第1篇 物業(yè)管理員理論試題
2005物業(yè)管理員理論
2005年廣東省職業(yè)技能鑒定考試
物業(yè)管理員(四級(jí))知識(shí)試卷
考試須知:本試卷適合物業(yè)管理員(四級(jí))考試用,考生須按規(guī)定要求填寫姓名,單位,考生號(hào)碼,試卷滿分100分,考試時(shí)間為90分鐘,考試時(shí)用藍(lán)色圓珠筆或藍(lán)黑色鋼筆答,試卷上不準(zhǔn)寫與考試內(nèi)容無關(guān)的文字,考試時(shí)間一到,考生須將試卷反扣在課桌上,離開考場(chǎng)。
一 二 三 總 分 總分人
分 數(shù) 得分 評(píng)分人
一、單項(xiàng)選擇題(每小題1分,共60分)
請(qǐng)將答案按題號(hào)填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
1、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿、續(xù)期的到續(xù)期屆滿,(c )由國家無償收回。
a.土地收益權(quán)b.土地處分權(quán)c.土地使用權(quán)d.土地所有權(quán)
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房的質(zhì)量保修期,從( c )之日起計(jì)算。
a.工程峻工驗(yàn)收合格 b.綜合驗(yàn)收合格
c.交付 d.購買人取得房屋所有權(quán)證
3、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對(duì)一宗具體的房地產(chǎn),其價(jià)格從長遠(yuǎn)來看是趨于( b )。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
4、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是(b)。
a、儀表端莊,形象良好 b、忠于職守,盡職盡責(zé)
c、體魄健康,胸懷寬廣 d、語言流暢,表達(dá)能力強(qiáng)
5、物業(yè)管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(a)的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責(zé) b、實(shí)事求是,辦事公道
c、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌&
nbsp;d、遵守紀(jì)律,奉公守法
6、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現(xiàn)了(a)。
a、積極主動(dòng),講求時(shí)效 b、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌
c、刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì)d、儀表端莊,良好形象
7、社區(qū)公眾是指(c)
a組織內(nèi)部的公眾 b組織所有的公眾
c 組織所在地的公眾 d整個(gè)社會(huì)的公眾
8、在社交場(chǎng)合,無意與別人的目光相遇時(shí),正確的選擇是(a)
a、眼神自然對(duì)視1-2秒,然后慢慢離開
b、馬上移開目光
c、眼神始終注視對(duì)方
d、無所謂
9、到他人家里做客拜訪,最適宜的時(shí)間是在(a)
a、上午十點(diǎn)或下午四點(diǎn)左右
b、中午十二點(diǎn),或下午二點(diǎn)左右
c、晚上十點(diǎn)左右
d、沒有講究
10、物業(yè)指的是( a)的房地產(chǎn)。
a.單元性 b.單體性c.復(fù)合性d.綜合性
11、下列不是物業(yè)性質(zhì)的是( d)。
a.二元性 b.位置固定性c.壽命長久性d.持續(xù)增值性
12、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是( a)的關(guān)系。
a.服務(wù)與被服務(wù) b.管理被管理c.雇傭被雇傭d.委托與代理
13、(b )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和本源。
a.安保服務(wù)
b.房屋管理服務(wù)
c.共用設(shè)備維修服務(wù)
d.保潔服務(wù)
14、區(qū)分所有權(quán)人多見于( a)。
a.居住物業(yè)b.商業(yè)物業(yè) c.工業(yè)物業(yè)d.特種物業(yè)
15、撤換業(yè)主委員會(huì)成員,一般應(yīng)由( d)做出;
a.主管部門b.司法部門c.業(yè)主委員會(huì)d.業(yè)主大會(huì)
16、按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)依據(jù)( b)確定。
a.物業(yè)建筑面積 b.省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法 c.物業(yè)套數(shù) d.戶數(shù)
17、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定( d),對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
a、管理契約 b、住戶手冊(cè) c、管理規(guī)定d、業(yè)主臨時(shí)公約
18、業(yè)主購房的保修責(zé)任應(yīng)由( a)承擔(dān)。
a. 建設(shè)單位
b. 施工單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d.銷售單位
19、住宅物業(yè)建設(shè)單位,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準(zhǔn),可以采用( a)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
a、協(xié)議 b、批準(zhǔn) c、推薦 d、選派
20、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( c)約定的內(nèi)容。
a、公共維修資金 b、物業(yè)裝飾裝修 c、前期物業(yè)服務(wù)合同 d、公用面積分?jǐn)?/p>
21、前期物業(yè)服務(wù)合同可以( a );但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
a、約定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年
22、已竣工但尚未出售物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由(d )交納。
a.投資單位 b. 銷售單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d. 建設(shè)單位
23、物業(yè)區(qū)域治安日常管理應(yīng)以(b)為主;
a. 公安部們b.物業(yè)管理公司c.聯(lián)防隊(duì)d.門衛(wèi)
24、物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機(jī)動(dòng)靈活性以( c)為前提;
b. 公平性b.客觀性c.受制性d.實(shí)用性
25、(d)的形象從某種意義上代表著物業(yè)管理企業(yè)的形象。
a.保安部經(jīng)理 b.保安領(lǐng)班c.巡邏員d.門衛(wèi)
26、下列不屬于停車場(chǎng)正常組織準(zhǔn)備工作的是( d)。
a.使停車場(chǎng)清晰明亮
b.設(shè)置清晰標(biāo)識(shí)
c.配備安全防范設(shè)備
d.配備汽車排污檢測(cè)設(shè)備
27、預(yù)防火災(zāi),就是要消除( d)。
a.可燃物b.助燃物c.著火源d.燃燒產(chǎn)生的條件
28、( d)是物業(yè)公司防火第一責(zé)任人;
a.保安領(lǐng)班b.保安隊(duì)長c.管理處經(jīng)理d.物業(yè)公司總經(jīng)理
29、(b)是指提供非人們居住的環(huán)境,包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境連個(gè)方面。
a、生產(chǎn)環(huán)境 b、居住環(huán)境 c、商業(yè)環(huán)境 d、辦公環(huán)境
30、下列不屬于物業(yè)環(huán)境中的硬環(huán)境的是(a )。
a、鄰里關(guān)系 b、房屋建筑 c、附屬設(shè)備d、公共設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地
31、下列不屬于環(huán)境管理中對(duì)資源利用的措施的是( d )。
a、利用工業(yè)廢渣做建筑材料;
&nbs
p; b、利用固體廢棄物做農(nóng)業(yè)肥料
c、回收固體廢棄物中的可用資源和能源
d、舊家電的翻新利用
32、下列不是環(huán)境污染特點(diǎn)的是( a )。
a、作用時(shí)間短b、影響范圍廣c、作用時(shí)間短d、污染物的濃度變化性大
33、環(huán)境衛(wèi)生管理是維護(hù)轄區(qū)( c)公共場(chǎng)所、共用部位的清潔衛(wèi)生。
a、一定區(qū)域 b、部分區(qū)域 c、所有 d、不確定區(qū)域
34、所有的清潔“開荒”項(xiàng)目中,( c )的清潔“開荒”難度最大;
a.電梯b.大堂c.洗手間d.辦公室
35、一個(gè)居住區(qū)的規(guī)模是(a)萬戶,人口(a)萬人;
a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2
36、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》有(b)個(gè)服務(wù)等級(jí)。
a.2b.3c.4 d.5
37、按照中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)公共場(chǎng)所應(yīng)每日清掃(a)次。
a.1 b.2c.3 d.4
38、為了保證物業(yè)檔案資料的完整性,對(duì)于新建物業(yè)應(yīng)( b)。
a在接管物業(yè)時(shí)嚴(yán)格辦理物業(yè)管理檔案資料接管手續(xù)
b在早期介入階段就要做好資料收集規(guī)劃與安排,責(zé)成專人負(fù)責(zé)
c從原設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位、管理單位、設(shè)備、材料供貨單位等處收集、核對(duì)、補(bǔ)充完善各類資料
d千方百計(jì)地得到業(yè)主用戶的資料
39、物業(yè)中的共用設(shè)施和房屋建筑的共用部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按(c )分?jǐn)偂?/p>
a人口比例
b各自住房面積比例
c產(chǎn)權(quán)比例
d購房價(jià)格比例
40、房屋維護(hù)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作,認(rèn)真貫徹( b)的方針是保持房屋完好的保證。
a、有償服務(wù) b、以防為主 c、區(qū)別對(duì)待 d、經(jīng)濟(jì)合理
41、房屋維修管理的基本原則是(d )
a、經(jīng)濟(jì)合理原則 b、區(qū)別對(duì)待原則 c、有償服務(wù)原則 d、服務(wù)原則
42、房屋維修日常服務(wù)的首要指標(biāo)是(d )
a、定額指標(biāo) b、經(jīng)費(fèi)指標(biāo) c、服務(wù)指標(biāo) d、安全指標(biāo)
43、房屋維修管理的主要內(nèi)容不包括(a )
a、房屋附屬設(shè)備的管理 b、房屋的安全與質(zhì)量管理 c、房屋維修施工管理 d、房屋維修行政、技術(shù)管理
44、小修養(yǎng)護(hù)部位費(fèi)用主要通過收取( b )籌集,不足部分從物業(yè)管理公司多種經(jīng)營的收入中彌補(bǔ)。
a.公共性維修費(fèi)b.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) c.物業(yè)的保修費(fèi) d.專項(xiàng)維修資金
45、.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)行管理,進(jìn)行( b)的現(xiàn)場(chǎng)檢查。
a.定時(shí)b.不定時(shí) c.每時(shí)每刻 d.定時(shí)或不定時(shí)
46、下列屬于物業(yè)綠化精神功能的是( d )。
&nb
sp;a、遮陽、隔聲b、改善氣候 c、凈化空氣 d、美化環(huán)境
47、聯(lián)合國確定的城市人均綠地指標(biāo)為(c)m2,如此才能達(dá)到保證人類身心健康的基本標(biāo)準(zhǔn)。
a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70
48、不可用于水泥地面或墻身清潔開荒的是( c );
a.綠水b.燒堿c.鹽酸d.全能水
49、( b)是城市綠化系統(tǒng)中最廣泛、使用率最高的一部分;
a.公園綠化b.居住區(qū)綠化c.校園綠化d.道路綠化
50、居住小區(qū)中型游園服務(wù)半徑不得超過(c)米;
a.500b.600c.800d.1000
51、一般而言,2.5~4.0萬居民的居住區(qū)要設(shè)一個(gè)大游園,人均綠地(d)平方米;
a.10b.12c.14d.16
52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地總面積的( c);
a.50% b.65% c.75%d.90%
53、物業(yè)綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應(yīng)安排在(a)之間;
a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%
54、物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理考核中,栽植1年以上的樹木保存率要大于(d)。
a.90% b.92%c.95% d.98%
55、下列不屬于綠化養(yǎng)護(hù)管理特點(diǎn)的是(b)。
a、經(jīng)常性b、偶然性c、針對(duì)性 d、動(dòng)態(tài)性
56、物業(yè)管理區(qū)域(簡稱轄區(qū))的給水系統(tǒng)(即供水部門向物業(yè)管理區(qū)域供水總表以內(nèi))一律由轄區(qū)的(d)管理。
a業(yè)主 b使用人
c供水部門 d物業(yè)管理公司
57、用電高峰期或潮濕天氣,(d )關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象。
a 每天應(yīng)不多于兩次 b每天應(yīng)不少于兩次
c 每班應(yīng)不多于兩次 d每班應(yīng)不少于兩次
58、計(jì)劃停電時(shí),物業(yè)管理主管部門至少提前(c)將停電事宜通知用戶;若不能,最遲應(yīng)在實(shí)施停電前1小時(shí),將停電通知送達(dá)用戶或啟用廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。
a8小時(shí)&nb
sp;b12小時(shí)
c24小時(shí)d48小時(shí)
59、應(yīng)(a)巡查安全防范系統(tǒng)運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常立即處理,并做記錄。
a每天 b每周
c每月 d每季
60、(c)電梯開梯后進(jìn)行一次電梯全程運(yùn)行檢查。
a每班b每周
c每天d每月
得分 評(píng)分人
二、多項(xiàng)選擇題(每小題1分,共20分)
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11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有( abcd )。
a.更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途
b.增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率
c.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
d.出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期
2、忠于職守,盡職盡責(zé)是對(duì)物業(yè)管理人員職業(yè)道德的(bc)。
a、全部要求b、基本要求
c、首要要求d、最高要求
3、談話的雙方在交談過程中,應(yīng)從對(duì)方的角度考慮,在確定了主要交談內(nèi)容后,恰當(dāng)?shù)剡x用語言,尊重另一方,避免使用人們忌諱的交談方式和話題,應(yīng)注意(acd)
a、重視禮節(jié)和習(xí)俗
b、使用行話、術(shù)語以及方言土語
c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情
d、不涉及對(duì)方反感的話題
4、以下屬于常規(guī)性公共服務(wù)的是( acd)。
a.房屋管理服務(wù)
b.家居裝修服務(wù)
c.共用設(shè)施維修服務(wù)
d.室外保潔服務(wù)
5、物業(yè)檔案資料主要包括( bd)。
a.建設(shè)單位資料 b.物業(yè)資料 c.管理企業(yè)資料
; d.物業(yè)業(yè)主和租戶資料
6、下列屬于業(yè)主義務(wù)的是( acd)。
a.遵守業(yè)主公約b.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作
