第1篇 小區(qū)物業(yè)管理辦法-4
小區(qū)物業(yè)管理辦法(4)
為進一步提高小區(qū)居住戶的生活質量和提升小區(qū)的形象,為使小區(qū)達到規(guī)范管理,根據《成都市物業(yè)管理條例》和市委、市政府《關于進一步提高農民集中居住質量的意見》和《成都市房產管理局關于進一步規(guī)范農民集中區(qū)物業(yè)管理的通知》精神,按照《黃龍溪鎮(zhèn)人民政府關于**村小區(qū)物業(yè)管理的實施方案》制定**村小區(qū)物業(yè)管理辦法。
一、設立小區(qū)物業(yè)管理委員會;物業(yè)管理委員會在黨支部村委會的指導下召開業(yè)主會議產生,物業(yè)管理委員會組成人員5―17人,其中監(jiān)事會人員3―5人,物業(yè)管理委員會負責小區(qū)的日常管理和矛盾糾紛調解工作。
二、物業(yè)管理的資金來源;1、小區(qū)居住戶每年每平方米房屋交一元,2、村級公共服務資金
三、物業(yè)管理資金的使用范圍;1、小區(qū)衛(wèi)生保潔員的工資2、小區(qū)公共實施的維修維護3、小區(qū)物業(yè)管理人員的工資。
四、小區(qū)管理;
第一條、物業(yè)管理委員會統(tǒng)一招聘小區(qū)保潔人員,并組織保潔人員全天對小區(qū)進行保潔,保潔人員負責所在區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生,并有權制止破壞小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的人和事。
第二條、小區(qū)內各單位、居住戶和外來人員必須做好門前屋后的環(huán)境衛(wèi)生,做到房上不亂掛,房后不亂放,房前不亂貼,雜物堆放整齊,不堆放農作物秸稈,門窗、玻璃清潔干凈,做好門前三包(包衛(wèi)生、包綠化、包秩序),保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生優(yōu)美整潔。
第三條、凡居住在小區(qū)的農戶、單位和外來暫住人員,必須將垃圾分類袋裝后按照指定的地點投放,由保潔人員統(tǒng)一清運,做到垃圾不亂扔和散倒垃圾,禁止直接把垃圾和食物殘渣倒入雨水和污水管道。
第四條、禁止在小區(qū)內飼養(yǎng)家禽家畜和散養(yǎng)犬只,禁止無證養(yǎng)狗,做到養(yǎng)狗辦證,犬只拴養(yǎng)。
第五條、小區(qū)住戶要自覺遵守文明公約,不隨地吐痰,不亂扔果皮紙屑、食品包裝袋和其他廢棄物,不亂倒糞便污水,自覺愛護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。
第六條、小區(qū)內公共廁所由物業(yè)管理委員會指定專人負責管理和保潔,廁所內外墻面保持干凈無亂張亂貼,無亂涂亂畫,廁所地面要隨時干凈,便池內無積糞,達到廁所基本無臭味、無蠅蚊。
第七條、小區(qū)住戶和外來人員的車輛一律停放在自家門口或指定的停車場,任何車輛不得占用小區(qū)道路停放,影響小區(qū)道路交通,在小區(qū)道路上行駛的車輛應盡量減速慢行。
第八條、小區(qū)住戶禁止在房前屋后私自搭建,和改變房屋的外風貌,遵守小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定。
第九條、在小區(qū)內從事餐飲、洗車等服務行業(yè)的人員禁止占道經營。
第十條、小區(qū)居住戶和外來暫住人員,應當愛護小區(qū)綠化,不得攀折花枝樹木,不踐踏草坪。
第十一條、小區(qū)內流轉給居住戶的土地,居住戶要有序合理種植,不種有秸稈的農作物,不亂扔菜葉和雜草,施用農家肥要及時回土覆蓋,避免影響小區(qū)環(huán)境,影響他人生活。
第十二條、小區(qū)居住戶和外來暫住人員和單位要愛護小區(qū)公共設施,不得損壞公共設施。
五、小區(qū)安全管理
第一條、小區(qū)居住戶、外來暫住人員和單位遵守用氣、用電協議,按照用電、用氣安全須知規(guī)范操作,不得私拉亂接電線,不亂接天然氣管。
第二條、小區(qū)居住戶、外來暫住人員和單位不得在小區(qū)內焚燒廢棄物和農作物秸稈,遵守消防安全的法律法規(guī)。
第三條、車輛慢速通行,遇到行人和非機動車應當避讓禁止機動車輛長時間鳴號。
第四條、小區(qū)居住戶、外來暫住人員和單位,要關好自己的門,看好自己的人,守好自己的財,護好自己的樓,并積極參與社會治安綜合治理,避免財產受損。
六、小區(qū)治安管理
第一條、物業(yè)管理人員必須全面掌握小區(qū)的情況和外圍情況,搞好管理工作,發(fā)現違反小區(qū)管理規(guī)定、影響小區(qū)正常運轉的人和事,必須立即加以制止,并妥善作出處理,保持小區(qū)良好的管理秩序,如果發(fā)現大的問題,在作出妥善處理的同時,必須第一時間向公安機關報案,應請公安機關協助處理。同時及時向村委會匯報。
第二條、物業(yè)管理委員會應組織村綜治服務隊對小區(qū)進行定時或不定時的巡查,做到安全巡檢檢查與小區(qū)設備、設施、防火、防盜相結合進行巡檢,夜間和節(jié)假日應增加次數加強巡檢,在巡檢中發(fā)現可凝的人和事,必須做到追蹤盤查,巡查必須做到認真、仔細、全面,并做好巡檢記錄。
第三條、小區(qū)內禁止任何人士毆斗,物業(yè)管理人員和綜治服務隊員第一時間趕到現場予以制止控制事態(tài),立即打報警電話,請公安機關協助處理。
第四條、小區(qū)內禁止任何人士吸毒、販毒,小區(qū)居住人員應自覺遠離毒品并有責任、有義務向公安機關提供信息,并及時報案。
七、小區(qū)的群宴管理
第一條、凡是要辦宴的小區(qū)住戶必須服從物業(yè)管理人員的管理,到指定的地點辦宴。
第二條、聘請的流動廚師必須是在鎮(zhèn)人民政府作了登記的人員,廚師和幫廚人員要有健康證。
八、小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為
1、違法搭建建筑物或者構筑物
2、擅自占用、損壞共用設施、設備及附屬設施
3、損壞房屋結構或者從事其它影響房屋使用安全的行為
4、損壞公共綠化
5、任意棄置垃圾
6、違法小區(qū)管理規(guī)定飼養(yǎng)家禽家畜和散養(yǎng)犬只
7、在小區(qū)內亂涂寫、亂刻畫、亂張貼
8、制造噪聲干擾他人正常生活
9、違反規(guī)定亂停放車輛
10、在房前屋后亂打井,影響房屋使用安全
11、其他違反法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定德爾行為
物業(yè)管理委員會對有以上行為人員,應當勸阻、制止,對勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的,應及時報告相關行政部門和公安機關依法予以處理。
九、小區(qū)管理監(jiān)督組
第一條、小區(qū)管理監(jiān)督組負責對物業(yè)管理委員會日常工作開展情況進行監(jiān)督
第二條、對小區(qū)住戶提出的合理化建議的落實情況進行監(jiān)督
第三條、對小區(qū)管理委員會物業(yè)資金的使用、公示進行監(jiān)督
第四條、對上級下達的任務的完成情況進行監(jiān)督
第五條、組織小區(qū)居住戶、單位對物業(yè)管理委員會年度工作開展情況,進行民主評議,評議的結果納入物業(yè)管理人員、衛(wèi)生保潔人的工資考核。
**村村民委員會
2023年3月30日
第2篇 研究院自管生活小區(qū)物業(yè)管理辦法
一、成立業(yè)主委員會
1、凡具備物業(yè)管理條件的本院自管生活小區(qū),分別召開物業(yè)產權人、使用人代表會議,采取選舉或自薦的形式,推選出部分熱心于小區(qū)公益事業(yè)、辦事公正的代表,組成業(yè)主委員會,業(yè)主委員會設主任一名,執(zhí)行秘書一名,委員若干名。
2、業(yè)主委員會審議物業(yè)管理部門制定的管理計劃和物業(yè)管理重大措施,維護物業(yè)產權人、使用人的合法權益。
3、業(yè)主委員會協調物業(yè)產權人、使用人與物業(yè)管理部門之間的矛盾。
4、業(yè)主委員會可以監(jiān)督物業(yè)管理部門各項管理工作的執(zhí)行情況,提出合理化建議。
5、協助物業(yè)管理部門落實各項管理措施。
6、業(yè)主委員會應接受物業(yè)產權人、使用人的監(jiān)督。
7、業(yè)主委員會應接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關部門及物業(yè)所在地街道辦事處的指導和監(jiān)督。
二、物業(yè)管理的承擔部門
凡具備物業(yè)管理條件的本院自管生活小區(qū)的物業(yè)管理由院綜合服務中心承擔。
三、物業(yè)管理部門提供的服務內容:
1、負責房屋建筑共用部位的日常管理和維修、養(yǎng)護項目的申報。
2、負責建筑共用設施的日常管理和維修、養(yǎng)護項目的申報。
3、負責物業(yè)管理區(qū)域內的公共設施和附屬建筑的維修、養(yǎng)護。
4、負責物業(yè)管理區(qū)域內的綠化維護、::管理。
5、負責物業(yè)管理區(qū)域內公共環(huán)境及房屋建筑物共用部位的衛(wèi)生保潔和垃圾的收集清運。
6、負責物業(yè)管理區(qū)域內道路交通秩序和車輛的停放管理。
7、協助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共保安和消防管理。
8、負責物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的收集和管理。
9、逐步提供政府規(guī)定的應由物業(yè)管理部門操作的其它服務項目。
四、小區(qū)管理制度
1、為保障小區(qū)安全,創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境和良好的生活秩序,居民應自覺遵守小區(qū)各項規(guī)章制度。
2、物業(yè)管理部門對任何破壞居民安寧、影響或騷擾他人、制造各種污染、破壞草坪和各種公共設施等不道德行為有權進行規(guī)勸,直至追究當事人的責任。禁止任何違章搭建。禁止種植蔬菜。
3、住戶應加強消防意識,不得損壞消防設施,不得堵塞、占用消防通道。引起火災的,肇事者應承擔相應的經濟及法律責任。
4、住戶應有法律意識,不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;不超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和震動。對違法犯罪行為應積極主動舉報。
5、住宅內的供水、供電設施不得隨意更改,電表箱不得隨意開啟;不準亂接亂拉電線。
6、住戶不得在小區(qū)內放養(yǎng)犬只、家禽。
7、實行生活垃圾袋裝化,由住戶自行將袋裝垃圾帶到樓下放入垃圾桶;不得從窗口、陽臺向戶外拋擲垃圾。
8、住戶裝璜,必須符合房屋結構要求,不得隨意拆除承重結構。住戶裝璜前須報物業(yè)管理部門。不得擅自改變房屋用途。
9、外來人員來訪,由門衛(wèi)核實情況,登記后準入。
10、外來人員凡攜帶大件物品外出者,應有住戶陪同送出傳達室,否則不得帶出。
11、凡小區(qū)內暫住人員,必須持派出所暫住證方可居住,并嚴格遵守小區(qū)內各項規(guī)章制度。
12、凡小區(qū)內臨時工作人員,必須到物業(yè)管理部門辦理臨時出入證,進出小區(qū)時應主動出示,否則不得入內。
13、小商、小販、推銷、收舊等閑雜人員不得進入小區(qū)。
14、在不具備劃分停車位的小區(qū),外來機動車和住戶私家車未經允許不得進入小區(qū)(院車隊車輛、消防、救護、警車除外),不準在小區(qū)內泊車過夜。對具備停車條件的小區(qū),實行收費停車。
15、出租車一般不得駛入小區(qū)內,對住戶因病或攜帶重物確需出租車進入小區(qū)的,由門衛(wèi)核實情況,登記車牌號碼,并以'車輛準入牌'換取駕照暫押,方可讓其進入小區(qū)。
16、摩托車、自行車一律停放在車棚內,不準在小區(qū)公共場所隨意停放。
17、住戶應按時交納物業(yè)管理服務費及其它應交納的費用。
18、小區(qū)采用封閉式管理,根據小區(qū)各自情況,制定關門、開門時間。
五、物業(yè)管理服務收費標準
1、物業(yè)管理服務費是指由物業(yè)管理部門收取的公共性服務費,是為提供生活小區(qū)公共衛(wèi)生清潔、公用設施維護保養(yǎng)以及保安(門衛(wèi))、綠化等服務所收取的費用。
2、根據成本測算,結合南京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準,目前,每月按0.15元/平方米(建筑面積)標準收取(垃圾費除外)。配有電梯的高層住宅的收費仍執(zhí)行原標準。
3、物業(yè)管理服務費每月從住戶工資中由院財務部門代扣。工資關系不在我院的住戶,每月初應主動向物業(yè)管理部門繳納當月物業(yè)管理費。
六、本暫行辦法自公布之日起執(zhí)行。
第3篇 時代小區(qū)物業(yè)管理辦法
時代廣場(小區(qū))物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條為了加強**時代廣場物業(yè)管理,保證住宅小區(qū)房屋和公用設施的正常使用,創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適、安寧的生活環(huán)境,制定本制度。
第二條zz物業(yè)公司負責管理**時代廣場的物業(yè)工作,包括制訂、撤消、修改小區(qū)內的各項管理制度。
第三條 管理原則
1、統(tǒng)一管理綜合服務
2、依法管理、遵守契約
3、依靠業(yè)戶、齊抓共管
4、以區(qū)養(yǎng)區(qū)、取用于民
第四條**時代廣場的公用配套設施,實行有償使用,住戶有合理使用權利和維護的義務。
第二章住宅小區(qū)的使用與維護
第五條業(yè)主按設計要求正常使用房屋和區(qū)內公配套設施,有責任保護房屋完整和使用的安全。
第六條 業(yè)主需對房屋內進行裝時,應按開發(fā)部門的要求進行施工。
第七條 業(yè)主對房屋的使用,必須嚴格遵守下列規(guī)定
1、不準擅自改變房屋的結構及外貌。
2、不準隨便改變窗戶或陽臺形狀及色調和外墻的色調。
3、不準私自改變房屋內的供熱、供水、排水。
4、不準私自安裝暖氣管線,增加或拆除暖氣片。
5、不準在供熱設備上安裝放水裝置或擅自啟閉損壞控制閥門。
6、不得損壞樓梯間公共部分設施。
7、不準在樓房屋面上堆放物品,架設天線從事有損屋面防水保溫的任何活動。
8、不準利用房屋從事危害他人合法權益和其他非法活動。
第八條房屋的維修
1、住房室內的電表、便器、門鎖、洗手盆、水嘴、燈頭、閉火、插頭座屬于業(yè)主自已的物品應正常使用,如有損壞由業(yè)主自已更換。室外部分屬自然損壞的一切設施由物業(yè)公司負責。屬人為造成的損壞由個人負責并追究其造成的一切損失。
2、毗連的房屋維修時,業(yè)主應積極支持配合,不得以任何借口阻礙維修工作。
第九條 凡需維修的房屋,責任者須及時進行維修,不得借故拖延或抵制。
第十條 小區(qū)內所有配套設施,不得隨意動遷拆改,如人為造成損壞,應由損壞者修復或賠償。
第十一條 業(yè)主有保護和美化住宅小區(qū)環(huán)境的權利與義務,禁止有損壞環(huán)境的行為
第十二條 為保護和美化住宅小區(qū)的環(huán)境業(yè)主必須遵守下列規(guī)定:
1、不得擅自搭建各種違章建筑。
2、末經批準不得擅自接水、接電
3、不準損壞電器設備、小區(qū)公共設施。
4、不準從樓上往樓下拋雜物。
5、不準在公用樓間、走廊、屋面、庭院堆放雜物
6、不準有影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂畫、亂掛等現象和行為。
7、不準隨地吐痰、亂棄煙頭、紙屑、果皮瓶罐、亂倒垃圾。
8、晚10時至次日6時前小區(qū)內禁止播放大功率音響,大聲喧嘩吵鬧,鳴放鞭炮。
第十三條 住戶有責任配合治安人員做好治安保衛(wèi)工作,保證小區(qū)秩序的安定。
第十四條 允許進入小區(qū)的機動車輛在小車區(qū)內須按指定的道路行駛場所停放。
第三章管理經費
第十五條為保證住宅小區(qū)管理和維修工作正常進行,物業(yè)公司遵循以區(qū)養(yǎng)區(qū),取用與民的原則,每月收取物業(yè)費待定。
第十六條物業(yè)費服務項目
1、清潔衛(wèi)生管理。包括小區(qū)內庭院、道路以及樓宇內公共樓道在內的公共部位的衛(wèi)生清潔,生活垃圾清運及經常性的保潔。專職保潔人員負責公共區(qū)域的清潔,請廣大住戶自覺遵守社會公德,確保小區(qū)環(huán)境整潔,住戶應將室內日常垃圾用袋裝好、密封,每日早7:00――8:00放置在門前,由保潔員按時收集。
2、保安管理。設專職保安人員堅持24小時的巡邏值班,維持小區(qū)的公共秩序。實行人防、技防相結合。發(fā)現可疑跡象或發(fā)生突發(fā)事件時,應立即通知物業(yè)管理辦公室。
3、共用部位日常維修養(yǎng)護。屋面、梁板、柱、基礎、樓道、樓道內外門窗等。
4、水電設施管理。對配電設備、設施進行日常管理維修。
5、排污設施管理。清疏和維修排水管道、化糞池。
