物業(yè)管理法規(guī)測試題2（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-29 查看人數(shù)：78

物業(yè)管理法規(guī)測試題2

第1篇物業(yè)管理法規(guī)測試題2

物業(yè)管理法規(guī)測試題(下篇)

一、判斷題(每題1分,共10題)

1、專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域,包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。( √ )

2、共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi),專有部分以外的,屬于全體業(yè)主或兩個(gè)以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施。( √ )

3、物業(yè)建設(shè)單位依法所保留非法定共用部分的物業(yè)或配套設(shè)施,可以不按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途和功能使用。( χ )

4、建筑物專有部分的修繕、管理、維護(hù),由業(yè)主自行負(fù)責(zé)并獨(dú)立承擔(dān)費(fèi)用。( √ )

5、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中應(yīng)以未出售物業(yè)的業(yè)主身份依法享有業(yè)主的權(quán)利并承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。( √ )

6、業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的專有部分,不論是否涉及到共用部分均應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記。( √ )

7、建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有人對(duì)其專有部分享有單獨(dú)所有權(quán),可以自由占有、使用、收益、處分、并排除他人干涉。( √ )

8、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。( √ )

9、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上的業(yè)主參加才能生效。( χ )

10、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。( √ )

二、選擇題(每題1分,共20題)

1、保修期滿后,物業(yè)共用設(shè)施和附屬建筑物修繕的最終責(zé)任由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)承擔(dān),執(zhí)行責(zé)任由( b )承擔(dān)。

a、業(yè)主 b、施工單位 c、建設(shè)單位 d、物業(yè)管理企業(yè)

2、( a )不屬于物業(yè)管理安全防范服務(wù)的范圍

a、業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)的安全保障 b、治安協(xié)防

c、交通秩序管理 d、消防管理

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向( b )收取有關(guān)費(fèi)用。

a、業(yè)主 b、最終用戶c、業(yè)主委員會(huì)

d、業(yè)主大會(huì) e、物業(yè)管理企業(yè)

4、物業(yè)管理糾紛的處理,通常分為( a )三個(gè)層次。

a、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁或訴訟

b、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁和訴訟

c、協(xié)商解決、調(diào)解、訴訟

d、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁再訴訟

5、建筑物致人損害的民事責(zé)任適用于( b )的歸責(zé)原則。

a、違約責(zé)任原則 b、過錯(cuò)推定責(zé)任原則

c、無過錯(cuò)責(zé)任原則 d、公平責(zé)任原則

6、先行調(diào)解制度作為我國民事訴訟的一項(xiàng)基本原則,在物業(yè)管理的行政復(fù)議和行政訴訟中( d )先行調(diào)解制度。

a、也適用b、允許采用c、應(yīng)該采用d、不適用

7、業(yè)主委員會(huì)是( d )。

a、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表 b、物業(yè)共用部分的經(jīng)營者

c、重大事項(xiàng)的決策者 d、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

8、對(duì)于管理運(yùn)作混亂、濫用職權(quán)、嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的業(yè)主大會(huì),( d )可以責(zé)令其整頓或暫停工作。

a、開發(fā)建設(shè)單位b、全體業(yè)主

c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府物業(yè)管理主管部門

9、除首次業(yè)主大會(huì)外,業(yè)主行使業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán)的依據(jù)是( a )。

a、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 b、業(yè)主每人一票

c、業(yè)主所擁有的建筑面積 d、物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定

10、依據(jù)民法通則第一百二十六條的規(guī)定,建筑物或者附屬設(shè)施等倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的( b )應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。

a、建造施工者b、所有人或者管理人

c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府主管部門

11、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( a )。

a、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 b、業(yè)主公約約定的內(nèi)容

c、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容d、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容

12、物業(yè)管理活動(dòng)內(nèi)容的依據(jù)是( b )。

a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務(wù)合同

c、業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)d、行政主管部門的監(jiān)督

13、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)(a)。

a、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾

b、前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾

c、業(yè)主公約予以的承諾

d、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以的承諾

14、制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的權(quán)力歸(b)

a、物業(yè)管理企業(yè) b、業(yè)主大會(huì)

c、行政主管部門 d、居民委員會(huì)

15、業(yè)主大會(huì)發(fā)起的主體是(c)

a、建設(shè)單位 b、物業(yè)管理企業(yè) c、業(yè)主 d、行政主管部門

16、業(yè)主大會(huì)作出重大事項(xiàng)決定時(shí),必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主( b )通過。

a、2/3以上b、所持投票權(quán)2/3以上

c、1/2以上d、所持投票權(quán)1/2以上

17、首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確定辦法由( c )規(guī)定

a、由《物業(yè)管理?xiàng)l例》 b、建設(shè)部

c、省、自治區(qū)、直轄市 d、全體業(yè)主

18、我國有權(quán)制定憲法、法律的國家權(quán)力機(jī)關(guān)是( a )

a、全國人民代表大會(huì) b、國務(wù)院

c、地方行政機(jī)關(guān) d、地方人民代表大會(huì)

19、我國第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是( c )。

a、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

b、《物業(yè)管理?xiàng)l例》

c、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

d、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

20、我國第一部以授權(quán)立法形式頒布的地方性物業(yè)管理法規(guī)是( a )。

a、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

b、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》

c、《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)條例》

d、《海南省物業(yè)管理?xiàng)l例》

三、多項(xiàng)選擇題:(每小題1分,共20分)

1、國家規(guī)定的建筑工程的最低保修期限為( abcde. )

a.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)為工程的合理使用年

b. 有防水要求的屋面,衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年

c.供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)暖期、供冷期

d.電器系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為兩年

e.裝修工程為兩年

2、業(yè)主管理規(guī)約可以對(duì)( abcd )作出約定。

a.物業(yè)的使用 b.物業(yè)的維護(hù)及管理

c.業(yè)主的共同利益 d.物業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

3、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括(abc)

a.物業(yè)服務(wù)成本 b.稅費(fèi)

c.物業(yè)管理企業(yè)的利潤 d.物業(yè)管理企業(yè)的酬金

4、依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十三條的規(guī)定,( ab )可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

a.物業(yè)管理企業(yè)b.業(yè)主大會(huì)c.業(yè)主委員會(huì)d.物業(yè)建設(shè)單位

5、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由( a d)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

a.業(yè)主 b.業(yè)主大會(huì) c.業(yè)主委員會(huì) d. 物業(yè)管理企業(yè)

6、合同訂立的合法原則所包括的內(nèi)容有( abcd )。

a.合同內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定

b.合同內(nèi)容不得損害國家利益

c.合同內(nèi)容不得損害社會(huì)公共利益

d.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定

7、以下屬于物業(yè)建設(shè)單位義務(wù)的有( abcd )

a. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約

b. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明

c. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任

d. 承擔(dān)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

8、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了( abcde )合同法的基本原則。

a.公平原則b.平等原則 c.自由原則

d.誠實(shí)信用原則e.合法性原則

9、依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,有( abcdef )情形之一的,合同無效。

a. 以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益

b. 損害社會(huì)公共利益

c. 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益

d. 以合法形式掩蓋非法目的

e. 違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定

10、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,在下列( ac)情況下,經(jīng)批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a.投標(biāo)人少于3個(gè)b.投標(biāo)人少于5個(gè)

c.住宅規(guī)模較小d.物業(yè)建設(shè)單位認(rèn)為沒有必要

11、通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下( abc )規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。

a. 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成

b. 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成

c. 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成

d. 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前60日完成

12、合同附隨義務(wù)是因締約關(guān)系而產(chǎn)生的( abc )以及其他誠實(shí)用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務(wù)。

a.協(xié)助b.通知c.保密d.保護(hù)

13、依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定,當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)該承擔(dān)( acdef )的違約責(zé)任。

a.繼續(xù)履行合同b.支付罰款金c.支付違約

d.雙倍返還定金e.賠償損失f.采取補(bǔ)救措施

14、有下列( abcd )情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同

a. 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的

b. 在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)

c. 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

d. 當(dāng)事人一遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

15、以下說法正確的是( a b )。

a. 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格

b.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)

c.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)

d.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

16、以下說法錯(cuò)誤的是(b c)

a、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格

b、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主不再負(fù)連帶責(zé)任

c、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,且該期限未滿,業(yè)主委員會(huì)不得終止前期物業(yè)服務(wù)合同

d、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,必須告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

