第1篇 物業(yè)工程部對(duì)業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

物業(yè)工程部對(duì)業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,確保業(yè)主房屋的質(zhì)量。

2.0適用范圍

適用于所有新接管驗(yàn)收的業(yè)主房屋。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)工程部指派專業(yè)人員協(xié)同業(yè)主進(jìn)行房屋質(zhì)量接受驗(yàn)收。

3.2地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負(fù)責(zé)業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題的處理。

4.0程序內(nèi)容

4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

按《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》的第4.1條進(jìn)行接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。

4.2房屋硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.2.1主體結(jié)構(gòu):

a)外墻不得滲水;

b)屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

4.2.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無(wú)裂縫,無(wú)脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無(wú)缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無(wú)明顯色差。

4.2.3內(nèi)墻面:

a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落,無(wú)明顯裂縫,無(wú)污漬;

b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無(wú)缺棱掉角;面層無(wú)裂紋、損傷,色澤一致;對(duì)縫沙漿飽滿,線條順直。

4.2.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無(wú)漏刷,無(wú)脫皮,無(wú)裂紋,無(wú)霉點(diǎn),無(wú)滲水痕跡,無(wú)污漬。

4.2.5衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

4.2.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.2.7門、窗

a)門開(kāi)啟自如,無(wú)晃動(dòng)和裂縫,零配件齊全,位置準(zhǔn)確,無(wú)翹曲變形;

b)門鎖、窗銷連接牢固,開(kāi)啟靈活;

c)玻璃安裝牢固,膠封密實(shí),無(wú)明顯刮花痕跡,無(wú)損傷;

d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

e)電子防盜門通話清晰,完好,無(wú)銹跡;

f)不銹鋼房門表面光亮,無(wú)刮花、變形;

g)高檔裝飾門裝飾完整。

4.2.8樓梯、扶手:

鋼木樓梯安裝牢固,無(wú)銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無(wú)裂縫,無(wú)表皮剝落。

4.2.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

4.2.10飾面磚表面平整,無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角,對(duì)縫平直。

4.2.11油漆、刷漿色澤一致,無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。

4.2.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。

4.2.13光纖已開(kāi)通,收視良好。

4.2.14開(kāi)關(guān)安裝牢固,開(kāi)關(guān)靈活,接觸良好。

4.2.15燈具安裝牢固,完好無(wú)損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。

4.2.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無(wú)損傷。

4.2.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無(wú)污漬和刮花,接口密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞,排水通暢。

4.2.18給水設(shè)施安裝牢固,接口密實(shí),無(wú)滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。

4.2.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象,無(wú)堵塞,排水通暢,完好無(wú)損。

4.2.20門鈴、對(duì)講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

4.2.21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實(shí),面漆完好均勻,無(wú)脫皮、

4.2.22其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號(hào)與設(shè)計(jì)相符,工作正常。

4.3接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

4.3.1遺留問(wèn)題的登記確認(rèn):

a)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn);

b)對(duì)業(yè)主硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《業(yè)主房屋驗(yàn)收單》中。

4.3.2對(duì)資料遺留的問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補(bǔ)齊。

4.3.3對(duì)業(yè)主硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題,一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求地產(chǎn)公司在兩周內(nèi)解決;重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。

4.3.4對(duì)于長(zhǎng)期解決不了,勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題,物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給地產(chǎn)公司進(jìn)行備錄。

5.0記錄

業(yè)主房屋驗(yàn)收單

6.0相關(guān)支持文件

6.1《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

第2篇 綠景物業(yè)工程部維修操作規(guī)程制度

物業(yè)工程部維修操作規(guī)程

一.工作內(nèi)容

根據(jù)工程部?jī)?nèi)勤的報(bào)修通知,為用戶提供日常小修服務(wù),確保用戶單元內(nèi)設(shè)施設(shè)備完好,滿足用戶生活和辦公需要。

二.工作要求

1.作業(yè)前

(1)上班后穿好工作制服,準(zhǔn)備好常用的工具,隨時(shí)接受報(bào)修任務(wù)。

(2)在沒(méi)有報(bào)修任務(wù)時(shí),按照工程部維修保養(yǎng)計(jì)劃或主管人員的具體安排對(duì)各設(shè)備系統(tǒng)例行維修保養(yǎng)任務(wù)。

