第1篇 物業(yè)管理手冊(cè)解釋效力控制
物業(yè)管理手冊(cè)的解釋、效力和控制
1 本物業(yè)管理手冊(cè)必須經(jīng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)正式發(fā)布。
2 本手冊(cè)規(guī)定是**集團(tuán)房地產(chǎn)管理有限公司在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的綱領(lǐng)性文件,所有與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)和活動(dòng)均必須遵循本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定,包括管理公司各職能部門(mén)、所有下屬項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司。
3 本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定必須與集團(tuán)、管理公司的制度規(guī)定保持一致,所有與集團(tuán)公司和管理公司制度不一致之處均按集團(tuán)公司和管理公司的規(guī)定執(zhí)行,并及時(shí)知會(huì)管理公司物業(yè)管理部協(xié)調(diào)修訂。
4 管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本手冊(cè)的管理,包括:發(fā)放、控制、解釋和修訂等。管理手冊(cè)在各項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司內(nèi)的發(fā)放,由該公司行政部門(mén)負(fù)責(zé),必須保證各工作崗位得到最新版本的受控文件。未經(jīng)管理公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人員不得復(fù)制或向外單位(個(gè)人)提供本手冊(cè)副本。
5 本手冊(cè)在執(zhí)行過(guò)程中可以根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行修訂,管理公司鼓勵(lì)各級(jí)員工針對(duì)管理手冊(cè)提出修訂建議,但任何涉及管理手冊(cè)的修訂建議,均應(yīng)以書(shū)面形式報(bào)告管理公司物業(yè)管理部。
第2篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試-第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.屬于內(nèi)行文、上行文和后行文的行政公文是()。
a決定b報(bào)告c通知d通報(bào)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的掌握?！皼Q定”是內(nèi)行文或下行文;“通知”是內(nèi)行文、下行文或前行文;“通報(bào)”是內(nèi)行文、下行文或后行文;“報(bào)告”是內(nèi)行文、上行文和后行文。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第231~232頁(yè)。
2.唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的行政公文是()。
a 函b意見(jiàn)c批復(fù)d會(huì)議紀(jì)要
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解,特別是對(duì)會(huì)議紀(jì)要的掌握。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。
3. 在實(shí)際使用的各類(lèi)文書(shū)中,規(guī)范性最強(qiáng)的是()。
a行政公文b事務(wù)文書(shū)c制度文書(shū)d禮儀文書(shū)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文與其他文書(shū)的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235頁(yè)。
4.以下哪種文書(shū)不是行政公文()。
a決定b通報(bào)c意見(jiàn)d守則
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書(shū)區(qū)別的掌握?！皼Q定”、“通報(bào)”和“意見(jiàn)”行政公文,“守則’’是制度文書(shū)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第231和234頁(yè)。
5.會(huì)議紀(jì)要開(kāi)頭不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一項(xiàng)內(nèi)容()。
a起止時(shí)間
b參加人員
c記錄人
d主要成果
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)會(huì)議紀(jì)要的寫(xiě)法的掌握。會(huì)議紀(jì)要的“七要素”包括:起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人、參加與列席人員、議題、會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果,不包括記錄人。故本題選c,
有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第240頁(yè)。
6.以下不屬于物業(yè)管理事務(wù)公文的是哪一項(xiàng)()。
a計(jì)劃b總結(jié)c大事記d會(huì)議紀(jì)要
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書(shū)區(qū)別的掌握。事務(wù)文書(shū)包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書(shū),會(huì)議紀(jì)要是行政公文。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。
7.行政公文與其他文書(shū)最簡(jiǎn)單的區(qū)別辦法是()。
a從公文標(biāo)題上加以區(qū)分
b從公文內(nèi)容上加以區(qū)分
c從發(fā)文單位上加以區(qū)分
d從主送機(jī)關(guān)上加以區(qū)分
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文與其他文書(shū)的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235~236頁(yè)。
8.以下那種說(shuō)法是物業(yè)管理制度文書(shū)的寫(xiě)作要領(lǐng)()。
a一般由前言、主體和結(jié)尾三部分構(gòu)成
b一般由標(biāo)題、稱(chēng)謂、正文、署名、時(shí)間等幾部分構(gòu)成
c一般由緣由、意義和事項(xiàng)三部分構(gòu)成
d一般由標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)制度文書(shū)寫(xiě)作要領(lǐng)的掌握。制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成。故本題選擇d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第241頁(yè)。
9.屬于物業(yè)管理事務(wù)文書(shū)的類(lèi)型是()。
a海報(bào)b收條c啟事d總結(jié)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)事務(wù)文書(shū)的掌握。事務(wù)文書(shū)包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書(shū),會(huì)議紀(jì)要是行政公文,啟示、海報(bào)屬于告啟類(lèi)應(yīng)用文書(shū),收條屬于條據(jù)類(lèi)應(yīng)用文書(shū)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。
10.以下那種說(shuō)法屬于告啟類(lèi)應(yīng)用文書(shū)()。
a邀請(qǐng)函、請(qǐng)柬、感謝信和賀信等
b標(biāo)語(yǔ)、溫馨提示和好消息等
c告知函、商洽函、詢問(wèn)函和答復(fù)函等
d通知、通報(bào)、報(bào)告和請(qǐng)示等
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)告啟類(lèi)應(yīng)用文書(shū)的掌握。告啟類(lèi)文書(shū)包括標(biāo)語(yǔ)(提示牌)、溫馨提示、啟示、海報(bào)和好消息。故本題選擇b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235頁(yè)。
11.關(guān)于應(yīng)用文書(shū)寫(xiě)作的行款格式規(guī)則,說(shuō)法不正確的是()。
a文章大標(biāo)題居中排列,字號(hào)應(yīng)大
b署名一般放在文章的大標(biāo)題之上
c每個(gè)自然段的開(kāi)頭要空兩個(gè)字的位詈
d較短的引文可夾在正文中
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書(shū)寫(xiě)作的行款格式規(guī)則的掌握。署名一般放在文章的大標(biāo)題之下才是正確的。故本題選擇b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第236~237頁(yè)。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.應(yīng)用文書(shū)在選用詞語(yǔ)上要注意哪些問(wèn)題()。
a所選用的詞語(yǔ)不能是誤讀誤寫(xiě)、以訛傳訛的錯(cuò)誤詞
b不能是被淘汰的等義詞(包括異體詞)
c不能是不規(guī)范的方言詞、或舊詞語(yǔ)
d不能是濫用的簡(jiǎn)稱(chēng)和生造詞
e不能引用外來(lái)詞
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書(shū)的基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。應(yīng)用文書(shū)在詞語(yǔ)的使用上應(yīng)力求準(zhǔn)確、簡(jiǎn)練、得當(dāng),e選項(xiàng)的內(nèi)容不包括在內(nèi)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第228頁(yè)。
2.屬于物業(yè)管理行政公文的是()。
a決定、通知和通報(bào)
b報(bào)告、請(qǐng)示和批復(fù)
c意見(jiàn)、函
d大事記和倡議書(shū)
e各類(lèi)會(huì)議紀(jì)要
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解。本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第231頁(yè)。
3.通報(bào)大體上可分為哪幾類(lèi)()。
a會(huì)議通報(bào)b批評(píng)性通報(bào)c情況通報(bào)d專(zhuān)題通報(bào)e表彰性通報(bào)
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解,特別是對(duì)通報(bào)的掌握。本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第232頁(yè)。
4.事務(wù)文書(shū)包括哪些類(lèi)型()。
a計(jì)劃和總結(jié)
b邀請(qǐng)書(shū)、請(qǐng)柬、感謝信
c制度和辦法
d收條和欠條
e大事記和倡議書(shū)
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對(duì)事務(wù)文書(shū)的理解。本題選a、e.有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。
5.以下應(yīng)用文書(shū)標(biāo)題的寫(xiě)法錯(cuò)誤的是()。
a《關(guān)于召開(kāi)××?xí)h的通知》
b《關(guān)于更換對(duì)講機(jī)的請(qǐng)示報(bào)告》
c《××公司員工考勤管理辦法》
d《關(guān)于在a花園組織象棋比賽的報(bào)告》
e《關(guān)于2006年度培訓(xùn)計(jì)劃的請(qǐng)示》
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書(shū)標(biāo)題的制作的理解。本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第236頁(yè)。
6.會(huì)議紀(jì)要開(kāi)頭不可缺少的“七要素”包括哪些內(nèi)容()。
a起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人
b參加與列席人員
c記錄人
d會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果
e會(huì)議議題
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)會(huì)議紀(jì)要的寫(xiě)法的掌握。會(huì)議紀(jì)要的“七要素”包括:起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人、參加與列席人員、議題、會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果,不包括記錄人。本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第240頁(yè)。
7.制度文書(shū)的內(nèi)容一般包括以下哪幾部分()。
a標(biāo)題b主送c正文d稱(chēng)呼e簽署
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)制度文書(shū)寫(xiě)作要領(lǐng)的掌握。制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成。本題選擇a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第241頁(yè)。
8.行款格式是長(zhǎng)期的書(shū)面語(yǔ)表達(dá)中約定俗成的行列款式,包括以下哪幾項(xiàng)()。
a標(biāo)題、署名b引文、分段c子號(hào)d序碼e稱(chēng)呼
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書(shū)寫(xiě)作的行款格式規(guī)則的掌握。行款格式是長(zhǎng)期的書(shū)面語(yǔ)表達(dá)中約定俗成的行列款式,包括:標(biāo)題、署名、分段、引文和序碼,故本題選擇a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第236~237頁(yè)。
9-行政文書(shū)的內(nèi)容一般包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。
a署名b發(fā)文字號(hào)c印章d前言e文頭
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政文書(shū)的掌握。本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235~236頁(yè)。
10. 事務(wù)文書(shū)是物業(yè)管理企業(yè)表述工作事務(wù)所有的書(shū)面文書(shū)。主要包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。
a總結(jié)b通知c計(jì)劃d大事記e倡議書(shū)
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書(shū)區(qū)別的掌握。事務(wù)文書(shū)包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書(shū),通知是行政公文。本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。
11.禮儀文書(shū)的內(nèi)容一般包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。
a標(biāo)題、稱(chēng)呼b正文c 時(shí)間d 印章e結(jié)語(yǔ)、簽署
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對(duì)禮儀文書(shū)的掌握程度。本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第242―243頁(yè)。
12.除了行政公文、事務(wù)文書(shū)、制度文書(shū)和禮儀文書(shū)等正式文書(shū)外,其他日常文書(shū)包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。
a條據(jù)類(lèi)文書(shū)
b告啟類(lèi)文書(shū)
c守則類(lèi)文書(shū)
d計(jì)劃類(lèi)文書(shū)
e請(qǐng)示類(lèi)文書(shū)
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)類(lèi)型的理解和對(duì)其他日常文書(shū)的掌握程度。本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235頁(yè)。
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“1.請(qǐng)按物業(yè)管理通知的常規(guī)要素,糾正以下通知中的錯(cuò)誤(3處):
日期:2004年7月8日星期四范圍:7號(hào)樓文件編號(hào):2004099
停水通知
尊敬的業(yè)主:
由于7號(hào)樓6單元供水管道出現(xiàn)問(wèn)題,物業(yè)公司工程部決定臨時(shí)搶修下水管道,現(xiàn)對(duì)7號(hào)樓6單元02戶型暫停中水及生活用水的供應(yīng)。請(qǐng)您做好準(zhǔn)備。
在此給您的生活帶來(lái)不便,請(qǐng)諒解!
