物業(yè)工程部培訓(xùn)-維修保養(yǎng)管理
物業(yè)工程部培訓(xùn):維修保養(yǎng)管理
1.維修分類及定義
1.1.設(shè)備維修的定義
設(shè)備維修是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)或發(fā)生故障時,為恢復(fù)其功能而進行的技術(shù)活動,包括各類計劃修理,計劃外的故障修理和事故修理。
1.2.從不同的角度出發(fā),維修可有不同的分類方法,最常用的是按照維修的目的與時機,分為預(yù)防性維修、修復(fù)性維修和改進性維修三種基本類型。
1.2.1.預(yù)防性維修(pm, preventive maintenance)
是指通過對設(shè)備的檢查、檢測,發(fā)現(xiàn)故障征兆,為防止故障發(fā)生,使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進行的各種維修活動。預(yù)防性維修包括擦拭、潤滑、調(diào)整、檢查、更換和定時拆修(即定時翻修)等。這些活動是在故障發(fā)生前預(yù)先對設(shè)備(或其機件)進行的,目的是為消除故障隱患,防患于未然。這種維修主要用于故障后果會危及安全和影響任務(wù)完成,或?qū)е螺^大經(jīng)濟損失的情況。預(yù)防性維修可分為定時拆修、定時報廢、預(yù)知維修和隱患檢測四種維修類型。
定時拆修(rw, rework at fi*ed interval)
是指設(shè)備使用到規(guī)定的時間予以拆修,使其恢復(fù)到規(guī)定的狀態(tài)。例:水泵定期拆修,接觸器拆修等。
定時報廢(ds, discard at some interval)
是指設(shè)備使用到規(guī)定的時間予以廢棄。定時報廢較之定時拆修是一種資源消耗更大的預(yù)防性維修工作。工作的結(jié)果或者是設(shè)備更換零部件,或者是報廢。例:空氣開關(guān),繼電器等。
有時把定時拆修和定時報廢這兩種預(yù)防性維修類型統(tǒng)稱為定時維修(ht, hard time maintenance)。定時維修適用于已知壽命分布規(guī)律的而且有耗損期的設(shè)備。這種設(shè)備故障的發(fā)生、發(fā)展同使用時間有明確的關(guān)系,設(shè)備的大部分能工作到預(yù)期的時間以保證定時維修的有效性。
預(yù)知維修(predictive maintenance)
是指經(jīng)過一定的時間間隔后,將觀察到的設(shè)備狀態(tài)與適用的允許標(biāo)準(zhǔn)進行比較的工作。工作的結(jié)果可以是設(shè)備能繼續(xù)使用到下一個檢查期或重新加工后使用,也可以是設(shè)備零部件的更換或者報廢。例:運行記錄,巡檢工作及記錄,水泵運行檢查,聽噪音、摸溫度。
隱患檢測(ihf, inspection for hidden failure )
是指在某一具體的時間間隔內(nèi),為發(fā)現(xiàn)設(shè)備已存在的但對操作人員來說尚不明顯的功能故障(稱之為隱蔽功能故障)所進行的檢測工作,也稱之為隱蔽功能檢測或使用檢查。例:跳閘之后的檢查、測試、滿載、三相不均衡等。
1.2.2.修復(fù)性維修(cm, corrective maintenance)
是指設(shè)備(或其機件)發(fā)生故障后,使其恢復(fù)到規(guī)定狀態(tài)所進行的維修活動,也稱排除故障維修或修理。修復(fù)性維修包括:故障定位、故障隔離,分解、更換、再裝、調(diào)校、檢驗,以及修復(fù)損壞件等。
1.2.3.改進性維修(im, improvement maintenance)
是利用在完成設(shè)備維修任務(wù)的同時,對設(shè)備進行改進或改裝,以提高設(shè)備的固有可靠性、維修性和安全性水平的維修。例:閥門安裝位置不好,換閥時改變安裝位置,使其便于操作、維修。
預(yù)防性維修的內(nèi)容和時機是事先加以規(guī)定并按照預(yù)定的計劃進行的,因而也可稱之為計劃維修(scheduled maintenance)。 修復(fù)性維修因其內(nèi)容和時機帶有隨機性,不能在事前做出確切安排,因而也可叫做非計劃維修(unscheduled maintenance)。
1.3.從修理內(nèi)容和要求以及工作量大小出發(fā),維修可劃分為:大修、項修、小修和定期檢查試驗、定期精度調(diào)整等。
1.3.1.大修
設(shè)備大修是工作量最大的一種有計劃的預(yù)防性維修。大修時,對設(shè)備的全部或大部分解體檢查,修復(fù)基礎(chǔ)件,更換或修復(fù)全部不合用的零件;修復(fù)、調(diào)整電氣系統(tǒng);修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀等,從而達到全面消除修前存在的缺陷,恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的精度和性能。
1.3.2.項修(中修)
項目修理是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點而存在的,對技術(shù)狀態(tài)劣化已達不到運作要求的某些設(shè)備,按實際需要進行的針對性修理,恢復(fù)所修部分性能。
對經(jīng)營中的重要設(shè)備采用項修,容易解決計劃維修與經(jīng)營的矛盾,可利用間隙時間(節(jié)、假日),從而保證設(shè)備的正常進行。
1.3.3.小修
小修是維持性修理,不對設(shè)備進行較全面的檢查、清洗和調(diào)整,只結(jié)合掌握的技術(shù)狀態(tài)的信息進行局部拆卸、更換和修復(fù)部分失效零件,以保證設(shè)備正常工作能力。
1.3.4.定期維護或定期檢查
該項工作通常列入計劃修理來進行,做到及時掌握設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),發(fā)現(xiàn)和清除設(shè)備隱患以及較小故障,以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對性地提出相鄰近的計劃修理內(nèi)容,做好維修前準(zhǔn)備工作或據(jù)此調(diào)整修理計劃。
對動力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運輸設(shè)備等安全性要求高的設(shè)備,由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗,如對耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負(fù)荷、限制器、制動器等的試驗。通過試驗可及時發(fā)現(xiàn),消除隱患或安排修理。
