第1篇 房地產(chǎn)公司管理評(píng)審控制工作程序

房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè):管理評(píng)審控制程序

1.目的

通過(guò)管理評(píng)審,定期對(duì)公司的質(zhì)量管理體系進(jìn)行有效的評(píng)審,確保持續(xù)有效地滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。

2.范圍

本程序適用于公司管理評(píng)審。

3.職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評(píng)審會(huì)議,并對(duì)評(píng)審結(jié)果做出決定性意見;

3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況,組織編制管理評(píng)審報(bào)告,檢查落實(shí)管理評(píng)審意見;

3.3工程部負(fù)責(zé)管理評(píng)審的組織準(zhǔn)備工作,收集管理評(píng)審所需的資料,編制管理評(píng)審報(bào)告,組織實(shí)施和驗(yàn)證評(píng)審中提出的糾正和預(yù)防措施;

3.4各部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供所分管的評(píng)審所需資料,實(shí)施有關(guān)的糾正和預(yù)防措施。

4.控制程序

4.1公司每年(間隔不超過(guò)12個(gè)月)組織進(jìn)行一次管理評(píng)審,由公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理參加。在公司發(fā)生重大的質(zhì)量事故、經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生重大變化、公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變以及外部審核等特殊情況時(shí),由公司總經(jīng)理決定,增加管理評(píng)審的頻次。

4.2管理評(píng)審會(huì)議準(zhǔn)備工作

4.2.1公司總經(jīng)理決定會(huì)議的召開時(shí)間,由管理者代表負(fù)責(zé)安排有關(guān)部門,進(jìn)行會(huì)議資料的準(zhǔn)備工作:

a.工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度內(nèi)部及第二、三方質(zhì)量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預(yù)防措施情況的匯總分析;

b.策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供顧客意見調(diào)查分析報(bào)告和對(duì)顧客投訴處理情況的匯總分析;

c.工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供工程施工質(zhì)量控制情況;

d.財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析報(bào)告;

e.管理者代表負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供質(zhì)量體系運(yùn)行情況報(bào)告;

f.以往管理評(píng)審跟蹤措施的實(shí)施情況;

g.質(zhì)量管理體系變更機(jī)會(huì)的識(shí)別;

h.改進(jìn)的建議。

4.2.2工程部負(fù)責(zé)收集整理有關(guān)的評(píng)審資料,經(jīng)管理者代表審閱后,于評(píng)審會(huì)一周前,連同評(píng)審會(huì)通知發(fā)至參會(huì)人員。

4.3管理評(píng)審會(huì)議

4.3.1管理評(píng)審會(huì)議由公司總經(jīng)理主持召開。

4.3.2管理者代表匯報(bào)質(zhì)量體系的運(yùn)行情況和分析意見。

4.3.3根據(jù)各部門提供的評(píng)審資料,對(duì)以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)審:

a.質(zhì)量體系審核的結(jié)果;

b.顧客反饋;

c.過(guò)程的業(yè)績(jī)和產(chǎn)品的符合性;

d.預(yù)防和糾正措施的狀況;

e.以往管理評(píng)審的跟蹤措施;

f.可能影響質(zhì)量管理體系的變更;

g.改進(jìn)的建議。

4.3.4公司總經(jīng)理對(duì)評(píng)審會(huì)議進(jìn)行總結(jié),并確定質(zhì)量管理體系的改進(jìn)意見和措施。

4.3.5工程部負(fù)責(zé)管理評(píng)審會(huì)議的記錄并保存。

4.4管理評(píng)審報(bào)告

4.4.1工程部根據(jù)評(píng)審結(jié)果和會(huì)議記錄,起草管理評(píng)審報(bào)告。

4.4.2管理評(píng)審報(bào)告的主要內(nèi)容包括:

a.質(zhì)量體系運(yùn)行的總體情況;

b.實(shí)施質(zhì)量體系審核和糾正預(yù)防措施的情況;

c.公司的經(jīng)營(yíng)狀況;

d.顧客意見及處理情況的匯總分析;

e.公司質(zhì)量管理體系具體的體系改進(jìn)、產(chǎn)品改進(jìn)和資源配置改進(jìn)的需求及措施,以及這些措施實(shí)施和驗(yàn)證的要求;

f.管理評(píng)審的結(jié)論;

g.參會(huì)人員名單等。

4.4.3管理評(píng)審報(bào)告經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行發(fā)放,并歸檔保管。

4.5管理評(píng)審結(jié)果的驗(yàn)證

4.5.1工程部根據(jù)管理評(píng)審報(bào)告,對(duì)需要采取糾正和預(yù)防措施的問(wèn)題,填寫“糾正和預(yù)防措施通知單”,下發(fā)責(zé)任部門,執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》。

4.5.2各責(zé)任部門負(fù)責(zé)制定糾正和預(yù)防措施,經(jīng)工程部審核,管理者代表批準(zhǔn)后,組織實(shí)施并驗(yàn)證。

4.5.3管理評(píng)審結(jié)論要求修改《手冊(cè)》和質(zhì)量體系程序文件的,由工程部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行修改。

4.5.4對(duì)本次管理評(píng)審報(bào)告的落實(shí)情況和效果,要在下次管理評(píng)審中進(jìn)行評(píng)審。

5.質(zhì)量記錄

5.1qr01-01管理評(píng)審報(bào)告

第2篇 房地產(chǎn)公司企業(yè)文化建設(shè)管理工作程序

房地產(chǎn)公司企業(yè)文化建設(shè)管理程序

1目的和范圍:通過(guò)對(duì)公司文化資源的整合、提煉、組織、傳播,形成具有自己特色的企業(yè)文化,為集團(tuán)日常運(yùn)作和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展培育良好的基因;通過(guò)對(duì)企業(yè)文化資源的整合、建設(shè),以及對(duì)先進(jìn)文化理念的傳播出等規(guī)劃管理,使企業(yè)文化建設(shè)管理成為提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要工具。本程序適用于《融僑家園》雜志的編輯發(fā)行,適用于企業(yè)文化建設(shè)管理過(guò)程。

2職責(zé):

2.1企業(yè)發(fā)展中心是融僑集團(tuán)進(jìn)行文化建設(shè)管理的工作機(jī)構(gòu)。

2.2企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)的需要和條件,每年向總經(jīng)理提出文化建設(shè)管理的工作規(guī)劃,該規(guī)劃是集團(tuán)文化建設(shè)的指導(dǎo)性文件。

2.3企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)了解國(guó)內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)的文化發(fā)展動(dòng)向,根據(jù)環(huán)境的變化,持續(xù)改進(jìn)企業(yè)文化。

2.4企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)進(jìn)行系統(tǒng)性企業(yè)文化組織建設(shè)工作,逐步形成企業(yè)的良性文化,使企業(yè)文化能夠?yàn)槠髽I(yè)建立先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和良好的經(jīng)營(yíng)管理體制提供基礎(chǔ)。

2.5企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)企業(yè)文化資源的整合、管理。

2.6企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)《融僑家園》的編輯工作,并從文化建設(shè)角度指導(dǎo)各種傳播手段。

2.7企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)進(jìn)行公司文化形象營(yíng)銷,逐步統(tǒng)籌公司的傳播工作。

2.8公司各部門和分支機(jī)構(gòu)有責(zé)任配合企業(yè)文化管理工作。

3工作程序

3.1文化建設(shè)管理工作計(jì)劃作為企業(yè)發(fā)展中心工作計(jì)劃的一部分,由企業(yè)發(fā)展中心編制,總經(jīng)理批準(zhǔn)后由文化建設(shè)管理專員和《融僑家園》編輯中心組織實(shí)施。

3.2企業(yè)發(fā)展中心每年制定企業(yè)文化建設(shè)管理計(jì)劃,并按計(jì)劃進(jìn)行工作。

3.3定期編輯、發(fā)行《**家園》。《**家園》暫定為季刊,每年1月、4月、7月、10月的10-15日定出版,并根據(jù)需要進(jìn)行合適增刊。

3.4企業(yè)發(fā)展中心組織公司企業(yè)文化活動(dòng),推進(jìn)文化建設(shè)、傳播工作。

3.5文化建設(shè)管理工作規(guī)劃

3.5.1企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)集團(tuán)核心層的整體戰(zhàn)略和理念,并給合企業(yè)已形成的優(yōu)良傳統(tǒng),進(jìn)行企業(yè)文化的整合、建設(shè)和管理。

3.5.2企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)企業(yè)文化發(fā)生作用的規(guī)律,結(jié)合各分支機(jī)構(gòu)、各部室的實(shí)際情況,進(jìn)行企業(yè)文化的推廣、普及。

3.5.3《**家園》編輯中心是公司進(jìn)行對(duì)內(nèi)對(duì)外宣傳的文化平臺(tái),通過(guò)在集團(tuán)各分支機(jī)構(gòu)、各部室、各中心等設(shè)立'通訊編輯員'的方式,達(dá)到公司整體文化資源的整合和宣傳。

3.5.4各部室的'通訊編輯員'必須在每月的20日~25日間,綜合所在部門發(fā)生的信息,發(fā)送到《融僑家園》編輯中心。

3.6文化建設(shè)管理工作開展

3.6.1由集團(tuán)核心層指示,企業(yè)發(fā)展中心制定出企業(yè)文化建設(shè)管理所需的理念、綱要。

3.6.2企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)文化建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn),對(duì)各部門貫徹企業(yè)文化進(jìn)行評(píng)估。各部門和分支機(jī)構(gòu)有責(zé)任按照集團(tuán)要求,向每位員工傳達(dá),并持續(xù)宣傳灌輸公司的先進(jìn)文化理念;

3.6.3企業(yè)發(fā)展中心組織力量完成由企業(yè)發(fā)展中心承擔(dān)的文化建設(shè)、管理、宣傳任務(wù);

3.6.4企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)集團(tuán)對(duì)外的文化宣傳和相關(guān)活動(dòng)。

3.6.5企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)《**家園》刊物的編輯、出版。

3.6.6企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織相應(yīng)企業(yè)文化活動(dòng),進(jìn)行企業(yè)文化的推進(jìn)工作。

3.6.7發(fā)展中心依據(jù)核心層意見,對(duì)企業(yè)文化進(jìn)行有序化、有計(jì)劃的提煉、更新。

3.7企業(yè)發(fā)展中心應(yīng)當(dāng)做好文化資源的合理整合、提煉、宣傳,并做好文化資源的存檔、保密、儲(chǔ)存等工作

3.8企業(yè)文化建設(shè)管理的提升和促進(jìn)

3.8.1企業(yè)發(fā)展中心要保持積極開放的心態(tài)和視野,了解和學(xué)習(xí)全國(guó)、全球先進(jìn)公司的文化建設(shè)管理的經(jīng)驗(yàn)。

編制:

日期:20**年4月24日審核:

日期:20**年4月29日批準(zhǔn):

日期:

第3篇 房地產(chǎn)公司施工管理工作程序怎么寫

房地產(chǎn)公司施工管理程序(修改版)

1.目的和范圍:規(guī)范公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理,確保施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本達(dá)到公司預(yù)期的目標(biāo),符合國(guó)家和行業(yè)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

2. 職責(zé):

2.1 工程材料部和設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的前期工作。

2.2 工程材料部(項(xiàng)目部)負(fù)責(zé)協(xié)同設(shè)計(jì)研發(fā)部、審計(jì)核算部、監(jiān)理公司等有關(guān)部門對(duì)施工組織設(shè)計(jì)(方案)進(jìn)行審查、優(yōu)化、確認(rèn)。

2.3 工程材料部(項(xiàng)目部)負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況配合設(shè)計(jì)研發(fā)部和對(duì)外聯(lián)絡(luò)部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)水、電、煤氣、消防、安防、弱電等各專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)度,以及各專業(yè)施工隊(duì)伍的合同簽署、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等,保證現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目施工順利有序地進(jìn)行。

2.4 項(xiàng)目經(jīng)理部是公司派駐現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)構(gòu),履行項(xiàng)目業(yè)主代表的職責(zé),在項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程中起上下溝通、內(nèi)外協(xié)調(diào)的作用;項(xiàng)目(部)經(jīng)理作為工程材料部管理成員派駐施工現(xiàn)場(chǎng),履行合同中規(guī)定的駐地工程師代表職責(zé),負(fù)責(zé)監(jiān)督施工合同和監(jiān)理合同的履行。當(dāng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員不按監(jiān)理合同履行監(jiān)理職責(zé),或與承包人串通給業(yè)主或工程造成損失的,項(xiàng)目經(jīng)理有責(zé)任要求監(jiān)理單位更換不稱職的監(jiān)理人員。

2.5 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)研發(fā)部;協(xié)調(diào)完成項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作和施工階段工作;協(xié)助審計(jì)核算部進(jìn)行項(xiàng)目投資控制;代表工程材料部組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,配合對(duì)外聯(lián)絡(luò)部進(jìn)行綜合驗(yàn)收;負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理單位做好工程質(zhì)量保修期內(nèi)的監(jiān)理工作;配合客戶服務(wù)部做好售后服務(wù)工作。

2.6 工程材料部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工出現(xiàn)的重大問(wèn)題的解決以及施工過(guò)程中外部協(xié)調(diào)工作,為監(jiān)理與施工工作的順利開展創(chuàng)造條件,負(fù)責(zé)主要設(shè)備以及部分材料的選定與采購(gòu)。

2.7 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目參建各方的合同執(zhí)行情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),并向總經(jīng)理室提交專項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告。

2.8 項(xiàng)目經(jīng)理與監(jiān)理單位存在較大的意見分歧而雙方無(wú)法協(xié)調(diào)解決時(shí),可以提交集團(tuán)公司總經(jīng)室組織專題會(huì)議討論解決。需及時(shí)處理的可以通過(guò)向總經(jīng)理室遞交專題報(bào)告、請(qǐng)求召開專題會(huì)議的形式解決。

2.9 總經(jīng)理室總工程師參加各項(xiàng)目工地會(huì)議,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部與監(jiān)理公司之間的工作。

3．項(xiàng)目施工管理:

3.1 施工前準(zhǔn)備工作:

3.1.1 項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)總平面方案負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理單位安排場(chǎng)地'三通一平'的管理工作。將該項(xiàng)目的勘察、試樁委托監(jiān)理單位實(shí)施監(jiān)理。項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)通過(guò)監(jiān)理單位向施工單位移交場(chǎng)地和原始的水準(zhǔn)點(diǎn)、坐標(biāo)點(diǎn),并辦理交接手續(xù)。

3.1.2 項(xiàng)目經(jīng)理配合對(duì)外聯(lián)絡(luò)部向有關(guān)部門辦理項(xiàng)目施工用電、用水、電信、煤氣、破路申請(qǐng)等手續(xù)。

3.1.3 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工管理計(jì)劃,確定項(xiàng)目工程的質(zhì)量目標(biāo)、管理計(jì)劃、管理手段、項(xiàng)目部人員配置與分工等,上報(bào)工程材料部經(jīng)理審批,并傳遞到總經(jīng)理室。

3.1.4 在召開第一次工地會(huì)議前要求監(jiān)理單位上報(bào)《監(jiān)理規(guī)劃》(設(shè)備監(jiān)造規(guī)劃),項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理單位的組織形式、人員構(gòu)成、總監(jiān)的任命以及相應(yīng)資質(zhì)等進(jìn)行審查,并予以確認(rèn)。

3.1.5 負(fù)責(zé)督促監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見反饋研發(fā)部。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)組織施工圖會(huì)審,并通知公司工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位、勘察單位、政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)參加會(huì)審,會(huì)簽項(xiàng)目監(jiān)理單位整編的會(huì)審紀(jì)要,由項(xiàng)目部發(fā)放給相關(guān)部門和相關(guān)單位。

3.1.6 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)召開第一次工地會(huì)議,組織項(xiàng)目監(jiān)理部與施工單位見面,落實(shí)各方職責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)委托監(jiān)理合同宣布對(duì)總監(jiān)理工程師的授權(quán)。

3.1.7 工程項(xiàng)目開工前,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求項(xiàng)目總監(jiān)報(bào)送經(jīng)總監(jiān)審核、簽認(rèn)后的施工組織設(shè)計(jì)(方案)(設(shè)備采購(gòu)方案及計(jì)劃、設(shè)備制造生產(chǎn)計(jì)劃和工藝方案)、施工總進(jìn)度計(jì)劃、物資采購(gòu)計(jì)劃,再上報(bào)工程材料部、審計(jì)核算部,從質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度等角度出發(fā),對(duì)施工組織設(shè)計(jì)(方案)等進(jìn)行優(yōu)化。

3.1.8 項(xiàng)目經(jīng)理督促總監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同約定及時(shí)書面通知施工單位具備開工條件的具體時(shí)間,并審查、確認(rèn)由總監(jiān)理工程師審核后上報(bào)的開工報(bào)審表及相關(guān)資料。

3.2 項(xiàng)目施工過(guò)程:項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目施工過(guò)程中的主要工作是監(jiān)督施工和監(jiān)理合同的履行。

3.2.1 施工質(zhì)量控制:

3.2 .