17、以下屬于行政處罰的是( abcd )。

a. 警告 b. 罰款 c. 沒收非法所得和非法財(cái)物

d. 行政拘留 e.罰金

18、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(acd)

a. 責(zé)令限期改正

b. 處委托合同價(jià)款20%以上50%以下的罰款

c. 處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款

d. 情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書

19、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(abd)

a. 責(zé)令限期改正

b. 給予警告

c. 沒收違法所得,并處10萬元以上30萬元以下的罰款

d. 沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款

20、依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定,處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循( abcd )的原則。

a. 有利生產(chǎn)b.方便生活 c.公平合理 d.團(tuán)結(jié)互助

四、論述題:

1、試述《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原則(8分)

答:《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下,主要遵循了以下基本原則。

一是,物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則。

在我國《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下,《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

二是,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益,《條例》既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定,也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面,《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

三是,現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則。

《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度,如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度,予以保留?！稐l例》注重肯定實(shí)踐成果,將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn),如主管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等,確立為法律規(guī)范。對(duì)于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題,如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等,《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想,設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度,符合市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,符合未來立法趨勢(shì)。四是,從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則。

我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡,沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市,在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平

等方面差異較大?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下,充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定,有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法,授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

2、《條例》的基本思路之一是:保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系。試問:你是如何理解這一基本思路的 (12分)

答案一: 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)企業(yè)?！稐l例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理,而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。當(dāng)然,隨著社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高,越來越多的業(yè)主會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系,均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則,強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)于業(yè)主的共同利益,也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！稐l例》對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù),還體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途,或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。行政機(jī)關(guān)在實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政管理中,必須牢牢把握這一精神。

答案二:業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ),物業(yè)管理的落腳點(diǎn)就是要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,不僅要保護(hù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利,而且要保護(hù)全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù):一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利及其內(nèi)容。

二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益,決定物業(yè)管理中的重大事項(xiàng),業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)公共日常事務(wù),為保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。三是規(guī)范了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式,業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)行使自己在物業(yè)管理中的權(quán)利,如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等,為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益提供程序上的保障。四是通過規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為,來保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如條例規(guī)定了建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途;物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用時(shí),不得收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。

五、案例分析:

(一)某業(yè)主委員會(huì)成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及支出賬目,物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會(huì)即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費(fèi),并向業(yè)主委員會(huì)交費(fèi)。第二天,業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)擺攤收費(fèi),并給交費(fèi)的業(yè)主開具蓋有委員會(huì)公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會(huì)的行為是否合法,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依哪種途徑解決該問題。(8分)

答案要點(diǎn):

1、業(yè)主委員會(huì)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條的規(guī)定,其收費(fèi)行為沒有法律依據(jù)。

2、物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會(huì)停止收費(fèi)行為。

3、物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴,要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為。

4、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤

(二)為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程,經(jīng)政府主管部門的批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上,設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中,物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,要求拆除招牌。試問:(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)應(yīng)如何分配(2分)

(2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益(2分)

答: (1)租金屬于商業(yè)收入,應(yīng)歸全體業(yè)主所有,可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足;

(2)未侵害業(yè)主的利益。因?yàn)閺V告牌是由市政府要求設(shè)立的,具有公益性。

(三)某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒繳納管理費(fèi)了。物業(yè)企業(yè)上門催討時(shí),陶小姐以前不久其家水管滲漏,物業(yè)企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)為什么(3分)

答:自來水管屬于業(yè)主專有設(shè)施,其維修應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。當(dāng)然也可以請(qǐng)物業(yè)企業(yè)維修,但這種維修屬特約服務(wù)的范圍,不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍,物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務(wù),所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。

(四)一天清晨,某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場,稱其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本,沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄,于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。10個(gè)多月之后,物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)企業(yè)的起訴書副本,稱保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán),車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費(fèi),車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系,要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問:

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)車輛丟失的承擔(dān)責(zé)任嗎法律依據(jù)是什么(2分)

(2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,如何具備保管合同關(guān)系(3分)

第2篇物業(yè)管理質(zhì)量體系文件質(zhì)量記錄控制程序

物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:質(zhì)量記錄控制程序

1.0目的證明產(chǎn)品滿足規(guī)定要求的程度以及質(zhì)量體系有效運(yùn)行的證據(jù)。

2. 0適用范圍適用于服務(wù)質(zhì)量記錄、質(zhì)量體系運(yùn)行記錄以及分承包方的質(zhì)量記錄。

3．0職責(zé)各部門負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)、收集、編目、歸檔、存貯、保管、處理本部門的質(zhì)量記錄。

4. 0工作程序

4.1 證實(shí)質(zhì)量體系有效運(yùn)行的所有記錄都要進(jìn)行標(biāo)識(shí)、收集、編目、歸檔、存貯、保管及處理。

4.1.1 分供方提供的記錄也應(yīng)納入管理范圍。

4.1.2 各部門對(duì)接口部門提供的記錄也應(yīng)納入管理范圍。

5.2 質(zhì)量記錄的載體可以是書面的,也可以是磁帶、磁盤、膠片、照片以及硬拷貝、電子媒體等。

5.3 各部門要根據(jù)自己的實(shí)際情況規(guī)定各種記錄的最低保存期。

5.4 所有的記錄要按各類形存檔,記錄夾上要有記錄標(biāo)識(shí)和種類的目錄或存檔方式的說明。

5.5 對(duì)于保存期內(nèi)的記錄要妥善保管,封裝時(shí)要作出標(biāo)識(shí)。

5.6 各部門要編制自己的《質(zhì)量記錄清單》。

5.7 行政部保留各部門現(xiàn)行記錄總覽表以及其記錄的空白格式,當(dāng)有任何更改時(shí)應(yīng)隨時(shí)更新該總覽表。

5.8 質(zhì)量記錄的填寫要求

5.8 .1操作人員填寫記錄要清晰及時(shí),不能超過已完成的活動(dòng)2個(gè)小時(shí)。

5.8 .2不能隨意涂改質(zhì)量記錄,如涂改則要在涂改處寫上涂改者姓名、日期,否則無效。

5.9 各部門各自編制所負(fù)責(zé)的《質(zhì)量記錄清單》,按《文件和資料的編號(hào)規(guī)則》進(jìn)行標(biāo)識(shí)。

5.1 0各部門每月上旬按《質(zhì)量記錄清單》收集上月的質(zhì)量記錄,并編目、存放。

5.1 1質(zhì)量記錄由各部門貯存在適宜的環(huán)境中,防止損壞、變質(zhì)和丟失。

5.1 2質(zhì)量記錄的查閱由部門主管控制,借閱者要登記在《借閱登記簿》上,在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)歸還。

5.1 3在合同有要求時(shí),質(zhì)量記錄可提供給顧客及其代表查閱。

5.1 4增加質(zhì)量記錄的內(nèi)容、格式更改。

5.1

4.1 若取消或增加記錄時(shí),應(yīng)向管理者代表提出申請(qǐng),參照《文件和資料控制程序》。

5.1

4.2 若記錄的格式有改變時(shí),應(yīng)到資料室撤換舊的表格。

5.1

4.3 管理者代表不定期對(duì)各部門的記錄現(xiàn)行狀態(tài)進(jìn)行抽查,以確保現(xiàn)場使用的是最新的記錄格式,以及其記錄的管理,保存的情況良好。

6. 0相關(guān)文件

6.1 《文件和資料的控制程序》

6.1 《文件和資料的編號(hào)規(guī)則》

第3篇順昌物業(yè)管理公司簡介材料

合肥順昌物業(yè)管理公司的簡介

隸屬于合肥城改投資建設(shè)(集團(tuán))有限公司的合肥順昌物業(yè)管理公司,是一家“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”具有獨(dú)立法人資格的國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)設(shè)有總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、財(cái)務(wù)經(jīng)營部、辦公室、質(zhì)量管理部、秩序維護(hù)部、工程技術(shù)部、企業(yè)策劃部、人力資源部等八個(gè)部門,擁有員工400余人,中高層管理人員均取得建設(shè)部頒發(fā)的全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。公司目前管轄范圍包括合肥市中級(jí)人民法院、中石化大廈、中國銀行安徽省分行、合肥市科技館、安徽省總工會(huì)、合肥市民政局、合肥市司法局、仁和大廈、網(wǎng)迅大廈、興業(yè)銀行合肥分行、城改集團(tuán)辦公樓、安徽農(nóng)村信用社聯(lián)合社辦公樓、金娟廣告公司辦公樓、永盛裝飾工程有限公司辦公樓、琥珀山莊、新景花園、琥珀新天地、柏莊春暖花開、應(yīng)流花園、城隍廟市場、三十頭工業(yè)園、合肥六中、合肥幼兒師范學(xué)院、潘集區(qū)政務(wù)服務(wù)中心、潘集區(qū)文體局辦公樓、潘集區(qū)建設(shè)綜合樓等多處物業(yè),建筑面積共計(jì)200余萬平方米,居民20000余戶。

