第1篇 物業(yè)管理部副領(lǐng)班職務(wù)說明書

物業(yè)管理部副領(lǐng)班職務(wù)說明

工作概述:協(xié)助領(lǐng)班搞好全班團(tuán)結(jié),開展經(jīng)常性思想教育工作;負(fù)責(zé)宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生及檢查警容風(fēng)紀(jì);領(lǐng)班不在時(shí),代理領(lǐng)班職責(zé)。

(一)任職資格

1、性別:不限(男性為主,占95%)

2、年齡要求:30歲以下

3、身體要求:175cm以上(女,165cm以上,總數(shù)不超過5%),能持續(xù)工作8小時(shí)以上,且有80%以上的時(shí)間可以步巡工作;體能良好,身體協(xié)調(diào);行動(dòng)敏捷,判斷能力強(qiáng),視力5.0以上,無色盲及口吃;

4、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨衔幕?/p>

5、工作經(jīng)歷:需具備1年以上物業(yè)保安工作經(jīng)驗(yàn);

6、工作技能要求:

技能要求:熟悉國家法律法規(guī)及物業(yè)管理員職責(zé)權(quán)限,具備一定的軍事教學(xué)法及培訓(xùn)基礎(chǔ),懂得突發(fā)事件的處置及解決一般投訴;

(二)工作關(guān)系

1、直接上級(jí):領(lǐng)班

2、直接下級(jí):物業(yè)管理員

3、合作部門:屋村各部

(三)崗位職責(zé)

1、協(xié)助領(lǐng)班處理各項(xiàng)事務(wù),領(lǐng)班不在時(shí),代理領(lǐng)班職責(zé);

2、負(fù)責(zé)班里內(nèi)務(wù)衛(wèi)生及檢查軍容風(fēng)紀(jì);

3、負(fù)責(zé)排崗布崗與班前班后集合;

4、及時(shí)掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)并做好教育,關(guān)心愛護(hù)隊(duì)員,促進(jìn)團(tuán)結(jié);

5、監(jiān)管隊(duì)員值班期間紀(jì)律;

6、負(fù)責(zé)崗位給水、換電池等后勤保障工作;

7、負(fù)責(zé)崗位物資、公用裝備的交接檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)查明原因,分清責(zé)任。

(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、確保領(lǐng)班不在位代其職務(wù)行使職權(quán)時(shí),符合《領(lǐng)班職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)》;

2、確保宿舍衛(wèi)生符合《內(nèi)務(wù)衛(wèi)生規(guī)范》之要求;

3、確保全班隊(duì)員軍容風(fēng)紀(jì)參照《軍容風(fēng)紀(jì)檢查制度》隨機(jī)抽查合格;

4、確保按照部門規(guī)定上班時(shí)間集合,整隊(duì)清點(diǎn)人數(shù),整理著裝;

5、確保無因管理不當(dāng)、關(guān)心愛護(hù)不到位、工作氛圍不佳引致人員辭職或流失;

6、監(jiān)管崗位紀(jì)律有效,確保無嚴(yán)重違紀(jì)情形出現(xiàn);

7、確保后勤保障充分,無因保障不力引致崗位工作受影響;

8、確保當(dāng)值期間崗位物品交接清楚,無因交接不清而無法確定責(zé)任歸屬或查找責(zé)任人情形出現(xiàn)。

第2篇 物業(yè)公司網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導(dǎo)書

文件名稱

網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導(dǎo)書

編號(hào):

編 制審 核批準(zhǔn)人

生效日期年 月日版號(hào)共 頁

1目的:規(guī)范通過網(wǎng)絡(luò)向客戶傳遞信息的過程。

2適用范圍:在**內(nèi)部、外部網(wǎng)站和其他社會(huì)網(wǎng)站上,回復(fù)客戶問題,以及向客戶發(fā)布通知。

3管理內(nèi)容:

3.1 總負(fù)責(zé)人:營銷部客戶中心

3.2 項(xiàng)目各階段負(fù)責(zé)人

3.2.1 項(xiàng)目銷售組組建前:營銷部客戶中心

3.2.2 項(xiàng)目銷售組組建后,撤消前:銷售組

3.2.3 項(xiàng)目銷售組撤消后、項(xiàng)目交房前:營銷部客戶中心。

3.2.4 項(xiàng)目交房后:

第3篇 物業(yè)工程部培訓(xùn)-維修保養(yǎng)管理

物業(yè)工程部培訓(xùn):維修保養(yǎng)管理

1.維修分類及定義

1.1.設(shè)備維修的定義

設(shè)備維修是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)或發(fā)生故障時(shí),為恢復(fù)其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng),包括各類計(jì)劃修理,計(jì)劃外的故障修理和事故修理。

1.2.從不同的角度出發(fā),維修可有不同的分類方法,最常用的是按照維修的目的與時(shí)機(jī),分為預(yù)防性維修、修復(fù)性維修和改進(jìn)性維修三種基本類型。

1.2.1.預(yù)防性維修(pm, preventive maintenance)

是指通過對(duì)設(shè)備的檢查、檢測(cè),發(fā)現(xiàn)故障征兆,為防止故障發(fā)生,使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的各種維修活動(dòng)。預(yù)防性維修包括擦拭、潤(rùn)滑、調(diào)整、檢查、更換和定時(shí)拆修(即定時(shí)翻修)等。這些活動(dòng)是在故障發(fā)生前預(yù)先對(duì)設(shè)備(或其機(jī)件)進(jìn)行的,目的是為消除故障隱患,防患于未然。這種維修主要用于故障后果會(huì)危及安全和影響任務(wù)完成,或?qū)е螺^大經(jīng)濟(jì)損失的情況。預(yù)防性維修可分為定時(shí)拆修、定時(shí)報(bào)廢、預(yù)知維修和隱患檢測(cè)四種維修類型。

定時(shí)拆修(rw, rework at fi*ed interval)

是指設(shè)備使用到規(guī)定的時(shí)間予以拆修,使其恢復(fù)到規(guī)定的狀態(tài)。例:水泵定期拆修,接觸器拆修等。

定時(shí)報(bào)廢(ds, discard at some interval)

是指設(shè)備使用到規(guī)定的時(shí)間予以廢棄。定時(shí)報(bào)廢較之定時(shí)拆修是一種資源消耗更大的預(yù)防性維修工作。工作的結(jié)果或者是設(shè)備更換零部件,或者是報(bào)廢。例:空氣開關(guān),繼電器等。

有時(shí)把定時(shí)拆修和定時(shí)報(bào)廢這兩種預(yù)防性維修類型統(tǒng)稱為定時(shí)維修(ht, hard time maintenance)。定時(shí)維修適用于已知壽命分布規(guī)律的而且有耗損期的設(shè)備。這種設(shè)備故障的發(fā)生、發(fā)展同使用時(shí)間有明確的關(guān)系,設(shè)備的大部分能工作到預(yù)期的時(shí)間以保證定時(shí)維修的有效性。

預(yù)知維修(predictive maintenance)

是指經(jīng)過一定的時(shí)間間隔后,將觀察到的設(shè)備狀態(tài)與適用的允許標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較的工作。工作的結(jié)果可以是設(shè)備能繼續(xù)使用到下一個(gè)檢查期或重新加工后使用,也可以是設(shè)備零部件的更換或者報(bào)廢。例:運(yùn)行記錄,巡檢工作及記錄,水泵運(yùn)行檢查,聽噪音、摸溫度。

隱患檢測(cè)(ihf, inspection for hidden failure )

是指在某一具體的時(shí)間間隔內(nèi),為發(fā)現(xiàn)設(shè)備已存在的但對(duì)操作人員來說尚不明顯的功能故障(稱之為隱蔽功能故障)所進(jìn)行的檢測(cè)工作,也稱之為隱蔽功能檢測(cè)或使用檢查。例:跳閘之后的檢查、測(cè)試、滿載、三相不均衡等。

1.2.2.修復(fù)性維修(cm, corrective maintenance)

是指設(shè)備(或其機(jī)件)發(fā)生故障后,使其恢復(fù)到規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的維修活動(dòng),也稱排除故障維修或修理。修復(fù)性維修包括:故障定位、故障隔離,分解、更換、再裝、調(diào)校、檢驗(yàn),以及修復(fù)損壞件等。

1.2.3.改進(jìn)性維修(im, improvement maintenance)

是利用在完成設(shè)備維修任務(wù)的同時(shí),對(duì)設(shè)備進(jìn)行改進(jìn)或改裝,以提高設(shè)備的固有可靠性、維修性和安全性水平的維修。例:閥門安裝位置不好,換閥時(shí)改變安裝位置,使其便于操作、維修。

預(yù)防性維修的內(nèi)容和時(shí)機(jī)是事先加以規(guī)定并按照預(yù)定的計(jì)劃進(jìn)行的,因而也可稱之為計(jì)劃維修(scheduled maintenance)。 修復(fù)性維修因其內(nèi)容和時(shí)機(jī)帶有隨機(jī)性,不能在事前做出確切安排,因而也可叫做非計(jì)劃維修(unscheduled maintenance)。

1.3.從修理內(nèi)容和要求以及工作量大小出發(fā),維修可劃分為:大修、項(xiàng)修、小修和定期檢查試驗(yàn)、定期精度調(diào)整等。

1.3.1.大修

設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的預(yù)防性維修。大修時(shí),對(duì)設(shè)備的全部或大部分解體檢查,修復(fù)基礎(chǔ)件,更換或修復(fù)全部不合用的零件;修復(fù)、調(diào)整電氣系統(tǒng);修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀等,從而達(dá)到全面消除修前存在的缺陷,恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的精度和性能。

1.3.2.項(xiàng)修(中修)

項(xiàng)目修理是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而存在的,對(duì)技術(shù)狀態(tài)劣化已達(dá)不到運(yùn)作要求的某些設(shè)備,按實(shí)際需要進(jìn)行的針對(duì)性修理,恢復(fù)所修部分性能。

對(duì)經(jīng)營中的重要設(shè)備采用項(xiàng)修,容易解決計(jì)劃維修與經(jīng)營的矛盾,可利用間隙時(shí)間(節(jié)、假日),從而保證設(shè)備的正常進(jìn)行。

1.3.3.小修

小修是維持性修理,不對(duì)設(shè)備進(jìn)行較全面的檢查、清洗和調(diào)整,只結(jié)合掌握的技術(shù)狀態(tài)的信息進(jìn)行局部拆卸、更換和修復(fù)部分失效零件,以保證設(shè)備正常工作能力。

1.3.4.定期維護(hù)或定期檢查

該項(xiàng)工作通常列入計(jì)劃修理來進(jìn)行,做到及時(shí)掌握設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),發(fā)現(xiàn)和清除設(shè)備隱患以及較小故障,以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對(duì)性地提出相鄰近的計(jì)劃修理內(nèi)容,做好維修前準(zhǔn)備工作或據(jù)此調(diào)整修理計(jì)劃。

對(duì)動(dòng)力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運(yùn)輸設(shè)備等安全性要求高的設(shè)備,由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn),如對(duì)耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負(fù)荷、限制器、制動(dòng)器等的試驗(yàn)。通過試驗(yàn)可及時(shí)發(fā)現(xiàn),消除隱患或安排修理。

