第1篇 物業(yè)管理師考試題操作技能

2005年5月 勞動和社會保障部

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

職業(yè):物業(yè)管理員

等級:國家職業(yè)資格二級

卷冊二:操作技能

注意事項:1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。

2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案。

3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號,也不得在標封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。

一、 情景題(1―5題,每題8分,共40分)

1、 世達物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關(guān),請你為該公司制定一份資金籌措計劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。

2、 豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負責管理的某住宅小區(qū)3號樓房屋的大修工程外包給了某專業(yè)維修公司。工程完工后,豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯(lián)物業(yè)管理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作

3、 某職業(yè)技術(shù)學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房,聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為a,其定額工資為m,其它直接費為b,現(xiàn)場經(jīng)費為c。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。說明:計算過程中涉及到的相應費率可以采用定額中規(guī)定的相應費率,也可以用符號代替。

4、 已經(jīng)入住2年多的某townhouse(聯(lián)排別墅)項目,現(xiàn)有300多戶居民,其中白領(lǐng)人士較多,但是該項目位于郊外,缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業(yè)管理經(jīng)理,請針對上述情況,完成以下工作:(1)為該物業(yè)項目設計4種合適的綜合經(jīng)營服務項目。說明;只寫出服務項目名稱即可。(2)如果全部綜合經(jīng)營服務項目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營,而是對外承包,那么物業(yè)管理公司應如何監(jiān)控服務質(zhì)量

5、 小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理,該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案

二、 案例分析題(6――7題,每題15分,共30分)

6、李經(jīng)理是某物業(yè)管理公司財務部門的負責人,為了更好地控制公司的財務預算,他打算對公司的高層管理人員進行一次財務預算控制工作內(nèi)容的培訓,請幫他列出控制企業(yè)財務預算的具體工作內(nèi)容清單和控制財務預算的步驟。

7、居住在青云小區(qū)1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護欄,原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶窗戶均裝有護欄,致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發(fā)生被盜事件,這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除,理由是青云小區(qū)業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務合同》,合同中規(guī)定,居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實,但是拒不拆除護欄。請問:物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題

三、 方案策劃題(8――9題,請從中選作一題,滿分30分,如果8、9兩題均答,則只計算第8題的分值)

8、海成物業(yè)管理公司負責管理的物業(yè)項目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現(xiàn)有員工450名,其中管理干部75名,專業(yè)技術(shù)人員40名。公司今年準備從二級資質(zhì)晉升到一級資質(zhì),正在籌備修改公司的內(nèi)部管理制度。請根據(jù)該物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的框架體系,內(nèi)容具體到每一項制度名稱,并寫出財務部經(jīng)理的崗位職責。

9、興海物業(yè)管理公司負責管理的科興小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū),建筑面積50萬平方米,以高層建筑為主。目前,該小區(qū)的停車位嚴重不足,根據(jù)實際需要,應該進行規(guī)模較大的停車場擴建增建工程,停車場擴建增建的提案獲得了科興小區(qū)全體業(yè)主的同意,停車場擴建增建用地也獲得了主管部門的批準。科興小區(qū)停車場擴建增建工程規(guī)模很大,興海物業(yè)管理公司準備采取招標方式委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。請寫出(1)興海物業(yè)管理公司選聘專業(yè)規(guī)劃設計單位應遵循的招標工作程序。(2)科興小區(qū)停車場擴建增建方案的主要內(nèi)容。

物業(yè)管理師技能試題

作者:佚名 文章來源:轉(zhuǎn)載 點擊數(shù): 706 更新時間:2007-5-28 11:34:55文章主題詞:物業(yè)管理師

1、 物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求227

物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:

1)、物業(yè)的設計要“科學、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。

2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。

3)、設施齊全,能為使用人提供多種服務。

4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

5)、為物業(yè)管理提供必要的設施。

2、 物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備包括那些方面的工作228

1)、人員準備,綜合素質(zhì)高。

2)、資料準備,對方的資料和法規(guī)。

3)、設備準備,車輛、器材。

4)、資金準備。

3、 規(guī)劃設計階段的工作應該注意反映那些問題232

1)、配套設施的完善問題。

2)、水電供應容量問題。

3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。

4)、垃圾處理方式。

5)、高層建筑物外觀的清潔問題。

6)、消防設施問題。

7)、物業(yè)管理需要的設備問題。

8)、對建筑材料得意見。

9)、其他問題。

4、 物業(yè)建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監(jiān)督232

1) 監(jiān)督工程質(zhì)量,漏水、滲水問題,水電管線的布置。

2) 監(jiān)督建設工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。

3) 監(jiān)督物業(yè)附屬設施設備的配套建設過程。

4) 監(jiān)督特殊附屬設施設備的建設過程。

5、 擬管項目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容232

1

) 項目的位置。

2) 項目的面積。

3) 項目建筑情況。

4) 配套交通狀況。

5) 消防、安保、清潔等設施狀況。

6) 項目性質(zhì)及特色。

7) 政府的支持、扶持和介入程度。

8) 開發(fā)商的背景。

9) 周邊環(huán)境狀況。

6、 竟標項目進行全面調(diào)查的主要內(nèi)容,從什么渠道得到信息236

1) 派人實地考察。

2) 從新聞媒介收集信息。

3) 向政府有關(guān)部門了解。

4) 其他途徑。

7、 怎樣對住區(qū)人員自然狀況進行分析236

1) 總?cè)藬?shù),它決定需求的總體規(guī)模。

2) 性別,不同性別具有需求的差異性。

3) 年齡,不同年齡段有需求的特殊性。

4) 職業(yè)和學歷,這決定了需求的種類和檔次。

5) 民族,不同民族的生活習慣各異。

6) 經(jīng)濟收入,收入水平直接決定需求水平。

8、 我們應該按什么思路對住區(qū)人員需求進行分析236

1) 按需求的對象分為物質(zhì)需求和精神需求。

2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的,滿足彈性大的公共設施應從實際出發(fā),注意提高其效益。

3) 按需求的條件分為現(xiàn)實的需求和潛在的需求。

4) 馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會、尊重、自我實現(xiàn)需求。

5) 人的需求是由低級向高級不斷發(fā)展。

6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。

9、 怎樣分析用戶需求特性237

1) 對象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區(qū)的各種設施越能滿足人們的需求,就越能激發(fā)人的需求。

2) 條件性,人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的,最主要的條件是購買能力。

3) 欲求性,需求一旦產(chǎn)生就會形成一種欲望,進而產(chǎn)生消費動機。

4) 關(guān)連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會產(chǎn)生。

5) 反復性,有些需求會產(chǎn)生周而復始的現(xiàn)象。

6) 選擇性,對品種或地點的選擇。

10、 如何進行對競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查237

1) 競爭對手總體情況調(diào)查,對手有多少,分布如何,具體競爭對手是誰

2) 競爭對手能力調(diào)查,資金、規(guī)模、業(yè)績、技術(shù)水平和經(jīng)營水平。

3) 競爭者成功的奧妙。

4) 本企業(yè)與之競爭成功的機會有多大。

11、 擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應該做好哪些準備工作

1) 組建工作班子。

2) 對人員進行培訓。

3) 準備經(jīng)費。

4) 準備設備。

5) 準備相關(guān)資料。

12、 物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容240

1) 物業(yè)管理檔次,物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ),管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

2) 物業(yè)管理服務的標準,物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務的項目和質(zhì)量標準。

3) 物業(yè)管理財務收支預算,物業(yè)管理是有償?shù)姆张c管理,物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。

13、 物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)241

1) 項目管理的整體設想與策劃。

2) 管理模式,包括:運作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制。

3) 人力資源管理,人員的配備、培訓、管理。

4) 規(guī)章制度建設,規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。

5) 經(jīng)營管理指標,經(jīng)營、管理指標承諾及采取的措施。

6) 社區(qū)文化建設與社會服務。

7) 財務管理及經(jīng)費收入測算。

8) 日常管理。

9) 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施。

14、 制定物業(yè)管理方案的主要步驟

1) 成立機構(gòu)、培訓人員。

2) 準備經(jīng)費、設備、資料。

3) 項目、使用人需求、競爭對手調(diào)查。

4) 研究分析調(diào)查資料。

5) 確立管理檔次、管理目標。

6) 確立主要措施和服務管理項目。

7) 經(jīng)費預算。

8) 草擬方案文本。

9) 向?qū)＜翌檰栕稍儭?/p>

10) 送公司領(lǐng)導審閱。

11) 修改、研討、可行性研究。

12) 定稿、實施、反饋。

15、 制定物業(yè)管理方案的主要方法242

1) 經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主,征求意見為基礎(chǔ)。

2) 內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見,綜合歸納后制訂。

3) 學習借鑒法。借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路。

4) 專家意見法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請專家協(xié)助制訂。

5) 綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。

16、 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容245

1) 員工管理條例:勞動用工制度,員工行為規(guī)范,員工福利制度,企業(yè)獎懲制度。

2) 各部門的職責范圍:辦公室、財務部、管理部門、服務部門。

3) 員工崗位責任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。

17、 建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度,應該從哪些方面著手建立251

1) 物業(yè)接管驗收規(guī)定。

2) 樓宇入住規(guī)定:入住通知單書,收樓須知,入住手續(xù)書,入住合約。

3) 物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權(quán)利與責任,明確對物業(yè)公共部位及公共設施的管理,對物業(yè)損壞無法正常使用的規(guī)定,管理費用的規(guī)定,法律責任和其他事項。

4) 住戶手冊:居住區(qū)概況與管理,業(yè)主須知,日常管理與維修,物業(yè)管理條理,綜合服務和有關(guān)部門電話號碼。

5) 住宅區(qū)房屋及設施接代管制度:對接管范圍、標準程序的規(guī)定,對房屋代管權(quán)責的規(guī)定。

6) 房屋管理服務制度:房屋維修養(yǎng)護規(guī)定,房屋裝修管理規(guī)定。

7) 住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車輛,衛(wèi)生綠化,樓宇市場管理,禁止違章。

