注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理試題

物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案

1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

a.居住物業(yè)

b.收益性物業(yè)

c.公共物業(yè)

d.所有物業(yè)

2、別墅(villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。

a.空中別墅

b.疊拼別墅

c.獨棟別墅

d.雙拼別墅

3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。

a.日常維護和維修

b.確定管理標準

c.資產(chǎn)管理

d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、物業(yè)經(jīng)營管理是(acde)等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

a.物業(yè)管理

b.房地產(chǎn)開發(fā)

c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)

a.政策影響性

b.專業(yè)管理依賴性

c.相互影響性

d.位置固定性或不可移動性

6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時,房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)

a.mbs投資者

b.reits投資者

c.房地產(chǎn)直接投資者

d.房地產(chǎn)間接投資者

7、下列關(guān)于系統(tǒng)風險和個別風險的表述,正確的有(be)。

a.系統(tǒng)風險是指市場供求風險

b.較之個別風險,系統(tǒng)風險不易判斷和控制

c.或然損失風險屬于個別風險

d.周期風險屬于個別風險

e.持有期風險屬于個別風險

8、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在(abcd)。

a.投入資金的安全性

b.期望收益的可靠性

c.投資項目的變現(xiàn)性

d.資產(chǎn)管理的復雜性

e.投資項目的復雜性

9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運營收益,簡稱凈收益。

a.有效毛收入 運營費用

b.潛在毛租金收入 運營費用

c.有效毛收入 空置和收租損失

d.潛在毛租金收入 空置和收租損失

10、(c)是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。

a.全部投資回收期

b.動態(tài)投資回收期

c.靜態(tài)投資回收期

d.投資回收終止期

11、收益性物業(yè)的運營費用包括(de)等。

a.空置和收租損失

b.抵押貸款還本付息

c.房產(chǎn)稅和所得稅

d.為租客提供服務(wù)的費用

12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。

a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導致設(shè)備市場價格降低,從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值

c.技術(shù)進步因素的影響,社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后

d.設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中,在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞

13、(a)是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

a.市場法

b.成本法

c.收益法

d.趨勢法

14、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了(ad)

a.土地取得成本

b.開發(fā)成本

c.投資利息

d.物業(yè)折舊

e.開發(fā)利潤

15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。

a.統(tǒng)一付款方式

b.統(tǒng)一采用人民幣

c.統(tǒng)一貨幣單位

d.統(tǒng)一采用平方米

e.統(tǒng)一采用單價

16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、(b)、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。

a.內(nèi)容

b.價格

c.管理機制

d.環(huán)境

17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。

a.人口和家庭分析

b.就業(yè)分析

c.競爭對手分析

d.收入分析

18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。

a.收入的變化

b.政府的稅收政策

c.國際市場住宅價格

d.對未來的預期

e.政府的住房政策

19、建筑物管理計劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。

a.建筑物維護的標準

b.建筑物管理策略

c.租金方案

d.物業(yè)檢查計劃

e.財務(wù)收支計劃

20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。

a.居住用房租賃和非居住用房租賃

b.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃

c.公房租賃和私房租賃

d.國內(nèi)租賃和涉外租賃

21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。

a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理

b.出租代理和委托管理

c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理

d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

22、關(guān)于自動延期租賃的表述,正確的有(abde)。

a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約

b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應與周期對應

c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止

d.又稱周期性租賃

e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。

a.確定可出租面積和租賃方式

b.編制租賃經(jīng)營預算

c.定位目標市場

d.確定租金方案

e.明確廣告策略

24、下列哪項不

是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用(d)。

a.直接人工費

b.間接費用

c.直接材料費

d.管理費用

25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人月,房租費60元/人月,保安系統(tǒng)費100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為(a)元。

a.7250

b.290

c.3480

d.5000

26、成本控制的原則有(abde)。

a.全面控制原則

b.講求經(jīng)濟效益原則

c.常規(guī)管理原則

d.責權(quán)利相結(jié)合原則

e.例外管理原則

27、成本預算編制的基本要求有(ace)。

a.成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)

b.成本預算要以成本計劃為基礎(chǔ)

c.成本預算應有相應的技術(shù)經(jīng)濟措施保證

d.成本預算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率

e.成本預算既要符合實際,又要適當留有余地

28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)

a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性

29、對雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時,由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應由被保險人賠付的金額,保險人負責賠償。

a.投保人

b.被保險人

c.第三者

d.雇員

30、風險管理的整個過程可以由(abde)步驟組成。

a.風險識別

b.風險評估

c.風險處理

d.風險控制

e.風險調(diào)整

31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(abd)。

a.建設(shè)施工合同

b.售房合同

c.收益性物業(yè)的租賃合同

d.水電供應合同

e.專項維修工程承包合同

32、不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。

a.工作總結(jié)

b.滿意度調(diào)查

c.財務(wù)報告

d.未來工作計劃

33、(d)更能揭示企業(yè)市場認可的價值,因此應該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標。

a.利潤最大化

b.資本利潤率最大化

c.每股利潤最大化

d.企業(yè)價值最大化

34、物業(yè)管理績效評價以(abce)等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。

a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

b.資產(chǎn)運營水平

c.償債能力

d.物業(yè)管理企業(yè)

e.后續(xù)發(fā)展能力

35、企業(yè)績效評價的計分方法分為(abce )。

a.基本指標計分方法

b.修正指標計分方法

c.評議指標計分方法

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bsp; d.偏差指標計分方法

e.定量和定性相結(jié)合計分方法

36、屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點是(c)。

a.全員性

b.全期性

c.確定性

d.動態(tài)性

37、在確定租金時,一般應根據(jù)(de)確定一個基礎(chǔ)租金。

a.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

b.物業(yè)發(fā)展定位

c.承租人的接受能力

d.業(yè)主希望達到的投資收益率目標

e.其可接受的最低租金水平

38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。

a.租戶組合與位置分配

b.租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況

c.物業(yè)的周邊環(huán)境

d.所需面積大小

e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個( d )作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。

a.凈租金

b.盈虧平衡點

c.基礎(chǔ)租金

d.人為平衡點

40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風險。

a.管理模式風險

b.管理范圍不確定風險

c.墊款風險

d.突發(fā)事件風險

e.投資風險

41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。

a.生命周期成本

b.生命周期資產(chǎn)

c.經(jīng)濟周期成本