1.3.5.定期精度檢查

對(duì)重要設(shè)備如冷凍機(jī)的幾何精度進(jìn)行有計(jì)劃的定期檢查并調(diào)整,使其達(dá)到或接近規(guī)定的精度標(biāo)準(zhǔn),保證其精度穩(wěn)定以滿足加工要求。通常該項(xiàng)檢查的周期為1-2年,并應(yīng)安排在氣溫變化較小的季節(jié)進(jìn)行。

2.報(bào)修及投訴處理

2.1.業(yè)戶報(bào)修及投訴渠道

一般地講,有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客戶服務(wù)部提出,但實(shí)踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會(huì)直接打電話到工程部,或是將電話打到銷售部或別的地方。因此,公司建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是十分必要的,業(yè)戶可以向客戶服務(wù)部提出,也可以向工程部、總經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門提出。任何一個(gè)部門接到報(bào)修或投訴,應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部發(fā)出維修單到工程部,并記錄備案;接收者認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總經(jīng)理報(bào)告。要堅(jiān)決防止推托現(xiàn)象,這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。

工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在15分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),屬一般故障應(yīng)該立即排除,復(fù)雜的故障應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),由領(lǐng)導(dǎo)判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實(shí)中,許多客人有意見不是因?yàn)樵O(shè)備有了故障,而是因?yàn)橛辛斯收喜荒芗皶r(shí)解決。

2.2.業(yè)戶報(bào)修制度

設(shè)備的日常報(bào)修及業(yè)戶報(bào)修是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。

2.2.1 《工程維修單》由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)填寫,包括申請(qǐng)業(yè)戶名稱、申請(qǐng)人、工作地點(diǎn)、聯(lián)系電話及工作內(nèi)容等。

2.2.2 《工程維修單》一式四聯(lián),第一聯(lián)為工程部,第二聯(lián)為財(cái)務(wù)部,第三聯(lián)為客戶服務(wù)部,第四聯(lián)為業(yè)戶。前臺(tái)人員應(yīng)隨時(shí)將填寫好的《工程維修單》4聯(lián)一并交到工程部值班室,由值班工程師簽收。

2.2.3 值班工程師在接到《工程維修單》后,根據(jù)維修內(nèi)容、輕重緩急和工種不同分配給相應(yīng)專業(yè)班組。

按如下順序分列優(yōu)先安排:

人身安全、消防安全。

與客戶有關(guān)。

設(shè)備故障影響到客人。

一般維修。

正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。

2.2.4 各專業(yè)班組在接到報(bào)修單后,根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性,核實(shí)耗用材料和預(yù)計(jì)工時(shí)(工時(shí)費(fèi)rmb10元起,rmb10元/工時(shí),15分鐘內(nèi)免收工時(shí)費(fèi)),準(zhǔn)備相應(yīng)工具、材料到達(dá)維修地點(diǎn),現(xiàn)場(chǎng)由業(yè)戶進(jìn)行確認(rèn)收費(fèi)金額后進(jìn)行維修;業(yè)戶如對(duì)收費(fèi)金額提出異議,在解釋無效的情況下,應(yīng)將《工程維修單》轉(zhuǎn)客戶服務(wù)部與業(yè)戶作進(jìn)一步協(xié)商。

2.2.5 檢修技工在維修完工后,由業(yè)戶填寫滿意程度,請(qǐng)業(yè)戶簽字認(rèn)可后給業(yè)戶留存一聯(lián),其余帶回交給專業(yè)主管。各專業(yè)主管核實(shí)后交至值班工程師。

2.2.6值班工程師將《工程維修單》中工程部一聯(lián)留檔,其余返至客戶服務(wù)部前臺(tái)接待。

2.2.7 值班工程師要經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。

2.2.8 工程部在核銷維修單時(shí),如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí),工程部要追查原因;凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目,應(yīng)通知客戶服務(wù)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。當(dāng)情況復(fù)雜時(shí),報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。

2.2.9 工程部每周、每月匯總一次,并將完成、未完成情況及有償維修收費(fèi)費(fèi)用(每月統(tǒng)計(jì))進(jìn)行匯總,并轉(zhuǎn)交客服部復(fù)核。

2.2.10 在發(fā)生使用部門對(duì)工程部的投訴時(shí),可以報(bào)修單為依據(jù)。

2.2.11 工程部一般情況不接受電話請(qǐng)修,如有特殊情況,事后應(yīng)補(bǔ)《工程維修單》。

2.2.12 所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃,應(yīng)根據(jù)總工程師的指示填寫工作單后方可進(jìn)行。

2.2.13 工程部各專業(yè)自檢出的問題由各專業(yè)工程師自行填寫《工程維修單》。

2.2

.14 如有特殊原因需簽免費(fèi)用,需總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。

2.2.15 客戶服務(wù)部每日15:00前發(fā)出的《工程維修單》,工程部應(yīng)于每日17:30前將維修情況反饋至客戶服務(wù)部;每日15:00之后發(fā)出的《工程維修單》工程部應(yīng)于次日11:00將維修情況反饋至客戶服務(wù)部。

備注:夜間報(bào)修:工程部安排一名主管和若干技工負(fù)責(zé)夜間緊急值班。在接到報(bào)修電話后,對(duì)一般故障,要及時(shí)修理,對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的,應(yīng)在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容,第二天由值班工程師安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí),可向值班經(jīng)理匯報(bào),采取應(yīng)急措施,組織人力進(jìn)行搶修。

2.3.進(jìn)戶維修服務(wù)規(guī)范

業(yè)戶的每間房間都有設(shè)備,有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)戶工作,這不僅是一個(gè)技術(shù)問題,而且有禮儀禮貌、勞動(dòng)紀(jì)律等多方面問題,弄不好會(huì)引起業(yè)戶的反感,造成不好的影響。因此凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí),要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。

進(jìn)戶工作的規(guī)范要求:

2.3.1.一般情況下應(yīng)先預(yù)約,說清楚進(jìn)戶工作內(nèi)容,得到業(yè)戶的同意。除非遇到緊急情況,不能在未得到業(yè)戶同意的情況下進(jìn)戶工作。若在預(yù)約維修工作時(shí),發(fā)現(xiàn)業(yè)戶已全部外出;應(yīng)通過門縫留下維修到訪通知。

2.3.2.到達(dá)業(yè)戶門口應(yīng)輕輕敲門,得到業(yè)戶同意后方能進(jìn)入業(yè)戶區(qū)域。

2.3.3.如進(jìn)入電腦機(jī)房等十分整潔的房間,員工應(yīng)在進(jìn)戶前穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拿在手中應(yīng)高于地面一定距離。

2.3.4.到達(dá)工作地點(diǎn)后,將干凈的保護(hù)用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。提醒鄰近桌面物品的清理由業(yè)戶自行負(fù)責(zé),維修人員提供白單子保護(hù)桌面。

2.3.5.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪音,實(shí)在無法避免時(shí)應(yīng)事先向業(yè)戶說明。

2.3.6.如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫)可以配備吸塵器,一邊鉆孔,一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場(chǎng)配合,更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2.3.7.工作結(jié)束,收拾好工具,應(yīng)向業(yè)戶介紹維修保養(yǎng)情況,并告訴業(yè)戶正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng),并請(qǐng)客戶簽字驗(yàn)收。如例行檢查應(yīng)告訴用戶具體情況或有什么問題,需要怎么辦及應(yīng)注意事項(xiàng)等。

2.3.8.離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。

2.3.9.整個(gè)工作期間不得收受業(yè)戶送的物品,也不應(yīng)借用業(yè)戶的工具、抹布等。

2.4.處理復(fù)雜故障

所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問題,包括:

2.4.1.設(shè)備比較復(fù)雜,一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況,此時(shí)應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù),使業(yè)戶滿意。

2.4.2.設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題,此時(shí)應(yīng)向業(yè)戶說明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠商聯(lián)系,解決問題。

2.4.3.設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常,達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到業(yè)戶的要求,此情況最難處理。遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù),進(jìn)行友好的解釋,切忌用生硬的口氣回答,如'沒有辦法','就是這樣'等等。

2.5 質(zhì)量記錄

《工作通知單》ed-tb-0309-130

3.緊急應(yīng)變措施

3.1.設(shè)備故障處理

3.1.1.物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故,現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電、煤氣等危險(xiǎn)源,保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng),工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、客戶服務(wù)部及總經(jīng)理。工程部負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng),分析檢查故障的原因,采取果斷應(yīng)急措施。

3.1.2.總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。

3.1.3.找出原因后,總工程師和主管工程師須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行,匯報(bào)總經(jīng)理。

3.1.4.主管工程師寫出一份書面報(bào)告,說明發(fā)生故障的原因,提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案,報(bào)總工程師,抄報(bào)總經(jīng)理。

3.1.5.如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故,由主管工程師根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見,報(bào)總工程師審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴(yán)重,需要辭退者,需報(bào)人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.2.運(yùn)行事故分析

3.2.1.不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析原因,提出修理意見和事故責(zé)任原因,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報(bào)總工程師。

3.2.2.設(shè)備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應(yīng)立即上報(bào)工程部和保安部(影響治安時(shí))。由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進(jìn)行事故調(diào)查。對(duì)重大事故應(yīng)在沒有查清楚,肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前,決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。對(duì)事故隱瞞不報(bào)或拖延上報(bào)的部門與個(gè)人,應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)任。

3.3.當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)發(fā)生緊急情況時(shí),工程部各級(jí)員工應(yīng)保持鎮(zhèn)定,迅速通知有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo),嚴(yán)守崗位、各司其職,積極采取有效措施阻止災(zāi)害的擴(kuò)大,盡力搶救物業(yè)內(nèi)的人員生命財(cái)產(chǎn)及物質(zhì)財(cái)產(chǎn),將損失降至最低。當(dāng)緊急情況解除后,應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)措施,并出具事件過程及原因分析、改進(jìn)方法的報(bào)告,以備日后參考及要求保險(xiǎn)時(shí)使用。具體行動(dòng)可參見以下指示。

3.4.水浸之處理程序:

3.4.1.如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸,應(yīng)立即將情況報(bào)告當(dāng)值主管,同時(shí)盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口,以免電梯受損。

3.4.2.采用有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸之蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:

將電梯升高離開受浸之范圍;

關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;

在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其他樓層;

用布、沙包或其他材料塞住漏洞;

疏通排水地漏、排水渠;

開啟排水泵;

用吸水機(jī)吸水;

其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。

3.4.3.設(shè)法查明浸水之來源并采取有效的措施加以截?cái)?

如水浸起自大廈機(jī)管設(shè)施之損壞和故障,應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

如洪水來自大廈外,應(yīng)當(dāng)在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。

如水浸來自市政地下水反溢,應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將有關(guān)反溢的地下水道通往大廈的入口封閉,并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。

3.4.4.水源中斷后應(yīng)修復(fù)受損的設(shè)施,盡快回復(fù)大廈的正常使用。

3.4.5.如有單位受浸,應(yīng)盡快通知管理部處理。

3.4.6.如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響,通知管理部在大廈各主要出入口設(shè)置告示,知會(huì)用戶,如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性,應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)志或警告牌。

在發(fā)生以下所列的情況時(shí),除采取上述一般性措外,還應(yīng)采取以下相應(yīng)的針對(duì)性措施:

3.4.7.大廈的供水管道發(fā)生破裂,應(yīng)盡快找到并關(guān)上能夠控制破裂部位的閥門。

3.4.8.大廈內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時(shí),應(yīng)當(dāng)盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受損噴水的噴淋頭,用了消防軟水管將所噴出的水引導(dǎo)到衛(wèi)生間的排水地漏排出,如水勢(shì)太大,地漏無法及時(shí)疏通時(shí),則可將水從走火梯排到街外。

3.4.9.如大廈的空調(diào)設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放桶接水,同時(shí)用沙包保護(hù)好附近可能受影響的電梯槽和用戶的單位。

3.4.10.在進(jìn)行防火噴淋頭檢修操作前,應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門,并把有關(guān)部位的積水放出,然后才可以對(duì)噴淋頭進(jìn)行操作。

3.5.燃?xì)庑孤┑奶幚沓绦?