6、根據需要增設的其他服務項目。
第四章 管理要求
第十七條 zz物業(yè)公司對違反本規(guī)定下列行為之一者視其情節(jié)輕重,依照有關規(guī)定處罰或移送公安部門究責任。
1、違反第七條,第十二條的任何一項的
2、無故拖延交納各項費用,干涉管理人員正常工作抵制正常房屋維修的。
3、人為造成公共配套設施損壞的
第五章 zz物業(yè)管理公司和管理人員
第十八條 zz物業(yè)管理公司的宗旨是依法管理,熱情服務,管理人員必須依法辦事,嚴格管理,謙潔奉公。
第十九條管理人員必須熱愛本職工作,忠于職守,努力學習,掌握管理技能,不斷提高管理水平。
第二十條zz物業(yè)管理公司和管理人員如有不履行職責或有違法行為,業(yè)主有權向上級主管機關投訴。
第4篇 x小區(qū)物業(yè)服務管理辦法
第一章總則
第一條為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境,加強和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)管理當事人的合法權益,根據國家有關規(guī)定,結合我鄉(xiāng)實際,制定本辦法。
第二條本鄉(xiāng)行政區(qū)域內居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱居(村)民安置小區(qū),是指國家征收農村集體土地上的房屋,對農民合法建筑物實行集中還建具有一定規(guī)模,基礎設施配套比較齊全的住宅區(qū)域。
本辦法所稱物業(yè),是指用于居住、辦公、商貿的各類建筑物及其配套的公用設施、公用設備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主自治組織及其委托的物業(yè)管理企業(yè),對物業(yè)的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指具備相應專業(yè)資質,依法登記注冊,取得法人資格;并具有較為成熟的物業(yè)服務管理經驗,經政府主管部門嚴格審核后進入“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”的專業(yè)管理服務企業(yè)。
本辦法所稱業(yè)主,是指本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)的所有權人及合法使用人。
第四條本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理,實行社區(qū)(村)委員會管理逐步過渡到業(yè)主自治管理再到物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理的漸進管理模式,堅持合同約定公共服務內容與特約服務相結合的原則,積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化。
第五條社會事務辦公室(物業(yè)管理辦公室)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的指導、協調和監(jiān)督。充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用,合力推行物業(yè)管理工作。
第二章業(yè)主委員會
第六條居(村)民安置小區(qū)應成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實施自治管理的業(yè)主委員會。一個居(村)民安置小區(qū)成立一個業(yè)主委員會。
第七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產生的委員組成,可以選聘所在地社區(qū)居(村)民委員會的人員參加。
業(yè)主委員會一般由5至7人組成,其中業(yè)主擔任委員的比例應與其所代表的群體相適應,且總數不能少于全部委員總數的三分之二。
業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年,可以連選連任。
業(yè)主委員會設專職或兼職主任委員一名,由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產生,負責召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權范圍的其他日常管理工作。
第八條業(yè)主委員會自成立之日起15日內,應當持下列文件到社會事務辦公室登記:
(一)業(yè)主委員會登記申請書;
(二)業(yè)主委員會委員名單;
(三)業(yè)主委員會章程。
第九條業(yè)主委員會代表和維護業(yè)主的合法權益,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程;
(二)通過公開招標、競標方式,選聘物業(yè)管理企業(yè);
(三)審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案;
(四)遵循競爭性談判定價擬訂居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理服務具體收費項目和標準;
(五)檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作,督促村民安置小區(qū)內業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》,調解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經營性用房;
(七)組織實施行政機關委托管理的事項;
(八)《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項。
第十條業(yè)主委員會成立以后,應當及時在紀委的監(jiān)督、指導下,從“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”中通過競爭性談判,擇優(yōu)選聘具有相應專業(yè)資質證書的市場化物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責本社區(qū)(村)安置小區(qū)的物業(yè)管理,居(村)民安置小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。
第十一條業(yè)主委員會通過公開招標、競標方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)須向居(村)民安置小區(qū)所在社區(qū)(村)繳納物業(yè)管理保證金,與其簽訂《物業(yè)管理合同》,明確物業(yè)管理的事項、標準、費用、期限、違約責任、爭議處理及雙方約定的其他事項?！段飿I(yè)管理合同》由經濟發(fā)展辦公室統(tǒng)一制定和審核。
第十二條居(村)民安置小區(qū)在未產生業(yè)主委員會的情況下,由社區(qū)(村)代為行使業(yè)主委員會職責。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十三條政府將每年對“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”進行評審更新,不定期對已選聘的物業(yè)管理企業(yè)的管理進行明查暗訪、監(jiān)督、檢查,對不按合同約定規(guī)則執(zhí)行、信譽不好、群眾滿意度測評不合格的物業(yè)管理企業(yè),將其納入“黑名單”,并不得再進入我鄉(xiāng)物業(yè)管理行列。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利:
(一)依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內的物業(yè)管理措施;
(二)依照《物業(yè)管理合同》《物業(yè)管理公約》實施管理,制止管理范圍內的違章行為;
(三)依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務費用和根據有關專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費用;
(四)選聘專業(yè)人員承擔專項管理服務業(yè)務;
(五)請求業(yè)主委員會督促居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定;
(六)依照《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房,并可優(yōu)先租賃經營用房開展與物業(yè)管理服務有關的經營活動;
(七)在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務的前提下開展其他特約服務。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務:
(一)依法經營,全面履行《物業(yè)管理合同》;
(二)不間斷地為居(村)民安置小區(qū)業(yè)主提供服務;
(三)超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時征得業(yè)主委員會同意;
(四)自覺接受上級主管部門、業(yè)主委員會和居(村)民安置小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督;
(五)自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實施的行政管理和監(jiān)督。
第四章物業(yè)管理活動
第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據《物業(yè)管理合同》負責下列管理事項:
(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護;
(二)道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設施、設備的管理和維護;
(三)小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護;
(四)小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護;
(五)代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用,代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。
第十七條根據《中華人民共和國消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規(guī)定:消防工作要以貫徹預防為主、消防結合的方針,按照政府統(tǒng)一領導、部門依法監(jiān)督、單位全面負責、公民積極參與的原則,實行消防安全責任制,建立健全社會化的消防工作網絡。居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應當在消防部門嚴格監(jiān)管下對本小區(qū)管理范圍內履行下列消防安全職責:
(一)按照《中華人民共和國消防法》《省消防條例》的規(guī)定,制定消防安全制度,落實消防安全責任制,利用多種形式,途徑在居(村)民安置小區(qū)內開展消防安全宣傳教育;
(二)隨時開展防火檢查,發(fā)現問題,及時整改,消除火災隱患;
(三)確實保障疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;
(四)定期對公共消防設施、器材以及消防安全標志進行檢查,若發(fā)現有損壞失效等情況,應及時向社區(qū)(村)委會及上級消防安全管理部門匯報,進行整改,確實保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效;
居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。對消防安全工作管理不力,違反消防安全責任有關規(guī)定的責任人,依法給予行政處罰;對發(fā)生火災事故,構成犯罪的依法追究刑事責任。
第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在居(村)民安置小區(qū)內進行建設、檢修活動的,應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合,并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設施的,應當負責恢復原狀或作價賠償。
第十九條居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主裝飾、維修房屋,物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項明確告知業(yè)主。業(yè)主須向居(村)委會繳納房屋裝修保證金,由物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督管理,房屋裝修結束后,必須及時清運廢棄物,由社區(qū)(村)委會退還房屋裝修保證金;若業(yè)主在裝飾、維修房屋過程中,有下列情形之一的,將責令其限期整改、恢復原狀,以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應處罰:
(一)改變房屋結構的;
(二)改變房屋使用性質的;
(三)影響有關公用設施和消防安全的;
(四)影響相鄰房屋使用的;
(五)影響景觀容貌的。
第二十條若因物業(yè)管理企業(yè)管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區(qū)內亂搭亂建,限期內又不能拆除的違法建筑,將由城管部門按照相關規(guī)定和程序組織拆除。由此產生的費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔。
第二十一條居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主應當遵守《物業(yè)管理公約》,自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設施的安全正常使用,正確處理相鄰關系。
第二十二條居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員不得實施下列行為:
(一)拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用;
(二)擅自改變房屋的使用性質、結構和外貌;
(三)損壞或擅自占用、移裝公用設施、公用設備;
(四)擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構筑物、廣告牌和擺設經營服務攤點;
(五)占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(六)排放有毒、有害物質或者超標排放噪聲;
(七)踐踏、占用綠地和損壞花木;
(八)亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物;
(九)在建筑物、構筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫;
(十)違規(guī)行車、停車、嗚喇叭;
(十一)國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。
第二十三條《物業(yè)管理合同》終止前,物業(yè)管理企業(yè)有意續(xù)簽合同的,需提前3個月向業(yè)主委員會提出續(xù)簽申請,業(yè)主委員會接到續(xù)簽申請后須在2月內上報社區(qū)(村)委員會及社會事務辦公室(物業(yè)管理辦公室),并在上級主管部門監(jiān)督下,由居(村)委會或業(yè)主委員會組織,進行群眾滿意度測評,測評結果達90%以上者方可續(xù)簽合同。獲得續(xù)簽合同資格的物業(yè)管理企業(yè),第一年,在物業(yè)管理內容,方式不變的情況下,物業(yè)管理服務費保持原價不變;第二年,根據市場變化,物業(yè)管理服務費漲幅不得高于原價的5%。對《物業(yè)管理合同》終止前2個月內未提出續(xù)簽合同的物業(yè)管理企業(yè)將視為自動放棄續(xù)簽合同資格?！段飿I(yè)管理合同》終止前15日內,物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主委員會辦理下列事項并報社會事務辦公室備案:
(一)對物業(yè)管理服務費據實結算;
(二)移交物業(yè)檔案資料及有關財務帳冊;