1.3.5.定期精度檢查
對重要設(shè)備如冷凍機的幾何精度進行有計劃的定期檢查并調(diào)整,使其達到或接近規(guī)定的精度標(biāo)準(zhǔn),保證其精度穩(wěn)定以滿足加工要求。通常該項檢查的周期為1-2年,并應(yīng)安排在氣溫變化較小的季節(jié)進行。
2.報修及投訴處理
2.1.業(yè)戶報修及投訴渠道
一般地講,有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客戶服務(wù)部提出,但實踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會直接打電話到工程部,或是將電話打到銷售部或別的地方。因此,公司建立報修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是十分必要的,業(yè)戶可以向客戶服務(wù)部提出,也可以向工程部、總經(jīng)理辦公室或其他任何一個部門提出。任何一個部門接到報修或投訴,應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部發(fā)出維修單到工程部,并記錄備案;接收者認(rèn)為必要時可將情況向總經(jīng)理報告。要堅決防止推托現(xiàn)象,這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。
工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在15分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場,屬一般故障應(yīng)該立即排除,復(fù)雜的故障應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報,由領(lǐng)導(dǎo)判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實中,許多客人有意見不是因為設(shè)備有了故障,而是因為有了故障不能及時解決。
2.2.業(yè)戶報修制度
設(shè)備的日常報修及業(yè)戶報修是工程部進行維修工作的依據(jù)。
2.2.1 《工程維修單》由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)填寫,包括申請業(yè)戶名稱、申請人、工作地點、聯(lián)系電話及工作內(nèi)容等。
2.2.2 《工程維修單》一式四聯(lián),第一聯(lián)為工程部,第二聯(lián)為財務(wù)部,第三聯(lián)為客戶服務(wù)部,第四聯(lián)為業(yè)戶。前臺人員應(yīng)隨時將填寫好的《工程維修單》4聯(lián)一并交到工程部值班室,由值班工程師簽收。
2.2.3 值班工程師在接到《工程維修單》后,根據(jù)維修內(nèi)容、輕重緩急和工種不同分配給相應(yīng)專業(yè)班組。
按如下順序分列優(yōu)先安排:
人身安全、消防安全。
與客戶有關(guān)。
設(shè)備故障影響到客人。
一般維修。
正常計劃維修保養(yǎng)。
2.2.4 各專業(yè)班組在接到報修單后,根據(jù)報修內(nèi)容和重要性,核實耗用材料和預(yù)計工時(工時費rmb10元起,rmb10元/工時,15分鐘內(nèi)免收工時費),準(zhǔn)備相應(yīng)工具、材料到達維修地點,現(xiàn)場由業(yè)戶進行確認(rèn)收費金額后進行維修;業(yè)戶如對收費金額提出異議,在解釋無效的情況下,應(yīng)將《工程維修單》轉(zhuǎn)客戶服務(wù)部與業(yè)戶作進一步協(xié)商。
2.2.5 檢修技工在維修完工后,由業(yè)戶填寫滿意程度,請業(yè)戶簽字認(rèn)可后給業(yè)戶留存一聯(lián),其余帶回交給專業(yè)主管。各專業(yè)主管核實后交至值班工程師。
2.2.6值班工程師將《工程維修單》中工程部一聯(lián)留檔,其余返至客戶服務(wù)部前臺接待。
2.2.7 值班工程師要經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。
2.2.8 工程部在核銷維修單時,如發(fā)現(xiàn)缺漏時,工程部要追查原因;凡因各種原因一時完不成的項目,應(yīng)通知客戶服務(wù)部預(yù)計完成時間。當(dāng)情況復(fù)雜時,報請總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。
2.2.9 工程部每周、每月匯總一次,并將完成、未完成情況及有償維修收費費用(每月統(tǒng)計)進行匯總,并轉(zhuǎn)交客服部復(fù)核。
2.2.10 在發(fā)生使用部門對工程部的投訴時,可以報修單為依據(jù)。
2.2.11 工程部一般情況不接受電話請修,如有特殊情況,事后應(yīng)補《工程維修單》。
2.2.12 所有正常的維修保養(yǎng)計劃,應(yīng)根據(jù)總工程師的指示填寫工作單后方可進行。
2.2.13 工程部各專業(yè)自檢出的問題由各專業(yè)工程師自行填寫《工程維修單》。
2.2
.14 如有特殊原因需簽免費用,需總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。
2.2.15 客戶服務(wù)部每日15:00前發(fā)出的《工程維修單》,工程部應(yīng)于每日17:30前將維修情況反饋至客戶服務(wù)部;每日15:00之后發(fā)出的《工程維修單》工程部應(yīng)于次日11:00將維修情況反饋至客戶服務(wù)部。
備注:夜間報修:工程部安排一名主管和若干技工負(fù)責(zé)夜間緊急值班。在接到報修電話后,對一般故障,要及時修理,對一時難以修復(fù)的,應(yīng)在值班日記上記錄報修時間及修理內(nèi)容,第二天由值班工程師安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時,可向值班經(jīng)理匯報,采取應(yīng)急措施,組織人力進行搶修。
2.3.進戶維修服務(wù)規(guī)范
業(yè)戶的每間房間都有設(shè)備,有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進戶工作,這不僅是一個技術(shù)問題,而且有禮儀禮貌、勞動紀(jì)律等多方面問題,弄不好會引起業(yè)戶的反感,造成不好的影響。因此凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識,要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。