3.5.1.保持冷靜。

3.5.2.盡快關(guān)閉泄漏處以前的燃?xì)夤苈烽l摯。

3.5.3.在氣體泄漏的現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格禁止任何人使用明火,開閉電筒、使用無線電對(duì)講機(jī)以及開關(guān)任何電掣開關(guān),以免電火花引燃泄漏的氣體。

3.5.4.將事件通知大廈消防中心,并說明事發(fā)地點(diǎn)和程度,以便消防人員根據(jù)情況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報(bào)情況時(shí)不可在燃?xì)庑孤┓秶鷥?nèi)使用電話、對(duì)講機(jī)等設(shè)備。

3.5.5.打開泄漏范圍的有關(guān)門窗,加快氣體擴(kuò)散,阻止現(xiàn)場(chǎng)范圍的非有關(guān)工作人員圍觀。并根據(jù)實(shí)際情況和消防人員的指示,采取有效的措施和指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)人員疏散。

3.6.電梯故障困人的處理程序:

3.6.1.員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時(shí),應(yīng)

馬上通知大廈保安監(jiān)控中心,并記錄發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間,報(bào)知監(jiān)控中心的時(shí)間。

3.6.2.監(jiān)控中心接報(bào)后應(yīng)盡快通過電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系,安慰被困者保持鎮(zhèn)定,說明大廈消防中心已獲知他們被困,并已在積極采取有效的措施,同時(shí)向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。接報(bào)后應(yīng)記錄接報(bào)的時(shí)間、被困人員數(shù)量。

3.6.3.監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場(chǎng)檢修。

3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場(chǎng)查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關(guān)妥,并設(shè)法采取措施解決,直到電梯技工到場(chǎng)。

3.6.5.如果大廈本身無能力解除故障,或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的人仕,而大廈技工又沒有于短時(shí)間內(nèi)排除故障,則應(yīng)視情況考慮向公安部門求助(如向消防局求助,應(yīng)向消防人員詳細(xì)說明求助的原因和情況)。

3.6.6.監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間,電梯技工到場(chǎng)的時(shí)間、被困人員獲得解困的時(shí)間、電梯,恢復(fù)正常運(yùn)作的時(shí)間。

3.7.停電的處理程序:

3.7.1.由工程部盡快采取措施恢復(fù)供電。

3.7.2.使用緊急照明,保證各主要公共地方及通道的照明。

3.7.3.如未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電,通知客戶服務(wù)部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序,并通知保安中心采取必要措施,嚴(yán)防有人制造混亂,混水摸魚。

3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時(shí)間內(nèi)停電,工程部應(yīng)安排電梯工,在停電前十分鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶服務(wù)部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序,阻止客人使用電梯,以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困,并盡力通知客戶即將停電,請(qǐng)客戶做好準(zhǔn)備。

3.7.5.如有人被困于電梯內(nèi),立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門做好解救工作。

3.7.6.客戶服務(wù)部應(yīng)立即通知客戶有關(guān)停電情況,防止偷盜和搶掠,必要時(shí)可考慮關(guān)閉大門。

3.8.火警之處理程序:

3.8.1.第一個(gè)發(fā)現(xiàn)起火的人應(yīng)該馬上用消防電話、對(duì)講機(jī)或其他最快的方式通知大廈消防中心,說明起火的確實(shí)地點(diǎn)和起火的性質(zhì),通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部知會(huì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)一帶的業(yè)主和員工疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報(bào)警器,以便發(fā)出火警警報(bào),然后視情況運(yùn)用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅,或控制火勢(shì)發(fā)展,等待消防人員到來。對(duì)電器發(fā)生的火災(zāi),需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等,而不可使用水性滅火用具。

3.8.2.接報(bào)后應(yīng)馬上通知以下人員:

消防控制中心。

當(dāng)值保安主任。

物業(yè)總經(jīng)理

工程部總工程師

如獲得總工程師給予的指示后,通知消防局。

3.8.3.工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無論誰先到達(dá)起火地點(diǎn),都有權(quán)有責(zé)任用最快的時(shí)間作出是否向消防隊(duì)報(bào)警的決定,因?yàn)榛馂?zāi)的蔓延大都是因?yàn)楹雎粤思皶r(shí)通知消防部門而造成的。

3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會(huì)所有用戶疏散,并告知用戶切勿使用電梯應(yīng)由走火通道撤離。

3.8.5.如火勢(shì)擴(kuò)大,大廈員工要各司其職,協(xié)助大廈人士撤離現(xiàn)場(chǎng),使其有秩序地撤離及集中在安全的指定地點(diǎn)。管理員要注意維持大廈各主要公共地方秩序,指導(dǎo)和協(xié)助大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。而保安人員要控制好大廈的出入口,保證其通暢,并提防壞人'趁火打劫'。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層,只留消防電梯由消防中心控制。

3.8.6.如已通知消防局,則客戶服務(wù)部派人在約定的大廈門口或路口接應(yīng)消防員,引其到場(chǎng)。消防員到場(chǎng)后將滅火工作交給消防員,工程部應(yīng)保持與消防員方面的聯(lián)系,為其工作提供可能的協(xié)助。

3.8.7.如有人員損傷,應(yīng)通知醫(yī)療部門,應(yīng)積極組織救援。

3.8.8.火災(zāi)撲滅后要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),直到消防局的消防調(diào)查完畢,并盡快將火災(zāi)有關(guān)情況的報(bào)告送交有關(guān)負(fù)責(zé)人。

3.9.消防應(yīng)急方案

3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動(dòng)運(yùn)行時(shí),制定在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點(diǎn),以備有關(guān)人員熟悉、掌握。

3.9.2.本運(yùn)行要點(diǎn)亦為今后工程部人員在工作巡視中,對(duì)設(shè)備保證重點(diǎn)的參考。

3.9.3.當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),全體員工要保持清醒、冷靜,安排指導(dǎo)人員有秩序的疏散,盡到本崗位應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。

3.9.4.消防中控室職責(zé)

消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后,除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外,迅速在操作臺(tái)上操作有關(guān)消防設(shè)備,同時(shí)與工程部聯(lián)系,報(bào)告火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)、位置、火情,要求工程部迅速開啟相關(guān)消防設(shè)備。

在中控室手動(dòng)操作大廈全部電梯迫降,并觀察反信指示燈是否亮啟。

電話通知總配電室,要求在保證大廈供電(尤其是應(yīng)急供電系統(tǒng))的同時(shí)切除空調(diào)系統(tǒng)的供電。

打開消防事故廣播系統(tǒng),通知相關(guān)樓層人員疏散。

迎接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員參加消防指揮,同時(shí)介紹有關(guān)情況。

為消防隊(duì)員準(zhǔn)備好消防電梯的鑰匙。

負(fù)責(zé)維護(hù)中控室及周邊地帶。

3.9.5.工程部職責(zé)

當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),工程部全體人員立即放下其它工作,全體投入火災(zāi)救險(xiǎn)工作,同時(shí)關(guān)掉自己近旁與消防系統(tǒng)無關(guān)的用電設(shè)備,提高供電系統(tǒng)的可靠性。

總工程師和弱電主管迅速到達(dá)消防中控室,參與消防工作的指揮和參謀。

工程部人員在到達(dá)指定位置時(shí),應(yīng)帶好通訊設(shè)備,包括對(duì)講機(jī)、消防電話或普通電話。

總工程師負(fù)責(zé)安排并確認(rèn)工程部消防崗位的到位情況。

弱電主管負(fù)責(zé)確認(rèn)電梯的消防狀態(tài),消防泵、噴淋泵的開啟,空調(diào)電源及相關(guān)風(fēng)機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。

強(qiáng)電主管帶領(lǐng)一名運(yùn)行電工盡量到達(dá)總變電站,等候命令,負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停送電操作,確定空調(diào)電源切除,并按照總工程師命令組織所有各層地下室人員撤離。

強(qiáng)電維修技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)火災(zāi)相關(guān)分配電室,等候工程師或總工程師的命令,執(zhí)行有關(guān)停送電操作,監(jiān)視相應(yīng)防火門、防火卷簾門的正確工作,并按照總工程師命令組織相關(guān)人員撤離。

強(qiáng)電運(yùn)行技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)消防水泵房,與消防中心取得聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補(bǔ)水泵的正常工作,必要時(shí)應(yīng)急搶修,視情況手動(dòng)啟動(dòng)消防設(shè)備。按消防中心指揮人員命令組織撤離,撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動(dòng)狀態(tài),并與消防中心確認(rèn)遠(yuǎn)控工作狀態(tài)。

弱電主管帶領(lǐng)程控交換機(jī)機(jī)務(wù)人員到達(dá)總機(jī)機(jī)房,負(fù)責(zé)保證電話系統(tǒng)暢通,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離。

給排水專業(yè)工程師負(fù)責(zé)消防用水系統(tǒng)的可靠工作,保證所有水箱供水,盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn),并與消防中心保持聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離,撤離前將各水泵轉(zhuǎn)入自動(dòng),盡可能保證自動(dòng)工作有效。

給排水水專業(yè)運(yùn)行主管帶領(lǐng)水工到達(dá)各水箱間,全部開啟水箱入口水閥,手動(dòng)開啟向高位消防水箱供水水泵,同時(shí)監(jiān)視水箱水位、供水情況,同消防中心取得聯(lián)系,聽從消防中心指揮。

給排水專業(yè)維修主管負(fù)責(zé)正確指引消防隊(duì)員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并配合消防隊(duì)工作。

空調(diào)設(shè)備工程師負(fù)責(zé)指揮本專業(yè)人員關(guān)斷煤氣入口閥,火災(zāi)相關(guān)區(qū)域的排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)的正確工作,組織相關(guān)人員撤離,并與消防中心保持聯(lián)系。(風(fēng)機(jī)操作點(diǎn)分散,相對(duì)復(fù)雜,人員地點(diǎn)應(yīng)根據(jù)本大廈實(shí)際情況安排)

3.9.6.關(guān)于通訊

在火災(zāi)發(fā)生時(shí),任何人有責(zé)任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢,與救火無關(guān)的事情不得占用通訊及信道。

在使用通訊設(shè)備時(shí),講話力求簡(jiǎn)樸、明確,少占用通訊時(shí)間。

使用對(duì)講機(jī)時(shí)請(qǐng)注意,在信道無空閑時(shí),不要按發(fā)射按鈕講話,講完話后立即放開發(fā)射按鈕。

使用消防專用電話時(shí)請(qǐng)注意,在與消防中心講完話后,一定要掛好電話,否則其他人無法與消防中心通話。

目前各設(shè)備層的水箱間、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的電話插孔已調(diào)好線,插入普通電話后即可為內(nèi)線電話,可直接撥叫消防中心(內(nèi)線****)。如要證實(shí)本機(jī)號(hào)碼,請(qǐng)撥叫總機(jī)詢問(撥叫**)。