c.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用d.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定
7、國家提倡業(yè)主通過( abc )的市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
8、國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
a、新技術(shù) b、新知識(shí) c、新方法d、新成果
9、撲救火災(zāi)的基本方法有(abcd)。
a.抑制滅火法 b.窒息滅火法c.冷卻滅火法d.隔離滅火法
10、巡邏的方式主要有( bcd)。
a.員工巡邏和領(lǐng)導(dǎo)巡邏
b.定時(shí)、不定時(shí)巡邏。
c.著制服巡邏和便衣巡邏
d.晝間巡邏和夜間巡邏
11、關(guān)于物業(yè)的清潔保養(yǎng),下列比較恰當(dāng)?shù)恼f法是(bcd);
a.沒有什么技術(shù)性b.專業(yè)性較強(qiáng)c.是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容
d.不僅僅是簡單的清、掃、抹、擦
12、物業(yè)清潔保養(yǎng)的檢查有(abcd);
a.員工自查 b.領(lǐng)班作業(yè)檢查c.主管巡查d.部門經(jīng)理抽查
13、用戶入住階段的物業(yè)檔案信息包括( abcd )。
a.入住通知書、住戶須知 b.業(yè)主公約
c.用戶手冊(cè)d.購樓須知
14、下列不屬于施工、竣工及驗(yàn)收階段信息的是( abd)。
a項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
b地質(zhì)勘察報(bào)告
c用戶進(jìn)戶驗(yàn)收表
d工程預(yù)決算資料
15、電梯井道內(nèi)應(yīng)(abcd)等。
a無積水、垃圾,b不得堆放雜物、
c不得敷設(shè)水管和d不得敷設(shè)煤氣管
16、用戶有以下(abcd)行為,物業(yè)管理公司將按用水量和用水時(shí)間追計(jì)水費(fèi),并按《業(yè)主公約》的約定予以處罰,造成的損失由行為人賠償。
&nbs
p;a私自裝表接水 b私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量
c繞表接水 d私自啟用水表
17、中央空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前準(zhǔn)備應(yīng)(acd)等。
a檢查電源電壓是否正常 b檢查水源是否正常
c.檢查冷凍水系統(tǒng)d.檢查冷卻水系統(tǒng)
18、房屋日常維修急修項(xiàng)目包括(abc )
a房屋結(jié)構(gòu)性損壞b室內(nèi)線路故障引起停電漏電
c水泵水箱及故障和進(jìn)水表以內(nèi)水管暴烈和水龍頭嚴(yán)重漏水d屋面滲漏水
19、嚴(yán)禁帶電工作,緊急情況帶電作業(yè)時(shí),必須在(abcd)進(jìn)行操作。
a有監(jiān)護(hù)人 b有足夠的工作場(chǎng)地
c有充足光線 d帶絕緣手套、穿絕緣鞋
20、每月空載試運(yùn)行發(fā)電機(jī)兩次,檢查(acd)運(yùn)行情況,并做好試運(yùn)行記錄。
a電池液位b發(fā)電機(jī)
c接線端子d外圍設(shè)備
得分 評(píng)分人
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯(cuò)誤的打×,共20分)
請(qǐng)將答案按題號(hào)填入下列表格
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、建設(shè)單位必須首先依法取得國有土地使用權(quán),繳納土地出讓金,才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(×)
2、職業(yè)道德經(jīng)常發(fā)生變化,缺乏必要的穩(wěn)定性和連續(xù)性。(×)
3、職業(yè)道德具有強(qiáng)烈的紀(jì)律性。(√)
4、發(fā)展物業(yè)管理的主要目的是改善城市環(huán)境(× )。
5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)( √)。
6、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
7、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。(√)
8、潛在危險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置危險(xiǎn)提示、警告標(biāo)識(shí)可以避免物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生危險(xiǎn)事故。( × )。
9、一般的固體、液體及帶電設(shè)備等都可用二氧化碳
滅火器滅火( √ )。
10、洗潔精是一種酸性類的清潔劑。(×)
11、綠化有兩個(gè)方面的功能:物質(zhì)功能和精神功能。( √ )
12、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)備案是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營管理服務(wù)人員為便于實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行的一項(xiàng)基礎(chǔ)性、強(qiáng)制性的工作( × )。
13、物業(yè)管理公司日常服務(wù)的房屋小修項(xiàng)目主要是通過走訪查房收集和住戶報(bào)修收集。( √ )
14、大修工程是指凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的30%以上。( × )
15、返工性修繕是指對(duì)由于房屋設(shè)計(jì)或施工方法不當(dāng)產(chǎn)生質(zhì)量問題的房屋進(jìn)行的修繕。維修費(fèi)用應(yīng)由設(shè)計(jì)部門或施工部門負(fù)責(zé)或撥?？罱鉀Q。( √ )
16、房屋安全管理是指定期和不定期地對(duì)房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查,評(píng)定房屋完損等級(jí),隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布,組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定,并確定解危方法,預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。( √ )
17、小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要98%達(dá)到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額,達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo),是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量,搞好日常服務(wù)的必要保證。( × )
18、關(guān)于走訪查房率。一般要求管理員每月對(duì)轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上;每季對(duì)轄區(qū)內(nèi)住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。
19、外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行1次檢修加固。( √ )
第2篇 物管師物業(yè)管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)概述
物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)概述
一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征
物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn):
第一,是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場(chǎng)所;擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任;所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>
第二,屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),確保物業(yè)正常使用,為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品,它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項(xiàng)目,盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù),與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。
第三,具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí),還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等,其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類
物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分
1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來,以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ),由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時(shí),往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。
2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ),由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建,管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建,主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。
3.民營物業(yè)管理企業(yè)
民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
4.外資物業(yè)管理企業(yè)
外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。
5.其他物業(yè)管理企業(yè)
其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按股東出資形式來劃分
1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司
物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限,對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
2.物業(yè)管理股份有限公司
物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份,股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程,按其股份享有權(quán)利和義務(wù),企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門
房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè)),承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是:房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,但近年來隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn),除了管理上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的項(xiàng)目以外,也通過市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。
(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)
獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位,獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司
物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu),集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé),總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設(shè)置,也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分,如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。
第3篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目標(biāo)
商業(yè)中心物業(yè)管理目標(biāo)
一、兩年內(nèi)達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。
二、物業(yè)租售率達(dá)90%以上
三、管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故
四、房屋完好率達(dá)95%以上,維修處理及時(shí)率98%以上
五、用戶報(bào)修處理及時(shí)率98%,用戶對(duì)管理服務(wù)滿意率達(dá)95%以上
六、環(huán)境保潔率95%以上
七、發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%
八、管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率95%以上
九、各項(xiàng)費(fèi)用收取率達(dá)98%以上
第4篇 z物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標(biāo)
物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標(biāo)
根據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo),工程部特制定以下分目標(biāo),作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據(jù):
1、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達(dá)100%;
2、房屋零修、設(shè)備零修、急修及時(shí)率98%以上;
3、用戶報(bào)修處理及時(shí)率達(dá)95%以上;
4、業(yè)主對(duì)管轄區(qū)維修服務(wù)滿意率達(dá)95%以上;;
5、有效投訴處理100%;
6、維修工上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。
第5篇 助理物業(yè)管理師試卷實(shí)操題
2005年助理物業(yè)管理師試題實(shí)操題
2005年5月 勞動(dòng)和社會(huì)保障部
國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定
職業(yè):物業(yè)管理員
等級(jí):國家職業(yè)資格三級(jí)
卷冊(cè)二:操作技能
注意事項(xiàng):
1、請(qǐng)按要求在試卷的標(biāo)封處填寫您的姓名、考號(hào)和所考等級(jí)。
2、請(qǐng)仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案
3、請(qǐng)保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號(hào),也不得在標(biāo)封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。
第一部分 模擬現(xiàn)場(chǎng)操作
一、模擬現(xiàn)場(chǎng)操作題(1―2題,每題25分,共50分)
1、請(qǐng)看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工程部工作的模擬錄像,指出物業(yè)管理人員在工作過程中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。
