第1篇 房屋維修管理制度范例

房屋維修管理制度

1.0 本公司的房屋維修計劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。

2.0 本規(guī)程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設(shè)、改造和更新。

3.0 維修工作的責(zé)任人為行政辦主任及物業(yè)管理公司經(jīng)理。

4.0 責(zé)任人負責(zé)制訂所屬財產(chǎn)等的維修計劃,依據(jù)維修計劃和預(yù)算,組織施維修業(yè)務(wù)。

5.0 辦公室協(xié)助責(zé)任人,組織、協(xié)調(diào)維修工作。

6.0 財務(wù)部協(xié)助責(zé)任人,編制綜合維修預(yù)算,檢查執(zhí)行預(yù)算與實際維修費用是否一致。

7.0 維修計劃的確立

7.1 責(zé)任人在進行維修前,應(yīng)向辦公室提交維修計劃。

7.2 辦公室確認有必要后,并請示公司主管后,作出具體的指示。

7.3 辦公室從技術(shù)的角度對維修計劃的內(nèi)容進行審查,提出投資計劃,交財務(wù)部經(jīng)理審查。

7.4 財務(wù)部經(jīng)理依據(jù)該計劃,編制資金計劃。

7.5 4000元千設(shè)備投資計劃和資金計劃的由副總經(jīng)理審批,超過4000元由總經(jīng)理裁定,超過1萬元的維修項目,須交董事會審議。

8.0 維修的實施

8.1 對核準(zhǔn)的維修項目,責(zé)任人和相關(guān)部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細的實施計劃,提交給辦公室主任和財務(wù)部經(jīng)理后,組織實施。

8.2 緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續(xù),直接由責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,組織實施。

8.3 當(dāng)責(zé)任人制訂的詳細實施計劃的內(nèi)容、期限和預(yù)算,與預(yù)算投資計劃有顯著差別時,應(yīng)按第8.1所列程序,修訂投資計劃。

9.0 維修的監(jiān)督與審查

9.1 維修實施后,如維修內(nèi)容、期限、預(yù)算等需要作重要變更,或需追加預(yù)算時,經(jīng)責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,提交工程變更或追加預(yù)算申請。

9.2 辦公室主任應(yīng)從技術(shù)角度對上述申請作出審查,編制設(shè)備計劃修正案,提交財務(wù)部經(jīng)理審查。

9.3 維修計劃和資金計劃的修正案超過4000元,由總經(jīng)理裁決,超過1萬元,由董事會審議。

10.0 責(zé)任人應(yīng)及時向辦公室主任、財務(wù)部經(jīng)理報告維修進展和預(yù)算執(zhí)行情況。

11.0 公司員工住宅和集體宿舍的維修規(guī)程,另行制訂。

12.0 本規(guī)程的實施細則則負責(zé)維修計劃實施管理的公司主管和財務(wù)主管制訂。

13.0 本規(guī)程自××年××月××日起實施。

第2篇 小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程制度

小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程

1、工作目標(biāo)

規(guī)范對業(yè)戶房屋設(shè)施的養(yǎng)護和修繕管理,保持并恢復(fù)房屋使用功能。

2、工作職責(zé)

2.1 管理處工程、維修主管確定維修方案,并安排實施。

2.2 維修調(diào)度及值班人員接到投訴或維修通知后,及時安排維修人員上門服務(wù),疑難問題及時報告工程維修主管。

2.3 管理處操作員工實施對房屋維修,保證其使用完好。

3、工作指引

3.1 管理處工程維修主管工作

3.1.1 執(zhí)行管理處經(jīng)理指示,確保房屋完好及使用。

3.1.2根據(jù)維修、保養(yǎng)計劃以及業(yè)戶的投訴,確定維修方案,并及時安排操作員工進行維修,并作好監(jiān)督跟進工作。

3.1.3督促檢查下屬員工嚴格遵守操作規(guī)程及員工守則,上門服務(wù)時按照規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并遵守'六要八不準(zhǔn)'。

3.1.4負責(zé)管理業(yè)戶的投訴,調(diào)度以及回訪的服務(wù)工作,以保證及時率和滿意率達到要求。

3.1.5負責(zé)外包維修項目的聯(lián)系和組織工作,協(xié)調(diào)好維修單位之間關(guān)系,監(jiān)督跟進維修過程,要求各維修單位遵守小區(qū)管理規(guī)定,保質(zhì)、保量、保工期地完成維修工作。

