第一篇 發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理競聘報告2800字

各位領導、各位評委、同志們：

大家好！ 我今天演講的主要內容分二個部分：一是我競聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢；二是談談做好工程部經(jīng)理的工作思路。

回顧本人近年來的工作情況，可以總結為三個方面。

第

一、盡職盡責為發(fā)展物業(yè)的初期建設鞠躬盡瘁。

1996年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興，針對建筑設計及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構建了物業(yè)管理部的基本架構，并力排眾議，從實際出發(fā)，力主建立一個精簡、高效的物業(yè)管理隊伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時期，工程部重點做了二項工作，一是自主編制了一套計算機物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道；二是改造及改正了大量大廈設計、安裝中的不恰當、不適宜的缺陷，使得設備設施運行更安全、更經(jīng)濟、更可靠。

第

二、盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應有的貢獻。 眾所周知，發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領導的工作，維護領導的威信，愿當配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚長避短，團結協(xié)作，做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻了自己的光和熱。

第

三、全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。

為了發(fā)展物業(yè)有一個更好的未來，我已積累了各種資料約1____萬字，計有《物業(yè)管理招投標方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質量手冊》、《安保手冊》、《企業(yè)ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設備操作規(guī)程匯編》、《應急處理程序匯編》等。

我沒有輝煌的過去，只求把握好現(xiàn)在和未來。今天，我參加工程部經(jīng)理職位的競爭，主要基于以下幾個方面的考慮：

一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時期，我事必躬親，到過大廈的每個地方，摸過大廈的每個部件，工作上踏踏實實，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出“特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻”的愛崗敬業(yè)的良好品質。

二是我有虛心好學、開拓進取的創(chuàng)新意識。我從學校畢業(yè)后，從沒間斷過學習提高。84年參加××省首批漢語言文學專業(yè)自學考試，連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設計及以后的安裝、調試、運行等繁重的工作而中斷；為了進口設備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業(yè)學習；在擔任設備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調、管道等操作培訓；隨著進入發(fā)展物業(yè)公司工作，我又應工作需要，學習了電信、消防設備維護、安裝和保養(yǎng)知識；根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實際需要，我又自學了計算機操作和編程，掌握了計算機輔助制圖、設計；當國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網(wǎng)絡設計、施工和調試知識?，F(xiàn)在為適應公司發(fā)展和自身學歷的需要，我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。

三是我學以致用、從實踐中來到實踐中去的務實精神。一直來我不唯書、只唯用，不唯虛、只唯實。我基本做到了文理貫通、機電一體，既有廣博的理論基礎，又有實際工作經(jīng)驗，所以在我的工程技術工作中時常會揉和感性的審美元素和分析問題的融會貫通、解決問題的快捷實效；我水、電、暖、通、空、消防、電信、電腦、網(wǎng)絡皆有所學。我想，雖然我不是最專業(yè)，但我確實很全面，這對一個技術管理工作者來說，非常重要。

四是我有勇于實踐、敢于挑戰(zhàn)的求是精神。經(jīng)過多個工作崗位的實踐鍛煉，培養(yǎng)了自己多方面的能力，能說，能寫，能干事，干成事。工作二十年來我思想活躍，愛好廣泛，勇于實踐、接受新事物快；同時我朝氣蓬勃，精力旺盛，工作熱情高、工作干勁足。我分別參加了二個200____萬元投資的××廠的空調除塵專業(yè)設計、施工、安裝及調試，我還為多個工廠企業(yè)的水電專業(yè)設計、施工、安裝及調試，又為多個軟件、商貿企業(yè)裝潢、電氣、網(wǎng)絡專業(yè)設計、施工、安裝及調試，另為一物業(yè)公司設計了全套物業(yè)管理競標方案，并多次為大物業(yè)、控股公司上等級及技術問題獻計獻策、排憂解難。

五是我有嚴于律己、誠信為本的優(yōu)良品質。我信奉誠實待人、嚴于律己的處世之道。我曾經(jīng)多年在上百人的分廠工作，既要維護分廠領導的權威，又要和工人師傅打成一片，正因為具有良好的人格魅力和做人宗旨，同工友們建立了親如兄弟的

深厚感情，受到了工友們的愛戴；到發(fā)展物業(yè)工作后，我在日常生活和工作中，不斷加強個人修養(yǎng)，以“老老實實做人、勤勤懇懇做事”為信條，嚴格要求自己，尊敬領導，團結同志，得到了領導和同事的認同。

