第1篇 某某物業(yè)管理公司管理原則
某物業(yè)管理公司的管理原則
一、統(tǒng)一指揮原則。各級員工都必須執(zhí)行公司經(jīng)理會議的決策,接受公司經(jīng)理的統(tǒng)一領導。
二、層級管理原則。每一級在工作中必須聽從直接上級的指揮或執(zhí)行上級授權人員的命令,各級管理人員只對直接下級擁有指揮權。但在特殊情況下,任何上級對下級均有調(diào)動權。
三、分工負責原則。每一個員工按照分工對自己分擔的業(yè)務工作負全面責任。
四、利益連帶原則。每一個員工的責任、權限、利益三方面連帶生效。
五、命令服從原則。每一個員工都必須執(zhí)行其直接上級的命令。
六、督導工作原則。各部門及人員要接受并配合公司授權的監(jiān)督部門或人員的督查和指導,對工作中的偏差,要及時采取糾正措施進行改進,決不允許對檢查人員進行任何形式的攻擊和抗拒。
七、民主參與原則。每一個員工對本部門及公司的經(jīng)營與管理均享有建議權和監(jiān)督權。
八、友好協(xié)作原則。在不影響本部門正常工作的前提下,各部門有盡可能為其他部門提供協(xié)作的責任。
九、絕對原則。每一個員工(不分職級)都必須以公司利益為己任,不做有損公司利益的事。若有突發(fā)事件,不管在什么情況下,都必須盡力去處理,使損失減低到最小程度。
十、獎優(yōu)懲劣原則。每一個員工的功績都將受到獎勵,其過失也將受到應有的懲處。
第2篇 物管培訓:物業(yè)管理公司概述
一、物業(yè)管理公司的性質
物業(yè)管理公司的性質是由物業(yè)管理的性質決定的。物業(yè)管理具有服務性,因而物業(yè)管理公司也具有服務性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務,享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質具有以下特點:
第一,物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動,為業(yè)主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標志是:擁有一定的資金和設備,具有法人地位,能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務工作,自主經(jīng)營,獨立核算,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外,在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣,都要遵循企業(yè)法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說,物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織,它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權。
第二,物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務,為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此,從本質上說,物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個,那就是服務。物業(yè)管理公司的服務是有償?shù)?是帶有經(jīng)營性的,是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。
第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務的同時,也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能,例如大廈的質量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設施等等。
二、物業(yè)管理公司的類型
物業(yè)管理公司按不同的劃分標準,可分為不同的類型。
(一)按存在形式劃分
物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比較高;而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項目,有的已發(fā)展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按服務范圍劃分
物業(yè)管理公司按服務范圍劃分,有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務,包括對物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護以及為住戶提供各種服務;后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實行專業(yè)化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企業(yè)所有制性質劃分
物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質劃分,可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業(yè)管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分,私營性質的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗,并看好大陸的物業(yè)管理市場,是一支不可忽視的力量。
(四)按管理層次劃分
