大學(xué)學(xué)生宿舍物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則

大學(xué)學(xué)生宿舍物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則

(一)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1.房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理和維修;

2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的使用管理和維修;

3.供水、排水、強(qiáng)電、弱電等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行服務(wù);

4.宿舍及周邊環(huán)境的保潔、保安服務(wù)及綠化管理;

5.物業(yè)維修費(fèi)用的帳務(wù)管理;

6.物業(yè)檔案資料的建立與保管;

7.配合有關(guān)部門(mén),做好文明宿舍建設(shè)和校園文化活動(dòng)等有關(guān)工作;

8.經(jīng)雙方協(xié)商的其他服務(wù)項(xiàng)目。

(二)物業(yè)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.綜合管理服務(wù)

⑴宿舍設(shè)置物管辦,制定并落實(shí)物業(yè)管理規(guī)章制度;

⑵物業(yè)管理辦公場(chǎng)所整潔有序,配置辦公家具、電話(huà)等辦公設(shè)施及辦公用品;

⑶制定突發(fā)性事件處理方案,建立防盜、防火及其他安全事故防控機(jī)制,杜絕重大火災(zāi)和刑事案件;

⑷管理人員統(tǒng)一著裝,掛牌上崗,儀表整潔規(guī)范;

⑸建立學(xué)生住宿檔案,實(shí)行24小時(shí)值班制,認(rèn)真做好值班記錄,對(duì)來(lái)客進(jìn)行登記,嚴(yán)禁小商小販及閑雜人員進(jìn)入;

⑹物管辦每日工作時(shí)間有管理員接待業(yè)務(wù),并提供服務(wù);

⑺日常管理與服務(wù):

①24小時(shí)值班受理使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理,一般修理一天內(nèi)完成(預(yù)約除外);

②設(shè)置宿舍管理信箱及投訴電話(huà),接受服務(wù)質(zhì)量,服務(wù)態(tài)度等問(wèn)題的投訴。對(duì)使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理;

③制定房屋大修申請(qǐng)、驗(yàn)收等維修管理制度,建立房屋管理檔案,對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告;

④建立健全的財(cái)務(wù)管理制度,對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,做到運(yùn)作規(guī)范,賬目清晰;

⑤建立檔案管理制度,建立齊全的物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等];

⑥制定物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃,并組織實(shí)施;

⑦制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度,可采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多種形式與使用人進(jìn)行溝通;每年對(duì)使用人進(jìn)行一次滿(mǎn)意情況測(cè)評(píng),對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改;

⑧服務(wù)窗口應(yīng)公開(kāi)辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

⑨綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

⑩對(duì)違反校園管理規(guī)定或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門(mén)處理;有條件的,可運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理(含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等)。

2.清潔衛(wèi)生服務(wù)

⑴樓內(nèi)公共區(qū)域

①地面和墻面:每日清掃二次,其中地面每日拖洗一次以上;保持材質(zhì)原貌,干凈、無(wú)灰塵、無(wú)痰跡。

②樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái):隔日擦抹一次,保持干凈、無(wú)灰塵。

③消防栓、指示牌等公共設(shè)施:每周擦抹二次,目視無(wú)灰塵、無(wú)污漬。

④天花板、公共燈具:每月除塵一次,目視干凈,無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

⑤門(mén)、窗等玻璃:每半月擦拭一次,其中門(mén)廳玻璃每周一次,目視潔凈、光亮、無(wú)灰塵。

⑥天臺(tái)、屋頂:保持清潔、無(wú)垃圾。

⑦垃圾收集:按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn),每日清理二次,收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。

⑵樓外公共區(qū)域

①道路地面、綠地、明溝:道路、地面、綠地每日清掃二次,廣場(chǎng)磚地面每半月沖洗一次;目視地面干凈,地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)二小時(shí);明溝每日清掃一次,明溝無(wú)雜物、無(wú)積水。

②公共燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹一次,目視無(wú)灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。