1.1 項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目工程施工過(guò)程中,主要履行甲方代表職責(zé)。掌握現(xiàn)場(chǎng)施工的動(dòng)態(tài)信息,并將監(jiān)理例會(huì)、施工協(xié)調(diào)專題會(huì)議等信息及時(shí)匯報(bào)給工程材料部。a.監(jiān)理工作的監(jiān)督:--項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該定期(至少每月一次)全面檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理工作和監(jiān)理記錄,并作好日記。項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)監(jiān)理單位報(bào)送的監(jiān)理月報(bào),作為項(xiàng)目經(jīng)理月報(bào)附件并上報(bào)工程材料部。--項(xiàng)目經(jīng)理參加總監(jiān)定期主持召開的工地例會(huì),會(huì)簽會(huì)議紀(jì)要。并將紀(jì)要傳遞給工程材料部、總經(jīng)理室。為加大協(xié)調(diào)力度,工程部經(jīng)理和總經(jīng)理室的總工程師應(yīng)定期參加各項(xiàng)目工地例會(huì),原則上每?jī)芍軈⒓右淮巍?-必要時(shí),項(xiàng)目經(jīng)理在工程開工前可明確需參加工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)工作的具體分部、分項(xiàng),要求監(jiān)理單位通知項(xiàng)目經(jīng)理參加此類分部、分項(xiàng)工程的質(zhì)量驗(yàn)評(píng)及現(xiàn)場(chǎng)的核查工作,符合要求后在驗(yàn)評(píng)資料上予以簽認(rèn)。--項(xiàng)目經(jīng)理參加總監(jiān)組織的對(duì)承包單位報(bào)送的分部工程和單位工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)進(jìn)行審核和現(xiàn)場(chǎng)檢查,符合要求后予以簽認(rèn)。b.由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督工程質(zhì)量問(wèn)題的解決:--對(duì)于一般的工程質(zhì)量問(wèn)題,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)通過(guò)監(jiān)理單位督促施工單位整改。--對(duì)于重大的工程質(zhì)量問(wèn)題(影響結(jié)構(gòu)安全或使用功能)由項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)工程材料部,必要時(shí)召集設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理事業(yè)部及設(shè)計(jì)研發(fā)部等有關(guān)人員專題研究解決。當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量事故時(shí),項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求總監(jiān)及時(shí)提交質(zhì)量事故書面報(bào)告。

3.2 .

1.2 甲供材料、設(shè)備到場(chǎng)管理:a.項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目監(jiān)理單位審核過(guò)的,由施工單位提供的甲供材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃(比進(jìn)場(chǎng)的計(jì)劃時(shí)間提前半年提供),進(jìn)行核實(shí)會(huì)簽后,報(bào)送工程材料部。b.工程材料部在甲供設(shè)備進(jìn)場(chǎng)之前向項(xiàng)目經(jīng)理部提供甲供材料、設(shè)備合同和相關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)資料由項(xiàng)目經(jīng)理部傳遞給監(jiān)理,由監(jiān)理傳遞給施工單位。c.工程材料部在甲供材料、設(shè)備到場(chǎng)前5個(gè)工作日,以工作聯(lián)系函或電話通知項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理除負(fù)責(zé)在兩個(gè)工作日內(nèi)反饋接收意見外,符合進(jìn)場(chǎng)條件應(yīng)通知監(jiān)理,由監(jiān)理單位會(huì)同施工單位,做好接收準(zhǔn)備工作。d.如現(xiàn)場(chǎng)情況不具備甲供材料、設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)條件,項(xiàng)目經(jīng)理部通過(guò)監(jiān)理單位要求施工單位比計(jì)劃時(shí)間提前一個(gè)月提交第志:由項(xiàng)目經(jīng)理記錄,主要內(nèi)容:記錄當(dāng)日發(fā)生的工程概況、現(xiàn)場(chǎng)施工管理情況。存在的影響質(zhì)量進(jìn)度問(wèn)題以及原因,當(dāng)日召開的例會(huì)專題會(huì)議等主要內(nèi)容,現(xiàn)場(chǎng)安全文明情況等。

4. 相關(guān)文件:編制:日期:審核:日期:批準(zhǔn):日期:

第4篇 房地產(chǎn)公司工程造價(jià)管理工作程序

房地產(chǎn)公司工程造價(jià)管理程序(修改版)

1、目的范圍:通過(guò)對(duì)項(xiàng)目從開發(fā)策劃、設(shè)計(jì)、施工至竣工驗(yàn)收全過(guò)程工程造價(jià)管理,合理確定與控制工程建造成本,以利工程順利進(jìn)展,保障開發(fā)效益。

2、職責(zé):

2.1造價(jià)管理部負(fù)責(zé)在項(xiàng)目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標(biāo)分析意見;在設(shè)計(jì)階段提供委托設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制以及在擴(kuò)初階段負(fù)責(zé)審查設(shè)計(jì)成果是否在限制指標(biāo)范圍內(nèi),如超出限制,負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)研發(fā)部提出調(diào)整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態(tài)下,負(fù)責(zé)在施工合同簽署前完成造價(jià)預(yù)算。

2.2造價(jià)管理部負(fù)責(zé)提供售樓面積,審核工程合同中工程造價(jià)篇章和工程進(jìn)度款、預(yù)結(jié)算,確定材料綜合市場(chǎng)價(jià)格、綜合施工單價(jià)與特殊材料損耗率;負(fù)責(zé)在施工過(guò)程中階段性地向總經(jīng)室反饋造價(jià)控制是否在控制指標(biāo)范圍內(nèi),如有超出,及時(shí)提出預(yù)警。

2.3工程材料部負(fù)責(zé)審核工程項(xiàng)目材料規(guī)格、數(shù)量、品牌及詢查市場(chǎng)原價(jià);

2.4工程項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)審查工程項(xiàng)目預(yù)、結(jié)算和進(jìn)度款資料;

2.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)工程預(yù)、結(jié)算的復(fù)核,材料綜合市場(chǎng)價(jià)格、綜合施工單價(jià)與特殊材料損耗率復(fù)核;

2.6總經(jīng)理批準(zhǔn)正式結(jié)算審核意見書、材料綜合市場(chǎng)價(jià)格、綜合施工單價(jià)與特殊材料損耗率。

3、工作程序

3.1新開發(fā)項(xiàng)目投資成本的估算;

根據(jù)總經(jīng)理的指令;造價(jià)管理部收到設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的新開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)概況,配合總經(jīng)室編制建筑安裝工程投資成本估算。

3.2售樓面積計(jì)算

3.2.1根據(jù)設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的全套施工圖紙、經(jīng)營(yíng)銷售部提供的項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)及功能等資料,造價(jià)管理部即于15天內(nèi)提供售樓建筑面積。

3.2.2施工圖紙如有修改,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)通知經(jīng)營(yíng)銷售部和造價(jià)管理部,經(jīng)營(yíng)銷售部提出需重新計(jì)算售樓建筑面積內(nèi)容,造價(jià)管理部將提供相應(yīng)售樓建筑面積。

3.3工程施工合同、工程設(shè)計(jì)合同的商談與簽訂;

3.3.1造價(jià)管理部參與編制招標(biāo)說(shuō)明書。

3.3.2造價(jià)管理部參與商談并審核合同中與工程造價(jià)有關(guān)的條款。

3.4材料單價(jià)及綜合施工單價(jià)的簽認(rèn)

3.4.1材料單價(jià)的簽認(rèn)

3.4.1.1項(xiàng)目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審(數(shù)量、品種、規(guī)格)后的材料單價(jià)報(bào)表,并注明監(jiān)理單位簽收時(shí)間,填寫請(qǐng)示單送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采購(gòu)申請(qǐng)。

3.4.1.2工程材料部填寫詳細(xì)的詢價(jià)單,向造價(jià)管理部提供材料名稱、型號(hào)、規(guī)格、品牌、生產(chǎn)廠家、市場(chǎng)原價(jià)等信息;

3.4.1.3造價(jià)管理部根據(jù)材料計(jì)價(jià)有關(guān)規(guī)定計(jì)算材料到工地的綜合市場(chǎng)價(jià)格,轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核;

3.4.1.4造價(jià)管理部在合同規(guī)定時(shí)間截止前一個(gè)工作日,將商定的材料市場(chǎng)綜合價(jià)格以簽價(jià)單形式通知項(xiàng)目經(jīng)理部(簽價(jià)單必須明確廠家品牌、型號(hào)、質(zhì)量等級(jí)及價(jià)格)。

3.4.1.5項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位將簽價(jià)文件送交施工方,并辦好簽收手續(xù)。

3.4.2高級(jí)裝飾材料或新型材料綜合施工單價(jià)簽認(rèn);

3.4.2.1高級(jí)裝飾材料或新型材料單價(jià)的簽價(jià)按3.4.1條款完成后,造價(jià)管理部通知監(jiān)理單位組織由造價(jià)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同測(cè)定現(xiàn)場(chǎng)施工用量,分析出綜合施工單價(jià)由造價(jià)管理部組織與施工單位商談、確認(rèn)施工綜合單價(jià),轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核;

3.4.2.2財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部將復(fù)核意見反饋造價(jià)管理部;

3.4.2.3造價(jià)管理部將綜合價(jià)格以簽價(jià)單形式通知項(xiàng)目經(jīng)理部;

3.4.2.4項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位送交施工方項(xiàng)目經(jīng)理部,并辦好簽收手續(xù)。

3.4.3高級(jí)裝飾材料或新型材料的損耗率確定;

3.4.3.1項(xiàng)目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位對(duì)施工單位報(bào)送的申請(qǐng)損耗率確認(rèn)報(bào)表及初審意見后,辦好簽收手續(xù),送造價(jià)管理部;

3.4.3.2造價(jià)管理部通知監(jiān)理單位組織由造價(jià)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同測(cè)定現(xiàn)場(chǎng)施工用量,由造價(jià)管理部組織與施工單位商談、確認(rèn)損耗率,轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核;

3.4.3.3財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部將復(fù)核意見反饋造價(jià)管理部;

3.4.3.4造價(jià)管理部將材料特殊損耗率以簽價(jià)單形式通知項(xiàng)目經(jīng)理部。

3.4.3.5項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位送交施工方項(xiàng)目經(jīng)理部,并辦好簽收手續(xù)。

3.5施工圖預(yù)算審核

3.5.1不具備預(yù)算編制條件的工程一般情況下不進(jìn)行施工圖預(yù)算審核,而采用進(jìn)度款、中間結(jié)算過(guò)程把關(guān)控制全過(guò)程造價(jià);

3.5.2具備施工圖預(yù)算審核或采用施工圖預(yù)算包干的項(xiàng)目;

3.5.2.1項(xiàng)目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審的施工圖預(yù)算,并辦好簽收手續(xù),在2天內(nèi)核查施工圖預(yù)算資料;

a、報(bào)送資料包括計(jì)價(jià)表、工程量計(jì)算書、抽筋表;

b、報(bào)送資料不符合要求,退回監(jiān)理單位重報(bào);

c、報(bào)送資料符合要求,于收到資料第三天轉(zhuǎn)交造價(jià)管理部;

3.5.3其余辦理程序同3.7條款

3.6工程進(jìn)度款審核

3.6.1承包單位報(bào)送的工程進(jìn)度款經(jīng)監(jiān)理單位初審后,并由總監(jiān)理工程師審查、確認(rèn),轉(zhuǎn)交項(xiàng)目經(jīng)理部。

3.6.2經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理部確認(rèn)轉(zhuǎn)送造價(jià)管理部審核。

3.6.3造價(jià)管理部提出工程進(jìn)度款確認(rèn)單,經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)后通知項(xiàng)目經(jīng)理部。

3.6.4項(xiàng)目經(jīng)理部在合同約定時(shí)間內(nèi)經(jīng)監(jiān)理單位,送交施工單位,準(zhǔn)許辦理付款手續(xù)。

3.7中間結(jié)算(含分項(xiàng)工程結(jié)算)、竣工結(jié)算審核

3.7.1造價(jià)管理部負(fù)責(zé)組織辦理中間結(jié)算、工程竣工結(jié)算審核;

3.7.1.1造價(jià)管理部預(yù)算員整理、分析工程簽價(jià)單,熟悉合同,核查結(jié)算資料;

3.7.1.2造價(jià)管理部預(yù)算員分土建、水電專業(yè)進(jìn)行工程量、單價(jià)審核,并編制審核意見書;

3.7.1.3造價(jià)管理部復(fù)核人員復(fù)核各預(yù)算員審核結(jié)果;

3.7.1.4造價(jià)管理部分管副經(jīng)理重點(diǎn)抽查審核結(jié)果;

3.7.1.5造價(jià)管理部經(jīng)理根據(jù)合同條款復(fù)核審核結(jié)果;

3.7.1.6造價(jià)管理部發(fā)函通知施工單位領(lǐng)取審核意見書,并商定時(shí)間核對(duì);

3.7.1.7造價(jià)管理部根據(jù)核對(duì)結(jié)果修改、整理審核意見書;