2、請(qǐng)看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工作人員日常物業(yè)管理工作情景的模擬錄像,指出其中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。
第二部分 筆試
二、情景題(3---6題,每題5分,共20分)
3、物業(yè)管理公司安排新來的管理員小吳負(fù)責(zé)收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用,工作量很大,小吳想收取一點(diǎn)手續(xù)費(fèi),于是向公司提交報(bào)告,建議向用戶適當(dāng)收取一點(diǎn)插續(xù)費(fèi)。小吳的想法和做法正確嗎為什么
4、某樓盤的空置面積很大,達(dá)信物業(yè)管理公司受托盡快將永恒租出去。如果你負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作,為尋找和爭取租客,你會(huì)采取哪些有效的工作措施呢
5、物業(yè)管理員小王在晚間值班時(shí),接到某住宅樓602單元業(yè)主陳女士打來的電話,反映502單元有人彈鋼琴影響她小孩學(xué)習(xí)。一會(huì)兒又接到502單元張女士打來的電話,反映602單元故意敲打暖氣管,用力踩踏木地板,故意制造噪音,要求物業(yè)管理公司前去制止。請(qǐng)問物業(yè)管理人員一定要管這種事情嗎小王面對(duì)這種情況應(yīng)該怎么辦
6、某物業(yè)管理公司接管了剛建成的宏偉住宅小區(qū),該小區(qū)由多幢16層以上的高層樓宇組成,不少業(yè)主擔(dān)心電梯的安全問題。物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人向主們做了保證,一定加強(qiáng)電梯設(shè)備的管理,并向工程部提出了具體要求。你認(rèn)為物業(yè)管理公司對(duì)電梯設(shè)備應(yīng)該有哪些要求
三、案例題(7---9題,每題10分,共30分)
7、某物業(yè)管理公司組建后很快接管了一處新建的住宅小區(qū),現(xiàn)在又即將接管一處已建20多年的住宅小區(qū)。管理員小馬不了解新建物業(yè)與原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作到底有什么區(qū)別。請(qǐng)你告訴小馬新、舊物業(yè)接管驗(yàn)收工作的相同之處和不同之處。
8、某公寓業(yè)主洪女士下班回家,打開自家房門后,發(fā)現(xiàn)小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業(yè)管理處報(bào)警。物業(yè)管理處保安人員接到洪女士的報(bào)警后,應(yīng)如何處理此事試分析物業(yè)管理公司對(duì)此事是否負(fù)有責(zé)任。
9、麗清花園別墅的綠地率達(dá)50%以上,環(huán)境非常優(yōu)美。去年7月的一天,某業(yè)主突然找到物業(yè)管理公司的總經(jīng)理提意見,反映最近他家房屋附近的草坪一片黃、一片綠,非常難看?？偨?jīng)理找到綠化部主管,該主管并不了解這一情況。總經(jīng)理嚴(yán)厲地批評(píng)了他,并讓他立即處理此事。請(qǐng)問,綠化部主管失職在什么地方以后他怎樣做才能避免類似問題
第6篇 物業(yè)管理公司安防保安培訓(xùn)資料
物業(yè)管理公司安防(保安)培訓(xùn)資料
1.物業(yè)管理的'物業(yè)'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅區(qū)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。
2.'物業(yè)管理'是指什么
答:是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和位業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。
3.什么要實(shí)行物業(yè)管理
答:是為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住房制度改革的要求,建立業(yè)主自治與與物業(yè)管理相結(jié)合的物業(yè)管理新體制,規(guī)范物業(yè)管理行為,提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平,為小區(qū)居民創(chuàng)造和保持政界、文明、安全、方便的居住環(huán)境,延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,事業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
4.業(yè)管理的'業(yè)主'和'房屋使用人'是指什么
答:業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。
5.物業(yè)管理企業(yè)的作用是什么
答:為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境;
提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化能力;
延長物業(yè)使用年限確保其功能的正常發(fā)揮;
使業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
6.安防的職責(zé)是什么
答:安防的職責(zé)是:
a)安防員上崗必須穿制服,佩戴裝備(對(duì)講機(jī)),嚴(yán)整儀容,糾正違章時(shí)先禮,必須做到以禮待人。
b)作風(fēng)正派,遵紀(jì)守法,堅(jiān)守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要及時(shí)匯報(bào)領(lǐng)班及部門領(lǐng)導(dǎo)。
c)值班安防人員要認(rèn)真做好放火、防盜、防劫工作,認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施,發(fā)現(xiàn)安全隱患立即查明情況,排除險(xiǎn)情,并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班吉部門領(lǐng)導(dǎo),確保管區(qū)的安全。
d)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預(yù)防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。
e)愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物。對(duì)崗位內(nèi)一切設(shè)施、財(cái)產(chǎn)不得隨便亂用。
f)嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律,對(duì)在崗位發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理,并且做好詳細(xì)的書面記載。
g)對(duì)業(yè)主及訪客的進(jìn)出機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)行軍禮放行。
h)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度、按時(shí)按規(guī)定交接班。
i)對(duì)小區(qū)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。
7.有禮貌的查詢進(jìn)入小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應(yīng)通知有關(guān)住戶。
8.若發(fā)生案件,應(yīng)采取一系列步驟以協(xié)助破案:
(1)立即匯報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)和撥打110電話,并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安人員到達(dá);
(2)切勿移動(dòng)或容許他人移動(dòng)、觸摸現(xiàn)場(chǎng)物品,保留現(xiàn)場(chǎng)證據(jù),方便取證工作;
(3)禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng),并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),以方便公安人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;
(4)向公安人員提供相關(guān)案件詳情。
9.小區(qū)對(duì)裝修施工單位與那些規(guī)定
答:進(jìn)入小區(qū)的施工單位必須有裝修企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》和裝飾裝修圖紙。與物業(yè)管理公司簽訂《裝修安全責(zé)任書》和《裝修施工承諾表》,并領(lǐng)取《施工許可證》。
辦理《臨時(shí)出入證》,交身份證復(fù)印件兩張、申報(bào)工種、人數(shù)(暫住人員)、裝修時(shí)間。辦理《臨時(shí)出入證》須向公司繳納工本費(fèi)n元/人。
保證公共設(shè)施完好,保持住宅、綠地、道路政界、美觀;不亂協(xié)、不亂畫、不亂堆建筑材料,裝修建筑垃圾必須袋裝(編織袋或麻袋),定時(shí)堆放指定地點(diǎn)。
保證安全施工,落實(shí)防火措施,由于違章所造成的事故,由施工隊(duì)負(fù)一切經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任。
裝修時(shí)間為8:00-12:00,14:00-20:00,非此時(shí)間段,不得裝修(發(fā)出噪音)。
裝修施工人員的車輛一律不得進(jìn)入小區(qū)。
10.什么是業(yè)主大會(huì)什么是業(yè)主委員會(huì)
答:業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主組成決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治組織。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),經(jīng)所在地政府物業(yè)管理主管部門登記確認(rèn)批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利,業(yè)委會(huì)委員從全體業(yè)主中產(chǎn)生。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)均應(yīng)受物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
11.物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系是什么
答:物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)共同管理者一定范圍的物業(yè),是平等的,雙方存在一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。
法律關(guān)系是:業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司是委托和受托、聘用和受聘的關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)關(guān)系是:物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)?在提供一定的物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。同樣,業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)也應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同確認(rèn)和保證的。
12.日常工作中常遇問題及解答。
1)如有業(yè)主想裝有線電視,找到我們,請(qǐng)我們帶為辦理,如何解釋
答:a.如果是初裝戶,代辦費(fèi)為n元,請(qǐng)住戶繳納初裝費(fèi)n元(別墅的價(jià)格),將身份證和聯(lián)系電話留下,兩天內(nèi)可以代為辦理。b.如果是移機(jī),代辦費(fèi)為n元,請(qǐng)住戶繳納移機(jī)費(fèi)n元,將身份證、最近一次繳納有線電視費(fèi)用單和聯(lián)系電話留下,兩天內(nèi)可以代為辦理。
2)如果業(yè)主家戶外水表爆裂,找到我們,如何解釋
答:由于水表產(chǎn)權(quán)系屬自來水公司所有,任何人不得隨意更換,因此,請(qǐng)住戶自己來聯(lián)系自來水公司丁卯分公司,反映情況。也可以我們代為反映情況。自來水公司丁卯分公。
3)春節(jié)期間,如業(yè)主家中水電出現(xiàn)問題,到門衛(wèi)處報(bào)修,如何解釋
答:一方面安慰業(yè)主寬心,一方面立刻撥打電話………反映情況,或直接撥答手機(jī)………..找*****(水電維修工),問清何時(shí)能來后,向業(yè)主解釋。
4)如有訪客來訪,如何接待
答:當(dāng)值安防應(yīng)敬禮,并說:'您好,請(qǐng)問你找那一棟,那一位'
如果對(duì)方準(zhǔn)確說出姓名、位置,應(yīng)詢問是否已聯(lián)系過,如已聯(lián)系過,應(yīng)敬禮放行;如未聯(lián)系,應(yīng)讓對(duì)方車輛靠邊活到值班室登記,并聯(lián)系對(duì)方要找的住戶。如業(yè)主確認(rèn),可禮貌放行。如業(yè)主不在家,或不愿意相見,應(yīng)禮貌的向?qū)Ψ秸f:'對(duì)不起,你要找的住戶暫時(shí)不在家,請(qǐng)您下次再來。'
如果對(duì)方不能說出要找的住戶的姓名或位置,應(yīng)請(qǐng)其到值班室登記,并請(qǐng)他主動(dòng)電話聯(lián)系,或我們聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)。
如果來人不愿登記或說不出要訪的人的姓名及樓棟且要強(qiáng)闖小區(qū)時(shí),應(yīng)立刻匯報(bào)領(lǐng)班,并撥打報(bào)警電話*****,領(lǐng)班應(yīng)在5分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
如果來人是裝修
施工人員,應(yīng)核對(duì)有無有效的臨時(shí)出入證,如有,驗(yàn)證后,應(yīng)登記后放行;
如果沒有,則要求其辦理臨時(shí)出入證后方可進(jìn)入。
如果來訪人員攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí),當(dāng)之安防應(yīng)禮貌的拒絕物主講此類物品帶入小區(qū)。
13.如有住戶要求寄存物品并代為保管時(shí),如何解釋。
答:如果寄存為普通物品,應(yīng)請(qǐng)其說出明細(xì)來,簽字確認(rèn),并說出來取時(shí)間,原則上不應(yīng)超過三天。如超期未取,應(yīng)將物品上繳領(lǐng)班,做好詳細(xì)的值班紀(jì)錄。
如果為貴重物品,應(yīng)委婉拒絕;如對(duì)方請(qǐng)求代為保管時(shí),不得超過一天,并請(qǐng)其簽字確認(rèn)。如超期未取,應(yīng)立即將物品上繳領(lǐng)班,做好詳細(xì)的值班紀(jì)錄。
14.大宗物件出小區(qū),應(yīng)如何處理
答:應(yīng)確認(rèn)對(duì)方身份,如對(duì)方為業(yè)主,應(yīng)請(qǐng)其填寫物品放行登記表,填寫無誤后,禮貌放行;
如對(duì)方不是業(yè)主,應(yīng)請(qǐng)其填寫物品放行登記表,并請(qǐng)其聯(lián)系業(yè)主或直接聯(lián)系業(yè)主確認(rèn);確認(rèn)無誤后,禮貌放行;如有誤,應(yīng)制止其出小區(qū),并聯(lián)系業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。
15.突發(fā)事件處理程序:
快速反應(yīng)原則:
--正門當(dāng)值安防一名3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng);
安防領(lǐng)班3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)。
統(tǒng)一指揮原則;
--處理突發(fā)事件有主管經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮;
特殊情況下,有安防領(lǐng)班負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮。
服從命令原則:
--任何工作人員須無條件服從主管經(jīng)理的命令,安防領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事件的處理過程的詳細(xì)記錄。
團(tuán)結(jié)協(xié)作原則:
1)盜竊。
當(dāng)安防員、安防領(lǐng)班發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊安防時(shí),立即用通訊器材(對(duì)講機(jī)或電話)想安防領(lǐng)班/主管經(jīng)理報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)的具體位置,然后留在被盜現(xiàn)場(chǎng),或迅速趕到被盜現(xiàn)場(chǎng),維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)安防,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng):