總經(jīng)理提出“業(yè)主至上,服務(wù)為本”的工作宗旨,公司堅(jiān)持社會(huì)效益帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益,物質(zhì)文明和精神文明同步發(fā)展。順昌人辛勤的工作,不僅獲得廣大業(yè)主的信任,而且贏得了良好的社會(huì)信譽(yù),所管轄的琥珀山莊小區(qū)1996年連續(xù)獲得“合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“安徽省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào);仁和大廈、合肥市中級(jí)人民法院項(xiàng)目近年分別獲得“合肥市城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”“安徽省城市物業(yè)管理優(yōu)秀師范大廈”稱號(hào)。2000年9月21日,公司獲得iso9000國際認(rèn)證證書,這是安徽省物業(yè)管理行業(yè)中首家通過認(rèn)證,這不僅標(biāo)志著我省物業(yè)管理水平實(shí)現(xiàn)與國際接軌有了零的突破,而且填補(bǔ)了我省物業(yè)管理行業(yè)的一項(xiàng)空白,2008年我公司又順利通過了iso9000:2008版認(rèn)證,更充分表明了我公司對(duì)iso9000工作從認(rèn)知度、認(rèn)可度到執(zhí)行力三方面都有了全面的提升。公司自成立至今,還先后獲得各類榮譽(yù)多達(dá)四十余項(xiàng)。中央電視臺(tái)、人民日?qǐng)?bào)、文匯報(bào)、中國建設(shè)報(bào)、安徽電視臺(tái)、安徽日?qǐng)?bào)、新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)等國家、省、市新聞單位對(duì)我公司的物業(yè)管理工作給予充分肯定。

琥珀山莊良好聲譽(yù)迎來了*、朱

第4篇物業(yè)管理員崗位說明書

物業(yè)管理員崗位說明

崗位職責(zé):

1、具有良好的責(zé)任心、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)、職業(yè)道德操守及公關(guān)能力,并具有親和力、溝通表達(dá)能力強(qiáng),有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)處置能力;

任職要求:

1、負(fù)責(zé)對(duì)商場客戶及小區(qū)業(yè)主相關(guān)物業(yè)物業(yè)管理問題的解答并提供相關(guān)的規(guī)范性咨詢服務(wù);

2、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶的接待、報(bào)修、投訴處理工作;

3、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶資料的收集、整理、存檔及定期更新工作;

4、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶裝修、入住的申請(qǐng)、辦理及裝修監(jiān)督管理,做好“四保”服務(wù)工作的協(xié)調(diào);

5、負(fù)責(zé)按時(shí)收取物業(yè)費(fèi),對(duì)逾期未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用,及時(shí)制定催繳方案及計(jì)劃,并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后積極落實(shí),確保物業(yè)管理處的預(yù)期目標(biāo)。

第5篇物業(yè)管理不合格控制程序范本

1.0 目的

1.1 本規(guī)程規(guī)定了質(zhì)量體系運(yùn)行過程中的不合格處置辦法,保證質(zhì)量體系運(yùn)行過程中的不合格得到有效控制,確保服務(wù)質(zhì)量滿足規(guī)定要求。

2.0 適用范圍

2.1 本規(guī)程適用于對(duì)質(zhì)量體系運(yùn)行過程中不合格的控制。

3.0 職責(zé)

3.1 各部門和管理、作業(yè)人員對(duì)發(fā)現(xiàn)的實(shí)施不合格負(fù)責(zé)立即或及時(shí)糾正。

3.2 各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)范圍內(nèi)發(fā)生的系統(tǒng)、重大、慣性不合格的控制。

3.3公司管理者代表負(fù)責(zé)體系不合格的控制,主持不合格評(píng)審,批準(zhǔn)《不合格評(píng)審記錄》。

3.4質(zhì)量控制小組負(fù)責(zé)組織不合格評(píng)審。

4.0 程序要點(diǎn)和實(shí)施

4.1 不合格性質(zhì)的劃分

a)實(shí)施不合格:沒有按規(guī)定程序、規(guī)范實(shí)施;

b)效果不合格:實(shí)施結(jié)果沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)或規(guī)定要求;

c)體系不合格:文件沒有作出規(guī)定或提出要求;文件不相容;文件不適用;在某一時(shí)間內(nèi),不合格分布集中在個(gè)別要素或個(gè)別部門。

4.2 不合格類型

a)產(chǎn)品不合格:采購的有形產(chǎn)品不合格;設(shè)備、設(shè)施、裝置不合格;

b)服務(wù)不合格:沒有滿足顧客的合理需要或沒有達(dá)到公司規(guī)定的要求而造成的服務(wù)投訴;

c)管理不合格:沒有按程序、規(guī)定進(jìn)行管理和控制。

4.3 受控狀態(tài)下的質(zhì)量改進(jìn)不應(yīng)納入不合格范圍

4.4 除在工作、作業(yè)過程中由實(shí)施人員發(fā)現(xiàn)并立即糾正的不合格外,服務(wù)和管理工作的不合格應(yīng)由發(fā)現(xiàn)著或歸口管理部門按規(guī)定予以記錄。這種記錄一般在日檢、周檢、月檢記錄中的評(píng)價(jià)欄中顯示。

4.5 顧客對(duì)服務(wù)結(jié)果的評(píng)價(jià),是不合格的重要反饋途徑。這種反饋可以在《業(yè)主(住戶)投訴》、《回訪記錄》或提供服務(wù)確認(rèn)單中得到。

4.6 采購的有形產(chǎn)品不合格,除接收后發(fā)現(xiàn)的應(yīng)予記錄外,原則采用退貨或拒收的處置方式,但在退貨前應(yīng)予以標(biāo)識(shí)。

4.7 設(shè)備、設(shè)施不合格,除記錄外,應(yīng)停止使用進(jìn)行檢修處置。直接提供顧客使用的設(shè)備(如電梯)應(yīng)設(shè)置“檢修”或“暫停使用”等標(biāo)識(shí)。

4.8 管理工作和服務(wù)的一般不合格一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或指出,由責(zé)任人自行糾正。

4.9 不合格的評(píng)審

4.9.1 下列不合格應(yīng)進(jìn)行評(píng)審

a)顧客嚴(yán)重投訴時(shí)或在一段時(shí)間內(nèi)(如一個(gè)月)顧客集中投訴某一項(xiàng)提供的服務(wù)時(shí);

b)對(duì)一個(gè)季度《回訪記錄》和半年一次的業(yè)主/住戶意見征詢結(jié)果的統(tǒng)計(jì)、分析、業(yè)主/住戶表達(dá)的突出(集中)不滿意問題;

c)發(fā)生重大責(zé)任事故時(shí);

d)連續(xù)二個(gè)月,公司下達(dá)的質(zhì)量目標(biāo)沒有完成時(shí)。

4.9.2 不合格的評(píng)審由質(zhì)量控制小組組織、管理者代表主持,以公司主管領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加的評(píng)審會(huì)議形式進(jìn)行。

4.9.3 評(píng)審的主要內(nèi)容為:

a)確定責(zé)任部門或責(zé)任者;

b)評(píng)價(jià)影響程度和范圍;

c)提出處置意見。

4.9.4質(zhì)量控制小組應(yīng)負(fù)責(zé)建立《不合格評(píng)審記錄》,管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《不合格評(píng)審記錄》,重大問題由管理者代表報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.10 不合格的處置