3.1.6督導(dǎo)下屬員工要不斷提高維修技能,以保證對業(yè)戶提供及時、快捷的服務(wù)。

3.1.7經(jīng)常巡視所轄區(qū)域,發(fā)現(xiàn)問題及時上報并安排相關(guān)人員解決,以求減少投拆。

3.1.8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

3.2管理操作員工工作

3.2.1 接到維修調(diào)度或班長通知后,及時到達現(xiàn)場,進行維修。

3.2.2 嚴格遵守操作規(guī)程及'六要八不準(zhǔn)'規(guī)定,做好維修服務(wù)。

3.2.3 遇有維修困難時,及時向領(lǐng)導(dǎo)報告,尋求公司或外委單位幫助解決。

4、質(zhì)量記錄

4.1 《業(yè)戶維修投訴登記表》

4.2 《維修服務(wù)單》

4.3 《維修記錄表》

5、參閱文件、資料

5.1 《維修操作規(guī)程》

5.2 《六要八不準(zhǔn)規(guī)定》

5.3 《維修服務(wù)規(guī)范用語》

5.4 《維修服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)》

第3篇 z小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度

小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度

(1)工程部負責(zé)每月對小區(qū)房屋與道路、共用設(shè)施、設(shè)備進行抽查一次,將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》內(nèi);每年進行一次普查,鑒定房屋完好度、危險點的結(jié)果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。

(2)房屋、設(shè)備發(fā)生異常,及時報告工程部主管,并在主管協(xié)同下排除異常。

(3)按《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》、《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》《設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護流程(見附錄1)》 要求進行維修保養(yǎng),將維修保養(yǎng)情況記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護修繕記錄表》、《設(shè)備維修記錄》內(nèi)。

(4)工程部主管負責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負責(zé)零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作。

(5)工程部主管負責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計劃報告,經(jīng)管理處主任審批后報公司。

(6)因施工、維修、養(yǎng)護作業(yè)原因封閉道路和公共設(shè)施場所,由工程部提前24小時通知有關(guān)業(yè)戶。

(7)房屋設(shè)施修繕一般不超過48小時,若無法修繕解決的重要部位,應(yīng)將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。

(8)工程部主管對日常房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督和檢查。

(9)管理處主任負責(zé)每月對維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督和檢查。

第4篇 管理處房屋維修回訪制度

管理處房屋維修的回訪制度

為了管理及維護好業(yè)主的房屋,及時了解客戶的需求,對維修質(zhì)量及服務(wù)態(tài)度有更客觀地評價,及時找到差距及不足,以便改進維修工作,不斷提高管理及服務(wù)水平,為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:

1、各管理處指定專職管理人員負責(zé)對客戶戶內(nèi)的維修情況進行回訪。

2、對公共部位一般不要求做回訪,但對于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)經(jīng)維修后,應(yīng)隨時觀察效果,由工程主管(或維修班長)定期仔細檢查,并在周巡查表中作專項記錄。

3、對客戶室內(nèi)的維修,管理員每周對上周的派工單進行回訪;日派工單10張以下的,100%回訪;日派工單超過10張的,每日隨機抽取10張回訪并作記錄。回訪可以采用上門回訪,也可以采用電話回訪、對講回訪,采用電話回訪時,一定要注明客戶的回訪電話。

4、服務(wù)中心或其他服務(wù)人員收到客戶對維修后仍存在缺陷的再次投訴時,應(yīng)填寫投訪來訪記錄,并應(yīng)立即報告管理處辦公室,辦公室應(yīng)在24小時內(nèi)安排特殊回訪與返修。

第5篇 商住樓房屋水電維修管理制度

商住樓房屋、水電維修管理制度

為了保障業(yè)主的正常生活,維護房屋的完好,延長其使用壽命,按照經(jīng)濟、合理、牢固、實用的原則,特定以下有關(guān)修理規(guī)定。

一、大修

a)屋面工程:

屋面修理必須確保安全和解決屋漏。15年為一個周期(特殊情況除外)。原則上必須徹底翻修,塵土及垃圾應(yīng)予以清除,屋面滲漏應(yīng)找出原因,針對損壞情況采取防水材料嵌補或找出原因。

b)結(jié)構(gòu)與墻面工程

各種結(jié)構(gòu)件如柱、梁、樓面,在大修時必須詳細檢查,損壞變形嚴重的應(yīng)予以加固、修換。

墻面原則上不定大修年限,規(guī)定兩年清洗一次;局部損壞,列為中修范圍。

c)樓道內(nèi)墻面修補、粉刷

每年粉刷一遍。粉刷時,進行大面積的修補,墻面檜有下墜危險的應(yīng)鏟除,并重新粉刷。

d)上、下水管工程

上下水管20年更新一次,更換上、下水管時逐樓進行,必須縮短停用時間,要一次到位,不準(zhǔn)返工。

e)電設(shè)備工程

進戶電源線,3年更換一次;配電箱2年大修;高層母排,8年大修,更換或部分更換。

消防、生活水管、配電間等設(shè)備,除日常保養(yǎng)外,2年檢修一次,視設(shè)備磨損程度逐個更新。

二、中修

a)中修指不到大修范圍和程度,而小修不能解決的單項修理。其費用較高、工程量大周期較長的均敖中修的修理范圍。如:屋面局部漏水,個別樓層衛(wèi)生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水,墻面損壞,墻面滲水,上下管道局部堵塞。

b)在進行修理時,同樣進行預(yù)、結(jié)算。

c)完工后,進行驗收,并要有一定的審批手續(xù)。

d)小修

e)以服務(wù)這宗旨,解決業(yè)主和住戶實際困難為目的,做到及時、保質(zhì)、實用為原則。

三、小修范圍:

a)私人住宅

1.電器方面:熔斷絲、插座插頭、空氣開關(guān)、漏氣開關(guān)、電源插頭插座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機、錄像機、空調(diào)機、冰箱、微波爐、洪干機等故障、損壞,協(xié)助向外聯(lián)系修理。

2.給排水方面:各種龍頭失靈故障,各種水閘滲油和損壞,上、下水道堵塞不暢,各種配件失靈和損壞,上水管漏,水表故障。

3.配套設(shè)備:熱水器的保養(yǎng)和維修(整機報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);脫排油煙機保養(yǎng)維護(整機報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);煤氣灶的保養(yǎng)和維護(整機報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);對講電話、可視電話負責(zé)向外聯(lián)系維修。

4.少量面磚、地磚、瓷磚的損壞的更換,小面積的木質(zhì)地板修理和更換,木制門窗和鋁合金門窗的修理。負責(zé)向外聯(lián)系,修配和更換及開啟各種門鎖。

5.其它服務(wù)

b)共用部位

消防設(shè)施修理、門窗、地磚的修理、電表箱、總水閘的修理,電子門修理等。

費用處理:在保修期內(nèi)免費服務(wù);過保修期后進行有償修理,按標(biāo)準(zhǔn)收費。

第6篇 房屋租賃維修服務(wù)管理制度

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資產(chǎn)管理部工作手冊文件

――房屋租賃維修服務(wù)管理制度

一、目的:

規(guī)范住戶報修及公共設(shè)施設(shè)備報修處理工作,保證維修工作及時、有效、有序的開展。

二、適用范圍:

適用于x物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種接報修工作的處理。

三、職責(zé):

1.客服專員負責(zé)報修信息的記錄與傳遞、結(jié)果確認、信息盤點上報、有償維修收費、報修回訪工作;

2.片區(qū)經(jīng)理負責(zé)日常巡檢的報修工作及具體報修工作的組織、檢查與協(xié)調(diào);

3.資產(chǎn)管理部負責(zé)《有償維修服務(wù)收費價格一覽表》的編制與呈批工作;

4.維修技工按公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)負責(zé)維修服務(wù)的具體實施工作;

四、工作程序:

1.租戶報修信息受理:

1)報修信息來源--租戶報修、員工報修、其他人員報修;

2)報修記錄--客服專員在5分鐘內(nèi)記錄報修內(nèi)容(包括:租戶名稱、地址、聯(lián)系電話、報修的具體內(nèi)容、發(fā)生部位、預(yù)約維修時間、報修信息記錄人等),填寫在《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》中,并在《報修記錄表》上登記。