進戶工作的規(guī)范要求:
2.3.1.一般情況下應(yīng)先預(yù)約,說清楚進戶工作內(nèi)容,得到業(yè)戶的同意。除非遇到緊急情況,不能在未得到業(yè)戶同意的情況下進戶工作。若在預(yù)約維修工作時,發(fā)現(xiàn)業(yè)戶已全部外出;應(yīng)通過門縫留下維修到訪通知。
2.3.2.到達業(yè)戶門口應(yīng)輕輕敲門,得到業(yè)戶同意后方能進入業(yè)戶區(qū)域。
2.3.3.如進入電腦機房等十分整潔的房間,員工應(yīng)在進戶前穿上鞋套。進入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拿在手中應(yīng)高于地面一定距離。
2.3.4.到達工作地點后,將干凈的保護用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。提醒鄰近桌面物品的清理由業(yè)戶自行負(fù)責(zé),維修人員提供白單子保護桌面。
2.3.5.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪音,實在無法避免時應(yīng)事先向業(yè)戶說明。
2.3.6.如工作中將會出現(xiàn)大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫)可以配備吸塵器,一邊鉆孔,一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場配合,更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.3.7.工作結(jié)束,收拾好工具,應(yīng)向業(yè)戶介紹維修保養(yǎng)情況,并告訴業(yè)戶正確使用設(shè)備的注意事項,并請客戶簽字驗收。如例行檢查應(yīng)告訴用戶具體情況或有什么問題,需要怎么辦及應(yīng)注意事項等。
2.3.8.離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。
2.3.9.整個工作期間不得收受業(yè)戶送的物品,也不應(yīng)借用業(yè)戶的工具、抹布等。
2.4.處理復(fù)雜故障
所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問題,包括:
2.4.1.設(shè)備比較復(fù)雜,一次或多次修復(fù)仍達不到原來的狀況,此時應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù),使業(yè)戶滿意。
2.4.2.設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題,此時應(yīng)向業(yè)戶說明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠商聯(lián)系,解決問題。
2.4.3.設(shè)備運轉(zhuǎn)正常,達到了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)卻達不到業(yè)戶的要求,此情況最難處理。遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù),進行友好的解釋,切忌用生硬的口氣回答,如'沒有辦法','就是這樣'等等。
2.5 質(zhì)量記錄
《工作通知單》ed-tb-0309-130
3.緊急應(yīng)變措施
3.1.設(shè)備故障處理
3.1.1.物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故,現(xiàn)場人員立即切斷電、煤氣等危險源,保護事故現(xiàn)場,工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、客戶服務(wù)部及總經(jīng)理。工程部負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場,分析檢查故障的原因,采取果斷應(yīng)急措施。
3.1.2.總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后,根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進行搶修。
3.1.3.找出原因后,總工程師和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運行,匯報總經(jīng)理。
3.1.4.主管工程師寫出一份書面報告,說明發(fā)生故障的原因,提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案,報總工程師,抄報總經(jīng)理。
3.1.5.如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故,由主管工程師根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見,報總工程師審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴(yán)重,需要辭退者,需報人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2.運行事故分析
3.2.1.不需要停止運行進行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析原因,提出修理意見和事故責(zé)任原因,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報總工程師。
3.2.2.設(shè)備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應(yīng)立即上報工程部和保安部(影響治安時)。由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進行事故調(diào)查。對重大事故應(yīng)在沒有查清楚,肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前,決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報總經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人,應(yīng)追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責(zé)任。
