第1篇 物業(yè)管理規(guī)定辦法
物業(yè)管理規(guī)定【1】
國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定
為了依法推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革,國(guó)務(wù)院對(duì)取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目、價(jià)格改革和實(shí)施普遍性降費(fèi)措施涉及的行政法規(guī)進(jìn)行了清理。經(jīng)過(guò)清理,國(guó)務(wù)院決定:對(duì)66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條、第六十一條。
此外,對(duì)相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布 根據(jù)2023年2月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)管理規(guī)定【2】
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
本辦法所稱的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
業(yè)主通過(guò)選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。
第三條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。
未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后,合理確定物業(yè)管理區(qū)域,并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實(shí)施本辦法,負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?dòng),調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制,協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作,增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。
區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn),所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
第八條 房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案,對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開(kāi)批評(píng),加強(qiáng)行業(yè)自律管理,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng),可以通過(guò)書(shū)面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域,并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起5個(gè)工作日內(nèi)提出意見(jiàn)。
第十二條 建設(shè)單位在開(kāi)始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前,應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;
(二)建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(四)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測(cè)繪或者實(shí)測(cè)繪報(bào)告;
(六)地名批復(fù)文件。
第十三條 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)服務(wù)合同;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(五)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;
(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;
(七)地名批復(fù)文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無(wú)法提供前款第(四)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)資料的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。
第十四條 沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后,應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說(shuō)明及附圖;
(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。
前款第(三)項(xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。
第十五條 已備案且已實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾晌飿I(yè)管理區(qū)域的,應(yīng)當(dāng)對(duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案,且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;
(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說(shuō)明及附圖;
(三)分割方案;
(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。
第十六條 新建物業(yè)出售時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說(shuō)明及附圖;
(二)公共場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置;
(三)公共車位數(shù)量和位置;
(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及其權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置;
(六)共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬;
(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì),履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的工作補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后由全體業(yè)主承擔(dān)。
第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng),提倡業(yè)主通過(guò)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。
市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護(hù),制定電子投票具體操作細(xì)則,為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。
業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費(fèi)由相關(guān)部門分年度列入部門預(yù)算。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列情形之一的,業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求:
(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的;
(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開(kāi)發(fā)部分建筑面積50%以上的。
符合前款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后7日內(nèi)會(huì)同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)的事項(xiàng)公告全體業(yè)主,公告時(shí)間不少于15日,公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。
第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成。
籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生,根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的,可以抽簽確定排名順序。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作,建設(shè)單位不參加籌備組工作的,視為棄權(quán)。
第二十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;
(三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為;
(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)活動(dòng)的行為。
除前款規(guī)定條件外,籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)。
籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的,經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認(rèn),由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件,以及因工作變動(dòng)等原因不能履行職責(zé)的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換。
第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于15日。
擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無(wú)異議或者異議不成立的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。
第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間,業(yè)主對(duì)擬定人選有異議的,應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)進(jìn)行核查,被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。
經(jīng)核實(shí),擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以更換;擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
更換籌備組成員的,應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。
第二十五條 籌備組成立后,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持,并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(三)業(yè)主清冊(cè);
(四)修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測(cè)繪報(bào)告;
(六)已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊(cè)等相關(guān)文件資料,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供并不得收取費(fèi)用。
第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會(huì)議推選籌備組組長(zhǎng),集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)則。
籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名,經(jīng)過(guò)半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。
籌備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的,按前款規(guī)定程序重新確定。
第二十七條 籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集和主持,也可以由籌備組組長(zhǎng)委托籌備組其他成員召集和主持?；I備組組長(zhǎng)不召集籌備組會(huì)議的,經(jīng)1/3以上籌備組成員同意,可以由會(huì)議發(fā)起人組織召開(kāi)籌備組會(huì)議。
籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議,但法人或者其他組織除外。籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)籌備組成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。
籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔?；I備組會(huì)議作出的決定,參會(huì)成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制籌備組印章,印章由籌備組組長(zhǎng)或者籌備組組長(zhǎng)指定的籌備組成員保管?；I備組印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會(huì)議的決定,用于籌備組公示、公告等籌備文書(shū)的發(fā)布。