8) 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。

18、 制定物業(yè)管理制度的程序

1) 研究所管物業(yè)的實際情況。

2) 研究業(yè)主及使用人的全面情況。

3) 正確評價本企業(yè)現(xiàn)狀。

4) 學習有關(guān)政策法規(guī),借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。

5) 形成規(guī)章制度條目及思路。

6) 分頭草擬,征求意見,討論修改。

7) 定稿-批準-執(zhí)行。

19、 業(yè)主公約其法律依據(jù)

1)《民法通則》規(guī)定:不動產(chǎn)的相林各方,應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關(guān)系。

2)建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對公用的部位和設施,應共同合理使用并承擔相應義務。

20、 業(yè)主公約的特點261

1) 公約的主體是全體業(yè)主。

2) 公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。

3) 公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務,既有法律規(guī)范又有社會公德的內(nèi)容。

4) 公約經(jīng)業(yè)主簽約,大會審議通過,對全體業(yè)主和使用人都具有約束力。

5) 公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

21、 業(yè)主公約的主要內(nèi)容262

業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會通過后,上報行政主管部門備案。業(yè)主公約應包括的內(nèi)容有:

1) 物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)。

2) 公共場所及公共設施狀況。

3) 業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項的方式。

4) 業(yè)主使用公共場所及公共設施的權(quán)益。

5) 業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。

6) 各項維修,養(yǎng)護和管理費的交納。

7) 業(yè)主應遵守的行為準則。

8) 違約責任及其他有關(guān)事項。

22、 業(yè)主公約訂立的原則262

1) 合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。

2) 集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標。

3) 民主性原則。通過業(yè)主大會的形式訂立,反應全體業(yè)主的利益和要求。

23、 首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進行

1) 組織人員學習有關(guān)政策法規(guī),研究“示范文本”。

2) 結(jié)合實際情況,依照“示范文本”制定公約草案。

3) 公約草案提交業(yè)主大會討論修改。

4) 業(yè)主大會通過。

5) 業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效。

24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別265

二者約束的主體不一樣。

在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》?！稑I(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主,《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:

1) 業(yè)主違反《公約》。

2) 使用人違反《公約》。

3) 物業(yè)管理公司違反《公約》。

25、裝修時違反《公約》的行為界定265

裝修時違反公約的行為有:

6) 隨意改動房屋結(jié)構(gòu),拆出承重墻,改變水電氣管線走向。

7) 外墻任意添裝防護欄和晾衣架。

8) 裝修時違章使用或損壞公共設施設備。

9) 拒絕交納裝修垃圾清運費。

26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定

搬遷時違反公約的行為有:

1) 占用或損壞公共部位和設施設備,違章使用電梯等設備。

2) 不按規(guī)定時間搬遷,妨礙滋擾他人。

3) 用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

27、日常違反《公約》的行為怎樣界定265

日常違反公約的行為有:

1) 違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。

2) 不執(zhí)行業(yè)主大會決議。

3) 拒絕交納管理費和毗連部位的維修養(yǎng)護費。

4) 任意搭建放置自用設施。

5) 違章使用水電氣和電梯設備。

6) 占用或損壞公共部位和公共設施。

7) 隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。

8) 違規(guī)存放易燃易爆等危險品。

9) 踐踏占用綠化用地。

10) 亂設攤點、廣告牌。

11) 隨意停車,噪聲擾民。

12) 違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。

28、做到及時發(fā)現(xiàn)各種違章行為應該注意哪些方面266

1) 物管人員要加強責任心,認真履行崗位職責。

2) 各部門負責人經(jīng)常檢查員工是否到位,及時發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。

3) 提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識,建立有效的監(jiān)督機制,認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個性違反了公約或管理制度應如何正確處理267

1) 公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護物業(yè)的完好及正常使用。2實質(zhì)內(nèi)容相近,都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動中的行為。

2) 公約與管理制度的個性有:1制訂者不同,管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業(yè)管理公司承諾,制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾,相互制約。3性質(zhì)不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點。4對違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評教育,嚴重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。

3) 正確處理違反公約行為的方法有:1規(guī)勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。

30、有關(guān)裝修管理規(guī)定(裝修的流程)268

1) 住戶

裝修申報:1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業(yè)主的資格進行確認并提供有關(guān)資料。3業(yè)主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設計圖紙交工程部。

2) 物業(yè)管理公司審批:1業(yè)主遞交裝修方案一周后,工程部會同安保部對方案進行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。3方案批準后按規(guī)定簽協(xié)議,領(lǐng)取裝修許可證。

3) 裝修施工單位:1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》,領(lǐng)取施工許可證。2按批準的方案進行施工,不得有任何更改。3在施工期間嚴格遵守管理規(guī)定。4嚴格執(zhí)行建設部《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》。

4) 物業(yè)公司驗收:1裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3驗收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗收單。4業(yè)主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。

31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念270

1) 物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設備設施的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮物業(yè)的各項功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同,分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。

2) 物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業(yè)管理資金,管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。

32、物業(yè)管理啟動資金的來源270

物業(yè)管理啟動資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項必要開支的資金,以及物業(yè)公共設施專用維修基金。其中包括兩部分:

1) 管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。

2) 物業(yè)公共設施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護。

33、物業(yè)公共設施維修基金如何進行管理271

1) 物業(yè)管理委員會設帳存入銀行專戶。

2) 使用時?？顚Ｓ?由管委會監(jiān)察批準。

3) 不宜由管理企業(yè)掌管,防止短期行為。

4) 近期不用時應在確保安全的基礎(chǔ)上,爭取合理運作使其增值。

34、日常物業(yè)管理資金的來源與管理271

1) 物業(yè)管理服務費。由管委會、管理企業(yè)和政府物價部門幾方面考慮,共同協(xié)商制定。

2) 物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營收入。

3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業(yè)升值、投機性收入。

日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個方面:

1) 收取使用管理。及時有效地收取各種費用,有計劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ?。

2) 財務方面管理。加強財會制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財務漏洞,避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強安全保衛(wèi)工作。

35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)273

1) 根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。

2) 根據(jù)物業(yè)管理的對象和目的分為經(jīng)營性資金和消費資金。

3) 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同,決定了經(jīng)營者對物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。

36、物業(yè)管理資金的使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面274

1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費,包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收,是管理企業(yè)必須保障的資金。

2) 公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無資金回收,有利于樹立企業(yè)形象。

3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金,把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。

37、物業(yè)管理資金使用責任制276

1) 管理資金的使用由單位領(lǐng)導負領(lǐng)導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任。

2) 領(lǐng)導下達資金使用指令與計劃,財務人員負責把資金撥給使用人使用。

3) 領(lǐng)導與財務人員及資金使用人之間互相監(jiān)督,各負其責。

4) 責任到人,層層負責,互相監(jiān)督,使資金安全準確地使用到位。

38、物業(yè)管理資金的預算及其所必須的前提條件277

物業(yè)管理資金的預算管理是以物業(yè)管理目標為導向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。物業(yè)管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是:

1、 扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作。

2、 完善的制度體系。

3、 好的領(lǐng)導體制與領(lǐng)導集體。

4、 充分利用管理會計的職能。

39、物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則278

資金預算的編制程序有:

1) 資金預算的編制由預算專業(yè)部門負責。

2) 根據(jù)往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展。

3) 根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預算計劃。

4) 領(lǐng)導審批后執(zhí)行。

5) 較大的管理企業(yè)應分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證。

6) 資金預算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結(jié)合論證。

資金預算的編制原則有:

1) 目標性原則。預算的編制應圍繞管理經(jīng)營目標進行。

2) 全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3) 范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。

4) 人本原則。預算應成為激勵人,使人看到希望,適合人完成。

40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容如何選用修繕定額324

1) 總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、

指導思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用,同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。

2) 分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據(jù),項目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內(nèi)容及換算方法,選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。

3) 分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數(shù)據(jù),工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。

4) 定額項目表。規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標,還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。

5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱及規(guī)格表。

選用修繕定額時應注意:

1) 應選用當?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。

2) 利用附近地區(qū)的修繕定額。

3) 利用工程預算定額。注意增加工料消耗數(shù)量,舊料回收利用。

41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些325

1) 熟悉施工圖紙,收集預算材料。

2) 計算工程量。

3) 選用修繕預算單價。

4) 編制修繕工程預算表。

5) 編制主要材料用量表。

6) 編制主要材料調(diào)價計算表。

7) 編制修繕工程預算費用表。

8) 寫編制說明、裝訂簽章。

42、編制房屋修繕預算需要了解收集了哪些方面的情況325

1) 熟悉施工圖紙。

2) 收集預算材料。

3) 收集施工組織設計資料。

4) 了解施工現(xiàn)場情況。

5) 了解施工方式。

43、如何計算工程量326

1) 先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和現(xiàn)場實際情況,確定工程量計算項目。

2) 將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。

3) 在計算工程量列項時,要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。

4) 注意拆除工程對對其他部位的影響,應同時考慮修繕工程量。

44、如何選用修繕預算單價326

1) 按照修繕定額的分部分項順序,逐項套用與施工圖紙中內(nèi)容相應的預算單價。

2) 如遇工程內(nèi)容與定額項目內(nèi)容不符時,應換算成所需的修繕預算單價。

3) 如遇定額中沒有的項目時,應編制補充修繕預算定額。

4) 選用修繕預算單價時,還要考慮舊料的回收利用。

45、修繕工程預算表應反映出哪些主要費用326

1) 單位工程的工程直接費。

2) 分部工程的工程直接費。

3) 單位工程的人工費、材料費和機械費。

4) 各種主要材料需用量。

46、列出編制工程預算表的步驟和方法327

1) 按定額編號的順序,把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數(shù)量,填入工程預算表內(nèi)。