物業(yè)管理公司按管理層次,可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業(yè)工人,而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層,作業(yè)層實施具體的業(yè)務管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等;多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業(yè)公司,如清洗公司、園林公司等等。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,物業(yè)管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發(fā)展,這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟效益,而且對于節(jié)約管理成本、實施品牌管理,以及促進物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展,都是十分有益的。
三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系
物業(yè)管理公司受產(chǎn)權人和使用人的委托,對其物業(yè)實施管理與維修,對產(chǎn)權人和使用人提供各種服務。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服務的關系。
(一)產(chǎn)權人與使用人的構成
產(chǎn)權人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構成比較復雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團體,二是私人用戶。
1.法人團體
法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物
業(yè)的業(yè)主,是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人,而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質和各種行業(yè)的公司企業(yè),事業(yè)單位和社會團體包括政府機關、各種協(xié)會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者,該法人團體便構成了該物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人。
2.私人用戶
住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè),其產(chǎn)權或使用權有相當一部分屬個人所有,特別是住宅,私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構成也是比較復雜的,就戶籍而言,有當?shù)厝恕⑼獾厝撕屯鈬?就身份而言,有企業(yè)家、國家公務員、個體經(jīng)營者、教師、白領階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人,他們就是該物業(yè)的私人用戶,并享有該物業(yè)產(chǎn)權人和使用人應有的權利和義務。
(二)業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會
根據(jù)國家建設部第33號令第6條:“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益?！?/p>
管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主和使用人的合法權益。管委會是參與物業(yè)管理的常設機構。業(yè)主和使用人的權利主要通過管委會來實現(xiàn)。
一般情況下,物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負責召集。通常情況下,業(yè)主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。
業(yè)主大會的主要任務是:①選舉管委會;②監(jiān)督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④聽取業(yè)主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當?shù)臎Q定;⑥討論其他需要研究的問題。
業(yè)主大會閉會期間,由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負責日常工作。
管委會的權利包括:①制定管委會章程,代表業(yè)主和使用人維護他們的合法權利;②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施;④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。
管委會的義務包括:①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;②協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督;④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導。
(三)物業(yè)管理公司與管委會的關系
第3篇 鴻慶物業(yè)管理公司簡介材料
鴻慶物業(yè)管理有限公司簡介