敬請(qǐng)轉(zhuǎn)達(dá)周知!
北京××物業(yè)管理有限公司
×××管理部
(張貼期限:2004―7―81
【解析】(1)通知中說(shuō)上水管道有問(wèn)題,可物業(yè)公司下一步的工作是修下水管道。
(2)在通知中沒(méi)有說(shuō)明具體的維修時(shí)間。
(3)通知中沒(méi)有留下咨詢聯(lián)系電話,客戶如果有問(wèn)題不知道找誰(shuí)聯(lián)系。
2. 你是某物業(yè)公司的員工,負(fù)責(zé)應(yīng)用文書(shū)的起草工作,請(qǐng)說(shuō)明通用的應(yīng)用文書(shū)可分為哪些類(lèi)型
【答案】可分為行政公文、事務(wù)公文、會(huì)議公文、制度公文、禮儀文書(shū)、經(jīng)濟(jì)公文、其他el常文書(shū)和司法公文等八大類(lèi)。
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的類(lèi)型的掌握有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第231頁(yè)“物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的類(lèi)型”。
3.你是某物業(yè)公司的員工,請(qǐng)說(shuō)明公文式標(biāo)題的構(gòu)成要素和構(gòu)成模式是什么
【答案】組成公文式標(biāo)題的要素包括單位、區(qū)域(范圍)、時(shí)間、事由(內(nèi)容)、性質(zhì)和文種等,其中“事由”和“文種”是最基本的要素。
文章式標(biāo)題的構(gòu)成模式:從構(gòu)成形式看,可以有單標(biāo)題和雙標(biāo)題。主標(biāo)題一旦概括到某種程度,不能概括和反映需要傳達(dá)的含義就必須用副標(biāo)題來(lái)做具體說(shuō)明。
第3篇 a物業(yè)公司管理理念
e物業(yè)公司管理理念
*公司發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)
公司堅(jiān)持服務(wù)理念追求真誠(chéng),服務(wù)內(nèi)容追求規(guī)范,服務(wù)形象追求品牌,服務(wù)品質(zhì)追求一流的指導(dǎo)思想,貫徹“雙向”服務(wù)(對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩個(gè)市場(chǎng))方針,對(duì)內(nèi),強(qiáng)化后勤服務(wù)保障功能,滿足業(yè)主潛在需求;對(duì)外,大力拓展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),精心打造中興物業(yè)品牌。努力實(shí)現(xiàn)“保障堅(jiān)強(qiáng)、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、資產(chǎn)優(yōu)良、業(yè)績(jī)優(yōu)秀”的工作目標(biāo),把我公司建設(shè)成為楚雄州行業(yè)一流、系統(tǒng)標(biāo)桿的現(xiàn)代物業(yè)管理公司。
*公司企業(yè)精神:忠誠(chéng)、敬業(yè)、團(tuán)隊(duì)、卓越。
*服務(wù)宗旨:以客為尊,服務(wù)第一,業(yè)主滿意。
*企業(yè)價(jià)值觀:人講誠(chéng)信事?tīng)?zhēng)一流。
*管理理念:以人為本,科學(xué)管理,質(zhì)量為先,互惠雙贏。
*服務(wù)理念:業(yè)主永遠(yuǎn)是第一位的。
*服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):精細(xì)化、人性化、零差錯(cuò)、無(wú)干擾,每天進(jìn)步百分之一。
*工作作風(fēng):高、嚴(yán)、細(xì)、實(shí)、快。
*企業(yè)責(zé)任:謀求業(yè)主滿意、謀求員工成長(zhǎng)、謀求企業(yè)發(fā)展。
*企業(yè)風(fēng)尚:關(guān)愛(ài)企業(yè)、關(guān)愛(ài)他人、關(guān)愛(ài)自己、關(guān)愛(ài)家庭、關(guān)愛(ài)社會(huì)。
*質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針:追求卓越,用心服務(wù),遵紀(jì)守法,持續(xù)改進(jìn),節(jié)能降耗,預(yù)防污染,關(guān)健康,保障安全。
公司以物業(yè)管理服務(wù)為核心,本著“善待業(yè)主就是善待我們的父母、兄弟、姐妹”的服務(wù)宗旨,“把最微不足道的小事做到盡善盡美,做業(yè)主最貼心的物管”作為我們追求的目標(biāo)。我公司在楚雄州的立足及發(fā)展,離不開(kāi)父老兄弟和各界朋友的支持。公司力爭(zhēng)為您提供更優(yōu)質(zhì)、更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)。我們的專(zhuān)業(yè)、熱情、周到、細(xì)心、持續(xù)改進(jìn)將讓您的身邊金光四射!讓您感受到生活中處處充滿“金光”!公司將與業(yè)主心心相連,營(yíng)造一個(gè)其樂(lè)融融、共建共管的和諧小區(qū)。您小區(qū)的物業(yè)管理正需要我們的到來(lái)!請(qǐng)給我們機(jī)會(huì)與您合作!超越所有期待,讓生活充滿陽(yáng)光,我一直在努力。
第4篇 物業(yè)管理常見(jiàn)火災(zāi)撲救方法
物業(yè)管理中常見(jiàn)火災(zāi)的撲救方法
在物業(yè)管理過(guò)程中,由于管理不當(dāng)或其他一些意外的原因而引發(fā)火災(zāi),給物業(yè)公司和住 用人帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關(guān)重要,本節(jié)主要介紹一些火災(zāi)發(fā)生時(shí)人員的救助和疏散方法,以及物資保護(hù)的方法。
一、居民住宅火災(zāi)撲救對(duì)策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災(zāi)
煤氣和液化石油器具起火時(shí),應(yīng)先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具,使火窒息; 然后關(guān)閉氣門(mén)斷絕氣源;再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開(kāi)門(mén)窗通風(fēng)。如切斷氣源不能實(shí)現(xiàn),則應(yīng)立即將液化石油氣罐移至安全場(chǎng)所,并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時(shí),不要慌,將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地 上。
3.電器用具火災(zāi)
當(dāng)電器用具起火時(shí),首先斷開(kāi)電源,然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無(wú) 電時(shí),才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災(zāi)
兒童玩火引起的火災(zāi)起火部位多在廚房、床下等位置,在滅火的同時(shí)應(yīng)將液化氣罐迅速 搬走,避免高溫作用使氣罐爆炸擴(kuò)大火勢(shì),然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時(shí)應(yīng)注意:
1.發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí),切忌打開(kāi)門(mén)窗,以免氣體對(duì)流,使火勢(shì)擴(kuò)大蔓延。滅火后,需打開(kāi)門(mén)窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復(fù)燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味,切忌用明火檢查,夜間禁忌開(kāi)電燈,防止打火造成可燃?xì)怏w爆炸或發(fā)生火災(zāi)。應(yīng)關(guān)緊閥門(mén)斷絕氣源,并應(yīng)立即打開(kāi)門(mén)窗排除可燃?xì)怏w。
3.發(fā)現(xiàn)起火后,除自救外,夜間要喊醒鄰居,絕不可只顧搶救自己的財(cái)物,而不滅火,使火災(zāi)擴(kuò)大蔓延,造成人員傷亡。
二、人員密集場(chǎng)所火災(zāi)撲救對(duì)策
商貿(mào)樓宇、住宅區(qū),都有一些方便工作、生活的配套設(shè)施,如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商 店、俱樂(lè)部、餐廳等,而這些地方往往又是人員比較集中的場(chǎng)所,發(fā)生火災(zāi)后若不能及時(shí)搶救,容易造成較大的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。所以掌握一些救火知識(shí)是非常必要的。
1.人員集中場(chǎng)所起火后,首先應(yīng)切斷電源,關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施;打開(kāi)所有出入口,盡快疏散人員;啟動(dòng)滅火設(shè)備及時(shí)滅火。
2.醫(yī)院、學(xué)?；?yàn)室和試驗(yàn)室用的燃體、氣體起火,應(yīng)及時(shí)撤離出未燃物質(zhì),同時(shí)用浸濕的織物覆蓋窒熄,或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救,并用沙土圍堵地面流淌的液體。 滅火后,打開(kāi)門(mén)窗排除可燃?xì)怏w。
3.電器設(shè)備、電路起火,要切斷電源,用干粉滅火器或水撲救。
4.當(dāng)火勢(shì)威脅到病員、學(xué)生時(shí),要盡快疏散或搶救,并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火,迅速搶救出孩子,并關(guān)閉著火房間。大班的孩子由教師引導(dǎo)疏散,小班的孩子應(yīng)由教師用被褥裹身,抱、背、抬出燃燒地點(diǎn)?；鸫髞?lái)不及疏散,要將孩 子轉(zhuǎn)移到安全房間,等待消防隊(duì)來(lái)?yè)尵?千萬(wàn)不可亂動(dòng)。
6.在滅火的同時(shí),要把起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離,防止擴(kuò)大燃燒。
撲救人員集中場(chǎng)所火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意:
(1)當(dāng)有化學(xué)、塑料類(lèi)物質(zhì)燃燒時(shí),要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計(jì)劃撤出被困人員,防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時(shí)要沿墻根行動(dòng),防止燃燒點(diǎn)上部墜落,落下東西傷人。
三、高層建筑火災(zāi)撲救對(duì)策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對(duì)較小等特點(diǎn),給火災(zāi)的營(yíng)救工作帶來(lái)一 定困難。為此,我們應(yīng)掌握一些針對(duì)高層建筑火災(zāi)的救助方法。
撲救高層建筑火災(zāi)、搶救和疏散人員是一項(xiàng)重要而巨大的任務(wù),消防人員要針對(duì)不同情 況采取不同方法,及時(shí)進(jìn)行疏散搶救,避免和減少人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。
首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進(jìn)行安全疏散,這是爭(zhēng)取疏散時(shí)間,提高疏散效率的 重要方法。利用消防電梯進(jìn)行疏散;利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進(jìn)行疏散;利用室內(nèi)的疏散陽(yáng)臺(tái)、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋等進(jìn)行疏散;利用擦窗工作機(jī) 疏散。
其次對(duì)于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法:
1.當(dāng)高層建筑發(fā)生火災(zāi),樓內(nèi)住有不同民族、不同國(guó)籍,使用不同語(yǔ)言的人員時(shí),應(yīng)用相應(yīng)的語(yǔ)言廣播,告訴大家哪一層樓的哪一個(gè)部位著火,以及安全疏散的路線、方法等。 播音員在廣播時(shí),語(yǔ)調(diào)要鎮(zhèn)靜,充滿信心,內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要,以安定樓內(nèi)人員心理,防止驚慌錯(cuò)亂或跳樓事故的發(fā)生。
2.當(dāng)某一樓層某一部位起火,且燃燒范圍不大時(shí),應(yīng)先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展,則應(yīng)適時(shí)地用廣播通知著火層以上各樓層。不應(yīng)一 有火警就通知全樓,以防造成樓內(nèi)人員驚慌混亂,對(duì)撞擁擠,影響疏散。
3.當(dāng)某一房間內(nèi)起火,而門(mén)已被封住,使室內(nèi)人員不能走出時(shí),若該房間有陽(yáng)臺(tái)或有室外走廊,則房?jī)?nèi)人員可從陽(yáng)臺(tái)或室外走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間,再繞道到疏散樓梯間 疏散。
4.當(dāng)某一防火分區(qū)著火,著火樓層的大火已將樓梯間封住,致使著火層以上樓層的人員無(wú)法從樓梯間向下疏散時(shí),可先將人員疏散到屋頂,從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當(dāng)建筑物內(nèi)設(shè)有避難層時(shí),人員可向避難層疏散,特別是老人、幼童等應(yīng)優(yōu)先散到避難層。應(yīng)重點(diǎn)護(hù)送老人、幼童等到可以脫險(xiǎn)的部位,再轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)。
6.當(dāng)被困人員較多時(shí),應(yīng)調(diào)集民用或軍用直升飛機(jī)營(yíng)救。直升飛機(jī)在沒(méi)有停機(jī)坪的建筑物上可以通過(guò)施放軟梯營(yíng)救屋頂被困人員,或?qū)⑾廊藛T用軟梯運(yùn)送到屋頂,或?qū)⒗K索、 救生袋、緩降器、防護(hù)裝具等運(yùn)送到屋頂搶救被困人員。
火場(chǎng)上除了搶救人員,疏散和保護(hù)物資也是一項(xiàng)急迫的工作。搶救物資要據(jù)輕重緩急和 具體情況采取有針對(duì)性的措施。
第5篇 小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)作構(gòu)想
住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)作構(gòu)想
日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段,針對(duì)zz小區(qū)的特點(diǎn),我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。
