第1篇 某物業(yè)公司管理手冊總要求
物業(yè)公司管理手冊總要求
本公司按照iso9001:2000標準、iso14001:2004標準的要求,建立管理體系,并結合本公司的實際情況形成了文件。本公司將按管理體系標準和管理體系文件規(guī)定的要求實施,對管理體系所有過程進行控制,并持續(xù)改進其有效性,通過滿足顧客和相關方要求和適用的法規(guī)要求,而達到顧客和相關方滿意的目的。
1為實施管理體系,本公司對管理體系所需要過程或活動進行了識別,并通過職責分配表確定本公司各部門對體系過程的應用及質量、環(huán)境管理體系覆蓋范圍。詳見章節(jié)號2.0中“管理體系過程職責分配表”。
2通過本手冊對管理體系各過程進行了描述,同時對環(huán)境因素進行了識別和評價,確定了其重要的環(huán)境因素,并確定這些過程或活動的順序和相互作用。
3為確保這些過程有效運行和控制,本公司編制了管理手冊、程序文件、環(huán)境管理方案、作業(yè)文件及工作記錄,采用適用的外來標準、法律法規(guī)及其他要求、規(guī)范和文件,作為確保這些過程有效運行和控制的準則、方法。
4為確保過程的有效運行和對過程進行控制,提供了必要的資源和信息。
5對過程運行進行監(jiān)督、測量,以獲取必要和充分的信息,并分析這些過程是否有效運作。
6針對上述信息分析實施必要的措施,使這些過程最終實現過程策劃的結果,并根據需要對這些過程進行持續(xù)改進。
7本公司若發(fā)生外包過程按《采購控制程序》和《相關方環(huán)境制約控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。
第2篇 物業(yè)公司外來文件管理控制程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp6.3物業(yè)公司外來文件的管理控制程序 頁碼: 1/2
1.目的:
對外來文件的接收、處理、歸檔管理實施控制,確保文件的正常管理和能及時處理、遵守和執(zhí)行。
2.適用范圍:
適用于政府主管部門及上級公司、上級物業(yè)主管部門及其它管理關系單位發(fā)給公司的文件。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.5章
3.2 iso9002標準第4.5章
4.職責:
4.1總經理或副總經理負責審批各類外來文件、責成有關部門處理。
4.2綜合辦公室負責處理除工程維修部工程技術文件、分承包合同、工程移交文件、經營管理部的經營合同、協(xié)議書以外的外來文件,包括上級公司、政府主管部門傳來的文件及有關物業(yè)管理的法令、法規(guī)、各類規(guī)章制度的接收、登記、整理并保存原始件,將各部門傳來的文件整理呈交總經理或副總經理審批,工程維修部及經營管理部的文件由綜合辦公室登記后保存一份原件。
4.3各部門負責本部門業(yè)務往來中的外來文件及有關物業(yè)管理合同的法令、法規(guī)的接收,經公司副總經理批準后,負責根據領導的批示處理有關文件。
5.工作程序:
5.1外來文件的接收:
5.1.1上級公司文件由綜合辦公室派專人領取,政府主管部門下發(fā)的文件由收發(fā)員送綜合辦公室,綜合辦公室應填寫《外來文件接收登記表》。
5.1.2公司各部門的業(yè)務往來文件接收后,統(tǒng)一送交綜合辦公室進行分類,登記在《外來文件接收登記表》上。
5.2外來文件的處理:
5.2.1上級公司、政府主管部門的文件由綜合辦公室填寫《外來文件處理表》,綜合辦公室主任填寫呈辦意見并由總經理或副總經理批閱,綜合辦公室根據批示轉相關部門,并督促確保文件按總經理或副總經理批示執(zhí)行。
5.2.2外來的有關物業(yè)管理的法令、法規(guī),經總經理批示后,由經營管理部送交綜合辦公室并存檔,有關部門需要時,綜合辦公室將復印件蓋上受控文件專用章,并做好《文件/資料發(fā)放登記表》。
5.2.3傳真由綜合辦公室在《外來文件接收登記表》上登記后,轉相關部門,并由綜合辦公室存檔。
5.3外來文件的檔案管理:
5.3.1上級公司和政府主管部門的文件由綜合辦公室在年底或次年初提出銷毀、立卷、歸檔意見,報公司領導批準后,對不需要使用查閱的文件填寫《外來文件銷毀登記表》后進行銷毀,對有價值的文件進行裝訂成冊,并保存。
5.3.2日常業(yè)務文件由綜合辦公室征求相關部門意見后,提出具體處理措施報有關領導進行相應處理,建立文件處理檔案。
5.3.3歸檔文件借閱時受綜合辦公室監(jiān)督,并做好借閱登記。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《外來文件接收登記表》ej-qr-qp6.3-01
6.2《外來文件處理表》ej-qr-qp6.3-02
6.3《外來文件銷毀登記表》ej-qr-qp6.3-03
6.4《文件/資料借閱登記表》 ej-qr-qp6.1-01
6.5《文件/資料發(fā)放登記表》 ej-qr-qp6.1-04
第3篇 物業(yè)公司人力資源管理程序
1.0程序目的
通過對人力資源的管理控制 ,確保承擔管理體系規(guī)定職責的人員有能力滿足服務質量要求。
2.0適用范圍
適用于管理處范圍內員工的管理。
3.0主要工作職責和權限
3.1 公司行政人事部負責公司員工的招錄、定崗、辭退工作;管理處亦可通過張貼招聘廣告,對應聘人員面試,初審通過后再由公司行政部復審,其它事項按公司行政管理制度執(zhí)行。
3.2 管理處各部門負責就專業(yè)范圍內培訓工作計劃的制定、組織和落實工作。
3.3 管理處各部門負責配合公司行政人事部開展人力資源管理工作。
4.0程序內容
4.1崗位能力要求
公司行政人事部負責按照崗位職責要求實施人員招錄、定崗、辭退工作。
4.2培訓需求的識別
4.2.1各部門負責人應根據《崗位職責》中的要求,對本部門員工的工作能力、職業(yè)技能進行評價,結合管理需要、服務質量考核、業(yè)主(住戶)投訴和其他活動所確定的情況,確認培訓需求。對本部門自己無力組織實施的培訓項目,應以書面報告的形式反饋至公司。
4.2.2各部門負責對特殊崗位員工的資格要求進行識別,根據該崗位人員的實際情況確定培訓需求,擬定培訓計劃。
4.2.3行政人事部結合公司實際情況、及培訓需求,定期或不定地開展員工培訓工作。
4.3培訓計劃的實施
4.3.1公司組織的內部培訓,由行政人事部根據具體組織落實時間、場地、授課教師、教案等,并及時通知相關部門人員。受訓人員應按時出席,并在《培訓記錄表》中簽到。
4.3.2每項培訓結束后,培訓實施部門應組織相應的考試或實操,并對培訓的有效性 做出評價,評價標準如下:
1)參加培訓人員60%的成績在85分以上為效果優(yōu)秀;
2)參加培訓人員60%的成績在70分以上為效果良好;
1)參加培訓人員60%的成績在60分以上為效果一般;
2)參加培訓人員的成績及格率低于60%為無效。
上述1)、2)、3)項評價結果均視為有效,如評價為無效,組織培訓部門需重新組織實施培訓。
4.3.3外派培訓人員培訓結束后應將資格證書復印件、成績單等交行政人事部歸檔。
4.4培訓類別及要求
4.4.1新員工上崗培訓
1)新員工入職培訓由行政人事部組織按前述第4.3節(jié)實施。新員工經培訓,如培訓考試不合格,由行政人事部安排補考或辭退。
