,以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開,從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。

2.合同條款

合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化,這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成,對(duì)于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性,通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成;后者則是針對(duì)每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款。按照個(gè)性包括共性的道理,在合同條款中,特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款,在兩者發(fā)生不一致時(shí),合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。

3.技術(shù)規(guī)范

技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件,當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明,另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)。

考慮到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重,下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹,在此不再贅述。

最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的,我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而,隨著開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高,物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮?！俺罢袠?biāo)”在我國(guó)即為在項(xiàng)目立項(xiàng)階段,用地申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn),然而過早地制定招標(biāo)文件,加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大,可靠性降低。因此,應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間,使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確,又不失前瞻性。

(三)制定標(biāo)底

制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。按照國(guó)際慣例,在正式招標(biāo)前,招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格,即一種預(yù)算價(jià)格,它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此,標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料,不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí),均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件,標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。

由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的一把尺子,標(biāo)底制定的好壞,直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過高,進(jìn)入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多,就會(huì)使評(píng)價(jià)的工作量和難度大大增加;標(biāo)底定得過低,又容易使所有的投標(biāo)人都落空,從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此,標(biāo)底制定得好,可以說是招標(biāo)工作成功的一半,而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致,實(shí)事求是。首先,標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說明是否正確,因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng),同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確,力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5%以內(nèi)。其次,標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上,這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo),則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法,或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。

二、招標(biāo)實(shí)施階段

招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟:發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書;組織資格預(yù)審;召開標(biāo)前會(huì)議;開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。

(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書

我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)際慣例都規(guī)定,招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告;招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書,其目的是一致的,都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì),讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況,并對(duì)是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對(duì)公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。

1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道

發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。?guó)際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有:指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。

一般來說,一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實(shí)行國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國(guó)出版的《發(fā)展商務(wù)報(bào)》(developmentbusiness);必須實(shí)行國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)的項(xiàng)目的招

標(biāo)公告指定必須在我國(guó)出版的《中國(guó)招標(biāo)》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外,此類項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告,使投標(biāo)具有廣泛性,如在我國(guó)還主要刊登在《人民日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)日?qǐng)?bào)》上。

對(duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目,其招標(biāo)公告一般選擇在國(guó)內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。如果是實(shí)行地方性公開招標(biāo)的項(xiàng)目,其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報(bào)或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。另外,還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登,如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。

實(shí)際上,除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外,國(guó)際慣例對(duì)招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下,一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告,而不拘泥于某一種渠道,比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。

2.發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排

為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備,招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí),在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素:

(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。各類刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間,如果沒有充分地考慮,招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。另外,如果要通過幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告,要考慮到各類渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng)),以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來。

(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開始計(jì)算。投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時(shí)間。按照國(guó)際慣例,從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起,應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60~90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。

3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式

招標(biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容:

①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱;

②項(xiàng)目名稱;

③項(xiàng)目地點(diǎn);

④項(xiàng)目資金來源(物業(yè)管理資金來源,如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等);

⑤招標(biāo)目的(邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo));

⑥項(xiàng)目要求概述(項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求);

⑦購買招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格;

⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn);

⑨開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn);

⑩如果需要,規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn),以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言;

第2篇 物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解記錄工作精細(xì)化

物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解及記錄工作要精細(xì)化

一、維修程序

寫字樓內(nèi)一業(yè)主入駐不久,辦公室里的小套間門鎖不能開關(guān)了,于是給管理處打電話,要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開一試,門鎖正常,故障排除了,于是給業(yè)主開了單據(jù)收取維修費(fèi)用。不料業(yè)主堅(jiān)決不付,認(rèn)為維修人員未經(jīng)檢查測(cè)試,怎么就確認(rèn)是這個(gè)鎖芯的故障呢定然是寫字樓內(nèi)這種故障太多了,由此說明房地產(chǎn)開發(fā)公司選用的門鎖以次充好,應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)公司支付這筆費(fèi)用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請(qǐng)業(yè)主查看,證明寫字樓內(nèi)出現(xiàn)此類故障并不像業(yè)主所說,業(yè)主這才解除疑慮交了維修費(fèi)用。

精細(xì)化操作建議:

1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)業(yè)主同意后再進(jìn)行維修;

2、每次維修結(jié)束要做好工作記錄,以便關(guān)鍵時(shí)刻能派上用場(chǎng);

3、物業(yè)管理服務(wù)工作要講究時(shí)效,如果事先將工作做細(xì),則事后會(huì)規(guī)避諸多麻煩,同時(shí)也會(huì)取得客戶的信賴和認(rèn)可。

二、維修方式

某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內(nèi)的聲控照明燈多處有不亮或長(zhǎng)明現(xiàn)象,管理處隨即通知了地產(chǎn)公司進(jìn)行更換和修復(fù)。因施工人員緊張,四天以后才能修復(fù)。又因該小區(qū)二期工程未竣工,地產(chǎn)施工人員通過管理處的協(xié)調(diào),同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內(nèi),對(duì)長(zhǎng)明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。