2) 將預算單價和主要材料的定額量填入表內(nèi)。

3) 將各分項工程項目的工程數(shù)量乘以預算單價,得出總價。

4) 將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價,得出合價。

5) 將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量,得出需用量。

6) 將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總,填入小計欄。

第2篇 助理物業(yè)管理師試卷實操題

2005年助理物業(yè)管理師試題實操題

2005年5月 勞動和社會保障部

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

職業(yè):物業(yè)管理員

等級:國家職業(yè)資格三級

卷冊二:操作技能

注意事項:

1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。

2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案

3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號,也不得在標封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。

第一部分 模擬現(xiàn)場操作

一、模擬現(xiàn)場操作題(1―2題,每題25分,共50分)

1、請看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工程部工作的模擬錄像,指出物業(yè)管理人員在工作過程中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。

2、請看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工作人員日常物業(yè)管理工作情景的模擬錄像,指出其中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。

第二部分 筆試

二、情景題(3---6題,每題5分,共20分)

3、物業(yè)管理公司安排新來的管理員小吳負責收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣、有線電視等費用,工作量很大,小吳想收取一點手續(xù)費,于是向公司提交報告,建議向用戶適當收取一點插續(xù)費。小吳的想法和做法正確嗎為什么

4、某樓盤的空置面積很大,達信物業(yè)管理公司受托盡快將永恒租出去。如果你負責這項工作,為尋找和爭取租客,你會采取哪些有效的工作措施呢

5、物業(yè)管理員小王在晚間值班時,接到某住宅樓602單元業(yè)主陳女士打來的電話,反映502單元有人彈鋼琴影響她小孩學習。一會兒又接到502單元張女士打來的電話,反映602單元故意敲打暖氣管,用力踩踏木地板,故意制造噪音,要求物業(yè)管理公司前去制止。請問物業(yè)管理人員一定要管這種事情嗎小王面對這種情況應該怎么辦

6、某物業(yè)管理公司接管了剛建成的宏偉住宅小區(qū),該小區(qū)由多幢16層以上的高層樓宇組成,不少業(yè)主擔心電梯的安全問題。物業(yè)管理公司的負責人向主們做了保證,一定加強電梯設備的管理,并向工程部提出了具體要求。你認為物業(yè)管理公司對電梯設備應該有哪些要求

三、案例題(7---9題,每題10分,共30分)

7、某物業(yè)管理公司組建后很快接管了一處新建的住宅小區(qū),現(xiàn)在又即將接管一處已建20多年的住宅小區(qū)。管理員小馬不了解新建物業(yè)與原有物業(yè)的接管驗收工作到底有什么區(qū)別。請你告訴小馬新、舊物業(yè)接管驗收工作的相同之處和不同之處。

8、某公寓業(yè)主洪女士下班回家,打開自家房門后,發(fā)現(xiàn)小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業(yè)管理處報警。物業(yè)管理處保安人員接到洪女士的報警后,應如何處理此事試分析物業(yè)管理公司對此事是否負有責任。

9、麗清花園別墅的綠地率達50%以上,環(huán)境非常優(yōu)美。去年7月的一天,某業(yè)主突然找到物業(yè)管理公司的總經(jīng)理提意見,反映最近他家房屋附近的草坪一片黃、一片綠,非常難看。總經(jīng)理找到綠化部主管,該主管并不了解這一情況。總經(jīng)理嚴厲地批評了他,并讓他立即處理此事。請問,綠化部主管失職在什么地方以后他怎樣做才能避免類似問題

第3篇 物管師物業(yè)管理實務輔導物業(yè)管理企業(yè)概述

物管師《物業(yè)管理實務》輔導之物業(yè)管理企業(yè)概述

一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征

物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。其特征可以歸納為以下三點:

第一,是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設備、人員和經(jīng)營場所;擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具備相應的物業(yè)管理資質(zhì);獨立核算,自負盈虧,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔民事責任;所提供的服務是有償?shù)暮陀缘摹?/p>

第二,屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務,確保物業(yè)正常使用,為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品,它主要是通過常規(guī)性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務等項目,盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務,與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。

第三,具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務的同時,還承擔著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等,其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。

二、物業(yè)管理企業(yè)的分類

物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

(一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分

1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來,以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ),由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時,往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。

2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ),由街道或其他機構(gòu)負責組建,管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負責組建,主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。

3.民營物業(yè)管理企業(yè)

民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

4.外資物業(yè)管理企業(yè)

外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。

5.其他物業(yè)管理企業(yè)

其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)按股東出資形式來劃分

1.物業(yè)管理有限責任公司

物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔有限責任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。

2.物業(yè)管理股份有限公司

物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。

3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程,按其股份享有權(quán)利和義務,企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務承擔責任。

三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

(一)房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司或部門

房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設立專門部門(不屬于企業(yè)),承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是:房地產(chǎn)建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目,但近年來隨著市場化進程不斷推進,除了管理上級建設單位開發(fā)的項目以外,也通過市場獲取物業(yè)管理項目。

(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)

獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和其他單位,獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

(三)物業(yè)管理集團公司

物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團總公司是宏觀控制機構(gòu),集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責,總公司機關(guān)中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置,也可按專業(yè)服務內(nèi)容劃分,如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。

第4篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目標

商業(yè)中心物業(yè)管理目標

一、兩年內(nèi)達到優(yōu)秀示范大廈標準。

二、物業(yè)租售率達90%以上

三、管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故

四、房屋完好率達95%以上,維修處理及時率98%以上

五、用戶報修處理及時率98%,用戶對管理服務滿意率達95%以上

六、環(huán)境保潔率95%以上

七、發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達100%

八、管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達標率95%以上

九、各項費用收取率達98%以上

第5篇 z物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標

物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標

根據(jù)公司總質(zhì)量目標,工程部特制定以下分目標,作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據(jù):

1、房屋及公共配套設施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達100%;

2、房屋零修、設備零修、急修及時率98%以上;

3、用戶報修處理及時率達95%以上;

4、業(yè)主對管轄區(qū)維修服務滿意率達95%以上;;

5、有效投訴處理100%;

6、維修工上崗前培訓合格率達100%。

第6篇 物業(yè)管理公司安防保安培訓資料

物業(yè)管理公司安防(保安)培訓資料

1.物業(yè)管理的'物業(yè)'是什么

答:是指已建成投入使用的住宅區(qū)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。

2.'物業(yè)管理'是指什么

答:是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和位業(yè)主、房屋使用人提供的服務。

3.什么要實行物業(yè)管理

答:是為了適應社會主義市場經(jīng)濟和住房制度改革的要求,建立業(yè)主自治與與物業(yè)管理相結(jié)合的物業(yè)管理新體制,規(guī)范物業(yè)管理行為,提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平,為小區(qū)居民創(chuàng)造和保持政界、文明、安全、方便的居住環(huán)境,延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,事業(yè)主的物業(yè)保值、增值。

4.業(yè)管理的'業(yè)主'和'房屋使用人'是指什么

答:業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。

5.物業(yè)管理企業(yè)的作用是什么

答:為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境;

提高城市管理的社會化、專業(yè)化能力;

延長物業(yè)使用年限確保其功能的正常發(fā)揮;

使業(yè)主的物業(yè)保值、增值。

6.安防的職責是什么

答:安防的職責是:

a)安防員上崗必須穿制服,佩戴裝備(對講機),嚴整儀容,糾正違章時先禮,必須做到以禮待人。

b)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要及時匯報領(lǐng)班及部門領(lǐng)導。

c)值班安防人員要認真做好放火、防盜、防劫工作,認真檢查設備設施,發(fā)現(xiàn)安全隱患立即查明情況,排除險情,并及時報告領(lǐng)班吉部門領(lǐng)導,確保管區(qū)的安全。

d)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。

e)愛護設施設備、公共財物。對崗位內(nèi)一切設施、財產(chǎn)不得隨便亂用。

f)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對在崗位發(fā)生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記載。

g)對業(yè)主及訪客的進出機動車輛應行軍禮放行。

h)嚴格執(zhí)行交接班制度、按時按規(guī)定交接班。

i)對小區(qū)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。

7.有禮貌的查詢進入小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關(guān)住戶。

8.若發(fā)生案件,應采取一系列步驟以協(xié)助破案:

(1)立即匯報部門領(lǐng)導和撥打110電話,并留在現(xiàn)場直至公安人員到達;

(2)切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據(jù),方便取證工作;

(3)禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查;

(4)向公安人員提供相關(guān)案件詳情。

9.小區(qū)對裝修施工單位與那些規(guī)定

答:進入小區(qū)的施工單位必須有裝修企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》和裝飾裝修圖紙。與物業(yè)管理公司簽訂《裝修安全責任書》和《裝修施工承諾表》,并領(lǐng)取《施工許可證》。

辦理《臨時出入證》,交身份證復印件兩張、申報工種、人數(shù)(暫住人員)、裝修時間。辦理《臨時出入證》須向公司繳納工本費n元/人。

保證公共設施完好,保持住宅、綠地、道路政界、美觀;不亂協(xié)、不亂畫、不亂堆建筑材料,裝修建筑垃圾必須袋裝(編織袋或麻袋),定時堆放指定地點。

保證安全施工,落實防火措施,由于違章所造成的事故,由施工隊負一切經(jīng)濟損失和法律責任。

裝修時間為8:00-12:00,14:00-20:00,非此時間段,不得裝修(發(fā)出噪音)。

裝修施工人員的車輛一律不得進入小區(qū)。

10.什么是業(yè)主大會什么是業(yè)主委員會

答:業(yè)主大會是全體業(yè)主組成決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治組織。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構(gòu),經(jīng)所在地政府物業(yè)管理主管部門登記確認批準成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項權(quán)利,業(yè)委會委員從全體業(yè)主中產(chǎn)生。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會均應受物業(yè)管理主管部門的指導和監(jiān)督。