4.10.1不合格處置主要有下列方式及其組合:

a)返工;

b)請(qǐng)求顧客讓步接收;

c)賠禮道歉;

d)賠償損失;

e)補(bǔ)充完善文件、資源;

f)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn);

g)按規(guī)定對(duì)責(zé)任者進(jìn)行考核。

4.10.2凡經(jīng)評(píng)審的不合格,管理者代表應(yīng)責(zé)成責(zé)任部門按《糾正和預(yù)防措施控制程序》規(guī)定,從根源上

加以糾正。

4.11 記錄

4.11.1各部門應(yīng)保存不合格記錄,其保存期按公司檔案管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.11.2行政人事部應(yīng)保存《不合格評(píng)審記錄》原件(正本),責(zé)任部門應(yīng)保存《不合格評(píng)審記錄》副本,其保存期按公司檔案管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.0引用文件和記錄表格

5.1 《糾正/預(yù)防措施控制程序》

5.2 《顧客滿意度測量控制程序》

5.3 《回訪工作規(guī)程》

5.4 《投訴處理規(guī)程》

第6篇物業(yè)管理手冊(cè)質(zhì)量管理體系策劃

1、本公司依據(jù)iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)的要求,對(duì)公司的管理體系進(jìn)行了策劃,對(duì)質(zhì)量管理體系所需的過程進(jìn)行有效控制,以實(shí)現(xiàn)本公司的管理目標(biāo),并符合標(biāo)準(zhǔn)要求;

2、按管理手冊(cè)建立的質(zhì)量管理體系是在策劃、識(shí)別、確定、執(zhí)行、監(jiān)視、測量分析所需過程及確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的前提下進(jìn)行的,現(xiàn)行的質(zhì)量管理體系按本手冊(cè)及相應(yīng)的程序文件規(guī)定實(shí)施。

3、當(dāng)發(fā)生下列情況質(zhì)量管理體系須進(jìn)行變更策劃:

3.1 企業(yè)宗旨、方針、目標(biāo)發(fā)生變化;

3.2 企業(yè)內(nèi)部組織重大調(diào)整變化;

3.3 企業(yè)發(fā)生重大質(zhì)量事故;

3.4 企業(yè)外部環(huán)境變化;

3.5 顧客和相關(guān)方導(dǎo)致的變更;

3.6 法律、法規(guī)發(fā)生變化。

4、上述原因的變化造成質(zhì)量管理體系變更時(shí),由管理者代表組織相關(guān)部門進(jìn)行策劃,并形成會(huì)議紀(jì)要,應(yīng)確保體系策劃和實(shí)施時(shí)保持質(zhì)量管理體系的完整性。在策劃和實(shí)施更改時(shí),若涉及管理體系文件的變更時(shí),按照《文件控制程序》執(zhí)行。

第7篇 z苑小區(qū)其他物業(yè)管理設(shè)想

某苑小區(qū)其他物業(yè)管理設(shè)想

第一節(jié)關(guān)系協(xié)調(diào)

對(duì)'**苑'管理處而言,協(xié)調(diào)好四者之間的關(guān)系至關(guān)重要,一是管理處與業(yè)主、租戶的關(guān)系;二是業(yè)主之間的關(guān)系;三是管理處與發(fā)展商的關(guān)系;四是管理處與當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的關(guān)系。物業(yè)管理工作本身就是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)關(guān)系網(wǎng),我們提出的口號(hào)是:'互諒互惠,及時(shí)協(xié)調(diào),隨時(shí)解決'。

協(xié)調(diào)堅(jiān)持以管理制度為準(zhǔn)繩,強(qiáng)調(diào)以規(guī)章制度為原則,勿以人情為中心,也就是平常所說的'以法治代替人治';協(xié)調(diào)過程中強(qiáng)調(diào)相互尊敬、相互體諒、恪守信譽(yù)、效率卓越;對(duì)業(yè)主、用戶的協(xié)調(diào)始終貫徹于管理服務(wù)之中,積極主動(dòng)地協(xié)調(diào),不斷地改善服務(wù)質(zhì)量。

有關(guān)的協(xié)調(diào)示意圖:

關(guān)系協(xié)調(diào)示意圖

第二節(jié)服務(wù)意識(shí)

'忠誠服務(wù),無微不至'

'熱情服務(wù)業(yè)主,精心管理物業(yè)'

服務(wù)-是物業(yè)管理公司管理的根基。

質(zhì)量-是物業(yè)管理公司的生命線。廣東華翔物業(yè)發(fā)展有限公司正是從實(shí)踐中提煉出了以上這些樸實(shí)的語言,并使其成為全體員工認(rèn)同的理念。同時(shí)公司經(jīng)營管理班子一致認(rèn)為:只有建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營機(jī)制和高素質(zhì)的員工隊(duì)伍,才能確保服務(wù)意識(shí)深入人心并體現(xiàn)在實(shí)際工作中。

第三節(jié)量化管理

一、實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制,對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,作出具體要求。

二、管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程及內(nèi)容。

三、年度考核量化,年度崗位輪換率達(dá)到10%,淘汰率達(dá)5%,

四、財(cái)務(wù)運(yùn)作量化,每年由公司制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,對(duì)管理處采取獨(dú)立核算的辦法,嚴(yán)格控制成本,提高經(jīng)濟(jì)效益。

第四節(jié)居住環(huán)境

物業(yè)管理是以服務(wù)為本質(zhì),以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。我們接管'**苑'管理服務(wù)工作后,將把搞好**苑的居住和工作環(huán)境作為我們工作的一個(gè)重要方面。除嚴(yán)格按照環(huán)衛(wèi)清掃工作規(guī)程外,物業(yè)管理員將每天堅(jiān)持巡查樓宇,對(duì)個(gè)別商鋪違章作業(yè),以及環(huán)境污染等問題進(jìn)行整改,特殊情況聯(lián)系政府職能部門處理。

第五節(jié)履約保證

一、精打細(xì)算,勤儉管'家'。物業(yè)管理用的是業(yè)主的錢,管理公司會(huì)不會(huì)理財(cái),成為業(yè)主評(píng)判物業(yè)管理公司的重要標(biāo)準(zhǔn),管理公司要贏得業(yè)主們的信任和滿意,就應(yīng)該用最少的錢管理好業(yè)主的物業(yè)。

二、勤練內(nèi)功,強(qiáng)化服務(wù)。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥,要使方方面面的工作做到井井有條,疏而不漏,就需要花大力氣對(duì)全體員工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能、服務(wù)等諸方面的培訓(xùn),練就過硬的基本功,力求讓每位業(yè)主享受到我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

三、履行合同,按章辦事。嚴(yán)格按照合同所簽的委托管理事項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行管理和維修,定期簽訂電梯設(shè)備、消防設(shè)施等重大設(shè)備的維修保養(yǎng)合同,確保設(shè)施設(shè)備完好率98%。嚴(yán)格履行合同所簽訂的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行管理收費(fèi)。

第六節(jié)服務(wù)項(xiàng)目

一、建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等;

二、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等;

三、市政公用設(shè)施和附屬建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、停車場、自行車棚等。

※ 為樓宇主體結(jié)構(gòu)和配套的設(shè)備、設(shè)施制定科學(xué)的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和開支預(yù)算。

※ 根據(jù)住宅物業(yè)的運(yùn)作要求和各系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn),制定一套合理的系統(tǒng)運(yùn)行計(jì)劃,降低運(yùn)行成本。

※ 根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定,以一些特定的設(shè)備尋找有資質(zhì)、高水平的單位承接維修養(yǎng)護(hù)工程。

※ 對(duì)住宅物業(yè)設(shè)備依需要實(shí)施24小時(shí)值班。

四、公共綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理:

※ 在不加收業(yè)戶管理費(fèi)用的前提下,增加公共部位的綠化植物、盆景的品種與數(shù)量,營造綠色環(huán)境,提高住宅物業(yè)的品位。

※ 在節(jié)假日,在物業(yè)外圍重點(diǎn)部位依業(yè)主或建設(shè)單位要求擺設(shè)花卉,強(qiáng)化節(jié)日氣氛,美化住宅物業(yè)形象

五、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)與管理

六、公共環(huán)境衛(wèi)生的管理

包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。

※ 每日對(duì)住宅物業(yè)公共部位、內(nèi)墻面,實(shí)施8小時(shí)巡回清潔,至少各項(xiàng)設(shè)施每日清掃兩遍以上。

※ 每月對(duì)住宅物業(yè)的公共部位進(jìn)行一次全面保潔,確保無衛(wèi)生死角。

※ 每季對(duì)水池進(jìn)行一次清洗,并將水樣提交給部門檢驗(yàn),保證水質(zhì)合格。

※ 根據(jù)當(dāng)時(shí)情況和業(yè)主委員會(huì)決定對(duì)外墻、沙井及化糞池進(jìn)行清理(費(fèi)用另行計(jì)算)。