3.3.當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)發(fā)生緊急情況時,工程部各級員工應(yīng)保持鎮(zhèn)定,迅速通知有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo),嚴(yán)守崗位、各司其職,積極采取有效措施阻止災(zāi)害的擴大,盡力搶救物業(yè)內(nèi)的人員生命財產(chǎn)及物質(zhì)財產(chǎn),將損失降至最低。當(dāng)緊急情況解除后,應(yīng)做好現(xiàn)場保護措施,并出具事件過程及原因分析、改進方法的報告,以備日后參考及要求保險時使用。具體行動可參見以下指示。
3.4.水浸之處理程序:
3.4.1.如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸,應(yīng)立即將情況報告當(dāng)值主管,同時盡快采用就近的防水設(shè)施保護好受浸樓層各電梯槽口,以免電梯受損。
3.4.2.采用有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸之蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
將電梯升高離開受浸之范圍;
關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;
在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其他樓層;
用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
疏通排水地漏、排水渠;
開啟排水泵;
用吸水機吸水;
其他一切經(jīng)濟有效的措施。
3.4.3.設(shè)法查明浸水之來源并采取有效的措施加以截斷:
如水浸起自大廈機管設(shè)施之損壞和故障,應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。
如洪水來自大廈外,應(yīng)當(dāng)在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。
如水浸來自市政地下水反溢,應(yīng)當(dāng)暫時將有關(guān)反溢的地下水道通往大廈的入口封閉,并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。
3.4.4.水源中斷后應(yīng)修復(fù)受損的設(shè)施,盡快回復(fù)大廈的正常使用。
3.4.5.如有單位受浸,應(yīng)盡快通知管理部處理。
3.4.6.如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響,通知管理部在大廈各主要出入口設(shè)置告示,知會用戶,如有任何區(qū)域存在危險性,應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)志或警告牌。
在發(fā)生以下所列的情況時,除采取上述一般性措外,還應(yīng)采取以下相應(yīng)的針對性措施:
3.4.7.大廈的供水管道發(fā)生破裂,應(yīng)盡快找到并關(guān)上能夠控制破裂部位的閥門。
3.4.8.大廈內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時,應(yīng)當(dāng)盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受損噴水的噴淋頭,用了消防軟水管將所噴出的水引導(dǎo)到衛(wèi)生間的排水地漏排出,如水勢太大,地漏無法及時疏通時,則可將水從走火梯排到街外。
3.4.9.如大廈的空調(diào)設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放桶接水,同時用沙包保護好附近可能受影響的電梯槽和用戶的單位。
3.4.10.在進行防火噴淋頭檢修操作前,應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門,并把有關(guān)部位的積水放出,然后才可以對噴淋頭進行操作。
3.5.燃?xì)庑孤┑奶幚沓绦?
3.5.1.保持冷靜。
3.5.2.盡快關(guān)閉泄漏處以前的燃?xì)夤苈烽l摯。
3.5.3.在氣體泄漏的現(xiàn)場嚴(yán)格禁止任何人使用明火,開閉電筒、使用無線電對講機以及開關(guān)任何電掣開關(guān),以免電火花引燃泄漏的氣體。
3.5.4.將事件通知大廈消防中心,并說明事發(fā)地點和程度,以便消防人員根據(jù)情況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報情況時不可在燃?xì)庑孤┓秶鷥?nèi)使用電話、對講機等設(shè)備。
3.5.5.打開泄漏范圍的有關(guān)門窗,加快氣體擴散,阻止現(xiàn)場范圍的非有關(guān)工作人員圍觀。并根據(jù)實際情況和消防人員的指示,采取有效的措施和指導(dǎo)現(xiàn)場有關(guān)人員疏散。
3.6.電梯故障困人的處理程序:
3.6.1.員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時,應(yīng)
馬上通知大廈保安監(jiān)控中心,并記錄發(fā)現(xiàn)或接報的時間,報知監(jiān)控中心的時間。
3.6.2.監(jiān)控中心接報后應(yīng)盡快通過電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系,安慰被困者保持鎮(zhèn)定,說明大廈消防中心已獲知他們被困,并已在積極采取有效的措施,同時向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。接報后應(yīng)記錄接報的時間、被困人員數(shù)量。
3.6.3.監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場檢修。
3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關(guān)妥,并設(shè)法采取措施解決,直到電梯技工到場。
3.6.5.如果大廈本身無能力解除故障,或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的人仕,而大廈技工又沒有于短時間內(nèi)排除故障,則應(yīng)視情況考慮向公安部門求助(如向消防局求助,應(yīng)向消防人員詳細(xì)說明求助的原因和情況)。