籌備組解散后,其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。
第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人(以下簡(jiǎn)稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;
(六)制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則;
(七)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)20日前公示,公示時(shí)間不少于10日。
首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。
第三十條 業(yè)主對(duì)公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面署名形式向籌備組提出書(shū)面意見(jiàn)?；I備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)。
需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改,修改后的草案應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。
第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格,并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。
第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于7日。
公示期間,業(yè)主認(rèn)為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)以書(shū)面署名形式向籌備組提出;經(jīng)籌備組核查確認(rèn)的,不再列入候選人名單,并告知全體業(yè)主。
第三十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作,組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi),組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未形成決議的,其工作期限延長(zhǎng)6個(gè)月;逾期仍未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立之日起,籌備組自行解散。
籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi),未能組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定,重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求,再次成立籌備組。
第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項(xiàng):
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì);
(五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(七)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金,制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度;
(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;
(十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式,管理、使用經(jīng)營(yíng)收益;
(十一)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作報(bào)告;
(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議;
(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定前款第(七)項(xiàng)和第(八)項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定:
(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;
(二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);
(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定:
(一)業(yè)主大會(huì)名稱;
(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé);
(三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等;
(九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選規(guī)則等;
(十)業(yè)主委員會(huì)終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)時(shí),代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)、人員及其職責(zé)范圍和期限,但不得違反《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條第三款的規(guī)定;
(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;
(十二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi),監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi),每年至少召開(kāi)1次。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容:
(一)上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告;
(二)上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告;
(三)上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告;
(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,并于10日內(nèi)發(fā)布召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的公告:
(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定;
(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議;
(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi),并公告全體業(yè)主;逾期仍不召開(kāi)的,由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織召開(kāi);未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。
20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的決定;業(yè)主委員會(huì)逾期未作出決定的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申訴,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議條件的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。
第三十九條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)20日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于10日,并同時(shí)告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì),但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的除外。
公示期間,業(yè)主可以對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬表決事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn)。組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主提出的建議和意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)受理并予以說(shuō)明,并可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示,公示時(shí)間不少于10日。
第四十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)和電子投票等形式,但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)公告,公告時(shí)間不少于7日。需要投票表決的,表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書(shū)面委托的代理人簽名。
采用電子投票形式的,應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
第四十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況決定。因故需要延長(zhǎng)投票期限的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主,延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)15日。
第四十二條 采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限屆滿,應(yīng)當(dāng)按照公正、公開(kāi)、透明的原則,統(tǒng)計(jì)和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見(jiàn),并及時(shí)公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)公布表決結(jié)果,可以邀請(qǐng)業(yè)主對(duì)計(jì)票全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。
表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上,采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號(hào)和專有部分面積,業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見(jiàn),全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)由業(yè)主委員會(huì)妥善保管,保管期限不少于5年。
未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示并通告全體業(yè)主。
第四十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期間,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的,組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)記錄并及時(shí)答復(fù)。公示期滿,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果沒(méi)有異議或者異議不成立的,應(yīng)當(dāng)公告業(yè)主大會(huì)決定。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的,可以查驗(yàn)本人表決意見(jiàn),組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的,應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)、公示表決結(jié)果。
業(yè)主查驗(yàn)本人意見(jiàn),應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決意見(jiàn),還應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū),載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù),但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。
第四十五條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積:
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。
(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第四十六條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,1個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有1個(gè)以上專有部分的,按1人計(jì)算。
(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第四十七條 1個(gè)專有部分有2個(gè)以上所有權(quán)人的,其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。
