住宅前期日常管理工作方案

住宅項目前期日常管理工作方案

一、入住前的管理

1、協(xié)助好建筑工地作好治安工作

隨著房屋建設(shè)接近后期,前來看房的業(yè)主增多,外來人員也趁機進入工地,我們擬派4名保安24小時門崗值班,為業(yè)主指路,對外來人員進行勸止,防止擾亂工地秩序,防止施工對業(yè)主人身構(gòu)成危險。

2、協(xié)助監(jiān)督施工后期設(shè)備設(shè)施安裝、房屋裝飾和綠化種植等施工

隨著房屋建設(shè)接近后期,施工進度加快,電梯安裝、水泵安裝、電氣電線安裝、水管安裝和綠化中指等各專業(yè)施工隊幾乎同時施工,為配合開發(fā)單位對施工質(zhì)量的監(jiān)督,加快施工進度,我們將擬派各類維修技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,一方面協(xié)助開發(fā)公司對施工隊質(zhì)量進行監(jiān)督,另一方面把我們在日常管理中容易發(fā)生的問題消除在安裝施工過程中。

3、協(xié)助作好開發(fā)公司的參謀

我們在日常管理中發(fā)現(xiàn),如綠化布局上為避免住戶繞近路而影響綠化,應(yīng)在可能繞路處種一些較高的喬木,又如應(yīng)統(tǒng)籌考慮各類管道的鋪設(shè),在主要道路預(yù)留一些管道,防止今后對道路的損壞。

4、人員招聘及相關(guān)入職前的培訓(xùn)和保安人員的軍訓(xùn)工作。

二、入住管理

1、入住公約

為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境,希望共同遵守:

(1)熱愛祖國,熱愛人民,遵紀守法,自覺履行公民義務(wù),遵守“八不一做到”,做文明市民。

(2)尊老愛幼,和睦相處,團結(jié)互助,爭當文明住戶。

(3)愛護園林綠化和公共設(shè)施。

(4)加強治安綜合治理,群防群治,勇于同不良行為做斗爭。

2、入住手續(xù)及相關(guān)工作程序

住戶提供入住資料:進住通知單,發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料”章領(lǐng)取《業(yè)主公約》、填寫《家庭登記表》等資料憑入住交費收據(jù)發(fā)放鑰匙,在住戶手冊加蓋注名發(fā)放日期,業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》驗收簽字。

憑已簽字之進住通知單收費收回進住通知單進住通知單、業(yè)主公約,住戶手冊蓋章綜合管理部協(xié)助住戶驗收房屋抄水表、電表;填寫驗收交接表,雙方簽字各持一份;記錄業(yè)主維修要求,約定維修時間,業(yè)主在入住登記表簽字文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙、填寫入住情況表

3、便民服務(wù)措施

我公司本著服務(wù)至上的原則,切實為住戶著想,建立一整套從裝修到入住的便民措施。

(1)解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬運難的問題,我們將組織便民搬運隊,為業(yè)主提供各類搬運服務(wù)。

(2)為維護樓梯內(nèi)墻、踏步不受損壞,我們將為住戶提供吊裝工具。

(3)設(shè)立入住辦公室,提供24小時一條龍服務(wù)。入住辦公室內(nèi)設(shè)咨詢崗、資料崗、收費崗、代辦業(yè)務(wù)崗、發(fā)配鑰匙和維修服務(wù)崗,合理安排入住程序,力爭20分鐘辦好住戶入住手續(xù)。

(4)我們將組織一批品質(zhì)好、信譽好的裝修材料供應(yīng)商,在管理處安排固定場所,為住戶提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價廉裝修材料供應(yīng)服務(wù)。

(5)住戶裝修時,管理處將設(shè)立快餐服務(wù)部,解決居民的臨時就餐問題。

(6)提供租車服務(wù)。住戶急需車時,管理處可提供雙排座車,為住戶提供應(yīng)急服務(wù),收取成本價。

(7)增設(shè)公用電話亭,我們將和電信公司積極聯(lián)系,在小區(qū)增設(shè)ic卡公用電話點,方便業(yè)主入住期間撥打電話,也可便于在緊急情況下作報警使用。

(8)設(shè)置臨時公廁,解決裝修期間作業(yè)人員上廁所難的問題。

4、管理服務(wù)收費標準公布上墻及宣傳工作

為提高物管收取的透明度,在房屋交付時將收費標準發(fā)放給每一業(yè)主,同時在宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費標準及依據(jù),同時小區(qū)在醒目處設(shè)置收費價目牌。在正常運作情況下,我們將定期將有關(guān)物管費的收支情況分別通過小區(qū)簡報、宣傳窗、小區(qū)局域網(wǎng)等多種宣傳載體公布于眾,主動接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。

5、裝修管理

(1)住宅房屋外觀方案

房屋外觀完整統(tǒng)一;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點定位;露臺不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴格按形象工程的要求執(zhí)行。

(2)步行街及周邊店鋪的裝修管理

a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機位,對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。

b、實行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。

(3)裝修管理措施

為維護***項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時處理、裝修驗收六個環(huán)節(jié)的工作。

(4)住戶入住前裝修管理準備工作

裝修前準備工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要準備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準備,特別、是對住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,準備大量有說服力的材料。便民服務(wù)人員的落實,如查驗人員、搬運人員等。對所有審批裝修和查驗人員進行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。

(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修

在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時,我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu),并與住戶簽訂裝修責任協(xié)議書。裝修審批,嚴格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實細則執(zhí)行。辦理裝修審批時,審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案,對違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當場指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生,又避免給住戶造成損失。

(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系

工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次,并把煤核施工進度上墻記錄,通過現(xiàn)場巡查及時與住戶溝通,了解施工方案變動,把違章裝修消滅在初始階段。

a違章處理手段

業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭取業(yè)主的支持和理解。

b行政手段

在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級機關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。

c經(jīng)濟手段

根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定,對嚴重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為,提請房屋管理行政執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟賠償和規(guī)定的處罰,已維護其他業(yè)主的利益。

d法律手段

業(yè)主裝修申報手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權(quán),對小區(qū)裝修進行法制管理。