(三)移交物業(yè)管理用房、經營性用房、場地及其他財物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條建設單位應當在業(yè)主委員會成立之日起一個月內,向其提供下列物業(yè)管理資料:
(一)居(村)民安置小區(qū)綜合驗收批準文件及有關資料;
(二)居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)單體建筑、結構、設備竣工圖;
(四)地下管網竣工圖;
(五)業(yè)主分布情況;
(六)其他有關物業(yè)管理的資料。
第二十五條物業(yè)資金的管理
(一)各社區(qū)(村)及物業(yè)管理企業(yè)應規(guī)范物業(yè)資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財務管理規(guī)定,確保資金運行規(guī)范;
(二)物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經營性用房、場所租金及其他收益,應由社區(qū)(村)委會直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶;
(三)各社區(qū)(村)收取的上述所列資金,只能用于物業(yè)管理服務費的支付、物業(yè)管理服務費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經營用房,?？顚Ｓ?不得挪作他用;
(四)居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項目,在沒有確定物業(yè)維修金的情況下,必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項目計劃,資金預算,經社區(qū)(村)委員會討論同意并報政府按照有關報批程序審批后實施。社區(qū)(村)委員會應當及時對居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項目及資金使用情況進行公示,并接受上級主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督;
(五)居(村)民安置小區(qū)經營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的,差額由社區(qū)(村)從村集體資產收益中補足。
第二十六條各社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務的同時須向服務提供方繳納物業(yè)服務費:
(一)各社區(qū)(村)可根據自身經濟情況,在一定時期內為本社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)所在村集體經濟組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費;
(二)各社區(qū)(村)在小區(qū)業(yè)主委員會建立后,應逐步推行“業(yè)主繳費,村級補貼”的物業(yè)服務繳費新模式;
(三)居(村)民安置小區(qū)內非小區(qū)所在社區(qū)(村)集體經濟組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)(村)物業(yè)服務費的補貼及相關優(yōu)惠政策。
第六章獎懲
第二十七條對在物業(yè)管理中取得顯著成績的物業(yè)管理企業(yè),由上級主管部門給予表彰并向社會公布,并且可享受我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關優(yōu)惠政策。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)在合同期內,不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務的,政府將予以警告、責令限期改正;情況嚴重者,村民安置小區(qū)業(yè)主委員會可以據此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員違反本辦法第二十二條規(guī)定之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款,情況嚴重者,提請有關行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關當事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》,應承擔民事責任的,受侵害的當事人可以向人民法院起訴。
第七章附則
第三十一條本辦法有關專業(yè)用語的含義:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小區(qū)內全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內天井、房屋承重結構、外墻面、屋面等部位。
公用設施,是指居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環(huán)衛(wèi)設施、照明路燈、綠地等設施。
公用設備,是指居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設備。
第三十二條本辦法由社會事務辦公室負責解釋。
第5篇 某小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法
1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和浙江省《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定,結合本小區(qū)實際,制定本辦法。
2、本辦法所稱的物業(yè)服務收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務,向業(yè)主收取的費用。
3、本辦法所指的物業(yè)服務包括以下內容:
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;
(四)公共秩序維護和協助做好管理區(qū)域內的安全防范工作;
(五)物業(yè)的檔案資料管理;
(六)《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務內容。
4、 本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務費用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,具體收費標準經由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判,由合同約定。
5、物業(yè)管理企業(yè)應當每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收取情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收取情況提出質詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的,聘請有資質的中介機構進行審計。
6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業(yè)服務成本,由享受的業(yè)主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅,業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費和公共設施維修費外,不再分攤其它費用。
7、物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,通過專項維修資金予以列支,不計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。
8、在本小區(qū)內,供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的,雙方應當簽訂合同,物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務費。
9、已購置房屋,但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關入住手續(xù)的業(yè)主,其物業(yè)服務費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務費收取辦法收取。
10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據雙方簽定的合同的約定,在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務費用,但依據合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》,出現應當打折收取的情況時,應當按打折的數額收取。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進行。
11、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定,逾期不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時,原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。
12、對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行。
13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責解釋。
第6篇 ×區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同,其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產不受損失。
(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質量應達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門建立良好的工作關系,接受指導,爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質;制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定,任何一方當事人有權解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定辦法
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【1】
一、治安管理規(guī)定
1、小區(qū)住戶的機動車輛實行發(fā)卡、登記制度;住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場,并辦理相關手續(xù)。
2、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時,住戶都有義務積極配合,維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。
及時采取措施,維護現場秩序,通知有關部門,并做好善后工作。
3、遵守小區(qū)和管理處公布的各項規(guī)章制度,對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。
4、住戶應“看好自家門,管好自家人,守好自家物”,增加自我安全防范意識。
5、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序,造成治安隱患的人或事。
6、小區(qū)的經營戶須依法經營,遵守國家政策、法規(guī),服從管理處的管理,不得從事非法經營活動。
二、環(huán)境保護管理規(guī)定
1、愛護園林綠化,不采摘花朵,不損壞樹木。
2、愛護公共設施,不亂拆、亂搭、亂建、亂貼,保持小區(qū)環(huán)境整潔。
3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網點,飲食門店不得亂扔廢棄物,亂倒污水及排放其它污染物。
4、小區(qū)內任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音,特別是在晚上十時至早晨八時期間嚴禁制造各種噪音,違者管理人員有權干預制止并采取必要措施。
5、小區(qū)內各種車輛在指定地點停放,出入禁鳴,整齊有序。
6、不在住宅內使用燃燒式采暖、取暖、餐飲設備。
三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
1、請自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生,不隨地吐痰,亂丟果皮、紙屑、煙頭等,不高空拋物,不在樓內公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾,擺放物品。
2、垃圾裝好袋,置于垃圾收集點內。
3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。
4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物,飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關規(guī)定,且不得影響鄰里休息。
帶寵物在小區(qū)散步時,不污染環(huán)境,寵物傷人由其主人負責賠償。
5、住戶裝修房屋,不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。
6、小區(qū)內任何公共場所,均不得亂涂、亂畫、亂張貼,違者負責清除和粉刷費用,并在公告欄予以曝光。
7、商業(yè)網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴大營業(yè)場地。
8、提醒進入小區(qū)的親友,遵守小區(qū)的管理規(guī)定,維護小區(qū)的整潔。
四、停車管理規(guī)定
1、小區(qū)地下停車場,專供購(租)車位的住戶使用,所有外來車輛未經許可,不得進入;閑雜人員不得入內。
2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡,一車一卡,持卡出入;臨時停車須登記,經同意發(fā)臨時車輛停放卡,持卡進入,離開時退卡。
3、租用固定車位的車輛應按位停放,租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。
對臨時進入區(qū)內的車輛停放實行擇位停放。
4、停車場地將采取24小時智能監(jiān)控記錄,配備滅火器,煙霧器。
5、停車場地應保持環(huán)境衛(wèi)生,不得在停車場內擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。
6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭,限速5公里/小時。
7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
8、車輛進出和停放要注意前后左右車輛的距離,不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。
9、車輛停放后,車主要帶走車上所放置的物品,并鎖好車鎖、車門和車窗,否則責任自負。
10、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設備,不慎損壞時需照價賠償,若造成嚴重事故者將追究其法律責任。
11、有固定車位的車主要嚴格按照小區(qū)規(guī)定的停放費標準,按時交費,臨時車輛由管理員指引停放位置,并根據停車時間規(guī)定收費。
12、若車主不慎丟失車輛出入卡,應立即通知管理人員,提供有關資料,經核實后繳納辦卡費,由管理處補發(fā)出入卡。
13、若車輛在停放區(qū)被損壞者,原則由損壞雙方協商解決,嚴重者可向保險公司索賠,當班保安員與管理處共同協助調查處理。
14、所有停放車輛,必須按規(guī)定停放,對違規(guī)行車和停泊車輛的車主,管理員有權采取警告、罰款、拖車等處罰措施,由此造成的損失一概由車主負責。
15、院內嚴禁停放一切車輛,違者每次罰款200元。
五、消防安全管理規(guī)定
1、消防工作堅持“預防為主,防消結合”的方針,實行綜合管理、群防群治。