11.物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的關(guān)系是什么

答:物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會共同管理者一定范圍的物業(yè),是平等的,雙方存在一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系。

法律關(guān)系是:業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司是委托和受托、聘用和受聘的關(guān)系。

經(jīng)濟關(guān)系是:物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務是有償?shù)?在提供一定的物業(yè)管理服務的同時應獲得相應的報酬。同樣,業(yè)主在享受物業(yè)管理服務的同時也應付出相應的費用。雙方的經(jīng)濟關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同確認和保證的。

12.日常工作中常遇問題及解答。

1)如有業(yè)主想裝有線電視,找到我們,請我們帶為辦理,如何解釋

答:a.如果是初裝戶,代辦費為n元,請住戶繳納初裝費n元(別墅的價格),將身份證和聯(lián)系電話留下,兩天內(nèi)可以代為辦理。b.如果是移機,代辦費為n元,請住戶繳納移機費n元,將身份證、最近一次繳納有線電視費用單和聯(lián)系電話留下,兩天內(nèi)可以代為辦理。

2)如果業(yè)主家戶外水表爆裂,找到我們,如何解釋

答:由于水表產(chǎn)權(quán)系屬自來水公司所有,任何人不得隨意更換,因此,請住戶自己來聯(lián)系自來水公司丁卯分公司,反映情況。也可以我們代為反映情況。自來水公司丁卯分公。

3)春節(jié)期間,如業(yè)主家中水電出現(xiàn)問題,到門衛(wèi)處報修,如何解釋

答:一方面安慰業(yè)主寬心,一方面立刻撥打電話………反映情況,或直接撥答手機………..找*****(水電維修工),問清何時能來后,向業(yè)主解釋。

4)如有訪客來訪,如何接待

答:當值安防應敬禮,并說:'您好,請問你找那一棟,那一位'

如果對方準確說出姓名、位置,應詢問是否已聯(lián)系過,如已聯(lián)系過,應敬禮放行;如未聯(lián)系,應讓對方車輛靠邊活到值班室登記,并聯(lián)系對方要找的住戶。如業(yè)主確認,可禮貌放行。如業(yè)主不在家,或不愿意相見,應禮貌的向?qū)Ψ秸f:'對不起,你要找的住戶暫時不在家,請您下次再來。'

如果對方不能說出要找的住戶的姓名或位置,應請其到值班室登記,并請他主動電話聯(lián)系,或我們聯(lián)系業(yè)主確認。

如果來人不愿登記或說不出要訪的人的姓名及樓棟且要強闖小區(qū)時,應立刻匯報領(lǐng)班,并撥打報警電話*****,領(lǐng)班應在5分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場。

如果來人是裝修

施工人員,應核對有無有效的臨時出入證,如有,驗證后,應登記后放行;

如果沒有,則要求其辦理臨時出入證后方可進入。

如果來訪人員攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時,當之安防應禮貌的拒絕物主講此類物品帶入小區(qū)。

13.如有住戶要求寄存物品并代為保管時,如何解釋。

答:如果寄存為普通物品,應請其說出明細來,簽字確認,并說出來取時間,原則上不應超過三天。如超期未取,應將物品上繳領(lǐng)班,做好詳細的值班紀錄。

如果為貴重物品,應委婉拒絕;如對方請求代為保管時,不得超過一天,并請其簽字確認。如超期未取,應立即將物品上繳領(lǐng)班,做好詳細的值班紀錄。

14.大宗物件出小區(qū),應如何處理

答:應確認對方身份,如對方為業(yè)主,應請其填寫物品放行登記表,填寫無誤后,禮貌放行;

如對方不是業(yè)主,應請其填寫物品放行登記表,并請其聯(lián)系業(yè)主或直接聯(lián)系業(yè)主確認;確認無誤后,禮貌放行;如有誤,應制止其出小區(qū),并聯(lián)系業(yè)主到現(xiàn)場確認。

15.突發(fā)事件處理程序:

快速反應原則:

--正門當值安防一名3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場;

安防領(lǐng)班3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場。

統(tǒng)一指揮原則;

--處理突發(fā)事件有主管經(jīng)理負責統(tǒng)一指揮;

特殊情況下,有安防領(lǐng)班負責統(tǒng)一指揮。

服從命令原則:

--任何工作人員須無條件服從主管經(jīng)理的命令,安防領(lǐng)班負責對突發(fā)事件的處理過程的詳細記錄。

團結(jié)協(xié)作原則:

1)盜竊。

當安防員、安防領(lǐng)班發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊安防時,立即用通訊器材(對講機或電話)想安防領(lǐng)班/主管經(jīng)理報告現(xiàn)場的具體位置,然后留在被盜現(xiàn)場,或迅速趕到被盜現(xiàn)場,維護現(xiàn)場安防,保護現(xiàn)場,禁止一切人員進出現(xiàn)場:

a.安防員到達現(xiàn)場后立即了解被盜的具體地點、時間及情況;

b.安防員到達現(xiàn)場前,案犯已逃離現(xiàn)場時,可用電話或?qū)χv機報告,但在使用時對講機公用頻道時不應隨意泄漏案件的性質(zhì)。正確的呼叫對講術(shù)語:'隊長,請你速到**位置;

c.安防員到達現(xiàn)場時,如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通訊器材向領(lǐng)班匯報。

安防領(lǐng)班接到報告后立即用通訊器材交待前后門衛(wèi),并迅速趕赴現(xiàn)場指揮:

d.對案發(fā)現(xiàn)場進行保護;

e.領(lǐng)班到達現(xiàn)場立即了解案情及相關(guān)資料(詢問筆錄),根據(jù)案情需要及案件損失大小向公安機關(guān)報告案情。

2)打架斗毆

當值安防在巡邏發(fā)現(xiàn)打架斗毆行為或接到打架斗毆安防是:

a.應立即上前制止或迅速趕赴現(xiàn)場制止,同時向保安領(lǐng)班報告具體位置,以傷人數(shù)、參與打架的人數(shù);

b.將現(xiàn)場圍觀的人員隔離或勸離現(xiàn)場,維護現(xiàn)場的道路交通安防,保護好現(xiàn)場;

安防領(lǐng)班接到報告后,3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場,領(lǐng)班到達現(xiàn)場后,立即了解案情及相關(guān)資料,根據(jù)現(xiàn)場的事態(tài)做出布置:

--對事態(tài)輕微的事件進行調(diào)解,事后向公安機關(guān)報案;

--對事態(tài)嚴重的,應立即報告公安機關(guān)。

3)搶劫

當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)搶劫或接到搶劫報案時:

a.應立即制止或趕赴現(xiàn)場制止,對現(xiàn)場進行保護,同時向領(lǐng)班匯報;

b.向事主了解搶劫過程中人身是否受到損傷及財務的損失情況,如事主受傷則應視其傷勢的情況送醫(yī)院救治;

c.在追捕犯罪嫌疑人時,應采取:'敵逃我追,敵強我纏,一邊追一邊聯(lián)絡'的方法,等支援的安防或公安人員趕到現(xiàn)場后一起擒獲,以免造成不必要的損傷。

4)兇殺

當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)兇殺行為或接到兇殺報案時:

a.立即向安防領(lǐng)班匯報,并制止犯罪行為,對現(xiàn)場進行保護;

b.封鎖案發(fā)現(xiàn)場,在公安機關(guān)人員到達前,堅決禁止任何人進出現(xiàn)場(如受害者家屬、朋友等)

c.對傷者應立即報救護車送往醫(yī)院搶救;

d.公安人員到達時,立即向公安機關(guān)報告。

5)中毒(如住戶煤氣、食物中毒等)

當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒報案時:

a.立即向安防領(lǐng)班匯報,并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源,使毒物不再擴散,疏散現(xiàn)場周圍的圍觀者;

b.對煤氣中毒者,盡快將中毒者撤離現(xiàn)場,將中毒者移到空氣通暢處,松開衣扣和腰帶,并盡快報救護車送往醫(yī)院搶救;

c.對其他類別的中毒者,應盡快將中毒者撤離現(xiàn)場,消除口腔異物,維持呼吸道通,注意保溫并立即報救護車送往醫(yī)院搶救;

d.將中毒人數(shù)、地點及搶救措施報告給領(lǐng)班領(lǐng)班接到報告后,立即趕赴現(xiàn)場搶救:

e.維護現(xiàn)場,疏散人群及搶救中毒人員;

f.調(diào)查中毒原因,核準毒源是否已切斷,防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡;

6)交通意外事故

當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有交通意外事故或接到交通意外事故報案時:

a.立即向領(lǐng)班報告發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置

b.留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通安防和保護現(xiàn)場,搶救傷者領(lǐng)班接到報告后,立即趕赴現(xiàn)場搶救:

a.維護現(xiàn)場安防、交通安防;

b.將重傷者報救護車送往醫(yī)院搶救

7)可疑爆炸物品

a.迅速報警,不要輕易動可疑爆炸物,盡可能保護、控制現(xiàn)場,并立即通知公司領(lǐng)導和各部門經(jīng)理人員到場。

b.各部門人員到現(xiàn)場后的職責:布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場;同時報告公安機關(guān)。

c.工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設備,撤走可以移動的貴重物品。

d.總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時指揮部,組織指揮各項工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。

e.值班經(jīng)理、客務經(jīng)理傳達指揮部的指示,協(xié)調(diào)工作,記錄現(xiàn)場處理經(jīng)過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。

f.辦公室做好搶救傷員的準備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅守崗位,配合排除險情。

16.我國消防管理的方針是'預防為主,防消結(jié)合'。消防設備保證隨時有效地供水至關(guān)重要,物業(yè)管理公司應該怎樣加強對消防設備維修管理哪

答:消防設備維修管理:1、對于室內(nèi)消防設備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同,室外的管道,應做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應