六是我有一定的管理能力。我在基層管理崗位，已達10幾年之久，從事物業(yè)工程管理工作，也有6年了，所管設備從未出現(xiàn)過大的事故。

綜上所述，我認為自己已具備擔任物業(yè)公司工程部經(jīng)理的素質和才能。

那么如何做好一個合格又稱職的工程部經(jīng)理呢，我認為首先應該認清角色、擺正位置、行權而不越權，到位而不越位，認真履行好本職工作，具體概括為“一個原則”、“二個中心”、“三個轉變”、“四個做到”。

“一個原則”就是上為領導分憂，下為住戶服務，以管委會領導提出的“三個滿意”為原則，作為全部工作的出發(fā)點和落腳點。

“二個中心”就是圍繞服務與管理兩個中心，突出服務意識，以服務促管理，以管理帶服務，提高自身和部門的業(yè)務素質，搞好隊伍思想政治工作建設。

“三個轉變”就是實現(xiàn)由管理型工作向服務型工作的轉變，由事務型工作向精品型工作的轉變，由管家型思維向主人翁精神的轉變。

“四個做到”就是：第

一、全面提高自己的綜合素質，努力做到政治上成熟、業(yè)務上過硬、紀律上嚴明、作風上優(yōu)良、為人上正派、工作上突破、業(yè)績上突出，不負眾望，不辱使命，做到“以為爭位，以位促為”。

二、銳意進取、增強改革創(chuàng)新意識，做到守法不舊、創(chuàng)新不變，與時俱進，全面推動工程部各項工作上臺階上水平。

三、妥善處理三個關系，做到對上級要尊重，充分發(fā)揮自己的參謀助手作用；對下級要多關心、多幫助，充分調動他們的積極性、主動性、創(chuàng)造性；對同級要多溝通、多交流，相互配合、緊密合作；第

四、廉潔做事、樹立形象，做到有權不濫用、有名不自爭、有功不自居、有責不自推，以自己良好的形象和表率作用感召人、影響人、帶動人、增強本部門的凝聚力、戰(zhàn)斗力。

尊敬的各位領導、各位評委、全體同仁們，競爭上崗有上有下、有進有退，上固可喜、下也無悔，一如既往；進也可賀、退也不餒，一片丹心。我沒有驚人的業(yè)績，也沒有耀眼的資歷，更沒有顯赫的學歷，優(yōu)勢也不足掛齒。我不敢奢求什么，只想讓大家認識我、了解我、幫助我，抑或喜歡我、支持我。也正因為如此，我更加清醒地看到了自身存在的差距，促使我在以后的工作當中，勵精圖治，恪盡職守，努力學習，勤奮工作，以綿薄之力來回報組織和同志們。

最后我要說，在我多年的工作經(jīng)歷中，屬于我的舞臺不多，今天借此機會，表達一下我的心愿，感謝各位領導多年來對我的教育和培養(yǎng)，感謝與我同舟共濟、朝夕相處的全體同事對我的幫助和信任。

謝謝大家！

第二篇 房產(chǎn)局物業(yè)辦科學發(fā)展觀調查報告4150字

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進，房屋所有權結構發(fā)生了重大變化。個人擁有住房的比重越來越高，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，與居住相關的各種消費需求越來越多，住房成為大多數(shù)居民家庭的主要財產(chǎn)及財富積累的主要形式。居民對住房財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務需求，同時也產(chǎn)生了協(xié)調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要。

近年來，__市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過社會各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務需求為宗旨，以誠信履約為倡導，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點，服務水平逐步提高，市場競爭機制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。

但是也應看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級發(fā)展階段。我們結合深入學習實踐科學發(fā)展觀活動，與掛鉤聯(lián)系點黨支部一起，成立調研小組，指定專人帶隊，深入市區(qū)各物業(yè)服務企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關社區(qū)，走訪50多戶居民，對市區(qū)物業(yè)管理工作進行了詳實的調研。

一、__市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

二、__市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問題

(一)社會評價方面：一是行業(yè)社會地位不高。社會普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業(yè)技術含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系看作是雇傭關系或主仆關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業(yè)服務行業(yè)的正面報道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應，不作深入的調查研究，不問青紅皂白，肆意誤導業(yè)主，給行業(yè)造成很大負面影響。四是物業(yè)服務消費觀念不強。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務企業(yè)的服務活動不積極支持、不主動配合。