3.10.地震的應(yīng)急措施

3.10.1.當(dāng)感覺到地震發(fā)生時(shí),各級(jí)員工不可驚慌失措,要保持鎮(zhèn)定。在確保人身安全的前提下,關(guān)閉可能發(fā)生危險(xiǎn)的設(shè)備,如冷水機(jī)組等。

3.10.2.在地震來臨時(shí),不可盲目亂跑,試圖離開大廈。應(yīng)尋找安全的地方躲蔽可能發(fā)生的危險(xiǎn),直至地震暫告一段落。

3.10.3.當(dāng)?shù)卣鹜Ｖ箷r(shí),在確保人身安全的前提下,配電室、中控室員工視情況將供電設(shè)備切換為緊急供電,保證人員撤離大廈時(shí)的照明。

3.10.4.在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的組織下,各級(jí)員工協(xié)助

大廈內(nèi)的業(yè)戶進(jìn)行疏散,有秩序的撤離至安全地點(diǎn),撤離過程中切記不要使用電梯。

3.11.雷暴及颶風(fēng)的緊急處理

3.11.1.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來臨前,應(yīng)注意收聽天氣預(yù)報(bào),密切注意其動(dòng)向。各級(jí)員工應(yīng)做好防風(fēng)、防雨的準(zhǔn)備工作,檢查各排污泵、下水道、門窗玻璃、插銷及防雷裝置,確保它們有效暢通。

3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動(dòng)物品,如花盆、燈罩、指示牌等,加固樹木、門窗玻璃等物品。

3.11.3.應(yīng)準(zhǔn)備好各種工具以備使用,如防水手電筒,雨衣雨鞋、潛水泵等。

3.11.4.通知物業(yè)內(nèi)各住戶雷暴及颶風(fēng)即將到來,請(qǐng)他們協(xié)助管理好自己區(qū)域內(nèi)的物品,避免損失。

3.11.5.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來臨時(shí),各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、員工須堅(jiān)守崗位。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各敏感部位的巡視,如各雨水口、雨污水泵房、天臺(tái)、防雷裝置、衛(wèi)星天線、大面積門窗等部位,一旦發(fā)現(xiàn)異常立即處理,確保物業(yè)內(nèi)不進(jìn)水、不漏風(fēng)、不跑電。

3.11.6.雷暴及颶風(fēng)結(jié)束后,應(yīng)即時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)損毀報(bào)告,以便安排保險(xiǎn)賠償事宜。

4.設(shè)備保養(yǎng)制度的組織實(shí)施

4.1.維修保養(yǎng)組織流程

4.1.1.工程部各專業(yè)工程師分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)總工程師審批后,統(tǒng)一安排,形成整個(gè)大廈的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。

4.1.2.各專業(yè)工程師根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求,將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員,安排好時(shí)間、器材、工具。

4.1.3.維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排,準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求,維修保養(yǎng)設(shè)備。

4.1.4.維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄,上報(bào)存檔。

4.1.5.專業(yè)工程師要檢查維修保養(yǎng)結(jié)果,總工程師亦應(yīng)抽查。

4.1.6.在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生,應(yīng)先安排排除故障,后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。

4.1.7.一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。

4.1.8.由專業(yè)工程師跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況,根據(jù)完成情況對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行消項(xiàng)處理。

4.2.預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)

4.2.1.所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程,進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。

4.2.2.相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目,以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。

4.2.3.保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí),并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備維修檔案,以便分析故障原因,確定責(zé)任。

4.2.4.各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé),并提交總工程師審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負(fù)責(zé),并提交系統(tǒng)工程師及總工程師審閱。

4.2.5.進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí),如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響,必須提前三天通知管理部,由管理部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時(shí)間(須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。

4.3.緊急維修

4.3.1.必須進(jìn)行緊急維修時(shí),須立即通知總工程師,安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況,并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。

4.3.2.如因緊急維修,必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí),須立即通知管理部,并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告,同時(shí),需考慮盡量減少影響范圍。

4.3.3.如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi),應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理,以盡量減少對(duì)客戶之影響,并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。

4.3.4.緊急維修結(jié)束后,須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向工程師報(bào)告,并提交總工程師審閱。此報(bào)告由工程師存入設(shè)備維修檔案,備查。

4.4.人員調(diào)配

4.4.1.正常情況下,各班組按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖,負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍,完成自身的工作。

4.4.2.總工程師有權(quán)根據(jù)工作情況,臨時(shí)調(diào)配人力、工具。各專業(yè)工程師均應(yīng)服從。

4.4.3.當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí),需要班組之間協(xié)助解決,各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具,解決問題。當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時(shí),工程部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能力,首先處理問題,可不顧工種、專業(yè)的限制。

4.5.設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造

4.5.1.出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。

4.5.2.設(shè)備更新及改造建議,必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告,并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性,待批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

4.5.3.由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。

4.6. 質(zhì)量記錄

《保養(yǎng)通知單》ed-tb-0309-127

5.設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的編制

5.1.設(shè)備修理計(jì)劃包括按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃和按修理類別編制的計(jì)劃兩大類。按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃有年度和季度計(jì)劃、月份計(jì)劃表,計(jì)劃中包括大修、項(xiàng)修(中修)、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等;按修理類別編制的計(jì)劃通常為年度大修理計(jì)劃表,以便于大修理費(fèi)用的管理。而計(jì)劃編制的主要依據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對(duì)設(shè)備的要求。

5.1.1.年度修理計(jì)劃

它是設(shè)備維修工作的大綱,是企業(yè)貫徹執(zhí)行計(jì)劃維修和檢查執(zhí)行修理情況的基礎(chǔ)。它的內(nèi)容包括:修理的設(shè)備名稱、修理類別、修理日期、停歇時(shí)間、修理工作量(含經(jīng)費(fèi)、所需備品、備件及材料等)。

5.1.2.季度修理計(jì)劃

它是年度修理計(jì)劃的實(shí)施計(jì)劃,必須在落實(shí)停修時(shí)間、修理技術(shù)、準(zhǔn)備工作及勞動(dòng)組織的基礎(chǔ)上編制。

5.1.3.月份修理計(jì)劃

它是季度計(jì)劃的分解,在月份修理計(jì)劃中,應(yīng)列出應(yīng)修項(xiàng)目的具體開工、竣工日期,對(duì)跨月項(xiàng)目可分階段考核。應(yīng)注意與生產(chǎn)任務(wù)的平衡,要合理利用維修資源。

5.2.在編制修理計(jì)劃時(shí),應(yīng)注意采取多方面的措施,盡量減少停機(jī)損失,如充分利用節(jié)假日,采用工藝迂回、替代等;同型號(hào)設(shè)備盡可能安排同時(shí)或連續(xù)修理,這對(duì)修前準(zhǔn)備有利;考慮修前準(zhǔn)備工作量和進(jìn)度,尤其是對(duì)關(guān)鍵配件、鑄鍛件的供應(yīng)、特殊工檢研具的制造等;注意勞動(dòng)力的合理利用和工作量的平衡安排。

5.3.質(zhì)量記錄

《電梯定期保養(yǎng)記錄表》 ed-tb-0309-313

6.影響正常營業(yè)的施工及設(shè)備保養(yǎng)工作的進(jìn)行

6.1.對(duì)需要停機(jī)維修保養(yǎng)且會(huì)影響正常營業(yè)的設(shè)備,由工程部制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批。

6.2.對(duì)會(huì)影響營業(yè)的消防設(shè)備的維修,由工程部會(huì)同保安部制定維修計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一實(shí)施。

6.3.經(jīng)總經(jīng)理審批后的維修計(jì)劃,實(shí)施前由工程部書面通報(bào)有關(guān)使用部門。需停電、停水、停氣和暫停空調(diào)時(shí),工程部須提前采取應(yīng)急措施,并通知有關(guān)部門。必要時(shí)由物業(yè)部發(fā)通知給用戶。在可能的情況下,正式停機(jī)前采取應(yīng)急措施,盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需要。

6.4.停機(jī)前,按照維修方案提前準(zhǔn)備好器材、零件、工具和需要更換的部件。專業(yè)工程師和主管應(yīng)親自到場(chǎng),做好組織和安全工作,按照停修規(guī)程迅速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)。

6.5.維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)作好記錄,填寫維修項(xiàng)目、時(shí)間、更換零件名稱型號(hào),主要故障原因,維修后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。

6.6.設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行,中斷臨時(shí)應(yīng)急措施,并報(bào)告總經(jīng)理,通報(bào)有關(guān)使用部門,恢復(fù)正常營業(yè)。

6.7.質(zhì)量記錄

《工程任務(wù)單》 ed-tb-0309-126

7.設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的變更、檢查與考核

保養(yǎng)計(jì)劃是按科學(xué)程序制定的,是物業(yè)公司組織設(shè)備管理與維修的指導(dǎo)性文件,也是物業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的重要組成部分,具有嚴(yán)肅性,必須加強(qiáng)調(diào)度,認(rèn)真執(zhí)行,努力完成。當(dāng)確因特殊情況需要對(duì)計(jì)劃進(jìn)行變更修改時(shí),應(yīng)按原審批程序,經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)后,方可執(zhí)行變更的計(jì)劃。申請(qǐng)調(diào)整修改時(shí),可考慮以下情況:

7.1.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設(shè)備事故而影響設(shè)備性能和生產(chǎn)正常進(jìn)行時(shí),可提前修理或增補(bǔ)項(xiàng)目。

7.2.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)

劣化比預(yù)期的慢,與計(jì)劃投修期矛盾,則可酌情推遲修理時(shí)間或改變修理類別。

7.3.已投修的設(shè)備,經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn),實(shí)際需要修理的內(nèi)容與計(jì)劃差別過大,則可酌情改變修理類別和停修時(shí)間。

7.4.設(shè)備已達(dá)到計(jì)劃投修期,但修前準(zhǔn)備不足,會(huì)導(dǎo)致修理不能按原計(jì)劃如期開工和完工,此時(shí)可酌情推遲修理時(shí)間。

7.5.在計(jì)劃執(zhí)行過程中,要做好檢查、鑒定、驗(yàn)收和考核工作。除按季、月檢查計(jì)劃執(zhí)行情況外,年中還應(yīng)進(jìn)行半年計(jì)劃執(zhí)行情況小結(jié),分析總結(jié)并調(diào)整下半年計(jì)劃。抓好設(shè)備修理質(zhì)量的鑒定、驗(yàn)收工作,對(duì)不合格者要安排計(jì)劃,及時(shí)加以返修。

7.6.主管部門對(duì)設(shè)備修理計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核、評(píng)比和獎(jiǎng)懲。各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)要按級(jí)落實(shí)、考核計(jì)劃?rùn)z修完成率、設(shè)備完好率、事故率、返修率、工時(shí)利用率以及設(shè)備停修限額和修理成本等。