2)對晉升或轉崗的員工,由所在部門的負責人識別其培訓需求,具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
4.4.2轉正培訓
員工在試用期內應接受崗位培訓,由所在部門負責實施。
試用期滿后,行政人事部要組織轉正培訓并安排考試/考核,考試合格作為員工轉正的條件之一。
4.4.3崗位培訓
各部門應經常組織對員工進行崗位專業(yè)知識和操作技能培訓以及服務禮儀、品質意識的培訓。具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
各部門應每年對本部門員工進行崗位能力評定,對不稱職的員工要安排再培訓,培訓考核合格方能上崗。同時,按市場需求和公司發(fā)展的要求對各崗位員工進行再提高培訓,具體實施按前述4.2、4.3節(jié)執(zhí)行。
4.4.4特殊崗位人員資格要求及培訓
特殊崗位人員的資格要求在其入職和后續(xù)工作中由各部門識別并經行政人事部確認,如需由公司安排培訓時,由各部門申請、報行政人事部統(tǒng)一安排報審執(zhí)行。在培訓結束后,行政人事部負責確認其資格。確認合格的人員方可上崗工作。
4.5質量記錄的歸檔保存
所有本程序的質量記錄,由相關部門依照《質量記錄控制程序》進行歸檔保存。
5.0質量記錄表格
5.1《培訓記錄表》
5.2《培訓需求申報表》
5.3《年度培訓計劃》
第4篇 物業(yè)公司監(jiān)視測量設備管理程序-2
物業(yè)公司監(jiān)視和測量設備管理程序(二)
1.0目的
為了對提供服務過程中的監(jiān)視和測量儀器,比較標準進行控制,確保這些儀器在存放、搬運和使用過程中保持已知的準確度。
2.0適用范圍
本程序適用于對公司所有監(jiān)視和測量儀器的控制與管理。
3.0職責
3.1工程部負責管理監(jiān)視和測量儀器的采購申請、驗收、送檢以及報廢的審批和建立總臺帳。
3.2各管理處負責監(jiān)視和測量儀器的使用,以及管理處的《監(jiān)視和測量儀器管理卡》的建立和使用過程中出現異常情況的報告與采取相應措施。
4.0實施程序
4.1監(jiān)視和測量儀器的管理和使用
4.1.1由工程部負責建立《監(jiān)視和測量儀器管理卡》,并對所有監(jiān)視和測量儀器進行統(tǒng)一編號。
4.1.2所有監(jiān)視和測量儀器應在檢定合格期內使用。
4.2監(jiān)視和測量儀器的采購和驗收
4.2.1各部門需用監(jiān)視和測量儀器時,由本部門填寫《請購單》,經工程部經理審核,總經理批準實施采購。
4.2.2采購的監(jiān)視和測量儀器由工程部負責安排驗收,驗收合格后在《監(jiān)視和測量儀器管理卡》上進行登記,統(tǒng)一編號管理。
4.3監(jiān)視和測量儀器的領用
驗收合格后,由工程部將監(jiān)視和測量工具儀表分派到使用部門。
4.4監(jiān)視和測量儀器的校準
4.4.1工程部負責根據監(jiān)視和測量儀器的使用狀況和國家的有關規(guī)定,編制《監(jiān)視和測量儀器校準計劃》,經工程部經理批準后執(zhí)行。
4.4.2對于委外送檢儀器,由工程部選擇合格的計量服務供應商送檢。
4.4.3對于自檢的儀器,應按儀器的有關技術資料進行自檢,并將校準結果記入《監(jiān)視和測量儀器管理卡》。
4.4.4校準合格的監(jiān)視和測量儀器必須貼有《校準合格證》,《校準合格證》必須注明有效期,無有效合格證的不得使用。
4.4.5經校驗不合格的監(jiān)視和測量儀器,應貼上標識。
4.5監(jiān)視和測量儀器的修理和報廢
4.5.1監(jiān)視和測量儀器損壞或失效時,由工程部統(tǒng)一安排送到合格的計量服務供應商處進行修理,重新校準,合格后方可使用。
4.5.2監(jiān)視和測量儀器無法修復,需要報廢時,需經工程部經理批準后予以報廢,并在《監(jiān)視和測量儀器管理卡》上注銷。
5.0相關記錄
**009-01請購單
**013-01監(jiān)視和測量儀器管理卡
**013-02監(jiān)視和測量儀器校準計劃
第5篇 a物業(yè)公司管理理念
e物業(yè)公司管理理念
*公司發(fā)展戰(zhàn)略及目標
公司堅持服務理念追求真誠,服務內容追求規(guī)范,服務形象追求品牌,服務品質追求一流的指導思想,貫徹“雙向”服務(對內、對外兩個市場)方針,對內,強化后勤服務保障功能,滿足業(yè)主潛在需求;對外,大力拓展經營業(yè)務,精心打造中興物業(yè)品牌。努力實現“保障堅強、服務優(yōu)質、資產優(yōu)良、業(yè)績優(yōu)秀”的工作目標,把我公司建設成為楚雄州行業(yè)一流、系統(tǒng)標桿的現代物業(yè)管理公司。
*公司企業(yè)精神:忠誠、敬業(yè)、團隊、卓越。
*服務宗旨:以客為尊,服務第一,業(yè)主滿意。
*企業(yè)價值觀:人講誠信事爭一流。
*管理理念:以人為本,科學管理,質量為先,互惠雙贏。
*服務理念:業(yè)主永遠是第一位的。
*服務標準:精細化、人性化、零差錯、無干擾,每天進步百分之一。
*工作作風:高、嚴、細、實、快。
*企業(yè)責任:謀求業(yè)主滿意、謀求員工成長、謀求企業(yè)發(fā)展。
*企業(yè)風尚:關愛企業(yè)、關愛他人、關愛自己、關愛家庭、關愛社會。
*質量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針:追求卓越,用心服務,遵紀守法,持續(xù)改進,節(jié)能降耗,預防污染,關健康,保障安全。
公司以物業(yè)管理服務為核心,本著“善待業(yè)主就是善待我們的父母、兄弟、姐妹”的服務宗旨,“把最微不足道的小事做到盡善盡美,做業(yè)主最貼心的物管”作為我們追求的目標。我公司在楚雄州的立足及發(fā)展,離不開父老兄弟和各界朋友的支持。公司力爭為您提供更優(yōu)質、更專業(yè)的物業(yè)服務。我們的專業(yè)、熱情、周到、細心、持續(xù)改進將讓您的身邊金光四射!讓您感受到生活中處處充滿“金光”!公司將與業(yè)主心心相連,營造一個其樂融融、共建共管的和諧小區(qū)。您小區(qū)的物業(yè)管理正需要我們的到來!請給我們機會與您合作!超越所有期待,讓生活充滿陽光,我一直在努力。
第6篇 物業(yè)公司保安培訓：物業(yè)管理常識篇
物業(yè)公司保安培訓資料:物業(yè)管理常識篇
第一節(jié):物業(yè)管理與城市現代化
一城市的基本概念
城市是人口、經濟、科學、文化活動相對集中的社會經濟綜合體。它是隨著社會發(fā)展而產生發(fā)展起來的。它與農村有著許多不同點。
1城市是市場經濟的產物。2城市是現代文明的產物。3城市具有較高的群體意識。4城市具有強烈的環(huán)境意識。
由于城市,尤其是中心城市具有生產、貿易、運輸、信息、政治、科學、教育、文化和服務的各種職能,因此綜合功能更加體現出來。具體表現為以下幾個方面。
1城市是一個工業(yè)生產中心。2城市是現代社會的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是現代社會的信息中心。5城市是消費中心。
二我國城市化進展
城市化是傳統(tǒng)的農村社會向現代化先進的城市轉化的社會與經濟過程,城市化是生產工業(yè)化、社會化和現代化的產物。
