sx名園一期設備管理方案

山水名園一期設備管理方案

機電設備及其配套公用設施是小區(qū)的生命線,與住戶生活、小區(qū)各個功能正常運行有著密切的關系,結合山水名園機電設備的特點,嚴格按照公司iso9001質量保證體系文件有關的程序文件和作業(yè)指導書,制定嚴格的管理、運作計劃,實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。

1、設備管理的目標

*零修、急修及時率100%;

*維修工程一次合格率95%;

*通過有效的設備管理和預防性措施,防止設備的損壞及故障的發(fā)生;

*在設備完全損壞或喪失功能以前,使其盡量、盡快恢復原有的功能,延長設備的使用壽命,即設備設施完好率100%。

2、設備管理總體思路

針對山水名園的機電設備設施方面提出'一、二、三'的整體管理構思。即,一個品質指標(設備設施完好率100%);二項保證(技術保證和經(jīng)濟保證);三種手段(規(guī)范化、專業(yè)化、高效化);

在設備的使用、維護保養(yǎng)及檢修等各個環(huán)節(jié)進行嚴格的技術管理和有效的經(jīng)濟管理。所謂嚴格的技術管理,就是針對山水名園而設立的技術保證框架(質量保證體系),如對設備房的狀態(tài)進行技術監(jiān)控等;有效的經(jīng)濟管理則是運用技術手段對設備的能耗物耗進行設計測定,比較優(yōu)秀數(shù)據(jù),實行優(yōu)化降耗運行。如對變壓器經(jīng)濟運行等,路燈分時段控制等。

規(guī)范化--豐合物業(yè)業(yè)已全面導入iso9001質量保證系統(tǒng),有標準的《工程類c冊文件》作管理基礎,一系列的設備管理制度、作業(yè)指導書作為支撐,同時,山水名園管理處將在此基礎上結合項目設備特點進一步完善各類設備操作作業(yè)指導書和保養(yǎng)維修作業(yè)指導書,籍此規(guī)范機電設備的操作和維護。

專業(yè)化--從豐合物業(yè)本部抽調專業(yè)技術骨干,并根據(jù)項目需求招聘對應工程師,組建山水名園管理處工程部。同時公司工程部與山水名園管理處工程部的技術指導關系形成有效技術呼應,由此推進山水名園設備維護走專業(yè)化管理之路。

高效--

*加強設備預期性維護保養(yǎng)。即實行設備運行的動態(tài)測試,掌握設備的運行規(guī)律,有計劃的提出預防性維護方案,按方案進行預防性維護保養(yǎng)

*充分利用山水名園智能化系統(tǒng)優(yōu)勢,在日常管理中有針對性對電、水消耗情況進行詳細統(tǒng)計,在節(jié)能降耗上下功夫調整高耗能設備的費用支出,降低成本。

*設備的高效運行管理。利用先進的監(jiān)控設備(監(jiān)視器、溫感儀、流量計等傳感儀器與電腦聯(lián)結構成監(jiān)控系統(tǒng)),同時推行例行巡視抄表檢查,對設備運行狀態(tài)的實行監(jiān)控;實行設備監(jiān)控24小時值班制度,建立工程人員即時聯(lián)系制度,安排部分工程技術人員住宿小區(qū),以便于開展應急搶修工作,保證設備搶修高效化。

3、實施設備三級人員管理

*經(jīng)理:設備安全之第一責任人,負責設備保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督;

*設備主管:負責設備保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實施,解決技術難題;

*設備責任人:負責責任范圍內設備保養(yǎng)維修的日常工作。

1、建立完備的設備臺帳和設備技術檔案。

2、實施設備六級保養(yǎng)檢修制度

日檢:日常巡視檢查維護,檢查設備運行狀態(tài)是否正常;

月檢:測試性檢查,對設備進行性能測試、調整。

季(半年)檢:維護性修理,對設備進行清掃、加油、調試;

年檢:恢復性修理,對設備局部解體,著重恢復設備的電氣性能、機械和精度,檢修或更換零部件及附屬裝置;

大修:徹底性修理,對設備全部解體,全面檢查、試驗、探傷、調試,更換全部不合格零部件或附屬裝置;

分承包方保養(yǎng)維修:依據(jù)分包合同之約定,進行定期保養(yǎng)及故障處理。