七、交通與車輛停放秩序的管理

※ 24小時(shí)車輛保管服務(wù)

八、維持公共秩序

包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

※ 24小時(shí)治安防范服務(wù)

※ 與街道、派出所、消防公安局、保安管委會(huì)等政府建立密切的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)群防群治

九、管理與物業(yè)相關(guān)的圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料

十、組織開展**苑文化娛樂活動(dòng)

※ 開展講求協(xié)作的團(tuán)體比賽,如籃球賽、足球賽、拔河比賽

※ 開展以個(gè)人為主的活動(dòng),如卡拉ok、臺(tái)球、攝影、棋類等免收家居裝修管理費(fèi),免收審圖費(fèi),提供家居裝修安全消防監(jiān)管服務(wù),確保住宅安全。

※ 24小時(shí)提供工程應(yīng)急維修服務(wù),能馬上處理的決不會(huì)拖至明天,對(duì)停電、停水、水淹、馬桶堵塞等影響業(yè)主居家生活的急切問題即時(shí)發(fā)生即時(shí)解決。

※ 所有經(jīng)營場地維修只收材料費(fèi),不加收其他額外費(fèi)用。

第8篇辦公樓物業(yè)管理顧問提案前言

《辦公樓物業(yè)管理顧問提案》前言

首先感謝**人員房屋服務(wù)公司對(duì)我公司的信任,使我們有機(jī)會(huì)參與z辦公樓物業(yè)經(jīng)營管理競標(biāo),展示我公司實(shí)力。我們非常珍視這個(gè)機(jī)會(huì),為貴公司在z辦公樓的經(jīng)營管理上作出貢獻(xiàn)。

由于我們接觸項(xiàng)目時(shí)間較短,對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況了解較少,故本提案主要是基于我公司多年的管理經(jīng)驗(yàn)編制而成的,所以不可避免的有關(guān)內(nèi)容與實(shí)際情況不甚符合,我們希望能有機(jī)會(huì)與貴司領(lǐng)導(dǎo)共同討論協(xié)商,共同致力于形成一個(gè)切合z寫字樓實(shí)際情況的高水平的物業(yè)管理方案。

貴公司投資建設(shè)了z辦公樓,而我公司具有對(duì)寫字樓管理的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的管理理念,所以我們有信心,同時(shí)也有實(shí)力將z辦公樓經(jīng)營好,管理好,使之成為北京的優(yōu)秀的物業(yè)寫字樓之一。

第9篇物業(yè)車輛管理程序

物業(yè)的車輛管理程序

1.目的

為了保障**物業(yè)管理有限公司國企大廈地下停車場車輛停放安全、有序、交通順暢。

2.適用范圍

適用于國企大廈地下停車場的管理。

3.引用文件

3.1公司質(zhì)量手冊(cè)第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。

3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。

4.職責(zé)

4.1保安部負(fù)責(zé)停車場車輛停放的管理和當(dāng)班車輛停泊的收費(fèi)。

4.2物管部負(fù)責(zé)停車場ic卡的辦理及收費(fèi)(包含:月租和年租車輛收費(fèi))。

5.程序

5.1ic卡的辦理

5.1.1客戶到物管部填寫《車輛購卡登記表》申請(qǐng)辦理月卡/年卡。

5.1.2管理員收取有關(guān)費(fèi)用,并于每天下班前將所收費(fèi)用交予財(cái)務(wù)室。管理員所售停車卡最高限額200張。

5.1.3繼續(xù)租用月/年卡的客戶,可攜帶上ic卡直接到物管部辦理充值手續(xù),物管員填寫《國企大廈停車ic卡申請(qǐng)表》并輸入電腦存檔,《國企大廈停車ic卡申請(qǐng)表》送停車場作記錄。

5.1.4客戶若丟失ic卡,經(jīng)物管部核查后,補(bǔ)發(fā)新卡,并收取ic卡的工本費(fèi)。

5.2車場管理

5.2.1保安部管理員每日認(rèn)真做好對(duì)停車場車輛的管理,具體要求參見《停車場保安的職責(zé)》(rf-ba-10)。

5.2.2保安部主管每日檢查停車場公共設(shè)施是否完好和齊全。發(fā)現(xiàn)問題填寫《特別事件報(bào)告》由當(dāng)班主管填好后交保安部經(jīng)理處理。

a.出入口的升降機(jī);

b.出入口的電腦ic卡機(jī);

c.指示牌;

d.車位號(hào)碼;

e.反光鏡;

f.照明;

g.排水井;限速標(biāo)志

h.限高。

5.2.3物業(yè)保安員在當(dāng)班時(shí)遇突發(fā)事件(如失竊、碰撞、失火等),應(yīng)及時(shí)處理或報(bào)經(jīng)理,做好《特別事件報(bào)告》記錄。

6.支持性文件和質(zhì)量記錄

6.1《停車場管理制度》

6.2《停車場保安的職責(zé)》

6.3《車輛出入登記表》

6.4《特別事件報(bào)告》

6.5《車輛購卡登記表》

6.6《國企大廈停車ic卡申請(qǐng)表》

第10篇物業(yè)管理手冊(cè)解釋效力控制

物業(yè)管理手冊(cè)的解釋、效力和控制

1 本物業(yè)管理手冊(cè)必須經(jīng)管理公司經(jīng)營管理委員會(huì)批準(zhǔn)正式發(fā)布。

2 本手冊(cè)規(guī)定是**集團(tuán)房地產(chǎn)管理有限公司在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的綱領(lǐng)性文件,所有與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)和活動(dòng)均必須遵循本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定,包括管理公司各職能部門、所有下屬項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司。

3 本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定必須與集團(tuán)、管理公司的制度規(guī)定保持一致,所有與集團(tuán)公司和管理公司制度不一致之處均按集團(tuán)公司和管理公司的規(guī)定執(zhí)行,并及時(shí)知會(huì)管理公司物業(yè)管理部協(xié)調(diào)修訂。

4 管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本手冊(cè)的管理,包括:發(fā)放、控制、解釋和修訂等。管理手冊(cè)在各項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司內(nèi)的發(fā)放,由該公司行政部門負(fù)責(zé),必須保證各工作崗位得到最新版本的受控文件。未經(jīng)管理公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人員不得復(fù)制或向外單位(個(gè)人)提供本手冊(cè)副本。

5 本手冊(cè)在執(zhí)行過程中可以根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行修訂,管理公司鼓勵(lì)各級(jí)員工針對(duì)管理手冊(cè)提出修訂建議,但任何涉及管理手冊(cè)的修訂建議,均應(yīng)以書面形式報(bào)告管理公司物業(yè)管理部。

第11篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析

任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測并規(guī)劃未來,物業(yè)管理公司理財(cái)亦不例外。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析是了解其經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況的重要途徑,同時(shí)也為預(yù)測和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。因而,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析與效益評(píng)價(jià)是其財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要組成部分。

一、財(cái)務(wù)分析概述

財(cái)務(wù)分析的過程是對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財(cái)務(wù)分析的目的、重點(diǎn)和運(yùn)用的方法就不相同。在探討財(cái)務(wù)分析的具體方法之前,有必要了解財(cái)務(wù)分析的目的、要求和類型等。

(一)財(cái)務(wù)分析的目的

物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料為基礎(chǔ),運(yùn)用特定方法,對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行研究、評(píng)價(jià)和預(yù)測,從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟(jì)決策提供決策信息的一種管理活動(dòng)。

盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,然而,只有物業(yè)管理公司進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟(jì)決策的具體目的不同,財(cái)務(wù)信息的需求不大一樣,因而其財(cái)務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點(diǎn)分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側(cè)重評(píng)估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理,其財(cái)務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢(shì)分析,還涉及對(duì)管理效率等能力的評(píng)價(jià)。此外,外部各利益團(tuán)體的財(cái)務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ),為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財(cái)務(wù)報(bào)告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),除利用財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進(jìn)行更深入的分析。可見,盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,但由于他們?cè)谖飿I(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟(jì)利益,從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財(cái)務(wù)分析的具體目的可歸納為:

1.評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況

就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言,分析公司的財(cái)務(wù)狀況,可以了解公司在一定時(shí)日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動(dòng)性,負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系,從而對(duì)公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和償債能力作出正確的判斷。

2.評(píng)估公司的管理效率

管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定,就具有相對(duì)的固定性,同時(shí),公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運(yùn)用資產(chǎn)賺取收益的過程,負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟(jì)資源而作出的經(jīng)濟(jì)決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評(píng)價(jià)公司的資金營運(yùn)狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。

3.評(píng)價(jià)公司的獲利能力

物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)有多種,盡管其基本業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù),但毋庸置疑,作為一經(jīng)營性組織,盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對(duì)物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要,而且對(duì)債權(quán)人,特別是長期債權(quán)人也十分重要;因?yàn)楣緝敻堕L期債務(wù)能力的強(qiáng)弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下,獲利能力的信息對(duì)業(yè)主也有一定價(jià)值,它至少反映了公司經(jīng)營素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。

綜上所述,財(cái)務(wù)分析的一般目的在于,通過對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià),為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。

(二)財(cái)務(wù)分析的要求

財(cái)務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否,對(duì)經(jīng)濟(jì)決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)需謹(jǐn)慎從事,并按以下要求進(jìn)行:

1.分析依據(jù)的公允性和充分性

由于財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)分析的基本依據(jù),財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允,直接影響著財(cái)務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為:①在報(bào)表的所有重要項(xiàng)目上,財(cái)務(wù)報(bào)表揭示的信息是否可靠、公允;②會(huì)計(jì)處理方法,包括會(huì)計(jì)核算方法和報(bào)表編制方法,是否前后期一致。如會(huì)計(jì)處理方法前后期發(fā)生變動(dòng),宜在財(cái)務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整,以消除其對(duì)分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。

進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,除利用公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映的財(cái)務(wù)信息外,還需收集其他相關(guān)資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果等,所有這些信息都是進(jìn)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析所必需的。

2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性

財(cái)務(wù)分析方法的選擇,取決于財(cái)務(wù)分析的目的?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)分析的具體目的不盡相同,財(cái)務(wù)分析的方法也必然會(huì)有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如,

業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時(shí)應(yīng)選擇相應(yīng)的方法,側(cè)重評(píng)估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟(jì)效益,十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會(huì)涉及對(duì)償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評(píng)價(jià)。與此同時(shí),值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結(jié)論的正確性,就一分析目的而言,有時(shí)要綜合運(yùn)用多種不同的分析方法。

3.分析判斷的準(zhǔn)確性

財(cái)務(wù)分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果的因素時(shí),應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究,重點(diǎn)區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。

(三)財(cái)務(wù)分析的種類

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析多種多樣,按不同的標(biāo)志可作不同的分類。

1.按分析對(duì)象分類

按照分析對(duì)象的不同,可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。

(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析,是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時(shí)點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況,是公司的經(jīng)營管理活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表,能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力,公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的大小,以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。

(2)損益表分析,是指以損益表為對(duì)象進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營成果,解釋了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費(fèi)用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費(fèi)的合理性及其使用效益。

(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會(huì)計(jì)年度源于經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動(dòng)的原因和結(jié)果。對(duì)現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析,有助于評(píng)價(jià)公司獲取現(xiàn)金及其等價(jià)物的能力,了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向,從而加深對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)識(shí)。

值得注意的是:現(xiàn)實(shí)中,純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評(píng)價(jià)公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時(shí),通常需同時(shí)以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對(duì)象進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。

2.按分析方法分類

按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較,以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。

(2)縱向分析,又稱趨勢(shì)分析,是通過對(duì)物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財(cái)務(wù)報(bào)表或財(cái)務(wù)比率進(jìn)行對(duì)比,借以反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)趨勢(shì)的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種。

(3)財(cái)務(wù)分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢(shì)分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢(shì)分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動(dòng)態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢(shì)分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,研究、評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果,必須以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國頒布實(shí)施的會(huì)計(jì)制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財(cái)務(wù)情況說明書。其中,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析主要運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報(bào)表。

二、橫向財(cái)務(wù)分析

現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)分析中,橫向財(cái)務(wù)分析是運(yùn)用最多的分析方法,主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是財(cái)務(wù)分析中常用的分析方法,其分析過程就是計(jì)算和解釋財(cái)務(wù)比率的過程。財(cái)務(wù)比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個(gè)方面,我們將其分為流動(dòng)性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年,財(cái)政部公布了一套不同于國際慣例的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,包括10個(gè)指標(biāo):收入利潤率=利潤總額÷產(chǎn)品營業(yè)凈額;總資產(chǎn)報(bào)酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤÷實(shí)收資本;資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額;流動(dòng)比率〔或速動(dòng)比率〕;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會(huì)貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額÷平均資產(chǎn)總額;社會(huì)積

累率=納稅總額÷企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額)。

1.流動(dòng)性比率

在正常經(jīng)營條件下,物業(yè)管理公司的流動(dòng)負(fù)債需以其流動(dòng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動(dòng)性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。

(1)流動(dòng)比率。流動(dòng)比率是物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)總額除以流動(dòng)負(fù)債總額的比值,其計(jì)算公式為:

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動(dòng)比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認(rèn)為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強(qiáng),短期負(fù)債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動(dòng)資產(chǎn)上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計(jì)算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強(qiáng),且1999年又進(jìn)一步升高。有經(jīng)驗(yàn)的分析人員都知道,該比率的恰當(dāng)水平會(huì)因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。

(2)速動(dòng)比率(酸性測試比率)。速動(dòng)比率指速動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債總額之比,計(jì)算公式為:

速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

公式中,速動(dòng)資產(chǎn)指扣除存貨后的流動(dòng)資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目。

在評(píng)價(jià)短期償債能力上,流動(dòng)比率存在一定的局限性。流動(dòng)資產(chǎn)中,各項(xiàng)目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動(dòng)性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價(jià)格等原因而無法使用,其流動(dòng)性會(huì)大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有意義。

天龍物業(yè)管理公司的速動(dòng)比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習(xí)慣上,速動(dòng)比率以1為宜。由計(jì)算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強(qiáng),1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進(jìn)一步分析,但速動(dòng)比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)的管理很可能存在問題。

2.管理效率比率

管理效率比率又稱運(yùn)營效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財(cái)務(wù)指標(biāo),主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個(gè)指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。

(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時(shí)期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財(cái)務(wù)比率。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷應(yīng)收賬款

應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高;其速動(dòng)比率的趨向合理,部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會(huì)結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強(qiáng)硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對(duì)各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對(duì)這一比率分析時(shí),應(yīng)重點(diǎn)同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進(jìn)行比較。

(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動(dòng)性的財(cái)務(wù)指標(biāo),反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計(jì)算公式分別為:

存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷存貨

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營業(yè)成本/360)

利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低。可見,天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時(shí),應(yīng)結(jié)合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。

(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固

定資產(chǎn)的利用效率,計(jì)算公式為:

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值

以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當(dāng)年購置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時(shí)間較遲有關(guān)。

(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值,計(jì)算公式為:

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷資產(chǎn)總額

利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計(jì)算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運(yùn)用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴(kuò)大服務(wù)能力的在建項(xiàng)目完工后,將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高。可見,評(píng)價(jià)時(shí)還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點(diǎn)。

3.獲利能力比率

近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團(tuán)體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財(cái)產(chǎn)增值,實(shí)現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務(wù)人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評(píng)價(jià)其受托代理責(zé)任的履行情況時(shí),獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因?yàn)樵谡_處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報(bào)酬率、權(quán)益報(bào)酬率等。

(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比,計(jì)算方法如下:

營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認(rèn)為,該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo),它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務(wù)――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤率和營業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營狀況。

收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個(gè)百分點(diǎn)。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強(qiáng)。從計(jì)算結(jié)果知,營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費(fèi)用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。

(3)資產(chǎn)報(bào)酬率。資產(chǎn)報(bào)酬率又稱投資報(bào)酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。

資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤÷資產(chǎn)總額

從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報(bào)酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報(bào)酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計(jì)算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。

(4)權(quán)益報(bào)酬率。權(quán)益報(bào)酬率或凈值報(bào)酬率,是凈利潤與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。