7.7.質(zhì)量記錄

《專業(yè)維保工單統(tǒng)計(jì)表》 ed-tb-0309-111

《計(jì)劃?rùn)z修(暫停服務(wù))通知》ed-tb-0309-120

《維保項(xiàng)目通知單》 ed-tb-0309-124

《垂直電梯設(shè)備檢查表》 ed-tb-0309-314

《空調(diào)設(shè)備維保歷史記錄表》ed-tb-0309-504

《消防設(shè)備月檢查記錄表》 ed-tb-0309-507

8.年度維修計(jì)劃

8.1.年度維修計(jì)劃應(yīng)按各專業(yè)制定,將須維修的項(xiàng)目列出,明確指出維修進(jìn)行的時(shí)間。

8.2.計(jì)劃應(yīng)以周為單位進(jìn)行設(shè)定,按周考核各項(xiàng)目的完成情況。

8.3.制定計(jì)劃應(yīng)留有一定的機(jī)動(dòng)時(shí)間處理可能未預(yù)見到的延誤,同時(shí)要考慮到法定假期等情況,預(yù)先作出合理的檢修安排。

8.4.質(zhì)量記錄

《維修通知單》 ed-tb-0309-108

《保養(yǎng)工作單》 ed-tb-0309-131

《暫停正常服務(wù)工程通知》ed-tb-0309-132

《維修工作計(jì)劃表》 ed-tb-0309-116

《強(qiáng)電設(shè)備缺陷記錄單》 ed-tb-0309-309

第4篇 某物業(yè)公司財(cái)務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范票據(jù)購買、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。

2.0適用范圍

物業(yè)公司出具的所有票據(jù)

3.0管理內(nèi)容

3.1票據(jù)的購買

3.1.1物管公司會(huì)計(jì)在每月5日時(shí),需查閱《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項(xiàng)票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務(wù)部門或分供方購買。

3.1.2物業(yè)公司會(huì)計(jì)持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。

3.1.3稅務(wù)專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購處購買相應(yīng)票據(jù)。

3.1.4清點(diǎn)所購發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購一致,同時(shí)確認(rèn)票據(jù)號(hào)碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購本上確認(rèn)簽字,并根據(jù)對(duì)方出具的工本費(fèi)發(fā)票支付相應(yīng)的費(fèi)用。

3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在地稅專管員處登記備案。

3.1.6會(huì)計(jì)人員將所購票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。

3.2票據(jù)的領(lǐng)用

3.2.1保安班長(zhǎng)在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。

3.2.2保潔部洗車人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。

3.2.3各管理處收費(fèi)員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時(shí),可到財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。

3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認(rèn)領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號(hào)等。

3.2.5財(cái)務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財(cái)務(wù)專用章。

3.3票據(jù)的退回

3.3.1保安部班長(zhǎng)、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費(fèi)員處,收費(fèi)員核實(shí)應(yīng)收的相應(yīng)款項(xiàng)后,收取相應(yīng)費(fèi)用。

3.3.2保安班長(zhǎng)、保潔助理將發(fā)票存根交回財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員核實(shí)其是否交費(fèi)后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認(rèn)簽字。

3.3.3管理處收費(fèi)員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員對(duì)所交的票據(jù)存根進(jìn)行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認(rèn)無誤后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。

3.4票據(jù)的保存

3.4.1每半年對(duì)所有票據(jù)存根進(jìn)行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號(hào),并打包封存。

3.4.2存檔時(shí)間按照會(huì)計(jì)制度對(duì)票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。

4.0相關(guān)記錄

4.1《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》

4.2《發(fā)票領(lǐng)購簿》(來自稅務(wù)機(jī)關(guān),以其提供為準(zhǔn))

編寫:zz審批:zz

第5篇 物業(yè)管理軟件收費(fèi)管理試題

思源軟件8.0考試試卷(收費(fèi)管理模塊)

時(shí)間:120分鐘分值:100分

一、選擇題(此題為混選題,含單選和多選,多選題中部分選對(duì)的計(jì)半分,選錯(cuò)一個(gè)不計(jì)分。分值:20分,一題四分)

1.按照收費(fèi)流程將下面幾項(xiàng)操作排序,它們的排序順序是:

a.輸入走表費(fèi)用的走表讀數(shù),或常規(guī)費(fèi)用中臨時(shí)手工設(shè)定類費(fèi)用的金額

b.手工收款操作c.定義費(fèi)用項(xiàng)目及收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn) d.打印收費(fèi)報(bào)表

e.月結(jié)f.進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算g.設(shè)置收費(fèi)參數(shù) h.選用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

2.下列銀行劃款的操作按操作順序排列應(yīng)該是:

a.設(shè)定劃款銀行 b.劃款回盤 c.劃款出盤d.瀏覽出盤記錄 e.打印劃款報(bào)表

f.設(shè)置銀行賬號(hào)

3.如果'住戶交納費(fèi)用的方式'中設(shè)置的日期是2004.03.15;當(dāng)前實(shí)際日期是2004.03.20,而電腦系統(tǒng)時(shí)間的日期是2004.03.18;'滯納金計(jì)算方式'中,選擇了'按天計(jì)算滯納金'的方式。在下面關(guān)于應(yīng)交日期、當(dāng)前日期的說法正確的是:____ 。

a.應(yīng)交日期指的是2004.03.15,即收費(fèi)截止日;

b.應(yīng)交日期指的是系統(tǒng)月結(jié)日期;

c.當(dāng)前日期指的是2004.03.20,即當(dāng)前實(shí)際日期;

d.當(dāng)前日期指的是2004.03.18,::即電腦系統(tǒng)時(shí)間;

e.如果在這種情況下計(jì)算費(fèi)用的滯納金,則產(chǎn)生5天的滯納金;

f.如果在這種情況下計(jì)算費(fèi)用的滯納金,則產(chǎn)生8天的滯納金。

4.以下關(guān)于收費(fèi)系統(tǒng)的'收費(fèi)參數(shù)設(shè)定'的哪些說法是正確的:______。

a.'住戶交納費(fèi)用的方式'即設(shè)定統(tǒng)一的收費(fèi)截止日,它影響到滯納金的計(jì)算。

b.'系統(tǒng)每月月結(jié)方式'中設(shè)定的日期是本系統(tǒng)可以進(jìn)行月結(jié)的最早期限。

c.'每月抄表日期'本身不影響走表費(fèi)用的金額,它只是文檔性記錄。

d.'滯納金計(jì)算方式'的設(shè)置影響到滯納金的計(jì)算。

5.下面對(duì)'月結(jié)'正確的說法是:______ 。

a.每月必須進(jìn)行'月結(jié)'操作。它是在本月收費(fèi)工作完成后,下月收費(fèi)工作開始前的必須操作。

b.系統(tǒng)限制月結(jié)操作必須是在 '系統(tǒng)每月月結(jié)方式'中設(shè)置的日期當(dāng)天或以后。

c.如果不做月結(jié),則不能進(jìn)行下一個(gè)月的操作。

d.每月只能做一次月結(jié),并且月結(jié)執(zhí)行過程中,操作不能撤消。

e.銀行出盤后,暫時(shí)沒有提供回盤文件,那我們可以靈活處理,先月結(jié),再做回盤。

f.月結(jié)后,月結(jié)前的收費(fèi)數(shù)據(jù)成為歷史數(shù)據(jù)保存,月結(jié)前的欠款成為往月拖欠款,走表讀數(shù)的本月讀數(shù)清零,自動(dòng)進(jìn)入下一月的收費(fèi)處理狀態(tài)。

二、填空題(分值:20分,一題四分)

1.收費(fèi)系統(tǒng)的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定義頁面中,定價(jià)方式為'設(shè)定計(jì)算公式'的常規(guī)類費(fèi)用,其計(jì)算參數(shù)按照實(shí)際情況設(shè)置為四種,分別為_____、_____、_____、____。

2.請(qǐng)為下列常規(guī)類費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定正確的定價(jià)方式(請(qǐng)選填對(duì)應(yīng)的數(shù)字代號(hào)):排污費(fèi),應(yīng)選定價(jià)方式為_____,有償服務(wù)費(fèi),應(yīng)選定價(jià)方式為_____,水費(fèi)增值稅,應(yīng)選定價(jià)方式為_____,維修基金,應(yīng)選定價(jià)方式為______。(可選項(xiàng):①臨時(shí)手工設(shè)定、②直接設(shè)定金額、③設(shè)定計(jì)算公式、④依附于其他費(fèi)用的用量、⑤依附于其他費(fèi)用的金額、⑥外部導(dǎo)入)

3.在收費(fèi)系統(tǒng)'收款登記'頁面中,如果某房間的當(dāng)前客戶有10條欠款記錄,并且要使用現(xiàn)金交款,而他此次只想交清其中某條欠款,則最簡(jiǎn)單的方式是單擊按鈕_____來實(shí)現(xiàn);如果本次交款中,他所帶現(xiàn)金不足,現(xiàn)只想交納此10條欠款中的6條欠款,并有一條欠款金額只能交一部分。則最簡(jiǎn)單的方式是單擊按鈕_____來實(shí)現(xiàn);如果他想將所有的欠款全部一次交清,則最簡(jiǎn)單的方式是單擊按鈕_____來實(shí)現(xiàn)。(請(qǐng)選填對(duì)應(yīng)的數(shù)字代號(hào)) (可選項(xiàng):①收清全部、②收清選中、③手動(dòng)收款、④費(fèi)用調(diào)整)

4.如果操作員發(fā)現(xiàn)收款錯(cuò)誤,可在收費(fèi)系統(tǒng)中的____界面進(jìn)行____的操作,再在_____中重新進(jìn)行收款操作即可。

5.在收費(fèi)系統(tǒng)的收費(fèi)情況總覽頁面,在當(dāng)前狀態(tài)查看所有費(fèi)用項(xiàng)目的全部數(shù)據(jù),可按房間和按客戶查看到七種類型的數(shù)據(jù),包括:常規(guī)計(jì)算、走表計(jì)算、_____、收款憑證、_____、預(yù)交余額和預(yù)交使用。

三、判斷題(分值:10分,一題兩分)

1.可以直接在報(bào)表中修改數(shù)據(jù),如在'收費(fèi)通知單'中修改走表讀數(shù)。()

2.在'選用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)'、'收費(fèi)數(shù)據(jù)錄入'、'收款登記'頁面中只可以看到有收費(fèi)對(duì)象的房間,如果在這些頁面中找不到某個(gè)房間,則應(yīng)在'客戶管理'模塊中檢查該房間是否有標(biāo)記為'收費(fèi)對(duì)象'的客戶。()

3.對(duì)于當(dāng)月費(fèi)用,某項(xiàng)費(fèi)用正在參與銀行劃款出盤,如果這時(shí)修改它的費(fèi)用項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或它的有關(guān)的參數(shù),還能對(duì)該費(fèi)用產(chǎn)生影響。( )

4.在收費(fèi)管理模塊中,如遇有爭(zhēng)議的費(fèi)用可將其暫設(shè)為'掛起'狀態(tài),此費(fèi)用即不參與銀行劃款和收費(fèi)月結(jié)操作。( )

5.在收費(fèi)管理模塊的預(yù)收管理中,如果某客戶已經(jīng)預(yù)交一筆款項(xiàng),則可以從中提取一部分金額沖抵掉該客戶所有的欠費(fèi)項(xiàng)目,且可以一次性提取多月的預(yù)交管理費(fèi),進(jìn)行沖抵。 ( )

四、實(shí)際操作題(分值:30分,一題五分)

1.根據(jù)下表中的數(shù)據(jù),設(shè)定費(fèi)用項(xiàng)目及價(jià)格類型:

2.按下表中的要求為房間設(shè)定費(fèi)用項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

3.按下列要求為房間錄入數(shù)據(jù):