精細(xì)化操作建議:

1、暴露的照明燈電源在修復(fù)之前。其附近一定要有警示標(biāo)識(shí),必要時(shí)應(yīng)有保護(hù)措施。以文字形式告知業(yè)主,嚴(yán)防有觸電或漏電現(xiàn)象。

2、加強(qiáng)巡視檢查次數(shù),提高工作質(zhì)量。

第3篇 物業(yè)有償服務(wù)工作管理規(guī)定格式怎樣的

編 號(hào):管理―w―014

版 本:2022―001有償服務(wù)工作管理規(guī)定

目 的

1、規(guī)范內(nèi)部管理,避免業(yè)主各種投訴,維護(hù)公司良好聲譽(yù);2、共同維護(hù)公司利益,克服各種工作隨意性。

范 圍

本規(guī)定適用于廣浩物業(yè)公司管轄的各物業(yè)樓盤。

內(nèi) 容

1、凡屬業(yè)主(住戶)日常所需求的各種有償服務(wù),包括室內(nèi)水電維修、土建維修、設(shè)備檢測(cè)

更換、各種設(shè)備安裝、各類家居家政服務(wù)等,必須經(jīng)管理處前臺(tái)統(tǒng)一登記、填寫派工單、統(tǒng)

一調(diào)度,并注明住戶的地點(diǎn)、聯(lián)系電話、工作內(nèi)容、使用材料、收費(fèi)金額、要求完成時(shí)間等具體

內(nèi)容。

2、所有有償服務(wù)派工單,必須由前臺(tái)工作人員準(zhǔn)確填寫,管理處負(fù)責(zé)人審核審批后,作業(yè)人

員方可憑單到倉庫領(lǐng)料操作。

3、所有一切服務(wù)收費(fèi)均由管理處前臺(tái)執(zhí)行,在正常情況下,先交費(fèi)后作業(yè)(包括材料、人工

費(fèi));

屬特殊情況,業(yè)主要求上門服務(wù)后再收費(fèi)的,必須經(jīng)前臺(tái)登記、管理處負(fù)責(zé)人同意后方

可執(zhí)行。

對(duì)所有的收費(fèi)須給業(yè)主(住戶)開具統(tǒng)一格式的票據(jù)。

4、建立臺(tái)帳管理,每月對(duì)有償服務(wù)的宗數(shù)、金額,必須以清晰的報(bào)表進(jìn)行匯總上報(bào),若有漏

洞或差異,必須追查原因。

5、凡屬上門服務(wù)的,均由管理處前臺(tái)負(fù)責(zé)聯(lián)系預(yù)約住戶;

服務(wù)完畢,必須跟進(jìn)服務(wù)效果回訪

(或電話咨詢),以便掌握各種服務(wù)動(dòng)態(tài),提高業(yè)主的滿意度;

咨詢完畢,須做好相關(guān)記錄,

便于查閱。

6、上門服務(wù)工作人員,必須佩戴工作證,儀表儀容儀態(tài)端莊,言行舉止文明規(guī)范,進(jìn)入住戶

家門前,須輕扣門三聲(或短按門鈴),住戶回應(yīng)后,先禮貌而簡(jiǎn)要地自我介紹,得到住戶許

可后,方可進(jìn)入按章操作。

7、進(jìn)入住戶家門時(shí),須尊重住戶意見,對(duì)潔凈的室內(nèi)地板必須穿上鞋套(或塑料袋膠套)方

可行走,避免意見發(fā)生。

8、作業(yè)完畢,須作好調(diào)試,并向住戶作使用講解,離開時(shí),要求住戶在派工單上簽字認(rèn)可,

再向住戶禮貌告辭,吩咐住戶今后若有服務(wù)需要或咨詢,請(qǐng)隨時(shí)與管理處聯(lián)系,并告知管理處

聯(lián)系電話號(hào)碼。

9、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員在完成工作的當(dāng)天,須將住戶簽字確認(rèn)的派工單交回管理處前臺(tái)存檔。

10、不按本規(guī)定操作,導(dǎo)致業(yè)主(住戶)投訴或給公司帶來損失的,則按公司制度對(duì)相關(guān)工作

人員嚴(yán)肅處理。

11、本規(guī)定從2023年3月23日起試行。

編 制: n

bsp;

審批:

維 護(hù):生效日期:年 月 日

抄 報(bào):董事辦、總經(jīng)辦 各1份

抄 送:行政人事部、財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)部 各1份

下 發(fā):物業(yè)公司各管理處負(fù)責(zé)人、前臺(tái)、維修工作人員各1份

第4篇 m項(xiàng)目物業(yè)管理處工作人員守則

項(xiàng)目物業(yè)管理處工作人員守則

為加強(qiáng)管理、嚴(yán)肅紀(jì)律、提高效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量,特制定以下工作守則:

一、嚴(yán)格遵守公司《職員手冊(cè)》、《員工守則》及其它各項(xiàng)規(guī)章制度。

二、努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí),努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識(shí),認(rèn)真做好本職工作,迅速完成本職任務(wù)。