a.安防員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后立即了解被盜的具體地點(diǎn)、時(shí)間及情況;
b.安防員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前,案犯已逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí),可用電話或?qū)χv機(jī)報(bào)告,但在使用時(shí)對(duì)講機(jī)公用頻道時(shí)不應(yīng)隨意泄漏案件的性質(zhì)。正確的呼叫對(duì)講術(shù)語:'隊(duì)長,請(qǐng)你速到**位置;
c.安防員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí),如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通訊器材向領(lǐng)班匯報(bào)。
安防領(lǐng)班接到報(bào)告后立即用通訊器材交待前后門衛(wèi),并迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮:
d.對(duì)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù);
e.領(lǐng)班到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)立即了解案情及相關(guān)資料(詢問筆錄),根據(jù)案情需要及案件損失大小向公安機(jī)關(guān)報(bào)告案情。
2)打架斗毆
當(dāng)值安防在巡邏發(fā)現(xiàn)打架斗毆行為或接到打架斗毆安防是:
a.應(yīng)立即上前制止或迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)制止,同時(shí)向保安領(lǐng)班報(bào)告具體位置,以傷人數(shù)、參與打架的人數(shù);
b.將現(xiàn)場(chǎng)圍觀的人員隔離或勸離現(xiàn)場(chǎng),維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的道路交通安防,保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);
安防領(lǐng)班接到報(bào)告后,3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng),領(lǐng)班到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,立即了解案情及相關(guān)資料,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的事態(tài)做出布置:
--對(duì)事態(tài)輕微的事件進(jìn)行調(diào)解,事后向公安機(jī)關(guān)報(bào)案;
--對(duì)事態(tài)嚴(yán)重的,應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
3)搶劫
當(dāng)值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)搶劫或接到搶劫報(bào)案時(shí):
a.應(yīng)立即制止或趕赴現(xiàn)場(chǎng)制止,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù),同時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào);
b.向事主了解搶劫過程中人身是否受到損傷及財(cái)務(wù)的損失情況,如事主受傷則應(yīng)視其傷勢(shì)的情況送醫(yī)院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人時(shí),應(yīng)采取:'敵逃我追,敵強(qiáng)我纏,一邊追一邊聯(lián)絡(luò)'的方法,等支援的安防或公安人員趕到現(xiàn)場(chǎng)后一起擒獲,以免造成不必要的損傷。
4)兇殺
當(dāng)值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)兇殺行為或接到兇殺報(bào)案時(shí):
a.立即向安防領(lǐng)班匯報(bào),并制止犯罪行為,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù);
b.封鎖案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),在公安機(jī)關(guān)人員到達(dá)前,堅(jiān)決禁止任何人進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)(如受害者家屬、朋友等)
c.對(duì)傷者應(yīng)立即報(bào)救護(hù)車送往醫(yī)院搶救;
d.公安人員到達(dá)時(shí),立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。
5)中毒(如住戶煤氣、食物中毒等)
當(dāng)值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒報(bào)案時(shí):
a.立即向安防領(lǐng)班匯報(bào),并留在現(xiàn)場(chǎng)或趕赴現(xiàn)場(chǎng)切斷毒源,使毒物不再擴(kuò)散,疏散現(xiàn)場(chǎng)周圍的圍觀者;
b.對(duì)煤氣中毒者,盡快將中毒者撤離現(xiàn)場(chǎng),將中毒者移到空氣通暢處,松開衣扣和腰帶,并盡快報(bào)救護(hù)車送往醫(yī)院搶救;
c.對(duì)其他類別的中毒者,應(yīng)盡快將中毒者撤離現(xiàn)場(chǎng),消除口腔異物,維持呼吸道通,注意保溫并立即報(bào)救護(hù)車送往醫(yī)院搶救;
d.將中毒人數(shù)、地點(diǎn)及搶救措施報(bào)告給領(lǐng)班領(lǐng)班接到報(bào)告后,立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶救:
e.維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),疏散人群及搶救中毒人員;
f.調(diào)查中毒原因,核準(zhǔn)毒源是否已切斷,防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡;
6)交通意外事故
當(dāng)值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有交通意外事故或接到交通意外事故報(bào)案時(shí):
a.立即向領(lǐng)班報(bào)告發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場(chǎng)的具體位置
b.留在現(xiàn)場(chǎng)或迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)交通安防和保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),搶救傷者領(lǐng)班接到報(bào)告后,立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶救:
a.維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)安防、交通安防;
b.將重傷者報(bào)救護(hù)車送往醫(yī)院搶救
7)可疑爆炸物品
a.迅速報(bào)警,不要輕易動(dòng)可疑爆炸物,盡可能保護(hù)、控制現(xiàn)場(chǎng),并立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理人員到場(chǎng)。
b.各部門人員到現(xiàn)場(chǎng)后的職責(zé):布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場(chǎng);同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
c.工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備,撤走可以移動(dòng)的貴重物品。
d.總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時(shí)指揮部,組織指揮各項(xiàng)工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。
e.值班經(jīng)理、客務(wù)經(jīng)理傳達(dá)指揮部的指示,協(xié)調(diào)工作,記錄現(xiàn)場(chǎng)處理經(jīng)過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。
f.辦公室做好搶救傷員的準(zhǔn)備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅(jiān)守崗位,配合排除險(xiǎn)情。
16.我國消防管理的方針是'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。消防設(shè)備保證隨時(shí)有效地供水至關(guān)重要,物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)備維修管理哪
答:消防設(shè)備維修管理:1、對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同,室外的管道,應(yīng)做好冬季防凍保溫工作;2、對(duì)于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應(yīng)
按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查、保養(yǎng)及試驗(yàn)工作,不合格的應(yīng)及時(shí)更換;3、儲(chǔ)水池應(yīng)存足夠的水量,并隨時(shí)補(bǔ)足;離心泵及其電機(jī),定時(shí)檢查保養(yǎng)并設(shè)置備用水泵。
17.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎
答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務(wù):1、提供引導(dǎo)服務(wù)及簡單咨詢服務(wù)。2、幫助用戶及客人有安防地乘電梯出入。3、當(dāng)大堂人流過多擁擠時(shí),引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。4、客人攜帶較多物品時(shí),為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務(wù)。
18.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強(qiáng)安防巡邏,消除各種不安全因素,請(qǐng)你說出對(duì)巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定
答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可,不許進(jìn)入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時(shí)和不定時(shí)巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。
19.我國消防管理的方針'預(yù)防為主,防消結(jié)合'一旦要發(fā)生火警時(shí)你知道應(yīng)急措施嗎
答:發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施:1、打'119'并報(bào)告上級(jí);2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢(shì);4、組織群眾撤離危險(xiǎn)區(qū);5、嚴(yán)防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。
20.火災(zāi)起初階段是滅火的最佳時(shí)期,你掌握常用的滅火方法嗎
答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。
21.噪聲污染妨礙人們的工作,學(xué)習(xí)和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。
答:噪聲污染的產(chǎn)生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會(huì)生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項(xiàng)目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時(shí)間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內(nèi)從事施工作業(yè);3、禁止機(jī)動(dòng)車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動(dòng)。應(yīng)采取有效措施控制音響。
22.禮儀規(guī)范
禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族、人群或國家基于歷史傳統(tǒng)而形成的,以確立、維護(hù)社會(huì)等級(jí)安防為核心內(nèi)容的價(jià)值觀念、道德規(guī)范以及與之相適應(yīng)的典章制度、行為方式。規(guī)范自身形式的禮,稱為禮儀。規(guī)范對(duì)他人態(tài)度和行為的禮,稱為禮貌。禮節(jié)是禮貌的具體體現(xiàn)。
物業(yè)管理工作中禮儀接待服務(wù)工作必須注意的問題:注意禮節(jié),講究原則;一視同仁,舉止得當(dāng);嚴(yán)于律己,寬于待人。
禮儀接待服務(wù)工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現(xiàn)在語言上的禮節(jié),有稱呼禮節(jié)、問候禮節(jié)、應(yīng)答禮節(jié);另一類是體現(xiàn)在行為舉止上的禮節(jié),有迎送禮節(jié)、操作禮節(jié)和次序禮節(jié)。
儀表、儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個(gè)方面。儀容主要是指人的容貌。
23.儀態(tài)的具體要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢(shì);表情。
24.物業(yè)管理禮儀接待工作的主要規(guī)程是:接待服務(wù),應(yīng)思想集中、精神飽滿、真誠微笑、著裝整齊,儀表、儀容端莊、整潔,熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。
25.治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動(dòng)以及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財(cái)物不受損失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂安防、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故。治安管理的目的是人身不受傷害,財(cái)物不受損失,工作、生活安防正常。
27.物業(yè)公司的治安管理隊(duì)伍可采用委托安防公司實(shí)施安防服務(wù)和自建安防隊(duì)伍實(shí)施安防服務(wù)。
28.普法學(xué)習(xí);職業(yè)道德教育;軍訓(xùn)。
29.安防人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:安防操作規(guī)程;隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。
30.安防人員單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)是:軍人軍姿;停止間轉(zhuǎn)法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
31.安防人員擒拿技術(shù)動(dòng)作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打;彈踢、側(cè)踹、勾踢;綜合練習(xí)。擒敵拳等。
32.安防人員軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是:百米跑14秒以內(nèi);俯臥撐50個(gè)以上;爬樓20層60秒以內(nèi)。
33.安防守護(hù)工作的涵義是指安防人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對(duì)指定的人、財(cái)物、場(chǎng)所地以及其他對(duì)象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動(dòng)。從宏觀的涵義來看,對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)、對(duì)一棟或一組大廈以及對(duì)一個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的安防工作實(shí)際上就是安防守護(hù)工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。