③水景:每周二次打撈漂浮雜物,保持水體清潔,水面無(wú)漂浮物;定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理,保持水體無(wú)異味。

④垃圾廂房:有專(zhuān)人管理。生活、建筑垃圾封閉存放,垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上,垃圾廂(房)整體清潔、無(wú)異味,滅害措施完善。

⑤果皮箱、垃圾桶:合理設(shè)置。每日清理二次,每周擦拭一次,箱(桶)無(wú)滿(mǎn)溢、無(wú)異味、無(wú)污跡。

⑥消毒滅害:每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外'除四害'要達(dá)到南昌市愛(ài)衛(wèi)會(huì)的要求。

3.秩序維持服務(wù)

⑴人員要求

①專(zhuān)職保安人員(40歲以下),身體健康,工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。

②能處理和應(yīng)對(duì)轄區(qū)公共秩序維護(hù)工作,能正確使用各類(lèi)消防、技防器械和設(shè)備。

③上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服,儀容儀表規(guī)范整齊。

④配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。

⑵門(mén)崗

①主出入口24小時(shí)值班看守,邊門(mén)定時(shí)開(kāi)放。

②外來(lái)人員進(jìn)入轄區(qū),通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員,決定是否放行。

③對(duì)進(jìn)出轄區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo),保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通;對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。

⑶巡邏崗

①白天每二小時(shí)巡邏一次,夜間每三小時(shí)巡邏一次,重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求,并有巡邏記錄。

②在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí),采取積極應(yīng)對(duì)措施,并及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門(mén)。

⑷技防設(shè)施和救助(監(jiān)控崗)

①轄區(qū)內(nèi)具備錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講等技防設(shè)施,24小時(shí)開(kāi)通,并有人駐守,注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。

②監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后,保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理,同時(shí)應(yīng)接受用戶(hù)救助的要求,解答用戶(hù)的詢(xún)問(wèn)。

⑸車(chē)輛管理

①地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌,車(chē)輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。

②及時(shí)處理車(chē)輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。

4.共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)

⑴共用部位

①房屋結(jié)構(gòu):每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查,涉及使用安全的部位每季檢查一次,并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理并告知相關(guān)部門(mén)。

②門(mén)窗:每天巡視樓內(nèi)公共部位門(mén)窗,保持玻璃、門(mén)窗配件完好,門(mén)、窗開(kāi)閉靈活并無(wú)異常聲響。

③樓內(nèi)墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落,面磚、地磚平整不起殼、無(wú)缺損。

④管道、排水溝、屋頂:每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通,保障排水暢通,每半年檢查一次屋頂,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂,隔熱板有斷裂、缺損的,應(yīng)及時(shí)報(bào)修。

⑤化糞池、窨井:每月檢查1次,并及時(shí)清淘。

⑥圍墻:每周一次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù),鐵柵欄圍墻表面無(wú)銹蝕,保持圍墻完好。

⑦道路、場(chǎng)地等:每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù),保持路面平整、無(wú)破損、無(wú)積水,側(cè)石平直無(wú)缺損。

⑧休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品:每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù),保持原有面貌,保證其安全使用。

⑨安全標(biāo)志等:對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施,每月檢查一次,保證標(biāo)志清晰完整,設(shè)施運(yùn)行正常。

⑵供水系統(tǒng)

①每年定期二次清洗水箱、蓄水池,保證供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。

②高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。

③水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。

⑶排水系統(tǒng)

①每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵,確保無(wú)故障運(yùn)行。

②每年二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。

③控制柜電氣性能完好,運(yùn)作正常。

⑷照明

①電燈:及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等,保持燈具完好,小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。

②景觀燈、節(jié)日彩燈等:保持燈具完好,亮燈率在99%以上。

③公共電氣柜:每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜,每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜,每年一次電氣安全檢查,保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。

⑸消防系統(tǒng)