三、以優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量,熱情的服務(wù)態(tài)度為住戶服務(wù)。

四、以謙虛的態(tài)度,積極認(rèn)真處理住戶及客人投訴。

五、隨時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理工作中存在的問題,積極解決,積極出主意想辦法,把公家的事當(dāng)做自己的事去做。

六、不在乎工作,不計(jì)較勞動(dòng)報(bào)酬,不爭(zhēng)得個(gè)人名利,不看重個(gè)人得失。

七、團(tuán)結(jié)所有同事,不搞小集體,不拉幫結(jié)派,光明正大,大公無私。

八、不得向業(yè)主、住戶或與管理處業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收授或索取任何形式的禮物或賞錢。

九、搞好辦公室環(huán)境衛(wèi)生,個(gè)人桌面應(yīng)整齊干凈,井然有序,與工作無關(guān)的個(gè)人物品請(qǐng)勿帶入辦公室。

十、節(jié)約辦公用品,愛護(hù)公物,關(guān)心集體。

第5篇 某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部工作標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部工作標(biāo)準(zhǔn)

1.會(huì)計(jì)核算工作能有條不紊地進(jìn)行。(即從收支兩條線分別來看,收入方面從款項(xiàng)取得直到交納稅款、報(bào)表反映;支出方面從款項(xiàng)提取至報(bào)表反映,中間各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,每個(gè)環(huán)節(jié)操作正常以保證整個(gè)過程按會(huì)計(jì)核算的要求進(jìn)行。)

2.及時(shí)準(zhǔn)確地提供各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息,包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的效益情況。

3.及時(shí)準(zhǔn)確地編制會(huì)計(jì)報(bào)表及報(bào)表說明、財(cái)務(wù)分析報(bào)告。

4.加強(qiáng)收入的管理,保證公司收入不流失。

5.加強(qiáng)支出管理,保證一切支出都在受控制狀態(tài),包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費(fèi)用的支出。

6.加強(qiáng)預(yù)算管理,保證日常的收支狀況與財(cái)務(wù)預(yù)算基本一致。

7.制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度和操作流程,并對(duì)部門內(nèi)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)與指導(dǎo),保證部門員工基本上能履行各崗位的職責(zé)。

8.與稅務(wù)、金融等部門溝通良好,不因?yàn)楣P(guān)工作不到位導(dǎo)致公司利益受損失。

第6篇 x物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案

物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案

1、管理目標(biāo)

保證設(shè)備運(yùn)行正常,無重大管理責(zé)任事故。

2、管理措施

(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。

(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。

(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。

(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。

(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時(shí)啟用。

(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。

(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。

(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。

第7篇 萬科物業(yè)-樓面管理高端商寫工作職責(zé)與職位要求

職位描述：

工作職責(zé)：

1. 定期對(duì)寫字樓內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施做好巡檢；

2. 寫字樓內(nèi)的溫馨提示等宣傳資源投放工作的開展及協(xié)助；

3. 各類活動(dòng)物資的需求提報(bào)、場(chǎng)地布置等活動(dòng)支持；

4. 協(xié)助行政類費(fèi)用結(jié)算， 審核費(fèi)用明細(xì)，按內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)及財(cái)務(wù)制度要求等，核算審核到位；

5. 日常環(huán)境監(jiān)督、綠植監(jiān)督， 監(jiān)管辦公區(qū)綠植品相，及時(shí)記錄并反饋給甲方及綠植供應(yīng)商；

6. 協(xié)調(diào)各端口保障樓內(nèi)良好辦公環(huán)境，推動(dòng)各端口流程提升和優(yōu)化，做好能源節(jié)約等措施。

職位要求：

1. 大專及以上學(xué)歷；

2. 連續(xù)3年以上本專業(yè)的物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)或2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；

3. 熟練操作計(jì)算機(jī)常用辦公軟件，有較強(qiáng)的執(zhí)行和學(xué)習(xí)能力；

4. 具有優(yōu)秀的協(xié)調(diào)、溝通能力。

第8篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處工作服管理規(guī)定

項(xiàng)目管理處工作服管理規(guī)定

一、新工作服:凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。

二、不得在上班時(shí)間以外著工作服,不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。

三、如因工作原因造成工作服損壞,需由當(dāng)事人寫明損壞原因,書面報(bào)告管理處主任,經(jīng)管理處主任同意后方可更換。

四、非因工作原因造成的工作服損壞,由當(dāng)事人自行承擔(dān)購買工作服的費(fèi)用。

五、冬、夏之交需更換工作服時(shí),需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統(tǒng)一發(fā)放。

六、如員工辦理離/辭手續(xù)時(shí),需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續(xù)之一。

第9篇 某物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定

物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定

為了明確工作單使用規(guī)范,加強(qiáng)投訴處理過程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。

第一章 總則

第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。

第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;

第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購,并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;