(3)在接到修理通知時(shí),應(yīng)立即到工程部辦公室領(lǐng)取《報(bào)修單》,并根據(jù)報(bào)修內(nèi)容準(zhǔn)備所需的工具和材料。

2.作業(yè)中

(1)維修人員在進(jìn)入用戶單元進(jìn)行維修操作時(shí),須穿著整潔,注意禮節(jié)禮貌,在征得用戶同意后方可入內(nèi)。

(2)進(jìn)入用戶單元后,要仔細(xì)詢問(wèn)和觀察故障的情況,以便作出準(zhǔn)確判斷。

(3)如故障嚴(yán)重,維修人員無(wú)法單獨(dú)進(jìn)行操作,應(yīng)立即向工程部報(bào)告,以便安排足夠的維修力量。

(4)在修理過(guò)程中要做到手輕、腳輕、說(shuō)話輕,盡量不影響用戶單元內(nèi)的正常辦公秩序。

(5)操作中如需關(guān)閉單元電源,應(yīng)征得用戶同意,并在做好必要保護(hù)才可關(guān)閉。

(6)操作完成后,應(yīng)作仔細(xì)調(diào)試,確保維修質(zhì)量,并請(qǐng)用戶在《報(bào)修單》上簽字認(rèn)可。

(7)離開(kāi)用戶單元時(shí),應(yīng)將工具和維修垃圾收拾干凈,給用戶留下良好的影響。

3.作業(yè)后

(1)完成修理任務(wù)后,維修人員應(yīng)立即返回工程部辦公室,將用戶簽過(guò)字的《報(bào)修單》交給工程部?jī)?nèi)勤。

(2)由工程部?jī)?nèi)勤或系統(tǒng)主管回訪客戶,征詢客戶對(duì)維修服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)和建議。

第3篇 大廈物業(yè)工程部安全操作管理規(guī)程制度

大廈物業(yè)工程部安全操作管理規(guī)程

1.需要停機(jī)、停電維修管線或設(shè)備時(shí),必須與運(yùn)行人員取得聯(lián)系,在取得運(yùn)行人員同意后,方可停機(jī)、停電進(jìn)行,并在電源開(kāi)關(guān)手柄位置上掛'禁止合閘,有人工作'的標(biāo)示牌,采取安全措施后,方可維修操作。

2.拆除或修理帶壓力的管線和設(shè)備時(shí),必須在卸壓后進(jìn)行,在不能卸壓時(shí),一定要有安全措施,有專人監(jiān)護(hù)。

3.管子進(jìn)行煨彎時(shí),要固定牢固。煨彎器必須完好無(wú)損,站立姿勢(shì)要正確,用力不要過(guò)猛,身后不能有障礙物。

4.在容器內(nèi)或糞池內(nèi)進(jìn)行維修工作時(shí),必須確認(rèn)無(wú)毒后方能進(jìn)行工作,必要時(shí)佩戴有氧呼吸器。如進(jìn)行明火作業(yè)時(shí),要在無(wú)燃?xì)鈺r(shí)進(jìn)行,保持通風(fēng)良好,入口處必須有人看護(hù)。

5.各種管線施工時(shí)要查明水流方向,確認(rèn)閥門是否關(guān)嚴(yán),壓力表是否準(zhǔn)確。確認(rèn)無(wú)誤后方可進(jìn)行操作。

6.搬運(yùn)大型管材時(shí),要前后注意以防碰壞設(shè)備和碰傷他人。管材要排放整齊,以防絆腿。

7.維修設(shè)備需要拆接電線時(shí),必須由強(qiáng)電人員進(jìn)行,設(shè)備與帶電線路連接,不能停電時(shí),要經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),采取安全措施后方可進(jìn)行,并要求與帶電部位保持安全距離,設(shè)專人監(jiān)護(hù)。

8.高空作業(yè)時(shí)必須采取安全措施,按高空作業(yè)操作規(guī)程進(jìn)行作業(yè),要設(shè)專人監(jiān)護(hù)。

9.進(jìn)入頂棚內(nèi)工作時(shí)要踩、蹬有吊筋比較牢固的籠骨上,要防止踩空掉下摔傷,頂棚下要有專人看管,以防掉物傷及他人,在頂棚內(nèi)工作時(shí)要戴好安全帽,以防碰傷頭部。