前期介入階段,我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)主的層次需求,從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議,并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果,提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案,為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、前期介入階段的管理
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合zz小區(qū)的實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)zz小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車(chē)管理方案、圍合式環(huán)境方案等。
2、提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳
為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)zz小區(qū)的管理,我們把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí),并組織部分zz小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí),以求取得良好的社會(huì)效果,為日后管理工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。
(二)做好驗(yàn)收接管工作
在管理公司對(duì)zz小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上,通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn),預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案,真正做到有備無(wú)患,防范于未然。
zz小區(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下:
二、日常管理運(yùn)作階段的管理
對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段,管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理
1、管理處內(nèi)部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。
(2)管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。
(3)總公司實(shí)施不定期巡檢。
2、用戶報(bào)修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報(bào)修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。
(1)管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修,并傳達(dá)至工程部。
(2)工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督,對(duì)'維修服務(wù)項(xiàng)目表'以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。
(1)管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。
(2)被投訴部門(mén)按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問(wèn)題。
(3)管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。
4、服務(wù)收費(fèi)管理
規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)(包括管理費(fèi)、水電費(fèi))程序,確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。
(2)管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。
(3)樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單,并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。
(4)工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。
(5)管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。
5、社區(qū)文化活動(dòng)管理
管理處組織開(kāi)展的各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,并具體組織實(shí)施。
(2)管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。
(3)管理處其他部門(mén)員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開(kāi)展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類(lèi)突發(fā)事件或異常時(shí),能迅速、果斷進(jìn)行處理,保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。
(1)管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn),并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。
(2)當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。
(3)護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范,工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。
(4)其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。
7、應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì),以應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件。
(2)管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。
(二)給排水設(shè)備及水景管理
1、給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理
確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。
(2)給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定,保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。
3、給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)
及時(shí)處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。
(三)消防管理
1、中控室設(shè)備運(yùn)行管理
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設(shè)備操作
確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性,正確性。
中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。
3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運(yùn)行。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(2)工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo),檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全體系,保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。
(2)工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
(3)管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。
5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理
定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi),保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。
(2)工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。
(3)義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。
(4)樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。
(四)機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理
對(duì)zz小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作,具體主要工作內(nèi)容如下:
1、運(yùn)行組:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強(qiáng)安全防范工作。
2、維修組:
負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施,設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(五)治安管理
1、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理
通過(guò)制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定,確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高,自覺(jué)維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行。
(1)護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。
(2)護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。
2、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范
保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。
(1)護(hù)衛(wèi)員
應(yīng)遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語(yǔ)。
(2)當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。
(3)護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)
3、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)
通過(guò)軍事化培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍。
(1)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。
(2)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。
(3)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。
4、門(mén)衛(wèi)值班崗工作
通過(guò)對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制,確保轄區(qū)的安全。
(1)熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。
(2)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪人員登記制度。
(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
(6)在大門(mén)做好人、車(chē)分道的把關(guān)工作。
9、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡查管轄區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題。
(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。
(3)維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。
(4)當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門(mén)。
(5)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作,對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。
10、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車(chē)場(chǎng)、人行道、車(chē)道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。
(1)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。
(2)負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。
(3)負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。
(4)聽(tīng)從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清,時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。
1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排:
①早晨6:00-10:00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面,清掃天面,清潔水池,清運(yùn)雜物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、電子門(mén)、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。
2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排:
①早晨6:00-8:00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)各一遍。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水沖洗。
②上午8:30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站,并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車(chē),并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周?chē)孛嫦麣娝帯?/p>
③對(duì)小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔,每小時(shí)循環(huán)一遍。
④13:00-17:30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中轉(zhuǎn)站,并消殺、噴藥,清洗垃圾箱,對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔,每小時(shí)循環(huán)一遍。
(七)園林綠化管理
對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔,16:00-18:30澆水。
對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時(shí)因地制宜澆水,澆水時(shí)間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時(shí)1遍/天,下雨天除外。
(5)補(bǔ)缺:視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。
(6)殺蟲(chóng):1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅
(八)車(chē)輛管理
對(duì)小區(qū)業(yè)主、車(chē)輛及外來(lái)車(chē)輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車(chē)輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū),小區(qū)外來(lái)車(chē)輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車(chē)場(chǎng)。具體管理方式如下:
1、車(chē)輛進(jìn)崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí),駛近道口擋車(chē)器(道閘)時(shí),應(yīng)立即走近車(chē)輛,向司機(jī)立正行舉手禮。
(2)當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗遞上固定保管卡后,確認(rèn)業(yè)主車(chē)輛身份,并在卡上迅速記錄車(chē)輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目,交還給業(yè)主后人車(chē)放行。
(3)當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗后,聲明為外來(lái)車(chē)輛后,發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車(chē)保管卡,并在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車(chē)輛情況后,引導(dǎo)車(chē)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。
(4)當(dāng)遇到公安、警察、政府部門(mén)執(zhí)行公務(wù)的車(chē)輛進(jìn)入時(shí),查證后放行,并迅速作好登記。
2、車(chē)輛出崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛駛出住宅區(qū)道口擋車(chē)器時(shí),即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡,并核對(duì)車(chē)牌號(hào)。如果是固定保管卡,迅速填寫(xiě)車(chē)輛駛出時(shí)間,交還給業(yè)主后立即開(kāi)啟擋車(chē)器。如果是臨時(shí)保管卡,核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,如果沒(méi)有超過(guò)半小時(shí),開(kāi)啟道閘放行,如果超過(guò)半小時(shí),則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi),隨手給發(fā)票,收費(fèi)手續(xù)完畢后開(kāi)啟道閘放行。
(2)在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后,迅速在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容。
(3)若后面有車(chē)緊跟,應(yīng)立即在車(chē)前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車(chē)的放行。
(九)房屋管理
對(duì)zz小區(qū)的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30處理業(yè)主申報(bào)投訴;8:30-9:30巡視;9:30-11:30跟蹤監(jiān)督;14:00-15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-17:30走訪、回訪。
2、房管服務(wù)內(nèi)容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時(shí)/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時(shí)/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項(xiàng)目:
(1)裝修巡視 (2)投訴接待 (3)違章檢查 (4)車(chē)輛管理
(5)治安 (6)清潔 (7)綠化 (8)維修 (9)機(jī)電設(shè)備
(10)社區(qū)活動(dòng)(11)員工宿舍 (12)內(nèi)容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,搜集業(yè)主的反饋意見(jiàn)。
(2)對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,分類(lèi)進(jìn)行處理。
a、填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫(xiě)維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的,填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。
(十)物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。
1、經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng),負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
第6篇 物業(yè)公司管理資料序言
《物業(yè)公司管理資料》序言
全面、準(zhǔn)確地貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,依法加強(qiáng)**物業(yè)公司管理與服務(wù)工作落實(shí),增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力,維護(hù)公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作秩序和良好的辦公環(huán)境,切實(shí)保障業(yè)主、客戶和公司的合法權(quán)益。
經(jīng)過(guò)近四年的發(fā)展,公司已基本形成管理規(guī)范、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)多樣、信譽(yù)良好、制度完善的綜合性物業(yè)管理公司,管理項(xiàng)目涉及商務(wù)寫(xiě)字樓、行政辦公樓、大型物流倉(cāng)儲(chǔ)和郵電住宅小區(qū)。
現(xiàn)代物業(yè)管理面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度、崗位職責(zé)、規(guī)范行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)工作勢(shì)在必行。為此,公司本著完善制度、依法管理、規(guī)范服務(wù)、樹(shù)立品牌的要求,特組織人員編寫(xiě)了《管理文件匯編》一書(shū),具體對(duì)公司各崗位日常工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作職責(zé)、作業(yè)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)、突發(fā)事件處置、值班及保衛(wèi)工作等作了詳盡的規(guī)范,概括性強(qiáng)、實(shí)用性廣,便于公司各管理處在物業(yè)管理實(shí)際工作中更好的把握和運(yùn)用,從而使公司物業(yè)管理工作效率、管理效率大大提升,實(shí)為公司員工做好各項(xiàng)工作的必讀內(nèi)容和培訓(xùn)教材。
公司將運(yùn)用現(xiàn)代化、科學(xué)化、規(guī)范化的物業(yè)管理手段,實(shí)施全方位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的物業(yè)管理,為客戶提供熱情、周到、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù),不斷促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的保值和增值,
確保各物業(yè)管理處設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全,杜絕安全責(zé)任事故和刑事案件,成功塑造**物業(yè)公司成都一流的物業(yè)企業(yè)形象。
第7篇 物業(yè)公司人力資源管理培訓(xùn)控制程序
1.0目的為了給適當(dāng)?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當(dāng)?shù)娜肆Y源,并且通過(guò)培訓(xùn),使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責(zé)的能力。
2. 0適用范圍適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開(kāi)發(fā),人員錄用,人員培訓(xùn)的管理。
3．0職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司員工錄用的批準(zhǔn),公司主管保安工作副總經(jīng)理負(fù)責(zé)保安員錄用的批準(zhǔn)。
3.2 公司辦公室負(fù)責(zé)編制公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.3 公司各部門(mén)、各管理處負(fù)責(zé)配合辦公室的各項(xiàng)工作開(kāi)展。
4. 0實(shí)施程序
4.1 工作分析(定崗、定編)
4.1.1 有以下三種情況:第一,當(dāng)新組織(新管理處)建立時(shí);第二,當(dāng)組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時(shí);第三,當(dāng)工作由于新技術(shù)、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時(shí),需進(jìn)行工作性質(zhì)分析。
4.1.2 工作性質(zhì)分析由相應(yīng)職能部門(mén)及辦公室負(fù)責(zé),辦公室根據(jù)具體情況進(jìn)行崗位設(shè)置。
4.1.3 各部室(各管理處)負(fù)責(zé)根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務(wù)量,制定出崗位定編計(jì)劃,報(bào)辦公室審核,由總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.1.4 崗位定編每年進(jìn)行一次。
4.1.5 辦公室及各職能部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)公司各崗位進(jìn)行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》,詳見(jiàn)該文件。
4.2 人員招聘和選擇
4.2.1 各單位缺編時(shí),由各單位負(fù)責(zé)人提出增補(bǔ)申請(qǐng),辦公室審核,增補(bǔ)時(shí)應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對(duì)外公開(kāi)招聘或內(nèi)部員工推薦。
4.2.2 保安員招聘由保安部負(fù)責(zé),報(bào)辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.3 除保安員外其他員工招聘由辦公室負(fù)責(zé),公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3 人力資源開(kāi)發(fā)(培訓(xùn))
4.3.1 新員工的培訓(xùn)新員工上崗前培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé),培訓(xùn)內(nèi)容:
(1) 公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識(shí);
(2) 職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育;
⑶ 公司的規(guī)章制度
4.3.2 在崗員工培訓(xùn)
4.3 .
2.1 辦公室根據(jù)各部門(mén)的年度培訓(xùn)計(jì)劃制定公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》,并組織實(shí)施及督促檢查。專(zhuān)業(yè)技術(shù)與技能的培訓(xùn),由主管部門(mén)負(fù)責(zé)。
4.3 .
2.2 外部培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé)組織安排,并負(fù)責(zé)記錄。
4.3 .
2.3 內(nèi)部培訓(xùn)由主管部門(mén)或各部門(mén)、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓(xùn)是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門(mén)提出的在公司范圍內(nèi)有計(jì)劃性的培訓(xùn)項(xiàng)目。
4.3.3 特殊工種和業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)
4.3 .
3.1 司機(jī)、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關(guān)部門(mén)培訓(xùn)、年審。
4.3 .
