第1篇 樓宇機電設(shè)備設(shè)施管理方案

設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運行。

高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預(yù)防重于補救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。

1 系統(tǒng)日常運行及管理

樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運行安全。

1.1 運行管理

設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。

1.1.1 編制設(shè)備詳細的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。

1.1.2 建立嚴(yán)格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。

1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。

1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。

1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識和操作技能。

1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。

1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。

1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。

1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。

1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行

1.2.1 變配電系統(tǒng)

變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預(yù)定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。

1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)

采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。

1.2.3 給排水系統(tǒng)

建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。

1.2.4 照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。

1.2.5 消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。

1.2.6 電梯

電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權(quán)可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。

2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案

2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程

2.1.1 故障分類

設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。

重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。

2.1.2 故障處理通則

發(fā)生故障時,值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報,無法處理應(yīng)盡快報告工程部部長。

根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。

最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運行狀態(tài)。

處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。

管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。

對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。

2.1.3 重大故障處理職責(zé)

凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負(fù)責(zé)全面指揮。

2.1.4 一般故障處理職責(zé)

對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。

2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程

電源故障分以下幾種情況處理

2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。

2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。

2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。

2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。

2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。

2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。

2.3 停水及故障處理規(guī)程

2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。

2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。

2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序

a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。

b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應(yīng)迅速搶修,若一時不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污染。

c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。

b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。

2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程

2.4.1 當(dāng)主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。

2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。

2.4.3 當(dāng)故障停電時,立即關(guān)閉機組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。

2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程

2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

2.5.2 火災(zāi)報警程序

a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。

b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。

2.5.3 接到報警后的處理辦法

a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時向119報警。

b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源;啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機、消防泵。

c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。

d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進入火場,指示消防拴位置。

2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。

2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時,有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。

3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。

3.1 維護保養(yǎng)工作主式

維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:

日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。

定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。

3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制

日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。

3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點

3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。

3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。

3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試。空調(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風(fēng)機盤管、空調(diào)風(fēng)柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。

3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。

3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

3.4 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)

3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)

3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)

3.4.3 設(shè)備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。

4 節(jié)能管理

在樓宇設(shè)備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。

節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:

4.1 工作內(nèi)容

4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。

4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。

4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。

4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。

4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。

4.2 組織措施

4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。

4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達的各項指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。

4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。

4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。

4.2.5 加強設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。

4.3 技術(shù)措施

4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。

4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。

4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷的變化,確定冷水機組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。

4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費。

4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。

5 技術(shù)改造、更新

在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:

a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。

b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。

c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。

設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:

5.1 論證立項

選擇改造對象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:

5.1.1 擴大設(shè)備應(yīng)用范圍

5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)

5.1.3 提高設(shè)備工作效率

5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性

5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能

5.1.6 降低設(shè)備運行能耗

5.2 方案設(shè)計

設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。

5.3 組織實施

設(shè)備改造可單獨進行,也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。

5.4 整理改造技術(shù)資料

改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。

5.5 驗收移交

改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。

5.6 費用來源

技術(shù)改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。

6 技術(shù)資料的收集、管理、使用

技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。

6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策

政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。

6.2 建立技術(shù)檔案

各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:

6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。

6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。

6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。

6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作

我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:

6.3.1 竣工資料

6.3.2 運行資料

6.3.3 值班記錄

6.3.4 大修改造資料

6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料

6.3.6 設(shè)備故障處理資料

6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料

6.3.8 檢查、驗收、年審資料

6.3.9 計算機軟件及錄像資料

第2篇 高層樓宇機電設(shè)備設(shè)施管理方案

高層樓宇機電設(shè)備設(shè)施的管理方案

設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運行。

高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預(yù)防重于補救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。

1 系統(tǒng)日常運行及管理

樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運行安全。

1.1 運行管理

設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。

1.1.1 編制設(shè)備詳細的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。

1.1.2 建立嚴(yán)格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。

1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。

1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。

1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識和操作技能。

1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。

1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。

1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。

1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。

1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行

1.2.1 變配電系統(tǒng)

變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預(yù)定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。

1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)

采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。

1.2.3 給排水系統(tǒng)

建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。

1.2.4 照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。

1.2.5 消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。

1.2.6 電梯

電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權(quán)可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。

2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案

2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程

2.1.1 故障分類

設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。

重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。

2.1.2 故障處理通則

發(fā)生故障時,值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報,無法處理應(yīng)盡快報告工程部部長。

根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。

最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運行狀態(tài)。

處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。

管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。

對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。

2.1.3 重大故障處理職責(zé)

凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負(fù)責(zé)全面指揮。

2.1.4 一般故障處理職責(zé)

對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。

2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程

電源故障分以下幾種情況處理

2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。

2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。

2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。

2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。

2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。

2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。

2.3 停水及故障處理規(guī)程

2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。

2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。

2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序

a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。

b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應(yīng)迅速搶修,若一時不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污染。

c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。

b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。

2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程

2.4.1 當(dāng)主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。

2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。

2.4.3 當(dāng)故障停電時,立即關(guān)閉機組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。

2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程

2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

2.5.2 火災(zāi)報警程序

a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。

b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。

2.5.3 接到報警后的處理辦法

a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時向119報警。

b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源;啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機、消防泵。

c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。

d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進入火場,指示消防拴位置。

2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。

2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時,有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。

3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。

3.1 維護保養(yǎng)工作主式

維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:

日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。

定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。

3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制

日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。

3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點

3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。

3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。

3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試?？照{(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風(fēng)機盤管、空調(diào)風(fēng)柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。

3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。

3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

3.4 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)

3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)

3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)

3.4.3 設(shè)備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。

4 節(jié)能管理

在樓宇設(shè)備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。

節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:

4.1 工作內(nèi)容

4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。

4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。

4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。

4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。

4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。

4.2 組織措施

4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。

4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達的各項指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。

4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。

4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。

4.2.5 加強設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。

4.3 技術(shù)措施

4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。

4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。

4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷的變化,確定冷水機組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。

4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費。

4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。

5 技術(shù)改造、更新

在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:

a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。

b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。

c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。

設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:

5.1 論證立項

選擇改造對象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:

5.1.1 擴大設(shè)備應(yīng)用范圍

5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)

5.1.3 提高設(shè)備工作效率

5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性

5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能

5.1.6 降低設(shè)備運行能耗

5.2 方案設(shè)計

設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。

5.3 組織實施

設(shè)備改造可單獨進行,也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。

5.4 整理改造技術(shù)資料

改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。

5.5 驗收移交

改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。

5.6 費用來源

技術(shù)改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。

6 技術(shù)資料的收集、管理、使用

技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。

6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策

政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。

6.2 建立技術(shù)檔案

各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:

6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。

6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。

6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。

6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作

我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:

6.3.1 竣工資料

6.3.2 運行資料

6.3.3 值班記錄

6.

3.4 大修改造資料

6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料

6.3.6 設(shè)備故障處理資料

6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料

6.3.8 檢查、驗收、年審資料