4.所有的房間要參與銀行劃款操作,請(qǐng)按下列已知條件設(shè)置劃款銀行、銀行帳號(hào)。

5.現(xiàn)金交款操作:

a.對(duì)房間sy02_0101所有費(fèi)用實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收款

b.對(duì)房間sy02_0102的水電費(fèi)全部現(xiàn)金收款,管理費(fèi)部分交款100元

減免操作:

a.對(duì)房間sy02_0103減免管理費(fèi)100元

b.對(duì)房間sy02_0104減免全部費(fèi)用

6.預(yù)交操作:

給房間sy01_0101 、sy01_0102、sy01_0103、sy01_0104各增加一項(xiàng)500元的預(yù)交費(fèi),并對(duì)房間sy01_0101進(jìn)行預(yù)交沖抵。

五、簡(jiǎn)答題(分值:20分,一題五分)

1.請(qǐng)簡(jiǎn)述設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)常規(guī)費(fèi)用和走表費(fèi)用的區(qū)別以及選用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的用途。

2.請(qǐng)簡(jiǎn)述應(yīng)用收費(fèi)管理模塊中'費(fèi)用數(shù)據(jù)計(jì)算'::的具體情況。

3.請(qǐng)簡(jiǎn)述收費(fèi)管理模塊中'收費(fèi)月結(jié)'的含義及在月結(jié)中系統(tǒng)完成的各項(xiàng)操作。

4.請(qǐng)簡(jiǎn)述收費(fèi)管理模塊中'收費(fèi)情況總覽'能實(shí)現(xiàn)的功能。

1.用設(shè)定的金額允許對(duì)本金進(jìn)行重新計(jì)算,但如果對(duì)所欠部分收取滯納金,可修改其滯納金的計(jì)算方式,并重新計(jì)算滯納金。d. 可做收款、減免、預(yù)收沖轉(zhuǎn)操作

第6篇 物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約示范文本征求意見稿

第一章總則

第一條為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《 條例》、《業(yè)主大會(huì) 》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。

第二條本規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。

第二章業(yè)主的共有權(quán)

第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況

物業(yè)名稱: 金碧御水山莊

座落位置: 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)山前旅游大道**山莊

物業(yè)類型: 商住小區(qū)

面積: 636,264.80平方米

建筑物區(qū)域四至:

東至芙蓉嶂風(fēng)景旅游度假區(qū)

西至六花崗水庫

南至山前旅游大道

北至王子山森林

第四條根據(jù)有關(guān)法律 和物業(yè)買賣 ,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):

(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;

(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;

(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。

第三章物業(yè)使用原則

第五條為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利;

(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章 ;

(二)以批評(píng)、規(guī)勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

第七條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。

第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。

第九條業(yè)主應(yīng)按 用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān) 主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。

業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。

第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。

裝飾裝修 時(shí)間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時(shí)間不得施工。

第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。

第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。

第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。

第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;

(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;

(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;

(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

(八)排放有毒、有害物質(zhì);

(九)亂拋垃圾,高空拋物;

(十)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;

(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。

第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:

(一)不得在公共場(chǎng)所大小便;

(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人;

(三)不得因喧叫妨礙他人休息。

第四章物業(yè)的 養(yǎng)護(hù)

第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納 。

專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。

第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。

第二十一條業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。

> 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。

第五章違約責(zé)任

第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第六章附則

第二十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。

物業(yè)小區(qū)

第7篇 物業(yè)公司行政管理工資管理作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)公司行政管理作業(yè)指導(dǎo)書--工資管理

一、根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求,本著“三個(gè)有利,三個(gè)掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發(fā)人力資源;有利于增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;將個(gè)人收入與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益掛鉤,與本人工作態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量、勞動(dòng)紀(jì)律掛鉤,與工作績(jī)效掛鉤。充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性,努力實(shí)現(xiàn)公司管理目標(biāo)。

二、工資構(gòu)成

1、基本工資

2、崗位津貼

3、職務(wù)補(bǔ)貼

4、工種補(bǔ)貼

5、月獎(jiǎng)金

三、工資崗級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

1、制定原則:根據(jù)行業(yè)及企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況,制定員工工作崗位工資標(biāo)準(zhǔn)。

2、劃分標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)工作性質(zhì)不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據(jù)學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)等不同分為若干等級(jí)。

3、工資等級(jí)

a、管理人員:a)一般;b)中級(jí);c)高級(jí)

b、技術(shù)人員:a)一般;b)中級(jí);c)高級(jí);

c、保安人員:a)一般;b)中級(jí);c)高級(jí)

四、崗位工資級(jí)別評(píng)定辦法

1、員工經(jīng)招聘錄用后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。

2、辦公室將員工基本情況進(jìn)行初審后,報(bào)送公司總經(jīng)理審批員工崗位工資級(jí)別標(biāo)準(zhǔn),特殊情況的員工可由總經(jīng)理批準(zhǔn)給予適當(dāng)級(jí)別的工資標(biāo)準(zhǔn)。

3、高級(jí)管理人員(總經(jīng)理、副總)的工資級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)由董事會(huì)決定。

4、試用期人員工資根據(jù)新聘員工從事的崗位,按相應(yīng)崗位的試用工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。

五、工資發(fā)放

每月28日為發(fā)薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統(tǒng)計(jì)結(jié)果和上月的考評(píng)結(jié)果報(bào)公司總經(jīng)理審批后,報(bào)送財(cái)務(wù)部計(jì)發(fā)。

六、其他薪金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)

1、雙薪。根據(jù)公司當(dāng)年經(jīng)營情況酌情發(fā)放/終止。發(fā)放辦法是年滿12個(gè)月的,發(fā)放1個(gè)月的工資,未滿12個(gè)月的,不予發(fā)放(試用期員工不享受雙薪)。

2、加班費(fèi)。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意在日法定標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動(dòng)合同》有關(guān)規(guī)定計(jì)發(fā)加班工資。

七、工資變動(dòng)管理

1、員工工資實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。員工評(píng)定崗位級(jí)別后,工資按照崗位標(biāo)準(zhǔn)套入相應(yīng)的檔次,具體執(zhí)行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。

2、根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和目標(biāo)管理情況,由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定調(diào)升和下浮員工工資的比例,以增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。

3、工資調(diào)整與勞動(dòng)紀(jì)律掛鉤:

對(duì)于員工表現(xiàn)將依據(jù)獎(jiǎng)勵(lì)制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)現(xiàn)象,按相應(yīng)的處罰標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)月的工資中扣除。具體執(zhí)行《員工獎(jiǎng)懲條例》。

起草人:審核人:審批人:

日期:日期:日期:

第8篇 德納物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃

納德物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃

第一條 加強(qiáng)計(jì)劃管理是為了使資金運(yùn)作更加規(guī)范,加速資金周轉(zhuǎn),控制費(fèi)用支出,不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

第二條 財(cái)務(wù)計(jì)劃主要有預(yù)算報(bào)告,包括營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、資金收支計(jì)劃、投資及收益計(jì)劃、經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃、貸款和還貸計(jì)劃、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配計(jì)劃、員工分配計(jì)劃等,財(cái)務(wù)計(jì)劃須按月度和年度分別編制并納入預(yù)算報(bào)告。

第三條 月度財(cái)務(wù)計(jì)劃

1、營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、資金收支計(jì)劃、投資及收益計(jì)劃、經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃由各相關(guān)部門在每月20日前提出下月計(jì)劃報(bào)財(cái)務(wù)部,經(jīng)財(cái)務(wù)部平衡后匯編入月度預(yù)算。

2、月度利潤(rùn)計(jì)劃,根據(jù)董事會(huì)確定的經(jīng)營目標(biāo)和上述相關(guān)計(jì)劃編制,財(cái)務(wù)部對(duì)月度執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)測(cè)、檢查、分析。

3、按年初制定的年度員工分配計(jì)劃,編入月度計(jì)劃分月發(fā)放。

4、固定資產(chǎn)購建計(jì)劃由使用部門提出,根據(jù)制度規(guī)定程序進(jìn)行審批后,由財(cái)務(wù)部匯編入月度預(yù)算。

5、月度預(yù)算報(bào)告由財(cái)務(wù)部編制,報(bào)主營公司審批執(zhí)行。

第四條 年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的要求

1、對(duì)公司內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行預(yù)測(cè)分析;

2、提供上年度經(jīng)營概況和本年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案的說明;

3、應(yīng)提供經(jīng)營指標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性分析(包括技術(shù)上、營銷上、資金上、管理上的支持);

4、對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行按月分解,并確定責(zé)任人,以利于考核。

5、應(yīng)提供符合要求的報(bào)表,對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的構(gòu)成與編制依據(jù)解釋說明;

6、應(yīng)注意保密性。

第五條 年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容和編制程序

1、確定年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;

2、編制年度營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、對(duì)外投資計(jì)劃、員工分配方案;

3、根據(jù)年度投資政策、投資計(jì)劃、經(jīng)營工作計(jì)劃及費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)編制經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃;

4、編制貸款計(jì)劃、償貸及財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃;

5、根據(jù)投資計(jì)劃及預(yù)期收益率編制投資收益計(jì)劃;

6、根據(jù)營業(yè)收入、營業(yè)成本、費(fèi)用計(jì)劃編制利潤(rùn)計(jì)劃;

7、根據(jù)稅收法規(guī)及政策編制稅收計(jì)劃;

8、根據(jù)利潤(rùn)分配政策編制利潤(rùn)分配計(jì)劃;

9、編制資產(chǎn)運(yùn)營計(jì)劃及現(xiàn)金流計(jì)劃;

10、編制現(xiàn)金收支預(yù)算及預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表;

11、編制當(dāng)期財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。

第六條 年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的批準(zhǔn)

1、年度預(yù)算報(bào)告由財(cái)務(wù)部編制,經(jīng)董事會(huì)審核;

2、根據(jù)董事會(huì)的審核意見,對(duì)年度預(yù)算修訂后再上報(bào)股東會(huì)審定;

3、董事會(huì)在每年12月底前召集股東大會(huì)審議年度預(yù)算,(如未通過,則根據(jù)股東大會(huì)意見修訂再次提交股東大會(huì)審議);

4、已獲批準(zhǔn)的年度預(yù)算報(bào)告報(bào)送執(zhí)行董事(或董事長(zhǎng))和監(jiān)事長(zhǎng)。

第9篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè)頒布令3

物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè)頒布令(三)

本公司依據(jù)《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000) 以及運(yùn)行三年以來的實(shí)際操作現(xiàn)況, 修訂了適合于物業(yè)管理服務(wù)過程控制的《質(zhì)量手冊(cè)》(b版)及其程序文件和其他支持性文件,現(xiàn)予以批準(zhǔn)頒布并于2006年1月18日生效實(shí)施。

本手冊(cè)是公司質(zhì)量管理體系的綱領(lǐng)性文件,是指導(dǎo)公司在物業(yè)管理范圍內(nèi)建立并實(shí)施質(zhì)量管理體系的行動(dòng)準(zhǔn)則。公司質(zhì)量管理體系貫標(biāo)范圍內(nèi)的全體員工必須遵照?qǐng)?zhí)行。

最高管理者:

頒布日期:

第10篇 物業(yè)管理員市場(chǎng)管理員職位描述

物業(yè)管理員、市場(chǎng)管理員職位描述

崗位職責(zé):

1.協(xié)助上級(jí)做好商場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)管理工作;

2.能夠快速處理各種突發(fā)事件,解決客戶投訴和糾紛,確保商場(chǎng)能夠正常營業(yè);