3.2 各部門(mén)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可參加市等有關(guān)部門(mén)組織的培訓(xùn)。
4.3.3 .3特殊工種和業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員將參加培訓(xùn)獲得的等級(jí)證、操作證和其他證書(shū)交辦公室認(rèn)可,并將復(fù)印件存入員工檔案內(nèi)。
4.3.4 計(jì)劃外培訓(xùn)
4.3.4 .1公司根據(jù)實(shí)際情況,臨時(shí)提出的培訓(xùn)活動(dòng)由提出部門(mén)負(fù)責(zé)組織,公司總經(jīng)理提出的臨時(shí)培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)籌安排。計(jì)劃外培訓(xùn)報(bào)辦公室存檔。
4.3.4 .2公司鼓勵(lì)員工通過(guò)自學(xué)或參加專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)等途徑,從而提高專(zhuān)業(yè)技能和質(zhì)量管理意識(shí),所取得的有關(guān)結(jié)業(yè)證或?qū)W歷證書(shū)交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。
4.3.5 培訓(xùn)記錄
4.3.5 .1內(nèi)部培訓(xùn)記錄由本部門(mén)存檔。
4.3.5 .2其他培訓(xùn)記錄由辦公室存檔。
5. 0相關(guān)文件及記錄《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》zz021-01
第8篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算
在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中,財(cái)務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動(dòng)都涉及了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來(lái),物業(yè)管理財(cái)務(wù)也不例外。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財(cái)務(wù)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的管理控制工具。
一、財(cái)務(wù)預(yù)算的含義及其要求
財(cái)務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財(cái)?shù)闹匾侄?通過(guò)對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí),以及充分調(diào)動(dòng)公司員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制和實(shí)施的積極性,它實(shí)現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算及其作用
理論上,財(cái)務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財(cái)務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針,在了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上,對(duì)公司未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果(包括資金來(lái)源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。具體而言,了解過(guò)去和分析現(xiàn)在是指了解公司過(guò)去和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)成果及其財(cái)務(wù)狀況;預(yù)測(cè)未來(lái)是在了解過(guò)去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上,對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的各種情況及其對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷;而財(cái)務(wù)安排則是指為達(dá)成未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,針對(duì)相關(guān)影響因素而進(jìn)行的各種財(cái)務(wù)決策活動(dòng)。狹義的財(cái)務(wù)預(yù)算則是各種財(cái)務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化,即財(cái)務(wù)決策結(jié)果的匯總?？梢?jiàn),財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評(píng)估物業(yè)管理公司未來(lái)的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供了基礎(chǔ)。
財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的起點(diǎn)。廣義財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中,基于對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的分析和預(yù)測(cè),管理層對(duì)物業(yè)管理公司未來(lái)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了各種安排,財(cái)務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財(cái)務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財(cái)?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體――財(cái)務(wù)預(yù)算,指明了物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)木唧w目標(biāo),提供了對(duì)物業(yè)管理公司日常資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的要求
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程,是對(duì)公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)結(jié)果的安排過(guò)程。為此,為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算的有效性,編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),必須遵循以下原則或要求:
1.加強(qiáng)調(diào)查研究,認(rèn)識(shí)資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律
與其他企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)相比,物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)的資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)較為簡(jiǎn)單,主要涉及收取管理費(fèi)和費(fèi)用支出兩個(gè)環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性,仍需在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前,了解其資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn),特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費(fèi)用支出項(xiàng)目的規(guī)律性。
2.實(shí)行參與管理,調(diào)動(dòng)員工積極性
財(cái)務(wù)預(yù)算是一種財(cái)務(wù)管理手段,其目的是對(duì)未來(lái)的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制。這一控制通過(guò)公司各部門(mén)全體員工的執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程,就是財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過(guò)程?，F(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標(biāo)的確定過(guò)程,能有效地增強(qiáng)對(duì)其目標(biāo)的認(rèn)同,從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。由于公司全體員工都將參與財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行,因此,應(yīng)盡可能讓員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程。
3.符合實(shí)際,適當(dāng)留有余地
預(yù)算作為一種控制目標(biāo),其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時(shí)也應(yīng)是可實(shí)現(xiàn)的,不應(yīng)是高不可攀的,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言,編制的財(cái)務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實(shí)際情況,不宜過(guò)低,同時(shí)也不宜過(guò)高,通過(guò)全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。
4.全面權(quán)衡,提高資金使用效益
現(xiàn)代管理研究證明:計(jì)劃帶來(lái)的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中,管理收費(fèi)有既定標(biāo)準(zhǔn),如何提高管理收費(fèi)的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此,不僅要求嚴(yán)格控制費(fèi)用支出,更重要的是在財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中,應(yīng)充分考慮各費(fèi)用支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值,防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目。
(三)財(cái)務(wù)預(yù)算編制方法
財(cái)務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法不同,其效益性和實(shí)現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司編制財(cái)務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。
1.固定預(yù)算
固定預(yù)算,是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響,在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱(chēng)為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。
固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法,在現(xiàn)實(shí)生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為:編制簡(jiǎn)單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過(guò)去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ),費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門(mén)所接受。這一方法的缺點(diǎn)為:沒(méi)有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證,難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化;同時(shí),由于采用該方法編制的預(yù)
算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動(dòng)各部門(mén)和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。
2.零基預(yù)算
零基預(yù)算是指一切從零開(kāi)始,通過(guò)重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。該方法是美國(guó)學(xué)者p.德魯克等于20世紀(jì)60年代首先提出的,它很快就受到美國(guó)政府和工商界的重視。1976年,美國(guó)總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理,取得了較好的成效。在我國(guó),零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制方法,越來(lái)越多地應(yīng)用于政府部門(mén)和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。
零基預(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制,完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急,對(duì)各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量,從而制定出費(fèi)用預(yù)算。具體而言,零基預(yù)算的編制程序?yàn)?①由各部門(mén)提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額,而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?lèi);③對(duì)各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序;④將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。分配時(shí),首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。
對(duì)物業(yè)管理公司而言,零基預(yù)算有著重要價(jià)值。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下,它有助于提高管理收費(fèi)的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。但值得注意的是,零基預(yù)算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大,各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。
二、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算,是對(duì)物業(yè)管理中資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程和結(jié)果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面,內(nèi)容十分豐富。為此,有必要對(duì)其具體內(nèi)容作一認(rèn)識(shí)。
(一)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的假定
現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司的未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)面臨著較高的不確定性。編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件,即為公司財(cái)務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。
1.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定
持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定與持續(xù)經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)假定相同,是指在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái),物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。
2.單一業(yè)務(wù)假定
單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù),不從事多種經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)實(shí)中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營(yíng),但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無(wú)差別,而物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),因此,有必要確立該假定,以簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)預(yù)算的編制。
3.現(xiàn)金收支假定
現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財(cái)務(wù)管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫(kù)存量(上、下限)制度等。
4.存貨假定
存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購(gòu)量的一種方式,在該方式下,預(yù)算期內(nèi)存貨的采購(gòu)費(fèi)用和存儲(chǔ)費(fèi)用之和最小)訂購(gòu),且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購(gòu)買(mǎi),因此,公司無(wú)需儲(chǔ)備額外的存貨(也稱(chēng)安全儲(chǔ)備量)以備不時(shí)之需。
5.營(yíng)運(yùn)資金假定
營(yíng)運(yùn)資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需。營(yíng)運(yùn)資金假定是指假定公司的營(yíng)運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費(fèi)押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實(shí)意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行外部融資。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容
各物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在財(cái)務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開(kāi)的,財(cái)務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運(yùn)動(dòng)。一般而言,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等多項(xiàng)內(nèi)容。
財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容,主要包括八部分:
1.收入預(yù)算
物業(yè)管理公司的收入來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)(多種經(jīng)營(yíng)部分的預(yù)算應(yīng)單獨(dú)編制預(yù)算,在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個(gè)方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,這一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營(yíng)收入和大修收入等。
2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算
營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出,其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中,直
接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出,而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。
3.管理費(fèi)用預(yù)算
管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。
4.財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算
財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算,其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。
5.資本預(yù)算
資本預(yù)算也稱(chēng)設(shè)備維修更新計(jì)劃,是物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長(zhǎng)期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購(gòu)入和更新改造支出的預(yù)算。
6.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算亦稱(chēng)現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段。
7.預(yù)計(jì)損益表
預(yù)計(jì)損益表又稱(chēng)年度利潤(rùn)計(jì)劃,是在經(jīng)營(yíng)決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年,下同)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)的預(yù)算。
8.預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表
預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱(chēng)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。
(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運(yùn)用四部分組成。由于現(xiàn)金是無(wú)收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí),確定現(xiàn)金持有量是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)決策。
1.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財(cái)中,對(duì)這一工具應(yīng)予以足夠的重視。
通常,現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:
(1)現(xiàn)金收入
現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營(yíng)業(yè)收入,營(yíng)業(yè)收入是一個(gè)會(huì)計(jì)概念,其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制,無(wú)論款項(xiàng)是否收到,只要取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利,即可確認(rèn)為收入;現(xiàn)金收入是一個(gè)財(cái)務(wù)概念,其確認(rèn)以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ),即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項(xiàng)上。
(2)現(xiàn)金支出
現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多,分為營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出,包括采購(gòu)材料、員工工資、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用(不含折舊)等成本費(fèi)用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營(yíng)業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。
(3)現(xiàn)金余缺
現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說(shuō)明現(xiàn)金有多余;差額為負(fù)數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。
(4)余缺的運(yùn)用或籌措
持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運(yùn)作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應(yīng)考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)等加以解決。
2.現(xiàn)金持有量的確定
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。
(1)持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)
現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)有密切關(guān)系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)主要表現(xiàn)為:
①交易性動(dòng)機(jī)。交易性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了滿足日常營(yíng)業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時(shí)的現(xiàn)金需求。對(duì)物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),在時(shí)間上相對(duì)集中,而支出發(fā)生的時(shí)間又相對(duì)分散,出于交
易性動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。
②預(yù)防性動(dòng)機(jī)。預(yù)防性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了應(yīng)付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出,都來(lái)源于公司對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)。由于未來(lái)存在不確定性,任何預(yù)測(cè)都難以百分之百準(zhǔn)確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計(jì)的公眾代辦性或特約服務(wù)收費(fèi)未能及時(shí)取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計(jì)劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營(yíng)業(yè)需要的現(xiàn)金儲(chǔ)備。
③投機(jī)性動(dòng)機(jī)。投機(jī)性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機(jī)會(huì)而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價(jià)格可能會(huì)發(fā)生暫時(shí)性大幅波動(dòng)時(shí),物業(yè)管理公司若計(jì)劃利用這一可能機(jī)會(huì),則必須持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金。現(xiàn)實(shí)中,僅有極少數(shù)公司出于此動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金。
一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項(xiàng)動(dòng)機(jī),但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時(shí),公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地減少。
(2)現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金是一項(xiàng)無(wú)直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會(huì)給公司帶來(lái)嚴(yán)重后果?？梢?jiàn),合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。
鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券。需要現(xiàn)金時(shí),則出售有價(jià)證券?，F(xiàn)金支出相對(duì)穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見(jiàn)圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時(shí)的持有量,它取決于兩個(gè)因素:持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無(wú)法同時(shí)以有價(jià)證券形式持有,此時(shí),因持有現(xiàn)金而損失的有價(jià)證券投資收益,稱(chēng)為持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本是一項(xiàng)變動(dòng)成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價(jià)證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價(jià)證券所必須支付的費(fèi)用,如通訊費(fèi)、稅金和手續(xù)費(fèi)等。轉(zhuǎn)換成本是一項(xiàng)固定成本,即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系,而與每次的轉(zhuǎn)換金額無(wú)關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動(dòng)成本,鮑摩爾模式仍然成立)。
三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的編制
不同的物業(yè)管理公司,編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性,在全面預(yù)算的編制過(guò)程中,應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個(gè)部門(mén)和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個(gè)部門(mén),編制預(yù)算時(shí),需對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和程序?yàn)?