3.7.1.8造價(jià)管理部將結(jié)算資料按規(guī)定整理成冊(cè)

a、工作請(qǐng)示單

b、送財(cái)務(wù)部審核意見書

c、送總經(jīng)理室副總工審核意見書

d、合同

e、竣工圖紙

f、圖紙會(huì)審紀(jì)要

g、設(shè)計(jì)變更通知單

h、簽證單

i、簽價(jià)單

j、施工記錄表

k、乙方送審的結(jié)算書

l、乙方送審的工程量計(jì)算書

m、甲方計(jì)算書

n、委托書

o、其他

3.7.1.9造價(jià)管理部將結(jié)算審核意見書及資料轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)核算部復(fù)核;

3.7.2造價(jià)管理部落實(shí)財(cái)務(wù)核算部復(fù)核意見

3.7.2.1如內(nèi)部復(fù)核結(jié)果在結(jié)算審核偏差率(見下表)范圍內(nèi),造價(jià)管理部將維持原審核意見;

單項(xiàng)工程造價(jià)偏差率價(jià)值

5萬(wàn)元1.0%500元

10萬(wàn)元9.8‰980元

30萬(wàn)元9.5‰2850元

50萬(wàn)元9.0‰4500元

100萬(wàn)元8.0‰8000元

300萬(wàn)元6.0‰1.8萬(wàn)元

500萬(wàn)元4.0‰2.0萬(wàn)元

1000萬(wàn)元3.0‰3.0萬(wàn)元

3000萬(wàn)元1.6‰4.8萬(wàn)元

5000萬(wàn)元1.5‰7.5萬(wàn)元

8000萬(wàn)元1.2‰9.6萬(wàn)元

1億元1.0‰10.0萬(wàn)元

3.7.2.2如復(fù)核結(jié)果大于結(jié)算審核偏差率,則

a、本項(xiàng)目無(wú)遺留爭(zhēng)議項(xiàng)目,造價(jià)管理部將修改原審核意見書;

b、本項(xiàng)目有遺留爭(zhēng)議項(xiàng)目,造價(jià)管理部將暫不修改原審核意見書,在遺留爭(zhēng)議項(xiàng)目中一并修改、解決;

3.7.3造價(jià)管理部將財(cái)務(wù)核算部復(fù)核意見及結(jié)算審核意見書提交總經(jīng)理室復(fù)核;

3.7.4造價(jià)管理部將正式審核意見書交施工單位確認(rèn)簽字蓋單(一份三聯(lián));

3.7.5造價(jià)管理部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結(jié)算審核意見書報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn);

3.7.6造價(jià)管理部將雙方確認(rèn)的正式結(jié)算審核意見書(第三聯(lián))發(fā)給施工單位,并記錄簽發(fā)時(shí)間;

3.7.7造價(jià)管理部將總經(jīng)理批準(zhǔn)的審核意見書(第二聯(lián))送財(cái)務(wù)部付款,并記錄簽發(fā)時(shí)間;

3.7.8造價(jià)管理部將總經(jīng)理批準(zhǔn)的審核意見書(第一聯(lián))存于造價(jià)管理部,待該項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算后移交公司檔案室存檔。

3.850萬(wàn)元以下5萬(wàn)元以上零星項(xiàng)目結(jié)算審核

3.8.1~3.8.1.8同3.7.1~3.7.1.8

3.8.1.9造價(jià)管理部將正式結(jié)算審核意見書及資料轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部復(fù)核;

a、偏差在規(guī)定范圍內(nèi),執(zhí)行3.8.2;

b、偏差大于規(guī)定范圍內(nèi),返回造價(jià)管理部修改、重報(bào);

3.8.2造價(jià)管理部將正式審核意見書交施工單位確認(rèn)簽字(一份三聯(lián));

3.8.3造價(jià)管理部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結(jié)算審核意見書報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn);

3.8.4其余辦理程序同3.7.6~3.7.8條款;

3.95萬(wàn)元以下零星工程結(jié)算審核

3.9.1項(xiàng)目經(jīng)理部收到結(jié)算資料,對(duì)零散工程即事后難于或無(wú)法核實(shí)的項(xiàng)目、工程量,在施工過(guò)程中,現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理應(yīng)及時(shí)確認(rèn),并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后填寫可辦理結(jié)算請(qǐng)示單,轉(zhuǎn)交造價(jià)管理部審核;

3.9.2造價(jià)管理部對(duì)項(xiàng)目工程量抽樣審核,對(duì)單價(jià)全面審核,并編制審核意見書;

3.9.3其余辦理程序同3.7.4~3.7.8條款;

3.10裝飾工程結(jié)算審核

3.10.1項(xiàng)目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審后的竣工結(jié)算資料后上報(bào)造價(jià)管理部;

3.10.2造價(jià)管理部通知監(jiān)理單位組織由造價(jià)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同到現(xiàn)場(chǎng)丈量工程量;

3.10.3造價(jià)管理部組織財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、總經(jīng)理室聯(lián)合審核裝修單價(jià)并與施工單位核對(duì);

3.10.4造價(jià)管理部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結(jié)算審核意見書報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn);

3.10.5其余辦理程序同3.7.6-3.7.8條款。

3.11廣告制作費(fèi)用審核

3.11.1經(jīng)營(yíng)部收到廣告制作結(jié)算書,如有委托監(jiān)理單位監(jiān)理的,可由監(jiān)理單位初審其工程量及施工內(nèi)容,報(bào)造價(jià)管理部;

3.11.2造價(jià)管理部組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)、丈量工程量;(有委托監(jiān)理的,可由監(jiān)理單位主持)

3.11.3造價(jià)管理部參照廣告制作業(yè)費(fèi)用審核,并與廣告商核對(duì);

3.11.4造價(jià)管理部編制審核意見書轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部;

3.11.4.1廣告制作費(fèi)小于50萬(wàn)元,參照3.8條款;

3.11.4.2廣告制作費(fèi)大于50萬(wàn)元,參照3.7條款;

3.11.5造價(jià)管理部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結(jié)算審核意見書報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn);

3.11.6其余辦理程序同3.7.6~3.7.8條款;

3.12限額造價(jià)管理(用于設(shè)計(jì)與施工為一體的工程)

3.12.1公司確定高級(jí)裝飾工程、景園工程最高投資限額;

3.12.2造價(jià)管理部階段性反映過(guò)程累計(jì)工程成本,及時(shí)上報(bào)總經(jīng)理;

3.12.2.1監(jiān)理單位按項(xiàng)目經(jīng)理部要求提供分部分階段落實(shí)的工程量;

3.12.2.2造價(jià)管理部亦分部分項(xiàng)分階段復(fù)核經(jīng)監(jiān)理單位初審后的工程量及單價(jià),并提出過(guò)程累計(jì)發(fā)生成本,上報(bào)總經(jīng)理;

3.13資料管理

3.13.1有關(guān)工程造價(jià)管理的政策性文件資料由造價(jià)管理部負(fù)責(zé)設(shè)專人管理、編號(hào)存檔;

3.13.1.1簽價(jià)單資料分項(xiàng)目待竣工結(jié)算完成后,送交公司檔案室存檔;

3.13.1.2工作請(qǐng)示單分項(xiàng)目,待竣工結(jié)算完成后,送交公司檔案室存檔;

3.13.1.3竣工結(jié)算審核意見書分項(xiàng)目按統(tǒng)一編號(hào)造冊(cè)存檔(見表單);

3.13.1.4工程預(yù)算審核意見書分項(xiàng)目按統(tǒng)一編號(hào)造冊(cè)存檔(見表單);

4、相關(guān)文件

4.1工程定額及相關(guān)文件并造冊(cè)登記;

4.2標(biāo)準(zhǔn)圖集、規(guī)范并造冊(cè)登記;

5、相關(guān)表單記錄

5.1融僑/元洪房地產(chǎn)材料認(rèn)價(jià)單;

5.2工程進(jìn)度款審核相關(guān)表單;

5.2.1建筑安裝進(jìn)度結(jié)算審核意見書;

5.2.2工程進(jìn)

度款確認(rèn)單;

5.2.3工程進(jìn)度款結(jié)算審核意見書;

5.3建筑安裝工程預(yù)算審核意見書;

5.4建筑安裝工程結(jié)算審核相關(guān)表單;

5.4.1送財(cái)務(wù)部審核意見書;

5.4.2送總經(jīng)理室審核意見書;

5.4.3結(jié)算資料目錄;

5.4.4結(jié)算資料匯編封面(編號(hào)四~十五);

5.4.5工程結(jié)算階段性審核通知書;

5.4.6分項(xiàng)工程量確認(rèn)單

5.4.7分項(xiàng)工程過(guò)程造價(jià)確認(rèn)單

5.5工程結(jié)算審核記錄表

5.6造價(jià)管理部?jī)?nèi)部審核程序表(見附表)

編制:

日期:審核:

日期:批準(zhǔn):

第5篇 房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理工作程序

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理程序

1.目的和范圍:加強(qiáng)本公司設(shè)計(jì)、施工、廣告合同的招標(biāo)管理,使之得到有效控制,從而確保公司的利益。

2.職責(zé)

2.1總經(jīng)理室組織各相關(guān)部門參與設(shè)計(jì)、施工、廣告招標(biāo)工作。

2.2設(shè)計(jì)招標(biāo)

2.2.1副總經(jīng)理主持設(shè)計(jì)招標(biāo)的全過(guò)程。

2.2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)招標(biāo)的具體工作。

2.2.3設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間的合同保管、監(jiān)督和傳遞工作。

2.2.4審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、工程材料部資料員負(fù)責(zé)傳遞到本部門的合同的保管。

2.3施工招標(biāo)

2.3.1副總經(jīng)理主持施工招標(biāo)的全過(guò)程。

2.3.2工程材料部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織施工招標(biāo)的具體工作。

2.3.3工程材料部負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工期間的合同保管、傳遞工作。

2.3.4審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、項(xiàng)目部資料員負(fù)責(zé)保管傳遞到本部門的合同。

2.4廣告招標(biāo)

2.4.1經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)挑選參與競(jìng)標(biāo)的廣告公司。

2.4.2經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)組織招投標(biāo)工作。

2.4.3經(jīng)營(yíng)銷售部組織人員與中標(biāo)廣告公司進(jìn)行合同談判。

2.4.4經(jīng)營(yíng)銷售部匯總談判結(jié)果,修訂合同文本,向總經(jīng)理匯報(bào)。

2.4.5總經(jīng)理確定與廣告公司的合同文本。

2.5總經(jīng)理簽署合同。

2.6公司圖書檔案室管理員負(fù)責(zé)合同文件的最后保管。

3.工作流程

3.1設(shè)計(jì)招標(biāo)管理:

3.1.1設(shè)計(jì)招標(biāo)程序:

3.1.1.1總經(jīng)理發(fā)布招標(biāo)指令,確定招標(biāo)方式。

3.1.1.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理跟據(jù)總經(jīng)理確定的要求,組織編寫招標(biāo)文件或者設(shè)計(jì)任務(wù)書,內(nèi)容包括:

a.經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及有關(guān)文件的復(fù)印件。

b.項(xiàng)目說(shuō)明書,包括對(duì)工程內(nèi)容、設(shè)計(jì)范圍和深度、圖紙內(nèi)容、

張數(shù)和圖幅、建設(shè)周期和設(shè)計(jì)進(jìn)度等的要求。

c.合同的主要要求和內(nèi)容。

d.設(shè)計(jì)資料提供內(nèi)容、方式和時(shí)間,設(shè)計(jì)文件的審查時(shí)間。

e.組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘和進(jìn)行招標(biāo)文件說(shuō)明的時(shí)間和地點(diǎn)。

f.招標(biāo)起止日期。

3.1.1.3設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司發(fā)布設(shè)計(jì)招標(biāo)通告或向選擇的設(shè)計(jì)單位發(fā)邀請(qǐng)招標(biāo)函,選擇設(shè)計(jì)單位的依據(jù)為:

a.設(shè)計(jì)資歷和設(shè)計(jì)信譽(yù)。

b.設(shè)計(jì)進(jìn)度和收費(fèi)。

c.近期設(shè)計(jì)的主要工程情況和社會(huì)評(píng)價(jià)。

3.1.1.4總經(jīng)理室牽頭,副總經(jīng)理主持,設(shè)計(jì)研發(fā)部組織建立評(píng)標(biāo)小組,根據(jù)具體項(xiàng)目制定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法和依據(jù)。

3.1.1.5設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織投標(biāo)單位踏勘工程現(xiàn)場(chǎng),解答投標(biāo)單位的問(wèn)題。

3.1.1.6設(shè)計(jì)研發(fā)部收到投標(biāo)單位的投標(biāo)文件后,組織評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo),確定中標(biāo)單位,發(fā)出中標(biāo)通知書,并通知未中標(biāo)的單位。確定中標(biāo)的依據(jù):

a.設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣。

b.建設(shè)造價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益的好壞。

c.設(shè)計(jì)進(jìn)度快慢。

d.單位綜合保障實(shí)力及施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)能力。

3.1.1.7設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司擬定合同,合同條款的內(nèi)容包括:

a.合同簽定的依據(jù)。

b.設(shè)計(jì)人應(yīng)提交的資料文件及設(shè)計(jì)進(jìn)度要求。

c.設(shè)計(jì)費(fèi)支付的要求。

d.雙方的責(zé)任要求和違約要求。

3.1.1.8總經(jīng)理與中標(biāo)單位簽定合同。

3.1.2針對(duì)具體項(xiàng)目,可由設(shè)計(jì)研發(fā)部跟據(jù)設(shè)計(jì)難度對(duì)多家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行考查,并編寫考查報(bào)告,選擇合格的設(shè)計(jì)單位經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司對(duì)合格的設(shè)計(jì)單位采用直接委托設(shè)計(jì)的方式。

3.1.3特殊項(xiàng)目由總經(jīng)理直接指定設(shè)計(jì)單位。

3.1.4合同存檔和合同執(zhí)行評(píng)價(jià)

3.1.4.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。

3.1.4.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織各相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)單位的合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià),以報(bào)告的形式上報(bào)總經(jīng)理室審閱。設(shè)計(jì)研發(fā)部將評(píng)價(jià)報(bào)告存檔,并建立合格設(shè)計(jì)單位名錄,供公司設(shè)計(jì)招標(biāo)使用。

3.2施工招標(biāo)管理

3.2.1建立原始合格承包商名錄

由工程材料部收集建筑承包商市場(chǎng)承包企業(yè)的有關(guān)信息,根據(jù)下列條件建立合格承包商原始名錄,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

a.企業(yè)注冊(cè)證明和技術(shù)資質(zhì),主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績(jī);

b.質(zhì)量保證措施,技術(shù)力量簡(jiǎn)況;

c.施工機(jī)械設(shè)備簡(jiǎn)況,正在施工的承建項(xiàng)目;

d.資金和財(cái)務(wù)狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽(yù);

3.2.2具有可預(yù)見性的或合同金額10萬(wàn)元以上的施工合同,由總經(jīng)理室牽頭,工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部參加進(jìn)行招標(biāo)。

施工招標(biāo)程序:

3.2.2.1總經(jīng)理確定招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布招標(biāo)指令。

3.2.2.2工程材料部經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理確定的要求,執(zhí)行公司向合格承包商名錄上適合所招標(biāo)項(xiàng)目的承包商發(fā)布施工招標(biāo)通知或邀請(qǐng)招標(biāo)函的工作。

3.2.2.3總經(jīng)理室牽頭,由工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部組成評(píng)標(biāo)小組。