近年來我國的城市化進展非?？臁?990年至1994年,我國設市的城市從467個增加到622個,建制鎮(zhèn)從1.2萬個增加到1.6萬個。在近2億人口的珠江三角洲、長江三角洲和渤海灣的膠東半島、遼東半島、京津塘地區(qū)國民生產總值已超過1000美元'五大城市群'正在崛起。根據權威機構預測,我國城市化已進入強發(fā)展期,到2000年中國城市化水平將達到33%~~~35%,城市總人口達到4.5億左右;到2023年,我國城市化比重將由現在26.3%上升到42.6%,設市城市將超過1000個,建制鎮(zhèn)將超過2萬個。
第二節(jié):我國物業(yè)管理現狀和發(fā)展趨勢
一、我國物業(yè)管理的產生與發(fā)展
1981年3月10日,深圳市物業(yè)管理公司正式成立,他的成立標志著我國房屋管理進入一個新的階段。目前我國有物業(yè)管理公司近7000家,從事此項工作的人員近百萬人。
市場經濟是法制的經濟,市場經濟的發(fā)展必然推動法制建設,法制建設必然維護、規(guī)范和促進市場經濟。我國物業(yè)管理市場尚不規(guī)范,正處于萌芽時期,市場的發(fā)育成熟還須若干年,還須要強有力的法制來保障。
二、21世紀物業(yè)及物業(yè)管理展望
當時代進入21世紀,人們自然會關心未來的住房是什么樣子未來的物業(yè)管理又將如何發(fā)展從當前科技發(fā)展趨勢來看,21世紀的物業(yè)將是高科技、高智能化的產物。因此物業(yè)管理也將向高科技、智能化方向發(fā)展。
第三節(jié):強化物業(yè)管理有利于房地產也的發(fā)展
一、住宅建設已成為新的經濟增長點
改革開放以來,我國住宅建設規(guī)模不斷擴大,建房速度不斷提高,'八五'期間完成城市住宅建設投資7600億元,竣工面積為10億平方米;按建設部制定的計劃,'九五'期間人均居住面積從目前7.9平方米提高到9平方米,五年新建住宅面積12億平方米,年平均2、4億平方米;2000年~~~2023年規(guī)劃人均使用面積達到18平方米,10年新建住宅33、5億平方米,每年平均3、35億。
二、良好的物業(yè)管理將改善發(fā)展商的形象
競爭機制是現代化市場機制的基本要素之一。市場經濟越發(fā)展,競爭越激烈,越能顯示出企業(yè)的素質。通過競爭,生產要素得到合理流動,形成了動態(tài)平衡,從而促進企業(yè)不斷改變技術,加強管理,降低成本,提高產品質量、服務質量和經濟效益。市場競爭,又使消費者的地位日益上升,誰能贏得消費者,誰就贏得了市場,就能產生效益。要贏得消費者的信賴,不是靠形式主義和應酬式的突擊表現,而是物業(yè)管理的內容、質量去贏得商業(yè)信譽,從而提高物業(yè)價值及開發(fā)商的信譽。優(yōu)良的物業(yè)管理可以使人們從心里建立起對企業(yè)的信任感沒,從而贏得更多的消費者。
三、物業(yè)管理為房地產開發(fā)提供服務,有利于房地產也健康發(fā)展
隨著經濟的發(fā)展,人們追求小康生活條件時,對住房要求也發(fā)生了變化,由室內走向室外。以前大多數消費者在房產消費時,所考慮的因數是地段、房價、購房面積和朝向;隨著這幾年生活條件的改善,人們思維也發(fā)生了變化,越來越多的購房者考慮所購房產時,考慮內外環(huán)境、公共設施。對物業(yè)的理解也不僅僅局限于所購房產內部的面積、功能,眼光已逐漸向室外。更注意要求小區(qū)的外部環(huán)境,及綠地面積、配套服務設施、空間環(huán)境、物業(yè)管理水平等。
第四節(jié):物業(yè)管理的基本概念
一、'物業(yè)'的含義
'物業(yè)'一詞是由英語property引譯而來,其意義是'財產'、'資產'、'擁有物'、'房地產'等是一個較為廣義的范疇。通常有幾種理解:
1有的人認為,房屋是'物業(yè)'與'地業(yè)'的統(tǒng)稱。物業(yè)指的是房屋建筑部分,而'地業(yè)'則是房屋建筑地段的稱謂'物業(yè)'與'地業(yè)'的分開與我國近年來房地分制管理的體制是一致的。
2有的人認為,'物業(yè)'是指單元性房地產。一個住宅單位是一個物業(yè)。所以物業(yè)可大可小,大物業(yè)可分割成小物業(yè)。房地不能人為分割,房隨地走應該說是房地產經濟的一般規(guī)律,也是房地產管理的通行作法。'物業(yè)'一詞的英文譯名所表達的不動產、房地產的意思,也是這種房地集合的含義。
1目前,一些專業(yè)人士將物業(yè)的概念進一步擴大化,認為物業(yè)不僅是單元性房地產,還應包括住宅區(qū)及與之配套的設備、設市和場地。
物業(yè)不同于房地產業(yè)。房地產業(yè)是指從事房屋和土地開發(fā)經營的獨立產業(yè),它包括房地產開發(fā)、建設、經營、維護和服務等房地產經濟活動全過程的所有經濟組織。而物業(yè)則是指具體的宗地、建筑物,以及圍繞著各類房屋附屬配套設市設施組成的混合物。
三、物業(yè)管理的含義
通常,管理是指為完成一項任務或實施一個過程所進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調、調度、控制和處理。管理是動態(tài)的系統(tǒng)工程,屬于軟件。
物業(yè)管理也有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管是對資產、財產的管理,如對生產資料、生產工具等的管理都屬于物業(yè)管理的范疇,因為'資產'、'財產'所指的范圍很廣,可以說無所不包。通常我們所講的物業(yè)管理,是一種狹義范圍內的物業(yè)管理,既對房地產的管理,是由專門的機構和人員,受物業(yè)所有人的委托,按照國家的法律法規(guī),依照合同的契約,對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地,運用現代化的管理方式和先進的維修和養(yǎng)護技術,以經濟手段進行管理。同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理,并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務,以創(chuàng)造一個良好的社會環(huán)境,滿足人們日益增長的居住、消費需求,使得物業(yè)能保值、增值。
四、物業(yè)管理的特點:
1、以產權為基礎。2以服務為核心。3以市場為導向。4以專業(yè)為手段。
五、物業(yè)管理人員應做的幾種服務。
1、微笑服務(發(fā)自內心)2、有情服務(使業(yè)主體會到親情)3、禮貌服務(文明禮貌、語言規(guī)范)4、耐
心服務(虛心聽取意見、百問不厭,事多不煩)5、周到服務(有求必應,體貼入微,面面俱到,盡善盡美)6、跟蹤服務(強烈的事業(yè)心、高度的責任感、對投訴要認真跟蹤,并處理。直到業(yè)主滿意為止)7、承諾服務(推行承諾制,簡化辦事程序,提高辦事效率,提高服務水平)
2、
第五節(jié):物業(yè)管理的內容與性質
一、物業(yè)管理的分類
為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學化,有必要對物業(yè)本身進行分類。根據物業(yè)的使用功能不同,分為住宅、生活、辦公、經營、生產等類型
1、居民住宅小區(qū)類