1.編制方式
各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門(mén)下達(dá),作為各部門(mén)編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下);各部門(mén)根據(jù)控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報(bào)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)(一上);財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)各部門(mén)的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡,編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算,并報(bào)物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會(huì)討論批準(zhǔn)后,正式下達(dá)給各部門(mén)執(zhí)行(二下)。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序
財(cái)務(wù)預(yù)算是經(jīng)營(yíng)預(yù)算中其他預(yù)算的匯總,編制財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。具體編制程序?yàn)?①根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等),編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;②以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費(fèi)和直接人工費(fèi)預(yù)算;③依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費(fèi)用預(yù)算;④根據(jù)收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等,并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;⑤最后,綜合所有各項(xiàng)預(yù)算,編制利潤(rùn)預(yù)算(預(yù)計(jì)損益表)和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。值得注意的是,利潤(rùn)預(yù)算與財(cái)務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計(jì)損益表并無(wú)不同。因?yàn)?預(yù)計(jì)損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標(biāo)下達(dá)給各部門(mén),然后再由各部門(mén)按照以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過(guò)程,一方面使預(yù)計(jì)損益表得以分解,具備了實(shí)現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財(cái)提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預(yù)算等。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程十分復(fù)雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程。
天馬物業(yè)管理公司僅負(fù)責(zé)一高層住宅小區(qū)――簡(jiǎn)稱(chēng)“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行調(diào)查研究后決定:2000年的財(cái)務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算進(jìn)行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將預(yù)計(jì)損益表(表5.5)按部門(mén)進(jìn)行了分解,并下達(dá)給各部門(mén)。各部門(mén)根據(jù)下達(dá)的控制目標(biāo),結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制了預(yù)算草案,其編制過(guò)程為:
1.收入預(yù)算
天馬公司的物業(yè)管理收入相對(duì)簡(jiǎn)單,僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦
性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。根據(jù)管理服務(wù)合同,公共服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導(dǎo)定價(jià)相一致;公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。原則上,各項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)按時(shí)收取,但據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)知,本季度的管理公共服務(wù)收入中,80%于當(dāng)季收到款項(xiàng),其余20%于下季度收到;其他服務(wù)收費(fèi)基本上都于當(dāng)季收取。
另外,按照我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和防洪工程維護(hù)費(fèi)等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對(duì)象為營(yíng)業(yè)收入,為簡(jiǎn)便起見(jiàn),將付現(xiàn)支出――營(yíng)業(yè)稅金列入了營(yíng)業(yè)收入預(yù)算。
2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算
營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用,包括直接材料和直接人工費(fèi)。因此,編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ),分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費(fèi),據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費(fèi))確定,其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ),增減一定百分比(通常為物價(jià)指數(shù))來(lái)確定。由于直接材料多定點(diǎn)采購(gòu),公司的付款政策為:本季度采購(gòu)額或成本的70%于當(dāng)季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費(fèi)的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費(fèi)+30%×上季度直接材料費(fèi)。
3.管理費(fèi)用預(yù)算
管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用,包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算,但為了簡(jiǎn)便起見(jiàn),天馬公司采用的仍然是固定預(yù)算。
4.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算的編制,如上所述,以收入預(yù)算和成本費(fèi)用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營(yíng)運(yùn)資金由管理費(fèi)押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬(wàn)元,多余資金用于償還借款或購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無(wú)借款,也無(wú)投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬(wàn)元,預(yù)計(jì)所得稅為30萬(wàn)元。
5.預(yù)計(jì)損益表
預(yù)計(jì)損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果的匯總反映。
由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表,在此省略其預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會(huì)通過(guò)后,于2000年1月正式下達(dá)執(zhí)行。
四、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算控制
財(cái)務(wù)預(yù)算,就其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)施就是借助于財(cái)務(wù)預(yù)算,對(duì)物業(yè)管理公司的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行控制,即財(cái)務(wù)預(yù)算控制。為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算能真正落到實(shí)處,公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)搞好物業(yè)管理財(cái)務(wù)的預(yù)算控制工作。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的
財(cái)務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:
(1)落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃。財(cái)務(wù)預(yù)算能否有效地實(shí)施,很大程度上取決于財(cái)務(wù)預(yù)算控制是否有效。如果財(cái)務(wù)預(yù)算編制得好,但財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
(2)及時(shí)糾正偏差。由于不可預(yù)見(jiàn)因素的存在,財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)偏差,因而需要通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補(bǔ)救辦法進(jìn)行糾正,保證財(cái)務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。
(3)提供決策依據(jù)。財(cái)務(wù)預(yù)算控制是對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中所進(jìn)行的定期性考核與檢查,因而在財(cái)務(wù)預(yù)算控制的過(guò)程中會(huì)形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時(shí)的重要參考依據(jù)。
財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費(fèi)用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流動(dòng)負(fù)債控制、長(zhǎng)期負(fù)債控制和利潤(rùn)分配控制等。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容
財(cái)務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作:
(1)將財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到公司各部門(mén)。
(2)通過(guò)會(huì)計(jì)核算反映和監(jiān)督公司各部門(mén)有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況。
(3)定期(按年或月)把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費(fèi)用的途徑,制定糾偏的有效措施。
(4)對(duì)責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核。
(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。
(6)調(diào)整預(yù)算。在財(cái)務(wù)
預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中會(huì)發(fā)生一些不可預(yù)見(jiàn)的因素,造成財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎(jiǎng)罰分明,一般在每年第三季度對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行有依據(jù)的必要調(diào)整,保證預(yù)算的合理性和可行性。
(三)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素
為保證財(cái)務(wù)預(yù)算的貫徹落實(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。一般來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎(jiǎng)懲制度等組成。
(1)組織系統(tǒng)