第四條 工作單的主體使用部門為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門領(lǐng)導(dǎo)均可派單,主要對(duì)象為各部門負(fù)責(zé)人、主管級(jí)員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢員,每項(xiàng)工作都可用工作單的形式安排處理;

第二章 管理規(guī)定

第五條 調(diào)度中心派單員須詳細(xì)填寫派單人、任務(wù)地點(diǎn)、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復(fù)時(shí)間等,接單人簽名確認(rèn)并填寫接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開展工作;

附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項(xiàng)或不清楚的扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30元。

第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實(shí)無法處理的可逐級(jí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當(dāng)月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當(dāng)月工資100元。

第七條 接單人必須按時(shí)完成派工任務(wù),若未能如期完成,應(yīng)在回復(fù)期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報(bào)告工作進(jìn)展情況;

附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時(shí)完成工作,也未向調(diào)度中心回復(fù)進(jìn)展情況的,扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30員。

第八條 完成委派任務(wù)后,執(zhí)行人須將處理過程及結(jié)果詳細(xì)填寫在備注一欄后,請(qǐng)服務(wù)對(duì)象(業(yè)主或住戶等)簽字認(rèn)可,再交調(diào)度員進(jìn)行電話回訪后簽字確認(rèn)并記錄后存檔;

附則:如違反本規(guī)定,扣罰責(zé)任當(dāng)月工資30元。

第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應(yīng)核查當(dāng)天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細(xì)了解工作未完成的原因并進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)、調(diào)整;

第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁或損壞。

附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁的扣罰當(dāng)事調(diào)度員當(dāng)月工資30元

第三章 附則

第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。

第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開始施行。

第10篇 物業(yè)區(qū)公共場(chǎng)地使用管理工作程序

物業(yè)轄區(qū)公共場(chǎng)地使用管理工作程序

1 目的

維護(hù)業(yè)戶/使用人利益,保障公共場(chǎng)地規(guī)范、合理使用。

2 適用范圍

適用于轄區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地的使用管理。

3 職責(zé)

3.1 客服部負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場(chǎng)地不規(guī)范使用現(xiàn)象。

3.2 客服助理、保安員負(fù)責(zé)對(duì)樓道、屋面、門崗、等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)

行巡查、糾正,并及時(shí)向客服部匯報(bào)。

3.3 管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場(chǎng)地不規(guī)范使用現(xiàn)象時(shí),均有責(zé)任制止或向有關(guān)人員報(bào)告。

4 工作程序

4.1 客服部

4.1.1 客服部在日常工作時(shí)應(yīng)注意檢查業(yè)戶/使用人有無未經(jīng)客服部批準(zhǔn)私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地及在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。

4.1.2 在業(yè)戶/使用人有特殊情況需占用或使用公共場(chǎng)地時(shí),客服部應(yīng)請(qǐng)業(yè)戶/使用人寫出書面申請(qǐng),在不違反《消防安全管理?xiàng)l例》和物業(yè)的美觀整齊的前提下根據(jù)'有償使用'的原則,對(duì)相應(yīng)公共場(chǎng)地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,有償使用,同時(shí)在《公用場(chǎng)地使用登記表》相應(yīng)欄目中做好記錄。

4.1.3 對(duì)違反公共場(chǎng)地使用規(guī)定的,損壞公共場(chǎng)地設(shè)施、設(shè)備者,物業(yè)管理部除責(zé)令其拆除、撤銷違章物品、修補(bǔ)破損部位并恢復(fù)原狀外,還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。

4.1.4 客服部在日常工作中應(yīng)注意檢查公用場(chǎng)地清潔衛(wèi)生,對(duì)于亂涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)制止并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出處理。

4.2保安員及管理公司其他工作人員均有責(zé)任對(duì)公共場(chǎng)所不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行制止和糾正。

5 流程圖(略)

第11篇 寫字樓物業(yè)管理顧問工作范圍職責(zé)

寫字樓物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責(zé)

物業(yè)管理顧問服務(wù)是以提高物業(yè)管理水平為宗旨,使業(yè)主獲取最高的回報(bào)率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。

為配合z寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務(wù)保持在較高的水平,我們建議由物業(yè)管理有限公司為z寫字樓提供物業(yè)管理顧問服務(wù),以使物業(yè)能夠順利交用,同時(shí)建立完善的管理制度。

我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排:

一、前期物業(yè)顧問服務(wù)

物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)發(fā)展的延續(xù)和伸展,但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務(wù),同時(shí)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應(yīng)該盡快開始在這期間,物業(yè)管理顧問的主要工作是:

●協(xié)助組建物業(yè)管理公司,成立具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。實(shí)行總經(jīng)理責(zé)任制度,下設(shè)物業(yè)、財(cái)務(wù)、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化和制度化的要求,以統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善的目標(biāo)及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作,設(shè)立臨時(shí)辦公室及購買辦公設(shè)備等。