3)信息傳遞--表單填寫完畢后,客服專員及時向所屬服務(wù)站維修技工派單并在《報修記錄表》上做好登記;

2.報修處理:

1)維修類別--不收取費用的公共維修類、收取費用的有償維修類。

2)有償維修界定--戶內(nèi)燈具、開關(guān)、插座、門鎖、龍頭花灑、軟管等在租戶承租入住前檢查狀況是完好的,入住后出現(xiàn)損壞的屬有償維修服務(wù);家私電器(床、柜、桌、椅、熱水器、空調(diào)等)自然老化的不屬有償維修服務(wù)(人為原因損壞的除外),空調(diào)加冰種在入住1個以內(nèi)的不屬有償維修服務(wù)(已入住超過1個月以上的按入住時間每個月公司承擔(dān)10%有償維修服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)計算);

3)維修實施--維修技工領(lǐng)取《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》后,攜帶相應(yīng)工具及材料,按照約定上門維修時間提前5分鐘到達現(xiàn)場;未約定維修時間的,緊急維修情況的(停水、停電等影租戶正常生活及其它存在危險隱患的情形)10分鐘內(nèi)到場處理,非緊急維修情況的按片區(qū)經(jīng)理要求兩天內(nèi)完成維修處理。

4)報修問題處理結(jié)果--維修完成后片區(qū)經(jīng)理/住戶檢驗維修結(jié)果并在《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》上簽字確認,維修技工于當(dāng)天下班半小時前將單據(jù)交客服專員登記及存檔。

5)有償維修費用--有償維修費用由客服專員專責(zé)收取并出具財務(wù)部發(fā)放的專用收據(jù),每周星期一由客服專員核對費用后繳納至財務(wù)部。

6)客服專員每月3日前統(tǒng)計上月有償維修數(shù)據(jù),填寫《有償維修匯總表》,呈交行政管理部。

3.維修回訪驗證及跟蹤:

1)客服專員根據(jù)返單內(nèi)容按《客戶關(guān)系維護工作制度》中規(guī)定的相關(guān)回訪事項進行回訪,并將回訪中不合格項進行再次跟蹤處理。維修回訪必須'一事一回訪',回訪形式可采取電話、微信、面談等方式。

2)客服專員須每日查看、審核《報修記錄表》的記錄、處理過程;對超過兩日未處理、因費用或其他責(zé)任問題不能明確處理時間及責(zé)任人的報修項目,移交片區(qū)經(jīng)理跟進處理。

五、相關(guān)記錄(表單):

1.zc-qr-030《報修記錄表》

2.zc-qr-009《公共設(shè)施設(shè)備維修單》

3.zc-qr-010《有償服務(wù)維修單》

4.zc-qr-031《有償維修匯總表》

六、支持文件

1.《有償維修服務(wù)收費價格一覽表》

2.《客戶關(guān)系維護工作制度》

3.《維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)》

第7篇 物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度-12

物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度12

**家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn),為加強**家園房屋本體維修基金(以下簡稱“本體基金”)的管理,保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,有效利用本體基金維護房屋本體共用部位及設(shè)施(以下簡稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價[1998]136號《關(guān)于住宅(房屋)本體維修基金問題的通知》及有關(guān)規(guī)定,特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。

一、**家園管理處是負責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門,負責(zé)具體實施共用部位的維修養(yǎng)護。

二、管理處必須配備專業(yè)財務(wù)人員,對小區(qū)房屋本體基金進行準(zhǔn)確核算,并按每個單位登記專帳,設(shè)立專用帳號存儲本小區(qū)的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公布一次,接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算,提交業(yè)委會審議通過。

四、管理處動用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負責(zé)人和本棟樓長共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用,并出具“施工項目清單”,由業(yè)委會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、管理處負責(zé)人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。

本體基金確實不夠支出時,經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟的業(yè)主分攤。

五、如業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護工程,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)。

六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養(yǎng)護時,按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費用定額標(biāo)準(zhǔn)。

七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門,接受福田區(qū)住宅管理部門對本小區(qū)的本體基金的使用和管理進行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。

八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。

第8篇 工程部綜合維修房屋管理制度

工程部綜合維修房屋管理制度

1.1.職責(zé)

