第1篇 物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理規(guī)程制度
物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理規(guī)程
1.0目的
保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。
2.0適用范圍
管理處管轄的電力(油)拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備(含強(qiáng)電主線路)、電子設(shè)備(含弱電線路)、管道、風(fēng)道、閥門(mén)及其它房屋附屬裝置。
3.0定義
3.1日常維護(hù)保養(yǎng)
指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑,對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤(pán)車(chē)、試車(chē)(正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)),發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除,作好記錄。
3.2一級(jí)保養(yǎng)
對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè),根據(jù)實(shí)際需要局部解體,進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換;對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè);對(duì)電氣設(shè)備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門(mén)(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障進(jìn)行處理。
3.3二級(jí)保養(yǎng)
對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè),發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車(chē);對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè),抽芯檢查,清掃、軸承上油;對(duì)電氣設(shè)備全面清掃,母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測(cè)試;對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試,工作點(diǎn)調(diào)整,軟件維護(hù);對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門(mén)(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
3.4中修工程
中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修,對(duì)設(shè)備部分解體修理和更
換少量磨損零部件,保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%--30%,周期3-5年。
3.5大修工程
大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修,對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過(guò)30%,周期6―10年。
3.6設(shè)備更新和技術(shù)改造
設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問(wèn)題日益嚴(yán)重,須更新設(shè)備,提高和改善技術(shù)性能。
3.7事后維修(故障維修)
設(shè)備發(fā)生故障后,對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。
3.8狀態(tài)維修
通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。
4.0設(shè)備分類
根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)(風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜):
ⅰ級(jí)設(shè)備:電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、ba中央管理計(jì)算機(jī)。
ⅱ級(jí)設(shè)備:正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車(chē)場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場(chǎng)控制器。
ⅲ級(jí)設(shè)備:除ⅰ、ⅱ級(jí)以外的所有設(shè)備。如:區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱(配電箱)、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。
5.0設(shè)備管理模式
采用計(jì)劃預(yù)修制(三級(jí)保養(yǎng)--日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
5.1對(duì)于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備(電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等),定期做三級(jí)保養(yǎng),定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見(jiàn)附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
5.2對(duì)于ⅰ、ⅱ級(jí)電氣設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設(shè)備(火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等)進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