組織系統(tǒng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算控制機(jī)構(gòu)及其各自工作職責(zé)作了規(guī)定。實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實(shí)行責(zé)任中心制,即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門(mén))成為責(zé)任中心,每個(gè)責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中心又可分為成本中心、費(fèi)用中心,利潤(rùn)中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(mén)(如保安隊(duì)、綠化隊(duì)、維修隊(duì)等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)。利潤(rùn)中心是獲取最大凈利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的組織單位。對(duì)一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō),投資中心和利潤(rùn)中心應(yīng)分開(kāi),母公司或集團(tuán)公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤(rùn)中心,母公司或集團(tuán)公司對(duì)子公司實(shí)行投資控股關(guān)系,集團(tuán)公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務(wù)部門(mén)則是成本中心。
(2)信息系統(tǒng)
信息系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)和會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)行情、政策法規(guī)變動(dòng)等一般較難取得。在編制財(cái)務(wù)計(jì)劃預(yù)算時(shí),預(yù)算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息,計(jì)劃(預(yù)算)信息和現(xiàn)實(shí)信息。
(3)考核制度
考核是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實(shí)際發(fā)生的結(jié)果與財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實(shí)責(zé)任人,并提出補(bǔ)救辦法,最后形成財(cái)務(wù)報(bào)告,并作為公司決策和采取行動(dòng)的依據(jù)。
(4)獎(jiǎng)懲制度
獎(jiǎng)懲是根據(jù)業(yè)績(jī)考核結(jié)果,對(duì)業(yè)績(jī)突出者給予獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為?？己说慕Y(jié)果必須與獎(jiǎng)懲掛鉤,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算控制就如同紙上談兵,財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)也就形同虛設(shè)。
(四)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的步驟
財(cái)務(wù)管理部門(mén)實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制,一般應(yīng)遵循以下幾個(gè)步驟:
(1)建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)包括建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎(jiǎng)懲制度。財(cái)務(wù)預(yù)算控制組織系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織保證,包括專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、人員的配置、崗位責(zé)任的確立和責(zé)任中心、利潤(rùn)中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo)),它是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應(yīng)包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時(shí)傳遞和反饋,保證控制措施的及時(shí)落實(shí)。考核制度和獎(jiǎng)勵(lì)制度是實(shí)施控制以及對(duì)考核結(jié)果進(jìn)行處理的有關(guān)規(guī)定。它們?cè)谥贫壬媳ＷC了財(cái)務(wù)預(yù)算控制的有效實(shí)施及財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行監(jiān)督、檢查,比較實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異。
(3)分析原因。實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與財(cái)務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會(huì)產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責(zé)任者是誰(shuí),應(yīng)該予以明確。
(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對(duì)策,并組織實(shí)施,盡最大努力減少損失。
第9篇 美名物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介材料
美名物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
武漢市美名物業(yè)管理有限公司成立于2023年10月,注冊(cè)資金303萬(wàn)元,是一家擁有國(guó)家三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè),現(xiàn)系武漢物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司致力于全方位的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù),涵蓋高檔住宅區(qū)、別墅、寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、工業(yè)園、醫(yī)院、體育中心、商業(yè)步行街、大型百貨公司、體育大樓、公眾場(chǎng)館等多種物業(yè)業(yè)態(tài)。專(zhuān)業(yè)從事物業(yè)管理、清潔服務(wù)(日常保潔、開(kāi)荒保潔、外墻清洗、地毯干濕洗、地面清洗、中央空調(diào)清洗、石材翻新結(jié)晶、沙發(fā)清洗等)、保安服務(wù)、綠化服務(wù)、食堂餐飲服務(wù)、商旅服務(wù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。
目前,在公司現(xiàn)有員工中,具有國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師資格10人,專(zhuān)業(yè)管理人50人,中高級(jí)技術(shù)人員10人,員工持證上崗率為100%。公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、管理者代表辦公室、經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)室、管理部、品質(zhì)部、環(huán)境部、工程部、秩序部、物業(yè)部等十個(gè)項(xiàng)目部門(mén)。
自公司成立以來(lái),內(nèi)部管理不斷完善,經(jīng)營(yíng)機(jī)制不斷創(chuàng)新,大力倡導(dǎo)“熱忱、優(yōu)質(zhì)、團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神,全方位的開(kāi)展科學(xué)管理和親情式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。公司先后榮膺“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、 “省誠(chéng)信物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“金牌物業(yè)”等稱(chēng)號(hào),凝聚了社會(huì)各界對(duì)美名物業(yè)品牌的信賴。所管理項(xiàng)目曾多次獲得國(guó)家、省、市、區(qū)優(yōu)秀示范大廈(小區(qū))等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào),贏得了社會(huì)各界對(duì)美名物業(yè)管理服務(wù)水平的認(rèn)可。
公司本著“真誠(chéng)服務(wù)千萬(wàn)家”的理念,不斷創(chuàng)新管理和服務(wù)模式,旨在打造武漢市最值得信賴的高端物業(yè)品牌。一直以來(lái),為客戶創(chuàng)造理想宜居的美好生活是美名物業(yè)人的追求目標(biāo)。放眼未來(lái),美名將以更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理精品,為客戶提供最專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù),營(yíng)造更安全舒適、清凈高雅的辦公和居住環(huán)境!用心服務(wù)改善生活,用心服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值。公司全體員工將以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的付出,匯聚成客戶的完美生活,真正成為客戶貼心生活助手!
服務(wù)宗旨:
客戶服務(wù)管家式 商務(wù)服務(wù)一站式
日常維修零缺陷 保安服務(wù)零干擾
優(yōu)質(zhì)生活定單式 個(gè)性服務(wù)酒店式
客戶的滿意是我們最大的追求!
第10篇 萬(wàn)山物業(yè)管理公司企業(yè)簡(jiǎn)介
萬(wàn)山物業(yè)管理有限公司企業(yè)簡(jiǎn)介
第一節(jié)、企業(yè)基本情況
連云港萬(wàn)山物業(yè)管理有限公司成立于2002年,系有限責(zé)任公司,注冊(cè)資本50萬(wàn)元,主要經(jīng)營(yíng):物業(yè)管理等,線有各類(lèi)中、高級(jí)工程技術(shù)管理人員20人,連云港華陽(yáng)物業(yè)管理公司自成立以來(lái),始終把'業(yè)主至上、服務(wù)第一'作為公司經(jīng)營(yíng)信念,堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)'重合同守信譽(yù),保優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)品牌'的企業(yè)精神,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并舉的企業(yè)方針,堅(jiān)持把做優(yōu),做新、做強(qiáng)作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略來(lái)考慮。
公司嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)行業(yè)規(guī)定,遵紀(jì)守法,把企業(yè)信譽(yù)視為企業(yè)的生命,公司成立以來(lái)的投訴綠為零。通過(guò)公司全體員工不懈努力,公司的誠(chéng)信度、美譽(yù)度受到社會(huì)的廣泛贊譽(yù)。
連云港萬(wàn)山物業(yè)管理公司所取得的成就和榮譽(yù),已經(jīng)成為過(guò)去,我們決心戒驕戒躁,勇于開(kāi)拓,奮力拼搏,積極為社會(huì)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù),把企業(yè)做優(yōu),回報(bào)社會(huì),回報(bào)港城人民。
公司通過(guò)數(shù)年的努力和品牌的精心打造,在連云港市物業(yè)管理行業(yè)界已享有了一定的聲譽(yù)。公司在物業(yè)管理探索與實(shí)踐過(guò)程中注重經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和理論的提升,為推動(dòng)連云港市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)步作出了積極的貢獻(xiàn)。
第二節(jié)、企業(yè)管理模式
連云港萬(wàn)山物業(yè)管理有限公司是一家專(zhuān)業(yè)從事物業(yè)管理工作,經(jīng)驗(yàn)豐富具備三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的公司。公司建立現(xiàn)代企業(yè)制度,以市場(chǎng)運(yùn)作為核心,以物業(yè)管理法規(guī)為準(zhǔn)繩,采用專(zhuān)業(yè)化、一體化、科學(xué)化、職業(yè)化的管理運(yùn)作模式,對(duì)所托管的物業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,決策層將'企業(yè)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)'作為職業(yè)準(zhǔn)則,尋求'社會(huì)效益、企業(yè)效益'雙贏的執(zhí)業(yè)業(yè)績(jī)。
第11篇 物業(yè)費(fèi)用基金收取管理程序
1.0程序目的
通過(guò)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中各項(xiàng)費(fèi)用、基金的測(cè)算、收取進(jìn)行規(guī)范化管理,使各項(xiàng)費(fèi)用、基金能及時(shí)得到收取,收取標(biāo)準(zhǔn)既符合公司利益,又能滿足相關(guān)法律法規(guī)的要求并使住戶滿意。
2.0適用范圍
適用于管理處所管物業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用、基金的收取管理。
3.0主要職責(zé)和權(quán)限
3.1管理處收費(fèi)文員負(fù)責(zé)按批準(zhǔn)的《費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》及時(shí)收取各項(xiàng)費(fèi)用。