工程部維修領(lǐng)班對各類維修情況進行檢查,對維保過程進行跟蹤指導(dǎo)。

2.2.內(nèi)容

2.1做好房屋接管工作,各種手續(xù)資料齊備,各種驗收單與協(xié)議等文件保存好。

2.2為了延長大樓的使用壽命,認真執(zhí)行各項維修保養(yǎng)計劃,使各種設(shè)施設(shè)備達到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。

2.3定期對房屋設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除,從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。

2.4二裝施工中對施工圖紙嚴格審驗,對房間改造等項目要嚴格把關(guān),確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。

2.5樹立安全第一的思想,二裝施工中對動火嚴格控制,動火必須有動火證方可施工。

2.6裝修竣工驗收必須有電檢、消檢驗收合格報告。

2.7在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患,要及時上報上級領(lǐng)導(dǎo),并采取相應(yīng)措施,防止重大事故的發(fā)生。

第9篇 小區(qū)房屋本體維修管理制度-6

小區(qū)房屋本體維修管理制度6

1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全,完善房屋本體使用功能功能。

2.范圍:適用于**家園管理處

3.方法和控制過程

3.1根據(jù)實際情況制定合理的房屋維修計劃,因房制宜,對房屋本體修繕?biāo)璧馁Y源進行合理配置,滿足顧客使用和質(zhì)量要求。

3.2每月定期檢查、巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時修繕、維修、保養(yǎng),保持房屋本體正常使功能。

3.3修繕標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)原有建筑風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。

3.4掌握房屋本體建筑完好情況,根據(jù)建筑設(shè)計用途定期對房屋本體質(zhì)量進行評估,根據(jù)完好情況進行管理,保證房屋本體使用正常。

3.5制訂和執(zhí)行修繕原則、指標(biāo)、計劃,審核修繕方案及工程預(yù)決算,有計劃對房屋本體進行維護。

3.6嚴格按規(guī)范要求進行質(zhì)量驗收,做好施工過程的管理和監(jiān)督。建立完善崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗制及技術(shù)檔案制度,完善工程項目質(zhì)量體系。

4.房屋本體修繕的分類

4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。

4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級為目的的預(yù)防性養(yǎng)護工程,一般指補漏防水、上下水管道修補、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補等

4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須局部

維修的工程,一般包括:墻體屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。

4.1.3大修:主體結(jié)構(gòu)部位嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程,一般包括:對共用設(shè)施的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對主體專項加固的工程。

4.1.4翻新:指拆除重建。

4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進行的綜合性工程。

第10篇 住戶維修及房屋整體修繕管理程序制度

1.0 程序目的

通過對住戶維修及房屋整體修繕的管理控制,保證服務(wù)過程有能力滿足規(guī)定的要求。

2.0 適應(yīng)范圍

本程序適用于對住戶維修及整體修繕的管理控制

3.0主要職責(zé)和權(quán)限

3.1維修部負責(zé)住戶維修及房屋整體的修繕、養(yǎng)護;

3.2保安部負責(zé)巡視、反饋設(shè)施的狀況;

3.3客服中心負責(zé)住戶請修的受理及維修后的回訪。

4.0程序內(nèi)容

4.1住戶報修受理

4.1.1受理及登記

客服中心設(shè)置住戶報修電話,并保證有人接聽。住戶報修時,受理人應(yīng)對業(yè)主名稱、單元位置、報修時間、故障情況、聯(lián)系電話等作好記錄,開出《維修單》,將信息反饋給維修部。

4.1.2維修派工

維修領(lǐng)班負責(zé)根據(jù)緊急程度,派出維修人員進行維修。對于收費項目,維修人員應(yīng)出示管理處批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn),并請住戶在《維修單》上簽字認可維修質(zhì)量及收費。

4.2住戶維修的服務(wù)要求

4.2.1維修前的準(zhǔn)備工作

維修人員常備維修器材應(yīng)保持完好,擺放整齊,遇有維修任務(wù)時,應(yīng)準(zhǔn)確了解故障情況,作好相應(yīng)準(zhǔn)備工作。