2、加強消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳,提高住戶消防安全意識。
4、嚴禁外來裝有危險品車輛進入小區(qū),教育兒童勿在小區(qū)內玩火。
5、發(fā)現初期火災要及時撲救,對情況嚴重難以撲滅的,應及時撥打“119”電話求救,并協助維持火場秩序,配合事故處理。
6、自覺遵守政府燃放煙花爆竹的有關規(guī)定,杜絕火險隱患。
7、進行室內裝修,必須嚴格遵守裝修管理規(guī)定,防止發(fā)生火災事故。
8、不準從窗戶向外扔煙頭,沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內。
9、樓梯、走道和安全出口等部位應保持暢通無阻,不得擅自封閉或堆放雜物。
10、消防設施、器材不得挪作他用,嚴防損壞和丟失,一經發(fā)現,將作出嚴肅處理。
11、管理處對違章、用電、電氣焊或損壞消防設施器材的行為,及時制止或向有關部門報告。
12、以上各項規(guī)定望各位住戶極積支持配合,以便小區(qū)的管理。
本規(guī)定自****年**月**日起執(zhí)行。
**** 公司
本規(guī)定最終解釋權歸****
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【2】
一、房屋產權界定及管理
小區(qū)單位用房的產權歸中國水利水電第五工程局有限公司所有,居民住宅的產權部分屬個人所有。
公司授權高碑店基地管理處對單位用房行使財產所有權,對居民住宅進行常規(guī)管理。
為加強房屋管理,保證房屋的正常維修,維護單位和業(yè)主的合法權益,業(yè)主應自覺遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規(guī)定,由于業(yè)主違反規(guī)定的行為引起的后果和經濟糾紛,由業(yè)主承擔。
1、對室內裝修的管理
凡需進行室內裝修的業(yè)主,在動工前必須到管理處經營部辦理申請批準手續(xù),并在財務部繳納裝修押金后,到經營部領取《裝修許可證》,業(yè)主憑《裝修許可證》方可進行室內裝修。
裝修時應遵守《水電五局高碑店基地小區(qū)住宅裝修管理辦法》。
裝修押金按房屋建筑面積收取,裝修完畢后業(yè)主通知經營部和物業(yè)公司共同檢查達標后,憑收據退還押金。
如果經檢查有下列情況發(fā)生的,首先從押金中扣款,押金數額不足以扣款時,業(yè)主另行交款:
(1) 破壞了房屋受力結構,造成了安全隱患的;
(2) 改動和損壞了公用供水、供電、供暖管線,可能影響其他業(yè)主的;
(3) 產生超標噪音引起周邊業(yè)主投訴的;
(4) 占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。
2、對房屋維修的管理
本小區(qū)房屋分為公用和自用兩部分,公用部分的維修由物業(yè)公司負責,其費用屬物業(yè)管理費用中范圍的,在物業(yè)管理費用中列支;自用部分的維修由業(yè)主負責,業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務,也可以選擇社會服務單位提供服務,維修費用業(yè)主自理。
二、共用設施管理
1、共用設施包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統(tǒng)和屋頂防水系統(tǒng)等,與全體業(yè)主利益和公共衛(wèi)生、安全密切相關,嚴禁任何單位和業(yè)主未辦理手續(xù)私自對其進行拆、改、增、遷或損毀,一經發(fā)現上述行為,由管理處和物業(yè)公司提出限期恢復,另外還要按實際損壞程度賠償損失。
如確需改、拆、增、遷共用設施,必須向管理處提出申請和說明,經批準后由物業(yè)公司指定專業(yè)人員按相關安全規(guī)范進行施工為保護屋頂防水層,嚴禁業(yè)主私自攀爬樓頂,如因此造成屋頂防水層滲漏,責任人必須承擔防水層修復費用,以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關財產損失的賠償責任。
2、太陽能安裝
業(yè)主如需安裝太陽能設施,必須先到管理處的經營部辦理申請登記手續(xù)并在財務部繳納安裝押金后,到經營部領取《安裝許可證》。
業(yè)主憑《安裝許可證》和押金收據到物業(yè)公司領取鑰匙,同時確保按安全要求,保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進行安裝。
業(yè)主如未經相關部門同意,私自安裝太陽能裝置,管理處和物業(yè)公司有權阻止其行為,除限期拆除太陽能裝置外,還應賠償造成的相關損失。
對業(yè)主在使用的太陽能設施,管理處經營部隨時進行檢查,如因該設施自身原因,造成樓頂防水層滲漏和公用設施的損壞,由業(yè)主承擔補漏費用,并承擔相應的損失賠償責任。
三、物業(yè)服務費及各項代收代付費用的繳納
1、水費:由物業(yè)公司定期入戶抄表,業(yè)主在10日內到物業(yè)公司繳納;
2、電費:業(yè)主持購電卡到物業(yè)公司購買;未安裝磁卡電表的業(yè)主或單位,由物業(yè)公司定期入戶抄表,同時收取電費;
3、暖氣費:業(yè)主須在通知的規(guī)定時間內,到物業(yè)公司繳納,收費標準應符合物價局相關規(guī)定。
4、物業(yè)服務費: 業(yè)主應當自覺按規(guī)定及時繳納物業(yè)服務相關費用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費用的,如不能按規(guī)定及時交納,責任由業(yè)主負責。
凡不按規(guī)定繳納水費、電費、暖氣費、物管費等各項費用,物業(yè)公司有權采取催繳措施,并由業(yè)主按照每逾期一日支付應繳費用總額的千分之三的標準支付滯納金。
四、 用水、用電管理
1、用水管理
(1)、業(yè)主要愛護水表和公共管線設施,防止跑、漏水現象發(fā)生。
如發(fā)現管道出現故障,請及時通知物業(yè)服務單位進行維修;
(2)、公共給水、排水管道由物業(yè)公司負責養(yǎng)護維修,業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;
(3)、嚴禁業(yè)主采取滴水、水表停轉和倒轉等手段無償使用水資源,一經發(fā)現確認,物業(yè)公司除收繳水費外,還應按照當期應繳水費的兩倍賠償經濟損失。
2、用電管理
1)、當電路出現故障時,業(yè)主應及時通知物業(yè)公司進行維修,不得私自維修公共配電設施。
否則,由此造成的一切后果和損失由責任人負責;
2)、嚴禁私自拉線用電,嚴禁偷、漏電現象發(fā)生,如有違章用電者,一發(fā)現,由物業(yè)公司按規(guī)定進行處罰,由此造成的經濟損失和人身傷害,由責任負責。
對于經查實偷電者,該業(yè)主需按照其上年度已繳電費的月平均數額的兩倍賠償經濟損失。
如情節(jié)嚴重,管理處和物業(yè)公司均有權向當地公安機關反映、舉報;
3)、樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換,如需物業(yè)服務人員更換,業(yè)主需承擔材料費,燈泡限用功率在25w以下,如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的,由當事人負責并支付人工、材料費。
五、供暖的管理
1、業(yè)主不得私自改裝供暖設施,不得私自關閉公用進水、回水閥門
2、業(yè)主安裝其他原供暖設施以外的取暖、熱水設施(如“小保姆”),須到物業(yè)公司登記備案,并按規(guī)定交費后方可使用。
未經批準私自安裝使用的,該業(yè)主按照應繳取暖費的兩倍繳納取暖費用
3、業(yè)主如發(fā)現供暖故障,室內溫度達不到標準時,應及時與物業(yè)公司聯系維修。
未經批準,私自維修造成的一切后果,由當事人自行負責。
六、公共環(huán)境及衛(wèi)生管理
1、公共衛(wèi)生管理
(1)、業(yè)主應將生活垃圾裝入垃圾袋中,放入設置的垃圾箱內,禁止亂扔、亂倒垃圾;
(2)、禁止隨地吐痰,亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;
(3)、禁止從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾、雜物,禁止隨意傾倒污水、雜物;
(4)、禁止在公共區(qū)域和樓房外墻上亂寫、亂畫、亂貼廣告;
(5)、禁止在小區(qū)內飼養(yǎng)畜禽,不準在公共區(qū)域隨意放養(yǎng)寵物;
2、公共環(huán)境管理
(1)、禁止在22:00 — 7:00,12:00—14:00時段在公共區(qū)域彈奏樂器、使用音響器材;
(2)、禁止在職工活動中心等密閉的公共場所吸煙、喧嘩、帶寵物入內
(3)禁止占用公共空間擺放私人物品,一經發(fā)現,管理處和物業(yè)公司有權清除;
七、綠化管理
1、禁止侵占公共綠地、在綠化區(qū)域堆放垃圾、雜物、放養(yǎng)寵物;
2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關設施,如有損壞必須照價賠償;
3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;
4、禁止在綠化帶內種植蔬菜和挖設地窖。
八、治安綜合管理
1、車輛管理
對車輛的管理原則為:對車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理,不包含保管、看護責任。
(1)、禁止機動車在小區(qū)內鳴笛,行駛限速15公里/小時;
(2)、禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛;
(3)、禁止在小區(qū)內試剎車、加油和維修機動車;
(4)、車輛應停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域;
(5)、車主如損壞道路和公共設施等,需按價賠償;
(6)、自行車或其他人力車輛均應停放在特定區(qū)域并自行設置防盜措施;
(7)、各種車輛(包括機動、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內物品丟失均由車輛所有權人自行承擔。
2、消防管理
(1)、禁止私自移動任何消防設施設備、將其用于其它用途,違者將根據情節(jié)承擔相應的經濟和法律責任;
(2)、禁止在樓道內停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險雜物;
(3)、禁止在生活區(qū)內,特別是陽臺上燃放煙花、爆竹;
(4)、禁止違章使用電器設備;
(5)、禁止在本小區(qū)內傾倒液化氣殘液;
3、治安管理
治安管理的原則是:對小區(qū)生活秩序的維護。
(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進入本小區(qū);
(2)、自覺維護內部治安,對違法犯罪人員和行為要積極主動舉報;
(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;
(4)、禁止在小區(qū)大門前或小區(qū)內亂設攤點、占道經營;
(5)、禁止亂貼、亂畫、隨意設置廣告、堆放雜物和危險器具;
九、對寵物的管理
1、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到高碑店市有關部門辦理《免疫合格證》,定期為寵物注射疫苗,并到物業(yè)公司、基地安全保衛(wèi)部登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書》;
2、嚴禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物,一經發(fā)現按治安案件處理;
3、嚴禁在小區(qū)公共區(qū)域內放養(yǎng)寵物,嚴禁攜帶寵物進入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院、活動中心等公共場所。
嚴禁在綠化區(qū)域遛寵物,以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔;
4、攜帶寵物外出時,必須掛鎖鏈,長度不超過2米,并由成年人牽領。
若飼養(yǎng)寵物產生噪音、出現傷人等事件,寵物主人必須及時處置并負全責。
凡是有咬人記錄的寵物,必須自行清理出本小區(qū),不得在本小區(qū)內遺棄所養(yǎng)寵物。
5、凡豢養(yǎng)寵物者自覺交納保障金,如物業(yè)公司、安全保衛(wèi)部巡查人員發(fā)現有違反以上《管理規(guī)定》者,將給寵物主人送發(fā)扣除保障金通知單,保障金扣完后,飼養(yǎng)者應自覺補交。
十、樓頂檢查口管理
1、禁止任何人擅自攀上樓頂,不得在樓頂嬉戲玩耍及進行與安裝、維修等無關的活動;
2、禁止擅自撬鎖上樓頂,一經發(fā)現,管理處及物業(yè)公司責令其賠償損失;
3、凡安裝、維修電話、太陽能、有線電視等,須到物業(yè)公司交納押金后領取鑰匙,并辦理登記手續(xù)。
安裝、維修完畢后,事主須檢查“樓頂檢查口”,確認關門上鎖后,及時向物業(yè)服務單位退還鑰匙。
十一、業(yè)主聯系告知管理
1、請業(yè)主填寫《業(yè)主基本情況聯系表》,以便在緊急情況時,物業(yè)管理公司能與您及時取得聯系。
2、為盡量避免因入戶通知而產生的打擾,敬請業(yè)主隨時留意設置在公共區(qū)域的告示牌,以便能夠及時了解小區(qū)管理的通知和相關信息。
3、本物業(yè)管理規(guī)定在公共區(qū)域的告示牌予以張貼公示,自張貼公示之日起滿十日后生效。
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【3】
第一章 總 則
第一條 為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護,提高居住環(huán)境質量,根據國家和省的有關規(guī)定,結合我市實際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內,以住宅房屋為主,并具有相應配套基礎設施及非住宅房屋的居住區(qū)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產管理局會同有關部門劃定。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅小區(qū)內各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。
本辦法所稱住戶,是指住宅小區(qū)內房屋產權人和使用人。
住宅小區(qū)內的市政公用基礎設施的管理,按照《大連市市政公用基礎設施管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
關聯法規(guī):
第三條 大連市房地產管理局是市人民政府負責全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產管理機構和各縣(市)、區(qū)的房地產管理部門是本行政區(qū)域內住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下稱小區(qū)主管部門)。
小區(qū)主管部門的職責是:負責住宅小區(qū)管理工作的組織、協調和業(yè)務指導,統(tǒng)一制定有關住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標準,對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的管理和服務工作進行監(jiān)督、檢查。
各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應當按照各自職責分工,協助小區(qū)主管部門加強對住宅小區(qū)的管理工作。
第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務相結合,實行社會化、專業(yè)化管理。
住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內房屋產權人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構與職責
第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達百分之五十以上時,由小區(qū)主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設和經營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會,選舉產生小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