3.2.2.4評(píng)標(biāo)小組編制招標(biāo)文件,制定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法。

3.2.2.5總經(jīng)理室審核招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法。

3.2.2.6評(píng)標(biāo)小組審查參加招標(biāo)的承包商的資質(zhì)文件:

a.企業(yè)注冊(cè)證明和技術(shù)資質(zhì),主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績(jī);

b.質(zhì)量保證措施,技術(shù)力量簡(jiǎn)況;

c.施工機(jī)械設(shè)備簡(jiǎn)況,正在施工的承建項(xiàng)目;

d.資金和財(cái)務(wù)狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽(yù);

e.準(zhǔn)備在招標(biāo)工程上使用的施工機(jī)械設(shè)備,以及采用的施工方法和施工進(jìn)度安排。

3.2.2.7工程材料部經(jīng)理根據(jù)評(píng)審結(jié)果,向合格的承包商發(fā)送招標(biāo)文件、圖紙、技術(shù)資料。

3.2.2.8工程材料部經(jīng)理組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘,解釋招標(biāo)文件,解答投標(biāo)單位提出的問(wèn)題。

3.2.2.9副總經(jīng)理接受投標(biāo)單位的標(biāo)書,并組織會(huì)議,由投標(biāo)單位介紹投標(biāo)文件,回答評(píng)標(biāo)小組提出的問(wèn)題。

3.2.2.10工程材料部經(jīng)理組織評(píng)標(biāo)

,編寫評(píng)標(biāo)報(bào)告,報(bào)告內(nèi)容包括:工程報(bào)價(jià)、施工工期、企業(yè)信譽(yù)、施工業(yè)績(jī)。

3.2.2.11副總經(jīng)理組織決標(biāo)談判,編寫報(bào)告,各部門會(huì)簽,送呈總經(jīng)理。

3.2.2.12由總經(jīng)理確定中標(biāo)單位。

3.2.2.13工程材料部經(jīng)理代表公司向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書,并通知未中標(biāo)單位。

3.2.2.14副總經(jīng)理組織施工合同談判,談判成功后由總經(jīng)理簽署施工合同。

a.項(xiàng)目經(jīng)理部監(jiān)督施工合同的實(shí)施、合同管理。

b.各相關(guān)部門的資料員負(fù)責(zé)保管合同文件。

3.2.3針對(duì)工地發(fā)生的不可預(yù)見的施工項(xiàng)目,項(xiàng)目經(jīng)理可以應(yīng)急確定隊(duì)伍,立即進(jìn)場(chǎng)施工,并及時(shí)通知公司各相關(guān)部門。

3.2.3.1項(xiàng)目經(jīng)理確定應(yīng)急施工隊(duì)伍的范圍:

a.無(wú)備選施工隊(duì)伍的情況,可與符合工程要求資質(zhì)的施工隊(duì)伍簽署5萬(wàn)元以下的項(xiàng)目施工合同;

b.有備選施工隊(duì)伍的情況,可簽署10萬(wàn)元以下的項(xiàng)目施工合同;

c.備選施工隊(duì)伍,必須是工程材料部的合格承包商名錄上的單位。

3.2.3.2項(xiàng)目經(jīng)理可與施工隊(duì)伍簽定臨時(shí)合同,并以工作請(qǐng)示單附件形式上報(bào)工程材料部。

3.2.3.3工程材料部經(jīng)理組織公司相關(guān)部門對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行評(píng)審,會(huì)簽意見。

3.2.3.4工程材料部經(jīng)理將合同上呈總經(jīng)理室,總經(jīng)理批復(fù)并簽署合同。

3.2.3.5工程材料部將合同文件分發(fā)總經(jīng)理室、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、項(xiàng)目部。

3.2.3.6項(xiàng)目經(jīng)理部監(jiān)督合同的實(shí)施、合同管理。

3.2.3.7各相關(guān)部門的資料員負(fù)責(zé)保管合同文件。

3.2.4公司對(duì)設(shè)計(jì)與施工為一體的工程實(shí)行限額造價(jià)管理,由總經(jīng)理確定高級(jí)裝修工程、景園工程最高投資限額,招標(biāo)程序同3.2.2條。

3.2.5特殊情況下由總經(jīng)理確定承包商。

3.2.6合同存檔及合同執(zhí)行評(píng)價(jià):

3.2.6.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。

3.2.6.2工程材料部組織項(xiàng)目部并會(huì)同各部門對(duì)施工單位的合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià),評(píng)價(jià)報(bào)告上報(bào)總經(jīng)理室審閱。

3.2.6.3工程材料部將評(píng)價(jià)報(bào)告存檔,并調(diào)整合格承包商名錄,供公司招標(biāo)使用。

3.3廣告招標(biāo)控制

3.3.1招標(biāo)流程(見下圖所示)

3.3.2特殊情況下,總經(jīng)理指定廣告公司。

籌備階段發(fā)標(biāo) 評(píng)標(biāo)

4.相關(guān)文件

《合同法》

《合同管理制度》

《施工管理程序》

《合格承包商名錄》

5.相關(guān)表單、記錄

5.1招標(biāo)文件領(lǐng)取登記表

5.2招標(biāo)通知書

5.3開標(biāo)報(bào)告

5.4招投標(biāo)記錄

5.5評(píng)標(biāo)報(bào)告

5.6中標(biāo)通知書

5.7合同執(zhí)行情況評(píng)價(jià)報(bào)告

過(guò)程

編制日期審核日期批準(zhǔn)日期

設(shè)計(jì)招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28**20**.4.30

施工招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28

廣告招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28

第6篇 房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)過(guò)程管理工作程序

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)過(guò)程管理程序

1.目的和范圍:根據(jù)公司的策劃案和計(jì)劃明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容,對(duì)設(shè)計(jì)全過(guò)程進(jìn)行控制,確保產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能滿足公司策劃案和合同要求。(產(chǎn)品設(shè)計(jì)包括:規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì))

2.職責(zé)

2.0總則

在設(shè)計(jì)過(guò)程管理中,設(shè)計(jì)研發(fā)部根據(jù)公司的策劃案開展委托限額設(shè)計(jì)工作,有關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)、建筑效果和產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說(shuō)明方面,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)把控,其他部門的意見起參考作用,以設(shè)計(jì)研發(fā)部的意見為主;有關(guān)建造成本控制方面,由審計(jì)核算部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌把控,有關(guān)部門配合;設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)以及設(shè)計(jì)與策劃和計(jì)劃的一致性審查和評(píng)價(jià)等方面,由項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)統(tǒng)籌把控,相關(guān)部門參與。當(dāng)上述幾個(gè)方面的意見發(fā)生沖突時(shí),如果沒(méi)有突破成本控制指標(biāo),則堅(jiān)持設(shè)計(jì)研發(fā)部的意見;如突破成本控制指標(biāo),各責(zé)任部門必須將意見充分披露,設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)匯總后向總經(jīng)理匯報(bào),由總經(jīng)理根進(jìn)行決策。

總經(jīng)理在設(shè)計(jì)過(guò)程中負(fù)責(zé)根據(jù)各部門提供的信息和意見批準(zhǔn)設(shè)計(jì)合同、批準(zhǔn)產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說(shuō)明文件、批準(zhǔn)經(jīng)過(guò)部門論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正案等、批準(zhǔn)根據(jù)《問(wèn)責(zé)制度》的關(guān)于設(shè)計(jì)問(wèn)題的問(wèn)責(zé)意見的執(zhí)行。

2.1總經(jīng)理室

2.1.1參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)全過(guò)程的評(píng)審與確認(rèn)。

2.1.2企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)研發(fā)部下達(dá)開始委托設(shè)計(jì)的指令,明確開始委托設(shè)計(jì)的時(shí)間。

2.1.3項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)研發(fā)部提供開始委托設(shè)計(jì)所需的資料,對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行跟蹤,在擴(kuò)初設(shè)計(jì)之后組織有關(guān)部門開展經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),對(duì)與策劃案不符的設(shè)計(jì)提出異議。

2.1.4法律事務(wù)中心負(fù)責(zé)審查合同的合法性。

2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部

2.2.1負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃案開展后續(xù)的委托設(shè)計(jì)工作,編寫不同階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書、邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位參與招投標(biāo)、負(fù)責(zé)制定設(shè)計(jì)合同;

2.2.2負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)在方案、擴(kuò)初、施工圖階段的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控

制與審查;

2.2.3負(fù)責(zé)在擴(kuò)初階段對(duì)產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)作詳細(xì)的說(shuō)明,在召集總經(jīng)室、審計(jì)部、經(jīng)營(yíng)部、物業(yè)公司等相關(guān)部門進(jìn)行論證的基礎(chǔ)上,設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)初步確定產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說(shuō)明文件,并提交總經(jīng)理批準(zhǔn),然后提交設(shè)計(jì)單位。待設(shè)計(jì)成果出來(lái)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)組織審查,并將有關(guān)產(chǎn)成品的交付標(biāo)準(zhǔn)信息傳遞給經(jīng)營(yíng)部用于推廣,并作為今后物業(yè)公司接收物業(yè)的依據(jù)之一。

2.2.3負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系,并督促設(shè)計(jì)單位完成有關(guān)設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容,盡可能減少后期的設(shè)計(jì)變更;

2.2.4協(xié)助經(jīng)營(yíng)銷售部組織樣板房、銷售中心的設(shè)計(jì)及銷售中有關(guān)的設(shè)計(jì)回復(fù);

2.2.5負(fù)責(zé)及時(shí)向工程材料部、審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部分發(fā)最新的施工圖和'設(shè)計(jì)變更通知單'和'圖紙作廢通知單';

2.2.6負(fù)責(zé)及時(shí)將各階段報(bào)建用的圖紙資料傳遞給對(duì)外聯(lián)絡(luò)部;

2.2.7參與施工圖交底與圖紙會(huì)審;

2.2.8參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);

2.2.9設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù)的建立和管理。

2.3經(jīng)營(yíng)銷售部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司

2.3.1經(jīng)營(yíng)銷售部參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對(duì)其中的戶型、面積、平面布置等提出具體建議;參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

2.3.2客戶服務(wù)部參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問(wèn)題,對(duì)各階段的設(shè)計(jì)提出建議。

2.3.3物業(yè)公司參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段提出有關(guān)今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。

2.4工程材料部

2.4.2負(fù)責(zé)本部門范圍內(nèi)的圖紙分發(fā);

2.4.3參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審核工作,從滿足現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際需要的角度出發(fā)提出審核意見;參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);

2.4.4負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行施工圖會(huì)審。

2.5審計(jì)核算部

2.5.1參與設(shè)計(jì)委托合同的評(píng)審過(guò)程,負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定提出審核意見;

2.5.2提供待開發(fā)項(xiàng)目投資的成本控制指標(biāo)。

2.5.2對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià),看設(shè)計(jì)成果是否控制在建造成本投資限額內(nèi),并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果向設(shè)計(jì)研發(fā)部提出調(diào)整設(shè)計(jì)建議或向策劃中心提出追加建安成本限額建議;參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

2.6對(duì)外聯(lián)絡(luò)部

2.6.1負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的報(bào)建工作;

2.6.2負(fù)責(zé)將報(bào)建結(jié)果及時(shí)傳遞回設(shè)計(jì)研發(fā)部;

2.7財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部

2.7.1參與設(shè)計(jì)委托合同的評(píng)審過(guò)程,負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)的付款方式的確定提出審核意見;

2.7.2審核并撥付與設(shè)計(jì)有關(guān)的款項(xiàng)。

2.7.3參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);

3.設(shè)計(jì)過(guò)程管理

3.1建立設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù),內(nèi)容包括:

a.建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī),公司內(nèi)部通用的設(shè)計(jì)規(guī)范匯編。

b.各項(xiàng)目的全套設(shè)計(jì)圖紙,包括'設(shè)計(jì)變更通知單'。

c.設(shè)計(jì)單位的有關(guān)資料,包括單位名稱、地址、負(fù)責(zé)人的姓名和聯(lián)系方式、單位性質(zhì)及近期設(shè)計(jì)的主要工程情況和技術(shù)力量等。

d.建筑新材料、新技術(shù)的收集。

e.特色樓盤的資料,優(yōu)秀戶型的收集。

3.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)公司的項(xiàng)目策劃案和年度計(jì)劃編制設(shè)計(jì)過(guò)程計(jì)劃,內(nèi)容包括指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、招標(biāo)安排、各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度的安排、各階段各部門的配合要求。

3.3設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書或招標(biāo)文件,將擬邀標(biāo)設(shè)計(jì)單位名錄及相關(guān)背景資料和評(píng)標(biāo)意見提交招標(biāo)委員會(huì)審議批準(zhǔn)、組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)活動(dòng)。(具體見《招標(biāo)管理程序》)

3.4設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)結(jié)果擬定設(shè)計(jì)合同,并送審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)室法律事務(wù)中心審核,最后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。

3.5特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),可由設(shè)計(jì)研發(fā)部直接委托設(shè)計(jì)單位開展限額設(shè)計(jì)。

3.6設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制

3.6.1設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃案中關(guān)于產(chǎn)品定位和成本定位等內(nèi)容編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書,內(nèi)容必須包括:產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制、。

3.6.2必要時(shí),設(shè)計(jì)研發(fā)部必須根據(jù)不同的設(shè)計(jì)階段編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。

3.7設(shè)計(jì)過(guò)程中的圖紙審查

3.7.1方案設(shè)計(jì)審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設(shè)計(jì)周期方案提交時(shí)間:

3.7.1.1由設(shè)計(jì)研發(fā)部按設(shè)計(jì)合同中的要求對(duì)圖紙進(jìn)行自審。

3.7.1.2由設(shè)計(jì)研發(fā)部按照計(jì)劃的安排召集項(xiàng)目策劃中心、經(jīng)營(yíng)銷售部對(duì)方案進(jìn)行審查,從項(xiàng)目定位、密度、綠化、道路、配套等各項(xiàng)指標(biāo)是否與策劃相符合的角度提出審查意見。

3.7.1.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將各部門圖紙審核的結(jié)果形成'會(huì)議紀(jì)要',并根據(jù)會(huì)議紀(jì)要的精神與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系;要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)'會(huì)議紀(jì)要'的內(nèi)容對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)方案設(shè)計(jì)的修改工作。

3.7.1.4設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)方案交對(duì)外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對(duì)外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)方案設(shè)計(jì)的修改工作。

3.7.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查:

3.7.2.1擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查的目的在于保證其與策劃案的產(chǎn)品定位以及各項(xiàng)指標(biāo)相符。擴(kuò)初設(shè)計(jì)周期和出圖時(shí)間

3.7.2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè))。

3.7.2.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目策劃中心、工程材料部(項(xiàng)目部)、審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行審查和確認(rèn)。如:經(jīng)營(yíng)銷售部根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對(duì)其中的戶型、面積、可售面積、平面布置等以及上述要素對(duì)銷售進(jìn)度和銷售單價(jià)和總價(jià)的影響、是否滿足策劃案和計(jì)劃要求等提出具體建議;工程材料部對(duì)施工技術(shù)的可行性等提出建議;客戶服務(wù)部根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問(wèn)題,對(duì)各階段的設(shè)計(jì)提出建議;物業(yè)公司根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段提出有關(guān)今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。