4.2.2服務(wù)要求

1)一般性維修的處理

對于住戶一般性故障如換燈泡燈罩、換水龍頭、插座跳閘、修理門、窗、桌椅、抽水馬桶堵水等不會立即造成重大傷害和嚴重不便的維修,如維修人員人手不足或任務(wù)繁忙,可在半小時至一小時內(nèi)派人上門服務(wù),但需事先致電住戶預(yù)約或說明情況;如維修部人手夠,則應(yīng)在15分鐘內(nèi)派人上門開展維修。

2)緊急性維修的處理

對于主進線斷路跳閘、住戶房門反鎖關(guān)人、漏水等可能嚴重影響業(yè)戶正常生活和造成較大損失的,維修人員應(yīng)立即停下其他工作,在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行搶修。

3)特急性維修的處理

對于電器火災(zāi)、大面積跑水、電梯關(guān)人、卡人等可能造成重大傷亡和損害的特急性事故,維修人員應(yīng)當(dāng)立即在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場,進行緊急處理,并通知保安部等其他所有予以協(xié)助的人員參加搶修。

4.2.3維修后的現(xiàn)場處理

維修人員在維修工作結(jié)束后,應(yīng)將維修現(xiàn)場打掃干凈,并將《維修單》返至客服中心。

4.3 維修回訪

根據(jù)《維修單》上住戶的意見,客服中心負責(zé)在兩個工作日內(nèi)對住戶不滿意維修服務(wù)進行回訪,針對存在的問題采取相應(yīng)措施,達到住戶滿意,并將回訪處理結(jié)果記錄在《回訪記錄表》中。

4.4 住戶維修收費

客服中心根據(jù)《有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》向住戶說明收費標(biāo)準(zhǔn),并于維修單上注明費用明細,維修人員完成維修工作后請業(yè)主簽名確認并收取相關(guān)費用,再將款項交于客服中心收費文員。

4.5 房屋設(shè)施的修繕

4.5.1日常巡查及維修

保安部負責(zé)房屋設(shè)施的日常巡查,發(fā)現(xiàn)有損壞、破損情況記錄在《保安巡查記錄表》中,并將信息反饋給客服中心,由客服中心知會維修部進行維修。

4.5.2季節(jié)性檢查、維修

維修部應(yīng)根據(jù)本地氣候特點,在臺風(fēng)、暴雨季節(jié)來臨前及每次臺風(fēng)暴雨后,組織人員對小區(qū)的危險部位針對防風(fēng)、防雨、防漏、防洪進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修,以排除不安全因素。

4.5.3定期檢查修繕

1)維修部應(yīng)每月對工程系統(tǒng)進行巡查,針對發(fā)現(xiàn)的問題制定《房屋修繕方案》,報管理處審核后落實實施。

2)管理外負責(zé)組織維修部每兩年對房屋進行一次全面檢查,依據(jù)房屋完損評定等級標(biāo)準(zhǔn),評定房屋的完損情況,填制《房屋完損情況評價表》,從而針對性的組織維修、修繕事宜。

3)管理處可將自己無能力實施的重大維修或功能改造項目委外進行,對委外工程,根據(jù)施工規(guī)范和分包合同檢查監(jiān)督工程質(zhì)量,組織進行竣工驗收。

4.6 房屋修繕資料的歸檔

管理處須將維修資料分類、匯總、歸檔,重大維修資料應(yīng)長期保存,以備查閱檢索。

5.0質(zhì)量記錄

5.1《維修單》

5.2《保安巡查記錄》

5.3《房屋修繕方案》

5.4《房屋完損情況評價表》

5.5《回訪記錄表》

第11篇 小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護維修管理規(guī)程制度

小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護維修管理規(guī)程

1、工作目標(biāo)

定期對房屋進行養(yǎng)護和修繕,保持或恢復(fù)其使用功能。

2、工作職責(zé)