5.3對(duì)于ⅲ級(jí)設(shè)備,采取事后維修,每年一次保養(yǎng)。
6.0職責(zé)
6.1物業(yè)公司負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收,中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收,保養(yǎng)計(jì)劃審批,設(shè)備(器具)維修、申購(gòu)、報(bào)廢審批,組織招投標(biāo),選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方,負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會(huì)簽手續(xù),組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷,確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。
6.2管理處工程主管負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。
6.3管理處工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫(xiě)相關(guān)記錄,編制保養(yǎng)計(jì)劃,與供方根據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。
7.0設(shè)備前期管理
7.1前期介入
設(shè)備選型、安裝要求等由物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參與。
7.2設(shè)備的接管驗(yàn)收
7.2.1設(shè)備的接管驗(yàn)收由物業(yè)公司組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。
驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫(xiě)明實(shí)際情況及原因,并限期整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由物業(yè)公司對(duì)發(fā)展商辦理(驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章)。ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn),ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn),填寫(xiě)驗(yàn)收單報(bào)物業(yè)公司復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后,原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證,管理處留復(fù)印件。
7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過(guò)戶手續(xù),最好直接與供電局、自來(lái)水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交物業(yè)公司審核。審核通過(guò)后,由管理處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事宜,物業(yè)公司負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書(shū)等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。
7.3設(shè)備的編號(hào)
設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成:
第一部分表示設(shè)備的類別:用數(shù)字01-99表示;
第二部分表示單位的名稱:用字母p表示;
第三部分表示單位設(shè)備序號(hào):用數(shù)字1.2.3......表示;
第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí):用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:
03-p-1-(ⅰ)
電梯保利城 1號(hào)梯ⅰ級(jí)管理設(shè)備
7.4設(shè)備的建帳
7.4.1管理處工程部負(fù)責(zé)給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào),并用e*cel編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》,錄入電腦。
7.4.2管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳。
7.5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改
新入伙的管理處,機(jī)電設(shè)備接管后,由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改,整改達(dá)到保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)后,由物業(yè)公司和該管理處驗(yàn)收,通過(guò)后,再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。
7.6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理
7.6.1設(shè)備標(biāo)牌
未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè),管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫(xiě)設(shè)備標(biāo)牌,并按有關(guān)規(guī)定要求,貼在設(shè)備上。
7.6.2設(shè)備的顏色
設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。
7.6.3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)