甘肅鴻慶物業(yè)管理有限公司成立于2023年6月,注冊資本金500萬元人民幣,國家三級物業(yè)企業(yè)資質。注冊地址:蘭州市城關區(qū)雁灘路3295號,
公司是自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的獨立法人企業(yè)。主要業(yè)務以承接各種類型的住宅小區(qū)(大廈)、寫字樓、行政事業(yè)單位辦公樓、企業(yè)廠房、學校、商場、醫(yī)院、銀行、賓館、飯店、體育館、公園、車站等項目的全權委托物業(yè)管理服務。還承接保潔、綠化、家政、搬家、水電暖安裝與維修、電梯、空調(diào)、機電設備、樓宇對講、智能化系統(tǒng)的專業(yè)保養(yǎng)與維修等服務項目。此外,還提供專業(yè)咨詢代理,如物業(yè)早期介入、前期管理、業(yè)委會組建、物業(yè)項目招投標、項目方案設計、成本測算、標書制作、法律和政策咨詢等。
公司現(xiàn)有員工120多人,其中高、中級物業(yè)管理師10多名,擁有水、電、暖等專業(yè)技術資質的工程人員20多名。公司員工全部具有相應行業(yè)專業(yè)技能及實際工作經(jīng)驗,管理人員和技術人員全部是大專以上學歷,且都是持證上崗。公司目前全權委托服務的項目有城關區(qū)的省工信委家屬院、省旅游局家屬院、甘肅旅游大廈、佳新商住樓小區(qū)、雁沙花園,七里河區(qū)龔家灣欣德小區(qū)等。專項保潔服務項目有安寧“興蘭陽光里”、西固“蘭州恒大都市廣場”等。接管的小區(qū)物業(yè)總面積達到80多萬平方米。業(yè)務范圍涉及城關、七里河、安寧、西固等行政區(qū)域,承接物業(yè)管理的類型有高檔住宅小區(qū)、普通住宅小區(qū)、寫字樓(商業(yè)大廈)、單位家屬樓、經(jīng)濟適用房小區(qū)等。
近年來,公司先后被中國貿(mào)促會建設行業(yè)分會、中國國際商會建設行業(yè)商會、建筑物清潔委員會聯(lián)合授予為“會員單位”,并被建筑物清潔委員會評為“建筑物日常清潔養(yǎng)護施工甲級資質”,蘭州物業(yè)管理協(xié)會吸納為“會員單位”、首屆蘭州市最具競爭力的“物業(yè)管理企業(yè)”和物業(yè)管理“先進單位”、甘肅省質量信用中心評定為“質量服務信譽保障aaaaa級單位”等。公司法人代表雷養(yǎng)平先生被甘肅省工業(yè)合作協(xié)會、甘肅工合質量信用評價中心授予“甘肅誠信企業(yè)家”稱號。
公司按照“社會化、專業(yè)化、市場化、人性化、制度化、集團化”的發(fā)展思路,遵循“聘專業(yè)的人,做專業(yè)的事”,秉承“持續(xù)超越客戶不斷增長的期望”理念,不斷加強企業(yè)內(nèi)部管理,提高員工整體素質,不斷擴大經(jīng)營范圍,拓展服務領域,公司實現(xiàn)了跨越式發(fā)展,服務水平和管理模式不斷上臺階、上檔次、上水平。管理服務的小區(qū)安全、文明、整潔、舒適、充滿親情,深受廣大業(yè)主的信任和支持。公司全體員工將繼續(xù)努力,爭取把公司打造成甘肅物業(yè)行業(yè)管理一流、服務一流、品質一流的名優(yōu)高端品牌企業(yè)。
第4篇 物業(yè)管理公司質量方針3
物業(yè)管理有限公司質量方針(三)
真誠服務,精益求精;
管理規(guī)范,求實創(chuàng)新。
我謹代表本公司的管理者,確定以上質量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客(業(yè)主)服務質量的承諾。本公司將通過嚴格的培訓和考核體系(機制),確保全體員工理解并堅決貫徹執(zhí)行本質量方針。我們的目標是持續(xù)滿足我們的顧客不斷增長的期望。
河南省**物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理(簽署):
二○**年五月二十日
第5篇 某某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件
某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件
一、主要管理人員
1.物業(yè)管理處經(jīng)理:
大學專以上學歷
具有物業(yè)、星級酒店及商業(yè)運作等相關產(chǎn)業(yè)5年以上的經(jīng)歷
熟悉國家物管工作方面的政策、法規(guī)等
一定的財會知識
很好的協(xié)調(diào)處事能力
熟悉電腦操作
熟悉一門外語
年齡32周歲以上45周歲以下
2.綜合科長
大專以上學歷
3年以上的物管工作經(jīng)歷,有國家頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書
書寫及口語交流能力良好
良好的組織管理能力
熟悉電腦操作
年齡30歲以上
3.工程科長:
大專以上學歷(機電等專業(yè))
3年以上的物業(yè)、酒店等的相關經(jīng)歷,從事工程管理工作至少5年以上
有豐富的機電、水暖專業(yè)的業(yè)務知識,并精通一個專業(yè)的業(yè)務
中級以上職稱
略通英文
年齡50歲以下
4.保安科長:
大專以上學歷
3年以上的物業(yè)、酒店的相關經(jīng)歷
5年以上的實際保安工作經(jīng)歷
熟悉國家有關治安、消防等的政策、法規(guī)及辦事程序
有國家頒發(fā)的崗位證書
年齡25歲以上
5.保潔科長:
大專以上學歷
3年以上的物業(yè)、酒店的相關經(jīng)歷
2年以上的實際保潔工作經(jīng)歷
有豐富的保潔專業(yè)的業(yè)務知識,熟悉保潔設備的使用
有國家頒發(fā)的崗位證書
有管理女員工的實際經(jīng)驗
二、其它人員:
序號聘任崗位性別年齡學歷招聘人數(shù)其它條件
1. 會計女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經(jīng)驗。