●審查設(shè)計(jì)圖紙,全面細(xì)致地反映物業(yè)管理賴以順利實(shí)施的各種需要,包括設(shè)定工作間、儲(chǔ)物間、職工食堂間等,以及從以往管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)所知,在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的各種問題和缺陷(例如配套設(shè)施、機(jī)電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設(shè)施及建筑材料等),提交設(shè)計(jì)單位參考和糾正,并且協(xié)助發(fā)展商對(duì)施工的監(jiān)理。

●設(shè)定物業(yè)管理的法律規(guī)范,與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關(guān)的法律文件,務(wù)求做好所移交的一切安排。

●選聘物料供應(yīng)商及承包商,協(xié)商服務(wù)條款及簽訂合同。

二、物業(yè)管理計(jì)劃

一但我們被聘用后,配合物業(yè)本身的特點(diǎn)、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、市場(chǎng)情況、社會(huì)因素和發(fā)展商的目標(biāo)和承諾,我公司將:

●制定一套詳細(xì)的物業(yè)管理計(jì)劃,內(nèi)容包括物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍、營(yíng)業(yè)方針、思想導(dǎo)向、勞動(dòng)工資計(jì)劃、財(cái)務(wù)管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財(cái)產(chǎn)管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務(wù)等。

●編制開辦費(fèi)預(yù)算及首年的管理預(yù)算、評(píng)定管理費(fèi)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、押金及儲(chǔ)備金金額等,該項(xiàng)工作我們已提出草案,具體需和發(fā)展商進(jìn)一步落實(shí)。

●編定崗位責(zé)任獎(jiǎng)懲制度及規(guī)章制度。

三、人事管理

●協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制,各級(jí)員工薪津,福利標(biāo)準(zhǔn)。

●協(xié)助制訂各級(jí)管理員工崗位責(zé)任及工作程序。

●協(xié)助招聘及聘用員工。

●根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制訂人事制度,員工守則及勞動(dòng)合同。

●協(xié)助與勞動(dòng)部門聯(lián)絡(luò),安排有關(guān)員工聘用登記事宜。

四、員工培訓(xùn)

●在物業(yè)交付使用前,協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級(jí)行政人員,物業(yè)經(jīng)理及維修保養(yǎng)經(jīng)理,配合市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行培訓(xùn),取得相應(yīng)的上崗證書,并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時(shí)安排上述人員到相關(guān)物業(yè)作實(shí)習(xí),了解及熟悉專業(yè)管理模式及運(yùn)作。

●于交付使用前一個(gè)月,為各級(jí)員工安排短期上崗培訓(xùn),使他們能充分認(rèn)識(shí)本身的工作職責(zé)及工作程序,同時(shí)灌輸其良好的服務(wù)意識(shí)及正確的物業(yè)管理概念和知識(shí)。

●安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部實(shí)地訓(xùn)練,配合物業(yè)交付使用期間,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為客戶及時(shí)提供高水平的服務(wù)。

●于物業(yè)交付使用后,安排重溫培訓(xùn)班,務(wù)求員工服務(wù)素質(zhì),能達(dá)到既定之標(biāo)準(zhǔn)。

五、常規(guī)管理工作

z寫字樓全部落成后將會(huì)是一個(gè)設(shè)備完善的新典范,物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務(wù)、維護(hù)物業(yè)的價(jià)值和保障業(yè)主的整體利益。

這些工作包括:

●協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡(luò)并建立公關(guān)機(jī)制,接受業(yè)主和租戶對(duì)物業(yè)管理要求,不斷改善服務(wù)和擴(kuò)展服務(wù)的項(xiàng)目與范圍。

●維持及不斷完善物業(yè)的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、人力資源管理和行政管理。

●執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定,防止違建和違約行為。

●維修及保養(yǎng)管理:

-維持物業(yè)配套設(shè)施的維修和保養(yǎng),長(zhǎng)期設(shè)立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設(shè)備的正常運(yùn)作和延長(zhǎng)物業(yè)的壽命。

-協(xié)助制定竣工驗(yàn)收安排及保養(yǎng)期內(nèi)之補(bǔ)修程序。

-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計(jì)劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預(yù)算。

-根據(jù)大廈的設(shè)備裝置,協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商,進(jìn)行定期保養(yǎng)維修。

-協(xié)助計(jì)劃24小時(shí)緊急維修系統(tǒng),設(shè)立施工組織。

-協(xié)助制定公眾投標(biāo)、驗(yàn)收及付款程序。

●保安、消防系統(tǒng)及車輛管理:

-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度,設(shè)定工作崗位及編制,防止大廈發(fā)生罪案。

-協(xié)助聘用及訓(xùn)練保安人員,熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。

-協(xié)助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。

-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。

●環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理:

-建立清潔工作標(biāo)準(zhǔn)及選購清潔用品及器材。

-確保大廈內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。

-安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊(duì)伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。

-安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進(jìn)行滅蟲工作。

-維持綠化及園藝服務(wù),美化環(huán)境。

-審查大廈內(nèi)外的招牌和指示牌的質(zhì)量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。

-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運(yùn)作,做必要的修理和更新。

●保險(xiǎn):辦理物業(yè)和附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),防避因自然或人為災(zāi)害帶來的巨大的財(cái)產(chǎn)損失:

-協(xié)助檢定投保手續(xù)。

-協(xié)助為大廈公共地方及公共設(shè)施選定保險(xiǎn)公司,安排購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)、勞工保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)等。

●建立物業(yè)檔案,維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。

六、財(cái)務(wù)管理

●協(xié)助設(shè)立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度,包括各級(jí)員工的財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)程序,務(wù)求有效控制管理收支。

●按現(xiàn)行法規(guī),制訂處理欠繳管理費(fèi)及其他費(fèi)用的程序,以確保穩(wěn)定的管理收入。

●協(xié)助選用財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)及收費(fèi)形式,以便收取客戶管理費(fèi)用、公共費(fèi)用及追討費(fèi)用等。

●協(xié)助設(shè)定帳戶管理結(jié)算方式及報(bào)表格式,編制財(cái)務(wù)使用管理文件。

●安排會(huì)計(jì)師作季度

審核。

●建立財(cái)務(wù)及住戶資料庫,以提供標(biāo)準(zhǔn)資料及財(cái)政狀況預(yù)測(cè),作為未來發(fā)展及投資的根據(jù)。

●為物業(yè)開設(shè)必須的銀行帳戶,制訂有關(guān)收取費(fèi)用安排。

●協(xié)助為管理資金并開設(shè)獨(dú)立銀行帳戶,負(fù)責(zé)管理資金。

●搞好財(cái)務(wù)管理,安排管理費(fèi)的核收和使用,適當(dāng)處理維修及儲(chǔ)備基金,為業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益制定妥善的安排。

第12篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路

商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路

zz大廈一萬余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨(dú)特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個(gè)'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營(yíng)業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績(jī)。

從上述目標(biāo)出發(fā),我司制定管理思路如下:

一.安全管理 提供全天候24小時(shí)保安服務(wù),保障大廈安全。

1.保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時(shí)間訪客進(jìn)出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、裝修管理等。

2.各項(xiàng)保安制度 詳見目錄。

3.kf安保特點(diǎn):

保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為

定期對(duì)保安員進(jìn)行kf的專業(yè)培訓(xùn)。

二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容

1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運(yùn)作。

2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度,為住戶解決實(shí)際問題。

3.確定財(cái)務(wù)收費(fèi)程序,保障各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)回收。

4.擬定工程報(bào)修程序及接待客戶投訴程序,加強(qiáng)管理處與客戶溝通,改善管理。

5.加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時(shí)收集清運(yùn)、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。

6.管理處推出各項(xiàng)有償、無償服務(wù)項(xiàng)目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。

7.kf管理與服務(wù)特點(diǎn)

以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對(duì)口服務(wù)住戶,入住一周跟進(jìn)制度,以便及時(shí)了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。

第13篇 物業(yè)服務(wù)管理工作計(jì)劃培訓(xùn)

物業(yè)服務(wù)管理“工作計(jì)劃”培訓(xùn)

―― ――――企業(yè)在崗職工培訓(xùn)課件提要

培訓(xùn)目標(biāo):

通過“工作計(jì)劃”培訓(xùn),希望大家可以掌握編制計(jì)劃方法,提高工作管理效率。

關(guān)于“計(jì)劃”:

古人所說的“計(jì)謀謀略”,現(xiàn)在稱為“計(jì)劃”。

孫武曾說:“用兵之道,以計(jì)為首?！?/p>

“計(jì)劃”從字面涵義上說:“計(jì)”為數(shù),劃為“道”。用我們簡(jiǎn)單的話說,“數(shù)”也可以代表步驟,“道”也可以代表范圍。

在現(xiàn)實(shí)中,只要我們?yōu)樽瞿呈聲r(shí)事先做了打算和安排,也就等于有了“計(jì)劃”。

“計(jì)劃”在現(xiàn)實(shí)中的作用:

“計(jì)劃”可讓我們明確做事的目標(biāo)和具體步驟,可以協(xié)調(diào)相互行動(dòng),增強(qiáng)主動(dòng)工作,合理利用資源,減少盲目工作,可使工作有條不紊地進(jìn)行。

另外,“計(jì)劃”本身還可以是工作進(jìn)度以及工作質(zhì)量最為簡(jiǎn)便有效的考核評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)任何工作都有較強(qiáng)約束和督促作用。

“計(jì)劃”對(duì)于工作是既有指導(dǎo),又有推動(dòng)作用。

所以,做好“工作計(jì)劃”,是我們建立正常工作秩序,提高工作效率的重要手段。

“工作計(jì)劃”是在所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中使用范圍最為廣泛,也是使用最為普遍行的管理方法。

可以試想:如果做事之前我們不做“預(yù)想”,也不確定具體“工作范圍”,不對(duì)所控資源“進(jìn)行疏理”,也不考慮是否需要“團(tuán)隊(duì)協(xié)作”,是否規(guī)定“完成時(shí)限”,更不明確“注意事項(xiàng)”等,我們很難及時(shí)準(zhǔn)確的完成應(yīng)干工作。