包括各類住房和與之相配套的設施、設備、公共場地、公共服務場所、公共綠地等。
2、辦公樓、寫字樓
包括樓宇主體及與之配套的設施、設備、公共場地、綠地等。
3、商業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)區(qū)類
包括樓宇主體及與之配套的設施、設備、場地、景區(qū)、綠地等。
4、場區(qū)類
包括廠房和與之相配套的設施、設備、場地、綠地等。
5、其它類
除以上四類外,凡因使用功能要求而必須實行物業(yè)管理要求的區(qū)域、場所,如停車場、碼頭等。
二物業(yè)管理的內容
物業(yè)管理的對象主要是住宅小區(qū)、高級及多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標準化工業(yè)廠房、倉庫等。物業(yè)管理的范圍廣泛,綜合服務項目多元化,除了房屋的使用及出租、房屋的附屬設施、設備的維修養(yǎng)護外,還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設施、社會治安、車輛保管,以及業(yè)主(住戶)生活方面所需要的多項服務。
一)一般住宅區(qū)
這類住宅的大多數住戶是'工薪階層',收入比較低,對生活服務的要求也比較簡單、實在。為此,物業(yè)管理部門在滿足人們安居樂業(yè)的要求下以儉忌奢,扶危解困,幫之所需,助之所急,雪中送炭,貧富同一。其物業(yè)管理的主要內容是:
1清理庭院,打掃樓梯;2管理房產,維修房屋;3代購米面,代買蔬菜;4接送兒童,取送信報;5開辦餐食,減輕家務;6換煤氣罐,拆洗被褥;7組織護院,保證安全;8道路暢通,環(huán)境優(yōu)美。
二)高級公寓
住高級公寓的大多數是收入較高,如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星、影星及一些公司的經理等。他們對物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設備齊全、裝飾新穎、安全舒適。服務內容應該是多樣、靈活、周全。服務態(tài)度作到:親切、入微、真誠、禮貌。其具體物業(yè)管理和服務的范圍是:
1房產管理,房屋維修;2庭院綠化與修剪;3清掃保潔;4道路整修與養(yǎng)護;5洗滌整燙;6照看幼兒;7代辦購物;8供暖、供水;9室內裝修;10搬運清潔;11安全保衛(wèi);12電話定票(電話訂購出差的火車票、飛機票、輪船票);13特殊項目的服務。
三物業(yè)管理的性質
物業(yè)管的對象是物業(yè),服務對象是人,是集管理、經營、服務為一體的有償勞動,所以物業(yè)管理屬于第三產業(yè),其勞動是一種服務性行為。物業(yè)管理的性質比較明確,主要是'服務性'的,寓管理、經營于服務中。其經營方針是'保本微利,服務社會',不以牟取高額利潤為目的。其經營的對象是物業(yè),其服務的對象是物業(yè)的產權人和使用人。
第六節(jié):物業(yè)管理的目的與原則
一、物業(yè)管理的目的
物業(yè)管理是要為業(yè)主(使用人)提供和保持一個即安全又舒適的工作、生活環(huán)境,保障業(yè)主(使用人)的利益,同時更要隨著生產的發(fā)展,社區(qū)基礎公用設施與康樂設施不斷完善,在管理和養(yǎng)護兩個方面提供高效率、低收費的優(yōu)質服務,延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,不斷改善和提高人居環(huán)境和工作環(huán)境,是物業(yè)管理的目的。它具體體現在以下兩個方面:
1)創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、優(yōu)雅的工作與生活環(huán)境2)提高物業(yè)的價值,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
三、物業(yè)管理的主要原則1)'住戶至上,服務第一的原則'2)兩權分離的原則3)綜合管理的原則4)市場競爭的原則5)等價有償服務的原則6)一業(yè)為主,多種經營的原則7)三效并重的原則8)專群結合的原則
第七節(jié):經營性服務的內涵
一服務經濟的基本概念
一)第三產業(yè)----經營性服務
1三類產業(yè)的內涵2物業(yè)管理----第三產業(yè)
二)服務商品及其價值
1、服務所提供的是非要素性服務2、服務所提供的勞動具有商品性3、服務商品具有使用價值和價值的二重性
三)務競爭與服務質量
服務競爭的內涵:1、優(yōu)化功能2、優(yōu)化產品3、優(yōu)化服務質量
優(yōu)化競爭主體及其結構:1、促進功能2、協(xié)調功能
服務競爭的形式多樣化:1、服務商標化2、服務系列化3、廣告形式多樣化4、廉價--------服務競爭的策略
服務質量:1、服務距離2、服務水平3、服務態(tài)度
服務經濟效益:1、服務企業(yè)的經濟效益2、服務業(yè)的經濟效益
服務是物業(yè)管理企業(yè)的宗旨與歸宿
經營性服務的目的及特點:1、經營性服務的目的2、經營性服務的特點(規(guī)模性、盈利性)
服務業(yè)的宗旨---讓顧客滿意
顧客滿意的時代背景:1、市場需求的變化。2、質量概念的變化。3、消費觀念的變化。4、競爭策略的變化。
第八節(jié):物業(yè)管理中的禮儀接待
一、禮儀的含義
二、禮儀接待在物業(yè)管理中的意義
接待的種類
物業(yè)管理禮儀接待的要求:1、注意禮節(jié)、講究原則2、一視同仁,舉止得當3、嚴于律己,寬以待人4、理解別人,熱情有度
三、物業(yè)管理中禮儀接待人員的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣著打扮方面(合體,合度,清潔衛(wèi)生)
四、禮儀接待在物業(yè)管理中的功能1、禮儀接待具有塑造物業(yè)公司形象的功能2、禮儀接待具有幫助公司進行社交的功能3、禮儀接待具有增添物業(yè)公司凝聚力的功能4、禮儀接待具有提高物業(yè)公司文明水準的功能5、禮儀接待具有傳遞物業(yè)公司信息的功能
五、掌握禮儀接待的準則精神:1、自尊自愛,自我約束2、遵守規(guī)范、尊敬他人3、顧全大局,求得和諧4、學習禮儀貴在實踐
六、物業(yè)管理人員禮儀素質要求
現代化的禮儀意識:1、塑造形象的意識2、'住戶至上,服務第一:的意識3、真誠互惠的意識4、立足長遠的意識5、學法守法的意識
健康的心理素質:1、開放進取的心理2、寬容豁達的心理3、自信樂觀的心理
物業(yè)管理人員應具備的禮儀知識:1、
迎送禮儀2、交際禮儀3、服飾儀容禮儀4、形體禮儀(微笑待人,自然真摯、站姿、坐姿、走姿端正、保持適度人際距離)
第九節(jié):物業(yè)管理人員的綜合素質
一、物業(yè)管理現代化對人才的需求
一)物業(yè)管理是一門多學科知識綜合運用的科學
二)人才質量關系到物業(yè)管理的服務質量
二、物業(yè)管理人員應具有的素質
1、政治素質、2、職業(yè)道德、3、業(yè)務素質4、文化素質5、身心素質6、管理能力
三、從業(yè)人員的要求:
第7篇 物業(yè)公司網絡信息管理作業(yè)指導書