第六條 住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內房屋產權人和使用人及居委會推選的代表組成。
住宅小區(qū)住戶代表大會代表數額及產生和罷免方法,由小區(qū)主管部門根據住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權:
(一)選舉、罷免管委會的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會的工作;
(三)聽取和審查管委會的工作報告;
(四)決定住宅小區(qū)內涉及房屋產權人和使用人利益的重大事項;
(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;
(六)改變和撤銷管委會不適當的決定;
(七)批準管委會章程。
第七條 住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負責召集,每年至少召開一次,管委會負責在會議召開前十五日將日期及內容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。
經有百分之二十以上代表提議,管委會應于接到該項提議后十五日內召集住宅小區(qū)住戶代表大會。
第八條 管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負責并報告工作。
管委會每屆任期三年。
管委會可根據需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。
第九條 管委會委員人數根據住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5一15人。
管委會委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產生,管委會也可聘請居民委員會、有關管理部門和服務單位的人員擔任管委會委員,但住戶代表不得少于管委會委員總數的百分之六十。
管委會設立主任一名(由房屋產權人代表擔任),副主任1一2名(街道辦事處1名)。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
第十條 管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下,代表住戶的合法權益行使以下職權:
(一)召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會,討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項;
(二)制定管委會章程和小區(qū)管理目標;
(三)以招標或協議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴;
(五)審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃;
(六)審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費收費項目和標準;
(七)審議和決定住宅小區(qū)管理費用的收支情況。
前款其中第(二)、(六)項須經住宅小區(qū)住戶代表大會批準。
第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。
第十二條 物業(yè)管理公司應與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據需要與市政府公用基礎設施專業(yè)管理單位及房屋產權人簽訂有關委托維修養(yǎng)護合同。
上述合同須報小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護
第十三條 住戶應愛護和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個人不得在住宅小區(qū)內從事下列活動;
(一)未經房屋產權人同意和小區(qū)主管部門批準擅自改變房屋使用用途;
(二)超過設計負荷使用房屋或拆動房屋承重結構;
(三)安裝影響周圍環(huán)境和房屋結構的動力設備;
(四)占用公共場地,損壞公用設備和設施;
(五)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(六)踐踏、占用綠地,攀折花木;
(七)亂拋垃圾、堆放雜物;
(八)有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;
(九)飼養(yǎng)禽畜;
(十)聚眾喧鬧;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內就物業(yè)使用及維護的下列事項進行管理:
(一)接受房屋產權人的委托,有償進行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養(yǎng)護管理;
(二)接受市政公用基礎設施專業(yè)管理單位的委托,有償進行上述設施的管理維護;
(三)環(huán)境(含樓寓內走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;
(四)車輛行駛和停放;
(五)維護公共秩序;
(六)保管物業(yè)管理檔案;
(七)小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項。
物業(yè)管理公司可根據物業(yè)管理合同的約定,選聘專營公司承擔專項經營業(yè)務。
第十五條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的,責任人應及時修繕。
經物業(yè)管理公司通知后,責任人在期限內未進行修繕的,經管委會同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費用由責任人承擔。
第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗收與接管
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設。
小區(qū)主管部門應向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對住宅小區(qū)前期建設實行監(jiān)督管理。
第十七條 住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門應會同小區(qū)主管部門及其他有關部門對小區(qū)物業(yè)建設嚴格按規(guī)定進行驗收,驗收合格的方可進住。
第十八條 管委會未組建前,在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下,由開發(fā)建設和經營單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費用由開發(fā)建設和經營單位承擔。
管委會組建后,開發(fā)建設和經營單位應將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理,并提供下列資料:
(一)住宅小區(qū)建設各項批準文件;
(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)房屋及配套的基礎設施、設備的竣工圖;
(四)地下管網圖;
(五)其他必要的資料。
在同等條件下,管委會應優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設和經營單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第十九條 開發(fā)建設和經營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時,應在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
第五章 住宅小區(qū)管理費用和專用房屋
第二十條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位,應按房屋成本造價的0.5%標準向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動基金,該項基金計入建設成本,由市房地產管理局設立專帳,接受財政、審計部門的監(jiān)督管理。
住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經營用房和重大工程維修項目。
第二十一條 開發(fā)建設和住宅小區(qū)經營單位應按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價一次性提供住宅小區(qū)經營用房,其產權歸國家所有,由小區(qū)主管部門劃撥給管委會,并由管委會委托物業(yè)管理公司經營使用,其收入用于補充住宅小區(qū)的管理費用。
第二十二條 開發(fā)建設和經營單位移交住宅小區(qū)時,應按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶,其產權歸國家所有:
(一)小區(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米;
(二)小區(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區(qū)內的公有房屋及附屬設施,由房屋產權人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。
代管費標準由市房地產管理局會同市物價局制定。
第二十四條 物業(yè)管理公司可根據物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會同意的標準,向住戶收取住宅小區(qū)管理服務費。
物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務。
第二十五條 專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內的市政公用基礎設施,其維護費用從委托費用中支出。
第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設施維修基金,供水(二次加壓)費,電梯費,采暖費等費用的收取和使用,仍按有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預算,經房屋產權人同意后實施,工程費用由產權人承擔。
公共部位、共用設施維修基金不足時,超出的費用由各產權人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。
第二十八條 住宅小區(qū)管理費用專項用于住宅小區(qū)內物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小區(qū)各項管理費用的收支情況,每半年向住戶公布一次,接受住戶的監(jiān)督。
第六章 法律責任
第二十九條 違反本辦法第 十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節(jié)嚴重的,由小區(qū)主管部門及其他有關部門按照有關規(guī)定給予行政處罰。
第三十條 對借故拒交各項應交費用的住戶,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。
第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會制止,并責令其限期改正:
(一)物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴大收費范圍,提高收費標準的;
(四)擅自將管理費用挪作他用的;
(五)亂搭、亂建,改變房屋和配套設施、設備用途的;
(六)違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
對無《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
第三十二條 當事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關主管部門依法處理。
第三十三條 開發(fā)建設和經營單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū),未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動基金的,由市房地產管理局責令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地產管理局可申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第一章 總 則
第一條 為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護,提高居住環(huán)境質量,根據國家和省的有關規(guī)定,結合我市實際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內,以住宅房屋為主,并具有相應配套基礎設施及非住宅房屋的居住區(qū)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產管理局會同有關部門劃定。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅小區(qū)內各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。
本辦法所稱住戶,是指住宅小區(qū)內房屋產權人和使用人。
住宅小區(qū)內的市政公用基礎設施的管理,按照《大連市市政公用基礎設施管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
第三條 大連市房地產管理局是市人民政府負責全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產管理機構和各縣(市)、區(qū)的房地產管理部門是本行政區(qū)域內住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下稱小區(qū)主管部門)。
小區(qū)主管部門的職責是:負責住宅小區(qū)管理工作的組織、協調和業(yè)務指導,統(tǒng)一制定有關住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標準,對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的管理和服務工作進行監(jiān)督、檢查。
各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應當按照各自職責分工,協助小區(qū)主管部門加強對住宅小區(qū)的管理工作。
第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務相結合,實行社會化、專業(yè)化管理。
住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內房屋產權人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構與職責
第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達百分之五十以上時,由小區(qū)主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設和經營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會,選舉產生小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
第六條 住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內房屋產權人和使用人及居委會推選的代表組成。
住宅小區(qū)住戶代表大會代表數額及產生和罷免方法,由小區(qū)主管部門根據住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權:
(一)選舉、罷免管委會的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會的工作;
(三)聽取和審查管委會的工作報告;
(四)決定住宅小區(qū)內涉及房屋產權人和使用人利益的重大事項;
(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;
(六)改變和撤銷管委會不適當的決定;
(七)批準管委會章程。
