第1篇 x物業(yè)公司管理員崗位目標責(zé)任書
**物業(yè)公司管理員崗位目標責(zé)任書
為充分調(diào)動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責(zé)任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗,特對原《管理員崗位目標責(zé)任書》進行修訂,具體內(nèi)容如下:
一、 本責(zé)任書適用之職位范圍:
本責(zé)任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。
二、 本責(zé)任書考評形式:
考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結(jié)合之考評形式。
三、 本責(zé)任書之考評項目:
責(zé)任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風(fēng)、紀律;工作日記及房屋管理檔案。
四、 崗位目標責(zé)任書之內(nèi)容:
堅決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,認真學(xué)習(xí)物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細則如下:
1、 要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。
2、 要切實熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責(zé)任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊長協(xié)商后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。
3、 要熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進行整理歸檔。
4、 統(tǒng)籌監(jiān)控好責(zé)任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎罰標準執(zhí)行)
5、 要及時組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。
6、 按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。
7、 嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責(zé)任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴防違章事件發(fā)生。
8、 嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、 確保責(zé)任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。
10、 確保責(zé)任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、 嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。
12、 嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、 嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。
14、 有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應(yīng)實時處理,如確不能及時處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。
15、 不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟來往,嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。
16、 按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、 按公司之規(guī)定按時、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。
18、 積極做好本花園之宣傳工作,定時按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。
19、 認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質(zhì)召開周務(wù)會。
20、 積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、 要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽或利益之行為。
22、 認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。
23、 積極配合財務(wù)部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。
24、 認真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。
25、 要積極主動管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達之臨時任務(wù)。
26、 要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。
以上之二十六條工作細則是以每個花園作為一個考評單位,管理處之主任為主責(zé)任人,管理員作為付責(zé)任人按照考評形式根據(jù)以下獎懲標準進行考評。
扣 罰 項 目
序號 考評項目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
1 對公司之規(guī)章制度不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月
2 對責(zé)任區(qū)情況不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月
3 責(zé)任區(qū)之房管理檔案及鎖匙保管不全或保管不條理 扣1分/次扣1分/次
4 責(zé)任區(qū)內(nèi)清潔不干凈(滿3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
5 住宅樓守破損或公共設(shè)施一般扣壞超不定期三天未修復(fù)(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
6 大面積和嚴重破損或公用設(shè)施嚴重損壞(注:因沒有材料供應(yīng)及人手配合除外)十天未修復(fù) 扣2分/處 扣1分/處
7 住戶要求維修或合理投訴超過二天未答復(fù)(次) 扣2分/次扣1分/次
8 住戶要求維修超過三天未修復(fù)(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次
9 住戶向公司合理投訴,輕微者責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)2次方扣分(屬當事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次
10 責(zé)任區(qū)內(nèi)之住戶/業(yè)主向公司提出合理投訴,屬管理處責(zé)任,情節(jié)嚴重者 扣5分/次 扣3分/次
(情節(jié)惡劣者辭退處理)
11 影響住戶生活(輕微滿3次扣分,引起住戶嚴重投訴辭退) 扣1分/次 扣0.5分/次
12 違章裝修未能及時發(fā)現(xiàn)處理,而造成投訴者 扣5分/次扣3分/次
13 違章裝修不達成限期整改(超3天扣分,超過一月未整改按不整改處理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天
14 違章裝修不整改(除扣分外,還要消除負面影響) 扣10分/宗扣8分/宗
15 責(zé)任區(qū)內(nèi)亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放,輕微的(滿3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次
16 責(zé)任區(qū)內(nèi)亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放嚴重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次
17 上班穿拖鞋或沒有配帶員工證、私離崗位、睡覺、看小說雜志等現(xiàn)象(自行處理除外,責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)此現(xiàn)象滿3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次
屬當事人加扣2分/次
18 公報私仇,用個人恩怨處理工作事件(次) 辭退 辭退
19 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生事故,不能合理及時處理(不當值時間也要作好協(xié)調(diào)安排后方可離開公司,否則也按此處理)輕微者 扣2分/次 扣1分/次
并要負責(zé)消除負面影響
20 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生事故,不能合理及時處理(嚴重,造成損失還要賠償損失) 移送政府部門處理且辭退