3.7.2.4審計(jì)核算部負(fù)責(zé)在20個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)擴(kuò)初圖紙的評(píng)價(jià),看工程造價(jià)是否在建造成本指標(biāo)限額內(nèi),如超出指標(biāo),審計(jì)核算部必須與設(shè)計(jì)研發(fā)部溝通并要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整;如設(shè)計(jì)單位無(wú)法通過(guò)優(yōu)化調(diào)整工程造價(jià)而且預(yù)計(jì)工程造價(jià)將超出策劃案中的成本指標(biāo)時(shí),審計(jì)部必須及時(shí)發(fā)出預(yù)警信息,并與項(xiàng)目策劃中心溝通,由項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)收集有關(guān)信息,向各有關(guān)部門發(fā)函征求意見,在匯總消化各部門反饋意見后向公司計(jì)劃委員會(huì)提出提高成本限額指標(biāo)的建議,經(jīng)計(jì)劃委員會(huì)審議和和總經(jīng)理批準(zhǔn)后,追加投資。

3.7.2.5策劃中心牽頭組織設(shè)計(jì)研發(fā)部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部等比照原項(xiàng)目策劃案的主要指標(biāo)對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。如發(fā)現(xiàn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)與原項(xiàng)目策劃案有較大出入,策劃中心必須及時(shí)提出異議,并通過(guò)設(shè)計(jì)研發(fā)部要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,以保證擴(kuò)初設(shè)計(jì)在公司項(xiàng)目策劃案的指標(biāo)框架內(nèi)進(jìn)行。

3.7.2.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將各部門審查意見匯總,編寫關(guān)于產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說(shuō)明文件(內(nèi)容必須進(jìn)一步明確),經(jīng)計(jì)劃委員會(huì)審議,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)擴(kuò)初設(shè)計(jì)修改工作。

3.7.2.7設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將擴(kuò)初設(shè)計(jì)交對(duì)外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對(duì)外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門,如審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部等。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)批意見所進(jìn)行的修改工作。

3.7.3施工圖審查

3.7.3.1施工圖的設(shè)計(jì)周期和出圖時(shí)間

3.7.3.2設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè))。

3.7.3.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織工程材料部(項(xiàng)目部)、審計(jì)核算部對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查和確認(rèn)。工程材料部主要審查施工圖的技術(shù)可行性,審計(jì)核算部主要審查施工圖與擴(kuò)初圖有無(wú)大的偏離建造成本控制是否在限額指標(biāo)內(nèi)并提供必要的造價(jià)咨詢。如審計(jì)部認(rèn)為施工圖對(duì)原來(lái)的擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行較大的變更或突破了策劃案中的建造成本限額,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)及時(shí)反饋給項(xiàng)目策劃中心,必要時(shí)由項(xiàng)目策劃中心組織有關(guān)部門中心進(jìn)行綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

3.7.3.4必要時(shí)由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理委托專家評(píng)審組對(duì)施工圖進(jìn)行審查。

3.7.3.5設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將各部門的'圖紙?jiān)u審意見單'匯總,將匯總的修改意見傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)施工圖修改工作。

3.7.3.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將施工圖設(shè)計(jì)交對(duì)外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對(duì)外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門,如審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部等。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)根據(jù)施工圖初設(shè)計(jì)報(bào)批意見所進(jìn)行的修改工作。如審查意見引起對(duì)原來(lái)的擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行較大的變更,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)及時(shí)反饋給項(xiàng)目策劃中心,必要時(shí)由項(xiàng)目策劃中心組織有關(guān)部門中心進(jìn)行綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

3.8設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審

3.8.1在施工圖出圖后,設(shè)計(jì)研發(fā)部的職責(zé)主要是負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理,其工作中心將轉(zhuǎn)到后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程管理工作。

3.8.2在設(shè)計(jì)交底前,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求和督促總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設(shè)計(jì)文件并對(duì)圖紙中存在的錯(cuò)漏碰缺等問(wèn)題及時(shí)提出書面意見交設(shè)計(jì)研發(fā)部,設(shè)計(jì)研發(fā)部組織并跟蹤落實(shí)設(shè)計(jì)院修改結(jié)果。對(duì)施工圖中存在的問(wèn)題盡早預(yù)控,最大限度地減少后期的設(shè)計(jì)變更。

3.8.3由工程材料部項(xiàng)目經(jīng)理組織設(shè)計(jì)單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審及交底,設(shè)計(jì)研發(fā)部參與。(具體內(nèi)容參見《施工管理程序》)

3.8.4在階段性施工前7天內(nèi),該項(xiàng)目部經(jīng)理應(yīng)要求總監(jiān)理工程師審查下一階段施工圖紙,并及時(shí)將錯(cuò)漏矛盾等需修改之處提交設(shè)計(jì)研發(fā)部。

3.9設(shè)計(jì)變更

3.9.1設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更的(如公司要求更改的、政府要求更改的、或影響結(jié)構(gòu)、使用功能、造價(jià)、外觀、工期的),設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更的,由提出部門填寫申請(qǐng)單,經(jīng)部門經(jīng)理認(rèn)可后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織對(duì)外聯(lián)絡(luò)部、工程材料部(材料、設(shè)備、項(xiàng)目部)、經(jīng)營(yíng)銷售部、審計(jì)核算部及其他相關(guān)部門召開專題討論會(huì),并提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系,交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改,取得正式的'設(shè)計(jì)變更通知單'后,送工程材料部和項(xiàng)目部,同時(shí)抄送經(jīng)營(yíng)銷售部、審計(jì)核算部,并由項(xiàng)目部蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。

3.9.2設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)不完善的(不涉及3.6.1內(nèi)容的)

由項(xiàng)目部組織聯(lián)系并落實(shí)修改,并將設(shè)計(jì)單位的變更函定期送設(shè)計(jì)研發(fā)部備案;若與銷售合同或公司承

諾不一致時(shí),由設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及時(shí)用'工作聯(lián)系函'的方式通知經(jīng)營(yíng)銷售部。并由項(xiàng)目經(jīng)理簽字蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。

3.9.3客戶要求修改的(不影響結(jié)構(gòu)安全、外觀的),由提出部門根據(jù)客戶的修改要求填寫修改申請(qǐng),與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系,設(shè)計(jì)研發(fā)部針對(duì)具體的修改內(nèi)容組織公司內(nèi)部相關(guān)人員討論,同時(shí)綜合設(shè)計(jì)單位的意見,提出處理方案,反饋給經(jīng)營(yíng)銷售部,由經(jīng)營(yíng)銷售部將處理方案與客戶溝通,經(jīng)客戶確認(rèn)后,將有客戶反饋的修改申請(qǐng)交設(shè)計(jì)研發(fā)部,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系,交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改,取得正式的'設(shè)計(jì)變更通知'后,送交工程材料部和項(xiàng)目部,同時(shí)抄送經(jīng)營(yíng)銷售部、審計(jì)核算部。并由項(xiàng)目部蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。

3.10項(xiàng)目評(píng)價(jià)

3.10.1階段性評(píng)價(jià):在各項(xiàng)目施工階段,各業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)單位的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、施工圖質(zhì)量等方面存在的問(wèn)題反饋給設(shè)計(jì)研發(fā)部,設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理必要時(shí)應(yīng)要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織本部門、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部、對(duì)外聯(lián)絡(luò)部、項(xiàng)目部開展階段性的評(píng)價(jià),對(duì)各業(yè)務(wù)部門反饋問(wèn)題的處理意見和處理結(jié)果予以反饋,并編寫評(píng)價(jià)報(bào)告。

3.10.2竣工項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià):在竣工項(xiàng)目交付客戶使用6個(gè)月內(nèi),由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織本部門、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部、對(duì)外聯(lián)絡(luò)部、項(xiàng)目部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司等開展竣工項(xiàng)目設(shè)計(jì)專項(xiàng)綜合評(píng)價(jià),向總經(jīng)理提交專項(xiàng)報(bào)告,并為今后改進(jìn)設(shè)計(jì)控制工作積累經(jīng)驗(yàn)和為選擇設(shè)計(jì)單位提供參考依據(jù)

3.11圖紙管理:即在工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和使用、維護(hù)活動(dòng)中形成的各類圖紙、設(shè)計(jì)變更洽商函等。

3.11.1圖紙發(fā)放流程:

3.11.2相關(guān)部門資料員收到圖紙或更改通知單后,及時(shí)進(jìn)行清點(diǎn),逐套登記在《收?qǐng)D登記表》上,并按首頁(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)部編制的分發(fā)號(hào),逐頁(yè)加蓋受控分發(fā)號(hào);接到新圖后,各部門所持的舊圖作廢,由該部門資料員按分發(fā)清單收回并加蓋作廢章。

3.12設(shè)計(jì)過(guò)程流程圖:

設(shè)計(jì)過(guò)程控制流程圖

3.13問(wèn)責(zé)

對(duì)設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量、建造成本控制等不能滿足公司項(xiàng)目策劃和計(jì)劃要求的,根據(jù)公司的《問(wèn)責(zé)制度》追問(wèn)責(zé)任人和責(zé)任部門。

4.相關(guān)文件

4.1《項(xiàng)目開發(fā)總策劃程序》

4.2《施工管理程序》

4.3《銷售過(guò)程管理程序》

4.4《招標(biāo)管理程序》

4.5《市場(chǎng)調(diào)研程序》

4.5《項(xiàng)目報(bào)建、審批管理程序》

5.相關(guān)表單、記錄

5.1設(shè)計(jì)變更洽商記錄(見《施工管理程序》附表)

5.2圖紙?jiān)u審意見單

5.3圖紙作廢通知單

5.4圖紙收發(fā)登記表

5.5圖紙借閱登記表

編制:

日期:審核:

日期:批準(zhǔn):

第7篇 房地產(chǎn)公司租賃管理工作程序

房地產(chǎn)公司租賃管理程序

1目的和范圍:確保為客戶提供滿意的租賃服務(wù)。適用于公司未售物業(yè)、配套物業(yè)的租賃管理。

2職責(zé):

2.1總經(jīng)理批準(zhǔn)合同執(zhí)行。

2.2法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)制定租賃合同文本。

2.3經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)物業(yè)租賃行情市場(chǎng)調(diào)研,組織合同談判、合同評(píng)審、合同簽訂。

2.4財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部參與合同評(píng)審中的定價(jià)評(píng)審。

2.5設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程材料部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、工程施工方面的評(píng)審。

2.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)提供待租賃物業(yè)的竣工圖。

2.7審計(jì)核算部負(fù)責(zé)根據(jù)竣工圖進(jìn)行面積核算。

2.8總經(jīng)理室委托物業(yè)公司對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

3工作程序:

3.1設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)提供給審計(jì)核算部待租賃物業(yè)的竣工圖。

3.2審計(jì)核算部根據(jù)設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的竣工圖進(jìn)行面積核算,并向經(jīng)營(yíng)銷售部提供面積核算表。

3.3法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)組織草擬《租賃合同》文本。

3.4經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研小組負(fù)責(zé)進(jìn)行本市及項(xiàng)目周邊租賃市場(chǎng)的調(diào)查,并撰寫調(diào)查報(bào)告。

3.5經(jīng)營(yíng)銷售部與財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部共同參考調(diào)查報(bào)告及待租賃物業(yè)情況,擬定租賃價(jià)格。

3.6經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理組織租賃業(yè)務(wù)的客戶談判,售后客戶服務(wù)追蹤租賃合同的談判,并根據(jù)需要溝通財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程材料部及物業(yè)公司,取得相關(guān)部門的意見,根據(jù)評(píng)審結(jié)果修改《租賃合同》。

3.7設(shè)計(jì)研發(fā)部及工程材料部根據(jù)需要負(fù)責(zé)評(píng)審租賃合同中有關(guān)設(shè)計(jì)、工程施工方面的問(wèn)題。

3.8合同承辦人根據(jù)談判結(jié)果整理《租賃合同》,傳遞給總經(jīng)理室法律顧問(wèn)。法律顧問(wèn)在《租賃合同》修訂過(guò)程中對(duì)條款的法律符合性進(jìn)行審核,并提供修改意見。

3.9總經(jīng)理批準(zhǔn)合同執(zhí)行。

3.10經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理組織客戶簽訂《租賃合同》,詳見《合同管理制度》。

3.11經(jīng)營(yíng)銷售部售后客戶服務(wù)根據(jù)《租賃合同》及客戶要求組織設(shè)計(jì)研發(fā)部及工程材料部對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行整改。

3.12財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部根據(jù)簽訂的《租賃合同》收取客戶租賃保證金及租金結(jié)算。

3.13經(jīng)營(yíng)銷售部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部共同辦理租賃物業(yè)的接樓手續(xù)。

3.14總經(jīng)理室委托物業(yè)公司對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行管理。

3.15物業(yè)公司根據(jù)《租賃合同》對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行租賃期滿回收驗(yàn)收,經(jīng)營(yíng)銷售部參與驗(yàn)收,收回租賃物業(yè)。

3.16物業(yè)續(xù)租和《租賃合同》變更參照上述3.6-3.12條款執(zhí)行。

4相關(guān)文件:

4.1《合同管理制度》

4.2租賃合同文本

5相關(guān)表單

5.1工作聯(lián)系函(見《文件管理程序》附表)

5.2工作請(qǐng)示單(見《文件管理程序》附表)

編制:

日期:20**.4.22審核:

日期:20**.4.28批準(zhǔn):

日期:20**.4.30

第8篇 房地產(chǎn)公司信息管理工作程序

房地產(chǎn)公司信息管理程序

1目的和范圍:通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)內(nèi)部信息的集成和處理,為公司戰(zhàn)略管理服務(wù),為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行提供服務(wù);并通過(guò)對(duì)信息技術(shù)的應(yīng)用與管理,使信息技術(shù)成為企業(yè)管理水平逐步提升的重要工具。企業(yè)發(fā)展中心將逐步實(shí)現(xiàn)上述信息管理的功能。

2職責(zé):

2.1各部門、各分支機(jī)構(gòu)負(fù)有指定專人定時(shí)提供企業(yè)發(fā)展中心要求提供信息的職責(zé),并保證信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、統(tǒng)一性。企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一集團(tuán)信息的收集和發(fā)布,并及時(shí)地把信息傳送給相應(yīng)的部門,使信息能夠?yàn)楣芾硖峁┓?wù)。

2.2企業(yè)發(fā)展中心是融僑集團(tuán)進(jìn)行信息管理的工作機(jī)構(gòu)。

2.3企業(yè)發(fā)展中心每年向總經(jīng)理提出信息管理的工作計(jì)劃。

2.4企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織外部和內(nèi)部的信息收集和處理,統(tǒng)一集團(tuán)的信息管理,并進(jìn)行相應(yīng)的信息資源傳播。

2.5企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織信息資源的保密、歸檔、儲(chǔ)存。

2.6企業(yè)發(fā)展中心為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行的系統(tǒng)性提供管理軟件平臺(tái),負(fù)責(zé)信息管理專用軟件的運(yùn)行管理與維護(hù)。