34.安防守護(hù)工作主要有:保護(hù)人身安全;保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全;維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的安防。在守護(hù)過程中可能遇到的主要問題是:火災(zāi);盜竊;破壞;擾亂安防;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
35.巡邏安防服務(wù)的主要任務(wù)是:維護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目標(biāo)周圍的正常治安安防;預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護(hù)刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng);檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
36.遇有違法犯罪分子實(shí)施犯罪行為的主要處理方法是:及時(shí)予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān);疏散無辜群眾。
37.遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者;疏散圍觀者;迅速報(bào)告有關(guān)部門及公安機(jī)關(guān),平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴(kuò)大。
38.遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是:將其勸出守護(hù)目標(biāo)范圍,無效時(shí),通知其家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實(shí)施控制、監(jiān)護(hù)。
39.守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機(jī)關(guān)報(bào)案;保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);安撫受害者;注意守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān),防止其逃跑。遇闖卡車輛,應(yīng)記下車牌號(hào)及車輛特征,必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
40.發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,做好控制工作。
41.遇有守護(hù)范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護(hù)燈光突然熄滅,特別加強(qiáng)門衛(wèi)和要害部位的守護(hù),在照明恢復(fù)前,嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。
42.遇有業(yè)主
或住戶當(dāng)面或電話向安防人員反映情況時(shí)的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號(hào)、單位,詳細(xì)記錄報(bào)告的內(nèi)容;對(duì)當(dāng)面報(bào)告者要記清其相貌、衣著特征;對(duì)報(bào)告內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
43.安防巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路;采取點(diǎn)與線結(jié)合的方法。
44.安防巡邏工作應(yīng)注意的事項(xiàng)是:在時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理;經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況,及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法;經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險(xiǎn)觀念,要求每個(gè)巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細(xì)心觀察,不忽視一點(diǎn)可疑跡象,不放過
任何應(yīng)該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點(diǎn),以及不正常的煙、光等。
45.違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共安防的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權(quán)利行為;侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為;妨害社會(huì)管理安防行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對(duì)社會(huì)危害大小不同;觸犯的法律不同;應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。
46.正當(dāng)防衛(wèi)的條件是:1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實(shí)存在的不法侵害行為,才能進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi);必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為,才能實(shí)行正當(dāng)防衛(wèi)。2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當(dāng)防衛(wèi)必須針對(duì)不法侵害者本人實(shí)行;正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應(yīng)有的損害。
47.真實(shí)存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會(huì)的行為。
48.正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進(jìn)行比較,凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強(qiáng)度、手段等方面大體相當(dāng),即可認(rèn)定是制止不法侵害所必須的限度。
49.非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。
50.常見的非正當(dāng)防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時(shí)防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當(dāng)。
51.防衛(wèi)過當(dāng):指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對(duì)方造成了不應(yīng)有的損害的行為。緊急避險(xiǎn)的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn),不得已采取的損害另一合法利益的行為。
52.緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅;危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的;避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施;避險(xiǎn)行為必須是在沒有其他方法可以排除危險(xiǎn),在迫不得已的情況下實(shí)施的;緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的,不能是假想的或推斷的;避險(xiǎn)行為不能超過必要的限度。
53.安防員處理問題應(yīng)遵循的原則:安防員在履行自己的職責(zé)時(shí),會(huì)遇到許多問題需要處理,在維護(hù)業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時(shí),依法辦事,依法執(zhí)行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防員處理問題應(yīng)遵循的方法:對(duì)不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對(duì)一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題,如民事糾紛,可通過說服教育的方法解決,主要是分清是非,耐心勸導(dǎo),對(duì)一時(shí)解決不了又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問題,應(yīng)采取'可散不可聚,可解不可結(jié),可緩不可急,可順不可逆'的處理原則,盡力勸解,把問題引向緩和,千萬不要將矛盾激化,因?yàn)檫@樣不利于解決問題。對(duì)處理問題上,堅(jiān)持教育與處罰相結(jié)合的原則,如違反情節(jié)輕微,不需處罰的,可當(dāng)場(chǎng)教育,或協(xié)助所在單位、家屬進(jìn)行教育,如需要治安處罰的,交公安機(jī)關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的,交行政機(jī)關(guān)處理。對(duì)于犯罪行為,應(yīng)及時(shí)制止,并把犯罪分子扭送公安機(jī)關(guān)。
第7篇 三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)辦事指南廈門市
三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)
一、設(shè)定行政許可的法律依據(jù)
(一)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過,2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)公布,自2003年9月1日起施行)第三十二條;
(二)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)發(fā)布,自2004年5月1日起施行)第三條、第四條。
二、行政許可條件
三級(jí)資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下:
(一)注冊(cè)資本人民幣50萬元以上;
(二)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
(三)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
(四)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;
(五)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),符合上列第(一)、(二)、(三)項(xiàng)條件的,資質(zhì)等級(jí)按照暫定三級(jí)資質(zhì)核定,暫定期1年。暫定期滿后符合全部資質(zhì)條件的,按規(guī)定申請(qǐng)核定正式資質(zhì)等級(jí)。
三、申請(qǐng)材料目錄及依據(jù)
(一)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交下列申請(qǐng)材料:
(企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)已被取消或《資質(zhì)證書》有效期已過期,需重新申請(qǐng)物業(yè)資質(zhì)的,申請(qǐng)材料按本條規(guī)定報(bào)送。)
1、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》(原件2份)
2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件2份,公司名稱中必須有“物業(yè)管理”或“物業(yè)服務(wù)”字樣,主營中必須有物業(yè)管理);
3、企業(yè)章程(復(fù)印件2份);
4、驗(yàn)資報(bào)告(復(fù)印件2份,注冊(cè)資金三級(jí)、臨時(shí)三級(jí)實(shí)際到位人民幣50萬元以上);
5、企業(yè)法定代表人的身份證明(復(fù)印件2份);
6、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(崗位證書)和勞動(dòng)合同(需鑒證機(jī)關(guān)蓋章),管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同(需鑒證機(jī)關(guān)蓋章) 具備中級(jí)職稱的財(cái)務(wù)和工程負(fù)責(zé)人任職證明(復(fù)印件2份,材料內(nèi)容包含從廈門市建設(shè)與管理信息網(wǎng)的房地產(chǎn)與物業(yè)信息網(wǎng)免費(fèi)下載的《廈門市物業(yè)管理企業(yè)有職稱及資格專業(yè)技術(shù)人員名單表》);
[注:專職、專業(yè)非退休管理人員至少10人,其中取得建設(shè)部培訓(xùn)的物管員上崗證不少于5人,中級(jí)職稱人員不少于5人,初級(jí)職稱人員不少于5人]
(以上所需提交申請(qǐng)材料均由《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第六條規(guī)定。)
上述材料提交復(fù)印件的,每張復(fù)印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對(duì)。
注:當(dāng)企業(yè)法定代表人身份非國內(nèi)人士時(shí):
①境外的自然人:提供的身份證明材料(護(hù)照除外)均需由所在國家的公證機(jī)關(guān)公證并經(jīng)外交認(rèn)證方為有效。
②香港自然人:香港居民身份證,證明材料均應(yīng)經(jīng)司法部委托的香港律師公證,并加蓋“中國法律服務(wù)(香港)有限公司”轉(zhuǎn)遞章。
③澳門的自然人:身份證明材料均應(yīng)通過司法部委托的新華社澳門分社、澳門南光(集團(tuán))有限公司、中國銀行澳門分行、澳門工商聯(lián)合會(huì)、澳門中華教育會(huì)、澳門中華總商會(huì)、澳門街坊會(huì)聯(lián)合總會(huì)出具證明文書。
④臺(tái)灣的自然人:回鄉(xiāng)證、臺(tái)胞證,證明材料均應(yīng)在臺(tái)灣法院辦理公證,并經(jīng)?；鶗?huì)寄送副本。
(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
1、上述第(一)項(xiàng)申請(qǐng)暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交的材料;
2、暫定三級(jí)資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件;
3、物業(yè)管理委托合同(復(fù)印件加蓋單位印章);
4、企業(yè)業(yè)績材料復(fù)印件(指“上年度企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告”);
5、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等管理制度、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況報(bào)告。
(以上所需提交申請(qǐng)材料均由《物業(yè)管理資質(zhì)管理辦法》第九條規(guī)定)
上述材料
提交復(fù)印件的,每張復(fù)印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對(duì)。
四、申請(qǐng)表格
申請(qǐng)人需填寫《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》,《廈門市物業(yè)管理企業(yè)有職稱及資格專業(yè)技術(shù)人員名單表》可在廈門市建設(shè)與管理局行政許可事項(xiàng)辦理處免費(fèi)領(lǐng)取,也可在廈門市建設(shè)與管理信息網(wǎng)()免費(fèi)下載。
五、行政許可程序
(一)申請(qǐng)人向我局提出申請(qǐng),提交有關(guān)材料;
(二)我局進(jìn)行審核,作出行政許可決定;準(zhǔn)予許可的,于法定時(shí)間內(nèi)向申請(qǐng)人頒發(fā)、送達(dá)資質(zhì)證書。
六、行政許可的時(shí)限:
自收到完整的申請(qǐng)材料之日起,在20個(gè)工作日內(nèi)作出決定;因故經(jīng)分管局長批準(zhǔn),可延長10個(gè)工作日。
七、行政許可證件及有效期限