1.0目的規(guī)范公司內部網站和外部網站,以及其它知名公共網站(如搜房網)上有關物業(yè)管理公司信息的管理。
2. 0適用范圍物業(yè)管理公司在各類電子網絡上信息的發(fā)布、對電子網絡上的評論或問題進行答復。
3. 0職責行政部行政秘書負責對本作業(yè)指導書規(guī)定的工作負全面責任;
各部門(管理處)對行政秘書收集的問題及時提供答案。
4.0管理內容
4.1公司外部網()論談上的信息維護
4.1.1行政秘書至少每2日登錄一次公司外部網站公眾論談,對發(fā)布的帖子進行瀏覽,收集有關物業(yè)管理方面的問題。
4.1.2將問題分類后以電子郵件方式發(fā)給相關部門負責人,請其擬定回復內容。
4.1.3對于部門負責人無法回復的問題應提交公司行政部商議。
4.1.4對答復內容進行整理后提交經理審閱,在2個工作日內進行回復。
4.2內部網站信息維護
4.2.1 每周一,各管理處及各部門將本周重要工作安排同電子郵件方式提交行政部行政秘書。
4.2.2 每周二,行政秘書將物業(yè)公司本周重要工作安排掛上內部網站部門信息中。
4.2.3 行政秘書將物業(yè)管理公司新聞實時掛網,重大新聞需經行政部主管審批。
4.3公共網站論談上的信息維護
4.3.1 搜房網重慶站點是必須關注的網站()。
4.3.2 處理方法參照
4.1內容進行。
編寫:
第8篇 某物業(yè)公司管理者代表委任書
物業(yè)公司管理者代表委任書
茲任命
zz為管理者代表。
管理者代表的職責是:
1、確保管理體系的過程得到建立、實施和保持。
2、向最高管理者報告管理體系的業(yè)績和持續(xù)改進的需求。
3、確保在整個組織內提高滿足業(yè)主需求的意識。
4、就管理體系有關事宜對外聯(lián)絡。
總經理:zz
20**年4月30日
第9篇 某物業(yè)公司供方控制管理作業(yè)指導書
物業(yè)公司供方控制管理作業(yè)指導書
1.0目的
通過對物業(yè)管理中各服務項目的供方進行有效控制,確保公司為顧客所提供的服務
符合法律法規(guī)和相關的要求,為顧客提供滿意的服務。
2.0適用范圍
適用于對本公司所有供方的控制。
3.0定義
供方:提供產品(包括服務、軟件、硬件、流程性材料)的組織或個人。
4.0職責
4.1總經理負責對供方評價、物資申購單和采購合同的審批。
4.2行政辦公室負責公司所需物資的供方及其職責權限內的服務供方的選擇、評價、環(huán)境/安全要求的控制工作,并負責公司所需物資的采購實施工作。
4.3各部門、管理處負責對其職責權限內的服務供方進行選擇、評價、環(huán)境/安全要求的控制,并對供方的服務質量進行監(jiān)控。
5.0內容
5.1合格供方應具備的條件(不限于以下條件)
1)應具有合法經營資格;
2)有從事過類似工作的優(yōu)良業(yè)績;
3)有良好的信譽;
4)有相應的工作條件和技術實力或專業(yè)資質證書;
5)價格合理;
6)提供的產品(包括服務)符合環(huán)境和職業(yè)健康安全相關的法律法規(guī)要求和本公司的要求。
5.2各類供方的評價與選擇
5.2.1服務供方
依照合格供方應具備的條件,相關部門自行組織對其職責權限內的服務供方進行評價,并填寫《供方評價記錄》,必要時附相關證實資料,報總經理審批。若該次服務不需簽定合同,相關部門可根據服務標準的要求來選擇供方,不需另填《供方評價記錄》,
5.2.2物資供方
依照合格供方應具備的條件,由行政辦公室組織對長期的物資供方進行評價,并填寫《供方評價記錄》,必要時附相關證實資料,報總經理審批。對于零星的單次小批量采購可由行政辦公室依據采購信息的要求并結合合格供方的要求進行采購,不需另填《供方評價記錄》。
5.2.3對于政府相關部門指定的單位可不進行供方評價。對于其它服務與物資的供方評價時還應盡可能從以下方面進行考慮來選擇供方:
(1)各類管理體系是否健全,安全措施是否落實;
(2)要求其承諾遵守相關的法律法規(guī)及本公司的hse方面的要求;
(3)要求其提供的產品或服務盡可能符合環(huán)保及其職業(yè)健康安全要求并執(zhí)行之等。
5.2.4經總經理批準的合格供方,各部門負責將其職責范圍內的合格供方登記在《合格供方登記表》中。
5.3 合格供方資格的定期評價
5.3.1對已選定合格的供方,相關部門每年對長期供方其進行一次復評(如果是一次性或短期沒有一年的不需進行復評),并填寫《保留或取消合格供方報告》報總經理審批。評價除按前述第5.1條執(zhí)行外,重點審查各供方在一年內提供的服務或物資的及時性、合格批次等綜合情況。如服務供方在一年內出現一次嚴重不合格或連續(xù)三次一般不合格或累計十次一般不合格服務,采購供方在一年內出現兩個批次不合格供貨,相關部門應填寫《保留或取消合格供方報告》,經總經理批準后,更新《合格供方登記表》。
5.4合格供方檔案管理
評價方應對其合格供方建立獨立檔案,檔案應包括下列材料(不限于):
1)合法經營資格證明材料(如危險廢物處理站相關許可證明);
2)專業(yè)服務資質證明;(如水池清洗、電梯維保、消防系統(tǒng)維修等)
3)合同;
4)《供方評價記錄》、《采購合同審批表》;
5)《保留或取消合格供方報告》等。
5.5采購的實施與對供方的控制
5.5.1 采購文件的審批
1)物資申購部門對擬采購物資,填寫《物資申購單》。必要時,對專業(yè)技術較強的物資采購,申購部門應編制《采購技術說明書》作為采購和驗收的依據附在《物資申購單》后,經部門經理確認,報財務部、分管領導、總經理審批后,行政辦公室實施采購。
2)對急需物資的申購,由使用部門填寫《物資申購單》,注明'急需'字樣,直接報總經理審批后,行政辦公室實施采購。
2)各類采購合同(包括服務分包合同),由相關部門組織與供方起草擬制,并填寫《采購合同審批表》經總經理審批后,授權人員與供方簽定生效,以確保規(guī)定的要求是適宜的。
3)當公司或業(yè)戶提出在供方現場實施驗證時,公司必須在采購文件中對要開展驗證的安排和產品的放行做出規(guī)定。
5.5.2行政辦公室在實施采購時應在滿足采購信息要求的前提下,盡可能按以下原則進行選擇。
1)盡可能采用低能耗資源的產品;
2)盡可能采用可以循環(huán)使用的產品;
3)盡可能采用報廢后污染小的產品。
5.6采購物資的檢驗
5.6.1對采購來的物資,使用部門、倉管要負責進行驗收,驗收合格后辦理入庫手續(xù),由倉管員在《入庫單》上簽名,使用部門領料時在《領料單》上簽名做為領料和驗收合格的確認。
5.6.2驗收內容包括數量、規(guī)格、型號是否符合采購文件的要求,包裝是否完好,是否有合格證書,質量是否滿足使用要求,有環(huán)保要求的產品是否符合國家相關的法律法規(guī)要求等。
5.6.3驗收方法采用抽樣法:對同品種批量超過10件的物資,抽驗5%~10%;對批量少于10件的要全部檢驗。如果檢查發(fā)現一件不合格品,則該批為不合格批,不得驗收入庫投入使用,交由采購員處理,只有驗收合格的物資方可辦理入庫手續(xù)。對新購機電設備必須逐件驗收。
5.7對服務供方提供服務質量的檢驗:各部門應對其職責范圍內的服務供方所提供服務的質量進行監(jiān)控,并填寫《供方服務質量檢查表》并以此作為付費的依據。
5.8對于進入公司所轄范圍內的供方的活動,由責任部門對其在質量、環(huán)境和職業(yè)健康安全方面的表現進行監(jiān)控,并作為定期復評的參考資料之一。
5.9文件和記錄的歸檔保管