21 對違紀事件不能公平及時處理(一般違紀不超過3天,嚴重違紀事件5天內(nèi)處理完) 扣3分/次扣1分/次
22 單車、摩托車、汽車保管區(qū)臟、亂、差(違例3輛或以上開始處罰) 扣0.5分/次.輛 扣0.5分/次.輛
23 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗
并要負責(zé)消除負面影響
序號 考評項目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
24 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元(含3000元)以上或發(fā)生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗
并要負責(zé)消除負面影響
25 發(fā)生重大或特大案件(除政府追究其責(zé)任外,如是嚴重失職作辭退處理) 扣15分/宗 扣10分/宗
26 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故,嚴重交通堵塞(如是嚴重失職作辭退處理) 扣2分/宗 扣1分/宗
27 責(zé)任區(qū)內(nèi)小區(qū)秩序混亂,閑雜人員聚集(包括非管理處人員在管理處閑聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人
28 責(zé)任區(qū)內(nèi)所有登記本等數(shù)據(jù)在月內(nèi)檢查出現(xiàn)累積3次以上錯、漏、不準確、不及時、丟失等現(xiàn)象者 扣1分/次 扣0.5分/次
29 (1) 以各種借口向業(yè)主/住戶收取小費或錢物(2) 私自承接或私自代人承接裝修工程(3) 私自代理業(yè)主/住戶租售業(yè)務(wù)(4) 私自為業(yè)主/住戶代收租金按照2002年1月1日發(fā)放之通知規(guī)定處理當事人
30 沒有按照公司之規(guī)定巡查(處理當事人) 扣2分/次扣1分/次
31 沒按公司要求做好宣傳欄及告示箱之換版及
保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月
32 下水井及排污井臟、堵或長期破損(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
33 綠化整體生長不好,明顯缺水、缺肥、生蟲、死(每次考評發(fā)現(xiàn)) 扣1分/次 扣1分/次
34 綠化設(shè)施損壞、遺失,不能正常運作(正常損耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗
35 草地被踩壞0.5-2平方米或樹木被人損壞一棵 扣2分 扣1分
36 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生員工與住戶無理爭吵、打罵(本人參與加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次
37 散布謠言、搬弄是非鬧不團結(jié),恐嚇領(lǐng)導(dǎo)者(處理當事人,嚴重者辭退 扣5分/次 扣3分/次
38 引起新聞媒介,上級領(lǐng)導(dǎo)的批評(處理當事人) 扣3分/次扣2分/次
39 責(zé)任區(qū)內(nèi)之常住戶管理費,水電費收繳率低于95%(每季度考評一次) 扣2分/季 扣1分/季
40 責(zé)任區(qū)內(nèi)之水電表每錯一處(因嚴重失誤引志業(yè)主投訴加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
41 未嚴格按公司之工作流程處理事件(處理當事人) 扣2分/件扣1分/件
42 周報表、工作日記不整潔、真實、完善及不按時繳交(當事人) 扣1分/周 扣1分/周
43 出租房屋(鋪位)辦證率85%、常住戶辦理住戶證(臨時住戶證)率90%以下(暫時證率雖不在扣分之內(nèi),但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月
44 年終住戶滿意率調(diào)查中,住戶對管理處滿意率在80%以下者 扣5分 扣3分
45 公司巡查發(fā)現(xiàn)的問題要求限期整改的而未能及時整改者 加倍處罰
46 如違反公司其它規(guī)章制度,將按公司之有關(guān)規(guī)定處理
加 分 項 目
序號 考評項目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
1 責(zé)任區(qū)內(nèi)人受到書面表揚(屬當事人另加計) 此類獎勵項目申請,由當事人或部門主管將事件詳細書面說明,公司將根據(jù)事件的影響面大小和深遠及實際意義,討論決定給當事人,部門主管的獎勵標準。
2 責(zé)任區(qū)受到送錦旗或獎狀表揚(屬當事人另加計)
3 責(zé)任區(qū)受到上級領(lǐng)導(dǎo)或新聞媒介通報表揚(屬當事人另加)
4 在管理過程中能夠集中住戶的意見提出完善管理建議且被公司采納(當事人,以書面形式提交公司)
5 為公司制造明顯的經(jīng)濟效益(承接裝修則按2%提成)
6 推出新穎實效的管理措施(以書面形式上呈公司審批方加分)
7 及時有效地處理特發(fā)事件,(突發(fā)事件是指發(fā)生火警、嚴重浸水、臺風(fēng)、暴雨、打架、搶劫、偷盜或為公司挽回經(jīng)濟損失達人民幣200元以上之事件等)消除消極影響(獎勵處理人,以書面形式上呈公司審批方加分)
8 責(zé)任區(qū)內(nèi)所有登記本等數(shù)據(jù)在月內(nèi)能按公司規(guī)定做到準確、及時、無錯漏、無丟失等現(xiàn)象者 加0.5分/月 加0.5分/月
9 出租屋辦證率達98%,外來人辦暫時證達95%以上,常住戶辦住戶證(臨時住戶證)率達100%以上 加0.5分/月加0.5分/月
五、 獎罰標準(扣分為負分,加分為正分)
1、 月考評總計為-3分以上的為達標,可領(lǐng)取當月全額效益工資 - 3(含- 3分)至-5分為基本達標,可領(lǐng)取當月效益工資95%;-5.5分至-7分,可領(lǐng)取當月效益工資的90%;-7.5分至-10分,可領(lǐng)取當月效益工資的80%;-10.5分以下為差,可領(lǐng)取當月效益工資的50%。
2、 試用期內(nèi)未扣過分,且考試考核(注:試用期過公司將對其進行規(guī)章制度業(yè)務(wù)知識和花園內(nèi)熟悉情況考試)及格后方算試用合格。
3、 年內(nèi)有以下情況之一者,根據(jù)一時工作表現(xiàn)好壞,決定給予辭退;
(1) 連續(xù)兩月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累計達15分以上者
(2) 一年扣分累各達20分以上者,(4)當事人連續(xù)犯同樣問題三次以上
4、 月內(nèi)考評總計為+2~ +4分的,可領(lǐng)取當月效益工資的110%;總計為+4.5以上的可領(lǐng)取效益工資的120%.
5、 年內(nèi)受過兩次警告、通報批評扣3分/兩次。
6、 年終根據(jù)年考評總分結(jié)合平時的工作表現(xiàn),決定給予適當?shù)哪杲K獎。
第2篇 物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書
物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書(樣板)
職位名稱:主任
所屬部門:管理處
定員:1人
直接上級職務(wù):財務(wù)副總經(jīng)理
直接下級職務(wù):副主任、主任助理
所轄人員:全體員工
職位代碼:工資等級:
工作分析人員:z 工作分析日期:20**-3-20批準人:
工作說明
工作概述
綜合管理本部門行政和客戶服務(wù)工作,協(xié)調(diào)所屬各部門的關(guān)系;編制部門工作計劃嚴格執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度;參與績效目標的分解與制定,并對部門績效目標承擔(dān)首要責(zé)任;主持本部門各種計劃、活動和規(guī)章制度的編制并監(jiān)督實施;同時負有管理、指導(dǎo)和培訓(xùn)下屬員工責(zé)任。
工作職責(zé)
1、組織、調(diào)動、激勵本部門員工執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度并報告工作;
2、參與績效目標的分解與制定,并對部門績效目標承擔(dān)首要責(zé)任,按公司要求在本部門實施績效管理活動,持續(xù)提高部門與員工工作績效;
3、主持編制管理處各種工作計劃、方案與規(guī)章制度并監(jiān)督實施和進行評估;
4、綜合管理本部門行政事務(wù),指揮、安排、監(jiān)控本部門各項日常管理工作,協(xié)調(diào)所屬各部門及員工的工作關(guān)系;
5、與客戶保持密切聯(lián)系,采取措施持續(xù)提高客戶滿意度和部門間滿意度;
6、指導(dǎo)、培訓(xùn)、激勵下屬員工,幫助實現(xiàn)員工個人職業(yè)生涯規(guī)劃,持續(xù)提高員工滿意度;
7、貫徹三體系方針與要求,保持并持續(xù)提高經(jīng)營管理質(zhì)量和客戶服務(wù)質(zhì)量;
8、貫徹終身學(xué)習(xí)理念,持續(xù)提升自身專業(yè)水平、管理水平和領(lǐng)導(dǎo)水平;
9、完成上級安排的其他工作或任務(wù)。
應(yīng)負責(zé)任影響性質(zhì):直接影響管理處日常工作的正常運作、影響公司的形象、管理水平以及公司經(jīng)營指標的達成。
影響范圍:公司及管理處
職務(wù)權(quán)限自主事項:依據(jù)相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及公司的各項制度處理管理處的日常事務(wù)。