重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛“禁止合閘”等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。
7.6.4設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)。
8.0設(shè)備使用管理
8.1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時(shí),停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
8.2管理處維修人員必須按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用,確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。
8.3管理處工程主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析,確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),及時(shí)予以控制調(diào)整。
8.4重要設(shè)備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報(bào)停須經(jīng)公司批準(zhǔn)。
9.0設(shè)備維修保養(yǎng)管理
9.1計(jì)劃
9.1.1維修保養(yǎng)計(jì)劃
a.供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處,保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總,于每年12月下旬報(bào)物業(yè)公司審批,審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。
b.設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由專業(yè)公司制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
9.1.2檢定計(jì)劃
a.電梯檢定計(jì)劃由外包專業(yè)公司制定。
b.計(jì)量器具檢定計(jì)劃由管理處工程部制定。
9.2實(shí)施
9.2.1管理處工程部及供方維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊(cè)的表格作記錄,管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊(cè)表格做記錄。
9.2.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應(yīng)用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時(shí)間。一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)給管理處一書(shū)面說(shuō)明,承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于供方不能解決的問(wèn)題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí),供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫(xiě)《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》,報(bào)管理處審批走審批程序。
關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。首先應(yīng)電話通知管理處,并立即組織搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。
9.2.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由物業(yè)公司組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、物業(yè)公司或聘請(qǐng)的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
9.3檢查
9.3.1維修保養(yǎng)檢查
a.工程部人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,無(wú)法解決的問(wèn)題用《設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。設(shè)備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級(jí)設(shè)備)“日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄。
b.設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,由管理處工程主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。
c.管理處每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進(jìn)行一次檢查、評(píng)定,并做相關(guān)月檢記錄。評(píng)定結(jié)果(分?jǐn)?shù))作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。
d.設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由物業(yè)公司組織。驗(yàn)收合格,填寫(xiě)《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。
9.3.2設(shè)備的檢定
a.對(duì)于電梯,物業(yè)公司每年組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)檢定。
b.有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。
c.計(jì)量器具萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì),絕緣搖表等由管理處自行送檢,將檢定證書(shū)原件送管理處存檔。