按有關(guān)規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及試驗工作,不合格的應及時更換;3、儲水池應存足夠的水量,并隨時補足;離心泵及其電機,定時檢查保養(yǎng)并設置備用水泵。

17.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎

答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務:1、提供引導服務及簡單咨詢服務。2、幫助用戶及客人有安防地乘電梯出入。3、當大堂人流過多擁擠時,引導部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時,為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務。

18.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強安防巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定

答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可,不許進入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。

19.我國消防管理的方針'預防為主,防消結(jié)合'一旦要發(fā)生火警時你知道應急措施嗎

答:發(fā)生火警時的應急措施:1、打'119'并報告上級;2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險區(qū);5、嚴防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。

20.火災起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎

答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。

21.噪聲污染妨礙人們的工作,學習和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。

答:噪聲污染的產(chǎn)生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內(nèi)從事施工作業(yè);3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應采取有效措施控制音響。

22.禮儀規(guī)范

禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族、人群或國家基于歷史傳統(tǒng)而形成的,以確立、維護社會等級安防為核心內(nèi)容的價值觀念、道德規(guī)范以及與之相適應的典章制度、行為方式。規(guī)范自身形式的禮,稱為禮儀。規(guī)范對他人態(tài)度和行為的禮,稱為禮貌。禮節(jié)是禮貌的具體體現(xiàn)。

物業(yè)管理工作中禮儀接待服務工作必須注意的問題:注意禮節(jié),講究原則;一視同仁,舉止得當;嚴于律己,寬于待人。

禮儀接待服務工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現(xiàn)在語言上的禮節(jié),有稱呼禮節(jié)、問候禮節(jié)、應答禮節(jié);另一類是體現(xiàn)在行為舉止上的禮節(jié),有迎送禮節(jié)、操作禮節(jié)和次序禮節(jié)。

儀表、儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個方面。儀容主要是指人的容貌。

23.儀態(tài)的具體要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢;表情。

24.物業(yè)管理禮儀接待工作的主要規(guī)程是:接待服務,應思想集中、精神飽滿、真誠微笑、著裝整齊,儀表、儀容端莊、整潔,熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。

25.治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進設備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活安防正常。

26.治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂安防、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。治安管理的目的是人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活安防正常。

27.物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托安防公司實施安防服務和自建安防隊伍實施安防服務。

28.普法學習;職業(yè)道德教育;軍訓。

29.安防人員在崗培訓的主要內(nèi)容包括:安防操作規(guī)程;隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。

30.安防人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿;停止間轉(zhuǎn)法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。

31.安防人員擒拿技術(shù)動作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打;彈踢、側(cè)踹、勾踢;綜合練習。擒敵拳等。

32.安防人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內(nèi);俯臥撐50個以上;爬樓20層60秒以內(nèi)。

33.安防守護工作的涵義是指安防人員根據(jù)有關(guān)特別服務的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看,對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的安防工作實際上就是安防守護工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產(chǎn)的保險責任。

34.安防守護工作主要有:保護人身安全;保護財產(chǎn)安全;維護客戶單位內(nèi)部正常的安防。在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災;盜竊;破壞;擾亂安防;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。

35.巡邏安防服務的主要任務是:維護巡邏區(qū)域內(nèi)和保護目標周圍的正常治安安防;預防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現(xiàn)場;檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。

36.遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報告公安機關(guān);疏散無辜群眾。

37.遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者;疏散圍觀者;迅速報告有關(guān)部門及公安機關(guān),平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴大。

38.遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍,無效時,通知其家屬、單位及公安機關(guān)實施控制、監(jiān)護。

39.守護目標范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關(guān)報案;保護好現(xiàn)場;安撫受害者;注意守護目標范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應迅速移交公安機關(guān),防止其逃跑。遇闖卡車輛,應記下車牌號及車輛特征,必要時報告公安機關(guān)。

40.發(fā)現(xiàn)守護范圍內(nèi)有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時向有關(guān)領(lǐng)導報告,做好控制工作。

41.遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅,特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護,在照明恢復前,嚴格控制人員進出。

42.遇有業(yè)主

或住戶當面或電話向安防人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位,詳細記錄報告的內(nèi)容;對當面報告者要記清其相貌、衣著特征;對報告內(nèi)容及時向有關(guān)領(lǐng)導匯報。

43.安防巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路;采取點與線結(jié)合的方法。

44.安防巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統(tǒng)管理;經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況,及時調(diào)整力量和巡邏方法;經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念,要求每個巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細心觀察,不忽視一點可疑跡象,不放過

任何應該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點,以及不正常的煙、光等。

45.違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共安防的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權(quán)利行為;侵犯公共財產(chǎn)的行為;妨害社會管理安防行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。

違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對社會危害大小不同;觸犯的法律不同;應當受到的處罰不同。

46.正當防衛(wèi)的條件是:1.正當防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為,才能進行正當防衛(wèi);必須針對正在進行的不法侵害行為,才能實行正當防衛(wèi)。2.正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行;正當防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應有的損害。

47.真實存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。

48.正當防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進行比較,凡是經(jīng)綜合分析認為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強度、手段等方面大體相當,即可認定是制止不法侵害所必須的限度。

49.非正當防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。

50.常見的非正當防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當。

51.防衛(wèi)過當:指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對方造成了不應有的損害的行為。緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險,不得已采取的損害另一合法利益的行為。

52.緊急避險的構(gòu)成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅;危險必須是正在發(fā)生的;避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險,在迫不得已的情況下實施的;緊急避險必須是實際存在的,不能是假想的或推斷的;避險行為不能超過必要的限度。

53.安防員處理問題應遵循的原則:安防員在履行自己的職責時,會遇到許多問題需要處理,在維護業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時,依法辦事,依法執(zhí)行政策,不徇私情,以理服人。

54.安防員處理問題應遵循的方法:對不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題,如民事糾紛,可通過說服教育的方法解決,主要是分清是非,耐心勸導,對一時解決不了又有擴大趨勢的問題,應采取'可散不可聚,可解不可結(jié),可緩不可急,可順不可逆'的處理原則,盡力勸解,把問題引向緩和,千萬不要將矛盾激化,因為這樣不利于解決問題。對處理問題上,堅持教育與處罰相結(jié)合的原則,如違反情節(jié)輕微,不需處罰的,可當場教育,或協(xié)助所在單位、家屬進行教育,如需要治安處罰的,交公安機關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的,交行政機關(guān)處理。對于犯罪行為,應及時制止,并把犯罪分子扭送公安機關(guān)。

第7篇 三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準辦事指南廈門市

三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準

一、設定行政許可的法律依據(jù)

(一)《物業(yè)管理條例》(2003年5月28日國務院第9次常務會議通過,2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布,自2003年9月1日起施行)第三十二條;

(二)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年3月17日建設部令第125號發(fā)布,自2004年5月1日起施行)第三條、第四條。

二、行政許可條件

三級資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下:

(一)注冊資本人民幣50萬元以上;

(二)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

(三)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

(四)有委托的物業(yè)管理項目;

(五)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

根據(jù)建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,新設立的物業(yè)管理企業(yè),符合上列第(一)、(二)、(三)項條件的,資質(zhì)等級按照暫定三級資質(zhì)核定,暫定期1年。暫定期滿后符合全部資質(zhì)條件的,按規(guī)定申請核定正式資質(zhì)等級。

三、申請材料目錄及依據(jù)

(一)新設立的物業(yè)管理企業(yè)申請暫定資質(zhì)應當提交下列申請材料:

(企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)已被取消或《資質(zhì)證書》有效期已過期,需重新申請物業(yè)資質(zhì)的,申請材料按本條規(guī)定報送。)

1、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》(原件2份)

2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本(復印件2份,公司名稱中必須有“物業(yè)管理”或“物業(yè)服務”字樣,主營中必須有物業(yè)管理);

3、企業(yè)章程(復印件2份);

4、驗資報告(復印件2份,注冊資金三級、臨時三級實際到位人民幣50萬元以上);

5、企業(yè)法定代表人的身份證明(復印件2份);

6、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(崗位證書)和勞動合同(需鑒證機關(guān)蓋章),管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同(需鑒證機關(guān)蓋章) 具備中級職稱的財務和工程負責人任職證明(復印件2份,材料內(nèi)容包含從廈門市建設與管理信息網(wǎng)的房地產(chǎn)與物業(yè)信息網(wǎng)免費下載的《廈門市物業(yè)管理企業(yè)有職稱及資格專業(yè)技術(shù)人員名單表》);

[注:專職、專業(yè)非退休管理人員至少10人,其中取得建設部培訓的物管員上崗證不少于5人,中級職稱人員不少于5人,初級職稱人員不少于5人]

(以上所需提交申請材料均由《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第六條規(guī)定。)

上述材料提交復印件的,每張復印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對。

注:當企業(yè)法定代表人身份非國內(nèi)人士時:

①境外的自然人:提供的身份證明材料(護照除外)均需由所在國家的公證機關(guān)公證并經(jīng)外交認證方為有效。

②香港自然人:香港居民身份證,證明材料均應經(jīng)司法部委托的香港律師公證,并加蓋“中國法律服務(香港)有限公司”轉(zhuǎn)遞章。

③澳門的自然人:身份證明材料均應通過司法部委托的新華社澳門分社、澳門南光(集團)有限公司、中國銀行澳門分行、澳門工商聯(lián)合會、澳門中華教育會、澳門中華總商會、澳門街坊會聯(lián)合總會出具證明文書。

④臺灣的自然人:回鄉(xiāng)證、臺胞證,證明材料均應在臺灣法院辦理公證,并經(jīng)?；鶗乃透北尽?/p>

(二)物業(yè)管理企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)申請核定資質(zhì)等級。申請核定資質(zhì)等級的企業(yè)應當提交下列材料:

1、上述第(一)項申請暫定資質(zhì)應當提交的材料;

2、暫定三級資質(zhì)證書正、副本復印件;

3、物業(yè)管理委托合同(復印件加蓋單位印章);

4、企業(yè)業(yè)績材料復印件(指“上年度企業(yè)財務審計報告”);

5、企業(yè)服務質(zhì)量、服務收費等管理制度、標準的執(zhí)行情況報告。

(以上所需提交申請材料均由《物業(yè)管理資質(zhì)管理辦法》第九條規(guī)定)

上述材料

提交復印件的,每張復印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對。

四、申請表格

申請人需填寫《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》,《廈門市物業(yè)管理企業(yè)有職稱及資格專業(yè)技術(shù)人員名單表》可在廈門市建設與管理局行政許可事項辦理處免費領(lǐng)取,也可在廈門市建設與管理信息網(wǎng)()免費下載。

五、行政許可程序

(一)申請人向我局提出申請,提交有關(guān)材料;

(二)我局進行審核,作出行政許可決定;準予許可的,于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)、送達資質(zhì)證書。

六、行政許可的時限:

自收到完整的申請材料之日起,在20個工作日內(nèi)作出決定;因故經(jīng)分管局長批準,可延長10個工作日。

七、行政許可證件及有效期限

本許可事項獲準后,頒發(fā)《暫定資質(zhì)證書》或《物業(yè)管理資質(zhì)等級證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。物業(yè)管理企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向許可機關(guān)申請核定資質(zhì)等級。

八、行政許可的法律效力

物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書后方可從事相應的物業(yè)管理服務。

九、行政許可年審或年檢

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。符合原定資質(zhì)等級條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格,許可機關(guān)注銷其資質(zhì)證書。

物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的,由許可機關(guān)責令其限期改正,可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

十、申請人辦理許可過程中的救濟權(quán)利

申請人在辦理許可過程中享有下列救濟權(quán)利:

(一)申請人在申請行政許可過程中,依法享有陳述權(quán)、申辯權(quán);

(二)申請人的行政許可申請被駁回的,有權(quán)要求說明理由;

(三)申請人不服行政許可決定的,有權(quán)依法申請行政復議或者提起行政訴訟;

(四)許可機關(guān)因行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止,或者準予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的,或者為了公共利益的需要,依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可時,申請人因此遭受財產(chǎn)損失的,有權(quán)依法要求補償。

(五)申請人的合法權(quán)益因行政機關(guān)違法實施行政許可受到損害的,有權(quán)依法要求賠償。

申請人在行使權(quán)利的過程中,應同時履行《行政許可法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務,維護國家利益和社會公共利益,維護利害關(guān)系人的合法權(quán)益,維護行政機關(guān)的法定許可權(quán)利和正常的行政許可秩序。

十一、行政許可受理地點、時間及公示網(wǎng)站

(一)辦理地址、聯(lián)系電話

廈門市建設與管理局行政許可事項辦理處(廈門市廈禾路362號建設大廈3樓)

聯(lián)系電話:2204279 8123066 8123099

(二)時間:

1、審核時間:每周一、三上午(廈禾路362號建設大廈十四樓房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處,聯(lián)系電話:2204279)

2、受理時間:周一至周五上午8:30―11:30,下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。

(三)公示公開網(wǎng)站:

第8篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：開發(fā)建設期間

某小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容:開發(fā)建設期間

(一)開發(fā)建設期間物業(yè)管理服務內(nèi)容

1.分析原設計圖紙,提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進建議

物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務用房、總臺及門衛(wèi)等的設置與標準,車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實,建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動場所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標準等,以提升物業(yè)的價值和整體效果。

2.提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議

物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的設置等方面的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線走向;通訊設施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進設備而影響其他設施設備的動作。對服務方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活娛樂設施的服務內(nèi)容、服務半徑、服務對象,可提供服務設施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場開發(fā)的定位點。

3.提供工程質(zhì)量的改進建議

物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場,熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程,機電設備安裝調(diào)試,管道線路和敷設走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項目則可在現(xiàn)場建設單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案,配合設備安裝,現(xiàn)場進行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購房權(quán)益,為日后的房屋維修奠定良好基礎(chǔ)。

4.設立物業(yè)管理服務咨詢臺

在項目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費者面對面進行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費、服務內(nèi)容、服務標準,解答消費者物業(yè)管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)的工作。

第9篇 商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書公司簡介

商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書:公司簡介

sy物業(yè)管理有限公司簡介

一、企業(yè)概況

sy物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來,y物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績優(yōu)良?，F(xiàn)為國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè),中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位,s房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務理事單位。

公司經(jīng)多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場?，F(xiàn)管理十多處物業(yè),面積 100多萬平方米。

隨著物業(yè)管理市場化進程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進的管理模式、優(yōu)質(zhì)的服務品牌,為業(yè)主竭誠提供舒適的生活與工作環(huán)境。

二、管理機制

為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務實、誠信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質(zhì)量方針,內(nèi)強素質(zhì),外樹形象。在s地區(qū)同行業(yè)中率先實施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了質(zhì)量認證機構(gòu)的認證。

三、人員儲備

公司按照'對外招聘高級管理人才,對內(nèi)培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質(zhì)的員工隊伍。公司現(xiàn)有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓體系下,100%的部門經(jīng)理通過了全國物業(yè)管理崗位培訓,各專業(yè)崗位的持證上崗率達100%。

四、 企業(yè)信譽

本著注重企業(yè)信譽、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務方面,實行目標責任制管理,并制定各項服務指標,接受來自各方的指導與監(jiān)督。

1、國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)。

2、自2001年始先后多個項目獲得市優(yōu)、部優(yōu)榮譽。4、2002年被中國質(zhì)量檢驗協(xié)會評為'重質(zhì)量、講信譽物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部優(yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評為市優(yōu)小區(qū)。

五、物業(yè)管理業(yè)績

1、'*城'。

2、's花園洋房'。

3、'*別墅'。

4、'*苑'。

5、'*城'。

6、'*花園'。

7、'*名邸'。

8、'*庭'。

9、'*花園'。

10、'*公寓'。

六、 物業(yè)管理特色

sy物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務、技術(shù)、人才等優(yōu)勢,不斷引入國內(nèi)先進的管理理念,對現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗進行揚棄,去其疏漏,取其精華,通過持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內(nèi)涵,精煉物管品牌,促進地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實踐經(jīng)驗,摸索出了金佳特色的'人性服務、精細管理'的經(jīng)營模式。

完善的管理體系。 對物業(yè)進行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了國際質(zhì)量認證機構(gòu)的認證。

創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅持探索物業(yè)管理市場化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場服務至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經(jīng)營增實力,以人為本嚴格管理強素質(zhì),上下一心和諧奮進謀發(fā)展' 的經(jīng)營決策總體指導思想。 在無開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場部,目前管理面積已達100多萬平方米,項目類型多樣。

優(yōu)質(zhì)的服務品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導'以人為本'的服務理念,在多年的 iso9000質(zhì)量管理體系標準實施中,服務質(zhì)量得到不斷提高。

以市場為導向:公司一向面向市場,服從規(guī)律,把市場作為提升公司實力的競技場。

以服務為宗旨:員工皆以服務為己任,對業(yè)主熱情周到, 友誼互助。

以人才為根本:內(nèi)培外引,提升管理團隊的整體素質(zhì)。

以質(zhì)量為保證:好的質(zhì)量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。

穩(wěn)健的經(jīng)營思路 。經(jīng)多年經(jīng)營發(fā)展,公司經(jīng)濟實力不斷得到增強, 打破原思路,拓寬經(jīng)營思路,轉(zhuǎn)變增長方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長遠發(fā)展奠定了堅實、雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

七、項目認識

**廣場c、d總占地8.88萬平米,物業(yè)設計充分顯示精品建筑特點,配置40%以上的綠化率,獨巨匠心的綠化園藝設計,給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場按高檔住宅類型設計,設備配置先進齊全,治安防范、通訊技術(shù)充分應用,是技術(shù)與自然完美結(jié)合的建筑精品。

定位準確:

**廣場銷售取價主體為具有較高身價和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。設計具有現(xiàn)代人文建筑風格,體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念,建筑品質(zhì)在錫成絕無僅有。

極具前景:

**廣場項目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點打造的城市副中心項目,**廣場環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機會。

優(yōu)勢互補:

w**商業(yè)廣場投資有限公司是頗具實力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項目儲備和良好的市場前景;sy物業(yè)管理公司是一家具有一級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè),具備完善的服務管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會把**廣場打造成w乃至全國房地產(chǎn)市場的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。

貴司選擇錫成業(yè)內(nèi)有較高知名度和有著良好業(yè)績的sy物業(yè)管理有限公司實施物業(yè)管理,將使**廣場的建筑精品得到精心的呵護,將使**廣場光彩奪目,更加誘人。

經(jīng)營前景良好:

**廣場項目住戶群體檔次普遍較高,項目設計充分滿足廣大購房者的需求,項目管理運行前景較好。

第10篇 x物業(yè)公司綜合管理部職能

物業(yè)公司綜合管理部職能

(1)負責人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓工作,為其他部門儲備人才。

(2)負責員工工作考勤。

(3)負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

(4)負責處理業(yè)主的咨詢、投訴,并提供協(xié)助。

(5)負責對外承辦、接待工作,與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

(6)負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

(7)負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

(8)組織、開展企業(yè)文化活動。

第11篇 大廈物業(yè)管理中心目標管理流程

物業(yè)管理中心目標管理流程

1、目的

明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實現(xiàn)中心總體任務目標。

2、范圍

本手冊規(guī)定了目標的制訂、實施、檢查與考核過程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級目標管理工作。