(二)政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關政策不配套。相關部門對物業(yè)管理不夠重視，對行業(yè)發(fā)展不夠關心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調和執(zhí)法不力，與相關部門關系不夠順暢。政府協(xié)調工作不夠及時也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關部門協(xié)調不力。三是物價部門執(zhí)行政府定價(指導價)適用過寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務費收費標準是2024年制定的，最高一級的收費標準為0.44元/㎡月，最低的只有0.10元/㎡月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟負擔重。

(三)開發(fā)建設方面：一是建管不分，掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛。開發(fā)單位利用建管不分，掩蓋前期遺留問題、轉嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質量問題突出。二是利用物業(yè)服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務費。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務費。三是住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業(yè)服務的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營效益，壓縮配套設施項目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。

(四)業(yè)主和業(yè)主委員會方面：一是公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強調個人維權，把物業(yè)企業(yè)當成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務人員。部分業(yè)主只講權利、不講義務，業(yè)主公共意識普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強，業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴重。從調查情況來看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務費問題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。國務院《物業(yè)管理條例》設立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時間，但真正落實業(yè)主大會制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，作用沒有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會超范圍活

動影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會有特權化傾向，甚至個別業(yè)主委員會成為物業(yè)服務企業(yè)對立面。

(五)物業(yè)服務企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務費標準過低，也有部分原因是由于物業(yè)服務收費率低造成的。二是人員素質較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大;企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術人才;從業(yè)人員整體素質不能適應物業(yè)管理發(fā)展要求，服務意識差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70%以上來自轉制、轉崗、轉業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力，其年齡、文化、專業(yè)知識、技能都需要進行結構性調整。一些從業(yè)人員責任心和服務意識不強，服務技能有待提高，面對物業(yè)管理服務活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務市場目前尚未達到公開、公平、公正、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。

(六)舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設年代早，年久失修功能殘缺;二是小區(qū)配套設施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設施等問題;三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運設施;四是私搭亂建嚴重，小區(qū)內臨時建筑、違章建筑多;四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多;五是人員成分復雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。

三、對加強__市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點建議

物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到嚴格管理、科學管理、長效管理，針對__市區(qū)的實際，我們提出如下建議：

(一)要加大宣傳教育力度，增強齊抓共管意識。物業(yè)管理工作關系到廣大居民的日常生活，關系__社會的穩(wěn)定，關系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區(qū)、居委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復地深入機關、社區(qū)及大街小巷，認真宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權法》和建設部有關物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關物業(yè)管理工作的有關要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學法、懂法、用法、護法的帶頭人，切實增強廣大業(yè)主的自我約束、理性維權意識，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識。

(二)要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認真貫徹執(zhí)行國務院《物業(yè)管理條例》的基礎上，盡快著手制定出臺符合我市實際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時調整物業(yè)管理工作中各種關系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務招投標管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺__市物業(yè)管理考評細則、等級評定、服務標準，并會同市物價部門重新核定新的物業(yè)收費標準。二是要從自身抓起。要認真規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的職責，完善各項工作制度，根據(jù)物業(yè)服務合同約定的內容，明確權責。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務工作崗位職責，制定完善《從業(yè)人員工作標準和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從外圍搭臺。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責，規(guī)范好《業(yè)主委員會成立程序》、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實到業(yè)主委員會選舉工作中，切實做到有法可依、有章可循。

(三)要切實加大輿論監(jiān)督，建立長效管理機制。居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設立監(jiān)督舉報箱，向社會公示監(jiān)督舉報電話，利用電視、廣播和報紙，及時宣傳報道物業(yè)服務管理與服務中的先進集體和個人，接受社會監(jiān)督。二是要切實加強內部管理，加強對物業(yè)服務人員的政治思想、品質道德、愛崗敬業(yè)等教育，加強業(yè)務培訓，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵機制，充分發(fā)揮物業(yè)服務人員的主觀能動性，規(guī)范物業(yè)服務行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。

(四)要因地制宜管理物業(yè)，切實解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房屋的專項維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結合目前市區(qū)體制實際，按照條塊結合、屬地管理原則，理順物業(yè)管理體制。建議由__市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對無人管理的舊住宅小區(qū)進行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取政府補一點、公用設施運營單位投一點、原開發(fā)建設單位拿一點、居民出一點的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無人管理的現(xiàn)狀。