9.3.3管理處負(fù)責(zé)人審批《測(cè)量設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》及《計(jì)量器具檢定計(jì)劃》;
10.0設(shè)備安全管理
10.1持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。
10.2事故處理程序
當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知物業(yè)公司(安委會(huì))。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前,應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),拍照或錄象。管理處工程部須組織人員搶修,保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向安委會(huì)辦公室提交設(shè)備安全事故報(bào)告,物業(yè)公司根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告,并提出處理意見(jiàn)。事故處理須堅(jiān)持“三不放過(guò)”的原則。
11.0設(shè)備封存及報(bào)廢管理
11.1設(shè)備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)物業(yè)公司,物業(yè)公司計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作(防腐、防護(hù)等)。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管
理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備,應(yīng)貼封存標(biāo)記,重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。
11.2設(shè)備報(bào)廢
對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備,由工程部填寫(xiě)《設(shè)備(機(jī)具)報(bào)廢單》,由管理處主任批示;上報(bào)物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進(jìn)行報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期,封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過(guò)程中更換下來(lái)的器件(報(bào)廢件)應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫(xiě)明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件,管理處應(yīng)妥善保管,并統(tǒng)一填寫(xiě)《報(bào)器件清單》,清單每半年上報(bào)公司物業(yè)公司,由物業(yè)公司確認(rèn)有利用價(jià)值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。
12.0組織對(duì)供方的控制
12.1供方的選取原則上其應(yīng)通過(guò)iso9000認(rèn)證。
12.2物業(yè)公司每年(或一個(gè)合同期)對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄,對(duì)于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
12.3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí),物業(yè)公司須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。
12.4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行,按合同約定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng),按約定進(jìn)行維修予以確認(rèn),在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。
13.0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理
13.1設(shè)備技術(shù)資料
資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
13.2質(zhì)量記錄
13.2.1所有質(zhì)量記錄均須采用保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)表格。
13.2.2設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫(xiě)保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫(xiě)記錄,分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫(xiě)保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫(xiě)按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。管理處維修班對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊(cè),專柜保存。
13.2.3機(jī)電設(shè)備月檢記錄由管理處工程部保管。
13.2.4管理處保存ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備維修記錄,設(shè)備診斷記錄,設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。
14.0設(shè)備(機(jī)具)的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳
14.1申請(qǐng)