請示事項:業(yè)主重大投訴及計劃實施方案須按規(guī)定報上級領(lǐng)導(dǎo)審批。
任職規(guī)范
(一)生理要求1、年齡:不限 2、性別:不限
3、身高:不限4、體重:與身高成正常比例,在合理范圍內(nèi)就可
5、聽力:正常 6、視力:矯正視力正常
7、健康狀況:無殘疾,無傳染病8、外貌:無畸形,出眾更佳
9、聲音:普通話發(fā)音標準,語音和語速正常
(二)知識與技能要求1、學(xué)歷要求:大專及以上學(xué)歷
2、專業(yè)要求:管理類專業(yè),物業(yè)管理專業(yè)更佳
3、工作經(jīng)驗:專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上,或同等職位工作經(jīng)驗兩年以上
4、職業(yè)資格/職稱:初級以上職稱,有物業(yè)管理部門經(jīng)理崗位證書
5、計算機技能:熟練使用windows、office系列辦公軟件
(三)特殊技能要求素質(zhì)特點:1、成就需求為主導(dǎo);2、權(quán)力需求為主導(dǎo);3、親和需求為主導(dǎo)。
職務(wù)核心能力:組織能力、協(xié)調(diào)能力
職務(wù)能力級別:1、信息處理能力級別5級
2、人員管理能力級別5級
3、工具操作能力級別2級
(四)其他要求
1、能隨時出差
2、能服從公司內(nèi)部崗位或職位調(diào)配
第3篇 物業(yè)公司項目管理處主任崗位職務(wù)說明書
崗位名稱:管理處主任所屬部門:管理處
職務(wù)等級:直接主管:物業(yè)公司經(jīng)理
1、抽查所轄片區(qū)的清潔、保安、工程維修、綠化、客戶服務(wù)等工作,提出改進建議并組織實施,必要時將處理意見和結(jié)果提交公司備案
2、組織協(xié)調(diào)影響管理處發(fā)展和服務(wù)的對內(nèi)、對外關(guān)系
3、制訂管理處對所轄項目的前期介入計劃報批后組織實施
4、編制該管理處所轄物業(yè)的交房接管方案及交房接管計劃并組織實施
5、編制管理處年度工作計劃并組織實施
6、參與物業(yè)公司與管理處有關(guān)事宜的決策
7、組織處理管理處的重大投訴,并將處理意見和結(jié)果提交公司備案
8、協(xié)助組織和籌建管理處并報經(jīng)理審批執(zhí)行
9、對管理處的成本管理定期提出改進方案,提交公司批準后執(zhí)行
10、擬訂管理處年度培訓(xùn)計劃,指導(dǎo)各部門助理實施并定期改進報行政部備案
11、協(xié)助經(jīng)營部對該管理區(qū)域商業(yè)部分方面的管理
12、協(xié)助行政部對骨干員工的甑選、培養(yǎng)。
職權(quán):1、批準公司授權(quán)限額以內(nèi)的各項費用支出,審核超出授權(quán)限額以外的費用支出和借款
2、批準各部門的材料物資采購計劃
3、批準管理處各部門年度工作計劃及月部門工作計劃
4、審核管理處員工辭職申請
5、審核管理處各部門月度資金計劃
6、審核各部門助理職權(quán)范圍以外的其他事宜
7、審核員工獎懲公告
8、審核權(quán)限范圍內(nèi)的各類合同
9、審核管理處員工配置合理性
10、審核管理處架構(gòu)搭建與骨干人員配置
資格要求:
1、教育要求:大專以上學(xué)歷,物業(yè)管理、酒店專業(yè)優(yōu)先
2、資格要求:熟知物業(yè)管理行業(yè),從事本行業(yè)或相關(guān)行業(yè)管理工作二年以上經(jīng)驗,對相關(guān)法律、法規(guī)熟悉并有一定研究
3、技能要求:熟悉電腦辦公軟件操作,組織、溝通、協(xié)調(diào)能力強
4、工作經(jīng)驗要求:三年以上行業(yè)或相關(guān)行業(yè)工作經(jīng)驗
5、健康要求:身體健康,無瑕疵
實施者簽字:日期:
第4篇 某物業(yè)公司管理者代表委任書
物業(yè)公司管理者代表委任書
茲任命
zz為管理者代表。
管理者代表的職責(zé)是:
1、確保管理體系的過程得到建立、實施和保持。
2、向最高管理者報告管理體系的業(yè)績和持續(xù)改進的需求。
3、確保在整個組織內(nèi)提高滿足業(yè)主需求的意識。
4、就管理體系有關(guān)事宜對外聯(lián)絡(luò)。
總經(jīng)理:zz
20**年4月30日
第5篇 物業(yè)公司物業(yè)管理員崗位責(zé)任書
1、崗位名稱:物業(yè)管理員
2、直接上級:物業(yè)公司經(jīng)理
3、崗位職能:物業(yè)小區(qū)的各項業(yè)務(wù)工作
4、主要工作:
◎公司管理制度規(guī)定的工作職責(zé)
◎協(xié)調(diào)綠化、衛(wèi)生、保安、車庫管理員的工作
◎安排保養(yǎng)、維護小區(qū)內(nèi)各項設(shè)施工作
◎每月負責(zé)經(jīng)營性用房各項費用的收取工作
◎負責(zé)聯(lián)系、接洽公司的各項維修業(yè)務(wù)工作
◎按計劃完成當月工作計劃,做出當月工作總結(jié)、下月工作計劃,報經(jīng)理批準并作為當月工資考核標準。
5、兼管工作:
◎負責(zé)編報年度、季度、月度小區(qū)設(shè)施維修計劃,并督辦其及時實施,對其質(zhì)量負責(zé)。
◎完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作
崗位責(zé)任人:公司經(jīng)理:
第6篇 物業(yè)公司外來文件管理控制程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp6.3物業(yè)公司外來文件的管理控制程序 頁碼: 1/2
1.目的:
對外來文件的接收、處理、歸檔管理實施控制,確保文件的正常管理和能及時處理、遵守和執(zhí)行。
2.適用范圍:
適用于政府主管部門及上級公司、上級物業(yè)主管部門及其它管理關(guān)系單位發(fā)給公司的文件。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.5章
3.2 iso9002標準第4.5章
4.職責(zé):
4.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理負責(zé)審批各類外來文件、責(zé)成有關(guān)部門處理。
4.2綜合辦公室負責(zé)處理除工程維修部工程技術(shù)文件、分承包合同、工程移交文件、經(jīng)營管理部的經(jīng)營合同、協(xié)議書以外的外來文件,包括上級公司、政府主管部門傳來的文件及有關(guān)物業(yè)管理的法令、法規(guī)、各類規(guī)章制度的接收、登記、整理并保存原始件,將各部門傳來的文件整理呈交總經(jīng)理或副總經(jīng)理審批,工程維修部及經(jīng)營管理部的文件由綜合辦公室登記后保存一份原件。
4.3各部門負責(zé)本部門業(yè)務(wù)往來中的外來文件及有關(guān)物業(yè)管理合同的法令、法規(guī)的接收,經(jīng)公司副總經(jīng)理批準后,負責(zé)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的批示處理有關(guān)文件。
5.工作程序:
5.1外來文件的接收:
5.1.1上級公司文件由綜合辦公室派專人領(lǐng)取,政府主管部門下發(fā)的文件由收發(fā)員送綜合辦公室,綜合辦公室應(yīng)填寫《外來文件接收登記表》。
5.1.2公司各部門的業(yè)務(wù)往來文件接收后,統(tǒng)一送交綜合辦公室進行分類,登記在《外來文件接收登記表》上。
5.2外來文件的處理:
5.2.1上級公司、政府主管部門的文件由綜合辦公室填寫《外來文件處理表》,綜合辦公室主任填寫呈辦意見并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批閱,綜合辦公室根據(jù)批示轉(zhuǎn)相關(guān)部門,并督促確保文件按總經(jīng)理或副總經(jīng)理批示執(zhí)行。
5.2.2外來的有關(guān)物業(yè)管理的法令、法規(guī),經(jīng)總經(jīng)理批示后,由經(jīng)營管理部送交綜合辦公室并存檔,有關(guān)部門需要時,綜合辦公室將復(fù)印件蓋上受控文件專用章,并做好《文件/資料發(fā)放登記表》。
5.2.3傳真由綜合辦公室在《外來文件接收登記表》上登記后,轉(zhuǎn)相關(guān)部門,并由綜合辦公室存檔。
5.3外來文件的檔案管理:
5.3.1上級公司和政府主管部門的文件由綜合辦公室在年底或次年初提出銷毀、立卷、歸檔意見,報公司領(lǐng)導(dǎo)批準后,對不需要使用查閱的文件填寫《外來文件銷毀登記表》后進行銷毀,對有價值的文件進行裝訂成冊,并保存。
5.3.2日常業(yè)務(wù)文件由綜合辦公室征求相關(guān)部門意見后,提出具體處理措施報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行相應(yīng)處理,建立文件處理檔案。
5.3.3歸檔文件借閱時受綜合辦公室監(jiān)督,并做好借閱登記。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《外來文件接收登記表》ej-qr-qp6.3-01
6.2《外來文件處理表》ej-qr-qp6.3-02
6.3《外來文件銷毀登記表》ej-qr-qp6.3-03
6.4《文件/資料借閱登記表》 ej-qr-qp6.1-01
6.5《文件/資料發(fā)放登記表》 ej-qr-qp6.1-04
第7篇 某物業(yè)公司綜合管理辦公室職能
物業(yè)公司綜合管理辦公室職能
1、主要負責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù),包括人事、后勤、檔案、培訓(xùn)、綜治、消防等工作;