2.出納女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經(jīng)驗。
3.物業(yè)管理員40歲以下大專以上若干2年以上工作經(jīng)驗,有一定組織協(xié)調(diào)能力。
4.園藝綠化40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,熱愛本職工作。
5.保潔員40歲以下初中以上若干熱愛保潔工作,下崗人員優(yōu)先。
6.保安領班男30歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。
7.保安員男28歲以下高中以上若干2年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。
8.水暖技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。
9.強、弱電技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。
10.萬能工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗。
第6篇 某某物業(yè)管理公司年度管理評審報告
某物業(yè)管理公司2023年度管理評審報告
2023年10月29日,由管理者代表zz主持召開了管理評審會議,參會人員有副經(jīng)理bb、南苑管理處主任cc、西苑管理處客戶助理yy、行政部行政秘書jj、財務部主管gg、行政部保潔專業(yè)主管kk、行政部工程專業(yè)主管ll、行政部保安專業(yè)主管ii。會議情況詳見本次會議記錄。
會上根據(jù)《管理評審計劃》的評審內(nèi)容進行了討論,并認為:
一、根據(jù)今年以來質量體系的運行情況和10月分進行的內(nèi)審來看,本公司實行的iso9001質量體系滿足標準的要求,客戶的反饋也可以印證這一點--從半年滿意度調(diào)查至現(xiàn)在,不論南苑、西苑還是公司其它部門均未接到客戶關于物業(yè)管理的重大投訴。
二、公司對小區(qū)業(yè)主和住戶提供的物業(yè)管理服務工作,從本次評審來看,尚無增設新項目或對現(xiàn)有服務項目進行較大改動的必要。
三、從本月進行的內(nèi)審并結合本次管理評審情況可以看到,公司目前的9001質量體系文件本身還有待改進之處。這樣改進包括:質量手冊與二層、三層文件之間的邏輯關系還不很清楚;某些三層文件有重復,可以調(diào)整合并;5s管理制度目前作為質量體系文件的附錄,但為便于控制和持續(xù)改進,建議將其納入質量體系文件或者并入《員工手冊》;公司架構自年初發(fā)生變化后,各管理處職能部門的負責人(助理一級)對整個質量體系的全面了解明顯不足,大部分僅限于對本部門的掌握,而這種情況可能導致各部門接口工作產(chǎn)生問題。
四、對上述待改進之處,作為下一個年度的重要工作納入公司計劃。
編寫:zz審批: 2023年10月30日
第7篇 物業(yè)管理公司住宅區(qū)管理公約
物業(yè)管理有限公司住宅區(qū)管理公約
為了加強維護和管理好住宅區(qū)的房屋及配套設施,保障住宅區(qū)內(nèi)的房屋和公共設施的合理使用,維護住宅區(qū)的公共秩序,創(chuàng)造清潔、安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境,特制訂本公約,以共同遵守和承擔責任。
一、根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例 》、《溫州市城市管理暫行規(guī)定》和《溫州市城市市容、環(huán)境衛(wèi)生、綠化和市政設施管理暫行辦法》等規(guī)定,本小區(qū)的物業(yè)管理由溫州市zz物業(yè)管理有限公司負責,為了住戶(含單位)提供有償服務。
二、物業(yè)管理公司給住戶(含單位)提供公共服務:(1)協(xié)助入戶口;(2)供水供電;(3)代收繳水電費;(4)室外清潔;(5)排水排污;(6)綠化保養(yǎng);(7)糾正違章、改建、維護房屋的完整和免遭損壞;(8)保安;(9)消防;(10)維護公共設施;(11)噪音環(huán)保的管理。
三、物業(yè)公司的權利:
(1)根據(jù)與開發(fā)公司簽訂的管理合同,實施對住宅小區(qū)全面的物業(yè)管理;
(2)協(xié)助收取管理維修基金;
(3)辦理住戶入住手續(xù),收取住戶每月公共的服務管理費,交給住房鑰匙;
(4)督促住戶遵守各項管理規(guī)定;
(5)管理進入住宅區(qū)進行裝修或土建的施工隊伍;
(6)催交各種滯納金;
四、物業(yè)公司的責任:以為住戶服務為宗旨,提供生活服務,對住戶和房地產(chǎn)行政主管部門負責。
五、住戶的權利:
(1)對所購買的房屋擁有居住權(使用權)和出租權(但出租時要到物業(yè)公司備案。)
(2)對所購買的住房進行裝修(不得違章);
(3)可對物業(yè)公司的各種管理服務和收費提出要求、批評、投訴,以至起訴違約者;
(4)對物業(yè)管理的制度和管理事項,提出修改或補充意見;
(5)參與民主管理和監(jiān)督物業(yè)公司的經(jīng)營管理活動。
六、住戶的責任:
(1)不改變房屋使用性質,不違章改建;
(2)不擅自占用公共走廊或場地;
(3)裝修房間時不得損壞公共設施、不滲漏水、不亂倒雜物及堵塞排水管道、不從樓上亂拋垃圾袋、不危及他人安全;
(4)愛護市容衛(wèi)生、不亂畫亂涂;
(5)不制造噪音影響他人休息;
(6)不收藏危險品和毒品,樓宇內(nèi)嚴禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油等)確保全體住戶的安全;
(7)按章程交納各種管理費、服務費。
七、違約責任。本公約經(jīng)各方簽定,必須嚴格遵守,如有一方違約,對方有權追究違約責任。