所有供方評價選擇與評價的相關記錄,由相關部門按《記錄控制》統(tǒng)一歸檔保管。
6.0 相關文件
《記錄控制》
7.0記錄
《供方評價記錄》
《合格供方登記表》(不定格式)
《采購合同審批表》
《供方服務質量檢查表》
《保留或取消合格供方報告》
《入庫單》(外購)
第10篇 物業(yè)公司品質管理部部長崗位說明
崗位職責:
1.熟悉掌握物業(yè)公司上級主管部門頒發(fā)的有關物業(yè)政策法規(guī)并落實執(zhí)行;
2.熟悉掌握物業(yè)服務規(guī)范制度、流程及管理體系;
3.對物業(yè)服務項目盈利模式進行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務質量,增加物業(yè)公司收益;
4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對物業(yè)接管項目進行論證分析,制定物業(yè)運營方案;
5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務質量,針對服務質量提出整改意見并監(jiān)督執(zhí)行;
6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據業(yè)主意見制定改善方案,提高服務質量;
7.完成領導交辦的其它工作。
任職資格:
1.物業(yè)管理相關專業(yè),本科及以上學歷;
2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);
3.思想進步,愛崗敬業(yè),積極上進,有較強溝通能力;
4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關工作經驗。
第11篇 物業(yè)公司程序文件：基礎設施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎設施管理程序
1、目的
加強對公司資產的管理,保證公司資產的安全、完整,充分發(fā)揮資產使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對資產的管理。
3、定義
3.1 資產的釋義:根據物品的價值和使用期限,分為固定資產類、資產類、低值易耗物品類。
3.2 單位價值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(包括電子設備、電腦設備、房屋建筑物、運輸設備、機械設備以及其它設備) 列入固定資產類。
3.3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設備、辦公設施、工程工具等)列入資產類。
3.4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產,根據其價值的大小,分別列入固定資產和資產的管理。
3.6 為便于實物的管理,個別設備(如:工程設備中的水泵、保潔設備中的除草機等同等、同類設備)雖然其單價不足人民幣2000元,也可列入固定資產管理范圍。
3.7資產物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責
4.1 資產主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產實物管理的主管部門,負責對各管理處資產管理的指導監(jiān)控和本部資產的實物管理。
4.1.2財務管理部是公司資產帳務管理的主管部門,著重從資產的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產進行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負責本管理處資產實物管理,接受公司辦公室及財務管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設備類資產的管理
辦公室是公司電子辦公設備類實物管理的專業(yè)部門,負責對公司電子辦公設備類資產進行專項管理,對電子辦公設備類資產的購進、配置、使用、維修及報廢等進行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產的使用和保管要明確責任人,各部門、各管理處的責任人對使用資產負有妥善保管、安全使用的責任。
5、方法和過程控制
5.1 資產的分類和使用年限
根據現行的會計核算制度及公司資產的具體情況,資產的分類和固定。
5.1.1對如固定資產及資產的使用年限及編號方法如下:
資產大類及代號資產總分類資產明細分類使用年限
資產分類資產代號明細分類
固定資產g
資產z
機械、工具、設備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設備
4、其他
運輸設備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購三輪車
3、東麗湖船只
4、公務車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發(fā)、會議臺5年
2、辦公臺(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設備t*1、對講機(套)5年
2、電話機
3、喊話器
4、其他
安防器械設備af1、車閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門禁管理機
4、滅火器
5、鋁合金崗亭
6、其他
電腦設備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設備
娛樂設備(非電子)yl1、娛樂經營設施、5年
2、員工福利娛樂設施
其他類qt其他設備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產盤點表》中。
5.2.2為方便公司資產的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產大類及總分類進行固定資產登記。
5.2.3資產的編號規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產/資產)-**(固定資產/資產的類別稱為資產代號)- ******(固定資產/資產的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務類型簡稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產類型簡稱,如:固定資產為g ,資產為z;如:屬于固定資產,匯總后為:tjwg
5.2.4資產代號根據購置資產種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產的電腦設備類,其資產代號為:dn ,其他資產代號請參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產編號由本部及各管理處視資產的具體情況參考上述分類自行調整。
5.3 資產管理