2、負責(zé)財務(wù)管理,包括做好資金運作的日常工作,負責(zé)管理服務(wù)費的收繳,做好財會帳冊、報表,繳納財稅等工作;
3、負責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理,包括房屋的設(shè)備檢驗、維修工程安排,對業(yè)主裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督等工作;
4、負責(zé)監(jiān)督、檢查房屋及設(shè)備急修以及一般報修受理或作業(yè),保安、消防、車輛交通等工作以及轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護和日常清掃,綠化設(shè)施的管理,樹木、綠地養(yǎng)護等工作;
5、負責(zé)“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的發(fā)展,包括管理各種文化、娛樂、生活、商業(yè)等公共服務(wù)經(jīng)營設(shè)施和部門,接受業(yè)主綜合性和個別性的委托、代辦服務(wù)等工作。
第8篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系
e物業(yè)公司質(zhì)量管理體系
1、 目的說明對公司建立、實施和保持質(zhì)量管理體系的總體性要求及對質(zhì)量管理體系文件編制的總要求。
2、 適用范圍適用于對公司質(zhì)量管理體系及體系文件的控制。
3、 職責(zé)
3.1 總經(jīng)理a)負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)公司建立、實施和保持質(zhì)量管理體系;b)批準質(zhì)量手冊和發(fā)布質(zhì)量方針和目標。
3.2 管理者代表a)確保質(zhì)量管理體系的過程得到建立、實施和保持;b)向最高管理者報告質(zhì)量管理體系的業(yè)績,包括改進的需求;c)確保在整個公司內(nèi)提高滿足顧客要求意識的形成;d)代表公司就與質(zhì)量管理體系有關(guān)的事宜進行聯(lián)絡(luò)。
3.3 質(zhì)管部a)在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下,確保公司質(zhì)量管理體系正常運行;b)負責(zé)組織編制與質(zhì)量方針和目標相一致的質(zhì)量管理體系文件。
4、 對質(zhì)量管理體系及文件編制的要求
4.1 質(zhì)量管理體系的總要求公司按照gb/t19001- 標準要求建立了質(zhì)量管理體系,形成文件,加以保持和實施,并予以持續(xù)改進。為此應(yīng)做到下述要求:a)公司為質(zhì)量管理體系所需要的過程進行識別,并編制相應(yīng)的程序文件;這些過程可以是從識別顧客需求到顧客評價的大過程,也可以是具體的質(zhì)量活動的子過程,如管理評審過程,人員培訓(xùn)過程,服務(wù)質(zhì)量檢查與考評過程等;b)明確了過程控制的方法及過程之間相互順序和接口關(guān)系,通過識別、確定、監(jiān)視、測量分析等對過程進行管理;c)對過程進行管理的目的是實施質(zhì)量管理體系,實現(xiàn)公司的質(zhì)量方針和目標;d)對過程進行監(jiān)視、測量和分析及采取改進措施,是為了實現(xiàn)所策劃的結(jié)果,并進行持續(xù)的改進。
4.2 質(zhì)量管理體系應(yīng)形成文件,并貫徹實施和持續(xù)改進。
4.2.1 按照gb/t19001- 標準的要求及公司的實際情況,編制了適宜的文件,以使質(zhì)量管理體系有效運行。
4.2.2 公司質(zhì)量管理體系文件結(jié)構(gòu)圖:
4.2.3 第二級文件可分為兩類:a)各部門工作手冊,作為各部門運行質(zhì)量管理體系的常用實施細則:包括管理標準(各種管理制度等),工作標準(崗位責(zé)任制和任職要求等),技術(shù)標準(國家有關(guān)的法律法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范、質(zhì)量控制規(guī)范等),部門質(zhì)量記錄文件等;b)其他質(zhì)量文件:可以是針對特定服務(wù)、項目或合同編制的服務(wù)質(zhì)量計劃、標準、規(guī)范等,文件的組成應(yīng)適合于其特有的活動方式。
4.2.4 文件規(guī)定應(yīng)與實際運作保持一致,隨著質(zhì)量管理體系的變化及質(zhì)量方針、目標的變化,應(yīng)及時修訂質(zhì)量管理體系文件,定期評審,確保有效性、充分性和適宜性,執(zhí)行《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.5 文件的詳略程序應(yīng)取決于公司規(guī)模、服務(wù)類型、過程復(fù)雜程度、員工能力素質(zhì)等,應(yīng)切合實際,便于理解應(yīng)用。
4.2.6 文件可呈現(xiàn)任何媒體形式,如紙張、磁盤、光盤或照片、樣件等,都應(yīng)按照《文件控制程序》進行管理。
4.2.7 為實施上述要求,本章編制了下列程序文件:標題 gb/t19001- 標準條款對照
4.1 文件控制程序
4.2.3
4.2 質(zhì)量記錄控制程序
4.2.4 安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制柴油發(fā)電機操作規(guī)程塔式起重機安全規(guī)程切割機安全操作規(guī)程升降機安全操作規(guī)程砂輪機安全操作規(guī)程
第9篇 物業(yè)公司財務(wù)管理手冊-財務(wù)管理概述
一、總則
1.財務(wù)管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P(guān)系,是物業(yè)管理的首要問題。
2.財務(wù)管理的三方面任務(wù):
(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務(wù)。
(2)認真貫徹各項財經(jīng)制度,維護財經(jīng)紀律,實行財務(wù)監(jiān)督。
(3)加強經(jīng)濟核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟效益。
3.配備專職財務(wù)人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟活動記錄工作。
4.做好年度財務(wù)預(yù)算,落實各項經(jīng)濟指標。
5.做好會計決算和利潤分配報告,加強財務(wù)監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益。
6.遵守各項有關(guān)法律、法令和條例,接受當?shù)囟悇?wù)、銀行、工商等部門的監(jiān)督。
7.接受“會計事務(wù)所”對企業(yè)會計賬目的審查。
二、財務(wù)權(quán)限與職責(zé)
1.編制管理公司年度財務(wù)預(yù)算,制定各項經(jīng)濟指標,并報總物業(yè)經(jīng)理審批。
2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運用情況,檢查各項制度執(zhí)行情況。
3.加強流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財務(wù)部有權(quán)拒付。
4.公司的一切開支應(yīng)由經(jīng)手人做出計劃報其部門主管經(jīng)理簽字,且經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報銷。
5.有權(quán)拒付違反財經(jīng)紀律和違反財務(wù)規(guī)定的開支。
6.建立完善的管理費收費系統(tǒng),及時足額收取管理費及其他費用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。
7.建立固定資產(chǎn)登記制度,防止固定資產(chǎn)流失。
8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng),保證會計資料的完整。
9.按上級規(guī)定,編制好各種財務(wù)報表,做好財務(wù)工作。
10.對超載財務(wù)權(quán)限,強行核銷不合理開支,打擊報復(fù)財務(wù)人員的行為,財務(wù)部經(jīng)理有權(quán)向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報告申述。
三、財務(wù)管理
1.財務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家要求,結(jié)合有關(guān)規(guī)定,認真進行財務(wù)處理與會計核算,及時編報各類財務(wù)報表,做到認真、及時、準確、完整地反映管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
2.財務(wù)部應(yīng)嚴格控制各類費用開支,業(yè)務(wù)招待費的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務(wù)收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費用,并按如下標準提取:全年業(yè)務(wù)收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務(wù)收入額的千分之五;全年業(yè)務(wù)收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務(wù)收入的千分之三。