(五)要經(jīng)常開展物業(yè)整治，認真清理衛(wèi)生死角。一是要清理物業(yè)服務不到位的問題。每月開展一次小區(qū)衛(wèi)生大清理活動，做到地面無雜物、墻面無牛皮癬、空中無飄浮物、垃圾箱內無堆積物、公共部位無堆砌物、死角部位無陳舊物。二是要規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)硬件和軟件設施。協(xié)調解決物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會辦公用房不到位問題，規(guī)范業(yè)主委員會的監(jiān)督管理。三是要加大住宅專項維修資金的清繳力度，徹底清理物業(yè)管理費用拖欠問題。

(六)要認真疏理管理渠道，主動搭建和諧平臺。物業(yè)行政主管部門要及時向上級機關及相關部門反饋物業(yè)管理工作情況，定期與有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調會商物業(yè)管理中遇到的問題，及時監(jiān)督指導物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)服務工作。要切實把前期物業(yè)服務招投標工作納入重要議事日程，在新建小區(qū)工程竣工驗收時，物業(yè)主管部門要嚴格對物業(yè)管理用房問題、公用設施設備的完善情況進行驗收，并督查移交相關資料。要從科學發(fā)展觀出發(fā)，緊密結合地域實際，及時與物價及相關單位會商，研究制定新的物業(yè)服務收費標準，為物業(yè)服務企業(yè)和廣大人民群眾提供便利。

第三篇 物業(yè)公司管理處科學發(fā)展觀分析檢查調研報告1250字

為扎實開展深入學習實踐科學發(fā)展觀活動，堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，樹立以人為本的發(fā)展理念，實現(xiàn)管理處建設全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。通過此次對科學發(fā)展觀的調研，使我們更加深刻地理解了科學發(fā)展觀的內涵，明確了黨落實科學發(fā)展觀的及時性與必要性，學會要有意識地用科學發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發(fā)展觀的同時，不斷將其與管理處發(fā)展相結合，做到統(tǒng)籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關部門、隊及班組，通過走訪座談、征求意見等形式，對龍南管理處建設情況進行了調研和思考。

一、落實科學發(fā)展存在問題及差距

龍南管理處主任采取走入各隊、開座談交流等形式，征集不同群體的意見和建議，經(jīng)過認真歸納、分析，存在以下問題及差距。其中主要體現(xiàn)在：一是運行設備、管線老化，維修費用逐年遞增，作用發(fā)揮不充分；二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設備老化，損壞嚴重，維修量大，造價高；三熱水虧損嚴重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。

二、學習落實科學發(fā)展觀，推動物業(yè)和諧發(fā)展，必須從以下幾個方面努力：

（一）龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū)，運行設備及管線老化問題也逐年顯現(xiàn)。僅20__年世紀家園小區(qū)業(yè)主室內及室外冷熱水主管線共修復21處，管線腐蝕滲漏問題已成為物業(yè)管理服務維修的重要項目。物業(yè)公司在資金允許的情況下，對世紀家園小區(qū)進行管線改造，全面更換。

（二）電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務的門面，業(yè)主回家第一道門就是單元門，但世紀家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達成共識，原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場價購買，系統(tǒng)兼容問題由維保廠家解決；同時與維修廠簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門鈴系統(tǒng)進行統(tǒng)一管理，同時聘請一名技術顧問進行業(yè)務指導。

（三）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個方面去關心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數(shù)和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實際困難，真正建立幫扶工作的長效機制。事業(yè)上送溫暖，提高員工群眾素質，為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺，創(chuàng)造有利于員工成長成才進步的工作環(huán)境。權益上送溫暖，要依法堅決維護員工群眾的各項合法權益，比如，加班加點工作的問題，公司給與更多的關注。精神上送溫暖，要著眼于員工的精神文化需求，更多地開展文化、體育、娛樂活動，起到陶冶情操、振奮精神的作用。

（四）人才對一個企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來發(fā)展迅速更是急需技術類、管理型人才來推動企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少，技術類人才急缺問題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問題，龍南管理處對學習能力較強的新生青年應給予機會培訓學習，發(fā)揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前，企業(yè)逐步發(fā)展壯大。

隨著學習實踐科學發(fā)展觀活動的進一步深入，龍南管理處將進一步自查自糾，邊學習邊整改，以推動物業(yè)公司和諧發(fā)展。

第四篇 關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調研報告3400字

關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調研，調研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務不到位自不必說，而如房屋質量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當

在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質有待提高

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

四、服務標準不統(tǒng)一，有待規(guī)范

物業(yè)管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質不同價，或者同價不同質的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產(chǎn)生影響，質優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優(yōu)價不廉，甚至是質不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

