住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理辦法

北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法(征求意見稿)

第一章總則

第一條【目的及依據(jù)】為了進一步理順本市住宅區(qū)物業(yè)管理活動中各方主體的法律關系,明確業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)等各方主體的權利和義務,保證物業(yè)服務資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益等屬于業(yè)主共有資金的安全,根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章,制定本暫行辦法。

第二條【共用部分】本辦法所稱共用部分是指物業(yè)區(qū)域內業(yè)主專有部分以外,按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。

第三條【業(yè)主共有資金】本辦法所稱業(yè)主共有資金是指物業(yè)管理區(qū)域內,由全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括:

(一)物業(yè)服務資金;

(二)住宅專項維修資金;

(三)物業(yè)共用部分經(jīng)營收益;

(四)業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議的決定分攤的費用;

(五)業(yè)主大會的其他合法收入。

第四條【適用范圍】住宅區(qū)業(yè)主大會依法成立后,對物業(yè)管理區(qū)域內共用部分自行管理、委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人管理的,適用本辦法。

第二章業(yè)主共有資金和物業(yè)共用部分管理

第五條【共用部分管理權利主體】業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內,全體業(yè)主對物業(yè)共用部分實施管理的業(yè)主自我管理組織。

業(yè)主應當及時向業(yè)主大會交納管理物業(yè)共用部分所需的物業(yè)服務資金和其它分攤費用。

第六條【管理合同締約主體】業(yè)主共同決定對共用部分委托物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人實施管理的,應當由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人簽訂書面合同。

業(yè)主共同決定對共用部分自行管理的,應當由業(yè)主大會與專業(yè)服務企業(yè)簽訂專業(yè)服務買賣合同。

第七條【管理規(guī)約約定】物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主應當在管理規(guī)約中約定物業(yè)共用部分管理方式、業(yè)主大會的權利義務、業(yè)主與業(yè)主大會的法律關系、業(yè)主共有資金管理等內容。

第三章業(yè)主共有資金賬戶

第八條【共有資金賬戶的開立】住宅區(qū)業(yè)主大會成立并登記后,可以到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶, 分類存儲業(yè)主共有資金。

第九條【物業(yè)服務資金】本辦法所稱物業(yè)服務資金是指由業(yè)主向業(yè)主大會交納的,用于支付住宅區(qū)內共用部分維修、養(yǎng)護、管理,環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護等相關費用的資金。

物業(yè)服務資金的交納和使用由管理規(guī)約和全體業(yè)主共同決定。管理規(guī)約未約定或者全體業(yè)主未決定的,可參照《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)》(京發(fā)改[2005]2662號)的有關規(guī)定。

第十條【專項維修資金】住宅專項維修資金用于支付住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用。

住宅專項維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理適用建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》和《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定。

第十一條【物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入】業(yè)主大會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定,將物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入納入業(yè)主共有資金賬戶,用于支付下列費用:

(一) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等;

(二) 財務、審計、承接查驗、物業(yè)服務評估監(jiān)理等費用;

(三)業(yè)主共同決定支付的超出年度預算的支出;

(四) 業(yè)主共同決定支付的其他合理費用。

第十二條【業(yè)主分攤費用】物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入不足以支付第十一條所列費用的,不足部分由業(yè)主分攤,并存入業(yè)主共有資金賬戶。

業(yè)主分攤前款費用的比例,管理規(guī)約或業(yè)主大會決議有約定的,按照約定;沒有約定或約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積占專有部分面積總和的比例確定。

第四章 業(yè)主共有資金交存

第十三條【資金交納】住宅區(qū)的業(yè)主應當按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定向業(yè)主大會交納物業(yè)服務資金和其他分攤費用。

業(yè)主可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定,定期將物業(yè)服務資金和其他分攤費用存入業(yè)主一卡通,由業(yè)主大會按照約定通過銀行從業(yè)主一卡通中劃轉。使用業(yè)主一卡通劃轉資金的,銀行、業(yè)主、業(yè)主大會應當簽訂書面合同。

第十四條【資金催繳】業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的,業(yè)主大會應當及時催繳。

業(yè)主拖欠專項維修資金的,由業(yè)主大會開戶銀行負責催繳。

全體業(yè)主應當在管理規(guī)約中確定業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的追繳辦法,以及欠費業(yè)主名單公示、共同管理權利限制、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。

第十五條【催繳措施】業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的,業(yè)主大會可以按照管理規(guī)約的約定,向欠費業(yè)主發(fā)出欠費繳納通知單,在住宅區(qū)顯著位置公示欠費業(yè)主名單、門牌號及欠費金額。