業(yè)主為法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限的書(shū)面委托書(shū)。
第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定,以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未約定的,未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計(jì)入表決的多數(shù)票。
第四十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù),每屆任期不超過(guò)5年,可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。
業(yè)主監(jiān)事會(huì)每年度至少召開(kāi)1次會(huì)議,應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)監(jiān)事出席,作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。
第五十條 業(yè)主監(jiān)事會(huì)主要履行以下職責(zé):
(一)審核業(yè)主委員會(huì)的工作情況報(bào)告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告及收支預(yù)算;
(二)查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬薄及其他會(huì)計(jì)資料,檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況,包括籌集、管理、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金情況,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益情況,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況。對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定和決議的業(yè)主委員會(huì)委員向業(yè)主大會(huì)提出罷免建議;
(四)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會(huì)委員予以糾正;
(五)要求業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;
(六)就業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案;
(七)可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議;
(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)情況異常,可以進(jìn)行調(diào)查;必要時(shí),可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作;
(九)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。
第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第五十一條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,先期開(kāi)發(fā)部分符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)一般由5人至15人的單數(shù)委員組成,每屆任期不超過(guò)5年,可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)的,應(yīng)當(dāng)通過(guò)多輪投票補(bǔ)選。經(jīng)補(bǔ)選后,多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)仍未達(dá)到議事規(guī)則約定人數(shù),但已超過(guò)5人(含5人)的,業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的,未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,但不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議,在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。
第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員(候補(bǔ)委員)名單及其基本情況。
報(bào)送資料齊全、符合法定條件的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具書(shū)面回執(zhí)并在報(bào)送的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文本加蓋備案印章,同時(shí)將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門。
業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后,應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,同時(shí)可以持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。
備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。
第五十四條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布,接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用,調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式,管理、使用經(jīng)營(yíng)收益;
(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料,接受業(yè)主監(jiān)督:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的情況;
(五)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理情況;
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(八)業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息;
(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
業(yè)主委員會(huì)對(duì)本條第一款第(五)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)每季度公布,其他情況和資料應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新。
業(yè)主委員會(huì)未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布,并通告全體業(yè)主。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責(zé)的,由副主任召集和主持。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的委員出席,委員具有同等表決權(quán),作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定,應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議討論重大事項(xiàng)時(shí),可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的代表參加。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議決定事項(xiàng)及時(shí)報(bào)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議,應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
依照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,業(yè)主委員會(huì)主任、副主任不召集的,由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開(kāi)。
第五十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度,物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會(huì)對(duì)收支原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。
第五十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢查并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。
業(yè)主對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的,經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主;審計(jì)期間業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第六十條 業(yè)主委員會(huì)委員存在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的禁止行為的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后中止其委員職務(wù),并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定終止其委員職務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)委員符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定的,其委員職務(wù)自行終止。
在一屆業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止,由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況通告全體業(yè)主。
職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)及時(shí)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的檔案資料、印章及財(cái)物交回業(yè)主委員會(huì)。
第六十一條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員,由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍未達(dá)到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù),或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在上述情況發(fā)生之日起3個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定及時(shí)補(bǔ)選的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令其限期組織補(bǔ)選并通告全體業(yè)主。
第六十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿6個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的,經(jīng)業(yè)主申請(qǐng),物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉,并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)逾期仍未組織的,由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織換屆選舉;未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,不得繼續(xù)履行職責(zé)。
第六十三條 業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但未能及時(shí)換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的,在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者人員在約定的職責(zé)范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會(huì)、村民委員會(huì)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的,居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)。
第四章 前期物業(yè)管理
第六十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前,以公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù),并書(shū)面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的,其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
前期物業(yè)管理招投標(biāo)的具體實(shí)施辦法,由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第六十五條 前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門備案:
(一)前期物業(yè)管理中標(biāo)備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(三)招標(biāo)公告和招標(biāo)文件;
(四)開(kāi)標(biāo)簽到表;
(五)評(píng)標(biāo)專家評(píng)分表;
(六)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告;
(七)中標(biāo)單位資質(zhì)證書(shū);
(八)中標(biāo)單位的投標(biāo)文件。
新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)提供價(jià)格行政管理部門對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第六十六條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門備案:
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(四)中標(biāo)通知書(shū)。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則,確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限,并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政管理部門申請(qǐng)單獨(dú)核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第六十九條 業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)遵循以下程序:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì),并取得審計(jì)報(bào)告。
(二)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)已公告30日以上。公告的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間,應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取和收集業(yè)主的意見(jiàn),并書(shū)面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。
(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過(guò);表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見(jiàn),全體業(yè)主贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。
公示期間業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的,可以查驗(yàn)本人表決意見(jiàn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭(zhēng)議的,可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件,竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè);
(三)設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;
(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;
(七)物業(yè)服務(wù)用房的清單;
(八)物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
第七十一條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載,業(yè)主有權(quán)查詢。
建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施,屬于建設(shè)單位所有的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí);
(三)臨時(shí)管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(五)建設(shè)單位移交資料清單;
(六)查驗(yàn)記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第七十三條 業(yè)主大會(huì)成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(三)物業(yè)服務(wù)合同。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)地點(diǎn)的顯著位置公開(kāi)并及時(shí)更新:
(一)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式;
(三)房地產(chǎn)、價(jià)格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報(bào)電話。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復(fù)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。審計(jì)期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
第七十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨(dú)立裝表計(jì)費(fèi)的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場(chǎng)地等公共照明產(chǎn)生的用電量,供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市居民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際費(fèi)用直接向業(yè)主收取分?jǐn)傠娰M(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分?jǐn)偣ぷ鞯?應(yīng)當(dāng)按水電收費(fèi)周期及時(shí)公布公共水電用量、單價(jià)、金額等分?jǐn)偳闆r,按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí),供電企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料,應(yīng)當(dāng)建檔保存:
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)并及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域;新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后,與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,辦理交接手續(xù)。
第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí),應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物,并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作;沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)移交居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代管:
(一)建設(shè)單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料;
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備;
(三)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料;
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物;
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)等相關(guān)資料;
(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交管理期間主要財(cái)務(wù)資料的復(fù)印件。
第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。屬地職能部門應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會(huì)管理職能;街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yíng)服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。專營(yíng)服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒(méi)有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費(fèi)和其他專營(yíng)服務(wù)費(fèi)繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風(fēng)險(xiǎn)金)等費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩舻恼Ｓ盟⒂秒?、用氣?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)I(yíng)服務(wù)單位清繳的費(fèi)用,專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳,不得以未清繳費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。
第八十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護(hù)、消防安全管理、出租屋管理、計(jì)劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。
第八十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的,可以申請(qǐng)物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解,也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的,可以申請(qǐng)物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)督促仍拒不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為,可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào),有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法調(diào)查核實(shí)后予以處理;對(duì)署名舉報(bào)的,應(yīng)當(dāng)將處理結(jié)果書(shū)面告知當(dāng)事人。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第八十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有和共同管理的權(quán)利。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有,未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益依法歸全體業(yè)主共有,由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)決定的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立專項(xiàng)賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開(kāi),管理機(jī)構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。
第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù),并為裝飾裝修廢棄物的收集運(yùn)輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù);造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十七條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時(shí),業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。
第八十八條 任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境,不得有下列行為:
(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;
(三)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;
(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(八)損毀樹(shù)木、園林;
(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(十)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;
(十一)亂丟垃圾,高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;
(十二)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹(shù);
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;