第七條 住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負責召集,每年至少召開一次,管委會負責在會議召開前十五日將日期及內容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。
經有百分之二十以上代表提議,管委會應于接到該項提議后十五日內召集住宅小區(qū)住戶代表大會。
第八條 管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負責并報告工作。
管委會每屆任期三年。
管委會可根據需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。
第九條 管委會委員人數根據住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5一15人。
管委會委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產生,管委會也可聘請居民委員會、有關管理部門和服務單位的人員擔任管委會委員,但住戶代表不得少于管委會委員總數的百分之六十。
管委會設立主任一名(由房屋產權人代表擔任),副主任1一2名(街道辦事處1名)。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
第十條 管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下,代表住戶的合法權益行使以下職權:
(一)召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會,討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項;
(二)制定管委會章程和小區(qū)管理目標;
(三)以招標或協議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴;
(五)審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃;
(六)審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費收費項目和標準;
(七)審議和決定住宅小區(qū)管理費用的收支情況。
前款其中第(二)、(六)項須經住宅小區(qū)住戶代表大會批準。
第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。
第十二條 物業(yè)管理公司應與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據需要與市政府公用基礎設施專業(yè)管理單位及房屋產權人簽訂有關委托維修養(yǎng)護合同。
上述合同須報小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護
第十三條 住戶應愛護和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個人不得在住宅小區(qū)內從事下列活動;
(一)未經房屋產權人同意和小區(qū)主管部門批準擅自改變房屋使用用途;
(二)超過設計負荷使用房屋或拆動房屋承重結構;
(三)安裝影響周圍環(huán)境和房屋結構的動力設備;
(四)占用公共場地,損壞公用設備和設施;
(五)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(六)踐踏、占用綠地,攀折花木;
(七)亂拋垃圾、堆放雜物;
(八)有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;
(九)飼養(yǎng)禽畜;
(十)聚眾喧鬧;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內就物業(yè)使用及維護的下列事項進行管理:
(一)接受房屋產權人的委托,有償進行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養(yǎng)護管理;
(二)接受市政公用基礎設施專業(yè)管理單位的委托,有償進行上述設施的管理維護;
(三)環(huán)境(含樓寓內走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;
(四)車輛行駛和停放;
(五)維護公共秩序;
(六)保管物業(yè)管理檔案;
(七)小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項。
物業(yè)管理公司可根據物業(yè)管理合同的約定,選聘專營公司承擔專項經營業(yè)務。
第十五條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的,責任人應及時修繕。
經物業(yè)管理公司通知后,責任人在期限內未進行修繕的,經管委會同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費用由責任人承擔。
第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗收與接管
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設。
小區(qū)主管部門應向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對住宅小區(qū)前期建設實行監(jiān)督管理。
第十七條 住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門應會同小區(qū)主管部門及其他有關部門對小區(qū)物業(yè)建設嚴格按規(guī)定進行驗收,驗收合格的方可進住。
第十八條 管委會未組建前,在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下,由開發(fā)建設和經營單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費用由開發(fā)建設和經營單位承擔。
管委會組建后,開發(fā)建設和經營單位應將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理,并提供下列資料:
(一)住宅小區(qū)建設各項批準文件;
(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)房屋及配套的基礎設施、設備的竣工圖;
(四)地下管網圖;
(五)其他必要的資料。
在同等條件下,管委會應優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設和經營單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第十九條 開發(fā)建設和經營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時,應在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
第五章 住宅小區(qū)管理費用和專用房屋
第二十條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位,應按房屋成本造價的0.5%標準向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動基金,該項基金計入建設成本,由市房地產管理局設立專帳,接受財政、審計部門的監(jiān)督管理。
住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經營用房和重大工程維修項目。
第二十一條 開發(fā)建設和住宅小區(qū)經營單位應按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價一次性提供住宅小區(qū)經營用房,其產權歸國家所有,由小區(qū)主管部門劃撥給管委會,并由管委會委托物業(yè)管理公司經營使用,其收入用于補充住宅小區(qū)的管理費用。
第二十二條 開發(fā)建設和經營單位移交住宅小區(qū)時,應按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶,其產權歸國家所有:
(一)小區(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米;
(二)小區(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區(qū)內的公有房屋及附屬設施,由房屋產權人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。
代管費標準由市房地產管理局會同市物價局制定。
第二十四條 物業(yè)管理公司可根據物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會同意的標準,向住戶收取住宅小區(qū)管理服務費。
物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務。
第二十五條 專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內的市政公用基礎設施,其維護費用從委托費用中支出。
第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設施維修基金,供水(二次加壓)費,電梯費,采暖費等費用的收取和使用,仍按有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預算,經房屋產權人同意后實施,工程費用由產權人承擔。
公共部位、共用設施維修基金不足時,超出的費用由各產權人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。
第二十八條 住宅小區(qū)管理費用專項用于住宅小區(qū)內物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小區(qū)各項管理費用的收支情況,每半年向住戶公布一次,接受住戶的監(jiān)督。
第六章 法律責任
第二十九條 違反本辦法第 十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節(jié)嚴重的,由小區(qū)主管部門及其他有關部門按照有關規(guī)定給予行政處罰。
第三十條 對借故拒交各項應交費用的住戶,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。
第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會制止,并責令其限期改正:
(一)物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴大收費范圍,提高收費標準的;
(四)擅自將管理費用挪作他用的;
(五)亂搭、亂建,改變房屋和配套設施、設備用途的;
(六)違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
對無《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
第三十二條 當事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關主管部門依法處理。
第三十三條 開發(fā)建設和經營單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū),未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動基金的,由市房地產管理局責令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地產管理局可申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理服務標準監(jiān)督考核辦法
總體要求: 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務內容、標準和監(jiān)督考核辦法,體現'質價相符'和'明明白白'消費,為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境,為業(yè)主提供良好的服務。
管理服務標準
一、客戶服務
總體要求:服務有效投訴少于5%,處理及時率100%;業(yè)主滿意率80%以上。不達標即為違約。
具體要求:
1、佩戴統(tǒng)一標志,儀表端莊、大方,衣著整潔。對業(yè)主(使用人)的報修與求助耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項,征求業(yè)主(使用人)的意見。
2、服務時限。急修服務15分鐘內到位,8小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。
3、對業(yè)主的投訴及時回訪,回訪率100%,并件件有記錄。
二、房屋、共用設施、設備維護與管理
總體要求:房屋完好率大于等于98%;設施設備完好率大于等于95%;不達標即為違約。
具體要求:
1、巡檢。(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價,做好記錄;(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結構,發(fā)現質量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議;根據業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視,對質量較差,易出問題的部位重點檢查;(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次,發(fā)現問題及時解決;(5)巡檢有記錄;巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。
2、房屋。
(1)裝修管理。將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人;在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時,對不符合政府有關規(guī)定和業(yè)主公約的內容,應在2個工作日內給出修改意見;業(yè)主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;對裝修中的違約行為及時勸阻;已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。
(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾;5年油飾1次;鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應3年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。
(3)建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的,應當及時進行清洗、粉飾。
2、給排水系統(tǒng)及其配套設施。
(1)給水設施,泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常,出現問題隨時處理。(2)排水設施。化糞池每年清理1次,每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝,;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。
3、供配電系統(tǒng)
建立和完善有關規(guī)章制度,包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;所有供配電設備運行正常,沒有人為故障。
4、智能化系統(tǒng)
設備運行正常,專業(yè)人員24小時值班,監(jiān)控反應靈敏,異常情況及時檢修。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
6、電梯運行與管理
(1)與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同,并明確被委托企業(yè)的責任。(2)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常維修保養(yǎng),電梯及其安全設施每月不少于2次,每年進行1次全面調整和測試,確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。電梯年故障率低于7%。(3)電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人),并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障,并盡快設法解救乘客。