3、工作指引

3.1一般性的修繕

3.1.1更換水表

a)關(guān)上水表前第一個閥門,排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去;

b)安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;

c)維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動是否正常;

d)維修人員會同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。

3.1.2更換電表

a)斷開電源拆下電表,確認電表已經(jīng)失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確;

b)安裝結(jié)束后合閘試電,保證用戶用電設(shè)備使用正常,電表轉(zhuǎn)動正常;

c)維修人員會同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。

3.1.3維修開關(guān)

a)分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因;

b)如果是短路故障,首先將空氣開關(guān)置于'off'位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除。

c)經(jīng)試電后如確認需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時,必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進行調(diào)換安裝。

d)如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負荷減少。

3.1.4燈管、白熾燈的維修

a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒壞斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;

b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮?xí)r,取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器,查出故障立即排除,恢復(fù)正常照明;

c)其他情況造成的燈不亮情況,可參見3.1.3、3.1.5進行處理。

3.1.5 線路檢測

a)線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶;

b)用戶開關(guān)燒壞的處理根據(jù)3.1.3維修開關(guān)進行處理;

c)電表損壞的維修根據(jù)3.1.2更換電表進行處理;

d)進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理;

f)當(dāng)確認故障排除后方可送電。

3.1.6門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理;

c)因線路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。

3.1.7插座無電

a)由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶;

b)插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;

c)線路短路造成的停電根據(jù)3.1.6e)進行處理。

3.1.8水龍頭漏水

a)關(guān)閉戶內(nèi)水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點;

b)根據(jù)用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;

c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

3.1.9馬桶不通

檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。

3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水

a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通;

b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現(xiàn)象。

3.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞根據(jù)3.1.10a)進行處理;

b)浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現(xiàn)象。

3.1.12部分樓層停水

a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥,拆開支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。

3.1.13疏通地漏

同3.1.9處理辦法。

3.1.14修門窗

a)檢查門窗附件有無損壞、不全,進行更新或補裝;

b)清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油;

c)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。

3.1.15換鎖

拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時修理,無法修理好的可通知用戶更換新鎖。

3.2非一般性的維修

委托專業(yè)維修公司進行。

3.3時間要求

a)接到《維修單》后立即安排人員進行處理,無特殊情況時不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復(fù)雜的維修要求72小時完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外);同時應(yīng)向用戶解釋原因;

b)能性維修,以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn),外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無色差,高低不平現(xiàn)象;

c)維修時應(yīng)盡量滿足用戶的合理要求。

3.3維修工作的檢查

a)機電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務(wù)的及時性和用戶的反映,對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因,并采取糾正措施。

b)大廈事務(wù)部根據(jù)《維修單》對用戶進行回訪,收集用戶對維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理處經(jīng)理對維修工作進行相應(yīng)檢查。

4、質(zhì)量記錄

4.1《回訪工作規(guī)程》

4.2《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護計劃》qr/gr-057

4.3《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護記錄表》qr/gr-057

4.4《不合格/糾正預(yù)防措施報告》qr/gr-101-1

4.5《維修單》qr/gr-064

5、參閱文件、資料

第12篇 物業(yè)項目房屋本體維修基金管理制度

物業(yè)項目房屋本體維修基金管理制度

一、嚴格執(zhí)行常州市房管局、常州市財政局常房發(fā)[2001]7號和常財基[2001]1號以及常房發(fā)[2001]9號等有關(guān)文件規(guī)定,做好房屋本體維修基金(以下簡稱本體基金)的代收代交和續(xù)籌管理工作。

二、公司各項目管理處/服務(wù)中心在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時,必須嚴格按照規(guī)定(每平方米建筑面積35元)向業(yè)主足額收取本體基金,并開具本體基金專用發(fā)票;未交清本體基金的業(yè)主一律不得交房。

三、項目管理處/服務(wù)中心向業(yè)主收取的本體基金,無論總額多少,都必須于五個工作日內(nèi)如數(shù)交到公司財務(wù)部。

四、公司財務(wù)部在匯總各項目管理處/服務(wù)中心收取的本體基金后,應(yīng)嚴格按照市房管局《關(guān)于加強房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規(guī)定,于每月10號前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業(yè)管理中心。

五、當(dāng)維修基金余額不足應(yīng)歸集基金總額的30% 時,公司各項目管理處/服務(wù)中心應(yīng)積極配合所在區(qū)房管局和業(yè)主委員會及時進行續(xù)籌。

六、本體基金的使用應(yīng)按照市人民政府常政發(fā)[2002]28號以及市房管局常房發(fā)[2003]83號文件規(guī)定。在接受業(yè)主委委托的前提下,制訂維修工程預(yù)算書,向市基金中心申請用款,與有資質(zhì)房屋修繕單位簽訂維修工程合同,實施維修工程,并參與工程驗收。