3.負(fù)責(zé)管理區(qū)域租賃、收鋪、退鋪等手續(xù)的辦理;

4.認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)政策、規(guī)定,收集客戶的建議和意見,維持良好關(guān)系,隨時(shí)掌握客戶動(dòng)態(tài)信息;

5.完成上級(jí)交代的其他工作

任職資格:

1.高中/中專及以上學(xué)歷,年齡20-35歲;

2.形象儀表大方得體,有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn),具有商場(chǎng)、購物中心管理員工作經(jīng)驗(yàn)為佳;

3.應(yīng)變能力強(qiáng),具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)、語言表達(dá)能力及良好的服務(wù)意識(shí);

4.工作積極主動(dòng),學(xué)習(xí)能力強(qiáng),具團(tuán)隊(duì)合作精神。

第11篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解1

物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(1)

第一節(jié) 招聘和簽約的過程與注意事項(xiàng)

一、招聘

物業(yè)管理公司的招聘是通過招募、選拔、錄用來實(shí)施的。

(一)招募

招募是物業(yè)管理公司為吸引量多質(zhì)優(yōu)的候選人應(yīng)聘而展開的一系列活動(dòng)。一般采用以下形式:

(1)內(nèi)部招募。

①提拔。根據(jù)公司的空缺職位的具體需要。從公司內(nèi)部進(jìn)行提拔。如保安領(lǐng)班空缺,在保安員中挑選符合要求的員工填補(bǔ)保安領(lǐng)班職位空缺。一般來說,內(nèi)部提拔能給員工升職的機(jī)會(huì),使員工感到自己在企業(yè)中有發(fā)展的機(jī)會(huì),有利于激勵(lì)士氣。再者,內(nèi)部提拔上來的人員熟悉本單位情況,能較快適應(yīng)新環(huán)境。此方法也較省時(shí)省錢。

②工作調(diào)換。也稱“平調(diào)”,將內(nèi)部員工平行調(diào)到空缺職位上,填補(bǔ)內(nèi)部空缺。此方法可供員工從事企業(yè)內(nèi)多種相關(guān)工作的機(jī)會(huì),有助于以后的提拔,也可調(diào)整平衡企業(yè)人員比例。

③工作輪換。輪換是一種短期的工作調(diào)換。此方法可以使那些有潛力的管理人員了解到組織的不同方面,也可減少一些員工長(zhǎng)期從事某項(xiàng)工作而帶來的枯燥無聊感,往往可提高工作效率。

(2)外部招募的方法及人力資源的來源。

①招募廣告。這是企業(yè)獲得應(yīng)聘人員的常用方法。招募廣告內(nèi)容可包括:公司介紹、招聘職位介紹、招聘職位要求及待遇的介紹、聯(lián)系方式等等。好的招募廣告既可吸引更多的人應(yīng)聘,又?jǐn)U大了企業(yè)的知名度,可謂一舉兩得。但要注意選擇較好的媒體(介)。如著名報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái),以達(dá)到較高的收閱率和收聽、收視率。

②專業(yè)院校。這是企業(yè)招聘物業(yè)管理“準(zhǔn)人才”的重要基地。物業(yè)管理公司可以與房地產(chǎn)專業(yè)院校建立起橫向聯(lián)系,每年召開畢業(yè)生供需見面洽談會(huì)。甚至在這些院校里設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金,贊助一些品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)生,以吸引這些學(xué)生畢業(yè)后到自己的公司來工作。

③人才交流中心和職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)有市、區(qū)、縣政府人才交流服務(wù)機(jī)構(gòu),都儲(chǔ)有大量的人才信息,供用人單位挑選。具體做法是:物業(yè)管理公司持本公司營業(yè)執(zhí)照,到人才交流服務(wù)機(jī)構(gòu),先填寫人才需求表,然后自己上機(jī)查詢(也可由人才交流服務(wù)中心人員查詢)。對(duì)選中的信息,可付費(fèi)打印出來,再與所選對(duì)象聯(lián)系,進(jìn)行雙向選擇。面談以后,應(yīng)于15天內(nèi)向所選對(duì)象作出是否錄用的答復(fù),并將招聘錄用情況填入“回執(zhí)”聯(lián),及時(shí)反饋給人才信息庫。另外,還可通過人才交流中心和職業(yè)介紹機(jī)構(gòu),參加各類人才交流會(huì)或勞務(wù)招聘會(huì)。參加設(shè)攤招聘,預(yù)約登記時(shí),要帶好單位工商營業(yè)執(zhí)照或注冊(cè)登記證。并準(zhǔn)備好招聘宣傳品,寫明本單位名稱、地址、單位簡(jiǎn)況、招聘崗位、人數(shù)要求、崗位要求等事項(xiàng)。招聘時(shí),將招聘宣傳品張貼在設(shè)攤處,以供應(yīng)聘者了解、選擇。洽談后如對(duì)應(yīng)聘者有初步意向,物業(yè)管理公司將應(yīng)聘者填好的意向單留下,把意向單回執(zhí)退還給應(yīng)聘者?；貓?zhí)上寫明下次面試(考試)的時(shí)間、地點(diǎn)或雙方面試的其它方式。物業(yè)管理公司一般應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向應(yīng)聘者反饋是否被錄用的信息。

委托中介機(jī)構(gòu)招聘。由人才中介機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理公司提出的招聘需求,通過各種渠道招募。目前人才市場(chǎng)上已有“獵頭”公司,專為企業(yè)物色高級(jí)經(jīng)營、管理和技術(shù)人才。這種招募方法較適合選擇物業(yè)管理的高級(jí)經(jīng)營管理和技術(shù)人員。

以上幾種方法僅僅是使物業(yè)管理公司擁有了一個(gè)多條渠道的“人才候選庫”,接下來就涉及招聘的第二個(gè)程序,如何從應(yīng)聘者中選拔人員。

(二)選拔

選擇的過程一般總是初選→精選→作出錄用決策,以此來決定人員的取舍,它是一個(gè)不斷獲得信息,不斷對(duì)人員加以測(cè)量、評(píng)價(jià),不斷“過濾”、“篩選”,運(yùn)作較為復(fù)雜的過程。

(1)資格審查。這是對(duì)求職者是否符合職位基本要求的一種審查。最初的資格審查往往是通過審閱求職申請(qǐng)表進(jìn)行的。求職者一般會(huì)提供自己的求職申請(qǐng)書和履歷表,用人單位可以從這些資料中獲得有關(guān)求職者的基本信息。為了便于對(duì)資料進(jìn)行整理分析,可要求求職者再填寫一份由自己?jiǎn)挝辉O(shè)計(jì)的申請(qǐng)表。申請(qǐng)表的具體內(nèi)容依具體單位而異,但大致會(huì)有以下幾方面的內(nèi)容:

①個(gè)人基本情況:姓名、性別、出生年月、婚姻狀況、聯(lián)系地址等。

②家庭狀況:家族成員姓名、與投考人關(guān)系、年齡、職位、工作單位等。

③工作經(jīng)歷:從學(xué)校畢業(yè)后的工作情況、以往任職單位及所任職務(wù)、薪金水平、離職原因等。

④個(gè)人受教育情況:受教育程度、畢業(yè)學(xué)校及專業(yè)、所獲證書。

⑤其它能力:主要是指語言能力和計(jì)算機(jī)能力(三資企業(yè)尤其重視外語能力)。

⑥身體狀況:身體狀況是否能勝任該職位。

⑦資料概況:以往有否獎(jiǎng)懲記錄等。

單位還可在申請(qǐng)表中涉及個(gè)人興趣、愛好,對(duì)企業(yè)的期望,要求待遇等方面的內(nèi)容,以期對(duì)求職者有更全面了解。在審查申請(qǐng)表時(shí),要注意求職者的學(xué)歷及就業(yè)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)際工作能力、再次尋找工作的意圖等,把明顯不符合職位錄用要求的申請(qǐng)者篩除掉。為了確保求職者在申請(qǐng)表中所填寫的內(nèi)容是真實(shí)有效的,申請(qǐng)表最后可設(shè)“自愿保證”一欄,如“我保證以上所寫各項(xiàng)內(nèi)容均屬實(shí),如發(fā)現(xiàn)有虛假之處,愿接受立刻辭退的處理”,并要求申請(qǐng)者在此處簽名。

(2)面試。在人員的選拔中,面試被一些企業(yè)認(rèn)為是選拔中最重要的一步。有些企業(yè)甚至僅憑面試來決定人員的錄用。而事實(shí)上,有效的面試確實(shí)是選拔人員的一個(gè)好方法。

面試的操作方法有:一是結(jié)構(gòu)式面試。這種面試在進(jìn)行面試前,已有一固定的框架(或稱問題清單),主考官根據(jù)此框架控制整個(gè)面試的過程。二是非結(jié)構(gòu)式面試。這種面試無固定模式,事先無需太多準(zhǔn)備,主考官只要掌握有關(guān)企業(yè)、職位的情況及求職者的一些基本情況即可。在面試中往往提一些開放式問題,如“談?wù)勀阋郧暗墓ぷ鳌?“你有哪些興趣、愛好”,等等。

另外一種面試稱為壓力面試。這種面試往往會(huì)在面試開始時(shí),即給應(yīng)試者以意想不到的一擊,通常是敵意的或具有進(jìn)攻性語言行為,以觀察應(yīng)試者的反應(yīng)情況如何。壓力面試一般只在招聘一些需能控制自己情感、面對(duì)挫折毫不動(dòng)容的一些職位,如銷售人員、公關(guān)人員等時(shí)才用得較多。

按面試針對(duì)的對(duì)象來看,又可分為個(gè)別面試和集體面試兩種方法。個(gè)別面試由主考官們對(duì)應(yīng)試者進(jìn)行個(gè)別面試、評(píng)定,其他人員則等候在外或在不同時(shí)間進(jìn)行;集體面試則是對(duì)應(yīng)聘某一職位的求職者一起進(jìn)行面試。在集體面試中,主考官會(huì)先單獨(dú)問每個(gè)應(yīng)試者一些問題,然后讓大家對(duì)某一話題進(jìn)行討論,從中對(duì)每個(gè)應(yīng)試者加以比較和評(píng)判。集體面試較節(jié)約時(shí)間,又可同時(shí)將多人進(jìn)行比較,是一種較好的面試方法,在面試中可用結(jié)構(gòu)式、非結(jié)構(gòu)式的形式。但集體面試對(duì)主考官的要求也較高,主考官事先要對(duì)每個(gè)應(yīng)試者情況有一個(gè)基本了解,在面試時(shí)要善于觀察,善于控制局面。

此外,根據(jù)不同的職位要求,還可設(shè)計(jì)一些與此職位更相關(guān)的問題,如招聘管理人員、可問及應(yīng)試者的管理才能、對(duì)好的管理者的看法,等等。

在經(jīng)過資格審查、初次面試之后,物業(yè)管理公司可根據(jù)崗位的具體要求,安排部分員工進(jìn)行以下的再次面試(考試),進(jìn)行精選。

①專業(yè)考試。許多職位有特定的知識(shí)技能要求,要求求職者能掌握某一專門領(lǐng)域的知識(shí)技能。如招聘電工,要求應(yīng)試者通過一定級(jí)別的應(yīng)知應(yīng)會(huì)考試,并持有上崗證;會(huì)計(jì)、報(bào)關(guān)員等職務(wù),也需通過專業(yè)知識(shí)考試。