3、職責

3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標任務,負責分解中心各職能部門、各管理處的目標任務。

3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負責人、各管理處主任簽訂目標責任書(包括經(jīng)營指標目標責任書、十防責任書、安全責任書),各職能部門負責人、各管理處主任對實現(xiàn)本職能部門和管理處的目標任務負責。

3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負責人及其他主管以上人員進行評價考核。

3.4各級管理人員接照職權(quán)負責本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績效考核。

4、中心任務分解目標分解和下達

4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標責任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實際情況,將本中心的目標分解為各職能部門、各管理處的分目標。

4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標責任書(包括經(jīng)營目標責任書、十防責任書、安全責任書)。

4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負責人和管理處主任就下一年度的任務目標進行溝通,聽取意見,由中心經(jīng)理最終確保任務目標。

4.4中心經(jīng)理與各職能部門負責人和各管理處主任分別簽定目標責任書。

4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標責任書,逐級進行目標分解落實到人,并逐級簽定目標責任書。

5、目標任務的考核

5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對各職能部門和管理處目標的工作情況進行考評。根據(jù)考評結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進行點評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標任務。對各職能部門、各管理處未能實現(xiàn)預定目標,應組織進行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應作出書面說明,報上級領(lǐng)導確認。

5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進行工作考核,確保工作任務能夠得以實現(xiàn)。

5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應的工作和服務標準的要求對主管以下員工進行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進行績效評分。

5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應根據(jù)公司要求組織對本年度目標責任的完成情況進行總體評價考核,并根據(jù)公司對中心的任務目標制訂下年度目標。

5.2.3中心經(jīng)理及各級負責人每年度依據(jù)目標完成情況和目標責任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對各級目標責任人的獎罰。

5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標責任書、十防責任書、安全責任書、目標考評記錄、考核評價記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。

相關(guān)質(zhì)量記錄

1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01

第12篇 物業(yè)分公司管理處組建程序

項目物業(yè)分公司及管理處組建程序

1總則

1.1各項目所在公司應重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進行,項目所在公司必須按本手冊及其支持文件規(guī)定做好各項組建工作,并在項目開發(fā)進度計劃中應具體明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點時間和責任人員。

1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必須保證相關(guān)物業(yè)人員能夠及時地參與項目前期的物業(yè)介入工作,以及物業(yè)管理方案制訂的時間要求。

2相關(guān)職責界定

2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理負責物業(yè)分公司組建過程的具體操作,以及對管理處組建工作全面負責。

2.2項目所在公司負責審核物業(yè)分公司組建工作計劃,并監(jiān)督執(zhí)行。

2.3管理公司物業(yè)管理部負責指導物業(yè)分公司組建工作,并負責審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作計劃。

3物業(yè)分公司組建

3.1物業(yè)分公司總經(jīng)理招聘

3.1.1一般情況下,新開發(fā)項目在項目規(guī)劃設計方案確定后,應著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。

3.1.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由集團人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。

3.1.3物業(yè)分公司總經(jīng)理由項目所在公司申請,報集團審批。

3.1.4物業(yè)分公司總經(jīng)理到位后,根據(jù)項目規(guī)劃階段的實際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業(yè)分公司籌建處。

3.2物業(yè)分公司組建工作計劃

3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導和監(jiān)控下,物業(yè)分公司總經(jīng)理負責提出物業(yè)分公司組建工作計劃(含組織機構(gòu)及崗位設置)、前期服務工作方案。以上兩個方案必須在項目開盤前3個月報送項目所在公司審核,管理公司經(jīng)營管理委員會批準,

并報物業(yè)管理部備案。

3.2.2物業(yè)分公司組建工作計劃的內(nèi)容應至少包括三個部分:物業(yè)分公司組建方案、組建工作進度安排、開辦費用測算等。

3.2.3物業(yè)分公司組建方案內(nèi)容包括,但不限于:

a)公司名稱;

b)成立的時間;

c)辦公地點;d)注冊資金;e)法人代表;f)股東授權(quán);g)股權(quán)分配;h)公司章程;

i)組織架構(gòu)及人員編制;

j)物業(yè)管理用房的使用等。

3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進度安排時,應至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容:

a)人員招聘(分批進行,應在時間進度上明確);

b)經(jīng)營資質(zhì)報批;

c)公司注冊登記;

d)資質(zhì)備案及資質(zhì)等級證明申辦;

e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房的劃分和配置;

f)辦公設備、作業(yè)工具設備及其他必要物資的采購;

g)建立健全各項規(guī)章制度;

h)制定相關(guān)管理服務制度和規(guī)程;

i)完成上崗人員的崗前培訓;

j)完成項目入伙前相關(guān)準備工作。

3.2.5物業(yè)分公司組建必須保證關(guān)鍵的時間節(jié)點,如總經(jīng)理招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙準備工作等。

3.2.6除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個月完成,

因此必須將各項組建工作進行適當?shù)陌才?確保工作的有序和高效。

3.2.7組建工作進度安排應將每項工作的起止時間落實到具體工作日,持續(xù)時間按工作日計算,并采用橫道圖表示工作進度安排。

3.2.8針對每一項工作必須明確主要負責人,以及負責配合的協(xié)辦人員。責任人應具體落實到工作崗位(職務或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。

3.2.9開辦費用測算是物業(yè)分公司組建工作計劃中必須的內(nèi)容,具體按管理公司《開辦費用測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計劃中不僅包含開辦費用測算的總體結(jié)果,而且應有具體費用科目的測算結(jié)果,對測算結(jié)果的審批包括對總體測算結(jié)果和各科目細項測算結(jié)果的審批。

3.2.10在組建工作過程中,對開辦費用的控制以各科目細項的成本標準(測算結(jié)果經(jīng)批準或調(diào)整后批準)為依據(jù)。

3.3物業(yè)分公司組建

3.3.1物業(yè)分公司組建工作計劃經(jīng)批準后,物業(yè)分公司總經(jīng)理負責具體組織實施,項目所在公司負責根據(jù)工作計劃安排和費用額度提供支持和協(xié)助,管理公司物業(yè)管理部負責提供業(yè)務指導,并對組建工作進度進行監(jiān)控。

3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業(yè)分公司總經(jīng)理進一步細化分解組建工作進度計劃,擬訂組建工作的月(或周)進度計劃。

3.3.3在進度計劃規(guī)定的節(jié)點時間,物業(yè)分公司應向項目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報告工作進度情況。

3.3.4物業(yè)分公司組建過程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準的組建工作計劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。

3.3.5物業(yè)分公司組建工作必須在項目正式入伙前2個月全面完成,并開始獨立運作。物業(yè)分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。

4物業(yè)分公司管理處設立

4.1管理處主任招聘

4.1.1項目開盤前3個月,物業(yè)分公司總經(jīng)理向項目所在公司提出招聘管理處主任

的申請,由項目所在公司申報,經(jīng)管理公司核準后報集團審批。

4.1.2管理處主任的招聘面試由項目所在公司與物業(yè)分公司共同負責。

4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。

4.1.4開盤前1個月,管理處主任正式到位。

4.2管理處的組建

4.2.1根據(jù)國家、地方及行業(yè)標準,按照該項目物業(yè)管理方案的要求,在物業(yè)分公司的指導下,管理處主任在入伙前3個月開始管理處的組建工作。

4.2.2管理處組建必須有計劃地進行,管理處主任負責擬訂管理處組建工作計劃,落實工作責任和進度要求。管理處組建工作計劃的內(nèi)容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。

4.2.3管理處組建工作計劃經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項目所在公司審批,報管理公司物業(yè)管理部備案。

4.2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負責對組建工作進度進行監(jiān)督檢查,并督促各職能部門按組建工作計劃的要求協(xié)助管理處主任的工作。

4.2.5在管理處組建過程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準的管理處組建工作計劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行,工作內(nèi)容包括(不限于):

a)管理處

機構(gòu)設置、人員編制、崗位職責及任職資格要求;

b)物業(yè)管理用房的使用;

c)辦公物資及作業(yè)工具采購;

d)人員招聘、培訓;

e)服務程序/規(guī)程的制訂;

f)項目入伙前的相關(guān)準備工作等。

4.2.6根據(jù)項目進展情況,在項目入伙前2個月管理處必須正式組建完畢。

5支持文件

5.1wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引

第13篇 xx物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊概述

物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊概述

保潔管理是物業(yè)管理中的環(huán)境清潔衛(wèi)生工作項目之一,它包括轄區(qū)內(nèi)的所有公共場地、轄區(qū)內(nèi)樓宇從樓頂?shù)降讟?包含地下)共用場地垃圾的收集、清運以及區(qū)域內(nèi)的'四害'消殺防疫等。環(huán)境清潔衛(wèi)生主要工作思路包括:

一是要將糾正不良衛(wèi)生習慣與清潔衛(wèi)生管理相結(jié)合,注重宣傳教育,提高業(yè)主的衛(wèi)生意識;

二是要將業(yè)主參予衛(wèi)生清潔管理與衛(wèi)生清掃相結(jié)合,盡量避免隨手亂扔垃圾、從樓上往下亂扔廢物雜物,廢舊物品占公共場地,亂涂、亂畫、亂張貼、污水、煙塵產(chǎn)生、垃圾堵塞下水道等現(xiàn)象的發(fā)生。

三是預見性防范治理與實時保潔相結(jié)合,超前的環(huán)境維護計劃對作好保潔管理非常關(guān)鍵,只有樹立前瞻意識,才能確保小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生滿足業(yè)主不斷增長的需求。

