z城小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理方案

太陽城小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理方案

富田太陽城設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點之一,我們將落實崗位責(zé)任制,使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人,強化巡檢、運行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時按公司iso9001和iso14001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理,如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書,使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。

本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān),公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo),并選派5名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作,嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘,加強培訓(xùn),造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍。

1、供配電設(shè)備

工作內(nèi)容:

維護供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài),確保小區(qū)電源供應(yīng)正常,為營業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。

工作要點:

根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點,合理調(diào)整變壓器的運行方式,最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的工作狀態(tài),確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。

配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備,操作人員實行持證上崗,按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作,設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營業(yè)時間。

值班人員每班對配電室巡檢,加強預(yù)防性維修和年度保養(yǎng),認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。

2、公共照明、廣場照明、泛光照明

工作內(nèi)容:

保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作,在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下,盡量節(jié)約能源。

工作要點:

加強巡檢工作,發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時修復(fù)。

根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間,做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。

在條件允許的情況下,選用節(jié)能燈具,安裝定時器和紅外感應(yīng)開關(guān),為業(yè)主節(jié)約能源。

3、給排水系統(tǒng)

工作內(nèi)容:

維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài),保證小區(qū)正常供水,確保二次供水達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn);保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通,避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便。

工作要點:

定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常,防止跑冒滴漏。

加強日常保養(yǎng)工作,定期對泵類進(jìn)行年度檢驗,預(yù)防各種故障發(fā)生。

水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行,并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。

每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。

4、消防系統(tǒng)

工作內(nèi)容:

負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護、維修,保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài),保證系統(tǒng)聯(lián)動正?？煽?及時消除各種消防隱患。

工作要點:

對于住宅小區(qū),消防是工作的重中之重,要保證系統(tǒng)安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區(qū)消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn),加強對客戶消防知識的宣傳。

24小時安全值班,密切監(jiān)視系統(tǒng)運行,認(rèn)真對待每一次報警和每一臺消防設(shè)備的動作,增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印記錄,分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。

對不經(jīng)常啟動的泵類設(shè)備,應(yīng)定期試運行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。

加強供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。

定期進(jìn)行消防聯(lián)動實驗和消防演習(xí),檢驗系統(tǒng)是否正常,增強員工的應(yīng)急處理能力。

5、房屋及附屬設(shè)施的維護、修繕

5.1建筑物主體

工作內(nèi)容:

保持結(jié)構(gòu)不被任意改動,外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復(fù),確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全,外觀完好。

工作要點:

對建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查,包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺,發(fā)現(xiàn)問題,及時報管理處,由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護。

定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測,發(fā)現(xiàn)異常及時向業(yè)主委員會匯報,組織有關(guān)專家會診,提出意見。

加強裝修管理,嚴(yán)格按建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進(jìn)行有效的控制,重點關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完整。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報消防審批的,要及時辦理。

5.2 附屬設(shè)施

工作內(nèi)容:

保持小區(qū)附屬設(shè)施的完好、無損,確保小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。

工作要點:

定期對小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕,閥門是否滴水,廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。

室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉積。

小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查,定期除銹刷漆,確保各部位連接牢固。定期測試系統(tǒng)的接地電阻,保證小于4歐姆以下,否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。

廣場車輛出入口等其他附屬設(shè)施,要加強日常檢查維護,保證裝置靈活可靠。