權(quán)益報(bào)酬率=凈利潤÷所有者權(quán)益=凈利潤÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)

從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報(bào)酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。

4.債務(wù)比率

債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。對(duì)此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為,這類比率主要包括:資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。

(1)資產(chǎn)負(fù)

債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。

資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額

據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負(fù)債融資的比重有所降低。

評(píng)價(jià)資產(chǎn)負(fù)債比率時(shí),以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過高,投資者面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會(huì)大幅升高,如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營的利益。國際上,一般認(rèn)為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低,經(jīng)營比較保守。

(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障。

負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額

從表2-3-1求得:1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認(rèn)為,負(fù)債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費(fèi)用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力,計(jì)算方法為:

利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費(fèi)用=(利潤總額+利息費(fèi)用)÷利息費(fèi)用

經(jīng)計(jì)算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍,恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。

5.比率分析的基準(zhǔn)

為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計(jì)算許多比率,并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評(píng)價(jià)判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運(yùn)用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個(gè)基準(zhǔn)。

就縱向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團(tuán)體,都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料,進(jìn)而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

比率分析的主要優(yōu)點(diǎn)在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值,但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進(jìn)水平為基準(zhǔn)。因?yàn)樾袠I(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準(zhǔn)不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。

目前,我國尚未有專門機(jī)構(gòu)或報(bào)刊定期公布分行業(yè)的平均財(cái)務(wù)比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報(bào)》披露,財(cái)政部計(jì)劃定期公布分行業(yè)的財(cái)務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn),各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財(cái)務(wù)分析人士廣泛使用。但是,在實(shí)際運(yùn)用中值得注意的問題是:

(1)會(huì)計(jì)政策和程序的可比性。按照我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,部分事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理多種方法并存,如存貨的計(jì)價(jià)方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會(huì)選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)報(bào)表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財(cái)務(wù)比率的對(duì)比分析難度增大。

(2)分析的綜合性。每一個(gè)財(cái)務(wù)比率分別從一個(gè)角度提供著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)信息,但單一的財(cái)務(wù)比率意義并不大,難以進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合,才能作出正確的判斷。

(3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時(shí)期也可能會(huì)采用不同的經(jīng)營方式。會(huì)計(jì)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動(dòng)的過程和結(jié)果,必然會(huì)體現(xiàn)出這種差異,從而也會(huì)給比率分析帶來不可比性。

(4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進(jìn)行跨行業(yè)

的多種或多元化經(jīng)營,有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個(gè)行業(yè),而且這一趨勢(shì)正在進(jìn)一步增強(qiáng)。在多元化經(jīng)營下,除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個(gè)以物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司,經(jīng)營領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個(gè)行業(yè),否則,比率分析時(shí)無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進(jìn)行橫向比較。當(dāng)然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門的經(jīng)營相對(duì)單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進(jìn)行分析,但外部各利益團(tuán)體很難取得分部門的財(cái)務(wù)報(bào)表,其分析的難度可想而知。

(5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財(cái)務(wù)比率在淡季可能較低,而在旺季又會(huì)較高,難以通過對(duì)比分析判斷其變化情況。此時(shí),理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動(dòng)的影響降低至最小程度。

(6)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運(yùn)用的會(huì)計(jì)資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎(chǔ)計(jì)算的財(cái)務(wù)比率僅對(duì)預(yù)測未來有一定的參考價(jià)值,不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會(huì)計(jì)信息的歷史性會(huì)誤導(dǎo)分析的方向。

此外,比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問題(前面已作分析),績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。

(二)構(gòu)成分析

構(gòu)成分析又稱百分比財(cái)務(wù)報(bào)表分析,是以報(bào)表的特定項(xiàng)目為基礎(chǔ),將絕對(duì)數(shù)財(cái)務(wù)報(bào)表轉(zhuǎn)化為相對(duì)數(shù)(構(gòu)成百分比)財(cái)務(wù)報(bào)表,通過分析各項(xiàng)目在不同時(shí)期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%),百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎(chǔ)。

某一項(xiàng)目所占百分比=(該項(xiàng)目金額÷資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實(shí)際工作中,需用多年的報(bào)表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報(bào)表來說明。

由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因,在實(shí)際運(yùn)用時(shí),應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔,兩種分析相互補(bǔ)充。此外,構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。

構(gòu)成分析中,重點(diǎn)應(yīng)放在比重較大、波動(dòng)較大的項(xiàng)目以及影響重要財(cái)務(wù)比率的相關(guān)項(xiàng)目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業(yè)成本的比重升高了1.26個(gè)百分點(diǎn),這是造成1999年收入利潤率降低0.65個(gè)百分點(diǎn)的根本原因。

表2-3-3中,流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高,達(dá)60%以上,這就導(dǎo)致了高流動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢;應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個(gè)百分點(diǎn)),解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個(gè)百分點(diǎn),實(shí)收資本增加3.3個(gè)百分點(diǎn),兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個(gè)百分點(diǎn)的主要因素等。

從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動(dòng)原因在于:營業(yè)成本上升了1.26個(gè)百分點(diǎn),而同期期間費(fèi)用降低了0.48個(gè)百分點(diǎn)。因此,盡管營業(yè)成本的變動(dòng)不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關(guān)注,并進(jìn)一步具體分析其升高的原因。

三、縱向分析與綜合分析

盡管橫向財(cái)務(wù)分析很有價(jià)值,但它僅能提供某一時(shí)期物業(yè)管理的財(cái)務(wù)信息。為了解動(dòng)態(tài)狀況,有必要進(jìn)行縱向分析。縱向分析又稱趨勢(shì)分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種方法?？v向分析和橫向財(cái)務(wù)分析的結(jié)合,即綜合分析實(shí)現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ),是物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析中不可或缺的方法。

(一)指數(shù)分析

指數(shù)分析又稱定基百分比報(bào)表分析,是以基期財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)目為基礎(chǔ),揭示各報(bào)告期財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目與基期報(bào)表中同一項(xiàng)目之間比例關(guān)系的一種縱向財(cái)務(wù)分析方法。

某一項(xiàng)目指數(shù)=(報(bào)告期金額÷基期金額)×100%

表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時(shí),重點(diǎn)應(yīng)放在波動(dòng)幅度較大的項(xiàng)目、波動(dòng)不大但很重要的項(xiàng)目上。對(duì)于異常波動(dòng)項(xiàng)目,如其絕對(duì)數(shù)較小時(shí)可不視為分析的重點(diǎn)。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長高達(dá)133.33%,其絕對(duì)數(shù)僅增加4萬元。

如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負(fù)債方看,短期借款的減幅突出,達(dá)21.94%;盈余公積的升幅也達(dá)26.56%。如表2-3-6所示,營業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用分別降低了約8%,從而使期間費(fèi)用下降,這就進(jìn)一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅?？梢?指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。

值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點(diǎn)不同,構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短

期變化,指數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)在于反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目的長期變動(dòng)趨勢(shì),但指數(shù)分析對(duì)構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運(yùn)用信息。三種分析方法結(jié)合起來,有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。

四、比率趨勢(shì)分析

比率趨勢(shì)分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財(cái)務(wù)比率依時(shí)間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢(shì)分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財(cái)務(wù)狀況是好是壞,而比率趨勢(shì)分析有助于外界和管理層判斷目前的財(cái)務(wù)狀況是暫時(shí)的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)比率。

從表2-3-7可以看出:①流動(dòng)性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高,其中,流動(dòng)比率較穩(wěn)定,速動(dòng)比率有降低趨勢(shì),物業(yè)管理公司的短期償債能力較強(qiáng)。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢(shì),因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動(dòng)不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動(dòng),資產(chǎn)報(bào)酬率趨向穩(wěn)定,權(quán)益報(bào)酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響?？梢?天龍物業(yè)管理公司的總體財(cái)務(wù)狀況惡化趨勢(shì)不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。

五、綜合分析:杜邦財(cái)務(wù)分析體系

物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析中,僅僅觀察財(cái)務(wù)報(bào)表無法洞察物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全貌,同時(shí)僅觀察單一的財(cái)務(wù)比率,也難以了解物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全面情況。為此,需要把各種財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來,其方法就是杜邦財(cái)務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財(cái)務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。