本許可事項(xiàng)獲準(zhǔn)后,頒發(fā)《暫定資質(zhì)證書》或《物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向許可機(jī)關(guān)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。
八、行政許可的法律效力
物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書后方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
九、行政許可年審或年檢
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格,許可機(jī)關(guān)注銷其資質(zhì)證書。
物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的,由許可機(jī)關(guān)責(zé)令其限期改正,可處1萬元以上3萬元以下的罰款。
十、申請(qǐng)人辦理許可過程中的救濟(jì)權(quán)利
申請(qǐng)人在辦理許可過程中享有下列救濟(jì)權(quán)利:
(一)申請(qǐng)人在申請(qǐng)行政許可過程中,依法享有陳述權(quán)、申辯權(quán);
(二)申請(qǐng)人的行政許可申請(qǐng)被駁回的,有權(quán)要求說明理由;
(三)申請(qǐng)人不服行政許可決定的,有權(quán)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟;
(四)許可機(jī)關(guān)因行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止,或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的,或者為了公共利益的需要,依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可時(shí),申請(qǐng)人因此遭受財(cái)產(chǎn)損失的,有權(quán)依法要求補(bǔ)償。
(五)申請(qǐng)人的合法權(quán)益因行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政許可受到損害的,有權(quán)依法要求賠償。
申請(qǐng)人在行使權(quán)利的過程中,應(yīng)同時(shí)履行《行政許可法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù),維護(hù)國家利益和社會(huì)公共利益,維護(hù)利害關(guān)系人的合法權(quán)益,維護(hù)行政機(jī)關(guān)的法定許可權(quán)利和正常的行政許可秩序。
十一、行政許可受理地點(diǎn)、時(shí)間及公示網(wǎng)站
(一)辦理地址、聯(lián)系電話
廈門市建設(shè)與管理局行政許可事項(xiàng)辦理處(廈門市廈禾路362號(hào)建設(shè)大廈3樓)
聯(lián)系電話:2204279 8123066 8123099
(二)時(shí)間:
1、審核時(shí)間:每周一、三上午(廈禾路362號(hào)建設(shè)大廈十四樓房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處,聯(lián)系電話:2204279)
2、受理時(shí)間:周一至周五上午8:30―11:30,下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。
(三)公示公開網(wǎng)站:
第8篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：開發(fā)建設(shè)期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:開發(fā)建設(shè)期間
(一)開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.分析原設(shè)計(jì)圖紙,提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實(shí)踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務(wù)用房、總臺(tái)及門衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn),車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實(shí),建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等,以提升物業(yè)的價(jià)值和整體效果。
2.提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置等方面的改進(jìn)意見。對(duì)建筑材料的選用,設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)、使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線走向;通訊設(shè)施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進(jìn)設(shè)備而影響其他設(shè)施設(shè)備的動(dòng)作。對(duì)服務(wù)方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活?yuàn)蕵吩O(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對(duì)象,可提供服務(wù)設(shè)施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場(chǎng)開發(fā)的定位點(diǎn)。
3.提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場(chǎng),熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程,機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試,管道線路和敷設(shè)走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)單位和施工單位共同磋商。及時(shí)提出并落實(shí)整改方案,配合設(shè)備安裝,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購房權(quán)益,為日后的房屋維修奠定良好基礎(chǔ)。
4.設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)咨詢臺(tái)
在項(xiàng)目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費(fèi)者面對(duì)面進(jìn)行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),解答消費(fèi)者物業(yè)管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作。
第9篇 商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書公司簡介
商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書:公司簡介
sy物業(yè)管理有限公司簡介
一、企業(yè)概況
sy物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來,y物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績優(yōu)良。現(xiàn)為國家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè),中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位,s房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。
公司經(jīng)多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。現(xiàn)管理十多處物業(yè),面積 100多萬平方米。
隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進(jìn)的管理模式、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌,為業(yè)主竭誠提供舒適的生活與工作環(huán)境。
二、管理機(jī)制
為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務(wù)實(shí)、誠信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務(wù)第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質(zhì)量方針,內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外樹形象。在s地區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
三、人員儲(chǔ)備
公司按照'對(duì)外招聘高級(jí)管理人才,對(duì)內(nèi)培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。公司現(xiàn)有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓(xùn)體系下,100%的部門經(jīng)理通過了全國物業(yè)管理崗位培訓(xùn),各專業(yè)崗位的持證上崗率達(dá)100%。
四、 企業(yè)信譽(yù)
本著注重企業(yè)信譽(yù)、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務(wù)方面,實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理,并制定各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo),接受來自各方的指導(dǎo)與監(jiān)督。
1、國家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。
2、自2001年始先后多個(gè)項(xiàng)目獲得市優(yōu)、部優(yōu)榮譽(yù)。4、2002年被中國質(zhì)量檢驗(yàn)協(xié)會(huì)評(píng)為'重質(zhì)量、講信譽(yù)物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部優(yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評(píng)為市優(yōu)小區(qū)。
五、物業(yè)管理業(yè)績
1、'*城'。
2、's花園洋房'。
3、'*別墅'。
4、'*苑'。
5、'*城'。
6、'*花園'。
7、'*名邸'。
8、'*庭'。
9、'*花園'。
10、'*公寓'。
六、 物業(yè)管理特色
sy物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢(shì),不斷引入國內(nèi)先進(jìn)的管理理念,對(duì)現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄,去其疏漏,取其精華,通過持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內(nèi)涵,精煉物管品牌,促進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),摸索出了金佳特色的'人性服務(wù)、精細(xì)管理'的經(jīng)營模式。
完善的管理體系。 對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機(jī)制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了國際質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅(jiān)持探索物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場(chǎng)服務(wù)至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經(jīng)營增實(shí)力,以人為本嚴(yán)格管理強(qiáng)素質(zhì),上下一心和諧奮進(jìn)謀發(fā)展' 的經(jīng)營決策總體指導(dǎo)思想。 在無開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場(chǎng)部,目前管理面積已達(dá)100多萬平方米,項(xiàng)目類型多樣。
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導(dǎo)'以人為本'的服務(wù)理念,在多年的 iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施中,服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高。
以市場(chǎng)為導(dǎo)向:公司一向面向市場(chǎng),服從規(guī)律,把市場(chǎng)作為提升公司實(shí)力的競(jìng)技場(chǎng)。
以服務(wù)為宗旨:員工皆以服務(wù)為己任,對(duì)業(yè)主熱情周到, 友誼互助。
以人才為根本:內(nèi)培外引,提升管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
以質(zhì)量為保證:好的質(zhì)量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。
穩(wěn)健的經(jīng)營思路 。經(jīng)多年經(jīng)營發(fā)展,公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷得到增強(qiáng), 打破原思路,拓寬經(jīng)營思路,轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
七、項(xiàng)目認(rèn)識(shí)
**廣場(chǎng)c、d總占地8.88萬平米,物業(yè)設(shè)計(jì)充分顯示精品建筑特點(diǎn),配置40%以上的綠化率,獨(dú)巨匠心的綠化園藝設(shè)計(jì),給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場(chǎng)按高檔住宅類型設(shè)計(jì),設(shè)備配置先進(jìn)齊全,治安防范、通訊技術(shù)充分應(yīng)用,是技術(shù)與自然完美結(jié)合的建筑精品。
定位準(zhǔn)確:
**廣場(chǎng)銷售取價(jià)主體為具有較高身價(jià)和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代人文建筑風(fēng)格,體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念,建筑品質(zhì)在錫成絕無僅有。
極具前景:
**廣場(chǎng)項(xiàng)目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場(chǎng)旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的城市副中心項(xiàng)目,**廣場(chǎng)環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機(jī)會(huì)。
優(yōu)勢(shì)互補(bǔ):
w**商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司是頗具實(shí)力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項(xiàng)目儲(chǔ)備和良好的市場(chǎng)前景;sy物業(yè)管理公司是一家具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具備完善的服務(wù)管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會(huì)把**廣場(chǎng)打造成w乃至全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。
貴司選擇錫成業(yè)內(nèi)有較高知名度和有著良好業(yè)績的sy物業(yè)管理有限公司實(shí)施物業(yè)管理,將使**廣場(chǎng)的建筑精品得到精心的呵護(hù),將使**廣場(chǎng)光彩奪目,更加誘人。
經(jīng)營前景良好:
**廣場(chǎng)項(xiàng)目住戶群體檔次普遍較高,項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分滿足廣大購房者的需求,項(xiàng)目管理運(yùn)行前景較好。
第10篇 x物業(yè)公司綜合管理部職能
物業(yè)公司綜合管理部職能
(1)負(fù)責(zé)人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓(xùn)工作,為其他部門儲(chǔ)備人才。
(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。