7、 道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施
(1)保持本小區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;發(fā)現損壞及時修補;(2)按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;(3)停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;(4)停車場內照明設施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設備。
三、清潔管理
總體要求:內外環(huán)境整潔,沒有衛(wèi)生死角,環(huán)境衛(wèi)生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階,并拖洗干凈;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次業(yè)主(使用人)垃圾;每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手;各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環(huán)清潔1次;各梯間墻面、天花板每周除塵1次;每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈,無污漬、水漬、灰塵,無亂貼亂劃,無擅自占用現象,無亂堆亂放;鐵欄油漆完好無脫皮;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網、灰塵,地腳線干凈無明顯灰塵,大理石地面干凈無明顯灰塵,水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。
2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔,每日清潔1次;燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯,若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。
3、停車場、共用車庫或車棚保潔,地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物;無異味、空氣流通;管道標識清楚,油漆無脫落、無銹跡;標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵;墻面、管線基本無污跡、無灰塵。
4、道路保潔,道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙;地面垃圾滯留時間不能超過1小時;路邊燈具無灰塵,燈具內無蚊蟲,燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。
5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔,無積塵,無污跡,無亂張貼。
6、休閑及綠化帶保潔,外觀整潔,地面垃圾滯留時間不超過1小時。
7、 垃圾桶、果皮箱保潔,垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污,無明顯異味。
8、垃圾收集與處理。 垃圾日產日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放;垃圾收集車表面潔凈,無污染,全封閉,無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。
9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次;滅鼠:每季進行1次。
五、園林綠化養(yǎng)護與管理
總體要求:園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協調,美觀,花草樹木長勢良好,符合季節(jié)氣候特點,沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、草坪。成活率在95%以上,生長茂盛;整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草;無病蟲害;綠地整潔,無堆物堆料、搭棚、侵占等現象;設施完好,無人為損壞,對違法行為能及時發(fā)現和處理;根據草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。
2、園林樹木。長勢強,生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量;樹冠完整美觀,沒有死樹和枯枝死杈;樹木枝干無機械損傷,無明顯缺株;樹林無釘栓、捆綁現象;綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線條統(tǒng)一劃齊,生長健壯,葉色正常,修剪造型美觀,無死株和干枯枝。
3、花壇?；ɑ荛L勢良好,體現花壇設計要求,造型優(yōu)美,無枯枝,無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。
4、人工水系、噴水池,池底清澈見底,水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設施狀況,發(fā)現損壞及時修復。
六、安全防范
總體要求:阻止或減少刑事案件,杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。
具體要求:
1、配備接受過專業(yè)訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康,責任心強,無犯罪記錄,工作認真負責,掌握基本安全護衛(wèi)技能,熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī);當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號,穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;上崗時精神振作,舉止文明,儀態(tài)良好。
2、門衛(wèi)。本小區(qū)實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守,本小區(qū)人員車輛憑卡進入,外來人員應進行驗證
、登記,杜絕閑雜人員進入,杜絕未經受訪業(yè)主同意的其他人員進入;大件物品搬出實行登記,實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
3、巡邏。白天巡邏次數不少于6次,夜間巡邏次數不少于8次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人;及時發(fā)現和處理不安全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發(fā)事件時,及時報告警方與管理處,必要時采取正當防衛(wèi),防止事態(tài)擴大,協助保護現場和證據;安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應。(1)制定緊急事故處理預案,至少包括:火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應急等;(2)有緊急事件救護組織,并始終處于緊急事故反應狀態(tài);(3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習;(4)對緊急事故做出快速、正確的反應,盡可能減少破壞和損失程度;(5)組織恢復生活秩序。
5、其他防范措施。(1)設有業(yè)主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;接到報警信號,確認后管理處應立即派人趕往現場查看,予以恰當的緊急處理;(2)涉及人身安全處,設有明顯標志并有防護措施;(3)協助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;(4)對小區(qū)內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護,保持必要的照明;(5)建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
七、交通、車輛管理
總體要求:車輛進出停放有序,避免交通事故,不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、有較為完善的車輛管理制度,包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導,保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發(fā)的收費標準收費。
2、在交警部門協助下在小區(qū)設置明顯的交通標志,劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。
3、維持交通秩序,發(fā)現車輛亂停亂放進行忠告或糾正,發(fā)現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止。
4、封閉停車場由專人管理,車輛進場、離場有檢查、記錄。
5、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行。
6、杜絕外來車輛進小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。
7、對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關車輛管理的規(guī)定的行為進行及時勸阻。
八、消防管理
總體要求:設施齊全,標識清晰,使用功能良好,防止火災責任事故。
具體要求:
1、定期進行消防訓練,保證有關人員掌握基本消防技能;熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。
2、根據防火、滅火的需要,配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施;保持消防通道暢通,禁止在消防通道設置路障。
3、制定防火安全管理辦法,指定專人維護、管理消防器材、設備和設施,保持完整好用。
4、發(fā)現火警迅速向消防隊報警,并馬上派人前往報警地點,迅速采取措施,組織力量救火,搶救生命和物資,派人接應消防車,服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。
5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全,并及時給予維修;發(fā)現設備故障時,必須及時修理或通知廠方處理,保證設備24小時正常運轉。每年模擬火災操作1次,以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備;消防監(jiān)控室保持清潔,每周至少保潔1次,要求地面無積灰,監(jiān)控箱表面無污漬;每日填寫工作記錄,建檔備查。
九、檔案資料管理
1、檔案資料齊全完整;
2、分類成冊,管理完善,合理分類,查閱方便;
3、及時變更登記,賬物相符。
監(jiān)督辦法和違約責任
一、日常監(jiān)督
甲方聘請專門人員并授權監(jiān)督人員按照本合同及各個附件的約定,代表甲方對乙方的履約情況進行全程監(jiān)督。發(fā)現問題,及時向乙方發(fā)出整改通知書,并記錄在案,定期向業(yè)主委員會報告。乙方有義務配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進行監(jiān)督,對監(jiān)督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。乙方沒有履行合同約定的管理服務職責,經甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的,視作違約。合同期內因同一問題或同一
情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的,視作違約(不包括建設單位施工遣留問題及個別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。
二、違約責任
乙方沒有達到本附件約定的管理服務標準,構成違約的,由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知,每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設施和經營用房經營收入總額中乙方1個百分點的可得金額,相應增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發(fā)生,乙方可獲得最高35%的經營總收入,甲方獲得65%;如果發(fā)生一項違約,則乙方所得減少到34%,甲方所得增加到66%,依此類推)。
考核辦法和結果處理
一、 每年年中和年底,乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計劃等,兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報告。
二、 業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表,對以下內容進行打分評議:1)供電管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)衛(wèi)生保潔管理;5)綠化管理;6)公共設施設備管理;7)車輛管理;8)維修服務;9)服務態(tài)度;10)遺留問題的解決;11)總體評價。打分的標準為:好、較好、一般、較差、差。
第9篇 某小區(qū)物業(yè)帳務管理辦法
華庭小區(qū)物業(yè)帳務管理辦法
[管理費的預、決算管理]
做好年度管理費的預決算,是做好費用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要按照國家的政策法規(guī)和'量出為入、合理節(jié)約'的原則,并按照單項預算編制方法來制訂下年度的小區(qū)的管理費用預算,以確保所管物業(yè)正常運行之費用需要。
每年末要做好當年度的管理費用決算,并提出決算報告,報業(yè)委會審批,并接受審計。
[各類收支的日常管理]
建立并保持管理費、房屋設備運行費及物業(yè)經營收入的臺帳。
物業(yè)經營收入扣除經營成本后歸入小區(qū)物業(yè)維修資金。
收費項目合理、合法、公開。
每項收費都應開具正規(guī)的發(fā)票或收據,應字跡清晰、數據準確。
每月15日將'付款請求書'送交業(yè)戶,請業(yè)戶于當月20日前付費,逾期由業(yè)戶服務員上門收款。
收費項目:物業(yè)管理費、房屋設備運行費(有償服務在提供服務后,請業(yè)戶確認簽字,每月結算一次)。
準確、及時做好實收賬冊,統(tǒng)計應收費用、實收費用以及欠收費用,做好收費報表。
管理服務費的收支賬目每半年公布一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。
年度預算確定以后,在加強費用管理的同時,更要加強收費管理。按每戶業(yè)主分別設立收費臺帳,以確保各項費用應收、實收、預收或欠費的每筆記錄清楚、準確、完整,便于查詢。
在預算的范圍內合理安排好每月的開支,做到平衡支出。各類費用的支出要符合國家的有關法規(guī)和財經紀律,做到不亂花業(yè)主的一分錢,年終確保收支平衡。
[物業(yè)維修、更新帳務管理辦法]
根據國家商品住宅維修資金管理有關規(guī)定。
維修資金的籌集,按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主在辦理產證時繳入政府主管部門指定賬戶或業(yè)委會開立的維修資金專戶。
按規(guī)定維修資金利息及停車管理凈收益應歸入維修基金專戶。
維修資金不足時,可由管理處編制籌集方案報業(yè)委會,由業(yè)委會征集。
維修資金應嚴格按照有關法規(guī)規(guī)定的范圍使用,不準挪作他用。
日常維修費使用應按規(guī)定報業(yè)委會批準后并報公司審批,經總經理或授權代理人批準方可使用。