3.6.6.監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報的時間,電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯,恢復(fù)正常運作的時間。
3.7.停電的處理程序:
3.7.1.由工程部盡快采取措施恢復(fù)供電。
3.7.2.使用緊急照明,保證各主要公共地方及通道的照明。
3.7.3.如未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電,通知客戶服務(wù)部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序,并通知保安中心采取必要措施,嚴(yán)防有人制造混亂,混水摸魚。
3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時間內(nèi)停電,工程部應(yīng)安排電梯工,在停電前十分鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶服務(wù)部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序,阻止客人使用電梯,以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困,并盡力通知客戶即將停電,請客戶做好準(zhǔn)備。
3.7.5.如有人被困于電梯內(nèi),立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門做好解救工作。
3.7.6.客戶服務(wù)部應(yīng)立即通知客戶有關(guān)停電情況,防止偷盜和搶掠,必要時可考慮關(guān)閉大門。
3.8.火警之處理程序:
3.8.1.第一個發(fā)現(xiàn)起火的人應(yīng)該馬上用消防電話、對講機或其他最快的方式通知大廈消防中心,說明起火的確實地點和起火的性質(zhì),通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部知會火災(zāi)現(xiàn)場一帶的業(yè)主和員工疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報警器,以便發(fā)出火警警報,然后視情況運用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅,或控制火勢發(fā)展,等待消防人員到來。對電器發(fā)生的火災(zāi),需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等,而不可使用水性滅火用具。
3.8.2.接報后應(yīng)馬上通知以下人員:
消防控制中心。
當(dāng)值保安主任。
物業(yè)總經(jīng)理
工程部總工程師
如獲得總工程師給予的指示后,通知消防局。
3.8.3.工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無論誰先到達起火地點,都有權(quán)有責(zé)任用最快的時間作出是否向消防隊報警的決定,因為火災(zāi)的蔓延大都是因為忽略了及時通知消防部門而造成的。
3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會所有用戶疏散,并告知用戶切勿使用電梯應(yīng)由走火通道撤離。
3.8.5.如火勢擴大,大廈員工要各司其職,協(xié)助大廈人士撤離現(xiàn)場,使其有秩序地撤離及集中在安全的指定地點。管理員要注意維持大廈各主要公共地方秩序,指導(dǎo)和協(xié)助大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。而保安人員要控制好大廈的出入口,保證其通暢,并提防壞人'趁火打劫'。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層,只留消防電梯由消防中心控制。
3.8.6.如已通知消防局,則客戶服務(wù)部派人在約定的大廈門口或路口接應(yīng)消防員,引其到場。消防員到場后將滅火工作交給消防員,工程部應(yīng)保持與消防員方面的聯(lián)系,為其工作提供可能的協(xié)助。
3.8.7.如有人員損傷,應(yīng)通知醫(yī)療部門,應(yīng)積極組織救援。
3.8.8.火災(zāi)撲滅后要保護現(xiàn)場,直到消防局的消防調(diào)查完畢,并盡快將火災(zāi)有關(guān)情況的報告送交有關(guān)負(fù)責(zé)人。
3.9.消防應(yīng)急方案
3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動運行時,制定在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點,以備有關(guān)人員熟悉、掌握。
3.9.2.本運行要點亦為今后工程部人員在工作巡視中,對設(shè)備保證重點的參考。
3.9.3.當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時,全體員工要保持清醒、冷靜,安排指導(dǎo)人員有秩序的疏散,盡到本崗位應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。
3.9.4.消防中控室職責(zé)
消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后,除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外,迅速在操作臺上操作有關(guān)消防設(shè)備,同時與工程部聯(lián)系,報告火災(zāi)發(fā)生地點、位置、火情,要求工程部迅速開啟相關(guān)消防設(shè)備。
在中控室手動操作大廈全部電梯迫降,并觀察反信指示燈是否亮啟。
電話通知總配電室,要求在保證大廈供電(尤其是應(yīng)急供電系統(tǒng))的同時切除空調(diào)系統(tǒng)的供電。
打開消防事故廣播系統(tǒng),通知相關(guān)樓層人員疏散。
迎接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員參加消防指揮,同時介紹有關(guān)情況。
為消防隊員準(zhǔn)備好消防電梯的鑰匙。
負(fù)責(zé)維護中控室及周邊地帶。
3.9.5.工程部職責(zé)
當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時,工程部全體人員立即放下其它工作,全體投入火災(zāi)救險工作,同時關(guān)掉自己近旁與消防系統(tǒng)無關(guān)的用電設(shè)備,提高供電系統(tǒng)的可靠性。