(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào),對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定,對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第八十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金,但是物業(yè)屬于1個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細(xì)則,由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門另行制定。
第九十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造,涉及尚未出售的物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)費(fèi)用。
第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第七章 法律責(zé)任
第九十二條 相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責(zé)任人員有下列情形之一的,由其所在單位、上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者行政監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正,拒不改正的,給予行政處分;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任:
(一)違反本辦法第八條規(guī)定,相關(guān)行政管理部門接到投訴、舉報(bào)后不受理、登記、處理,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請(qǐng)人辦理備案手續(xù)的;
(三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書(shū)面申請(qǐng)后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的;
(四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的;
(五)利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的。
第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報(bào)送備案、以及逾期報(bào)送備案或者逾期變更備案事項(xiàng)的,由備案實(shí)施機(jī)關(guān)按照《廣州市行政備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定依法處理,并可以將處理情況向社會(huì)公布。
第九十四條 有下列行為之一的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成損失的,責(zé)任人依法承擔(dān)法律責(zé)任:
(一)業(yè)主委員會(huì)委員違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定,擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章的;
(二)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定,拒不答復(fù)業(yè)主對(duì)表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗(yàn)本人意見(jiàn)的。
第九十五條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正;拒不改正造成嚴(yán)重后果的,可以組織選舉新的業(yè)主委員會(huì);相關(guān)責(zé)任人員涉嫌犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任:
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的;
(二)審計(jì)期間弄虛作假,隱瞞事實(shí)真相,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的;
(三)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人的;
(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定,嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定,建設(shè)單位未通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的,予以通報(bào)批評(píng),處以5萬(wàn)元罰款,并在企業(yè)誠(chéng)信檔案中記錄其違規(guī)行為。
第九十七條 有下列情形之一的,由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的,予以通報(bào)批評(píng),處2萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款,對(duì)其責(zé)任人處以500元的罰款,并在企業(yè)誠(chéng)信檔案中記錄其違規(guī)行為;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任:
(一)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定,拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關(guān)文件資料,或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會(huì)活動(dòng)行為的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開(kāi)物業(yè)服務(wù)信息并及時(shí)更新的;
(三)共有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開(kāi),或者擅自挪用的。
第九十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由價(jià)格行政管理部門責(zé)令限期改正,有多收價(jià)款的,應(yīng)當(dāng)退回多收價(jià)款;逾期不改的,予以通報(bào)批評(píng),處2萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款,并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠(chéng)信檔案中記錄其違規(guī)行為;其行為違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的,由價(jià)格行政管理部門依法予以處罰:
(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果提出異議,物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)供查驗(yàn)的;
(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果提出異議,經(jīng)查驗(yàn)證實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見(jiàn)不一致的;
(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定,未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)資金有關(guān)情況,或者未按規(guī)定答復(fù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定,將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同約定的違約責(zé)任;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料的,由財(cái)政行政管理部門按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》的規(guī)定給予處罰;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第九十九條 對(duì)違反本辦法的行為,當(dāng)事人除按照本辦法的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的,由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第一百條 本辦法自5月1日起施行。
第2篇 物業(yè)公司房屋租憑安全管理規(guī)定
甲方：
地址：
乙方：
地址：
一、范圍
本協(xié)議規(guī)定了本單位房屋租賃的安全管理要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本單位以及單位物業(yè)管理范圍內(nèi)的場(chǎng)所。
二、總則
為落實(shí)我院安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化工作，根據(jù)房屋租憑安全管理辦法的原則及有關(guān)規(guī)定，制訂本標(biāo)準(zhǔn)。
三、雙方應(yīng)共同遵守的法律、法規(guī)及其他要求
在與租賃房屋有關(guān)的施工生產(chǎn)、承包、承租經(jīng)營(yíng)和勞務(wù)承包過(guò)程中，雙方應(yīng)共同遵守下列法律、法規(guī)及其他要求：
——《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》
——《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》
——《中華人民共和國(guó)消防法》
——《廣州市消防條例》
——《廣州市安全生產(chǎn)條例》
——《企業(yè)事業(yè)單位安全管理制度》
——《廣州市房屋租賃管理若干規(guī)定》
——其它相關(guān)的法律、法規(guī)和其他要求
四、甲方的職責(zé)與義務(wù)
1、合同要求；
2、甲方與乙方簽訂房屋租賃協(xié)議時(shí)，必須簽訂安全、防火、治安協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)明確勞動(dòng)安全衛(wèi)生、消防等內(nèi)容及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；
1、及時(shí)傳達(dá)相關(guān)管理單位有關(guān)安全生產(chǎn)方面新的法律、法規(guī)和其他要求；
2、甲方負(fù)責(zé)監(jiān)督乙方建立安全制度及對(duì)工作人員的安全教育；
3、甲方負(fù)責(zé)將管理區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)防范部位、安全設(shè)施（消防管線、安全出口等）告知乙方；
4、甲方有權(quán)對(duì)乙方在管理區(qū)域內(nèi)的安全生產(chǎn)，消防保衛(wèi)等情況進(jìn)行檢查，并要求乙方對(duì)所發(fā)現(xiàn)的不安全隱患及時(shí)進(jìn)行整改；
5、乙方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能影響甲方的正常工作，乙方工作人員未經(jīng)許可，嚴(yán)禁到與其無(wú)關(guān)的甲方工作現(xiàn)場(chǎng)；
6、甲方負(fù)責(zé)對(duì)出租區(qū)域的安全設(shè)施（消防管線）進(jìn)行檢查；
五、乙方的職責(zé)與義務(wù)
1、遵守國(guó)家有關(guān)安全施工、生產(chǎn)方面的法律、法規(guī)和其他要求，以及甲方制定的規(guī)章制度和其它要求；
2、乙方要根據(jù)國(guó)家消防法規(guī)定，配備相應(yīng)數(shù)量的消防器材；
3、乙方動(dòng)用明火必須經(jīng)出租方主管部門審核，動(dòng)火必須符合《上海市消防條例》的規(guī)定，指定專人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，配備消防器材；
4、乙方不得利用租賃房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)和其他違法活動(dòng)，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活；
第3篇 物業(yè)管理公司辦公用品管理規(guī)定6
物業(yè)管理公司辦公用品管理規(guī)定(六)
1、辦公用品的采購(gòu)、驗(yàn)收、保管、發(fā)放統(tǒng)一由綜合管理部管理,其中采購(gòu)與保管工作由兩人分別負(fù)責(zé)。
2、需要領(lǐng)用辦公用品的部門在每月25日前將計(jì)劃用《辦公用品申領(lǐng)單》報(bào)至綜合管理部,由綜合管理部審核,執(zhí)行總經(jīng)理審批后統(tǒng)一進(jìn)行采購(gòu)。
3、綜合管理部購(gòu)買辦公用品后,必須登記造冊(cè),財(cái)務(wù)部定期進(jìn)行賬實(shí)核對(duì)。
4、領(lǐng)用辦公用品時(shí),綜合管理部做好領(lǐng)用登記手續(xù)。
5、員工領(lǐng)用辦公用品后,要妥善使用保管,如非正常原因造成損壞的,要按原價(jià)予以賠償。
6、耐用辦公用品(如:訂書(shū)機(jī)、筆筒、尺子、剪刀、文件架、計(jì)算器、水筆、名片本等)每人按需要領(lǐng)取,最多只能領(lǐng)用一套,丟失、損壞自己負(fù)責(zé),員工辭職須交還給公司或繳交等值錢款。
7、易耗辦公用品要節(jié)約使用,紙張要雙面用完后方可廢棄。用畢到綜合管理部登記領(lǐng)取(如:大頭針、回形針、膠水、透明膠、雙面膠、信簽、筆芯等)。
8、所有員工領(lǐng)用辦公用品應(yīng)每月統(tǒng)計(jì)一次,并由綜合管理部公布領(lǐng)用明細(xì)。
9、大宗(特殊)辦公用品的購(gòu)買,須做好計(jì)劃并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