杜邦財(cái)務(wù)分析體系是借助于幾個(gè)主要財(cái)務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系,評(píng)判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(dupont)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理最先提出并運(yùn)用了這一方法,故稱為杜邦財(cái)務(wù)分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系為

權(quán)益報(bào)酬率18.74%=資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535

資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤率15.66%

其中,

權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

權(quán)益報(bào)酬率是一個(gè)高度綜合性指標(biāo),投資者對(duì)其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報(bào)酬率、收入利潤率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響,并進(jìn)而吸納其他財(cái)務(wù)比率共同決定權(quán)益報(bào)酬率的高低,同時(shí),也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報(bào)酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價(jià)值會(huì)更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報(bào)酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng),問題在于物業(yè)管理公司存貨過多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強(qiáng)存貨管理,減少存貨積壓,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過降低營業(yè)成本,實(shí)現(xiàn)收入利潤率的攀升。③舉債經(jīng)營,提高資產(chǎn)負(fù)債比率,利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用,改善權(quán)益報(bào)酬率等。實(shí)際工作中,天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況,選擇其中一個(gè)策略加以運(yùn)用或綜合運(yùn)用多個(gè)策略。

六、物業(yè)管理的效益評(píng)價(jià)

在當(dāng)前整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實(shí)際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù),提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中亟需解決的重大實(shí)踐問題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評(píng)價(jià)工作。

(一)效益評(píng)價(jià)及意義

物業(yè)管理公司的效益評(píng)價(jià)是指用各種評(píng)價(jià)方法對(duì)公司的要素投入和產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析,并給出評(píng)價(jià)結(jié)論的管理活動(dòng)。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)具有重要的意義。

(1)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體,以盈利為目的,其經(jīng)營活動(dòng)是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向的,因此,評(píng)價(jià)公司經(jīng)濟(jì)效益的好壞就顯得十分重要。

(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時(shí),物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)

造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個(gè)意義上說,物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)也非常重要和非常必要。

(3)隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)效益評(píng)價(jià)工作,提高財(cái)務(wù)管理水平,實(shí)現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。

(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù),是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評(píng)價(jià)工作,因而對(duì)自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問題難以說清。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能,積極開展效益評(píng)價(jià)工作。只有這樣才能真實(shí)反映和客觀評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評(píng)價(jià)過程和結(jié)果的分析、論證,找出效益高的運(yùn)行機(jī)制、管理經(jīng)驗(yàn)和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營機(jī)制和管理模式,為制定財(cái)務(wù)計(jì)劃、經(jīng)營決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此,開展效益評(píng)價(jià)工作是提高資源使用綜合效益,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。

(二)效益評(píng)價(jià)工作的開展

1.應(yīng)將效益評(píng)價(jià)工作提到公司的重要議事日程上

效益評(píng)價(jià)工作涉及全公司的方方面面,關(guān)系公司發(fā)展的全局,做好效益評(píng)價(jià)工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此,物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),高度重視,不僅要深刻理解效益評(píng)價(jià)工作的作用及意義,而且要了解效益評(píng)價(jià)工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項(xiàng)工作,定期研究重大問題,組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。

2.調(diào)配力量,落實(shí)人員

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)是開展效益評(píng)價(jià)的工作機(jī)構(gòu),應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門內(nèi)指定專人專職負(fù)責(zé)開展和協(xié)調(diào)效益評(píng)價(jià)工作。效益評(píng)價(jià)工作比較復(fù)雜,涉及面廣,技術(shù)性強(qiáng),需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項(xiàng)工作的落實(shí),公司應(yīng)為財(cái)務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員,專職從事效益評(píng)價(jià)工作,公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合,并為開展效益評(píng)價(jià)工作提供多方面的必要條件。

3.選擇評(píng)價(jià)領(lǐng)域

物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評(píng)價(jià)應(yīng)從以下四個(gè)方面開展相關(guān)工作:

(1)機(jī)構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題;

(2)項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;

(3)公司各部門、機(jī)構(gòu)的效益評(píng)價(jià);

(4)物業(yè)管理綜合效益評(píng)價(jià)。

(三)開展效益評(píng)價(jià)工作應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1.評(píng)價(jià)指標(biāo)的確立

開展效益評(píng)價(jià)工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。但建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時(shí)間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系前,財(cái)務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個(gè)指標(biāo),如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評(píng)價(jià)工作。

通過探討、比較,初步確立公司效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類:

(1)綜合效益指標(biāo)

①人均利潤。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為:

人均利潤=凈利潤÷職工總數(shù)

②權(quán)益報(bào)酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報(bào)酬率越高,則說明公司運(yùn)用資金的效果越好。權(quán)益報(bào)酬率可用下式來計(jì)算:

權(quán)益報(bào)酬率=(凈利潤÷所有者權(quán)益總額)×100%

③成本費(fèi)用利潤率。它是反映公司所花代價(jià)的水平的指標(biāo)。成本費(fèi)用利潤率越高,說明花同樣代價(jià)所獲得的利潤越高。其計(jì)算公式為:

成本費(fèi)用利潤率=(凈利潤÷成本費(fèi)用總額)×100%

④營業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關(guān)系。營業(yè)收入利潤率越高,則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計(jì)算公式如下:

bsp; 營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100%

⑤資產(chǎn)報(bào)酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報(bào)酬率越高,說明公司的資產(chǎn)利用效果好。計(jì)算公式如下:

資產(chǎn)報(bào)酬率=(凈利潤÷資產(chǎn)總額)×100%

⑥每股利潤,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo),可用以下公式來計(jì)算:

普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)

⑦股利報(bào)酬率。它是普通股每股股利與每股市場價(jià)格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報(bào)酬。其計(jì)算公式為:

股利報(bào)酬率=每股股利÷每股市價(jià)

⑧市盈率,又稱價(jià)格盈余率或價(jià)格與收益比率,是普通股每股市價(jià)與每股利潤之比,可用公式表示:

市盈率=普通股每股市場價(jià)格÷普通股每股利潤

(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)

物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化?，F(xiàn)實(shí)中常用的指標(biāo)有:

①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個(gè)重要指標(biāo),具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高,則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。

②維修及時(shí)率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo),維修及時(shí)率越高,則說明公司的服務(wù)效率越高。

③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo),維修合格率越高,則說明公司服務(wù)質(zhì)量高。

④火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)。火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)。其計(jì)算公式如下:

物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價(jià)值÷期初物業(yè)總價(jià)值)×100%

⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養(yǎng)護(hù)工作做得越好。

⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。

⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。

⑨環(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。

⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。一般地,居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個(gè)綜合性的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高,因而居民滿意率會(huì)發(fā)生變化。

在評(píng)價(jià)過程中,財(cái)務(wù)管理部門要逐步摸索出本公司各評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值,并進(jìn)而研究最佳值,以便據(jù)此對(duì)公司各部門進(jìn)行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。

2.評(píng)價(jià)手段的運(yùn)用

根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)施進(jìn)程,物業(yè)管理公司可進(jìn)行定期或不定期的效益評(píng)價(jià),并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進(jìn)行橫向比較,找出實(shí)際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強(qiáng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。公司各部門也可進(jìn)行定期或不定期的自我評(píng)價(jià),通過自身動(dòng)態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問題,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)調(diào)整對(duì)策,強(qiáng)化管理力度。

公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)可采用的評(píng)價(jià)方法有很多,歸結(jié)起來有兩大類,即定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法。定性評(píng)價(jià)方法是對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定性描述,而定量評(píng)價(jià)方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行效益評(píng)價(jià)的方法。一般地,進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí),應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來進(jìn)行綜合分析。

3.評(píng)價(jià)工作的實(shí)施步驟

第12篇廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)臨時(shí)三級(jí)轉(zhuǎn)正式三級(jí)需提交資料

(申辦資質(zhì)手續(xù)須由本公司有關(guān)負(fù)責(zé)人辦理,其它企業(yè)不得代辦)

一、向廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)提出申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)轉(zhuǎn)為正式三級(jí)的報(bào)告;

二、填報(bào)《廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》;

三、廈門市建設(shè)與管理局的臨時(shí)三級(jí)資質(zhì)批復(fù);

四、附下列文件:

1、企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)人姓名及其學(xué)歷、職稱證書;

2、公司章程(加蓋公章);

3、工商營業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件;

4、驗(yàn)資證明(注冊(cè)資金50萬元以上);

5、上一年度的審計(jì)報(bào)告;