總工程師和弱電主管迅速到達消防中控室,參與消防工作的指揮和參謀。
工程部人員在到達指定位置時,應(yīng)帶好通訊設(shè)備,包括對講機、消防電話或普通電話。
總工程師負(fù)責(zé)安排并確認(rèn)工程部消防崗位的到位情況。
弱電主管負(fù)責(zé)確認(rèn)電梯的消防狀態(tài),消防泵、噴淋泵的開啟,空調(diào)電源及相關(guān)風(fēng)機等設(shè)備的運行狀態(tài)。
強電主管帶領(lǐng)一名運行電工盡量到達總變電站,等候命令,負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停送電操作,確定空調(diào)電源切除,并按照總工程師命令組織所有各層地下室人員撤離。
強電維修技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達火災(zāi)相關(guān)分配電室,等候工程師或總工程師的命令,執(zhí)行有關(guān)停送電操作,監(jiān)視相應(yīng)防火門、防火卷簾門的正確工作,并按照總工程師命令組織相關(guān)人員撤離。
強電運行技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達消防水泵房,與消防中心取得聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補水泵的正常工作,必要時應(yīng)急搶修,視情況手動啟動消防設(shè)備。按消防中心指揮人員命令組織撤離,撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動狀態(tài),并與消防中心確認(rèn)遠(yuǎn)控工作狀態(tài)。
弱電主管帶領(lǐng)程控交換機機務(wù)人員到達總機機房,負(fù)責(zé)保證電話系統(tǒng)暢通,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離。
給排水專業(yè)工程師負(fù)責(zé)消防用水系統(tǒng)的可靠工作,保證所有水箱供水,盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運轉(zhuǎn),并與消防中心保持聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離,撤離前將各水泵轉(zhuǎn)入自動,盡可能保證自動工作有效。
給排水水專業(yè)運行主管帶領(lǐng)水工到達各水箱間,全部開啟水箱入口水閥,手動開啟向高位消防水箱供水水泵,同時監(jiān)視水箱水位、供水情況,同消防中心取得聯(lián)系,聽從消防中心指揮。
給排水專業(yè)維修主管負(fù)責(zé)正確指引消防隊員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并配合消防隊工作。
空調(diào)設(shè)備工程師負(fù)責(zé)指揮本專業(yè)人員關(guān)斷煤氣入口閥,火災(zāi)相關(guān)區(qū)域的排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機的正確工作,組織相關(guān)人員撤離,并與消防中心保持聯(lián)系。(風(fēng)機操作點分散,相對復(fù)雜,人員地點應(yīng)根據(jù)本大廈實際情況安排)
3.9.6.關(guān)于通訊
在火災(zāi)發(fā)生時,任何人有責(zé)任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢,與救火無關(guān)的事情不得占用通訊及信道。
在使用通訊設(shè)備時,講話力求簡樸、明確,少占用通訊時間。
使用對講機時請注意,在信道無空閑時,不要按發(fā)射按鈕講話,講完話后立即放開發(fā)射按鈕。
使用消防專用電話時請注意,在與消防中心講完話后,一定要掛好電話,否則其他人無法與消防中心通話。
目前各設(shè)備層的水箱間、空調(diào)機房內(nèi)的電話插孔已調(diào)好線,插入普通電話后即可為內(nèi)線電話,可直接撥叫消防中心(內(nèi)線****)。如要證實本機號碼,請撥叫總機詢問(撥叫**)。
3.10.地震的應(yīng)急措施
3.10.1.當(dāng)感覺到地震發(fā)生時,各級員工不可驚慌失措,要保持鎮(zhèn)定。在確保人身安全的前提下,關(guān)閉可能發(fā)生危險的設(shè)備,如冷水機組等。
3.10.2.在地震來臨時,不可盲目亂跑,試圖離開大廈。應(yīng)尋找安全的地方躲蔽可能發(fā)生的危險,直至地震暫告一段落。
3.10.3.當(dāng)?shù)卣鹜Ｖ箷r,在確保人身安全的前提下,配電室、中控室員工視情況將供電設(shè)備切換為緊急供電,保證人員撤離大廈時的照明。
3.10.4.在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的組織下,各級員工協(xié)助
大廈內(nèi)的業(yè)戶進行疏散,有秩序的撤離至安全地點,撤離過程中切記不要使用電梯。
3.11.雷暴及颶風(fēng)的緊急處理
3.11.1.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來臨前,應(yīng)注意收聽天氣預(yù)報,密切注意其動向。各級員工應(yīng)做好防風(fēng)、防雨的準(zhǔn)備工作,檢查各排污泵、下水道、門窗玻璃、插銷及防雷裝置,確保它們有效暢通。
3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動物品,如花盆、燈罩、指示牌等,加固樹木、門窗玻璃等物品。
3.11.3.應(yīng)準(zhǔn)備好各種工具以備使用,如防水手電筒,雨衣雨鞋、潛水泵等。
3.11.4.通知物業(yè)內(nèi)各住戶雷暴及颶風(fēng)即將到來,請他們協(xié)助管理好自己區(qū)域內(nèi)的物品,避免損失。
3.11.5.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來臨時,各級領(lǐng)導(dǎo)、員工須堅守崗位。應(yīng)加強對各敏感部位的巡視,如各雨水口、雨污水泵房、天臺、防雷裝置、衛(wèi)星天線、大面積門窗等部位,一旦發(fā)現(xiàn)異常立即處理,確保物業(yè)內(nèi)不進水、不漏風(fēng)、不跑電。
3.11.6.雷暴及颶風(fēng)結(jié)束后,應(yīng)即時進行檢查及填報損毀報告,以便安排保險賠償事宜。
4.設(shè)備保養(yǎng)制度的組織實施