10、員工福利用品采購(gòu),由綜合管理部負(fù)責(zé)制定計(jì)劃,經(jīng)公司執(zhí)行總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
11、公司員工如因各種原因離開(kāi)公司的,要到綜合管理部辦理好辦公用品歸還手續(xù)后,方可辦理人事手續(xù)。
第4篇 物業(yè)公司對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定3
物業(yè)公司對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定(三)
第一章總則
第一條為加強(qiáng)各部門、管理處對(duì)講機(jī)的管理,正確使用對(duì)講機(jī)和提高對(duì)講機(jī)的使用質(zhì)量,延長(zhǎng)使用年限,特制定本規(guī)定。
第二條適用范圍
本規(guī)定適用于公司所轄各部門、管理處。
第三條職責(zé)
公司采購(gòu)部負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的采購(gòu)、發(fā)放、調(diào)換、維修。
第二章對(duì)講機(jī)使用管理
第四條保安人員使用對(duì)講機(jī)僅限于在值班執(zhí)勤時(shí)攜帶使用。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出。
第五條班組長(zhǎng)須每半小時(shí)或1小時(shí)對(duì)本班組各崗位進(jìn)行聯(lián)絡(luò),以確保通信暢通和各項(xiàng)安全。
第六條班組交接班時(shí),必須做好對(duì)講機(jī)的移交、驗(yàn)收工作并簽字確認(rèn)。如未按交接班制度要求,出現(xiàn)故障無(wú)法確認(rèn)責(zé)任方時(shí),由交接雙方班組或全體隊(duì)員共同承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。發(fā)現(xiàn)使用故障必須及時(shí)上報(bào)。
第七條使用方法
(一)按下發(fā)射鍵(也叫ptt鍵)并開(kāi)始講話,講話完畢松開(kāi)ptt鍵。
(二)對(duì)講機(jī)發(fā)射時(shí),距離頭部或身體至少2.5厘米。
(三)講話時(shí)不必大聲,只需在距對(duì)講機(jī)5―10厘米處以正常音量講話即可
第八條操作行為管理
(一)嚴(yán)禁私自亂拆、亂調(diào)、拋扔、敲打等行為。
(二)不可將對(duì)講機(jī)放在極度多塵、潮濕環(huán)境。
(三)不可讓對(duì)講機(jī)受長(zhǎng)時(shí)間的陽(yáng)光直射及放置在加熱裝置附近。
(四)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確使用對(duì)講機(jī)。
(五)如果發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)發(fā)生異常氣味和冒煙,應(yīng)立即關(guān)閉電源,并取出電池,然后送保安部維修處理。
第三章對(duì)講機(jī)通話規(guī)范用語(yǔ)
第九條一般情況下:
呼叫方:**崗位或**呼叫**崗位或**人,聽(tīng)到請(qǐng)回答(重復(fù)一次或數(shù)次)結(jié)束時(shí)用“完畢”。
被叫方:**崗位或**人聽(tīng)到,請(qǐng)講。結(jié)束用“完畢”。
呼叫方:語(yǔ)氣平穩(wěn)把呼叫內(nèi)容講清(盡量簡(jiǎn)明扼要),結(jié)束用“完畢”。
被叫方:**崗位**人明白,結(jié)束用完畢。
第十條緊急情況或緊急集合:
呼叫方:各崗位聽(tīng)到請(qǐng)回答,**地方出現(xiàn)緊急情況,請(qǐng)馬上支援,(除固定崗?fù)馑醒策墠徚⒓粗г?。重復(fù)呼叫結(jié)束用“完畢”。
被叫方:**崗**人收到,馬上到達(dá),完畢。(聽(tīng)到后立即跑步趕往現(xiàn)場(chǎng),以最快方法并相互用對(duì)講機(jī)聯(lián)絡(luò),以免有其他人員未聽(tīng)清,距離遠(yuǎn)通信不便時(shí),要用接力方式傳達(dá)到位)。
1、嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用,嚴(yán)禁亂調(diào)亂按其他頻率、將天線拆下來(lái)或隨意拆卸。
2、嚴(yán)格按對(duì)講機(jī)程序關(guān)電、更換電池,以保障對(duì)講機(jī)的性能,壽命和使用效果。
3、電池不能經(jīng)常更換,必須按規(guī)定時(shí)間(8-10小時(shí))輪換使用,電池充電時(shí)間不能超過(guò)15小時(shí)。
4、不準(zhǔn)用對(duì)講機(jī)談?wù)撆c上班無(wú)關(guān)的事情和不文明的言語(yǔ)。
5、接班時(shí),交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況,接班者當(dāng)場(chǎng)查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈立即報(bào)告組長(zhǎng)或管理處主任。
6、遵守“誰(shuí)使用,誰(shuí)保管;誰(shuí)損壞,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。
第5篇 大廈物業(yè)處倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定
大廈的物業(yè)管理處倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定
一、由專人負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)的日常管理工作,倉(cāng)庫(kù)管理員對(duì)出入庫(kù)的材料和工具進(jìn)行驗(yàn)放、登記,對(duì)不符合規(guī)定的物品和手續(xù)有權(quán)拒絕入庫(kù)或領(lǐng)取。
二、根據(jù)材料的體積、特性(含有毒物品)、型號(hào)規(guī)格等進(jìn)行合理擺放,并做好相應(yīng)標(biāo)識(shí),對(duì)不合格和降級(jí)使用的物品應(yīng)貼上特別標(biāo)識(shí)。
三、保持倉(cāng)庫(kù)清潔衛(wèi)生、通風(fēng)良好,并做好防火、防潮、防曬、防水、防蟲(chóng)、防盜等防護(hù)措施,確保物品質(zhì)量和庫(kù)房安全。
四、建立倉(cāng)庫(kù)管理資料,做到手續(xù)、記錄齊全。
五、每季度,大廈管理處主任與事務(wù)助理對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行一次全面的檢查。
六、發(fā)放材料堅(jiān)持'先入先出'的原則,合理利用降級(jí)物品的使用價(jià)值。
七、不斷提高業(yè)務(wù)水平,保證各崗位領(lǐng)料及時(shí),工具借換有序。
八、倉(cāng)庫(kù)管理員對(duì)《入庫(kù)單》、《領(lǐng)料單》、《工具卡》、《物品驗(yàn)證記錄》等表格需作詳細(xì)的記錄。
九、日常物品的領(lǐng)用定于每周一下午16:00以后進(jìn)行,每次領(lǐng)取量不得超過(guò)月使用計(jì)劃的四分之一。(維修專用配件、材料可憑派工單直接領(lǐng)取)
第6篇 顧問(wèn)物業(yè)管理處辦公設(shè)備管理規(guī)定
顧問(wèn)項(xiàng)目管理處辦公設(shè)備管理規(guī)定
1、目的:
充分利用現(xiàn)有資源,降低成本。
2、適用范圍:
****管理處各部門
3、職責(zé):
綜合管理部負(fù)責(zé)辦公設(shè)備的管理
4、方法和過(guò)程控制:
4.1辦公設(shè)備為公司財(cái)產(chǎn),任何人不得損毀及因私使用。各部門須定期對(duì)所屬辦公設(shè)備進(jìn)行清潔、檢查和保養(yǎng)。當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)及時(shí)請(qǐng)專業(yè)人員維修處理,并做好質(zhì)量記錄,不得擅自拆裝。、
4.2辦公設(shè)備包括:電腦和電腦外設(shè)、傳真機(jī)、電話機(jī)、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、對(duì)講機(jī)、電視機(jī)、照相機(jī)等。
4.2.1電腦:電腦操作者必須掌握基本操作程序。各部門電腦須設(shè)置開(kāi)機(jī)密碼及屏幕保護(hù)密碼,報(bào)部門主管及經(jīng)理備案。
4.2.2傳真機(jī):綜合管理部須指定專人負(fù)責(zé)傳真機(jī)的日常使用及保養(yǎng),及時(shí)發(fā)送按規(guī)定簽署的各類傳真函件。
4.2.3電話:凡因工作需要打長(zhǎng)途電話者須先登記;打市內(nèi)電話需言簡(jiǎn)意賅,長(zhǎng)話短說(shuō),上班時(shí)間不得撥打私人電話;電話需定期更換消毒膜;非工作需要,禁止撥打聲訊電話。
4.2.4復(fù)印機(jī):綜合管理部須指定專人負(fù)責(zé)復(fù)印機(jī)的日常使用及保養(yǎng),如需大批量復(fù)印文件時(shí)則應(yīng)印刷(一個(gè)月使用量在1000張以上者);不得用復(fù)印機(jī)復(fù)印絕密文件和個(gè)人材料。
4.2.5打印機(jī):各部門須指定專人負(fù)責(zé)打印機(jī)的日常使用及保養(yǎng),打印機(jī)的色帶、墨盒或硒鼓應(yīng)節(jié)約使用,達(dá)到使用壽命時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。
4.2.6對(duì)講機(jī):各部門須指定專人負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的日常使用、維護(hù)工作。
第7篇 物業(yè)公司人事管理績(jī)效考核規(guī)定
物業(yè)公司人事管理之績(jī)效考核
5.1.績(jī)效考核的目的與作用
5.1.1 對(duì)下屬的工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績(jī)作出評(píng)價(jià)和排序,讓領(lǐng)導(dǎo)掌握員工的能力和貢獻(xiàn),讓員工了解領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其工作的評(píng)價(jià);為領(lǐng)導(dǎo)與員工的溝通提供通道,營(yíng)造良好的氛圍;
5.1.2 對(duì)下屬監(jiān)督、指導(dǎo)、教育、激勵(lì)和約束;
5.1.3 作為加薪、獎(jiǎng)懲、晉升、調(diào)動(dòng)等人事決策的參考;
5.1.4 提供信息,作為工作計(jì)劃、人力資源規(guī)劃的依據(jù);
5.1.5 獲得職業(yè)培訓(xùn)的需求,為制定職業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃提供依據(jù);
5.1.6 人事考核對(duì)企業(yè)理念、員工的觀念和行為起到重要的牽引作用。
5.2.考核內(nèi)容
5.2.1 主要包括德、勤、能、績(jī)四個(gè)方面。
1)德:忠誠(chéng)廉潔、協(xié)作精神、原則性、組織紀(jì)律、職業(yè)道德、團(tuán)結(jié)精神。
2)勤:事業(yè)心、責(zé)任心、奉獻(xiàn)精神、服務(wù)精神、出勤。
3)能:業(yè)務(wù)知識(shí)、分析能力、學(xué)習(xí)能力、表達(dá)能力、組織協(xié)調(diào)能力、開(kāi)拓創(chuàng)新能力、決策能力、公關(guān)能力、管理能力。
4)績(jī):工作數(shù)量、工作質(zhì)量、工作效率、工作效益。
5.3.績(jī)效考核分類
5.3.1 試用期考核:
員工試用期間由部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)考核,合格者填寫(xiě)《員工轉(zhuǎn)正申請(qǐng)表》報(bào)經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)給予轉(zhuǎn)正,簽訂勞動(dòng)合同。試用轉(zhuǎn)正考核應(yīng)在試用期內(nèi)最后3個(gè)工作日內(nèi)完成。
5.3.2 平時(shí)考核:
1)各級(jí)主管對(duì)于所屬員工應(yīng)就其工作成績(jī)、工作態(tài)度及工作能力等隨時(shí)作嚴(yán)格公正的考核;凡有特殊功過(guò)者,應(yīng)隨時(shí)報(bào)請(qǐng)獎(jiǎng)懲。
2)采用目標(biāo)管理考核辦法,即根據(jù)每月工作任務(wù)總量、完成程度、計(jì)劃目標(biāo)達(dá)成率的高低,作為考核員工績(jī)效的依據(jù)。
3)人事行政部應(yīng)將員工的假、勤、獎(jiǎng)、懲隨時(shí)記錄,作為年終考評(píng)的參考。
5.3.3 年終考核:
其辦法遵循《績(jī)效考核管理辦法》(另行制定)。
5.4.激勵(lì)
為了給目標(biāo)經(jīng)營(yíng)責(zé)任完成優(yōu)異、工作表現(xiàn)優(yōu)秀及有特別突出貢獻(xiàn)的員工肯定及嘉獎(jiǎng),公司實(shí)行多種激勵(lì)機(jī)制,根據(jù)實(shí)際情況給予嘉獎(jiǎng)、記功、記大功、若干獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)、加薪、職位晉升、外派培訓(xùn)、旅游等等獎(jiǎng)勵(lì)辦法。
第8篇 某接管項(xiàng)目物業(yè)維修基金管理規(guī)定
接管項(xiàng)目物業(yè)維修基金管理規(guī)定
1.0目的
規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作,確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)維修基金的管理工作。
3.0職責(zé)
3.1出納員負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的收取工作。
3.2行政/財(cái)務(wù)組相關(guān)人員負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的催繳工作。
3.3財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)維修基金的使用核算及管理、核算工作。