根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要,由工程部或辦公室申請(qǐng),填寫(xiě)《設(shè)備(設(shè)施)購(gòu)置(維修)申請(qǐng)表》。管理處主任、公司財(cái)務(wù)審核;總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置;人事部負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)。
14.2采購(gòu)
采購(gòu)人員應(yīng)對(duì)所采購(gòu)設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書(shū)、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
14.3驗(yàn)證
對(duì)于的設(shè)備(設(shè)施),購(gòu)進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處工程主管會(huì)同有關(guān)人員驗(yàn)證,填寫(xiě)《采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表》;方可辦理入庫(kù)建帳手續(xù)。所有購(gòu)置的設(shè)備均須在采購(gòu)記錄中登記。
附:設(shè)備代碼及分類
代碼 設(shè)備類別名稱
01 水泵
02 風(fēng)機(jī)
03 電梯
04 發(fā)電機(jī)
05 變壓器
06 空調(diào)(冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等)
07 消防設(shè)備(包括控制聯(lián)動(dòng)柜.報(bào)警控制器(屏).防火卷簾門(mén).巡檢箱.氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng))
08 公用天線、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)(包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09 電氣柜(箱)(包括高壓開(kāi)關(guān)柜.低壓配電柜.控制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)
10 維修機(jī)具(包括水電、電梯等的維修機(jī)具)
11 食堂設(shè)備
12 清潔設(shè)備
13 交通設(shè)備(包括機(jī)動(dòng)車(chē)輛、擋車(chē)器、自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等)
14 保安通訊設(shè)備(包括手持式對(duì)講機(jī))
15 辦公設(shè)備
16 自動(dòng)抄表系統(tǒng)
17 ba系統(tǒng)
物業(yè)代碼及分類
大廈名稱 保利城
代碼 a
設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期
序號(hào) 設(shè)備編號(hào) 名 稱 日常維護(hù)保養(yǎng)周期 一級(jí)保養(yǎng)周期 二級(jí)保養(yǎng)周期 中修周期 大修周期
01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年
02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年
03 02 風(fēng)機(jī) 每月 每季 每年 五年 八年
04 03 電梯 半月 每季 每年 三年 六年
05 04 發(fā)電機(jī) 每月 每季度 每年 五年 八年
06 05 干式變壓器 // 半年 每年 // //
07 06 空冷水機(jī)組 每月 每半年 每年 三年 六年
08 07 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
10 07 消防聯(lián)動(dòng)控制柜 每月 每季 每年 // //
11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // //
12 08 對(duì)講報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // //
15 09 高壓開(kāi)關(guān)柜 每月 每年 //
16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年
17 17 ba系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
注:逢高級(jí)保養(yǎng)的,低級(jí)保養(yǎng)可以不再做。對(duì)ⅲ級(jí)設(shè)備,每年至少保養(yǎng)一次。
設(shè)備顏色規(guī)定
序號(hào) 設(shè) 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注
1 消火栓泵 紅色
2 噴淋泵 紅色
3 生活泵 藍(lán)色 深藍(lán)色
4 消火栓泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆
5 噴淋泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆
6 生活泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆
7 潛水泵電機(jī) 黑色
8 空調(diào)水泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆
9 空調(diào)主機(jī)原色
10 電梯曳引機(jī)、電機(jī)本色
11 設(shè)
備底座 黑色
12 高區(qū)噴淋管 紅色 明管“高噴”二字+箭頭
13 低區(qū)噴淋管 紅色 明管“低噴”二字+箭頭
14 高區(qū)消火栓管 紅色 明管+“高消”二字+箭頭
15 低區(qū)消火栓管 紅色 明管+“低消”二字+箭頭
16 生活管道 綠色
17 煤氣管道 銀灰色 明管+黃色環(huán)+“石油氣”三字+箭頭
18 氣體消防管 紅色
19 空調(diào)冷卻水管 綠色
20 空調(diào)冷凝管 銀灰色 銀粉漆
21 閥門(mén)本體 黑色
22 閥門(mén)手輪 紅色
23 單流閥 黑色
設(shè)備顏色規(guī)定(續(xù)一)
序號(hào) 設(shè) 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注
24 排污閥 黑色