①消防栓每月巡查一次,消防栓箱內(nèi)各種配件完好。

②每周檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。

③每年試驗(yàn)一次探測(cè)器,并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn),火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后,應(yīng)每隔三年全部清洗一次,不合格的應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)調(diào)換。

④每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查。

⑤每月檢查一次滅火器,臨近失效立即報(bào)請(qǐng)更新或充壓。

⑹避雷裝置

每年二次檢查避雷裝置,保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

⑺弱電系統(tǒng)

監(jiān)視系統(tǒng):不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng),保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行,能清楚顯示出入人員的面部特征和車(chē)輛的車(chē)牌號(hào),錄像功能正常。

⑻水景

①每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施,損壞部位及時(shí)修復(fù),保證其正常運(yùn)行。

②重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查,保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。

⑼門(mén)窗、家具設(shè)備、水電設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞,要及時(shí)維修或報(bào)修

①維修保養(yǎng)費(fèi)用:保修期內(nèi)的設(shè)備維修,由物業(yè)管理單位及時(shí)通知維修報(bào)轉(zhuǎn),確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費(fèi)用:除水電等公共設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結(jié)構(gòu)和外墻面損壞的維修費(fèi)用由學(xué)校承擔(dān)外,其它維修工作及其費(fèi)用均由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé);屬管理不當(dāng)造成的,物業(yè)管理單位承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

②水電零星維修及時(shí)率98%以上(響應(yīng)時(shí)間在1小時(shí)之內(nèi),修理完成時(shí)間在12小時(shí)之內(nèi))。

③水電急修及時(shí)率100%(響應(yīng)時(shí)間在30分鐘之內(nèi),修理完成時(shí)間在2小時(shí)之內(nèi))。

④雨水管、污水管、墻面完好率100%。

⑤消防報(bào)警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率100%。

⑽每學(xué)年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具

(三)雙方的責(zé)任與義務(wù)

1.甲方(樓棟使用單位)責(zé)任與義務(wù)

⑴負(fù)責(zé)牽頭與學(xué)校有關(guān)部門(mén)對(duì)宿舍樓進(jìn)行交接,并會(huì)同乙方辦理交接手續(xù),進(jìn)行資產(chǎn)登記;

⑵檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法;

⑶監(jiān)督乙方管理工作實(shí)施以及各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況;

⑷審查乙方提出的物業(yè)管理年度和月度計(jì)劃;

⑸在宿舍樓內(nèi)向乙方提供一間物業(yè)管理辦公室;

⑹負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)房屋、水電設(shè)備設(shè)施等更新改造及結(jié)構(gòu)性維修費(fèi)用;

⑺協(xié)調(diào)乙方與其他部門(mén)的關(guān)系,接受學(xué)校有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督、檢查和考核。

2.乙方(樓棟物業(yè)管理單位)責(zé)任與義務(wù)

⑴根據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,制定物業(yè)管理制度和計(jì)劃,并經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實(shí)施;

⑵對(duì)學(xué)校出資新建的設(shè)施、新購(gòu)的設(shè)備,從驗(yàn)收合格交付使用后,在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)與廠家聯(lián)系,解決有關(guān)保修服務(wù)問(wèn)題,與甲方共同做好保修工作;

⑶負(fù)責(zé)向甲方提出共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造及結(jié)構(gòu)性維修計(jì)劃;

⑷建立健全物業(yè)管理的檔案資料,合同終止時(shí)向甲方移交全部檔案資料;

⑸對(duì)違反物業(yè)管理制度和有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行制止;

⑹根據(jù)學(xué)校的有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定,向甲方收取物業(yè)管理費(fèi);

⑺向甲方及學(xué)生提供自費(fèi)部分的維修等有償服務(wù);

⑻不得改變共用設(shè)備的使用功能,不得將宿舍空房間(含地下停車(chē)場(chǎng))挪作他用,未經(jīng)學(xué)校同意,寒、暑假期間不得使用學(xué)生宿舍樓從事其他活動(dòng);

⑼接受甲方的檢查,每月向甲方通報(bào)工作情況;