3.財務(wù)部應(yīng)嚴格內(nèi)部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結(jié),賬賬相符,及時清理未達賬項,每周編報一次資金日報表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。
4.嚴格各種費用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出。
5.公司發(fā)生的維修費,數(shù)額在一萬元以下的,可一次進入當期費用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。
第10篇 物業(yè)公司行政管理員工建議及意見
物業(yè)公司行政管理之員工建議及意見
員工建議及意見的管理制度
為了進一步調(diào)動員工的能動性和積極性,發(fā)揮員工的創(chuàng)造意識,以及讓上級領(lǐng)導(dǎo)及時并清晰地了解下面一些不正之風(fēng)及管理者的水平和處事能力,鼓勵員工多提合理化建議和意見,增強公司的凝聚力,特制訂本制度。
1.范圍
1.1 凡對公司各方面發(fā)展有利的建議和意見均在可提之列。
1.2 對各職能部門的不正之風(fēng)及對上級領(lǐng)導(dǎo)的意見和建議。
2.遞交形式
以書面形式將有關(guān)事項寫清楚、詳盡,然后遞入'員工建議及意見箱'。為了各項事務(wù)的及時溝通、交流及相關(guān)驗證,一般請簽署姓名。
3.處理程序
3.1 提議人將書面建議或意見遞入'員工建議及意見箱'。
3.2 由公司經(jīng)理親自打開意見箱(逢周三、周五早上九點),取出建議及意見書。
3.3 由公司經(jīng)理親自審閱建議及意見。
3.4 經(jīng)理對有關(guān)建議及意見進行登記、整理,并制訂相應(yīng)處理函,遞交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),各相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行審閱,并在處理函上簽署處理辦法。
3.5 專管人員根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示跟蹤辦理。
3.6 將建議或意見的處理結(jié)果回復(fù)提議者本人,然后整理歸檔。
4.處理時間規(guī)定
4.1 應(yīng)在收到建議或意見一個工作日內(nèi)完成整理工作,并遞交相關(guān)人員辦理。
4.2 各相關(guān)人員應(yīng)在二個工作日內(nèi)完成審閱及處理辦法。
4.3 人事行政部接到批示后,應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成跟蹤辦理工作。
4.4 人事行政部應(yīng)在10個工作日內(nèi)將建議的處理結(jié)果反饋給提議人。
5.對未署名建議及意見的處理
在收到未署名建議或意見時,應(yīng)立即作有關(guān)調(diào)查并核實,然后按以上程序處理,處理結(jié)果以適當方式公布。
6.對有效建議的獎勵
6.1 對有效建議由人事行政部按規(guī)定提請獎勵。
6.2 所有有效建議都作為績效考核的參考及晉升的依據(jù)。
第11篇 物業(yè)公司保安培訓(xùn)：物業(yè)管理常識篇
物業(yè)公司保安培訓(xùn)資料:物業(yè)管理常識篇
第一節(jié):物業(yè)管理與城市現(xiàn)代化
一城市的基本概念
城市是人口、經(jīng)濟、科學(xué)、文化活動相對集中的社會經(jīng)濟綜合體。它是隨著社會發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展起來的。它與農(nóng)村有著許多不同點。
1城市是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。2城市是現(xiàn)代文明的產(chǎn)物。3城市具有較高的群體意識。4城市具有強烈的環(huán)境意識。
由于城市,尤其是中心城市具有生產(chǎn)、貿(mào)易、運輸、信息、政治、科學(xué)、教育、文化和服務(wù)的各種職能,因此綜合功能更加體現(xiàn)出來。具體表現(xiàn)為以下幾個方面。
1城市是一個工業(yè)生產(chǎn)中心。2城市是現(xiàn)代社會的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是現(xiàn)代社會的信息中心。5城市是消費中心。
二我國城市化進展
城市化是傳統(tǒng)的農(nóng)村社會向現(xiàn)代化先進的城市轉(zhuǎn)化的社會與經(jīng)濟過程,城市化是生產(chǎn)工業(yè)化、社會化和現(xiàn)代化的產(chǎn)物。
近年來我國的城市化進展非?？臁?990年至1994年,我國設(shè)市的城市從467個增加到622個,建制鎮(zhèn)從1.2萬個增加到1.6萬個。在近2億人口的珠江三角洲、長江三角洲和渤海灣的膠東半島、遼東半島、京津塘地區(qū)國民生產(chǎn)總值已超過1000美元'五大城市群'正在崛起。根據(jù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測,我國城市化已進入強發(fā)展期,到2000年中國城市化水平將達到33%~~~35%,城市總?cè)丝谶_到4.5億左右;到2023年,我國城市化比重將由現(xiàn)在26.3%上升到42.6%,設(shè)市城市將超過1000個,建制鎮(zhèn)將超過2萬個。
第二節(jié):我國物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
一、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展
1981年3月10日,深圳市物業(yè)管理公司正式成立,他的成立標志著我國房屋管理進入一個新的階段。目前我國有物業(yè)管理公司近7000家,從事此項工作的人員近百萬人。
市場經(jīng)濟是法制的經(jīng)濟,市場經(jīng)濟的發(fā)展必然推動法制建設(shè),法制建設(shè)必然維護、規(guī)范和促進市場經(jīng)濟。我國物業(yè)管理市場尚不規(guī)范,正處于萌芽時期,市場的發(fā)育成熟還須若干年,還須要強有力的法制來保障。
二、21世紀物業(yè)及物業(yè)管理展望
當時代進入21世紀,人們自然會關(guān)心未來的住房是什么樣子未來的物業(yè)管理又將如何發(fā)展從當前科技發(fā)展趨勢來看,21世紀的物業(yè)將是高科技、高智能化的產(chǎn)物。因此物業(yè)管理也將向高科技、智能化方向發(fā)展。
第三節(jié):強化物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)也的發(fā)展
一、住宅建設(shè)已成為新的經(jīng)濟增長點
改革開放以來,我國住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴大,建房速度不斷提高,'八五'期間完成城市住宅建設(shè)投資7600億元,竣工面積為10億平方米;按建設(shè)部制定的計劃,'九五'期間人均居住面積從目前7.9平方米提高到9平方米,五年新建住宅面積12億平方米,年平均2、4億平方米;2000年~~~2023年規(guī)劃人均使用面積達到18平方米,10年新建住宅33、5億平方米,每年平均3、35億。
二、良好的物業(yè)管理將改善發(fā)展商的形象
競爭機制是現(xiàn)代化市場機制的基本要素之一。市場經(jīng)濟越發(fā)展,競爭越激烈,越能顯示出企業(yè)的素質(zhì)。通過競爭,生產(chǎn)要素得到合理流動,形成了動態(tài)平衡,從而促進企業(yè)不斷改變技術(shù),加強管理,降低成本,提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟效益。市場競爭,又使消費者的地位日益上升,誰能贏得消費者,誰就贏得了市場,就能產(chǎn)生效益。要贏得消費者的信賴,不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn),而是物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽,從而提高物業(yè)價值及開發(fā)商的信譽。優(yōu)良的物業(yè)管理可以使人們從心里建立起對企業(yè)的信任感沒,從而贏得更多的消費者。
三、物業(yè)管理為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務(wù),有利于房地產(chǎn)也健康發(fā)展
隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人們追求小康生活條件時,對住房要求也發(fā)生了變化,由室內(nèi)走向室外。以前大多數(shù)消費者在房產(chǎn)消費時,所考慮的因數(shù)是地段、房價、購房面積和朝向;隨著這幾年生活條件的改善,人們思維也發(fā)生了變化,越來越多的購房者考慮所購房產(chǎn)時,考慮內(nèi)外環(huán)境、公共設(shè)施。對物業(yè)的理解也不僅僅局限于所購房產(chǎn)內(nèi)部的面積、功能,眼光已逐漸向室外。更注意要求小區(qū)的外部環(huán)境,及綠地面積、配套服務(wù)設(shè)施、空間環(huán)境、物業(yè)管理水平等。
第四節(jié):物業(yè)管理的基本概念
一、'物業(yè)'的含義
'物業(yè)'一詞是由英語property引譯而來,其意義是'財產(chǎn)'、'資產(chǎn)'、'擁有物'、'房地產(chǎn)'等是一個較為廣義的范疇。通常有幾種理解:
1有的人認為,房屋是'物業(yè)'與'地業(yè)'的統(tǒng)稱。物業(yè)指的是房屋建筑部分,而'地業(yè)'則是房屋建筑地段的稱謂'物業(yè)'與'地業(yè)'的分開與我國近年來房地分制管理的體制是一致的。