3.4財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修基金管理工作的監(jiān)督。
3.5公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會(huì)主任負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。
4.0程序要點(diǎn)
4.1物業(yè)維修基金的分類:
4.1.1公用設(shè)施維修基金,用于購(gòu)買管理用房、墊支購(gòu)買部分商業(yè)用房和住宅共用設(shè)施的重大維修工程。
4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護(hù)。
4.2物業(yè)維修基金的使用范圍
4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍:
a)小區(qū)內(nèi)的道路;
b)小區(qū)內(nèi)的路燈;
c)小區(qū)內(nèi)園林綠化地;
d)小區(qū)內(nèi)的地下排水;
e)小區(qū)內(nèi)的文化體育場(chǎng)所;
f)小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng);
g)其他公用設(shè)施。
4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍:
a)房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;
b)抗震結(jié)構(gòu)部位;
c)外墻面;
d)樓梯間;
e)公共通道;
f)門廳;
g)公共屋面;
h)電梯;
i)機(jī)電設(shè)備;
j)本體消防設(shè)施;
k)公共天線;
l)本體上下水共用管道;
m)共用離盜監(jiān)控設(shè)施;
n)其他房屋本體共用部分。
4.3物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)
4.3.1配備電梯的住宅:
a)發(fā)展商按每年平方米建筑面積成本價(jià)的4%交納;
b)購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納。
4.3.2不配備電梯的住宅
a)發(fā)展商按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納;
b)購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%交納。
4.4物業(yè)維修基金的收取程序
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時(shí)限交納首期維修基金:
4.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有機(jī)初始登記前按本規(guī)定3.1. a)和4.3.2. a)的規(guī)定,將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.2購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前,按本規(guī)定4.3.1. b)和4.3.2. b)的規(guī)定,將所購(gòu)商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.3業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi),按本規(guī)定4.3.2.a)的規(guī)定交納維修基金,存入專戶銀行。
4.5物業(yè)維修基金的使用程序:
4.5.1管理公司根據(jù)實(shí)際情況需要使用物業(yè)維修基金時(shí),應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)提供以下材料:
a)公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或項(xiàng)目處章的使用申請(qǐng);
b)相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;
c)施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
4.5.2小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在接到物業(yè)維修基金的使用申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議:
a)同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報(bào)送由業(yè)主管理委員會(huì)主任和公司總經(jīng)理或項(xiàng)目處經(jīng)理共同簽字的《物業(yè)維修基金命名用申請(qǐng)表》,區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請(qǐng)表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項(xiàng)劃撥到公司帳戶。
b)不同意使用的,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)將不同意見(jiàn)書(shū)通知管理公司。
4.5.3業(yè)主大會(huì)不同意使用維修基金,而管理公司認(rèn)為有充足理由的,應(yīng)向區(qū)住宅上級(jí)主管部門申請(qǐng)復(fù)議,經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請(qǐng),業(yè)主管理委員會(huì)必須執(zhí)行;
4.5.4業(yè)主管理委員會(huì)可以對(duì)使用維修基金工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)督,并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收;
4.5.5維修基金帳目,應(yīng)由下列單位每3個(gè)月張榜公布一次:
a)業(yè)主管理委員會(huì);
b)管理公司或項(xiàng)目處。
4.6維修基金的管理程序:
4.6.1維修基金由小區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理,小區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)基金的正常使用,但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o(wú)誤后支出。
4.6.2小區(qū)財(cái)務(wù)根據(jù)維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記帳簿,按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的帳務(wù)處理;
4.6.3小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對(duì)維修基金的收支帳目有疑問(wèn),可向下列單位提出質(zhì)詢:
a)業(yè)主管理委員會(huì);
b)管理公司或項(xiàng)目處。
4.6.4管理公司或項(xiàng)目處接到質(zhì)詢后:
a)原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù);
b)特殊情況另行處理。
4.7維修基金資料的保管:
4.7.1財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月31日將本月維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。
4.7.2財(cái)務(wù)部經(jīng)理對(duì)維修基金的財(cái)務(wù)資料審核無(wú)誤后,加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。
4.8維修基金的管理核算情況,作為財(cái)務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
5.0記錄
5.1《物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表》mps-a2-06
5.2《物業(yè)維修基金使用情況公布表》mps-a2-07
第9篇 物業(yè)消防監(jiān)控中心設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)定
1. 0目的
確保消防監(jiān)控中心設(shè)備處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
2. 0范圍
適用于**集團(tuán)大廈的消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、對(duì)講電話系統(tǒng)運(yùn)行管理。
3. 0職責(zé)
3. 1值班保安員負(fù)責(zé)中心設(shè)備的監(jiān)控管理并做好記錄。
3. 2工程部主管負(fù)責(zé)對(duì)中心設(shè)備進(jìn)行綜合管理及監(jiān)督指導(dǎo)。
3. 3當(dāng)值領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)中心設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)督。
4.0工作程序
4. 1各級(jí)人員工作程序
4.1.1 中心值班保安員
a.中心值班保安員負(fù)責(zé)中心消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。 顯示火警信號(hào)后,于三秒內(nèi)消音,保留信號(hào),并立即報(bào)告領(lǐng)班前往察看,確認(rèn)信號(hào)真?zhèn)?發(fā)生火災(zāi)后,通過(guò)廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。
b.當(dāng)發(fā)生故障時(shí),及時(shí)通知工程部派人修理。
c.將每班運(yùn)行情況記錄于《消防中心工作記事簿》,《消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行記錄》。
d.保安員按《消防設(shè)施檢查制度》要求,在工程部責(zé)任技工配合下,定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行功能檢查并啟動(dòng)消防泵、加壓泵、恒壓泵、正壓風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)等聯(lián)動(dòng)功能廣播系統(tǒng),并將試驗(yàn)結(jié)果記錄于各種檢查表格中。
e.每班次打掃房間一次,每月清潔設(shè)備一次(由保養(yǎng)單位完成),保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬。
4.1.2 技工、高級(jí)技工(有承包單位由承包單位負(fù)責(zé))。
a.按《消防設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》、《保安閉路電視檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求按時(shí)進(jìn)行中心設(shè)備的維修保養(yǎng)或監(jiān)督外保工作,并做好記錄。
b.負(fù)責(zé)向工程部主管申報(bào)備品、備件的采購(gòu)計(jì)劃。
c.負(fù)責(zé)編制中控室設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備卡。
4.1.3 保安部部長(zhǎng)
a.負(fù)責(zé)中心保安員的紀(jì)律管理和素質(zhì)培養(yǎng)。
b.制定培訓(xùn)考核計(jì)劃定期對(duì)中心保安員進(jìn)行培訓(xùn)考核,以提高值班人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4.1.4 工程部主管
a.負(fù)責(zé)中心設(shè)備的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制、外委修理的聯(lián)系工作,對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。
b.每年12月制定下年度的各項(xiàng)檢查保養(yǎng)計(jì)劃表。消防系統(tǒng)設(shè)備、保安閉路電視設(shè)備的保養(yǎng),每季進(jìn)行一次。并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。
4.1.5 管理處經(jīng)理
a.審核修保養(yǎng)記錄表中修、大修計(jì)劃。
b.中心各項(xiàng)保養(yǎng)計(jì)劃表及維修計(jì)劃表。
4. 2消防監(jiān)控中心管理工作程序
4.2.1保安員負(fù)責(zé)中心每天24小時(shí)值班、監(jiān)控,并嚴(yán)格執(zhí)行交班制度,填好值班記錄。
4.2.2非值班人員嚴(yán)禁操作。外來(lái)人員進(jìn)入要經(jīng)管理處或保安部長(zhǎng)批準(zhǔn),禁止無(wú)關(guān)
人員進(jìn)入。
4.2.3各控制制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的動(dòng)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài),各類操作轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)在手動(dòng)位置。
4.2.4 每班應(yīng)注意檢查各類信號(hào)是否正常,并認(rèn)真記錄,如有異常要立即查清原因。
4.2.5 中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后,應(yīng)立即核實(shí)。屬誤報(bào),應(yīng)消除信號(hào)并做好記錄,屬火災(zāi)報(bào)警,應(yīng)迅速報(bào)告保安部長(zhǎng),管理處領(lǐng)導(dǎo),組織滅火。
4.2.6中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路不得隨意更改,如有損壞,要查明原因立即申報(bào)上級(jí),經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。
