某花園小區(qū)房屋建筑主體管理方案
花園小區(qū)房屋建筑主體管理方案
一、房管工作內(nèi)容
房屋主體結(jié)構(gòu)安全預(yù)防勘察,房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施的日常巡查及日常養(yǎng)護(hù),房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理和安排(別墅!),房屋裝修施工監(jiān)理,系統(tǒng)vi識(shí)別牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)及維護(hù)管理,物業(yè)管理活動(dòng)質(zhì)量檢查監(jiān)督,服務(wù)體系的建立及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督。
二、房屋建筑結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施管理
建立勘察機(jī)制,管理處擬定計(jì)劃后,由工程技術(shù)員每半年定期組織1次對(duì)各房屋主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行巡檢,分析建筑結(jié)構(gòu)情況,以保證房屋安全使用。建立巡查養(yǎng)護(hù)制度,每日周1次對(duì)全小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)巡查,巡查范圍包括屋頂(面)、樓梯及扶手、外墻、道路、車場(chǎng)、圍墻、門窗、設(shè)備機(jī)房、化糞池、其他配套設(shè)施及環(huán)境巡視;對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)需進(jìn)行維護(hù)的,及時(shí)進(jìn)行維護(hù);對(duì)環(huán)境問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理和整改。
三、維修養(yǎng)護(hù)資金管理
自進(jìn)入管理之日起建立維修養(yǎng)護(hù)資金專項(xiàng)檔案;使用時(shí)按總體計(jì)劃負(fù)責(zé)立項(xiàng)申請(qǐng)及可行性分析;由物業(yè)公司負(fù)責(zé)審核后相關(guān)主管部門審批,完成資金統(tǒng)籌后及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)或修繕施工;對(duì)所有養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用項(xiàng)目,建立系統(tǒng)的檔案一式二份,長(zhǎng)時(shí)間保存。
四、基本管理
建立系統(tǒng)的日常資料檔案,保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。包括樹立小區(qū)平面圖,設(shè)立各項(xiàng)管理告示牌、vi識(shí)別牌;建立物業(yè)交接、驗(yàn)收檔案,圖紙資料檔案;設(shè)立宣傳欄并形成定期出版制。每年進(jìn)行1-2次對(duì)小區(qū)業(yè)主意見征詢,及時(shí)改進(jìn)工作作風(fēng)和管理方式,提高工作效率,提高服務(wù)質(zhì)量。
五、房屋維護(hù)工程管理
維修工程采用預(yù)算審核及招標(biāo)管理,技術(shù)性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修,技術(shù)要求高或使用資金大的項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)制并按合同方式發(fā)包;維修過程由專職工程技術(shù)員負(fù)責(zé)施工監(jiān)理。
六、實(shí)施數(shù)據(jù)化管理
自開展管理工作始,實(shí)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理,規(guī)范管理工作,力求作到任何數(shù)據(jù)的來(lái)源均達(dá)到有真實(shí)依據(jù);為小區(qū)管理累積管理痕跡。
※日常房管事務(wù)管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作,如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~9:30巡視;9:30~12:00跟蹤監(jiān)督;14:00~15:30(學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、應(yīng)按培訓(xùn)計(jì)劃而不是日常工作)整理檔案;15:30~16:30巡視;16:30~18:30走訪、回訪考核標(biāo)準(zhǔn)
工作內(nèi)容跟蹤
監(jiān)督日常:3遍/天;入伙期間:8小時(shí)/天;
巡視日常:2遍/天;竣工期間:8小時(shí)/天;
走訪1次/周;1遍/月;
回訪處理率:100%,回訪記錄100%。
處理內(nèi)容與處理方法日檢
項(xiàng)目1、施工巡視;2、違章檢查;3、車輛管理;4、治安;5、清潔;6、綠化;7、維修;8、機(jī)電設(shè)備;9、社區(qū)活動(dòng);10、員工宿舍;11、內(nèi)務(wù)巡視。
處理
方法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題,搜集資料;
2、對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進(jìn)行處理并及時(shí)向有關(guān)部門反饋解決;
1)填寫意見轉(zhuǎn)呈表;
2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格,填寫維修記錄,及時(shí)反映到主管部門;
3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目;
4)發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行;
5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng),填寫糾正措施報(bào)告。
周檢
項(xiàng)目全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作,著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。
處理
辦法管理處主任組織各部門主管、領(lǐng)班,對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施。
考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按iso9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)'全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)'的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
※小區(qū)設(shè)施、照明日常管理工作,實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表:
主要內(nèi)容
運(yùn)行組值班:保障小區(qū)辦公、供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄;
巡視:巡視設(shè)備運(yùn)作情況,做好巡查記錄;
維修組負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;
定期清潔設(shè)備;
負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
檢查項(xiàng)目及處理方法
檢查項(xiàng)目1、水泵;2、水池、水箱;3、風(fēng)機(jī);4、防盜監(jiān)控系統(tǒng); 5、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng);6、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng); 7、消火栓;8、干粉滅火器。
處理方法按照公司iso9002標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門并提出糾正措施。
考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按iso9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
年終考核按國(guó)家'優(yōu)秀示范區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)考核。
※小區(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作,實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~10:00跟蹤監(jiān)督;10:30~12:00維修養(yǎng)護(hù);14:00~15:30巡視維修養(yǎng)護(hù);15:30~17:00整理學(xué)習(xí);17:00~18:30回訪。
主要工作
房屋本體室內(nèi):小修30分鐘,一般故障2小時(shí),不超過8小時(shí),較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。
樓梯、墻面:發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時(shí)修復(fù),每年全面檢查一次,3~4年全面修補(bǔ)刷漆一次。
公共
設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng):每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。
道路車場(chǎng):每天檢查1遍,隨壞隨修;
明暗溝:每周檢查1遍,隨壞隨修;
供水電氣:每月細(xì)查1遍;
樓道燈:每月檢查1遍,即壞即修。
檢查項(xiàng)目及處理方法
檢查項(xiàng)目1、地基基礎(chǔ);2、梁柱板主體;3、墻體;4、頂棚;5、樓梯扶手;6、公共門窗;7、隔熱層、防水層;8、水池; 9、消防設(shè)施;10、信報(bào)箱;11、標(biāo)識(shí);12、散水坡;13、上下雨污水管;14、設(shè)備房;15、道路;16、道路;17、電纜溝蓋板;18、路面;19、踏步臺(tái)階;20、給排水;21、路燈;22、清潔設(shè)備;23、娛樂設(shè)施。
處理方法按照公司iso9002標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門并提出糾正措施。
考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按iso9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。