2有的人認為,'物業(yè)'是指單元性房地產(chǎn)。一個住宅單位是一個物業(yè)。所以物業(yè)可大可小,大物業(yè)可分割成小物業(yè)。房地不能人為分割,房隨地走應(yīng)該說是房地產(chǎn)經(jīng)濟的一般規(guī)律,也是房地產(chǎn)管理的通行作法。'物業(yè)'一詞的英文譯名所表達的不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的意思,也是這種房地集合的含義。
1目前,一些專業(yè)人士將物業(yè)的概念進一步擴大化,認為物業(yè)不僅是單元性房地產(chǎn),還應(yīng)包括住宅區(qū)及與之配套的設(shè)備、設(shè)市和場地。
物業(yè)不同于房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立產(chǎn)業(yè),它包括房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、維護和服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動全過程的所有經(jīng)濟組織。而物業(yè)則是指具體的宗地、建筑物,以及圍繞著各類房屋附屬配套設(shè)市設(shè)施組成的混合物。
三、物業(yè)管理的含義
通常,管理是指為完成一項任務(wù)或?qū)嵤┮粋€過程所進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、調(diào)度、控制和處理。管理是動態(tài)的系統(tǒng)工程,屬于軟件。
物業(yè)管理也有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管是對資產(chǎn)、財產(chǎn)的管理,如對生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具等的管理都屬于物業(yè)管理的范疇,因為'資產(chǎn)'、'財產(chǎn)'所指的范圍很廣,可以說無所不包。通常我們所講的物業(yè)管理,是一種狹義范圍內(nèi)的物業(yè)管理,既對房地產(chǎn)的管理,是由專門的機構(gòu)和人員,受物業(yè)所有人的委托,按照國家的法律法規(guī),依照合同的契約,對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地,運用現(xiàn)代化的管理方式和先進的維修和養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)濟手段進行管理。同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理,并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù),以創(chuàng)造一個良好的社會環(huán)境,滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住、消費需求,使得物業(yè)能保值、增值。
四、物業(yè)管理的特點:
1、以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)。2以服務(wù)為核心。3以市場為導(dǎo)向。4以專業(yè)為手段。
五、物業(yè)管理人員應(yīng)做的幾種服務(wù)。
1、微笑服務(wù)(發(fā)自內(nèi)心)2、有情服務(wù)(使業(yè)主體會到親情)3、禮貌服務(wù)(文明禮貌、語言規(guī)范)4、耐
心服務(wù)(虛心聽取意見、百問不厭,事多不煩)5、周到服務(wù)(有求必應(yīng),體貼入微,面面俱到,盡善盡美)6、跟蹤服務(wù)(強烈的事業(yè)心、高度的責(zé)任感、對投訴要認真跟蹤,并處理。直到業(yè)主滿意為止)7、承諾服務(wù)(推行承諾制,簡化辦事程序,提高辦事效率,提高服務(wù)水平)
2、
第五節(jié):物業(yè)管理的內(nèi)容與性質(zhì)
一、物業(yè)管理的分類
為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化,有必要對物業(yè)本身進行分類。根據(jù)物業(yè)的使用功能不同,分為住宅、生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型
1、居民住宅小區(qū)類
包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、公共服務(wù)場所、公共綠地等。
2、辦公樓、寫字樓
包括樓宇主體及與之配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、綠地等。
3、商業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)區(qū)類
包括樓宇主體及與之配套的設(shè)施、設(shè)備、場地、景區(qū)、綠地等。
4、場區(qū)類
包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場地、綠地等。
5、其它類
除以上四類外,凡因使用功能要求而必須實行物業(yè)管理要求的區(qū)域、場所,如停車場、碼頭等。
二物業(yè)管理的內(nèi)容
物業(yè)管理的對象主要是住宅小區(qū)、高級及多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標準化工業(yè)廠房、倉庫等。物業(yè)管理的范圍廣泛,綜合服務(wù)項目多元化,除了房屋的使用及出租、房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護外,還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會治安、車輛保管,以及業(yè)主(住戶)生活方面所需要的多項服務(wù)。
一)一般住宅區(qū)
這類住宅的大多數(shù)住戶是'工薪階層',收入比較低,對生活服務(wù)的要求也比較簡單、實在。為此,物業(yè)管理部門在滿足人們安居樂業(yè)的要求下以儉忌奢,扶危解困,幫之所需,助之所急,雪中送炭,貧富同一。其物業(yè)管理的主要內(nèi)容是:
1清理庭院,打掃樓梯;2管理房產(chǎn),維修房屋;3代購米面,代買蔬菜;4接送兒童,取送信報;5開辦餐食,減輕家務(wù);6換煤氣罐,拆洗被褥;7組織護院,保證安全;8道路暢通,環(huán)境優(yōu)美。
二)高級公寓
住高級公寓的大多數(shù)是收入較高,如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星、影星及一些公司的經(jīng)理等。他們對物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、安全舒適。服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是多樣、靈活、周全。服務(wù)態(tài)度作到:親切、入微、真誠、禮貌。其具體物業(yè)管理和服務(wù)的范圍是:
1房產(chǎn)管理,房屋維修;2庭院綠化與修剪;3清掃保潔;4道路整修與養(yǎng)護;5洗滌整燙;6照看幼兒;7代辦購物;8供暖、供水;9室內(nèi)裝修;10搬運清潔;11安全保衛(wèi);12電話定票(電話訂購出差的火車票、飛機票、輪船票);13特殊項目的服務(wù)。
三物業(yè)管理的性質(zhì)
物業(yè)管的對象是物業(yè),服務(wù)對象是人,是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動,所以物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè),其勞動是一種服務(wù)性行為。物業(yè)管理的性質(zhì)比較明確,主要是'服務(wù)性'的,寓管理、經(jīng)營于服務(wù)中。其經(jīng)營方針是'保本微利,服務(wù)社會',不以牟取高額利潤為目的。其經(jīng)營的對象是物業(yè),其服務(wù)的對象是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人。
第六節(jié):物業(yè)管理的目的與原則
一、物業(yè)管理的目的
物業(yè)管理是要為業(yè)主(使用人)提供和保持一個即安全又舒適的工作、生活環(huán)境,保障業(yè)主(使用人)的利益,同時更要隨著生產(chǎn)的發(fā)展,社區(qū)基礎(chǔ)公用設(shè)施與康樂設(shè)施不斷完善,在管理和養(yǎng)護兩個方面提供高效率、低收費的優(yōu)質(zhì)服務(wù),延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,不斷改善和提高人居環(huán)境和工作環(huán)境,是物業(yè)管理的目的。它具體體現(xiàn)在以下兩個方面:
1)創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、優(yōu)雅的工作與生活環(huán)境2)提高物業(yè)的價值,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
三、物業(yè)管理的主要原則1)'住戶至上,服務(wù)第一的原則'2)兩權(quán)分離的原則3)綜合管理的原則4)市場競爭的原則5)等價有償服務(wù)的原則6)一業(yè)為主,多種經(jīng)營的原則7)三效并重的原則8)專群結(jié)合的原則
第七節(jié):經(jīng)營性服務(wù)的內(nèi)涵
一服務(wù)經(jīng)濟的基本概念