4.1.維修保養(yǎng)組織流程
4.1.1.工程部各專業(yè)工程師分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃,維修保養(yǎng)計劃經(jīng)總工程師審批后,統(tǒng)一安排,形成整個大廈的設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。
4.1.2.各專業(yè)工程師根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的要求,將任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組或人員,安排好時間、器材、工具。
4.1.3.維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排,準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求,維修保養(yǎng)設(shè)備。
4.1.4.維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄,上報存檔。
4.1.5.專業(yè)工程師要檢查維修保養(yǎng)結(jié)果,總工程師亦應(yīng)抽查。
4.1.6.在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生,應(yīng)先安排排除故障,后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。
4.1.7.一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。
4.1.8.由專業(yè)工程師跟進維修保養(yǎng)的落實情況,根據(jù)完成情況對保養(yǎng)計劃進行消項處理。
4.2.預(yù)防性維護保養(yǎng)
4.2.1.所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程,進行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。
4.2.2.相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目,以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機會。
4.2.3.保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備維修檔案,以便分析故障原因,確定責(zé)任。
4.2.4.各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé),并提交總工程師審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負(fù)責(zé),并提交系統(tǒng)工程師及總工程師審閱。
4.2.5.進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時,如對客戶使用產(chǎn)生影響,必須提前三天通知管理部,由管理部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。
4.3.緊急維修
4.3.1.必須進行緊急維修時,須立即通知總工程師,安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況,并按實際情況進行處理。
4.3.2.如因緊急維修,必須對客戶使用產(chǎn)生影響時,須立即通知管理部,并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告,同時,需考慮盡量減少影響范圍。
4.3.3.如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi),應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理,以盡量減少對客戶之影響,并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。
4.3.4.緊急維修結(jié)束后,須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向工程師報告,并提交總工程師審閱。此報告由工程師存入設(shè)備維修檔案,備查。
4.4.人員調(diào)配
4.4.1.正常情況下,各班組按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖,負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍,完成自身的工作。
4.4.2.總工程師有權(quán)根據(jù)工作情況,臨時調(diào)配人力、工具。各專業(yè)工程師均應(yīng)服從。
4.4.3.當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時,需要班組之間協(xié)助解決,各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具,解決問題。當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時,工程部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能力,首先處理問題,可不顧工種、專業(yè)的限制。
4.5.設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造
4.5.1.出于技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。
4.5.2.設(shè)備更新及改造建議,必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告,并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性,待批準(zhǔn)后方可進行。
4.5.3.由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。
4.6. 質(zhì)量記錄
《保養(yǎng)通知單》ed-tb-0309-127
5.設(shè)備保養(yǎng)計劃的編制