欠費繳納通知單應當以書面形式作出。一般包含欠費金額、繳費期限、滯納金計算方法、繳費帳戶、繳費方法、相關后果等內容。

第十六條【滯納金】業(yè)主大會可以依照管理規(guī)約的約定,向拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的業(yè)主收取滯納金。

業(yè)主大會向欠費業(yè)主收取的滯納金歸全體業(yè)主共有。

第十七條【業(yè)主共同管理權利限制】業(yè)主大會可以根據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會會議的決定,限制欠費業(yè)主行使下列共同管理權利:

(一)被選舉為業(yè)主委員會委員;

(二)業(yè)主大會會議的表決權;

(三)業(yè)主大會認為應當限制的其它共同管理權利。

第十八條【欠費債務轉移】業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的,轉讓物業(yè)時應當與業(yè)主大會結清。

房屋買受人與房屋出賣人可以在房屋買賣合同中約定房屋出賣人欠交物業(yè)服務資金、專項維修資金和分攤費用向房屋買受人的債務轉移。

房屋買受人在購買業(yè)主出賣的房屋時,可以向業(yè)主大會索取相關費用已結清的書面確認文件。房屋買受人向業(yè)主大會索取房屋出賣人相關費用已結清的書面確認文件的,業(yè)主大會應當提供。

第十九條【欠費起訴】業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的,業(yè)主大會可以向人民法院提起訴訟。

第五章業(yè)主共有資金管理

第二十條【財務管理】業(yè)主大會應當按照國家相關法規(guī)、政策的有關規(guī)定,建立專門的業(yè)主共有資金財務管理制度,保證資金安全。

業(yè)主大會應當建立業(yè)主共有資金財務檔案,并指定專人保

管。管理人員變更的,應當及時移交保管的財務檔案。

第二十一條【財務人員】業(yè)主大會應當按照國家相關法規(guī)、政策的規(guī)定和管理規(guī)約的約定,聘請專門的財務管理人員管理資金。

第二十二條【收益管理】物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入,應當由業(yè)主大會財務管理人員按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定存入業(yè)主共有資金賬戶,嚴禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。

第二十三條【擔保和經(jīng)營】業(yè)主大會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保,或者未經(jīng)業(yè)主共同決定利用業(yè)主共有資金對外投資。

第二十四條【年度預算、決算】業(yè)主大會應當建立業(yè)主共有資金年度預算、決算制度。業(yè)主大會可以授權業(yè)主委員會或委托專業(yè)機構起草年度預算、決算方案,由業(yè)主大會會議審議后確定。

業(yè)主共有資金應當嚴格按照年度預算使用。在會計年度終結時,業(yè)主共有資金節(jié)余部分,自動結轉到下一年度;物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生超出業(yè)主共有資金年度預算的支出時,應當及時召開業(yè)主大會會議作出決議。

第二十五條【資金使用監(jiān)督】業(yè)主大會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的約定,設立專門機構監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。監(jiān)督機構負責審查下列事項:

(一) 是否按年度預算使用業(yè)主共有資金;

(二) 使用業(yè)主共有資金是否符合相應程序;

(三)超出預算使用業(yè)主共有資金,是否經(jīng)業(yè)主大會會議決議;

(四) 業(yè)主共有資金使用中其他需要審查的事項。

業(yè)主大會未設立監(jiān)督機構的,可以推選業(yè)主代表履行前款職責。

第二十六條【年度公示】業(yè)主大會應當定期與業(yè)主共有資金開戶銀行核對本住宅區(qū)業(yè)主共有資金帳目,并于每年一季度向業(yè)主公示下列情況:

(一)業(yè)主共有資金交存、使用、增值受益和結存的數(shù)額;

(二)發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)業(yè)主分戶帳(業(yè)主一卡通)中業(yè)主共有資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(四)其他有關業(yè)主共有資金使用和管理的情況。

業(yè)主對公示情況提出質詢時,業(yè)主大會工作人員應當及時答復。

業(yè)主對公示情況有異議的,可以要求復核或者委托專業(yè)機構進行審計。

第二十七條【資金查詢】業(yè)主共有資金的開戶銀行應當建立住宅區(qū)共有資金查詢制度,接受業(yè)主大會、業(yè)主對其分戶帳(業(yè)主一卡通)中住宅區(qū)業(yè)主共有資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

第二十八條【業(yè)主大會法律責任】業(yè)主大會及其工作人員不得侵占、挪用本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金;侵占業(yè)主共有資金的,應當依法承擔法律責任。受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。

第六章附則

第二十九條【參照執(zhí)行】非住宅區(qū)物業(yè)共用部分和業(yè)主共有資金的管理參照本辦法。