一)第三產(chǎn)業(yè)----經(jīng)營性服務(wù)
1三類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵2物業(yè)管理----第三產(chǎn)業(yè)
二)服務(wù)商品及其價值
1、服務(wù)所提供的是非要素性服務(wù)2、服務(wù)所提供的勞動具有商品性3、服務(wù)商品具有使用價值和價值的二重性
三)務(wù)競爭與服務(wù)質(zhì)量
服務(wù)競爭的內(nèi)涵:1、優(yōu)化功能2、優(yōu)化產(chǎn)品3、優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量
優(yōu)化競爭主體及其結(jié)構(gòu):1、促進功能2、協(xié)調(diào)功能
服務(wù)競爭的形式多樣化:1、服務(wù)商標化2、服務(wù)系列化3、廣告形式多樣化4、廉價--------服務(wù)競爭的策略
服務(wù)質(zhì)量:1、服務(wù)距離2、服務(wù)水平3、服務(wù)態(tài)度
服務(wù)經(jīng)濟效益:1、服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟效益2、服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟效益
服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的宗旨與歸宿
經(jīng)營性服務(wù)的目的及特點:1、經(jīng)營性服務(wù)的目的2、經(jīng)營性服務(wù)的特點(規(guī)模性、盈利性)
服務(wù)業(yè)的宗旨---讓顧客滿意
顧客滿意的時代背景:1、市場需求的變化。2、質(zhì)量概念的變化。3、消費觀念的變化。4、競爭策略的變化。
第八節(jié):物業(yè)管理中的禮儀接待
一、禮儀的含義
二、禮儀接待在物業(yè)管理中的意義
接待的種類
物業(yè)管理禮儀接待的要求:1、注意禮節(jié)、講究原則2、一視同仁,舉止得當3、嚴于律己,寬以待人4、理解別人,熱情有度
三、物業(yè)管理中禮儀接待人員的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣著打扮方面(合體,合度,清潔衛(wèi)生)
四、禮儀接待在物業(yè)管理中的功能1、禮儀接待具有塑造物業(yè)公司形象的功能2、禮儀接待具有幫助公司進行社交的功能3、禮儀接待具有增添物業(yè)公司凝聚力的功能4、禮儀接待具有提高物業(yè)公司文明水準的功能5、禮儀接待具有傳遞物業(yè)公司信息的功能
五、掌握禮儀接待的準則精神:1、自尊自愛,自我約束2、遵守規(guī)范、尊敬他人3、顧全大局,求得和諧4、學(xué)習(xí)禮儀貴在實踐
六、物業(yè)管理人員禮儀素質(zhì)要求
現(xiàn)代化的禮儀意識:1、塑造形象的意識2、'住戶至上,服務(wù)第一:的意識3、真誠互惠的意識4、立足長遠的意識5、學(xué)法守法的意識
健康的心理素質(zhì):1、開放進取的心理2、寬容豁達的心理3、自信樂觀的心理
物業(yè)管理人員應(yīng)具備的禮儀知識:1、
迎送禮儀2、交際禮儀3、服飾儀容禮儀4、形體禮儀(微笑待人,自然真摯、站姿、坐姿、走姿端正、保持適度人際距離)
第九節(jié):物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)
一、物業(yè)管理現(xiàn)代化對人才的需求
一)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識綜合運用的科學(xué)
二)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量
二、物業(yè)管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)
1、政治素質(zhì)、2、職業(yè)道德、3、業(yè)務(wù)素質(zhì)4、文化素質(zhì)5、身心素質(zhì)6、管理能力
三、從業(yè)人員的要求:
第12篇 物業(yè)公司程序文件：基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
1、目的
加強對公司資產(chǎn)的管理,保證公司資產(chǎn)的安全、完整,充分發(fā)揮資產(chǎn)使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對資產(chǎn)的管理。
3、定義
3.1 資產(chǎn)的釋義:根據(jù)物品的價值和使用期限,分為固定資產(chǎn)類、資產(chǎn)類、低值易耗物品類。
3.2 單位價值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(chǎn)(包括電子設(shè)備、電腦設(shè)備、房屋建筑物、運輸設(shè)備、機械設(shè)備以及其它設(shè)備) 列入固定資產(chǎn)類。
3.3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設(shè)備、辦公設(shè)施、工程工具等)列入資產(chǎn)類。
3.4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產(chǎn),根據(jù)其價值的大小,分別列入固定資產(chǎn)和資產(chǎn)的管理。
3.6 為便于實物的管理,個別設(shè)備(如:工程設(shè)備中的水泵、保潔設(shè)備中的除草機等同等、同類設(shè)備)雖然其單價不足人民幣2000元,也可列入固定資產(chǎn)管理范圍。
3.7資產(chǎn)物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產(chǎn)范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責(zé)
4.1 資產(chǎn)主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產(chǎn)實物管理的主管部門,負責(zé)對各管理處資產(chǎn)管理的指導(dǎo)監(jiān)控和本部資產(chǎn)的實物管理。
4.1.2財務(wù)管理部是公司資產(chǎn)帳務(wù)管理的主管部門,著重從資產(chǎn)的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產(chǎn)進行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負責(zé)本管理處資產(chǎn)實物管理,接受公司辦公室及財務(wù)管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的管理
辦公室是公司電子辦公設(shè)備類實物管理的專業(yè)部門,負責(zé)對公司電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)進行專項管理,對電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的購進、配置、使用、維修及報廢等進行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產(chǎn)的使用和保管要明確責(zé)任人,各部門、各管理處的責(zé)任人對使用資產(chǎn)負有妥善保管、安全使用的責(zé)任。
5、方法和過程控制
5.1 資產(chǎn)的分類和使用年限
根據(jù)現(xiàn)行的會計核算制度及公司資產(chǎn)的具體情況,資產(chǎn)的分類和固定。
5.1.1對如固定資產(chǎn)及資產(chǎn)的使用年限及編號方法如下:
資產(chǎn)大類及代號資產(chǎn)總分類資產(chǎn)明細分類使用年限
資產(chǎn)分類資產(chǎn)代號明細分類
固定資產(chǎn)g
資產(chǎn)z
機械、工具、設(shè)備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設(shè)備
4、其他
運輸設(shè)備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購三輪車
3、東麗湖船只
4、公務(wù)車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發(fā)、會議臺5年
2、辦公臺(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設(shè)備t*1、對講機(套)5年
2、電話機
3、喊話器
4、其他
安防器械設(shè)備af1、車閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門禁管理機
4、滅火器
5、鋁合金崗?fù)?/p>
6、其他
電腦設(shè)備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設(shè)備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設(shè)備
娛樂設(shè)備(非電子)yl1、娛樂經(jīng)營設(shè)施、5年
2、員工福利娛樂設(shè)施
其他類qt其他設(shè)備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產(chǎn)登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產(chǎn)、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產(chǎn)盤點表》中。