25 聯(lián)軸器 本色
26 防護(hù)罩 黑色
27 控制箱、開(kāi)關(guān)箱 本色
28 配電柜、控制柜 本色
29 各種支架 紅色 防銹漆
30 電纜槽架 本色
31 室內(nèi)接地扁鋼 黃綠雙色 100mm寬度,黃綠相間的條紋
32 屋面避雷帶 銀灰色 銀粉漆
33 天線支架 銀灰色 銀粉漆
34 風(fēng)機(jī) 本色
35 送風(fēng)閥 紅色 防銹漆
36 排風(fēng)閥 紅色 防銹漆
37 防火閥 紅色 防銹漆
38 送風(fēng)管 本色 防銹漆
39 排風(fēng)管 本色 防銹漆
40 百葉 本色
41 排水管 本色
42 中水管 本色
說(shuō)明:
1.適用于設(shè)備房?jī)?nèi)所有設(shè)備及管道。
2.管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。一般情況字體為宋體,
字的大小按管道直徑的0.5倍考慮,箭頭的長(zhǎng)度按管道直徑考慮。
(直徑≤80mm,長(zhǎng)度為管徑的2倍;>80mm,長(zhǎng)度為200mm。)
3.所有的文字和箭頭一律用白色油漆,箭頭的方向以水的流向?yàn)闇?zhǔn)。
4.色環(huán)的寬度:管徑≤150mm,色環(huán)寬度為50mm,色環(huán)間距1.5~2m;
第2篇 物業(yè)園區(qū)中控室設(shè)備操作規(guī)程制度
物業(yè)園區(qū)中控室設(shè)備操作規(guī)程
(1)目的確保操作之安全性,正確性。
(2)適用范圍適用于大廈消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)。
(3)職責(zé)中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。
(4)工作程序
①消防設(shè)備操作工作程序
a、消防報(bào)警
a)系統(tǒng)自檢:
b、消防泵
a)自動(dòng)啟動(dòng):消防泵控制柜處于'自動(dòng)'位置,當(dāng)'火險(xiǎn)'時(shí),在樓層擊碎'消火栓報(bào)警盒'報(bào)警,聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出聲光報(bào)警,同時(shí)消防泵自動(dòng)啟動(dòng)。
b)手動(dòng)啟動(dòng):在消防泵控制柜上把選擇'自動(dòng)/手動(dòng)'置于'手動(dòng)'位上,按啟動(dòng)鈕即可'手動(dòng)'啟動(dòng)消防水泵。
c、噴淋泵
a)自動(dòng)啟動(dòng):噴淋泵控制柜處于'自動(dòng)'位置,當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)噴淋頭爆裂,水流掣動(dòng)作聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出聲光報(bào)警,同時(shí)噴淋泵自動(dòng)啟動(dòng)。
b)手動(dòng)啟動(dòng):在噴淋泵控制柜上把'自動(dòng)/手動(dòng)'選擇開(kāi)關(guān)置于'手動(dòng)'位置上,按啟動(dòng)鈕即可'手動(dòng)'啟動(dòng)噴淋泵。
d、消防送風(fēng)風(fēng)機(jī)
a)自動(dòng)啟動(dòng):消防送風(fēng)風(fēng)機(jī)控制柜處于'自動(dòng)'位置,當(dāng)起火時(shí),在樓層打開(kāi)送風(fēng)口(也可直接在聯(lián)動(dòng)柜上按正壓送風(fēng)口按鈕,開(kāi)啟送風(fēng)口),聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出聲光報(bào)警;同時(shí)送風(fēng)風(fēng)機(jī)啟動(dòng)送風(fēng)。
b)手動(dòng)啟動(dòng):在消防送風(fēng)風(fēng)機(jī)控制柜上把'自動(dòng)/手動(dòng)'選擇開(kāi)關(guān)置于'手動(dòng)'位置上,按啟動(dòng)鈕即可'手動(dòng)'啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)。
e、消防排煙機(jī)
a)自動(dòng)啟動(dòng):當(dāng)打開(kāi)某組煙閥時(shí),聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出聲光報(bào)警,同時(shí)排煙風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)。
b)手動(dòng)啟動(dòng):在打開(kāi)聯(lián)動(dòng)柜上直接按'啟動(dòng)'鈕,排煙風(fēng)機(jī)投入運(yùn)行。
f、消防廣播
a)在消防柜上,按某樓層消防廣播按鈕,指示燈亮。
b)把廣播開(kāi)關(guān)接通,直接用話筒對(duì)該樓層廣播。
c)一旦發(fā)生火警需要進(jìn)行疏散時(shí),放'疏散指揮'錄音帶進(jìn)行廣播引導(dǎo)疏散。
g、消防電話
a)在樓層拿起消防電話,消防中心(中控室)主機(jī)收到聲響,即可拿起電話與樓層對(duì)話。
b)主機(jī)消防電話,可按各分機(jī)號(hào)碼對(duì)話。
h、消防電梯(客梯)
發(fā)生火警時(shí),按消防迫降按扭,消防梯(客梯)降到一樓停止運(yùn)行。
②保安閉路電視系統(tǒng)操作工作程序
a、見(jiàn)電梯、停車(chē)場(chǎng)出口錄像
a)閉路電視錄像:
b)放閉路電視錄像:
b、電梯閉路電視
a)攝像頭監(jiān)控轉(zhuǎn)換時(shí)間為4秒。
b)每隔24小時(shí)更換新錄像帶一次,保存期為7天。
c、停車(chē)場(chǎng)閉路電視
a)攝像頭24小時(shí)監(jiān)控。
b)每隔12小時(shí)更換錄像帶一次,保存期為7天。
第3篇 物業(yè)園區(qū)計(jì)量設(shè)備檢定操作規(guī)程
1.0壓力表:
1.1壓力表的檢驗(yàn)周期為半年。對(duì)日常工作中發(fā)現(xiàn)有壓力表異常時(shí)需及時(shí)進(jìn)行校驗(yàn)、校準(zhǔn)或更換。
1.2外觀檢查是否完好無(wú)損,表針指示是否為“0”。