5.3.1所有公司資產均由辦公室統(tǒng)一調配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2資產的購置、調撥、轉讓、報廢等均須按程序審批,未經批準,不能辦理相關手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產管理員)負責資產管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財務共同負責公司資產管理的工作督導,將會不定期對各單位資產管理情況進行抽查,發(fā)現問題對資產管理員及其它相關責任人員進行處理。
5.3.5資產編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產上粘貼標識,確定資產責任人,確保資產的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產管理員負責本項目的資產的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內部資產臺帳,填寫固定資產登記卡片,其中列明資產的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。上報辦公室備案。同時,每半年辦公室行政組與財務進行資產的盤點清查工作(每月進行抽查)。
5.3.7資產的使用部門和使用人須合理使用設備,嚴格按規(guī)程操作,并注意設備維護、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責任人要按資產購置價格或資產管理部門的評估價值賠償。
5.3.8資
產使用人離開公司時應辦理移交手續(xù),項目負責人必須到本項目資產管理員處進行確認,否則造成的一切后果,由項目負責人承擔。
5.3.9公司內資產轉移應填報資產轉移審批單,各單位第一負責人簽字,報辦公室批準后由資產管理員登記后方可進行轉移。
5.3.10易損物品無使用價值或使用年限已到時,應由資產管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務部復核后做相應處理。
5.3.11未經資產分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產外借和供無關人員使用。
5.4 資產購置、調拔、轉讓、報廢的審批權限和審批程序
5.4.1固定資產購置、轉讓、報廢的審批權限:
所有固定資產報廢由總經理批準,單件資產凈值在1000元以上的固定資產或低值易耗品的購置、調出、轉讓、報廢,經辦公室審核后由承辦部門總經理助理審批,報總經理審批。
5.4.2 固定資產購置、轉讓、報廢的審批流程:
購置、調撥、轉讓、報廢1000元以上的公司資產:
5.4.2.1使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2由各單位第一負責人簽署意見;
5.4.2.3經辦公室進行審核;
5.4.2.4由財務部復核;
5.4.2.5總經理助理批復意見;
5.4.2.6總經理批準后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產或專業(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內進行購置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產申請后,應首先由公司辦公室負責進行內部調配,若所需購置的物品,公司內部可調配的應在內部調配,盡量避免重復購置造成資金的浪費;如不能調配,方可進入購置審批階段。
5.4.4資產購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批準后,方可進行資產的購置。
5.4.5資產轉讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批后,方可進行資產轉讓和資產殘骸的處理。報廢資產有殘值的,經資產主管部門估價、處理后,回收的資金應及時上繳公司財務管理部;報廢資產原值在2000元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產在部門間的內部調配,填寫《內部調動(離職)資產轉移單明細表》按流程審批后再行調配。
5.5 固定資產的盤點
本部、各管理處對固定資產每月盤點,辦公室和財務管理部負責對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點,確保固定資產帳帳相符、帳物相符、物標相符、安全完整。本部及各管理處資產盤點可參考以下方式進行:
5.5.1由資產管理部門組織有關部門進行資產的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務部門根據實物盤點的情況,與財務帳核對,計算盤虧、待報廢資產的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產盤點報告并報批。
6、支持性文件
無
7、質量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內部調動(離職)資產轉移單明細表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產盤點表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產購置申請表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產轉交審批明細表》
第12篇 物業(yè)公司消防管理程序
物業(yè)公司消防管理程序
1.目的
加強所服務區(qū)域的消防管理,以'防消結合、預防為主'為工作方針,提高消防管理業(yè)務水平,切實保障服務區(qū)域內顧客生命及財產安全。
2.范圍
適用于**物業(yè)公司各部門。
3.職責
3.1公司總經理為消防安全第一責任人,全面負責消防安全工作的組織落實和監(jiān)督總結,建立健全防火安全責任制度。
3.2安全主管為部門直接責任人,具體負責組織服務區(qū)域消防工作的具體實施、培訓、演習、檢查、完善消防設施,組織和建立義務消防隊,制定和實施滅火方案。
3.3部門經理指定消防管理人員為責任人,負責防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正違章行為,參加現場滅火救災工作。
3.4客戶服務部協(xié)助總經理落實和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責任制度。
4.方法和過程控制
4.1義務消防隊伍的建立
4.1.1由中心主管負責建立由各部門成員組成的義務消防隊伍。
4.1.2消防總指揮:由公司經理擔任,負責滅火工作的全面組織及指揮。
4.1.3消防副總指揮:由中心值班人員或設備主辦擔任,協(xié)助總指揮及保證設備的正常運行。
4.1.4滅火組組長:由總指揮現場指定(一般為班長以上的人員),組織一切力量滅火,及時向中心報告火情。
4.1.5滅火組組員:由安全管理員和技術人員組成,聽從組長的安排,利用一切滅火器材全力滅火。