5.2.2為方便公司資產(chǎn)的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產(chǎn)大類及總分類進行固定資產(chǎn)登記。
5.2.3資產(chǎn)的編號規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產(chǎn)/資產(chǎn))-**(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的類別稱為資產(chǎn)代號)- ******(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務(wù)類型簡稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產(chǎn)類型簡稱,如:固定資產(chǎn)為g ,資產(chǎn)為z;如:屬于固定資產(chǎn),匯總后為:tjwg
5.2.4資產(chǎn)代號根據(jù)購置資產(chǎn)種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產(chǎn)的電腦設(shè)備類,其資產(chǎn)代號為:dn ,其他資產(chǎn)代號請參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產(chǎn)編號由本部及各管理處視資產(chǎn)的具體情況參考上述分類自行調(diào)整。
5.3 資產(chǎn)管理
5.3.1所有公司資產(chǎn)均由辦公室統(tǒng)一調(diào)配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢等均須按程序?qū)徟?未經(jīng)批準,不能辦理相關(guān)手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產(chǎn)管理員)負責(zé)資產(chǎn)管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財務(wù)共同負責(zé)公司資產(chǎn)管理的工作督導(dǎo),將會不定期對各單位資產(chǎn)管理情況進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題對資產(chǎn)管理員及其它相關(guān)責(zé)任人員進行處理。
5.3.5資產(chǎn)編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產(chǎn)上粘貼標識,確定資產(chǎn)責(zé)任人,確保資產(chǎn)的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產(chǎn)管理員負責(zé)本項目的資產(chǎn)的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內(nèi)部資產(chǎn)臺帳,填寫固定資產(chǎn)登記卡片,其中列明資產(chǎn)的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。上報辦公室備案。同時,每半年辦公室行政組與財務(wù)進行資產(chǎn)的盤點清查工作(每月進行抽查)。
5.3.7資產(chǎn)的使用部門和使用人須合理使用設(shè)備,嚴格按規(guī)程操作,并注意設(shè)備維護、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責(zé)任人要按資產(chǎn)購置價格或資產(chǎn)管理部門的評估價值賠償。
5.3.8資
產(chǎn)使用人離開公司時應(yīng)辦理移交手續(xù),項目負責(zé)人必須到本項目資產(chǎn)管理員處進行確認,否則造成的一切后果,由項目負責(zé)人承擔(dān)。
5.3.9公司內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)填報資產(chǎn)轉(zhuǎn)移審批單,各單位第一負責(zé)人簽字,報辦公室批準后由資產(chǎn)管理員登記后方可進行轉(zhuǎn)移。
5.3.10易損物品無使用價值或使用年限已到時,應(yīng)由資產(chǎn)管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務(wù)部復(fù)核后做相應(yīng)處理。
5.3.11未經(jīng)資產(chǎn)分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產(chǎn)外借和供無關(guān)人員使用。
5.4 資產(chǎn)購置、調(diào)拔、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批權(quán)限和審批程序
5.4.1固定資產(chǎn)購置、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批權(quán)限:
所有固定資產(chǎn)報廢由總經(jīng)理批準,單件資產(chǎn)凈值在1000元以上的固定資產(chǎn)或低值易耗品的購置、調(diào)出、轉(zhuǎn)讓、報廢,經(jīng)辦公室審核后由承辦部門總經(jīng)理助理審批,報總經(jīng)理審批。
5.4.2 固定資產(chǎn)購置、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批流程:
購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢1000元以上的公司資產(chǎn):
5.4.2.1使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2由各單位第一負責(zé)人簽署意見;
5.4.2.3經(jīng)辦公室進行審核;
5.4.2.4由財務(wù)部復(fù)核;
5.4.2.5總經(jīng)理助理批復(fù)意見;
5.4.2.6總經(jīng)理批準后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產(chǎn)或?qū)I(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內(nèi)進行購置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產(chǎn)申請后,應(yīng)首先由公司辦公室負責(zé)進行內(nèi)部調(diào)配,若所需購置的物品,公司內(nèi)部可調(diào)配的應(yīng)在內(nèi)部調(diào)配,盡量避免重復(fù)購置造成資金的浪費;如不能調(diào)配,方可進入購置審批階段。
5.4.4資產(chǎn)購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產(chǎn)購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權(quán)限獲批準后,方可進行資產(chǎn)的購置。
5.4.5資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產(chǎn)報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權(quán)限獲批后,方可進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)殘骸的處理。報廢資產(chǎn)有殘值的,經(jīng)資產(chǎn)主管部門估價、處理后,回收的資金應(yīng)及時上繳公司財務(wù)管理部;報廢資產(chǎn)原值在2000元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產(chǎn)在部門間的內(nèi)部調(diào)配,填寫《內(nèi)部調(diào)動(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細表》按流程審批后再行調(diào)配。
5.5 固定資產(chǎn)的盤點
本部、各管理處對固定資產(chǎn)每月盤點,辦公室和財務(wù)管理部負責(zé)對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點,確保固定資產(chǎn)帳帳相符、帳物相符、物標相符、安全完整。本部及各管理處資產(chǎn)盤點可參考以下方式進行:
5.5.1由資產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門進行資產(chǎn)的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務(wù)部門根據(jù)實物盤點的情況,與財務(wù)帳核對,計算盤虧、待報廢資產(chǎn)的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產(chǎn)盤點報告并報批。
6、支持性文件
無
7、質(zhì)量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內(nèi)部調(diào)動(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產(chǎn)盤點表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產(chǎn)購置申請表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產(chǎn)轉(zhuǎn)交審批明細表》