2.7企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門、各分支機(jī)構(gòu)開發(fā)使用管理軟件方面的工作,各部門、各分支機(jī)構(gòu)今后開發(fā)使用新的管理軟件應(yīng)該經(jīng)過(guò)企業(yè)發(fā)展中心統(tǒng)一認(rèn)可,以避免出現(xiàn)各信息系統(tǒng)不兼容問(wèn)題。

3工作程序

3.1信息管理工作計(jì)劃作為企業(yè)發(fā)展中心工作計(jì)劃的一部分,由企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)實(shí)際需求和自身?xiàng)l件編制,總經(jīng)理批準(zhǔn)后由信息管理專員具體組織實(shí)施。

3.2信息資源收集

3.2.1集團(tuán)各部門、各分支機(jī)構(gòu)有責(zé)任按照信息管理的規(guī)律和信息管理部門的要求,及時(shí)、準(zhǔn)確、統(tǒng)一地提交相應(yīng)的信息。

3.2.2企業(yè)發(fā)展中心對(duì)各部門提交的信息進(jìn)行評(píng)估,未達(dá)到要求的信息,企業(yè)發(fā)展中心要求作進(jìn)一步補(bǔ)充或修正,各部門和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)于指定的時(shí)間內(nèi)再次提交相關(guān)信息;

3.2.3企業(yè)發(fā)展中心組織力量及時(shí)完成信息的收集和處理;

3.2.4企業(yè)發(fā)展中心對(duì)外包給外部組織承擔(dān)的信息收集工作進(jìn)行監(jiān)管。

3.3信息資源分析

3.3.1企業(yè)發(fā)展中心牽頭組織企業(yè)內(nèi)外部的力量,定期或不定期地召開信息分析會(huì),以逐步提升企業(yè)對(duì)信息的利用水平;

3.3.2企業(yè)發(fā)展中心可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要、部門和分支機(jī)構(gòu)的需要,根據(jù)總經(jīng)理的指令,對(duì)某類信息進(jìn)行專項(xiàng)分析,讓信息管理充分發(fā)揮服務(wù)于企業(yè)業(yè)務(wù)的作用。

3.4信息資源傳播

3.4.1企業(yè)發(fā)展中心將根據(jù)信息的用途,選擇信息資源的傳播方式,決定信息傳播范圍、傳播時(shí)效。

3.4.2企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一集團(tuán)信息的發(fā)布,并及時(shí)地把信息傳送給相應(yīng)的部門,使信息能夠?yàn)楣芾硖峁┓?wù)。

3.4.3信息的傳播方式主要有:編輯印發(fā)紙質(zhì)《決策內(nèi)參》、對(duì)重要專題制作專題報(bào)告、召開信息通報(bào)會(huì)、利用專用軟件在局域網(wǎng)上發(fā)布等。

3.5信息使用反饋:信息使用者可以對(duì)信息作出批示或反饋,填寫《信息反饋單》,企業(yè)發(fā)展中心應(yīng)該對(duì)《信息反饋單》答復(fù)。

3.6信息資源的保密、歸檔、儲(chǔ)存執(zhí)行《文件管理程序》和《檔案管理程序》。

3.7信息技術(shù)應(yīng)用管理及促進(jìn)

3.7.1企業(yè)發(fā)展中心視企業(yè)實(shí)際需要,為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行的系統(tǒng)性提供管理軟件平臺(tái),負(fù)責(zé)信息管理專用軟件的運(yùn)行管理與維護(hù)。

3.7.2企業(yè)發(fā)展中心協(xié)調(diào)各部門、各分支機(jī)構(gòu)開發(fā)使用管理軟件方面的工作,各部門、各分支機(jī)構(gòu)開發(fā)使用新的管理軟件應(yīng)該經(jīng)過(guò)企業(yè)發(fā)展中心統(tǒng)一管理。

3.7.3按需引進(jìn)并促進(jìn)企業(yè)辦公自動(dòng)化。實(shí)現(xiàn)以業(yè)務(wù)信息、請(qǐng)示單信息、決策信息、部門周記信息、計(jì)劃執(zhí)行信息、工作聯(lián)系函、工作報(bào)表、會(huì)議紀(jì)要為主的信息資源的自動(dòng)化管理及流轉(zhuǎn)。

編制:

日期:20**年4月24日審核:**

日期:20**年4月29日批準(zhǔn):

日期:

第9篇 房地產(chǎn)公司客戶服務(wù)管理工作程序

房地產(chǎn)公司客戶服務(wù)管理程序

1目的和范圍:在公司范圍內(nèi)樹立全員的客戶服務(wù)意識(shí),本著'迅速、果斷、徹底、誠(chéng)懇'的精神提供客戶服務(wù),為公司創(chuàng)造和獲取優(yōu)秀的客戶群體,提升品牌、促進(jìn)發(fā)展。

2職責(zé)

2.1總經(jīng)理和總經(jīng)理室

2.1.1總經(jīng)理室負(fù)責(zé)促進(jìn)集團(tuán)公司客戶資源平臺(tái)的建立,協(xié)調(diào)全公司對(duì)客戶信息的有效利用;

2.1.2對(duì)客戶服務(wù)部、經(jīng)營(yíng)銷售部報(bào)告的無(wú)法處理的,對(duì)公司的利益可能造成極大損害的重大投訴,由副總經(jīng)理和總經(jīng)理及時(shí)擬定處理措施,指導(dǎo)公司相關(guān)部門立刻處理;

2.1.3法律事務(wù)中心協(xié)助客戶服務(wù)部處理客戶服務(wù)中的法律事務(wù);

2.1.4負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的副總工程師配合客戶服務(wù)部對(duì)維修工程作價(jià)格和技術(shù)認(rèn)定;

2.2客戶服務(wù)部是公司客戶服務(wù)的專設(shè)機(jī)構(gòu),協(xié)調(diào)公司各部門的客戶服務(wù)活動(dòng);處理解決公司與客戶之間的各種糾紛;為公司分析客戶群體信息,為公司的進(jìn)一步發(fā)展提供服務(wù)保障。

2.2.1介入公司項(xiàng)目開發(fā)總策劃及合同評(píng)審過(guò)程,針對(duì)客戶服務(wù)提出相關(guān)意見,以避免設(shè)計(jì)失誤和合同條款糾紛現(xiàn)象的重復(fù)出現(xiàn);

2.2.2統(tǒng)一受理公司開發(fā)項(xiàng)目在驗(yàn)樓、接樓及保修期內(nèi)的發(fā)生的客戶投訴問(wèn)題,對(duì)投訴進(jìn)行統(tǒng)一分類,專人負(fù)責(zé),全程跟蹤及時(shí)解決;

2.2.3收集分析客戶服務(wù)投訴信息及投訴處理情況,進(jìn)行客戶回訪及滿意度調(diào)查,同時(shí)向公司提交工作情況分析報(bào)告、合理化建議,運(yùn)用于項(xiàng)目的前期工作中;

2.2.4整合公司各部門和各分支機(jī)構(gòu)針對(duì)客戶開展的社區(qū)活動(dòng),避免重復(fù)舉辦;

2.2.5收集、完善、分析已入住和已成交客戶信息,形成公司統(tǒng)一完整的客戶信息資源;

2.2.6開展對(duì)客戶的主動(dòng)服務(wù),為客戶解決各種問(wèn)題,在客戶投訴之前盡量將問(wèn)題解決;

2.2.7對(duì)客戶服務(wù)維修隊(duì)進(jìn)行管理和監(jiān)督。

2.3經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)售前和售中的客戶服務(wù)工作;配合客戶服務(wù)部開展售后服務(wù)工作。

2.4設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)配合客戶服務(wù)部開展客戶服務(wù)工作,協(xié)助解決因設(shè)計(jì)原因引發(fā)的客戶投訴問(wèn)題。

2.5工程材料部負(fù)責(zé)配合客戶服務(wù)部開展客戶服務(wù)工作,協(xié)助解決因施工質(zhì)量原因引發(fā)的客戶投訴問(wèn)題。。

2.6財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部負(fù)責(zé)撥付客戶服務(wù)部用于客戶服務(wù)維修、維保的專款;支付經(jīng)客戶服務(wù)部和總工程師審核的維修費(fèi)用,并負(fù)責(zé)從施工單位的工程質(zhì)量保證金中扣回相應(yīng)的維修費(fèi)用。在銷售過(guò)程中協(xié)助經(jīng)營(yíng)銷售部做好對(duì)客戶的服務(wù)工作(如收款等工作),避免客戶產(chǎn)生投訴。

2.7審計(jì)核算部負(fù)責(zé)審核客戶服務(wù)部在維修過(guò)程產(chǎn)生的2萬(wàn)元以上的維修費(fèi)用,以及從施工單位的工程質(zhì)量保證金中扣除此維修費(fèi)用的審核工作。

2.8人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)公司員工進(jìn)行客戶服務(wù)意識(shí)培訓(xùn),由客戶服務(wù)部配合。

3客戶服務(wù)管理程序

3.1客戶服務(wù)部協(xié)助人力資源部在全公司范圍內(nèi)進(jìn)行客戶服務(wù)意識(shí)培訓(xùn),樹立全員服務(wù)意識(shí)。

3.2客戶服務(wù)部介入項(xiàng)目開發(fā)總策劃工作?？蛻舴?wù)部根據(jù)以往開發(fā)項(xiàng)目的客戶服務(wù)工作,提出項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的事項(xiàng)和設(shè)計(jì)要求,避免設(shè)計(jì)失誤的重復(fù)出現(xiàn)。

3.3客戶服務(wù)部介入各新開發(fā)樓盤的合同評(píng)審工作。客戶服務(wù)部根據(jù)以往的項(xiàng)目的客戶服務(wù)工作,提出關(guān)于合同中有關(guān)客戶服務(wù)可能會(huì)產(chǎn)生的合同糾紛的審核意見,避免關(guān)于合同糾紛現(xiàn)象的重復(fù)出現(xiàn)。

3.4客戶投訴處理是客戶服務(wù)部的工作重點(diǎn),為客戶解決問(wèn)題,為公司解決糾紛。

3.4.1客戶投訴信息由客戶服務(wù)部(含設(shè)立在各小區(qū)的客戶服務(wù)處)、經(jīng)營(yíng)銷售部和物業(yè)公司等部門和機(jī)構(gòu)收集,統(tǒng)一交由客戶服務(wù)部受理;

3.4.2客戶服務(wù)部對(duì)投訴信息統(tǒng)一分類,分析責(zé)任部門,派專人負(fù)責(zé),全程跟蹤及時(shí)解決;轉(zhuǎn)至各相關(guān)責(zé)任部門,并派專人負(fù)責(zé)全程跟蹤,督促及時(shí)解決;

3.4.2.1各相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)指定專門人員處理投訴;

3.4.2.2各相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)在接受投訴信息后的3個(gè)工作日內(nèi),向客戶服務(wù)部反饋投訴處理信息;

3.4.3客戶服務(wù)部與客戶服務(wù)處設(shè)有資料員,負(fù)責(zé)接聽投訴熱線電話,并將各渠道匯總來(lái)的客戶投訴信息填寫入《來(lái)電、來(lái)訪登記表》,同時(shí)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào),將《來(lái)電、來(lái)訪登記表》傳遞到各服務(wù)處及公司責(zé)任部門;

3.4.4客戶服務(wù)處必須在一周內(nèi)將處理結(jié)果以周報(bào)形式上報(bào)客戶服務(wù)部,對(duì)于未能處理的問(wèn)題,必須在《來(lái)電、來(lái)訪登記表》注明處理過(guò)程進(jìn)行跟蹤處理;

3.4.5應(yīng)設(shè)定投訴處理時(shí)限:對(duì)于維修工程,由客戶服務(wù)部人員、工程材料部人員(或物業(yè)公司人員)、客戶服務(wù)維修隊(duì)長(zhǎng)、施工單位(500元以下工程,施工單位無(wú)須到場(chǎng))在1個(gè)工作日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)勘察,填寫《現(xiàn)場(chǎng)勘察會(huì)簽表》,分析甄別維修工程任務(wù)的責(zé)任方;維修工程為單工種維修的在3個(gè)工作日內(nèi)完成,多工種維修的在7個(gè)工作日內(nèi)完成;特別復(fù)雜的維修任務(wù)可以適當(dāng)延長(zhǎng)維修時(shí)間,但必須事先取得客戶的認(rèn)可;其他投訴事件的處理時(shí)間宜在一周內(nèi)解決;

3.4.6公司開發(fā)產(chǎn)品的保修及維修任務(wù)根據(jù)與施工單位簽定的售后維修補(bǔ)充協(xié)議交由公司客戶服務(wù)維修隊(duì)進(jìn)行維修,由客戶服務(wù)部、工程材料部(或物業(yè)公司)、維修隊(duì)長(zhǎng)驗(yàn)收;對(duì)于客戶服務(wù)維修隊(duì)無(wú)法處理的維修任務(wù),由工程材料部督促施工單位進(jìn)行維修,維修期限參照3.4.5;

3.4.7對(duì)于重大的客戶投訴必須及時(shí)上報(bào)總經(jīng)理、副總經(jīng)理,由總經(jīng)理、副總經(jīng)理擬訂處理措施,指導(dǎo)公司相關(guān)部門立刻處理。

3.5客戶服務(wù)維修隊(duì)是公司設(shè)立在融僑物業(yè)公司下的專業(yè)維修隊(duì)伍,負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品的保修任務(wù)和應(yīng)由公司承擔(dān)的維修工程任務(wù),維修隊(duì)長(zhǎng)由客戶服務(wù)部派出,維修隊(duì)的保修維修工作由客戶服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)管。

3.5.1客戶服務(wù)部根據(jù)客戶投訴向客戶服務(wù)維修隊(duì)發(fā)出《工程派工單》,《工程派工單》分a、b兩類,a類為保修任務(wù),b類為保修期外應(yīng)由公司承擔(dān)的維修任務(wù);

3.5.2客戶服務(wù)維修隊(duì)根據(jù)《工程派工單》派工進(jìn)行維修,根據(jù)維修處理時(shí)限完工;

3.5.3由客戶服務(wù)人員(或物業(yè)人員)、維修隊(duì)長(zhǎng)進(jìn)行竣工檢查,由客戶進(jìn)行簽認(rèn);

3.5.4由客戶服務(wù)部(處)資料員電話回訪客戶,了解客戶滿意程度(完工后一個(gè)工作日內(nèi));

3.5.5由維修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)編制《維修工程決算書》上報(bào)客戶服務(wù)部進(jìn)行審核;

3.5.6客戶服務(wù)部對(duì)于2萬(wàn)元以下的維修費(fèi)用進(jìn)行審核,2萬(wàn)元以上的維修費(fèi)用交由審計(jì)部審核。根據(jù)審核結(jié)果編寫《維修工程結(jié)算書》;

3.5.7a類《工程派工單》的審核結(jié)果由審計(jì)核算部通知施工單位予以確認(rèn);

3.5.8對(duì)于施工單位確認(rèn)

后的a類《維修工程結(jié)算書》和b類《維修工程結(jié)算書》由負(fù)責(zé)質(zhì)量的副總工程師予以認(rèn)定,并傳遞財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部;