4.0程序內(nèi)容
4.1《費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》的制定及費(fèi)用測(cè)算
4.1.1管理處負(fù)責(zé)確定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),將相關(guān)資料、數(shù)據(jù)提請(qǐng)公司審核。
4.1.2制定《費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》時(shí),應(yīng)考慮符合公司利益,同時(shí)又不違反行業(yè)法規(guī)和政府管理部門(mén)的要求,又為大多數(shù)業(yè)戶所能接受。
4.1.3客服中心負(fù)責(zé)收集外部及行業(yè)收費(fèi)信息和價(jià)格,當(dāng)需要改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)及時(shí)提供修改《費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》意見(jiàn)至公司。
4.2費(fèi)用收取
4.2.1相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)在每月30日應(yīng)將收費(fèi)用項(xiàng)目等轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部計(jì)算制單,客服中心負(fù)責(zé)在5個(gè)工作日內(nèi)將填制好的《收費(fèi)通知單》派發(fā)住戶。
4.2.2如住戶在當(dāng)月15日前及當(dāng)月30日前均未繳交相關(guān)費(fèi),客服中心將填制《費(fèi)用催交通知》,對(duì)在當(dāng)月未交納費(fèi)用的住戶,將按規(guī)定收取滯納金。
4.2.3對(duì)欠費(fèi)逾2個(gè)月以上且發(fā)出催交通知后仍不繳費(fèi)的住戶,財(cái)務(wù)部應(yīng)知會(huì)客服中心采取措施追繳費(fèi)用。
4.3基金的收取管理
4.3.1基金主要指房屋主體維修基金,管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)使用狀況,依據(jù)政府有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。
4.3.2管理處對(duì)房屋主體維修基金的使用管理,須完全依照行業(yè)法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門(mén)和住戶的監(jiān)督、質(zhì)詢。
5.0支持性文件
5.1《費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《收費(fèi)通知單》
6.2《費(fèi)用催繳通知》
第12篇 物業(yè)管理協(xié)會(huì)章程廈門(mén)市
第一章 總則
第一條 廈門(mén)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“物協(xié)”,英文名稱(chēng)為:*iamen property management association,英文縮寫(xiě)為:*.p.m.a)是由廈門(mén)市從事物業(yè)管理的企業(yè)和個(gè)人依法自愿組成,具有獨(dú)立法人資格的行業(yè)性社會(huì)團(tuán)體,其一切合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。
第二條 本會(huì)的宗旨:以*理論為指導(dǎo),堅(jiān)持黨的“一個(gè)中心,兩個(gè)基本點(diǎn)”的基本路線,堅(jiān)持實(shí)事求是,理論聯(lián)系實(shí)際的原則,發(fā)展廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè),促進(jìn)行業(yè)的水平提高,為行業(yè)內(nèi)各界服務(wù),維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。
第三條 廈門(mén)市建設(shè)委員會(huì)為本會(huì)主管部門(mén),本會(huì)接受廈門(mén)市建設(shè)委員會(huì)和廈門(mén)市民政局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理,執(zhí)行國(guó)家、省、市以及行業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策。
第四條 本會(huì)住所為福建省廈門(mén)市。
第二章 業(yè)務(wù)范圍
第五條 宣傳貫徹有關(guān)本行業(yè)的方針、政策,在政府與企業(yè)之間起橋梁和紐帶作用,協(xié)助政府和加強(qiáng)行業(yè)管理,制定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn),向政府反映本行業(yè)的建議和要求。
第六條 組織會(huì)員對(duì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理以及存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研、探討,向政府提出有關(guān)建議。
第七條 組織會(huì)員互相交流學(xué)習(xí)、提高,組織國(guó)內(nèi)外研討會(huì),促進(jìn)學(xué)術(shù)和技術(shù)交流,舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn),協(xié)助企業(yè)培訓(xùn)管理和技術(shù)人員,提高企業(yè)素質(zhì)。
第八條 推動(dòng)行業(yè)內(nèi)外橫向聯(lián)合,加強(qiáng)與各省、市及國(guó)外物業(yè)管理界的合作,為本行業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)。
第九條 協(xié)助政府主管部門(mén)開(kāi)展對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)工作,承辦政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體或會(huì)員單位委托辦理的事項(xiàng)。
第十條 開(kāi)展各種有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),為會(huì)員企業(yè)的管理提供多種服務(wù),創(chuàng)辦有償服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
第三章 會(huì)員
第十一條 會(huì)員分單位會(huì)員和個(gè)人會(huì)員。
一、 單位會(huì)員
凡在本市從事物業(yè)管理的單位及相關(guān)單位,承認(rèn)本章程,自愿申請(qǐng)參加,經(jīng)批準(zhǔn)可成為廈門(mén)物協(xié)單位會(huì)員。
二、 個(gè)人會(huì)員
熱心物業(yè)管理工作,并有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家、學(xué)者、社會(huì)知名人士或有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人、承認(rèn)本章程,自愿參加,經(jīng)批準(zhǔn)可成為廈門(mén)物協(xié)個(gè)人成員。
會(huì)員入會(huì)由廈門(mén)物協(xié)常務(wù)理事會(huì)審批,秘書(shū)處辦理入會(huì)手續(xù)并發(fā)給會(huì)員證書(shū)。
第十二條 會(huì)員的權(quán)力
一、有選舉權(quán)和被選舉權(quán);
二、有權(quán)要求廈門(mén)物協(xié)就企業(yè)和行業(yè)共同關(guān)心的問(wèn)題開(kāi)展調(diào)查研究;
三、參加廈門(mén)物協(xié)組織的各項(xiàng)活動(dòng),在經(jīng)濟(jì)技術(shù)咨詢、業(yè)務(wù)培訓(xùn)中享受優(yōu)惠待遇;
四、優(yōu)先取得廈門(mén)物協(xié)的信息及編輯出版的書(shū)刊和資料;
五、對(duì)廈門(mén)物協(xié)工作有監(jiān)督、批評(píng)、建議權(quán),有權(quán)經(jīng)過(guò)必要程序罷免經(jīng)選舉產(chǎn)生的領(lǐng)導(dǎo)成員。
第十三條 會(huì)員的義務(wù)
一、遵守協(xié)會(huì)章程,執(zhí)行協(xié)會(huì)決議,維護(hù)協(xié)會(huì)利益;
二、積極參加協(xié)會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),承擔(dān)協(xié)會(huì)委托的各項(xiàng)任務(wù);
三、關(guān)心協(xié)會(huì)工作,及時(shí)向協(xié)會(huì)反映情況,提供有關(guān)物業(yè)管理、企業(yè)管理等方面的信息和資料;
四、依照規(guī)定按時(shí)交納會(huì)費(fèi)。
第十四條 會(huì)員有退會(huì)自由,退會(huì)時(shí)應(yīng)具函通知協(xié)會(huì)秘書(shū)處。會(huì)員不履行義務(wù)或無(wú)故連續(xù)兩年不交納會(huì)費(fèi),視為自動(dòng)退會(huì)。
第四章 組織機(jī)構(gòu)
第十五條 廈門(mén)物協(xié)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是會(huì)員大會(huì),在會(huì)員大會(huì)閉會(huì)期間,由理事會(huì)行使會(huì)員大會(huì)的職權(quán)。會(huì)員大會(huì)每?jī)赡暾匍_(kāi)一次,其職責(zé)是:
一、聽(tīng)取和審議理事會(huì)的工作報(bào)告;
二、決定協(xié)會(huì)的工作方針和任務(wù);
三、制定、修改協(xié)會(huì)章程;
四、選舉協(xié)會(huì)理事,組成理事會(huì)。
第十六條 每個(gè)理事單位推舉代表?yè)?dān)任單位理事,單位理事和個(gè)人理事代表共同組成理事會(huì)。理事在任期內(nèi)不能履行職責(zé)或發(fā)生工作調(diào)動(dòng)以及其它原因需要更換時(shí),由所在單位另行提出理事人選。
第十七條
每屆理事會(huì)任期四年,每年召開(kāi)一次理事會(huì)。理事會(huì)的職責(zé)是:
一、執(zhí)行會(huì)員代表大會(huì)的決議;
二、審定協(xié)會(huì)的工作計(jì)劃,討論和決定協(xié)會(huì)的主要工作;
三、選舉產(chǎn)生會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng),通過(guò)會(huì)長(zhǎng)提名的秘書(shū)長(zhǎng)、副秘書(shū)長(zhǎng)人選,聘請(qǐng)顧問(wèn)。會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)可連選連任,連任期原則上不超過(guò)兩屆。因特殊情況需延長(zhǎng)任期的,須經(jīng)會(huì)員大會(huì)三分之二以上會(huì)員表決通過(guò),報(bào)業(yè)務(wù)主管單位審查并經(jīng)社團(tuán)登記管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)同意后方可任職;
四、向會(huì)員大會(huì)報(bào)告工作;
五、審查、接納新會(huì)員;
六、籌備召開(kāi)會(huì)員大會(huì)。
第十八條 理事會(huì)每年召開(kāi)一次,必要時(shí)可臨時(shí)召集。
第十九條 常務(wù)理事會(huì)由理事會(huì)選舉產(chǎn)生。理事會(huì)閉會(huì)期間,協(xié)會(huì)的主要工作由常務(wù)理事會(huì)討論決定,并組織實(shí)施。常務(wù)理事會(huì)下設(shè)秘書(shū)處。秘書(shū)處是常務(wù)理事會(huì)的辦事機(jī)構(gòu),由秘書(shū)長(zhǎng)主持日常工作,副秘書(shū)長(zhǎng)協(xié)助。秘書(shū)處設(shè)必要的工作部門(mén)。
第二十條 物協(xié)將根據(jù)需要,增設(shè)若干專(zhuān)業(yè)委員會(huì)。
第五章 經(jīng) 費(fèi)
第二十一條 經(jīng)費(fèi)來(lái)源
一、會(huì)員交納的會(huì)費(fèi);
二、有關(guān)單位的撥款;
三、有償服務(wù)收入、業(yè)務(wù)咨詢、培訓(xùn)收入;
四、單位、團(tuán)體、個(gè)人捐款和資助。
第二十二條 經(jīng)費(fèi)支出
一、日常小會(huì)、會(huì)議、接待、差旅費(fèi)用;
二、宣傳、信息資料、刊物、印刷、授課、課題研究、合作交流等費(fèi)用;
三、辦公費(fèi)用及工作人員的工資、勞保、福利等開(kāi)支費(fèi)用。
第二十三條 經(jīng)費(fèi)管理
一、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律;
二、配備專(zhuān)職財(cái)務(wù)人員;
三、一般項(xiàng)目開(kāi)支由秘書(shū)長(zhǎng)審批,大項(xiàng)目開(kāi)支由會(huì)長(zhǎng)審批;
四、每年定期公布收支情況,并接受監(jiān)督審查。
本團(tuán)體工作人員的工資和保險(xiǎn)、福利待遇,參照國(guó)家對(duì)事業(yè)單位的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 協(xié)會(huì)終止
第二十五條 協(xié)會(huì)因故必須終止需按下列程序進(jìn)行;
一、理事會(huì)研究提出,經(jīng)會(huì)員代表大會(huì)討論通過(guò),作出決議;
二、對(duì)協(xié)會(huì)現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行清算核實(shí),并按有關(guān)規(guī)定處理;
三、協(xié)會(huì)終止決議及其財(cái)產(chǎn)、債權(quán)清理文件等資料報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)后,向原登記管理機(jī)關(guān)注銷(xiāo)。
第七章 附 則