②心理測(cè)驗(yàn)。用來測(cè)驗(yàn)個(gè)人的智力、能力傾向、個(gè)性特征及興趣愛好,常用的測(cè)驗(yàn)是:通過以上這些選拔方法,可使用人單位對(duì)申請(qǐng)者有一全面了解。但這種了解只是靜態(tài)地反映一個(gè)人的特點(diǎn)。對(duì)于一些職位來說,可能更需要考察申請(qǐng)者在真實(shí)工作環(huán)境中的表現(xiàn)如何。情境模擬(亦稱作評(píng)價(jià)中心)便是以模擬真實(shí)工作情況來考察申請(qǐng)者的能力、個(gè)性等方面情況的一種方法。在情境模擬中,經(jīng)常通過公文處理法、無領(lǐng)導(dǎo)小組討論、角色扮演等方法。由主考官對(duì)應(yīng)試者進(jìn)行觀察、評(píng)價(jià)、打分。

招聘過程中的最后一道環(huán)節(jié)是錄用。

(三)錄用

錄用決策模式主要有兩種類型:一是單一預(yù)測(cè)的決策模式;二是復(fù)合預(yù)測(cè)的決策模式。單一預(yù)測(cè)的決策模式,是指從許多求職者中為某一種工作或某一類性質(zhì)相同的工作選擇一個(gè)或者若干個(gè)任職者。主要操作方法是,把對(duì)人員的各種條件、各個(gè)指標(biāo)的評(píng)分情況分別列出后,采取加權(quán)計(jì)總分,而各種條件、各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重分配視不同物業(yè)管理公司、不同的職位而定。復(fù)合預(yù)測(cè)的決策模式,是指在一次招聘中分別測(cè)定眾多求職者。并把他們安排到多種不同的性質(zhì)的工作中去。主要操作方法是,把對(duì)求職人的綜合能力測(cè)試得到的數(shù)據(jù)一一列出后。把人選工作的要求,以及工作對(duì)人的要求相互選擇,合理錄用,配置人員,可達(dá)到比較好的總體效應(yīng)。

人力資源部門為本公司招聘到基本符合錄用條件的人后,還要安排體檢和政審,對(duì)應(yīng)聘者的身體健康條件及政治行為表現(xiàn)作最后的嚴(yán)格審核。這也是最后的篩選、淘汰過程。

人力資源部門在完成了招募、選拔和錄用的招聘活動(dòng)后,對(duì)錄取的求職申請(qǐng)者要寄發(fā)正式錄用通知,告知錄取人員何時(shí)、到何處報(bào)到,該帶些什么,以及開始工作的日期等。

二、簽約

物業(yè)管理公司在錄用員工的同時(shí),必須與勞動(dòng)者(合同制崗位)簽訂勞動(dòng)合同。勞動(dòng)合同是勞動(dòng)者與用人單位確定勞動(dòng)關(guān)系,明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。勞動(dòng)合同書是維系企業(yè)與員工合同雙方權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)范,對(duì)整個(gè)物業(yè)管理公司的管理,起著十分重要的作用。它既涉及國家有關(guān)方針、政策和物業(yè)管理公司的管理制度,又涉及物業(yè)管理公司和員工的利益分配,影響企業(yè)管理的全過程。人力資源管理部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)《勞動(dòng)法》,認(rèn)真研究勞動(dòng)合同內(nèi)容條款,確保合同內(nèi)容既符合國家的法規(guī)政策,保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益,又代表員工的根本利益,調(diào)動(dòng)好員工的積極性。

實(shí)行勞動(dòng)合同制是企業(yè)勞動(dòng)人事制度改革的重要措施,也是一項(xiàng)十分細(xì)致的工作。

勞動(dòng)合同書的編撰,可根據(jù)企業(yè)與員工的具體情況而定。一般來說,勞動(dòng)合同書包括以下內(nèi)容:勞動(dòng)合同期限、工作內(nèi)容、勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件、勞動(dòng)報(bào)酬、勞動(dòng)紀(jì)律、勞動(dòng)合同終止的條件、違反勞動(dòng)合同的責(zé)任。勞動(dòng)合同除前面規(guī)定的必備條款外,當(dāng)事人可以協(xié)商約定其它內(nèi)容。

(1)物業(yè)管理單位與勞動(dòng)者訂立勞動(dòng)合同,必須遵循兩個(gè)原則:一是平等自愿,協(xié)商一致;二是符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

(2)勞動(dòng)合同必須由員工親筆簽署或蓋章,企業(yè)代表簽章(一般可由企業(yè)人力資源管理部門負(fù)責(zé)人為代表),并加蓋人力資源部印章及注明簽約的日期后方可生效。有的企業(yè)為表明勞動(dòng)合同的法律約束作用,在雙方簽署后,交由政府法律公證處公證或經(jīng)勞動(dòng)法律部門簽證。

(3)有些企業(yè)為了規(guī)范勞動(dòng)合同的管理,還編撰了《勞動(dòng)合同管理規(guī)定》。

(4)訂立勞動(dòng)合同的程序通常為:

①勞動(dòng)者提交用人單位發(fā)給的錄用通知和其它證明材料;

②用人單位向勞動(dòng)者介紹其擬定的勞動(dòng)合同的具體內(nèi)容和要求;

③勞動(dòng)者在全面了解勞動(dòng)合同的內(nèi)容所涉及的真實(shí)情況后,作出同意或不同意錄用的表示,并可就合同的內(nèi)容提出自己的要求;

④用人單位和勞動(dòng)者在充分協(xié)商的情況下,對(duì)勞動(dòng)合同的條款達(dá)成一致的意見,雙方簽字蓋章后,勞動(dòng)合同即告成立;

⑤勞動(dòng)合同成立后,根據(jù)要求需辦理鑒證的,可到勞動(dòng)行政主管部門辦理鑒證手續(xù)。

(5)勞務(wù)協(xié)議工的勞務(wù)協(xié)議,一般可由勞務(wù)工的派出單位與物業(yè)管理公司商定,以勞務(wù)承包形式,訂立協(xié)議,約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理公司作為勞務(wù)輸入單位,不直接與勞務(wù)工本人簽訂合同,由勞務(wù)輸出方與勞務(wù)工簽訂具體的協(xié)議式合同。

合同或協(xié)議簽訂后,輸入電腦,每月查閱并打印出合同期滿人員,提前2個(gè)月作出續(xù)簽與否的準(zhǔn)備。

三、關(guān)于晉升主管、領(lǐng)班實(shí)行考核聘任制的幾個(gè)要點(diǎn)

(一)晉升條件

(1)擬晉升主管、領(lǐng)班人員,必須具備良好的職業(yè)素質(zhì),熱愛本職工作,有創(chuàng)業(yè)精神。

(2)廉潔奉公,作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,遵章守紀(jì),起模范作用。

(3)有較強(qiáng)的政治責(zé)任感和工作責(zé)任心,有充分勝任擬晉升職務(wù)的工作能力、技術(shù)業(yè)務(wù)水平。

(二)審批程序及考核

(1)部門經(jīng)理依據(jù)崗位職責(zé)對(duì)晉升者進(jìn)行者考核合格后提名,報(bào)主管人事的副總經(jīng)理審批,由人事部辦理聘任手續(xù),試用期一般為3個(gè)月。

(2)晉升者在擬晉升崗位試用3個(gè)月后,由人事部依據(jù)晉升條件再次進(jìn)行考核?？己诵问綖榭荚u(píng)、筆試和口頭答辯相結(jié)合,考核內(nèi)容為公共部分和崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)知識(shí)、業(yè)務(wù)技能。具體考核項(xiàng)目如下:

考評(píng)內(nèi)容:

①敬業(yè)精神和工作責(zé)任心;

②禮節(jié)禮貌、儀容儀表、舉止風(fēng)范;

③業(yè)務(wù)技能、業(yè)務(wù)素質(zhì)(含外語);

④督導(dǎo)能力、應(yīng)變能力、處理問題能力;

⑤部門創(chuàng)收情況及費(fèi)用指標(biāo)控制能力;

⑥語言表達(dá)能力及在員工中威信;

⑦消防、安全、衛(wèi)生意識(shí)。

考核小組成員由人事部及質(zhì)檢培訓(xùn)部組成。

四、臨時(shí)工的錄用、辭退

(一)錄用原則

各部門根據(jù)工作需要,在編制定員以內(nèi),可招用臨時(shí)工。臨時(shí)工必須政歷清楚,身體健康,且年齡、身材、容貌符合要求。

(二)錄用范圍

下崗、退休、離休等人員。

(三)錄用程序

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第12篇 物業(yè)鑰匙委托管理作業(yè)手冊(cè)

物業(yè)鑰匙委托管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)手冊(cè)

為了規(guī)范項(xiàng)目?jī)?nèi)特定情況下業(yè)主委托保管的鑰匙及空置房鑰匙的管理工作,確保妥善保管好托管的鑰匙

01、物業(yè)管理處鑰匙保管的范圍

發(fā)展商交樓后,業(yè)主未入住時(shí)由發(fā)展商托管的鑰匙

特定情況下業(yè)主托管的鑰匙。特定情況是指:業(yè)主確有委托要求或?qū)嶋H的生活、工作困難確需托管鑰匙,又不至于給物業(yè)管理處工作帶來額外事端的情況

未售出房屋

02、客服中心接管過來的鑰匙由檔案資料員清楚標(biāo)明鑰匙單位編碼并整齊有序的放置在鑰匙柜中

03、鑰匙的發(fā)放工作按照入住流程操作

04、業(yè)主在特定情況下的鑰匙管理

業(yè)主委托保管鑰匙時(shí),管理員應(yīng)按《業(yè)主留鑰匙登記表》的要求填寫相關(guān)項(xiàng)目

管理員應(yīng)特別向業(yè)主說明本物業(yè)管理處不承擔(dān)為業(yè)主保管家庭財(cái)產(chǎn)的責(zé)任,業(yè)主同意后,請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主留鑰匙登記表》的'業(yè)主簽名'欄簽名確認(rèn)

05、托管鑰匙的管理

物業(yè)管理處有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時(shí),由物業(yè)管理處管理員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后,將鑰匙交給借用人。鑰匙借用手續(xù)的辦理程序?yàn)?借用人在《鑰匙借用登記表》中如實(shí)填寫借用日期、數(shù)量、借鑰匙原因、借用人聯(lián)系電話等內(nèi)容,然后簽名確認(rèn)

辦理鑰匙退還手續(xù)時(shí),管理員應(yīng)在核對(duì)鑰匙數(shù)量后,在《鑰匙借用登記表》中標(biāo)注鑰匙退還日期,并在'接收人'一欄簽名確認(rèn)

客服主管應(yīng)安排管理員根據(jù)各類登記表的記錄檢查鑰匙的借還情況,發(fā)現(xiàn)借期超過三天不還鑰匙者,應(yīng)致電借鑰匙部門或個(gè)人催還

當(dāng)接到丟失或損壞鑰匙報(bào)告時(shí),管理員應(yīng)征求業(yè)主同意后,要求損壞或丟失方重新?lián)Q鎖,保證房屋安全。并將處理結(jié)果記錄在《業(yè)主留鑰匙登記表》上形成備忘錄,入業(yè)主檔案袋中

06、所有與鑰匙管理有關(guān)的記錄應(yīng)由客服中心歸檔、保存。