八、本公約一式二份,雙方簽字認可后生效,各執(zhí)一份以共同遵守。
溫州市zz物業(yè)管理有限公司 住戶(單位)簽章
地址: 地址:
電話:*** 幢號 室號
_______年_______月_______日
第8篇 物業(yè)管理公司綠化試題
區(qū)域姓名總分
一、對錯題:(請在每題的括號里打上'√'或'×')每小題4分,共計60分。
(1)鳳仙花生長適溫是10度至25度。( ×)
(2)鳳仙花在32度以上便停止生長。( √)
(3)通風不良的情況下,鳳仙花容易患蟲害。(√ )
(4)一般情況下,鳳仙花都是作為多年生花卉栽培。(×)
(5)鳳仙花一般在日照百分之七十的情況下,生長最好。( √ )
(6)鳳仙花的種子具好光性,所以播種時不必覆蓋土壤。(√)
(7)鳳仙花喜溫暖、半陰、濕潤土壤疏松肥沃的環(huán)境,忌高溫暴曬,不耐旱、怕水漬。( √)
(8)矮牽牛種子發(fā)芽適溫::是20至23度。( √ )
(9)矮牽牛生長適溫為15度至30度。( √ )
(10)矮牽牛耐半陰,光照不好的地方也可大量栽培。( × )
(11)矮牽牛生長的床土喜疏松、肥力和水分中等,忌太濕。(√ )
(12)鳳仙花在通風不良的情況下,易患白粉病、莖腐病。應該注意水分的管理,藥品合理的使用,以免大面積傳染。(√)
(13)矮牽牛喜光、耐輕霜、耐熱,日照充分開花不斷。(√ )
(14)鳳仙花、矮牽牛種子是蒴果,一般會自動爆裂將種子散出,應在清晨其尖端變黃時采收。(√ )
(15)矮牽牛、鳳仙花繁殖一般是扦插和播種,但是大量生產(chǎn)還是利用種植繁殖。( √)
二、請列出本小區(qū)任意四十種花卉名稱。(不分先后,每種花卉計1分,共計40分)。
答:1胡椒木、2大紅花、3七彩大紅花、4美國槐、5琴也榕、6黃槐、7紅烏桕、8紅繼木、9黃連翹、10鳳仙花、11紅刺林投、12五彩鐵、13七彩鐵、14矮牽牛、15蜘蛛蘭、16文殊蘭、17駁骨丹、18黃榕、19肖竹芋、20七彩竹芋、21孔雀竹芋、22南天竹、23上海紅鐵、24大葉青鐵、25芒果、26水葡萄、27雞蛋花、28海芋、29蟛蜞菊、30硬枝黃蟬、31一串紅、32細葉紫薇、33大葉傘、34綠蘿、35百合竹、36金心百合竹、37花葉榕、38垂葉榕、39九里香、40
第9篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的組織機構
一、物業(yè)管理公司組織機構設置的要求
物業(yè)管理公司組織機構的設置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務,它的設置應滿足以下四個基本要求:
(一)具備服務性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的服務性企業(yè),它的組織機構的設置必須保證具備這些功能,并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此,組織機構的設置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個人智慧。
(三)關系協(xié)調(diào)
公司是一個有機整體,是由人、財、物、技術、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此,組織機構的設置必須保證公司內(nèi)部各種關系的相互協(xié)調(diào)。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機構的設置要求從實際出發(fā),以低成本的投入達到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設計一個功能齊全、結構合理的組織機構,首先必須明確每一個組織機構的功能作用和具體目標,其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關系。組織機構設置的目的性和科學性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機構設置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構的整體功能,實現(xiàn)公司的總目標,根據(jù)上述四個基本要求,組織機構的設置應遵循以下原則:
(一)目標原則
公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標,組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據(jù)。從某種意義上講,組織機構的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構,因機構設職設人,這是組織機構設置的目標原則。
(二)統(tǒng)一領導與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權應集中在高層領導手中,而日常工作的管理與經(jīng)營權力則逐級授權,實行層次化管理。統(tǒng)一領導是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標的決策保證,分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會影響各層次管理人員的積極性,而且會使企業(yè)逐漸失去長遠的戰(zhàn)略目標,甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領導尤應注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會發(fā)展進步的標志,它不僅能提高勞動生產(chǎn)率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機構的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標如能分層次落實到各個部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標也就不難實現(xiàn)了。