5.1.設(shè)備修理計劃包括按時間進度編制的計劃和按修理類別編制的計劃兩大類。按時間進度編制的計劃有年度和季度計劃、月份計劃表,計劃中包括大修、項修(中修)、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等;按修理類別編制的計劃通常為年度大修理計劃表,以便于大修理費用的管理。而計劃編制的主要依據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對設(shè)備的要求。
5.1.1.年度修理計劃
它是設(shè)備維修工作的大綱,是企業(yè)貫徹執(zhí)行計劃維修和檢查執(zhí)行修理情況的基礎(chǔ)。它的內(nèi)容包括:修理的設(shè)備名稱、修理類別、修理日期、停歇時間、修理工作量(含經(jīng)費、所需備品、備件及材料等)。
5.1.2.季度修理計劃
它是年度修理計劃的實施計劃,必須在落實停修時間、修理技術(shù)、準(zhǔn)備工作及勞動組織的基礎(chǔ)上編制。
5.1.3.月份修理計劃
它是季度計劃的分解,在月份修理計劃中,應(yīng)列出應(yīng)修項目的具體開工、竣工日期,對跨月項目可分階段考核。應(yīng)注意與生產(chǎn)任務(wù)的平衡,要合理利用維修資源。
5.2.在編制修理計劃時,應(yīng)注意采取多方面的措施,盡量減少停機損失,如充分利用節(jié)假日,采用工藝迂回、替代等;同型號設(shè)備盡可能安排同時或連續(xù)修理,這對修前準(zhǔn)備有利;考慮修前準(zhǔn)備工作量和進度,尤其是對關(guān)鍵配件、鑄鍛件的供應(yīng)、特殊工檢研具的制造等;注意勞動力的合理利用和工作量的平衡安排。
5.3.質(zhì)量記錄
《電梯定期保養(yǎng)記錄表》 ed-tb-0309-313
6.影響正常營業(yè)的施工及設(shè)備保養(yǎng)工作的進行
6.1.對需要停機維修保養(yǎng)且會影響正常營業(yè)的設(shè)備,由工程部制訂維修保養(yǎng)計劃,報總經(jīng)理審批。
6.2.對會影響營業(yè)的消防設(shè)備的維修,由工程部會同保安部制定維修計劃,報總經(jīng)理審批后統(tǒng)一實施。
6.3.經(jīng)總經(jīng)理審批后的維修計劃,實施前由工程部書面通報有關(guān)使用部門。需停電、停水、停氣和暫?？照{(diào)時,工程部須提前采取應(yīng)急措施,并通知有關(guān)部門。必要時由物業(yè)部發(fā)通知給用戶。在可能的情況下,正式停機前采取應(yīng)急措施,盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需要。
6.4.停機前,按照維修方案提前準(zhǔn)備好器材、零件、工具和需要更換的部件。專業(yè)工程師和主管應(yīng)親自到場,做好組織和安全工作,按照停修規(guī)程迅速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時間內(nèi)完成任務(wù)。
6.5.維修保養(yǎng)結(jié)束時作好記錄,填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號,主要故障原因,維修后的運行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。
6.6.設(shè)備恢復(fù)正常運行,中斷臨時應(yīng)急措施,并報告總經(jīng)理,通報有關(guān)使用部門,恢復(fù)正常營業(yè)。
6.7.質(zhì)量記錄
《工程任務(wù)單》 ed-tb-0309-126
7.設(shè)備保養(yǎng)計劃的變更、檢查與考核
保養(yǎng)計劃是按科學(xué)程序制定的,是物業(yè)公司組織設(shè)備管理與維修的指導(dǎo)性文件,也是物業(yè)經(jīng)營計劃的重要組成部分,具有嚴(yán)肅性,必須加強調(diào)度,認(rèn)真執(zhí)行,努力完成。當(dāng)確因特殊情況需要對計劃進行變更修改時,應(yīng)按原審批程序,經(jīng)申請批準(zhǔn)后,方可執(zhí)行變更的計劃。申請調(diào)整修改時,可考慮以下情況:
7.1.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設(shè)備事故而影響設(shè)備性能和生產(chǎn)正常進行時,可提前修理或增補項目。
7.2.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)
劣化比預(yù)期的慢,與計劃投修期矛盾,則可酌情推遲修理時間或改變修理類別。
7.3.已投修的設(shè)備,經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn),實際需要修理的內(nèi)容與計劃差別過大,則可酌情改變修理類別和停修時間。
7.4.設(shè)備已達到計劃投修期,但修前準(zhǔn)備不足,會導(dǎo)致修理不能按原計劃如期開工和完工,此時可酌情推遲修理時間。
7.5.在計劃執(zhí)行過程中,要做好檢查、鑒定、驗收和考核工作。除按季、月檢查計劃執(zhí)行情況外,年中還應(yīng)進行半年計劃執(zhí)行情況小結(jié),分析總結(jié)并調(diào)整下半年計劃。抓好設(shè)備修理質(zhì)量的鑒定、驗收工作,對不合格者要安排計劃,及時加以返修。
7.6.主管部門對設(shè)備修理計劃執(zhí)行情況進行考核、評比和獎懲。各項計劃指標(biāo)要按級落實、考核計劃檢修完成率、設(shè)備完好率、事故率、返修率、工時利用率以及設(shè)備停修限額和修理成本等。
7.7.質(zhì)量記錄
《專業(yè)維保工單統(tǒng)計表》 ed-tb-0309-111
《計劃檢修(暫停服務(wù))通知》ed-tb-0309-120
《維保項目通知單》 ed-tb-0309-124
《垂直電梯設(shè)備檢查表》 ed-tb-0309-314
《空調(diào)設(shè)備維保歷史記錄表》ed-tb-0309-504
《消防設(shè)備月檢查記錄表》 ed-tb-0309-507
8.年度維修計劃
8.1.年度維修計劃應(yīng)按各專業(yè)制定,將須維修的項目列出,明確指出維修進行的時間。
8.2.計劃應(yīng)以周為單位進行設(shè)定,按周考核各項目的完成情況。
8.3.制定計劃應(yīng)留有一定的機動時間處理可能未預(yù)見到的延誤,同時要考慮到法定假期等情況,預(yù)先作出合理的檢修安排。
8.4.質(zhì)量記錄
《維修通知單》 ed-tb-0309-108
《保養(yǎng)工作單》 ed-tb-0309-131
《暫停正常服務(wù)工程通知》ed-tb-0309-132
《維修工作計劃表》 ed-tb-0309-116
《強電設(shè)備缺陷記錄單》 ed-tb-0309-309