(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴,并提供協(xié)助。
(5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作,與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。
(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)。
第11篇 大廈物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標(biāo)管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實(shí)現(xiàn)中心總體任務(wù)目標(biāo)。
2、范圍
本手冊(cè)規(guī)定了目標(biāo)的制訂、實(shí)施、檢查與考核過程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級(jí)目標(biāo)管理工作。
3、職責(zé)
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標(biāo)任務(wù),負(fù)責(zé)分解中心各職能部門、各管理處的目標(biāo)任務(wù)。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營指標(biāo)目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書),各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任對(duì)實(shí)現(xiàn)本職能部門和管理處的目標(biāo)任務(wù)負(fù)責(zé)。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對(duì)中心各職能部門和各管理處負(fù)責(zé)人及其他主管以上人員進(jìn)行評(píng)價(jià)考核。
3.4各級(jí)管理人員接照職權(quán)負(fù)責(zé)本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績效考核。
4、中心任務(wù)分解目標(biāo)分解和下達(dá)
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實(shí)際情況,將本中心的目標(biāo)分解為各職能部門、各管理處的分目標(biāo)。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書)。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負(fù)責(zé)人和管理處主任就下一年度的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行溝通,聽取意見,由中心經(jīng)理最終確保任務(wù)目標(biāo)。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人和各管理處主任分別簽定目標(biāo)責(zé)任書。
4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書,逐級(jí)進(jìn)行目標(biāo)分解落實(shí)到人,并逐級(jí)簽定目標(biāo)責(zé)任書。
5、目標(biāo)任務(wù)的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對(duì)各職能部門和管理處目標(biāo)的工作情況進(jìn)行考評(píng)。根據(jù)考評(píng)結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會(huì)上對(duì)各職能部門和管理處的工作開展進(jìn)行點(diǎn)評(píng),指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標(biāo)任務(wù)。對(duì)各職能部門、各管理處未能實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo),應(yīng)組織進(jìn)行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應(yīng)作出書面說明,報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對(duì)中心主管以上人員進(jìn)行工作考核,確保工作任務(wù)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
5.2.1中心各級(jí)管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應(yīng)的工作和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對(duì)主管以下員工進(jìn)行考評(píng),按《**管理中心基層員工績效考核表》進(jìn)行績效評(píng)分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司要求組織對(duì)本年度目標(biāo)責(zé)任的完成情況進(jìn)行總體評(píng)價(jià)考核,并根據(jù)公司對(duì)中心的任務(wù)目標(biāo)制訂下年度目標(biāo)。
5.2.3中心經(jīng)理及各級(jí)負(fù)責(zé)人每年度依據(jù)目標(biāo)完成情況和目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對(duì)各級(jí)目標(biāo)責(zé)任人的獎(jiǎng)罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書、目標(biāo)考評(píng)記錄、考核評(píng)價(jià)記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第12篇 物業(yè)分公司管理處組建程序
項(xiàng)目物業(yè)分公司及管理處組建程序
1總則
1.1各項(xiàng)目所在公司應(yīng)重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進(jìn)行,項(xiàng)目所在公司必須按本手冊(cè)及其支持文件規(guī)定做好各項(xiàng)組建工作,并在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃中應(yīng)具體明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點(diǎn)時(shí)間和責(zé)任人員。
1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必須保證相關(guān)物業(yè)人員能夠及時(shí)地參與項(xiàng)目前期的物業(yè)介入工作,以及物業(yè)管理方案制訂的時(shí)間要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)分公司組建過程的具體操作,以及對(duì)管理處組建工作全面負(fù)責(zé)。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃,并監(jiān)督執(zhí)行。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)分公司組建工作,并負(fù)責(zé)審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作計(jì)劃。
3物業(yè)分公司組建
3.1物業(yè)分公司總經(jīng)理招聘
3.1.1一般情況下,新開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后,應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設(shè)計(jì)開始前完成。
3.1.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由集團(tuán)人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。
3.1.3物業(yè)分公司總經(jīng)理由項(xiàng)目所在公司申請(qǐng),報(bào)集團(tuán)審批。
3.1.4物業(yè)分公司總經(jīng)理到位后,根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃階段的實(shí)際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業(yè)分公司籌建處。
3.2物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃
3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)控下,物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)提出物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃(含組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置)、前期服務(wù)工作方案。以上兩個(gè)方案必須在項(xiàng)目開盤前3個(gè)月報(bào)送項(xiàng)目所在公司審核,管理公司經(jīng)營管理委員會(huì)批準(zhǔn),
并報(bào)物業(yè)管理部備案。
3.2.2物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)至少包括三個(gè)部分:物業(yè)分公司組建方案、組建工作進(jìn)度安排、開辦費(fèi)用測(cè)算等。
3.2.3物業(yè)分公司組建方案內(nèi)容包括,但不限于:
a)公司名稱;
b)成立的時(shí)間;
c)辦公地點(diǎn);d)注冊(cè)資金;e)法人代表;f)股東授權(quán);g)股權(quán)分配;h)公司章程;
i)組織架構(gòu)及人員編制;
j)物業(yè)管理用房的使用等。
3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進(jìn)度安排時(shí),應(yīng)至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容:
a)人員招聘(分批進(jìn)行,應(yīng)在時(shí)間進(jìn)度上明確);
b)經(jīng)營資質(zhì)報(bào)批;
c)公司注冊(cè)登記;
d)資質(zhì)備案及資質(zhì)等級(jí)證明申辦;
e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房的劃分和配置;
f)辦公設(shè)備、作業(yè)工具設(shè)備及其他必要物資的采購;
g)建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度;
h)制定相關(guān)管理服務(wù)制度和規(guī)程;
i)完成上崗人員的崗前培訓(xùn);
j)完成項(xiàng)目入伙前相關(guān)準(zhǔn)備工作。
3.2.5物業(yè)分公司組建必須保證關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn),如總經(jīng)理招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊(cè)、骨干人員到位、完成入伙準(zhǔn)備工作等。
3.2.6除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個(gè)月完成,
因此必須將各項(xiàng)組建工作進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?確保工作的有序和高效。
3.2.7組建工作進(jìn)度安排應(yīng)將每項(xiàng)工作的起止時(shí)間落實(shí)到具體工作日,持續(xù)時(shí)間按工作日計(jì)算,并采用橫道圖表示工作進(jìn)度安排。
3.2.8針對(duì)每一項(xiàng)工作必須明確主要負(fù)責(zé)人,以及負(fù)責(zé)配合的協(xié)辦人員。責(zé)任人應(yīng)具體落實(shí)到工作崗位(職務(wù)或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。
3.2.9開辦費(fèi)用測(cè)算是物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中必須的內(nèi)容,具體按管理公司《開辦費(fèi)用測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中不僅包含開辦費(fèi)用測(cè)算的總體結(jié)果,而且應(yīng)有具體費(fèi)用科目的測(cè)算結(jié)果,對(duì)測(cè)算結(jié)果的審批包括對(duì)總體測(cè)算結(jié)果和各科目細(xì)項(xiàng)測(cè)算結(jié)果的審批。
3.2.10在組建工作過程中,對(duì)開辦費(fèi)用的控制以各科目細(xì)項(xiàng)的成本標(biāo)準(zhǔn)(測(cè)算結(jié)果經(jīng)批準(zhǔn)或調(diào)整后批準(zhǔn))為依據(jù)。
3.3物業(yè)分公司組建
3.3.1物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施,項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)根據(jù)工作計(jì)劃安排和費(fèi)用額度提供支持和協(xié)助,管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo),并對(duì)組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控。
3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業(yè)分公司總經(jīng)理進(jìn)一步細(xì)化分解組建工作進(jìn)度計(jì)劃,擬訂組建工作的月(或周)進(jìn)度計(jì)劃。
3.3.3在進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的節(jié)點(diǎn)時(shí)間,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報(bào)告工作進(jìn)度情況。
3.3.4物業(yè)分公司組建過程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準(zhǔn)的組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。
3.3.5物業(yè)分公司組建工作必須在項(xiàng)目正式入伙前2個(gè)月全面完成,并開始獨(dú)立運(yùn)作。物業(yè)分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。
4物業(yè)分公司管理處設(shè)立
4.1管理處主任招聘
4.1.1項(xiàng)目開盤前3個(gè)月,物業(yè)分公司總經(jīng)理向項(xiàng)目所在公司提出招聘管理處主任
的申請(qǐng),由項(xiàng)目所在公司申報(bào),經(jīng)管理公司核準(zhǔn)后報(bào)集團(tuán)審批。
4.1.2管理處主任的招聘面試由項(xiàng)目所在公司與物業(yè)分公司共同負(fù)責(zé)。
4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。
4.1.4開盤前1個(gè)月,管理處主任正式到位。
4.2管理處的組建
4.2.1根據(jù)國家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),按照該項(xiàng)目物業(yè)管理方案的要求,在物業(yè)分公司的指導(dǎo)下,管理處主任在入伙前3個(gè)月開始管理處的組建工作。
4.2.2管理處組建必須有計(jì)劃地進(jìn)行,管理處主任負(fù)責(zé)擬訂管理處組建工作計(jì)劃,落實(shí)工作責(zé)任和進(jìn)度要求。管理處組建工作計(jì)劃的內(nèi)容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。
4.2.3管理處組建工作計(jì)劃經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項(xiàng)目所在公司審批,報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。
4.2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查,并督促各職能部門按組建工作計(jì)劃的要求協(xié)助管理處主任的工作。
4.2.5在管理處組建過程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準(zhǔn)的管理處組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行,工作內(nèi)容包括(不限于):
a)管理處
機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制、崗位職責(zé)及任職資格要求;