(四)責權對應原則
整個公司的責任和權力是對等的,委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權力。有責無權,不僅不能調(diào)動管理人員的積極性,而且使責任形同烏有,最終無法保證公司任務的完成;有權無責,必然助長官僚主義,導致權力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關系時,一般情況下應盡量減少管理層級,盡可能地擴大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費用也多了,會影響公司的經(jīng)營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。
三、物業(yè)管理公司組織機構的類型
物業(yè)管理公司組織機構的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機構最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設專門的作業(yè)組,由經(jīng)理直接指揮。
直線制的
特點是企業(yè)的各級組織機構從上到下實行垂直領導,各級主管人員對所屬單位的一切問題負責,不設專門職能機構,只設職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點是責權統(tǒng)一,行動效率高;缺點是對領導者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業(yè)務。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外,還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在自己的業(yè)務范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設物業(yè)管理公司的組織機構基本上即屬于這種類型。公司總部設有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務部,下設經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設業(yè)務部門、職能部門,如天河管理部下設土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預算等業(yè)務部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點,既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點,又具有職能分工的長處,它將機構形式分為兩個層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對減輕主管領導的負擔,提高決策質量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權,各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機構,應特別注意克服它的弱點。
(三)現(xiàn)行常見的組織機構
物業(yè)管理公司的組織機構雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點進行設置。目前,一般物業(yè)管理公司的機構設置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團化選擇
物業(yè)管理公司的集團化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團。物業(yè)管理公司選擇集團化經(jīng)營的發(fā)展道路,實際上是市場競爭的必然結果,它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點:
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護保養(yǎng)設備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設備的作用,從而造成許多浪費。集團化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,降低人力成本,提高設備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實施品牌管理
集團化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下,使每個物業(yè)項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益
集團化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤,雖單個項目利潤有限,但集中各個項目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟效益。
4.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化
集團化的物業(yè)管理使管理權分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下,這對打破“誰建設,誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進作用的。