所以,“工作計(jì)劃”的應(yīng)用寫作,應(yīng)是每個(gè)管理人員所必備的最最基本的工作技能之一。

在日常物業(yè)服務(wù)管理過程中“工作計(jì)劃”一般分為:年季月周換季專項(xiàng)工作等。

其中:專項(xiàng)工作計(jì)劃應(yīng)該包括“巡檢”“維修”“養(yǎng)護(hù)”“整改”“培訓(xùn)”“財(cái)務(wù)”等。

“工作計(jì)劃”物業(yè)服務(wù)管理中的應(yīng)用:

在物業(yè)服務(wù)管理過程中,利用“工作計(jì)劃”可使我們更加明確將有那些工作正在等著完成,也易分出“輕重緩急”,確定完成“工作時(shí)限”,提高內(nèi)部“協(xié)調(diào)機(jī)制”,減少工作失誤,保證工作安全。

另外:“工作計(jì)劃”在起著互通工作信息,上下工作監(jiān)督,企業(yè)管理控制,工作效果評(píng)定,防止嚴(yán)重失誤,形成標(biāo)準(zhǔn)模式,加快企業(yè)發(fā)展的作用。

所以:對(duì)于從事物業(yè)行業(yè)的所有管理人員,只要對(duì)其所做“工作計(jì)劃”進(jìn)行一下簡(jiǎn)單審閱,就可對(duì)其能力做出基本評(píng)價(jià)。

編制“工作計(jì)劃”依據(jù):

物業(yè)服務(wù)“工作計(jì)劃”需根據(jù)不同“計(jì)劃”目的,尋找與之相對(duì)應(yīng)的“工作”編制依據(jù),使之“計(jì)劃”出師有名,目標(biāo)明確。

如編制在管項(xiàng)目“年度工作計(jì)劃”時(shí),就該參照:

該項(xiàng)目“物業(yè)服務(wù)合同”公司對(duì)本項(xiàng)目“年度計(jì)劃指標(biāo)”然后結(jié)合在管項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)承諾質(zhì)量要求管理風(fēng)險(xiǎn)其它因素等。

如編制在管項(xiàng)目“專項(xiàng)工作計(jì)劃”時(shí),就該參照:

該專項(xiàng)工作“執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”,然后對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目實(shí)際情況,并要考慮所控資源是否夠用是否需要提出申請(qǐng)是否需要專項(xiàng)培訓(xùn)是否需要安全保障是否需要進(jìn)行公示等。

“工作計(jì)劃”應(yīng)滿足如下要求:

目的明確依據(jù)充份資源可控標(biāo)明時(shí)限分工明確相鄰關(guān)系確保安全專人驗(yàn)收操作性強(qiáng)上級(jí)批準(zhǔn)文件編號(hào)復(fù)檢要求等。

在物業(yè)日常服務(wù)管理工作中使用“工作計(jì)劃”最多,也最有效的應(yīng)是“每周工作計(jì)劃”。

“每周工作計(jì)劃”可以配合每周例會(huì)完成編制,并以《例會(huì)記要》之形式加以進(jìn)行體現(xiàn)。

《例會(huì)記要》內(nèi)容應(yīng)包括:

上周工作計(jì)劃上周工作計(jì)劃完成情況未能完成工作原因未能完成工作是否需要延期本周工作增加完成工作本周自檢發(fā)現(xiàn)問題自檢問題解決方法本周接到投訴投訴問題處置本周工作評(píng)價(jià)下周工作計(jì)劃下周注意事項(xiàng)本周工作培訓(xùn)項(xiàng)目經(jīng)理簽字等。

《例會(huì)記要》應(yīng)上報(bào)公司,并下發(fā)到本項(xiàng)目各專業(yè)主管。各專業(yè)主管應(yīng)將例會(huì)內(nèi)容傳達(dá)至本部門全體員工。

《例會(huì)記要》應(yīng)存檔保存,保存期為一年。

項(xiàng)目例會(huì)應(yīng)如何開:

每周例會(huì)召開時(shí)間最好為每周周五。

會(huì)議召集人應(yīng)為項(xiàng)目經(jīng)理。

會(huì)議用時(shí)應(yīng)不超過1個(gè)小時(shí)。

會(huì)議召開方式可以分為:

由各部門匯報(bào),項(xiàng)目經(jīng)理匯總,然后下達(dá)指令,并且提出要求,最后做出總結(jié)。

由項(xiàng)目經(jīng)理獨(dú)力進(jìn)行,不做討論。如有需要請(qǐng)示,討論的問題應(yīng)在日常工作中加以解決。

計(jì)劃與能力:

如果兩個(gè)能力相當(dāng)?shù)娜朔謩e從事同種工作,其中一個(gè)人有“工作計(jì)劃”并且遵照?qǐng)?zhí)行,而另一個(gè)人沒有任何“計(jì)劃”,只憑經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行工作,那么勝出的人,只能是有“計(jì)劃”的那個(gè)。所以,能力并不代表高效。