1.3先把一只經(jīng)計(jì)量檢定專業(yè)單位校驗(yàn)合格的壓力表(與待檢壓力表量程相當(dāng))與被檢壓力表一起安裝在手搖液壓泵或小型空壓機(jī)輸出壓力端。以被檢壓力表的量程為基準(zhǔn),按比例選5個(gè)壓力測(cè)試點(diǎn)。將手搖泵或空壓機(jī)的輸出壓力調(diào)整到測(cè)試點(diǎn)壓力,靜壓后記錄兩壓力表顯示值,計(jì)算出兩表誤差。各壓力測(cè)試點(diǎn)測(cè)試完成后,得出5個(gè)誤差值。各壓力測(cè)試點(diǎn)的誤差值大于壓力表上所標(biāo)注的精度等級(jí)時(shí),被檢壓力表為不合格。小于或等于壓力表上所標(biāo)注精度等級(jí)時(shí),則說(shuō)明被測(cè)壓力表合格。
1.4經(jīng)檢測(cè)的壓力表如合格,專業(yè)技術(shù)人員貼上統(tǒng)一的準(zhǔn)用證或合格證,交原部門(mén)正常使用。如不合格,組織檢查維修后,重復(fù)1.2檢驗(yàn)程序,合格后貼準(zhǔn)用證或合格證交部門(mén)正常使用,仍不合格專業(yè)技術(shù)人員貼上停用證,并作報(bào)廢處理。
2.0萬(wàn)用表及鉗表
2.1萬(wàn)用表、鉗表的檢驗(yàn)周期為一年。對(duì)日常使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有萬(wàn)用表、鉗表異常時(shí)需及時(shí)進(jìn)行校驗(yàn)、校準(zhǔn)或更換。
2.2外觀檢查是否完好無(wú)損,電流、電壓各相應(yīng)檔位指針指示是否為“0”,電阻檔在短接測(cè)試表筆后指示是否為“0”。
2.3取一只經(jīng)計(jì)量檢定專業(yè)單位校驗(yàn)合格的高精度萬(wàn)用表或鉗表,與被檢萬(wàn)用表或鉗表一起,在相同檔位上測(cè)量同一電器元件的電流、電壓、電阻值,記錄每次測(cè)量時(shí)兩表的誤差。重復(fù)5次測(cè)量(每次測(cè)量后元件需停電、放電),誤差值小于或等于儀表所標(biāo)注的精度等級(jí)時(shí),儀表為合格,否則為不合格。
2.4經(jīng)檢測(cè)的萬(wàn)用表或鉗表,在相應(yīng)的檔位上所測(cè)得的精度指示合格時(shí),說(shuō)明其檔位功能合格,可以在工作中繼續(xù)使用該檔位進(jìn)行測(cè)量。當(dāng)電流、電壓、電阻檔都合格時(shí),專業(yè)技術(shù)人員貼上統(tǒng)一準(zhǔn)用證或合格證,交部門(mén)正常使用。如有一檔或多檔功能不合格時(shí),專業(yè)技術(shù)人員組織檢查維修后重復(fù)2.2檢驗(yàn)程序,合格后貼準(zhǔn)用證或合格證交原部門(mén)正常使用。單檔(或兩檔)合格時(shí)必須在表上注明只能使用單檔(或兩檔)。如維修后各測(cè)量檔均不合格,由專業(yè)技術(shù)人員貼上停用證,并作報(bào)廢處理。
3.0支持性文件及記錄
3.1 《測(cè)量設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》
3.2《計(jì)量器具檢定計(jì)劃》
3.3《測(cè)量設(shè)備檢定記錄》
第4篇 物業(yè)園區(qū)計(jì)量設(shè)備檢定操作規(guī)程制度
物業(yè)園區(qū)計(jì)量設(shè)備檢定操作規(guī)程
1.0壓力表:
1.1壓力表的檢驗(yàn)周期為半年。對(duì)日常工作中發(fā)現(xiàn)有壓力表異常時(shí)需及時(shí)進(jìn)行校驗(yàn)、校準(zhǔn)或更換。
1.2外觀檢查是否完好無(wú)損,表針指示是否為“0”。
1.3先把一只經(jīng)計(jì)量檢定專業(yè)單位校驗(yàn)合格的壓力表(與待檢壓力表量程相當(dāng))與被檢壓力表一起安裝在手搖液壓泵或小型空壓機(jī)輸出壓力端。以被檢壓力表的量程為基準(zhǔn),按比例選5個(gè)壓力測(cè)試點(diǎn)。將手搖泵或空壓機(jī)的輸出壓力調(diào)整到測(cè)試點(diǎn)壓力,靜壓后記錄兩壓力表顯示值,計(jì)算出兩表誤差。各壓力測(cè)試點(diǎn)測(cè)試完成后,得出5個(gè)誤差值。各壓力測(cè)試點(diǎn)的誤差值大于壓力表上所標(biāo)注的精度等級(jí)時(shí),被檢壓力表為不合格。小于或等于壓力表上所標(biāo)注精度等級(jí)時(shí),則說(shuō)明被測(cè)壓力表合格。
1.4經(jīng)檢測(cè)的壓力表如合格,專業(yè)技術(shù)人員貼上統(tǒng)一的準(zhǔn)用證或合格證,交原部門(mén)正常使用。如不合格,組織檢查維修后,重復(fù)1.2檢驗(yàn)程序,合格后貼準(zhǔn)用證或合格證交部門(mén)正常使用,仍不合格專業(yè)技術(shù)人員貼上停用證,并作報(bào)廢處理。
2.0萬(wàn)用表及鉗表
2.1萬(wàn)用表、鉗表的檢驗(yàn)周期為一年。對(duì)日常使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有萬(wàn)用表、鉗表異常時(shí)需及時(shí)進(jìn)行校驗(yàn)、校準(zhǔn)或更換。
2.2外觀檢查是否完好無(wú)損,電流、電壓各相應(yīng)檔位指針指示是否為“0”,電阻檔在短接測(cè)試表筆后指示是否為“0”。
2.3取一只經(jīng)計(jì)量檢定專業(yè)單位校驗(yàn)合格的高精度萬(wàn)用表或鉗表,與被檢萬(wàn)用表或鉗表一起,在相同檔位上測(cè)量同一電器元件的電流、電壓、電阻值,記錄每次測(cè)量時(shí)兩表的誤差。重復(fù)5次測(cè)量(每次測(cè)量后元件需停電、放電),誤差值小于或等于儀表所標(biāo)注的精度等級(jí)時(shí),儀表為合格,否則為不合格。
2.4經(jīng)檢測(cè)的萬(wàn)用表或鉗表,在相應(yīng)的檔位上所測(cè)得的精度指示合格時(shí),說(shuō)明其檔位功能合格,可以在工作中繼續(xù)使用該檔位進(jìn)行測(cè)量。當(dāng)電流、電壓、電阻檔都合格時(shí),專業(yè)技術(shù)人員貼上統(tǒng)一準(zhǔn)用證或合格證,交部門(mén)正常使用。如有一檔或多檔功能不合格時(shí),專業(yè)技術(shù)人員組織檢查維修后重復(fù)2.2檢驗(yàn)程序,合格后貼準(zhǔn)用證或合格證交原部門(mén)正常使用。單檔(或兩檔)合格時(shí)必須在表上注明只能使用單檔(或兩檔)。如維修后各測(cè)量檔均不合格,由專業(yè)技術(shù)人員貼上停用證,并作報(bào)廢處理。
3.0支持性文件及記錄
3.1 《測(cè)量設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》
3.2《計(jì)量器具檢定計(jì)劃》
3.3《測(cè)量設(shè)備檢定記錄》