b)物業(yè)管理用房的使用;
c)辦公物資及作業(yè)工具采購;
d)人員招聘、培訓(xùn);
e)服務(wù)程序/規(guī)程的制訂;
f)項(xiàng)目入伙前的相關(guān)準(zhǔn)備工作等。
4.2.6根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況,在項(xiàng)目入伙前2個(gè)月管理處必須正式組建完畢。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101開辦費(fèi)用測(cè)算指引
第13篇 xx物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊(cè)概述
物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊(cè)概述
保潔管理是物業(yè)管理中的環(huán)境清潔衛(wèi)生工作項(xiàng)目之一,它包括轄區(qū)內(nèi)的所有公共場(chǎng)地、轄區(qū)內(nèi)樓宇從樓頂?shù)降讟?包含地下)共用場(chǎng)地垃圾的收集、清運(yùn)以及區(qū)域內(nèi)的'四害'消殺防疫等。環(huán)境清潔衛(wèi)生主要工作思路包括:
一是要將糾正不良衛(wèi)生習(xí)慣與清潔衛(wèi)生管理相結(jié)合,注重宣傳教育,提高業(yè)主的衛(wèi)生意識(shí);
二是要將業(yè)主參予衛(wèi)生清潔管理與衛(wèi)生清掃相結(jié)合,盡量避免隨手亂扔垃圾、從樓上往下亂扔廢物雜物,廢舊物品占公共場(chǎng)地,亂涂、亂畫、亂張貼、污水、煙塵產(chǎn)生、垃圾堵塞下水道等現(xiàn)象的發(fā)生。
三是預(yù)見性防范治理與實(shí)時(shí)保潔相結(jié)合,超前的環(huán)境維護(hù)計(jì)劃對(duì)作好保潔管理非常關(guān)鍵,只有樹立前瞻意識(shí),才能確保小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生滿足業(yè)主不斷增長的需求。
第14篇 某物業(yè)小區(qū)外來人員管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)小區(qū)外來人員管理作業(yè)指導(dǎo)書
序號(hào) 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)質(zhì)量記錄
1每月5日前商鋪管理員將更新的《商鋪從業(yè)人員登記表》、前臺(tái)接待將更新的《保姆、鐘點(diǎn)工登記表》《租戶登記表》交給保安主管發(fā)給各地段保安。
由于盜竊、斗毆等非常規(guī)原因造成的解聘的外來人員,前臺(tái)接待一經(jīng)業(yè)主知會(huì)后立即通知保安主管。商鋪管理員 前臺(tái)接待 保安主管
《保姆、鐘點(diǎn)工登記表》
《租戶登記表》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
2對(duì)欲進(jìn)入小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、從業(yè)人員,檢查其臨時(shí)出入許可證是否已經(jīng)過期,如未過期且核實(shí)其身份后,方予以放行,并對(duì)出入證即將過期的催促其至管理處辦理;如已經(jīng)過期,或由于其它原因?qū)е鲁鋈胱C無效,嚴(yán)禁入內(nèi);無證人員嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。門崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
3對(duì)欲離開小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、商鋪從業(yè)人員,如其攜帶物品離開小區(qū),則按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書》操作。
巡邏崗 門崗
《執(zhí)勤情況記錄》 《物品出入管理作業(yè)指導(dǎo)書》
4對(duì)臨時(shí)訪客的人員:
如果是駕駛車輛的臨時(shí)訪客欲進(jìn)入小區(qū),門崗?fù)ㄟ^對(duì)講機(jī)與地段保安聯(lián)系,待業(yè)主同意后,方可進(jìn)入,否則不予進(jìn)入。訪客進(jìn)入小區(qū)后,門崗用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗報(bào)訪客去向,巡邏崗為臨時(shí)訪客指明大致方向,并遠(yuǎn)距離監(jiān)視其去向是否正確。
對(duì)于沒有駕馭車輛的臨時(shí)訪客,地段保安通過門禁對(duì)講與業(yè)主聯(lián)系,得到業(yè)主許可后,方可進(jìn)入,否則不予進(jìn)入。門崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
5對(duì)到小區(qū)送貨、找朋友、在小區(qū)散發(fā)廣告、推銷的人員,讓其出示有效證件并核實(shí),視情請(qǐng)其離開小區(qū)或扭送交派出所處理。門崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
7對(duì)小區(qū)內(nèi)商鋪的從業(yè)人員定期進(jìn)行檢查,不在冊(cè)的督促其盡快到管理處辦理。巡邏崗《商鋪從業(yè)人員登記表》
81、巡邏崗對(duì)小區(qū)內(nèi)外來人員活動(dòng)的情況進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)閑雜人員流動(dòng)或其他異常情況及時(shí)上前盤查,根據(jù)情況作相應(yīng)處理,并做好詳細(xì)記錄;
2、對(duì)不服從管理的外來人員,及時(shí)報(bào)告區(qū)隊(duì)長,由其協(xié)助解決,視情報(bào)高新區(qū)派出所處理。門崗 巡邏崗
區(qū)隊(duì)長《執(zhí)勤情況記錄》
9裝修人員退場(chǎng)后,并對(duì)其攜帶出去的物品按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書》操作。門崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
10監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)小區(qū)的外來人員出入情況進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知地段巡邏保安到崗進(jìn)行巡查、盤問。監(jiān)控崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):1、臨時(shí)出入證在有效期內(nèi)使用;
2、小區(qū)內(nèi)無'三無'人員。
第15篇 物業(yè)質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
.0目的
按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性。
2.0適用范圍
適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。
3.0職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評(píng)審活動(dòng)。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理做好管理評(píng)審的組織與準(zhǔn)備工作。
3.3品質(zhì)督察部做好管理評(píng)審資料的收集、記錄及管理評(píng)審后改進(jìn)措施的檢查督促和驗(yàn)證工作。
3.4各部門負(fù)責(zé)人參加管理評(píng)審,并提供本部門質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況的信息和資料,制定和實(shí)施評(píng)審結(jié)果要求的改進(jìn)措施。
4.0工作程序
4.1評(píng)審計(jì)劃
4.1.1管理評(píng)審每年至少進(jìn)行一次,時(shí)間間隔不超過12個(gè)月。
4.1.2當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一應(yīng)增加管理評(píng)審頻次:
a. 外部市場(chǎng)與公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)產(chǎn)生反差而影響我公司經(jīng)營效益時(shí);
b. 組織結(jié)構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置有重大變化;
c. 國家法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)有修改時(shí);
d. 重大質(zhì)量事故顧客嚴(yán)重投訴時(shí);
e. iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生換版時(shí);
f. 第二方、第三方審核前或領(lǐng)導(dǎo)有要求時(shí);
g. 質(zhì)量管理體系審核有嚴(yán)重不合格時(shí)。
4.1.3 每次管理評(píng)審前一月,品質(zhì)督察部應(yīng)根據(jù)總經(jīng)理與管理者代表商定的時(shí)間、地點(diǎn),負(fù)責(zé)編制《年度管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2 管理評(píng)審內(nèi)容
4.2.1質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的貫徹和實(shí)施情況。
4.2.2組織機(jī)構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。
4.2.3質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績效分析,如:經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。
4.2.4 發(fā)生的重大安全責(zé)任事故。
4.2.5 內(nèi)部質(zhì)量審核實(shí)施情況及其效果。
4.2.6 糾正和預(yù)防措施實(shí)施情況及其效果。
4.2.7以前管理評(píng)審的跟蹤措施的實(shí)施及有效性;
4.2.8可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化,如資源的配置,內(nèi)、外環(huán)境變化,法律、法規(guī)的變化等;
4.2.9相關(guān)方的建議。
4.2.10總經(jīng)理認(rèn)為其他尚需評(píng)審的內(nèi)容。
4.3 評(píng)審準(zhǔn)備
4.3.1《年度管理評(píng)審計(jì)劃》經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)給參加管理評(píng)審的部門(人員)。
4.3.2各部門(人員)按計(jì)劃要求在評(píng)審前14天提交評(píng)審所需資料,做好評(píng)審的準(zhǔn)備,并確保在評(píng)審進(jìn)行前7天將評(píng)審材料提交品質(zhì)督察部確認(rèn)后交管理者代表審閱。
4.3.3參加評(píng)審的人員根據(jù)需要由總經(jīng)理或管理者代表確定,原則上公司其他領(lǐng)導(dǎo)及各部門負(fù)責(zé)人均應(yīng)參加評(píng)審。
4.3.4各部門需準(zhǔn)備下列資料:
a. 市場(chǎng)拓展部:服務(wù)項(xiàng)目開發(fā);市場(chǎng)分析資料;
b. 客戶服務(wù)中心:服務(wù)過程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測(cè)量結(jié)果與顧客溝通等資料;
c. 人力資源部:人力資源控制;
d. 工程維修部:設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等資料;
e. 保安部、財(cái)務(wù)部:本部門過程控制等資料。
f. 品質(zhì)督察部:內(nèi)、外審結(jié)果;質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況;糾正和預(yù)防措施、持續(xù)改進(jìn)實(shí)施情況;質(zhì)量管理體系需要改進(jìn)的重大項(xiàng)目等資料;
4.4管理評(píng)審的形式和程序
4.4.1管理評(píng)審以會(huì)議形式進(jìn)行。
4.4.2總經(jīng)理主持管理評(píng)審會(huì)議,會(huì)議程序如下:
a.總經(jīng)理主持會(huì)議宣布管理評(píng)審會(huì)議開始,并對(duì)管理評(píng)審的目的、要求作簡短發(fā)言;
b.管理者代表匯報(bào)質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,各有關(guān)部門按評(píng)審內(nèi)容要求做書面報(bào)告。如管理者代表認(rèn)為有必要且事先做了布置和準(zhǔn)備,則報(bào)告的書面化文件應(yīng)分發(fā)至每個(gè)參加評(píng)審的人員。
c.與會(huì)者討論、分析、評(píng)價(jià)質(zhì)量體系的適宜性、有效性;分析質(zhì)量體系運(yùn)行中存在的系統(tǒng)問題、重大問題,提出改進(jìn)質(zhì)量體系的措施、意見。
d.總經(jīng)理歸納評(píng)審意見,對(duì)質(zhì)量管理體系現(xiàn)狀的適宜性、充分性、有效性做出結(jié)論,提出或裁定質(zhì)量體系改進(jìn)措施。
4.4.3 部門負(fù)責(zé)人參加管理評(píng)審,須在《會(huì)議簽到記錄表》中簽到,品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)會(huì)議記錄。
4.4管理評(píng)審輸出
4.4.1 品質(zhì)督察部在《會(huì)議簽到記錄表》記錄會(huì)議情況。
4.4.2 品質(zhì)督察部根據(jù)評(píng)審議題和記錄編寫《管理評(píng)審報(bào)告》,其內(nèi)容包括與以下方面有關(guān)的任何決定和措施:
a. 質(zhì)量管理體系及其過程的改進(jìn),包括質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過程控制等方面的評(píng)價(jià);
b. 與顧客要求有關(guān)的產(chǎn)品的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行產(chǎn)品過程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c. 資源需求。
4.4.3《管理評(píng)審報(bào)告》需經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),并按《文件控制程序》中文件發(fā)放的規(guī)定發(fā)至相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門。
4.4.4管理評(píng)審所形成的各種文件、資料和記錄由品質(zhì)督察部按《質(zhì)量記錄控制程序》妥善保存。
4.5管理評(píng)審決定的執(zhí)行和驗(yàn)證
4.5.1 責(zé)任部門和人員根據(jù)《管理評(píng)審報(bào)告》中有關(guān)決定編制《管理評(píng)審改進(jìn)措施及驗(yàn)證記錄表》,并組織實(shí)施,按《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。
4.5.2改進(jìn)措施實(shí)施結(jié)束后,各責(zé)任部門應(yīng)將結(jié)果報(bào)品質(zhì)部,品質(zhì)督察部對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行檢查后報(bào)管理者代表,以便對(duì)實(shí)施效果是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià);
4.5.3實(shí)施結(jié)果有效的,品質(zhì)督察部應(yīng)將其措施納入或編制相關(guān)文件,以鞏固其改進(jìn)效果;
4.5.4經(jīng)驗(yàn)證,改進(jìn)措施未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的,由責(zé)任部門重新制定并實(shí)施改進(jìn)措施,直至達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)
組織對(duì)各種措施計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和驗(yàn)證。
4.6 管理評(píng)審如導(dǎo)致質(zhì)量方針、目標(biāo)及體系文件更改時(shí),按《文件控制程序》執(zhí)行。
5.0 相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
5.2《質(zhì)量記錄控制程序》
5.3《糾正和預(yù)防措施控制程序》
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《年度管理評(píng)審計(jì)劃》
6.2《會(huì)議簽到記錄表》
6.3《管理評(píng)審報(bào)告》