3.5.9財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部根據(jù)《維修工程結(jié)算書》向融僑物業(yè)公司撥付客戶服務(wù)維修隊(duì)的維修工程款,無(wú)須其余部門再行審核,并負(fù)責(zé)將a類維修工程費(fèi)用從施工單位的工程質(zhì)量保證金中扣除;

3.5.10客戶服務(wù)部根據(jù)維修單上客戶簽署的維修意見和客戶服務(wù)部人員回訪意見,對(duì)維修工人和管理人員的維修質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),在季度末或年末核定服務(wù)激勵(lì)獎(jiǎng)金。

3.6財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部向客戶服務(wù)部撥付用于客戶服務(wù)的周轉(zhuǎn)金10萬(wàn)元,向物業(yè)公司支付經(jīng)客戶服務(wù)部和負(fù)責(zé)質(zhì)量的副總工程師審核的維修隊(duì)維修費(fèi)用;和客戶服務(wù)維修隊(duì)工程周轉(zhuǎn)金10萬(wàn)元,監(jiān)督物業(yè)公司對(duì)工程周轉(zhuǎn)金的使用。

3.6.1單項(xiàng)維修款在1000元以內(nèi)由客戶服務(wù)部經(jīng)理審批;1000元到1萬(wàn)元內(nèi)由公司分管工程質(zhì)量的副總工程師審核,由副總經(jīng)理批準(zhǔn),即可進(jìn)行維修;超過(guò)1萬(wàn)元的工程維修費(fèi)用應(yīng)報(bào)總經(jīng)理審批;

3.6.2對(duì)于支付施工單位的工程質(zhì)量保證金,客戶服務(wù)部必須根據(jù)工程保修期的工程質(zhì)量情況和保修配合狀況,綜合考慮工程尾款支付意見。

3.7客戶服務(wù)部必須對(duì)客戶信息進(jìn)行處理,負(fù)責(zé)對(duì)接樓后所獲得的客戶信息(投訴要求、客戶建議、回訪結(jié)果等)進(jìn)行處理。向公司提供下階段發(fā)展所需的信息支持。

3.7.1客戶服務(wù)部在經(jīng)營(yíng)銷售部和物業(yè)公司的配合下協(xié)助總經(jīng)理室建立集團(tuán)公司客戶資源統(tǒng)一信息平臺(tái),收集、錄入和更新客戶信息,強(qiáng)化公司對(duì)客戶信息的利用;

3.7.2對(duì)客戶投訴和工作中收集的客戶信息進(jìn)行分類,進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,制作分析報(bào)告,提出合理化建議,提供給公司各相關(guān)部門作為下階段工作參考依據(jù),避免公司在下階段工作出現(xiàn)重復(fù)失誤,從而提高公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力;

3.7.3由客戶服務(wù)部經(jīng)物業(yè)公司向小區(qū)物業(yè)處收集小區(qū)設(shè)備運(yùn)行滿一年的使用情況,并要求物業(yè)公司填寫《產(chǎn)品使用情況表》,負(fù)責(zé)將信息轉(zhuǎn)交工程材料部;

3.7.4客戶服務(wù)部在工作中必須注意客戶投訴傾向,力爭(zhēng)在客戶產(chǎn)生投訴前將問(wèn)題解決,對(duì)于可能出現(xiàn)的重大投訴事件,必須及時(shí)提出預(yù)警信息;

3.7.5客戶服務(wù)部在小區(qū)客戶入住50%后,進(jìn)行客戶回訪工作,了解新入住客戶的意見,統(tǒng)計(jì)客戶的滿意度,了解公司下階段工作的改進(jìn)方向。

3.7.5.1在新小區(qū)第一次的客戶回訪工作中,客戶回訪戶數(shù)不應(yīng)少于已入住戶數(shù)的90%,宜采用入戶回訪方式;

3.7.5.2每個(gè)小區(qū)宜每年進(jìn)行一次客戶回訪工作,可以采用抽取10~25%的客戶進(jìn)行回訪(第一次回訪除外),回訪戶數(shù)不少于總?cè)胱魯?shù)的10%;

3.7.5.3經(jīng)營(yíng)銷售部、物業(yè)公司應(yīng)全力配合客戶服務(wù)部回訪工作;

3.7.5.4對(duì)專項(xiàng)事件回訪工作,可以由客戶服務(wù)部組織或配合相關(guān)部門進(jìn)行;

3.7.5.5進(jìn)行客戶回訪時(shí)采用《客戶滿意度調(diào)查表》,調(diào)查內(nèi)容根據(jù)不同階段或不同工作對(duì)內(nèi)容作適當(dāng)調(diào)整;

3.7.5.6對(duì)客戶回訪的調(diào)查結(jié)果,應(yīng)采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行分析,使調(diào)查結(jié)果公正、有效,具有可用性、可借鑒性,作為公司下階段工作改進(jìn)的信息輸入;

3.7.5.7回訪后對(duì)客戶反饋的意見、要求、建議、投訴要及時(shí)整理分析,妥善處理,重大問(wèn)題向公司請(qǐng)示解決,回訪處理率達(dá)100%;

3.7.5.8客戶服務(wù)部經(jīng)理每年抽查一次《客戶滿意度調(diào)查表》的整改和采納情況;

3.7.5.9客戶服務(wù)部經(jīng)理對(duì)于在回訪中對(duì)公司嚴(yán)重不滿意的客戶,必須全數(shù)參與再回訪工作,對(duì)于《客戶滿意度調(diào)查表》上的'不滿意'項(xiàng)集中的問(wèn)題做專題調(diào)查,負(fù)責(zé)跟蹤處理;

3.8驗(yàn)樓、接樓工作是公司將產(chǎn)品交付客戶的重要階段,客戶服務(wù)部應(yīng)全力配合經(jīng)營(yíng)部、工程部、物業(yè)公司做好向客戶移交產(chǎn)品的接驗(yàn)樓工作,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題,及時(shí)處理客戶投訴糾紛,做好在交樓時(shí)對(duì)客戶的各種配套服務(wù)。

3.9客戶服務(wù)部應(yīng)該積極開展對(duì)客戶的主動(dòng)服務(wù),預(yù)先解決客戶的困難,增加客戶對(duì)公司的認(rèn)同感,提高公司品牌美譽(yù)度和客戶滿意率。

3.9.1客戶服務(wù)部在公司開發(fā)樓盤的不同階段,分別開展不同的針對(duì)客戶的專項(xiàng)服務(wù)活動(dòng),盡可能的引導(dǎo)客戶消費(fèi)理念,減少客戶的投訴;

3.9.2客戶服務(wù)部應(yīng)介入由公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)部、經(jīng)營(yíng)銷售部、人力資源部操作進(jìn)行的服務(wù)社區(qū)客戶的工作和活動(dòng),全方面考慮客戶意見,統(tǒng)籌制訂對(duì)社區(qū)客戶影響最小的解決方案;

3.9.3整合公司各部門和各分支機(jī)構(gòu)針對(duì)客戶開展的社區(qū)活動(dòng),避免重復(fù)舉辦;

3.10會(huì)議及報(bào)告制度

3.10.1在新開發(fā)樓盤竣工交付后一年內(nèi)各小區(qū)客戶服務(wù)處每周應(yīng)召開一次投訴協(xié)調(diào)例會(huì),由客戶服務(wù)部、物業(yè)公司(處)、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部派員參加,協(xié)調(diào)解決本周內(nèi)產(chǎn)生的和遺留的客戶投訴問(wèn)題;

3.10.2客戶服務(wù)部每周召開一次各服務(wù)處的主任例會(huì),總結(jié)本周的投訴問(wèn)題,計(jì)劃投訴解決方案;

3.10.3各客戶服務(wù)處每周向客戶服務(wù)部提交《客戶服務(wù)部投訴處理周報(bào)》匯報(bào)本周投訴解決情況;

3.10.4各服務(wù)處每季、年制作報(bào)表向客戶服務(wù)部提交,客戶服務(wù)部進(jìn)行匯總后向公司總經(jīng)理室提交;

3.10.5對(duì)于重大投訴,由客戶服務(wù)部召開專題會(huì)議,并形成專題會(huì)議紀(jì)要;

3.10.6對(duì)于重大投訴或處理困難的投訴事件,由客戶服務(wù)部向公司提供專題報(bào)告。

4相關(guān)文件:

4.1《項(xiàng)目開發(fā)總策劃程序》

4.2《設(shè)計(jì)過(guò)程管理程序》

4.3《施工管理程序》

4.4《工程造價(jià)管理程序》

4.5《銷售過(guò)程管理程序》

4.6《財(cái)務(wù)管理制度》

4.7《合同管理制度》

4.8《文件管理程序》

4.9《工作改進(jìn)管理程序》

5相關(guān)表單:

5.1客戶服務(wù)部投訴處理周報(bào)

5.2客戶滿意度調(diào)查表

5.3來(lái)電、來(lái)訪登記表

5.4維修工程結(jié)算書

第10篇 房地產(chǎn)公司工作改進(jìn)管理工作程序

房地產(chǎn)公司工作改進(jìn)管理程序

1.目的和范圍:以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)為原則,通過(guò)對(duì)有關(guān)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀況信息的收集與分析,發(fā)現(xiàn)公司質(zhì)量管理體系中存在的問(wèn)題,尋求改進(jìn)機(jī)會(huì),適時(shí)采取糾正和預(yù)防措施并對(duì)措施有效性進(jìn)行驗(yàn)證,形成制度化的持續(xù)改進(jìn)機(jī)制,確保體系運(yùn)行的適宜性和有效性。

2.職責(zé)

2.1總經(jīng)理室

2.1.1收集質(zhì)量管理相關(guān)信息,制定改進(jìn)措施,組織有關(guān)部門實(shí)施和驗(yàn)證這些措施;

2.1.2負(fù)責(zé)公司內(nèi)部審核、管理評(píng)審的組織,以及組織公司迎接外部審核;

2.1.3保存有關(guān)質(zhì)量管理體系改進(jìn)活動(dòng)的相關(guān)記錄及信息。

2.1.4負(fù)責(zé)組織對(duì)各部門年度工作計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核,必要時(shí)對(duì)工作計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。

2.2各部門

2.2.1根據(jù)總經(jīng)理室的安排具體實(shí)施改進(jìn)措施,并配合總經(jīng)理室對(duì)措施的有效性進(jìn)行驗(yàn)證;

2.2.2在日常的業(yè)務(wù)、管理活動(dòng)中收集質(zhì)量管理相關(guān)信息;

2.2.3根據(jù)所收集的信息提出改進(jìn)建議。

2.2.4接受總經(jīng)理室對(duì)本部門年度工作計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核,必要時(shí)調(diào)整工作計(jì)劃。

3、工作流程

3.1公司改進(jìn)工作通過(guò)以下方式進(jìn)行:

3.1.1內(nèi)審,執(zhí)行《內(nèi)審程序》。

3.1.2外審,公司針對(duì)外部第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)在對(duì)質(zhì)量管理體系初審、年度監(jiān)督審核和復(fù)審中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),采取糾正和預(yù)防措施,并配合認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)措施的有效性進(jìn)行驗(yàn)證,并保存記錄。

3.1.3管理評(píng)審,結(jié)合年終總結(jié)進(jìn)行,執(zhí)行《管理評(píng)審程序》。

3.1.4項(xiàng)目總結(jié),項(xiàng)目竣工交付后6個(gè)月內(nèi),由總經(jīng)理室負(fù)責(zé)質(zhì)量管理的總工組織對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。總經(jīng)理室負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)研發(fā)部、審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部、項(xiàng)目經(jīng)理部、物業(yè)公司等單位從各自的角度提交綜合評(píng)價(jià)報(bào)告?？偣へ?fù)責(zé)對(duì)各評(píng)價(jià)報(bào)告中提及的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行匯總、分類、分析。

3.1.5日常工作改進(jìn)圍繞各部門周記和經(jīng)理例會(huì)進(jìn)行。

3.1.5.1總經(jīng)理室負(fù)責(zé)收集以下信息:各部室的'工作周記';經(jīng)理例會(huì)紀(jì)要中有關(guān)質(zhì)量管理的信息;通過(guò)客戶服務(wù)中心收集客戶投訴和客戶滿意信息。參見《客戶服務(wù)管理程序》文件。

3.1.5.2在日常的管理工作中,收集公司各部門橫向溝通狀況方面的信息,必要時(shí)向總經(jīng)理提出專題報(bào)告。

3.1.5.3除了部室工作周記之外,各部室還應(yīng)在日常工作中注意收集以下信息:

●經(jīng)營(yíng)銷售部:

a.結(jié)合日常業(yè)務(wù)活動(dòng)收集、整理、分析客戶對(duì)售前、售中、售后服務(wù)以及對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面的建議和抱怨信息。

b.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研獲知行業(yè)中對(duì)工程質(zhì)量、客戶服務(wù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)新等方面的觀點(diǎn)和要求,并定期向總經(jīng)理室匯報(bào),以利采取改進(jìn)措施。

c.收集社會(huì)各種媒體對(duì)公司質(zhì)量改進(jìn)方面有價(jià)值的評(píng)價(jià)信息,并定期向總經(jīng)理匯報(bào)。

d.收集政府部門關(guān)于商品房銷售方面的有關(guān)規(guī)定及變更的信息。

●工程材料部:

收集政府部門關(guān)于項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。

●審計(jì)核算部:

收集政府部門關(guān)于項(xiàng)目投資、造價(jià)管理等方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。

●財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部:

收集政府部門和銀行關(guān)于項(xiàng)目融資、住房消費(fèi)信貸等方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。

●設(shè)計(jì)研發(fā)部:

a.收集政府部門關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。

b.結(jié)合日常工作收集產(chǎn)品研發(fā)方面的信息。

●人力資源部負(fù)責(zé)收集以下信息:

a.收集政府部門關(guān)于勞動(dòng)、人事方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。

b.收集員工個(gè)人季度考核和年度考核中自我工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息。

c.收集關(guān)于公司組織機(jī)構(gòu)調(diào)整和人員配置、員工培訓(xùn)方面的信息。

●客戶服務(wù)中心:

客戶投訴信息、投訴處理信息和客戶滿意程度信息。每年年終總結(jié)和管理評(píng)審時(shí),向總經(jīng)理提交客戶滿意度專題報(bào)告,執(zhí)行《客戶服務(wù)管理程序》。

3.1.5.4各部室在收集到3.1.5.3中所述信息之后,可根據(jù)需要或適時(shí)向總經(jīng)理提交專題報(bào)告或體現(xiàn)在年終總結(jié)中,提交管理評(píng)審,報(bào)告中應(yīng)有改進(jìn)措施建議。

3.1.6年度工作計(jì)劃執(zhí)行情況考核。

3.1.6.1組成考核小組,按季度進(jìn)行考核工作。為確保公司年度工作計(jì)劃在具體實(shí)施過(guò)程中能及時(shí)得到調(diào)整,避免因計(jì)劃未能順利實(shí)施而導(dǎo)致各部門之間工作脫節(jié),并由此給公司帶來(lái)負(fù)面影響的現(xiàn)象發(fā)生,由總經(jīng)室、財(cái)務(wù)部和人事部主管組成計(jì)劃考核小組(具體人員由總經(jīng)理任命),于每個(gè)季度末和年終對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行考核,考評(píng)結(jié)果在經(jīng)理例會(huì)上公布,并提交總經(jīng)理作為各部室季度考核和年終考核的依據(jù)。如在考核時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際工作情況明顯偏離計(jì)劃的軌道,將向總經(jīng)理提出調(diào)整計(jì)劃建議,經(jīng)總經(jīng)理審批后下發(fā)至各部室,要求相應(yīng)地調(diào)整計(jì)劃,并將調(diào)整后的計(jì)劃送總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