五、開發(fā)商遺留問題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務質量等級標準

按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質和道德素質

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

二○○五年一月十日

第五篇 物業(yè)部門科學發(fā)展觀調研報告5400字

物業(yè)部門科學發(fā)展觀調研報告

規(guī)范物業(yè)管理 促進城市發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽為二十一世紀朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起 來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進住宅建設，提高社會再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理 面對諸多棘手的難點問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會、 開發(fā)公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機制和監(jiān)督約束機制為保障，強化物 業(yè)公司自身質量，提高服務質量，這樣，才能按照市場經(jīng)濟運行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。

一、_____縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成

實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認 識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本 概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成

目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(__縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質量和健 康有序物業(yè)市場的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理條例》、 《_____省物業(yè)管理條例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意 見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責、權、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離，物業(yè)管理啟動資金難以落實

由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開發(fā)商只考慮建設，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動資金以及維護，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定， 新開發(fā)小區(qū)應提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟時期建設單位 和開發(fā)單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱

《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅 達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務質量和水平，對業(yè)主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6 o％左右。

二、要著重處理好幾個關系

物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會的關系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關系中的主體，根據(jù)有關法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權，物業(yè)公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關系，這也是具有中國 特色的物業(yè)管理的一大特點。

在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應當如何擺正自己的位 置，正確處理好服務與管理的關系？一是對業(yè)主的各類服務需 求，應當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維 護全體業(yè)主的利益和公共設備設施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關系

“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設施設 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。

(三)有關部門與物業(yè)公司的關系

按照國家有關政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關部門綜合服務的 對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質量方面的業(yè)務，應 由工程質量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權方面的業(yè)務，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業(yè)務， 屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務，屬相關部門的管理職。這些 部門都是服務性的，都應為業(yè)主提供優(yōu)質服務，按規(guī)定入戶抄表， 計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身 上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應該抵制，不應把怨言和 責任轉嫁到物業(yè)公司，而應與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器 來保護自己的權利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書， 明確雙方的責、權、利，否則物業(yè)公司無權為其服務。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關系

隨著政府管理職能的轉變，物業(yè)管理主管部門不能既當運 動員又當裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調、檢查、指導。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時受益。_____縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個職能部門，應依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區(qū)域內各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用，負責業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質量投訴的調解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。

三、_____縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟 如何引導物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展？關鍵要從以 下幾個方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實施細則

社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 _____市在20__年出臺了《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣 泛調查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《_____省物業(yè)管 理條例》、《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺_____縣物 業(yè)管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應以宏觀調控手段加以調控，對新建商品房維 修基金的歸集，應在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納， 對不按規(guī)定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導觀念轉變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能 夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，報 道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業(yè)管理，參 與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業(yè)管理是為廣大居民 營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設施 保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉變計劃經(jīng)濟條件下的 無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養(yǎng)成自覺交費 的習慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制

政府應出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權單位、居委會的關系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應根據(jù)服務內容和質量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強自身建設，提高服務質量 提高服務管理質量，既是黨和政府一再強調和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務，滿足住戶日益增長的物質文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質服務制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務調查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務技能學習和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。

(五)拓寬經(jīng)費渠道，培育造血機能

政府要為物業(yè)公司開展經(jīng)營活動拓寬物業(yè)管理經(jīng)費渠道，增 強企業(yè)的造血機制提供政策上的支持。在新建小區(qū)中，應嚴格按 照國務院《物業(yè)管理條例》、《_____省物業(yè)管理條例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定提取啟動資金和維修養(yǎng)護基金用于小區(qū)物業(yè)管理，為物業(yè)管理提供必要的辦公用房和經(jīng)營網(wǎng)點。在舊小區(qū)，產(chǎn)權單位要進一步完善小區(qū)的配套設施和房屋維修，避免讓物業(yè)企業(yè)一介入就背上沉重的包袱。對小區(qū)物業(yè)管理 費的收交應有明確的政策規(guī)定和制約措施，減少物業(yè)公司同業(yè)主 的沖突。

綜上所述，_____縣物業(yè)管理目前還存在著一定的問題和困 難，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，只要處理好各種 關系，完善配套政策，理順管理機制和監(jiān)督約束機制，不斷提高 服務質量，它必將按照社會主義市場經(jīng)濟的規(guī)律發(fā)展，壯大和完 善起來，成為激活_____縣房地產(chǎn)經(jīng)濟和完善城市管理的一個亮 點。