第10篇 cpm中航物業(yè)管理公司簡介材料
深圳市中航物業(yè)管理有限公司(cpm)簡介
深圳市中航物業(yè)管理有限公司(catic property management,下稱 cpm)是中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位和國家物業(yè)管理一級企業(yè)。
隸屬于深圳中航企業(yè)集團物業(yè)總公司。作為中國最早的物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的參與編撰單位,經(jīng)過十五年的悉心探索和實踐,現(xiàn)已發(fā)展成為中國最具規(guī)模和影響力的物業(yè)管理服務專業(yè)提供商之一。
cpm 目前所經(jīng)營管理的各類型物業(yè)規(guī)模已達數(shù)百萬平方米,其中大多榮獲國家和地方優(yōu)秀物業(yè)管理的榮譽稱號,管轄的各類物業(yè)客戶年度有效投訴率均控制在 2‰以下,為業(yè)界最低。cpm 擁有樓宇設備管理公司和中航電梯工程公司作為技術支持,更聚集了一支富有實踐經(jīng)驗和創(chuàng)新精神的物業(yè)管理專業(yè)團隊,可以為客戶提供物業(yè)管理專業(yè)保障。近幾年來,cpm 年度經(jīng)營規(guī)模(物業(yè)管理費和代理租賃收入)均超過一億元人民幣。
進入21 世紀,cpm 確定的發(fā)展戰(zhàn)略為:以深圳為基地,以北京、武漢為業(yè)務重點,以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標,突出[經(jīng)營型]物業(yè)管理優(yōu)勢,創(chuàng)造市場,引導消費,主動地拓展業(yè)務規(guī)模,儲備人才,儲備資金,為迎接加入wto 后的所面臨的國際國內(nèi)的激烈競爭做好準備。
第11篇 物業(yè)管理公司持續(xù)改進程序-13
物業(yè)管理公司持續(xù)改進程序(13)
1.0目的:
通過制訂與實施糾正和預防措施,消除實際或潛在的不合格服務,以達到持續(xù)改進的目的。
2.0適用范圍:
2.1日常檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格服務。
2.2客戶關于服務的重大投訴。
2.3內(nèi)部質量審核和管理評審中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格服務。
2.4外部檢查發(fā)現(xiàn)的一般(嚴重)不合格。
2.5潛在不合格服務。
3.0職責:
3.1各部門負責對本部門內(nèi)發(fā)生的一般(嚴重)不合格服務進行調(diào)查分析,制訂并實施糾正措施,跟蹤驗證。
3.2綜合事務部負責跟蹤驗證公司糾正與預防措施的執(zhí)行情況。
4.0程序:
各部門自檢、巡檢時發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),公司監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),客戶的投訴,管理評審和內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),外部檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格)。
檢查人員做好檢查記錄;接待投訴的人員做好投訴記錄。
對輕微的不合格予以立即關閉;對嚴重的不合格發(fā)《糾正通知單》;對潛在不合格填寫《預防通知單》。
糾正(預防)措施完成并驗證有效后,并在《糾正通知單》、《預防通知單》上作記錄。
5.0支持性工具:《糾正通知單》
《預防通知單》
編制:審核:批準:日期:
第12篇 某物業(yè)管理公司財務報表編制
物業(yè)管理公司財務報表編制
編制會計報表的目的,是向會計報表的使用者及時提供該核算單位的財務狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等信息。因不同使用者有不同需要,所以報表的式樣及種類,亦應按實際的需要編制。
國家對會計報表的格式有統(tǒng)一的規(guī)定,但該格式所表達的信息對各物業(yè)的管理決策、委托方及其用戶不一定足夠及適合。因此,財務管理部有必要定期編制更為詳盡的內(nèi)部報表。這些報表的格式并沒有固定要求,較據(jù)靈活性,視各物業(yè)的具體情況而定,但應以符合物業(yè)管理法規(guī)、用戶公約、管理合約要求,清楚表達各物業(yè)的財務狀況為原則。
以下是一些在內(nèi)部財務報表中應予明確表述的事項:
一、收支表(損益表)
1.按用戶公約的規(guī)定要求獨立核算的部分,已各自編制獨立收支表。
2.本期成本費用已按當?shù)亍段飿I(yè)管理服務收費實施辦法》中物業(yè)管理服務收費項目和構成列示。
3.各項費用可分為合約性及非合約性兩大類,合約性開支有專表說明。此舉可以提供決策者更多有用數(shù)據(jù),來處理資金調(diào)動及制定預算。
4.關于一些非經(jīng)常性而金額大的費用,已給予重點注釋,令使用者了解該等費用的實際用途。
5.本月實際收支與預算收支及上月收支比較,并對有重大差異的項目作出分析,便于有關部門有所了解以加強控制。
二、資產(chǎn)負債表
1.已對該物業(yè)名下持有的固定資產(chǎn),提供明細表。
2.附有管理處員工工資明細表。
3.附有往來單位往來賬項明細表,特別是與開發(fā)商和物業(yè)公司之間的往來賬款。
4.附有各用戶單位應收款賬款前期欠款、本期應收賬款、本期實收賬款和本期末欠款明細表。
5.附有待攤費用、應付款、預付款等明細表。