3.1.6.2建立計(jì)劃實(shí)施預(yù)警機(jī)制。各部室在工作進(jìn)度出現(xiàn)偏離計(jì)劃軌道或偏離現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生時(shí),應(yīng)及時(shí)主動(dòng)地以書面形式向總經(jīng)理室發(fā)出預(yù)警信息,并提交計(jì)劃調(diào)整方案,經(jīng)計(jì)劃考評(píng)小組和總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

3.1.6.3建立計(jì)劃執(zhí)行考核懲罰制度。年終總結(jié)時(shí),對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況較好的部門給予獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)計(jì)劃偏離時(shí)未能主動(dòng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警信息的部門或因計(jì)劃執(zhí)行不力、導(dǎo)致公司業(yè)務(wù)發(fā)展出現(xiàn)滯后現(xiàn)象的部門進(jìn)行懲罰。計(jì)劃考評(píng)小組于年終時(shí)向總經(jīng)理提交年度計(jì)劃執(zhí)行考核報(bào)告,由總經(jīng)理決定采取相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。

3.2工作改進(jìn)和驗(yàn)證

3.2.1總經(jīng)理室

3.2.1.1針對(duì)各部室工作周記中的'存在問(wèn)題和改進(jìn)意見'定期進(jìn)行歸納、分析,對(duì)呈現(xiàn)一定趨勢(shì)性的問(wèn)題運(yùn)用統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行更深入的分析,并提出改進(jìn)措施的建議,對(duì)已經(jīng)發(fā)生的問(wèn)題或潛在的問(wèn)題應(yīng)針對(duì)原因制訂糾正措施或預(yù)防措施。在經(jīng)理例會(huì)上布置落實(shí)改進(jìn)措施,應(yīng)包含改進(jìn)方法、驗(yàn)證要求、實(shí)施責(zé)任、驗(yàn)證責(zé)任、驗(yàn)證方法等內(nèi)容,并對(duì)改進(jìn)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證,評(píng)價(jià)所采取措施的有效性,保存有關(guān)記錄。

3.2.1.2針對(duì)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)果分析項(xiàng)目實(shí)施中存在的問(wèn)題及其原因,并制定改進(jìn)措施,形成專門報(bào)告,以指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目的實(shí)施。

3.2.2其余各部門

公司其余各部門結(jié)合各自的日常工作,對(duì)上述3.1條中提到的信息進(jìn)行分析,提出適合本部門特點(diǎn)的糾正或預(yù)防措施,并由部門經(jīng)理安排實(shí)施和追蹤驗(yàn)證。各有關(guān)部門保留改進(jìn)措施的實(shí)施記錄,總經(jīng)理

室負(fù)責(zé)驗(yàn)證并保留記錄,向總經(jīng)理提交專題報(bào)告。

4.相關(guān)文件

4.1《內(nèi)審程序》

4.2《管理評(píng)審程序》

4.3《施工管理程序》

4.4《監(jiān)理工作管理制度》

5.相關(guān)記錄

5.1工作周記(見《會(huì)議制度》附表)

5.2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

5.3內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告(見《內(nèi)審程序》附表)

第11篇 房地產(chǎn)公司企劃管理工作程序

房地產(chǎn)公司企劃管理程序

1目的和范圍:通過(guò)企劃管理控制程序,確保公司企劃宣傳的準(zhǔn)確性、及時(shí)性和有效性,能滿足質(zhì)量體系的要求。適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的企劃宣傳工作。

2職責(zé)

2.1經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)項(xiàng)目推廣及企業(yè)形象宣傳方案的制定;經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)與廣告發(fā)布媒體簽訂發(fā)布合同;通過(guò)招標(biāo)委托專業(yè)廣告公司實(shí)施設(shè)計(jì)、制作廣告方案;負(fù)責(zé)監(jiān)督廣告實(shí)施過(guò)程;負(fù)責(zé)評(píng)估公司廣告行為的發(fā)布效果,并做階段總結(jié)。

2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部提供項(xiàng)目詳細(xì)設(shè)計(jì)思路、產(chǎn)品創(chuàng)新細(xì)節(jié)等與項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)容,及建筑總平圖、單體平面圖、景園平面圖、效果圖等的電子文件,發(fā)生變更及時(shí)傳遞給經(jīng)營(yíng)銷售部。

2.3集團(tuán)公司各分支機(jī)構(gòu)、各部室負(fù)責(zé)提供有宣傳價(jià)值的信息及評(píng)審確認(rèn)對(duì)外宣傳內(nèi)容。

2.4審計(jì)核算部負(fù)責(zé)對(duì)廣告施工工程的費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。

2.5副總經(jīng)理、總經(jīng)理批準(zhǔn)年度廣告費(fèi)用。

3工作程序

3.1常規(guī)宣傳推廣計(jì)劃

3.1.1經(jīng)營(yíng)銷售部根據(jù)年度銷售進(jìn)度計(jì)劃擬定年度廣告宣傳計(jì)劃,并報(bào)送總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.2廣告公司競(jìng)標(biāo)(詳見《招標(biāo)管理程序》3.3)

3.3項(xiàng)目宣傳推廣方案

3.3.1設(shè)計(jì)研發(fā)部于第一時(shí)間將項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果提供給經(jīng)營(yíng)銷售部,并且時(shí)間必須保證在項(xiàng)目計(jì)劃開始宣傳的前兩個(gè)月,項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果包括:項(xiàng)目詳細(xì)建筑設(shè)計(jì)思路、景園設(shè)計(jì)思路、產(chǎn)品創(chuàng)新細(xì)節(jié)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)說(shuō)明、建筑總平圖、按開間標(biāo)注尺寸的單體平面圖、景園平面圖、效果圖的電子文件,文件格式為psd,效果圖須保證宣傳要求的效果,如不能滿足,經(jīng)營(yíng)銷售部另行委托繪圖公司制作效果圖。

3.3.2項(xiàng)目推廣過(guò)程中,如項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果有任何變更,設(shè)計(jì)研發(fā)部第一時(shí)間將變更情況以書面形式傳遞與經(jīng)營(yíng)銷售部。經(jīng)營(yíng)銷售部根據(jù)變更情況及時(shí)調(diào)整宣傳內(nèi)容。

3.3.3經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組主任根據(jù)年度宣傳計(jì)劃組織擬訂各項(xiàng)目階段廣告及新聞推廣方案,經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

各媒體選擇依據(jù)如下:

報(bào)紙--發(fā)行量、發(fā)行范圍、創(chuàng)刊歷史、權(quán)威性、閱讀率、主要閱讀

群體、千人成本、內(nèi)容定位、印刷質(zhì)量

廣播--收聽范圍、收聽率、主要聽眾群、節(jié)目質(zhì)量、千人成本

電視--收視范圍、收視率、主要觀眾群、節(jié)目質(zhì)量、千人成本

戶外--接觸率、千人成本、地點(diǎn)所在區(qū)域形象

3.3.4經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組負(fù)責(zé)與廣告公司溝通。

3.3.4.1經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組將宣傳內(nèi)容以書面形式傳遞給廣告公司,并監(jiān)督其根據(jù)公司要求完成宣傳品的設(shè)計(jì)及撰文。

3.3.4.2經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組主任組織對(duì)廣告公司的宣傳品的設(shè)計(jì)及撰文進(jìn)行審核。

3.3.4.3經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理批準(zhǔn)宣傳品的設(shè)計(jì)及撰文的發(fā)布。

3.3.5經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)與媒體溝通

3.3.5.1經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組將宣傳內(nèi)容以書面形式傳遞給媒體。

3.3.5.2媒體將根據(jù)經(jīng)營(yíng)銷售部提供的內(nèi)容撰文并發(fā)布。

3.3.5.3媒體根據(jù)自身的新聞需要提出采訪要求,如符合公司的宣傳目的,經(jīng)營(yíng)銷售部派專員安排媒體采訪,并跟蹤媒體采訪報(bào)道。

3.4項(xiàng)目宣傳推廣實(shí)施、監(jiān)控、評(píng)估

3.4.1經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組根據(jù)項(xiàng)目廣告計(jì)劃中的媒體策略,向各媒體以書面形式訂版面或時(shí)間段,并簽訂合同。

3.4.2經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組將各種宣傳品的制作要求傳遞給所委托的各廣告制作商。

3.4.3經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組跟蹤各宣傳品的執(zhí)行過(guò)程,以確保各宣傳品的質(zhì)量與準(zhǔn)確性,各宣傳品的監(jiān)控手段如下:

a.報(bào)紙廣告及軟性新聞--以見報(bào)為準(zhǔn),要求印刷色彩清晰;b.電視廣告--以調(diào)查公司及電視臺(tái)的監(jiān)播證明為依據(jù),配合隨機(jī)調(diào)查;

c.廣播廣告--以廣播電臺(tái)的播出證明為依據(jù),配合隨機(jī)調(diào)查;d.戶外廣告--以實(shí)物驗(yàn)收;

e.印刷品--以實(shí)物驗(yàn)收。

3.4.4經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組根據(jù)階段廣告宣傳的執(zhí)行情況做階段評(píng)估報(bào)告,作為下階段宣傳計(jì)劃的調(diào)整依據(jù)。

3.4.5在執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中,若宣傳內(nèi)容發(fā)生變化,經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組將新的宣傳內(nèi)容傳遞給廣告公司,并要求廣告公司給書面簽收單,廣告公司負(fù)責(zé)將宣傳內(nèi)容進(jìn)行修改,同時(shí)公司銷毀或更改舊宣傳資料。

3.5公司重大事項(xiàng)專題新聞宣傳

3.5.1集團(tuán)公司各分支機(jī)構(gòu)、各部室提供相關(guān)宣傳素材,包括事項(xiàng)的發(fā)生始末、解決辦法等與事項(xiàng)有關(guān)之一切素材。

3.5.2經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組根據(jù)公司重大事項(xiàng)的宣傳要求制定專題新聞宣傳計(jì)劃,宣傳計(jì)劃經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)送總經(jīng)理執(zhí)行批準(zhǔn)。

3.5.3經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)與各新聞媒體溝通,以保證媒體新聞與事項(xiàng)真實(shí)面貌及公司宣傳目的一致。

3.6宣傳費(fèi)用審批,流程如下:

3.6.1不涉及施工方面的按公司費(fèi)用審批流程

3.6.2涉及施工方面的流程如下圖所示:

3.7與廣告公司及媒體合同期結(jié)束,經(jīng)營(yíng)銷售部企劃組撰寫合作評(píng)價(jià)。

4相關(guān)文件

4.1《招標(biāo)管理程序》

5相關(guān)表單、記錄

5.1工作聯(lián)系涵

5.2版面征訂確認(rèn)函

5.3客戶反饋信息表

第12篇 某某房地產(chǎn)公司工作例會(huì)控制管理指引性文件

某房地產(chǎn)公司《工作例會(huì)》控制與管理指引性文件

根據(jù)公司目前《工作例會(huì)》效率的實(shí)際情況,為了提高會(huì)議效率,規(guī)范公司的內(nèi)部管理,形成在管理上有章可循、定義清楚、工作思路明確、保障工作流暢、加強(qiáng)執(zhí)行力、規(guī)避推諉現(xiàn)象,確保工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

在'有會(huì)有議、有議有決、有決有果'會(huì)議管理理念的指導(dǎo)下,制定'《工作例會(huì)》的控制與管理'指導(dǎo)性文件。

第一條 參會(huì)成員:(根據(jù)《工作例會(huì)》主題確定)

副經(jīng)理以上員工、關(guān)鍵員工、重要崗位員工;

第二條 語(yǔ)言:《工作例會(huì)》語(yǔ)言普通話;

第三條 時(shí)間:每周五晚上19:30,控制在晚上10點(diǎn)之前結(jié)束;

第四條《工作例會(huì)》記錄人 行政部資料員莫艷艷;

第五條 會(huì)議紀(jì)律:

5.1參會(huì)人員須到《會(huì)議紀(jì)要》記錄員莫艷艷處簽到;

5.2參會(huì)人員須帶好正規(guī)的筆記本,詳細(xì)記錄與自已有關(guān)的工作,以便任務(wù)完成的準(zhǔn)確性,保證執(zhí)行力;

5.3手機(jī)調(diào)為震動(dòng),接聽電話須到會(huì)議室外,以便保證會(huì)議的質(zhì)量;

5.4會(huì)議室禁止吸煙,以便保證會(huì)議環(huán)境,總部參會(huì)人員自帶飲水杯;

5.5因故不能參加會(huì)議者,提前報(bào)總經(jīng)辦總經(jīng)理助理請(qǐng)假, 該項(xiàng)紀(jì)律納入員工考核評(píng)估;

5.6除特殊情況,經(jīng)批準(zhǔn)除外,任何人不準(zhǔn)遲到,無(wú)故缺席,負(fù)激勵(lì)如下:(工資體現(xiàn),表現(xiàn)納入員工考核;)

5.6.1《工作例會(huì)》正式開始以后,10分鐘以內(nèi)到會(huì)者視為遲到,遲到者每次樂(lè)捐50元;

5.6.2《工作例會(huì)》正式開始10分鐘以后到會(huì)或未經(jīng)批準(zhǔn)缺席視為無(wú)故缺席,無(wú)故缺席者每次樂(lè)捐100元或曠工處理;

5.7 《工作例會(huì)》工作部門負(fù)責(zé)人不按《工作例會(huì)》會(huì)前、會(huì)中、會(huì)后等工作要求執(zhí)行到位,負(fù)勵(lì)激勵(lì)如下:

5.7.1以部門為單位,部門第一負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé),第一次樂(lè)捐100元,第二次樂(lè)捐200元,第三次樂(lè)捐300元,第四次以上視為沒(méi)有合格的工作技能和管理能力,轉(zhuǎn)為試用期員工或者辭退處理;

5.7.2以參會(huì)人員為單位:第一次樂(lè)捐50元,第二次樂(lè)捐100元,第三次樂(lè)捐200元,第四次轉(zhuǎn)入試用期員工或辭退處理;

5.8在《工作例會(huì)》會(huì)中接聽電話,每次樂(lè)捐30元;

第六條 《會(huì)議紀(jì)錄》要求:

6.1《會(huì)議紀(jì)錄》記錄要求:

6.1.1采用本號(hào)文件提供的《會(huì)議紀(jì)錄》表格,準(zhǔn)確表現(xiàn)工作狀態(tài);

6.1.2《會(huì)議紀(jì)錄》記錄內(nèi)容:《工作例會(huì)》前準(zhǔn)備工作要求提交部分,《工作例會(huì)》中各部發(fā)言的主要內(nèi)容,部門負(fù)責(zé)或相關(guān)責(zé)任人人相互討論工作對(duì)問(wèn)題解決的方案和建議