4.2.7 室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生、通風(fēng)干爽、設(shè)備無(wú)灰塵,不準(zhǔn)堆放雜物。
4.2.8 消防應(yīng)急器材應(yīng)齊備良好,室內(nèi)禁止吸煙。
4.2.9 常備應(yīng)急于電筒及充電或應(yīng)急照明設(shè)備。
4.2.10 保持專線報(bào)警電話暢通,禁止任何人員作私人用途。
5. 0相關(guān)記錄
5.1 《消防中心工作記事簿》qr/gr-605
5.2 《消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備異常情況記錄表》qr/gr-611
第10篇 和園物業(yè)護(hù)衛(wèi)員制裝管理規(guī)定
正家物業(yè)護(hù)衛(wèi)員制裝管理規(guī)定
1.0目的:
1.1為了加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員服裝的管理工作,樹(shù)立公司良好的社會(huì)形象,公司特對(duì)護(hù)衛(wèi)員制裝標(biāo)準(zhǔn)作以下規(guī)定。
2.0制裝標(biāo)準(zhǔn)和使用年限
2.1護(hù)衛(wèi)員進(jìn)入公司第一年發(fā)冬、夏裝各二套,發(fā)長(zhǎng)袖襯衣二件,服裝使用年限一般為兩年。
2.2護(hù)衛(wèi)員發(fā)訓(xùn)練(迷彩)服一套,使用期限為24個(gè)月,使用期滿后以舊換新。
2.3安全管理用大衣按實(shí)際崗位數(shù)配發(fā),每崗一件,使用年限為24個(gè)月。
3.0調(diào)離、離職時(shí)服裝處理辦法
3.1護(hù)衛(wèi)員在公司內(nèi)部調(diào)動(dòng),除調(diào)入單位使用的是與該護(hù)衛(wèi)員原在單位(式樣或顏色)不同的工裝,調(diào)出員工須將原單位配發(fā)的工裝移交給原單位外,其他情況均由該員工將工裝從調(diào)出單位帶往調(diào)入單位。
3.2護(hù)衛(wèi)員離職時(shí),其服裝物品須潔凈交回。
3.3護(hù)衛(wèi)員服裝丟失或非因公損壞,按原價(jià)賠償。
4.0著裝及換裝時(shí)間
4.1夏季著裝為每年五月至十月,冬季著裝為十一月到次年四月。
4.2具體換裝時(shí)間可由管理處根據(jù)實(shí)際情況確定,但各管理處內(nèi)部換裝時(shí)間必須統(tǒng)一。
5.0護(hù)衛(wèi)員被子等由個(gè)人出資統(tǒng)一購(gòu)買軍用品。
第11篇 某物業(yè)區(qū)域治安管理規(guī)定
物業(yè)區(qū)域治安管理規(guī)定
1.嚴(yán)格控制來(lái)訪人員,來(lái)訪人員須說(shuō)明業(yè)主姓名、房號(hào),由門崗保安核準(zhǔn)并登記后才可放行。
2.乞討、擺攤、賣藝等人員不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
3.裝修施工人員需由業(yè)主申請(qǐng)臨時(shí)出入證,經(jīng)核準(zhǔn)后憑出入證進(jìn)出。
4.大件、貴重物品出入,需有“大件物品出門證”,經(jīng)登記后放行,機(jī)動(dòng)車輛、摩托車、自行車由物業(yè)派專人及保安統(tǒng)一管理,收取費(fèi)用。
5.發(fā)生突發(fā)事件時(shí),保安員要立即采取措施,敢于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益及物業(yè)秩序,通知相關(guān)部門,并積極處理善后。
6.加強(qiáng)業(yè)主安全防范意識(shí)教育,物業(yè)有義務(wù)積極配合并采取有力措施,但不為此負(fù)全責(zé)。
7.業(yè)主要注意安全隱患,注意防止陌生人尾隨跟進(jìn)門禁,發(fā)生緊急情況時(shí),應(yīng)立即告知管理處或當(dāng)班保安員。
8.業(yè)主須遵守國(guó)家政策、法規(guī),配合物業(yè)的合法管理,嚴(yán)禁非法經(jīng)營(yíng)或從事非法活動(dòng)。
9.維護(hù)物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章制度及公司利益,對(duì)違反規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻,或視情況采取措施強(qiáng)行制止;如隨意停放車輛,占用消防通道堆積雜物,損壞公共設(shè)施,聚眾斗毆,酗酒鬧事,侵犯他人人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利,制造超標(biāo)噪聲,影響他人正常休息和生活等。
第12篇 物業(yè)項(xiàng)目電梯管理規(guī)定
物業(yè)項(xiàng)目電梯管理規(guī)定
(三)
一、目的規(guī)范電梯管理,確保電梯運(yùn)行安全。
二、適用范圍適用于嘉園管理處維修值班人員的值班管理。
三、職責(zé)
1、電梯維修人員負(fù)責(zé)電梯日常巡查、管理。
2、工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。
四、工作流程
1、電梯機(jī)房必須嚴(yán)格執(zhí)行《機(jī)房管理制度》2、做好業(yè)主安全乘梯教育,運(yùn)行中電梯若出現(xiàn)突然故障,乘客不必驚慌,更不應(yīng)私自違章操作、開(kāi)啟或敲打梯門,應(yīng)馬上按響緊急對(duì)講開(kāi)關(guān),通知中控室值人員,等候解救;3、乘搭電梯人數(shù)過(guò)多時(shí),應(yīng)分批搭乘,避免超載發(fā)生危險(xiǎn);
4、嚴(yán)禁在電梯內(nèi)打鬧、蹦跳、刻劃、張貼及私自撕揭電梯年檢合格證,不依靠在轎門上,不強(qiáng)行阻止轎門開(kāi)關(guān)且不強(qiáng)行扒 門,不在轎廂內(nèi)吸煙;
5、勿將垃圾丟棄在電梯門導(dǎo)軌槽內(nèi),以免造成轎門和廳門堵塞,影響電梯正常使用;
6、發(fā)生火警或地震時(shí),切勿搭乘電梯;
7、小孩搭乘電梯時(shí),應(yīng)有大人看護(hù),以免發(fā)生意外。
8、電梯搬運(yùn)大件物品時(shí),盡量避免電梯使用高峰期,并事先申請(qǐng),不得超重和損壞電梯,以防止事故發(fā)生。
9、做好電梯機(jī)房、轎箱、廳門、井道、底坑的清潔,保持整潔、暢通。
第13篇 物業(yè)園區(qū)二次供水管理規(guī)定
物業(yè)園區(qū)二次供水管理規(guī)定
一、工作程序
(一) 二次供水管理的要求1. 給排水工作人員負(fù)責(zé)水池(箱)的管理,要求每個(gè)水池(箱)(包括地下、樓頂)須結(jié)構(gòu)完整,加蓋、加鎖,水口干凈,并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。
2. 新建、擴(kuò)建二次供水設(shè)施,須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)審定和工程驗(yàn)收。
(二). 每年至少兩次水池(箱)進(jìn)行清洗及消毒
(三) 通知維修部在每次水池(箱)清洗消毒計(jì)劃實(shí)施前一天張貼停水通知。
(四) 放水為確保用戶的正常用水,放水時(shí)間必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時(shí),并記錄在《水池(箱)清洗及消毒記錄表》開(kāi)始放水時(shí)間和結(jié)束時(shí)間。
(五) 二次供水的清洗消毒程序通過(guò)外委方進(jìn)行,根據(jù)雙方簽定的協(xié)議,工作程序和施工安全由乙方負(fù)責(zé),保證清洗后的水質(zhì)達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),并向管理處提供清洗后水質(zhì)的國(guó)家衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)的檢測(cè)報(bào)告;
(六) 注水在清洗工作結(jié)束后,開(kāi)閘向水池(箱)注水,以達(dá)到標(biāo)定水位高度。
并加蓋加鎖。
(七) 記錄和報(bào)告1. 由工程主管負(fù)責(zé)安排整個(gè)清洗消毒的工作的協(xié)調(diào)配合,并負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒工作的。
全過(guò)程監(jiān)控;2. 衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》、《水池(箱)清洗檢測(cè)報(bào)告單》原件交由辦公室存檔備。
第14篇 x物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施管理規(guī)定
物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施管理規(guī)定
1.0目的
為了確保小區(qū)住戶生命財(cái)產(chǎn)安全,保證消防設(shè)備隨時(shí)處于正常狀態(tài),提高人員管理意識(shí)和安全責(zé)任感。
2.0適用范圍
物業(yè)公司所管理項(xiàng)目配置的所有消防設(shè)施設(shè)備。
3.0管理內(nèi)容
3.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
--每雙月在定期安全檢查時(shí)對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)面板,報(bào)警鈕及車庫(kù)防火卷閘門作聯(lián)動(dòng)功能試驗(yàn)。
--每半年檢查噴頭是否漏水、銹壞、玻璃球中有色液體是否變色、減少,如有異常,立即更換。如發(fā)現(xiàn)玻璃有被其他物質(zhì)污染,立即清潔保持靈敏度。
--每半年檢查一次報(bào)警閥,要求打開(kāi)警鈴校驗(yàn)旋塞,30秒內(nèi)應(yīng)發(fā)出鈴聲報(bào)警。
3.2消火栓
--室內(nèi)消火栓
每雙月檢查消火是否銹蝕,有無(wú)滲漏、轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活。
--室外消火栓
每雙月對(duì)室外消火栓進(jìn)行放水檢查,對(duì)潤(rùn)滑部份擦洗加油。
3.3水泵接合器
水泵接合器每半年保養(yǎng)一次,檢查轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)是否銹死和密封是否老化。
3.4消防泵、噴淋泵
按《水泵定期保養(yǎng)規(guī)程》執(zhí)行。
3.5上述消防設(shè)施的檢查均記錄在《定期安全檢查表》上。
4.0相關(guān)文件
4.1《水泵定期保養(yǎng)規(guī)程》
5.0相關(guān)記錄
5.1《定期安全檢查表》
編寫(xiě):zz 審批:zz
第15篇 z物業(yè)工程部值班交接班管理規(guī)定
物業(yè)工程部值班、交接班管理規(guī)定
1目的:
規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。
2適用范圍
適用各客戶服務(wù)處工程部值班人員.
3值班制度
3.1值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位,不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。
3.2值班(夜班)人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作,不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除,如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。
3.3應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況,并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況,發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除,如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。
3.4認(rèn)真填寫(xiě)好各'機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志'和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄。
3.5值班人員不得私自調(diào)班,因特殊情況要調(diào)班,必須向主任申請(qǐng)。
3.6嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房,檢查各類工具和鑰匙等。
4接班制度
4.1認(rèn)真聽(tīng)取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。
4.2查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。
4.3檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好,各機(jī)房是否干凈整潔。
4.4巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況,各參數(shù)是否正常。
5交班制度
5.1交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。
5.2交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等。
5.3交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問(wèn)題。
5.4所有問(wèn)題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚,等接班人員確認(rèn)。
6不能交接班之情況:
1上一班運(yùn)行情況未交待清楚,記錄不規(guī)范,操作間不整潔。
2正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過(guò)程中。
3交接過(guò)程中發(fā)生故障,應(yīng)停止交接,由交班人員負(fù)責(zé)處理事故,接班人協(xié)助事故處理。
4交班人隱瞞問(wèn)題不報(bào),經(jīng)查證確系其責(zé)任的。
7附表:
7.1《工程部值班交接班記錄》