第14篇 某物業(yè)管理公司出納工作守則

物業(yè)管理公司出納工作守則

1.牢固樹立服務(wù)意識(shí),為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2.對(duì)客戶講話要有禮貌、耐心,盡可能回答客戶提出的問題,如不清楚,應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示,以便給客戶一個(gè)滿意的答復(fù)。

3.每日及時(shí)登記流水帳,做到日清日結(jié),帳實(shí)相符。

4.保管好庫存現(xiàn)金,押金憑證、支票等。

5.保管好使用和未使用的發(fā)票。

6.按規(guī)定簽發(fā)支票,并催促領(lǐng)用者5日內(nèi)報(bào)帳。

7.按時(shí)登記各種現(xiàn)金、銀行存款帳,不延誤結(jié)帳。

8.平時(shí)收款、付款現(xiàn)金時(shí),無論是客戶還是內(nèi)部職工,做到當(dāng)面點(diǎn)清,唱收唱付。

9.協(xié)助收付款會(huì)計(jì)做好收款和付款工作。

10.定期將收款存入銀行,做到不坐支。

11.按時(shí)交納稅款,不得延期。

12.每月結(jié)帳后編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》。

第15篇 地產(chǎn)公司委托前期物業(yè)管理工作業(yè)務(wù)指引書

地產(chǎn)公司委托物業(yè)前期管理工作業(yè)務(wù)指引書

1、目的

以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。

2、適用范圍

適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。

3、職責(zé)

3.1物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。

3.2物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。

3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

4、原則

4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則,合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán),理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系,建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。

4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程,按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則,明確雙方責(zé)、權(quán)、利,在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上,地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。

4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法(確保至少按季度結(jié)算一次)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。

5、定義

5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。

5.2前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級(jí))等方面,向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見,以減少產(chǎn)品缺陷的過程。

5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為房屋已交付使用。

5.4項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前,物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。

5.5物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司,物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。

5.6保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后,物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔,以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。

6、方法和過程控制

6.1項(xiàng)目前期介入

6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品,規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷,在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入,物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級(jí))等方面,提出建設(shè)性意見。

6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說明會(huì),說明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。

6.1.1.2施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交《工程整改建議書》。

6.1.1.3工程接管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前3-5個(gè)月,物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交《物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門,由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改,確保入伙之前的工程質(zhì)量。

6.1.1.4營(yíng)銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù);客戶的接待咨詢服務(wù);對(duì)地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作;加強(qiáng)樓盤宣傳,挖掘潛在客戶群;充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁,把業(yè)主在樓盤銷售過程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。

6.1.1.4.1在營(yíng)銷過程中,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。

6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》(附件一)進(jìn)行。

6.1.2項(xiàng)目前期介入階段,地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議,召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。

6.1.3項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān)(參考標(biāo)準(zhǔn):按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算,每平方米2~4元)。

6.2前期物業(yè)管理階段

6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)合同:

6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前,按照相關(guān)法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。

6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后,雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響,為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的(關(guān)于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。

6.2.2物業(yè)管理方案策劃:在房屋竣工驗(yàn)收之前,物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案,該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。

6.2.3物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。

6.2.3.2物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平,確保物業(yè)管理項(xiàng)目(含分期開發(fā)項(xiàng)目)收支平衡,原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法,如確有必要,地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。

6.2.4項(xiàng)目開辦費(fèi)

6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

時(shí),將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。

6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高,物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算,通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)(參照標(biāo)準(zhǔn):按接管面積計(jì)算,每平方米2~3元),以便物業(yè)公司正常開展工作。

6.2.5管理用房提供:

6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房,用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉庫等。

6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的,地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計(jì))向物業(yè)公司提供管理用房,不足部分由物業(yè)公司自行解決,由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。

6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要,可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中,須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案,報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),裝修標(biāo)準(zhǔn):按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算,不低于每平方米500元。

6.2.6保潔開荒

6.2.6.1保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任,地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。

6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司,期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān).

6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)

6.2.7.1房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體包括:現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。

6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的,物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算(人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等)報(bào)地產(chǎn)公司審核,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān).

6.2.8售后服務(wù)

6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任,此外對(duì)已過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作(具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》)

6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí),應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書,明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。

6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作,物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。

6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后,須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對(duì)接。

6.2.9空置房管理

6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.9.2.為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象,地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)空置房建立巡查制度,對(duì)門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查,必要時(shí)對(duì)空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。

6.3其他

6.3.1代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。

6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要,承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān),此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。

6.3.3若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開戶費(fèi)用,地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)收取此筆費(fèi)用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。

6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差,如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差,以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等,即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計(jì)一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門。

6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料(樓書、廣告、合同及宣傳資料)時(shí),應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。

6.3.6地產(chǎn)公司不得對(duì)購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾,雙方應(yīng)在房屋銷售前對(duì)可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑;對(duì)因銷售承諾過失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。

7、相關(guān)文件

《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》

《前期物業(yè)服務(wù)合同》

《保修協(xié)議書》