第14篇 某物業(yè)小區(qū)外來人員管理作業(yè)指導書

物業(yè)小區(qū)外來人員管理作業(yè)指導書

序號 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)質(zhì)量記錄

1每月5日前商鋪管理員將更新的《商鋪從業(yè)人員登記表》、前臺接待將更新的《保姆、鐘點工登記表》《租戶登記表》交給保安主管發(fā)給各地段保安。

由于盜竊、斗毆等非常規(guī)原因造成的解聘的外來人員,前臺接待一經(jīng)業(yè)主知會后立即通知保安主管。商鋪管理員 前臺接待 保安主管

《保姆、鐘點工登記表》

《租戶登記表》

《商鋪從業(yè)人員登記表》

2對欲進入小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、從業(yè)人員,檢查其臨時出入許可證是否已經(jīng)過期,如未過期且核實其身份后,方予以放行,并對出入證即將過期的催促其至管理處辦理;如已經(jīng)過期,或由于其它原因?qū)е鲁鋈胱C無效,嚴禁入內(nèi);無證人員嚴禁進入小區(qū)。門崗 巡邏崗

《執(zhí)勤情況記錄》

《商鋪從業(yè)人員登記表》

3對欲離開小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、商鋪從業(yè)人員,如其攜帶物品離開小區(qū),則按《物品出入作業(yè)指導書》操作。

巡邏崗 門崗

《執(zhí)勤情況記錄》 《物品出入管理作業(yè)指導書》

4對臨時訪客的人員:

如果是駕駛車輛的臨時訪客欲進入小區(qū),門崗通過對講機與地段保安聯(lián)系,待業(yè)主同意后,方可進入,否則不予進入。訪客進入小區(qū)后,門崗用對講機通知巡邏崗報訪客去向,巡邏崗為臨時訪客指明大致方向,并遠距離監(jiān)視其去向是否正確。

對于沒有駕馭車輛的臨時訪客,地段保安通過門禁對講與業(yè)主聯(lián)系,得到業(yè)主許可后,方可進入,否則不予進入。門崗

巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》

5對到小區(qū)送貨、找朋友、在小區(qū)散發(fā)廣告、推銷的人員,讓其出示有效證件并核實,視情請其離開小區(qū)或扭送交派出所處理。門崗 巡邏崗

《執(zhí)勤情況記錄》

7對小區(qū)內(nèi)商鋪的從業(yè)人員定期進行檢查,不在冊的督促其盡快到管理處辦理。巡邏崗《商鋪從業(yè)人員登記表》

81、巡邏崗對小區(qū)內(nèi)外來人員活動的情況進行巡視,發(fā)現(xiàn)閑雜人員流動或其他異常情況及時上前盤查,根據(jù)情況作相應處理,并做好詳細記錄;

2、對不服從管理的外來人員,及時報告區(qū)隊長,由其協(xié)助解決,視情報高新區(qū)派出所處理。門崗 巡邏崗

區(qū)隊長《執(zhí)勤情況記錄》

9裝修人員退場后,并對其攜帶出去的物品按《物品出入作業(yè)指導書》操作。門崗

巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》

10監(jiān)控中心對整個小區(qū)的外來人員出入情況進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)情況及時通知地段巡邏保安到崗進行巡查、盤問。監(jiān)控崗

巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》

檢驗標準:1、臨時出入證在有效期內(nèi)使用;

2、小區(qū)內(nèi)無'三無'人員。

第15篇 物業(yè)質(zhì)量管理評審控制程序

物業(yè)公司質(zhì)量管理評審控制程序

.0目的

按計劃的時間間隔評審質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性。

2.0適用范圍

適用于對公司質(zhì)量管理體系的評審。

3.0職責

3.1總經(jīng)理負責主持管理評審活動。

3.2管理者代表負責協(xié)助總經(jīng)理做好管理評審的組織與準備工作。

3.3品質(zhì)督察部做好管理評審資料的收集、記錄及管理評審后改進措施的檢查督促和驗證工作。

3.4各部門負責人參加管理評審,并提供本部門質(zhì)量管理體系運行情況的信息和資料,制定和實施評審結(jié)果要求的改進措施。

4.0工作程序

4.1評審計劃

4.1.1管理評審每年至少進行一次,時間間隔不超過12個月。

4.1.2當出現(xiàn)下列情況之一應增加管理評審頻次:

a. 外部市場與公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標產(chǎn)生反差而影響我公司經(jīng)營效益時;

b. 組織結(jié)構(gòu)、服務范圍、資源配置有重大變化;

c. 國家法律、法規(guī)、標準有修改時;

d. 重大質(zhì)量事故顧客嚴重投訴時;

e. iso9001:2000標準發(fā)生換版時;

f. 第二方、第三方審核前或領(lǐng)導有要求時;

g. 質(zhì)量管理體系審核有嚴重不合格時。

4.1.3 每次管理評審前一月,品質(zhì)督察部應根據(jù)總經(jīng)理與管理者代表商定的時間、地點,負責編制《年度管理評審計劃》,報管理者代表審核、總經(jīng)理批準。

4.2 管理評審內(nèi)容

4.2.1質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的貫徹和實施情況。

4.2.2組織機構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。

4.2.3質(zhì)量改進和服務績效分析,如:經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。

4.2.4 發(fā)生的重大安全責任事故。

4.2.5 內(nèi)部質(zhì)量審核實施情況及其效果。

4.2.6 糾正和預防措施實施情況及其效果。

4.2.7以前管理評審的跟蹤措施的實施及有效性;

4.2.8可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化,如資源的配置,內(nèi)、外環(huán)境變化,法律、法規(guī)的變化等;

4.2.9相關(guān)方的建議。

4.2.10總經(jīng)理認為其他尚需評審的內(nèi)容。

4.3 評審準備

4.3.1《年度管理評審計劃》經(jīng)總經(jīng)理批準后發(fā)給參加管理評審的部門(人員)。

4.3.2各部門(人員)按計劃要求在評審前14天提交評審所需資料,做好評審的準備,并確保在評審進行前7天將評審材料提交品質(zhì)督察部確認后交管理者代表審閱。

4.3.3參加評審的人員根據(jù)需要由總經(jīng)理或管理者代表確定,原則上公司其他領(lǐng)導及各部門負責人均應參加評審。

4.3.4各部門需準備下列資料:

a. 市場拓展部:服務項目開發(fā);市場分析資料;

b. 客戶服務中心:服務過程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測量結(jié)果與顧客溝通等資料;

c. 人力資源部:人力資源控制;

d. 工程維修部:設備的維護、保養(yǎng)等資料;

e. 保安部、財務部:本部門過程控制等資料。

f. 品質(zhì)督察部:內(nèi)、外審結(jié)果;質(zhì)量管理體系運行情況;糾正和預防措施、持續(xù)改進實施情況;質(zhì)量管理體系需要改進的重大項目等資料;

4.4管理評審的形式和程序

4.4.1管理評審以會議形式進行。

4.4.2總經(jīng)理主持管理評審會議,會議程序如下:

a.總經(jīng)理主持會議宣布管理評審會議開始,并對管理評審的目的、要求作簡短發(fā)言;

b.管理者代表匯報質(zhì)量管理體系運行情況,各有關(guān)部門按評審內(nèi)容要求做書面報告。如管理者代表認為有必要且事先做了布置和準備,則報告的書面化文件應分發(fā)至每個參加評審的人員。

c.與會者討論、分析、評價質(zhì)量體系的適宜性、有效性;分析質(zhì)量體系運行中存在的系統(tǒng)問題、重大問題,提出改進質(zhì)量體系的措施、意見。

d.總經(jīng)理歸納評審意見,對質(zhì)量管理體系現(xiàn)狀的適宜性、充分性、有效性做出結(jié)論,提出或裁定質(zhì)量體系改進措施。

4.4.3 部門負責人參加管理評審,須在《會議簽到記錄表》中簽到,品質(zhì)督察部負責會議記錄。

4.4管理評審輸出

4.4.1 品質(zhì)督察部在《會議簽到記錄表》記錄會議情況。

4.4.2 品質(zhì)督察部根據(jù)評審議題和記錄編寫《管理評審報告》,其內(nèi)容包括與以下方面有關(guān)的任何決定和措施:

a. 質(zhì)量管理體系及其過程的改進,包括質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、組織結(jié)構(gòu)、過程控制等方面的評價;

b. 與顧客要求有關(guān)的產(chǎn)品的改進,對現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評價,包括是否需要進行產(chǎn)品過程審核等與評審內(nèi)容相關(guān)的要求;

c. 資源需求。

4.4.3《管理評審報告》需經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準,并按《文件控制程序》中文件發(fā)放的規(guī)定發(fā)至相關(guān)領(lǐng)導和部門。

4.4.4管理評審所形成的各種文件、資料和記錄由品質(zhì)督察部按《質(zhì)量記錄控制程序》妥善保存。

4.5管理評審決定的執(zhí)行和驗證

4.5.1 責任部門和人員根據(jù)《管理評審報告》中有關(guān)決定編制《管理評審改進措施及驗證記錄表》,并組織實施,按《糾正和預防措施控制程序》執(zhí)行。

4.5.2改進措施實施結(jié)束后,各責任部門應將結(jié)果報品質(zhì)部,品質(zhì)督察部對實施情況進行檢查后報管理者代表,以便對實施效果是否達到預期目標進行評價;

4.5.3實施結(jié)果有效的,品質(zhì)督察部應將其措施納入或編制相關(guān)文件,以鞏固其改進效果;

4.5.4經(jīng)驗證,改進措施未達到預期目標的,由責任部門重新制定并實施改進措施,直至達到預期目標。品質(zhì)督察部負責

組織對各種措施計劃的實施進行跟蹤、監(jiān)督和驗證。

4.6 管理評審如導致質(zhì)量方針、目標及體系文件更改時,按《文件控制程序》執(zhí)行。

5.0 相關(guān)文件

5.1《文件控制程序》

5.2《質(zhì)量記錄控制程序》

5.3《糾正和預防措施控制程序》

6.0 質(zhì)量記錄

6.1《年度管理評審計劃》

6.2《會議簽到記錄表》

6.3《管理評審報告》