4.1.6聯(lián)絡組:由巡邏崗及附近保潔員組成,每隔一分鐘向總指揮匯報一次現場火情,協(xié)助滅火人員滅火。
4.1.7后勤組:由公司其他人員及男保潔組成,協(xié)助運輸消防器材及消防工具。
4.1.8救護組:由公司出納帶領女保潔進行救護。
4.1.9疏散組:由當班安全管理員、保潔員、技術員組成。各出入口崗安全管理員,阻止人員進入,指揮人員向外疏散;車場崗安全管理員阻止車輛進入,指揮車輛向外疏散;保潔員指揮協(xié)助住戶疏散,技術人員確保相應消防設備處于正常狀態(tài)。
4.1.10治安組:由安全管理員組成,負責現場及所轄區(qū)域的治安管理,防止犯罪分子乘機作案。
4.1.11定期舉行消防安全知識結合消防作戰(zhàn)方案的培訓,使所有的員工了解消防基本常識,消防作戰(zhàn)程序的內容及自在火災發(fā)生時自己的任務,每位員工熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出入口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,安全主管監(jiān)督消防器材的維護保養(yǎng)工作。
4.2滅火過程的原則
4.2.1接到人員或消防主機的火情報警。
4.2.2中心值班人員要立即判斷真?zhèn)?。若是假火?立即查明原因;若是真火警,立即啟動消防設備、通知消防總指揮、組織疏散人群。
4.2.3組織人員攜帶滅火器材趕到現場進行滅火。
4.2.4火勢不能控制,尋求社會支援,火勢能控制,增加滅火人員,盡快撲滅。
4.2.5滅火后,保護現場,查明原因。
4.2.6由消防總指揮負責或指派專人落實了解起火原因。
4.2.7原因不明或有可疑時須保護好現場,查明原因。必要時報相關政府部門處理。
4.2.8及時填寫《緊急事件處理記錄表》
4.3每位員工的季度考核中必須包括相應的消防知識,安全管理員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器、知道疏散人員的方法,督促員工規(guī)范進行用火用電作業(yè),并管理好化學易燃、易爆危險物品。
4.4定人、定時、定措施消除火險隱患,每年十月組織一次消防實戰(zhàn)演(演習時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習前一周制定演習方案,并將演習情況記錄在《消防演習情況記錄表》上。
4.5每季度至少進行一次緊急集合,人員以安全管理員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內),須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕到指定地點的時間和裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄,對緊急集合中不能達到要求的人員,在月度考核中予以體現,對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴肅處分。
4.6對服務區(qū)域內的消防設備、設施進行統(tǒng)計并記錄《消防設施清單》,《消防設施清單》應根據情況及時更新,定期組織檢查修保養(yǎng)消防器材設備。
4.7積極協(xié)助消防機關對消防工作的檢查和指導,每年三月和十月分別組織對住戶的消防知識宣傳。
4.8保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設施。嚴禁儲存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆以及各類劇毒物品。
4.9發(fā)現有異味、異聲、異色等現象要及時報告,并采取積極措施處理。
4.10在防火范圍內,辦公和小區(qū)裝修面積在50平方米以下的,由公司負責審核,超過50平方米的應報消防機關審核,經批準后方可施工,裝修應采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經消防機關批準,進行防火處理。
4.11顧客進行室內裝修,在需要增設電器線路或進行動火作業(yè)前,必須報公司批準。公司必須要求施工人員做好安全措施,嚴禁亂掛、亂接臨時電線。裝修現場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在現場做飯、吸煙、使用明火。
4.12必須有服務區(qū)的地下天然氣管網圖,服務取內挖掘地面必須得到公司辦理申報手續(xù),經部門經理同意,方可動工。具備使用管道天然氣條件的服務區(qū),嚴禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13物業(yè)公司須有地面層消防設施平面圖,并懸掛于指揮中心,圖中標注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設施的位置,底商在明顯位置必須設置消防疏散示意圖,不得隨意動用消防器材和消防水。
4.14物業(yè)公司須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心;有消防設施清單,存放于指揮中心。
4.15服務區(qū)須配有足夠的消防用沙,不得挪做它用.
4.16每位員工應熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心監(jiān)督消防器材的維護保養(yǎng)工作。
4.16火警、火災處理方法
4.16.1任何人員發(fā)現火情時,應立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。
4.16.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現場人員講明火警地點,燃燒物質,火勢情況等,馬上派人帶對講機、滅火器、消防工具到現場了解情況及滅火,確認火災程度,并及時向指揮中心匯報火
情。指揮中心同時迅速拔打119火警電話,將火災情況進行通報。
4.16.3中心值班人員根據火情,立即通知各崗位禁止無關人員、車輛進入現場,通知有關人員組織疏散。立即安排人員關閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。
4.16.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現場指揮人員趕赴現場救護,同時集合全體人員布置救災工作,并向總經理匯報,安排設備負責人員切斷煤氣總閥及市電,并將應急電源投入使用。
4.16.5火勢擴大到三級(猛烈階段),通知顧客有序離開,在場工作人員指揮顧客安全疏散。
4.16.6同時指揮中心應立即撥打火警電話119通知公安消防部門進行搶救,并向社會求助。接應組人員負責引導、配合外界增援隊伍。
4.16.7疏散組在組織好現場的同時,積極協(xié)助消防部門做好火災現場的保護工作。
4.16.8安全管理部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各業(yè)務部門進行防火安全檢查,并監(jiān)督整改措施的落實情況,保存相關質量記錄。
5.相關工作記錄表格:
5.1《消防設施清單》