對于電梯、污水處理、空調系統(tǒng)等比較大的維保項目,應簽訂合同,并報公司審批同意后實施。
中、大修或更新項目在年度計劃中立項,應編制項目預算書,選定施工單位,訂立工程施工合同,報公司審批,同時報業(yè)主委員會審批。經公司、業(yè)委會批準同意后,由業(yè)委會與施工單位訂立工程合同。若由物業(yè)公司與施工單位訂立工程合同,應由業(yè)委會出具委托書,并寫明工程的支付約定,按合同規(guī)定經業(yè)委會正、副主任簽字和公司總經理簽字認可后從維修資金中支付。
按規(guī)定維修資金應按幢、按門牌號立賬,按單元立分戶賬。
管理處應將每年的維修資金籌集、使用及分攤情況年終結算后歸檔。
維修資金使用項目:
--物業(yè)日常維修;
--物業(yè)專項維修、更新;
--物業(yè)中、大修;
--業(yè)委會活動經費(由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定)。
物業(yè)發(fā)生維修、更新的費用及時做好清單提交開戶銀行。
每月與開戶銀行核對維修資金帳目。
每半年向全體業(yè)戶公布一次維修資金使用和管理的情況。
[管理費收入、房屋設備運行費及物業(yè)經營收入等的帳務管理辦法]
加強現金庫存限額(除額定的備用金外)的管理,超過限額的現金應當及時存入公司計劃財務部指定的銀行帳戶,為安全起見超過1萬元,必須有人陪同。
現金收入應當及時存入指定的銀行帳戶,不得用于直接支付單位自身的支出,因特殊情況需坐支現金的,應事先報計劃財務部批準,嚴禁擅自挪用,借出貨幣資金。
管理處取得的貨幣資金收入必須及時入帳,不得私設'小金庫',不得帳外設帳,不得'白條'抵庫,嚴禁收款不入帳。
對于庫存現金的收支和保管,應由專職的出納人員負責辦理。
第10篇 小區(qū)物業(yè)管理人員管理辦法
小區(qū)物業(yè)管理人員的管理辦法
人是企業(yè)的核心,人的管理是企業(yè)雙重管理運作機制的過程。在堅持'以人為本'管理理念的基礎上,健全人事管理機制,實施誘導式的培訓機制與情感式的激勵機制,提高員工的集體榮譽感與團隊精神,進一步發(fā)掘與開發(fā)人才資源,量才錄用,知人善任,合理調配。
確定標準、嚴格招聘
確定企業(yè)的用人標準,比較突出的做法是:重品德修養(yǎng),熱愛物業(yè)管理事業(yè),講奉獻、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;管理隊伍年齡結構要求因崗而異,合理優(yōu)化,既穩(wěn)健經營,同時又充滿朝氣。
根據上述的用人標準,可按以下幾項指標進行嚴格的招聘:
1、知識層次:為了符合高品質物業(yè)管理的要求,管理層均要求持物業(yè)管理資格證;操作層人員全部要求高中以上文化;保安隊伍要求以退伍軍人、黨員為主,以保證隊伍素質;維修工崗位要求全部持證上崗。
2、錄用考核:所有管理層人員,除經過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外,必須通過基本知識的考核,成績合格者方可錄用;作業(yè)層人員要通過技能考試。
3、人員配置:逐步加大管理人員配置比率,符合高科技、高智能化物業(yè)管理的要求,使物業(yè)管理隊伍實現由勞動密集型向知識密集型轉變。
4、年齡結構:公司決策層為30~45歲,管理層員工25~50歲,保安員20~35歲,其它操作人員工可放寬到25~45歲,特殊情況可適當放寬年齡限制。
5、工作經驗:所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經驗外,還需有其他相關管理工作經歷。
量才適用、合理配置
為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性,充分挖掘員工的潛能,建議對企業(yè)的人力資源進行有效的配置,合理設計各工作崗位的工作內容和職責范圍,目的是使人適合于職務,使職務適合于人,充分體現'會用人、用好人'的思路。并規(guī)定新員工錄用后,須由有經驗的管理人員帶領,到基層進行試用實習,并在實習過程中,全面測定和驗證新員工的個人工作能力,對不合崗位要求的而又有其他專長的,實行調崗安排使用,充分發(fā)揮個人專長。
規(guī)范管理,分層實施
1、組織落實,制度規(guī)范:企業(yè)的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范,如制訂管理規(guī)章制度,明確各級人員的崗位職責和權務;建立一套合理公正的獎勵制度;依據工作表現確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范企業(yè)運作,約束員工行為。
2、分工協作,層級管理:在物業(yè)管理中,存在著許多不確定因素,所以在管理中需對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。對管理層員工實施授權管理,即在一定的范圍內讓他們自己管理自己,增強管理人員的責任意識。
3、規(guī)范言行、注重儀表,實施形象戰(zhàn)略。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分,建議將員工的言行舉止、儀容儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇,制訂詳細的員工守則,讓員工熟記于心,自我約束,自我控制,參照對比,嚴格執(zhí)行,全面提高企業(yè)的美譽度。
素質評價,績效考核
1、量化考核,客觀評價:人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質效能的內在保障。建議通過'考核評鑒、行為測評、專項考試'三種管理人員素質評價系統(tǒng),對員工的'德、能、勤、績'進行全面客觀的評鑒。制訂科學、合理的工作服務標準和量化考核標準,并推出一整套實行績效與綜合測評相結合的考核實施方案。各級人員均有詳細的績效考核指標,業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質的優(yōu)劣均可通過量化反映出來,使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用,同時也使員工有了壓力感、責任感和緊迫感。
2、末位淘汰,吐故納新:為使***物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力,建議在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時,根據情況及時優(yōu)化管理隊伍結構,結合考核,實行末位淘汰機制,這樣做既留住了企業(yè)所需的人才,同時又吸納了新生力量。
激勵驅動,留住人才
近幾年,物業(yè)管理行業(yè)人才流失現象嚴重。實踐證明,企業(yè)要想保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和文化機制,鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作;通過企業(yè)文化活動的形式,培養(yǎng)集體主義精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。企業(yè)文化的建設,不僅能為公司贏得了奮斗的成果,也能為公司贏得人才與人心。團結、拼搏、奮斗,建立利益共同體,尊重與溝通是植根于維維精神的'三大支柱'。
1、樹立員工也是公司的主人翁管理理念:公司不僅給員工提供工作場所,更要給員工營造精神家園。通過充分溝通,實現人格平等,關注員工自我價值的實現,使員工與企業(yè)共同成長。強調規(guī)范管理中的人性化因素,在嚴格的制度管理中,關心員工,尊重員工,使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎上更富有人情味。
2、給人才創(chuàng)造機會,讓機會造就人才。善待企業(yè)的每一位員工,鼓勵每一個人都成為各自崗位上的行家里手,倡導競爭上崗,讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出。最終形成員工能上能下,職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機制,真正盤活企業(yè)的人力資源。
3、創(chuàng)造寬松的環(huán)境,發(fā)現人才,重視人才。在用人問題上要堅持唯才是舉、任人唯賢的原則。管理人員能上能下、不拘一格,只要是人才,就應毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作用。為此,建議堅持員工建議制度,在廣大員工中,定期開展調查活動,認真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。
4、物質獎勵、精神獎勵雙管齊下,形成人才的歸屬感。尊重人才、關懷人才,形成以人才為楷模的企業(yè)風尚。為此,除了要給人才委以重任之外,還應給予人才物質和精神的雙重獎勵。
5、營造文化氛圍,促進交流溝通。提倡'尊重每一位員工',堅持以人為本,致力開展企業(yè)文化建設,加強上下級之間、同事之間的溝通與交流,增強員工的集體協用精神。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體,珍視現在的職位。
第11篇 小區(qū)物業(yè)服務管理辦法
第一章總則
第一條 為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境,加強和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)管理當事人的合法權益,根據國家有關規(guī)定,結合我鄉(xiāng)實際,制定本辦法。
第內,物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主委員會辦理下列事項并報社會事務辦公室備案:
(一) 對物業(yè)管理服務費據實結算;
(二) 移交物業(yè)檔案資料及有關財務帳冊;
(三) 移交物業(yè)管理用房、經營性用房、場地及其他財物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條 建設單位應當在業(yè)主委員會成立之日起一個月內,向其提供下列物業(yè)管理資料:
(一) 居(村)民安置小區(qū)綜合驗收批準文件及有關資料;
(二) 居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三) 單體建筑、結構、設備竣工圖;
(四) 地下管網竣工圖;
(五) 業(yè)主分布情況;
(六) 其他有關物業(yè)管理的資料。
第二十五條 物業(yè)資金的管理
(一) 各社區(qū)(村)及物業(yè)管理企業(yè)應規(guī)范物業(yè)資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財務管理規(guī)定,確保資金運行規(guī)范;
(二) 物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經營性用房、場所租金及其他收益,應由社區(qū)(村)委會直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶;
(三) 各社區(qū)(村)收取的上述所列資金,只能用于物業(yè)管理服務費的支付、物業(yè)管理服務費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經營用房,?？顚Ｓ?不得挪作他用;
(四) 居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項目,在沒有確定物業(yè)維修金的情況下,必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項目計劃,資金預算,經社區(qū)(村)委員會討論同意并報政府按照有關報批程序審批后實施。社區(qū)(村)委員會應當及時對居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項目及資金使用情況進行公示,并接受上級主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督;
(五) 居(村)民安置小區(qū)經營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的,差額由社區(qū)(村)從村集體資產收益中補足。
第二十六條 各社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務的同時須向服務提供方繳納物業(yè)服務費:
(一) 各社區(qū)(村)可根據自身經濟情況,在一定時期內為本社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)所在村集體經濟組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費;
(二) 各社區(qū)(村)在小區(qū)業(yè)主委員會建立后,應逐步推行“業(yè)主繳費,村級補貼”的物業(yè)服務繳費新模式;
(三) 居(村)民安置小區(qū)內非小區(qū)所在社區(qū)(村)集體經濟組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)(村)物業(yè)服務費的補貼及相關優(yōu)惠政策。
第六章獎懲
第二十七條 對在物業(yè)管理中取得顯著成績的物業(yè)管理企業(yè),由上級主管部門給予表彰并向社會公布,并且可享受我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關優(yōu)惠政策。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在合同期內,不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務的,政府將予以警告、責令限期改正;情況嚴重者,村民安置小區(qū)業(yè)主委員會可以據此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條 居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員違反本辦法
第二十二條 規(guī)定之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款,情況嚴重者,提請有關行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條 居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關當事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》,應承擔民事責任的,受侵害的當事人可以向人民法院起訴。
第七章附則
第三十一條 本辦法有關專業(yè)用語的含義:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小區(qū)內全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內天井、房屋承重結構、外墻面、屋面等部位。
公用設施,是指居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環(huán)衛(wèi)設施、照明路燈、綠地等設施。
公用設備,是指居(村)民安置小區(qū)內業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設備。
第三十二條 本辦法由社會事務辦公室負責解釋。
第12篇 新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
*區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同,其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產不受損失。
(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質量應達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門建立良好的工作關系,接受指導,爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質;制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定,任何一方當事人有權解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