第4篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求

物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機(jī)電處員工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負(fù)責(zé)檢查弱電系統(tǒng)機(jī)電處員工作的實(shí)施情況。

3.2組長(zhǎng)負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)作的組織實(shí)施。

3.3弱電工負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程

4.1.1嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)運(yùn)行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。

4.1.2領(lǐng)班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計(jì)劃,并負(fù)責(zé)實(shí)施。

4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。

4.1.4對(duì)撤除的部件與端子作好記錄和標(biāo)貼,以防止混亂。

4.1.5對(duì)于一主一備的設(shè)備不可同時(shí)保養(yǎng),以先主后備的順序進(jìn)行。

4.1.6對(duì)于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應(yīng)用吸塵器進(jìn)行清潔。

4.1.7各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

4.1.8系統(tǒng)維護(hù)結(jié)束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行正常,在觀察一段時(shí)間,將系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行正常,填寫記錄表格。

4.2弱電系統(tǒng)維護(hù)注意事項(xiàng)

4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。

4.2.2應(yīng)注意安全操作:

a)確保人身安全:維修時(shí)如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時(shí)),應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施;

b)確保維修設(shè)施的安全:測(cè)量某焊點(diǎn)電壓切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰;維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機(jī)電處員工作以免引起意外。

4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。

4.3基本維修方法

4.3.1觀察法:

a)有無(wú)虛焊、松脫、燒焦的元器件;

b)有無(wú)異常的聲音;

c)觀察圖象效果。

4.3.2靜態(tài)測(cè)量法:

a)短路電阻測(cè)量法;

b)電流測(cè)量判斷法;

c)電壓測(cè)量判斷法。

4.4小區(qū)組團(tuán)對(duì)講機(jī)維修

4.4.1室內(nèi)聽(tīng)不到鈴聲:

a)檢查主機(jī)按鈕開(kāi)關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更換按鈕開(kāi)關(guān);

a)檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應(yīng)整修處理。

b)通過(guò)上述兩個(gè)部驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路,直至故障排除。

4.4.2不能對(duì)講:

a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;

b)檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常,如不正常則應(yīng)更換。

c)檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路,重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除。

4.4.3不能開(kāi)樓下大閘門:

a)檢查鎖舌不見(jiàn)是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤(rùn)滑油;

b)檢查開(kāi)鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時(shí)則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈;

d)開(kāi)鎖按鈕是否接觸良好、開(kāi)鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、開(kāi)鎖電路有無(wú)損壞的元器件,如有問(wèn)題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。

4.4.4主機(jī)無(wú)電源:

a)檢查轎式整流二極管有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管;

b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。

4.5可視對(duì)講機(jī)維修

4.5.1無(wú)圖象、聲音,但開(kāi)鎖正常:

a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無(wú)光柵,如油光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)與門口機(jī)的圖象信號(hào)連接是否接牢,則應(yīng)重新接好(燙錫焊接);

b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無(wú)光柵,此時(shí)應(yīng)檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動(dòng)電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級(jí)檢查,直至故障排除。

4.5.2通話無(wú)聲音:

a)檢查聽(tīng)筒與室內(nèi)機(jī)的界限是否牢固,否則應(yīng)重新接好(燙錫、焊接);

b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚(yáng)聲器理有交流聲發(fā)出,則說(shuō)明室內(nèi)機(jī)的放大電路有問(wèn)題,室內(nèi)機(jī)放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時(shí)應(yīng)逐級(jí)進(jìn)行檢查直至故障排除。

4.6程控交換機(jī)維護(hù)管理規(guī)程

4.6.1程控交換機(jī)的有關(guān)維護(hù)包養(yǎng)工作由弱點(diǎn)技工負(fù)責(zé)。

4.6.2要保證交換機(jī)工作電源的供應(yīng)(ups),中央空調(diào)的開(kāi)啟。

4.6.3值班人員巡檢交換機(jī)的運(yùn)行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。

4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機(jī)的運(yùn)行參數(shù)。改動(dòng)參數(shù)后,必須記錄在當(dāng)班日志和保養(yǎng)記錄表上。

4.6.5配線架的配線改動(dòng)后必須修改配線資料。

4.6.6維護(hù)終端平時(shí)運(yùn)行是處于關(guān)閉狀態(tài),使用時(shí)再開(kāi)啟。

4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機(jī)電源,帶上防靜電手套。

4.5.8保持機(jī)架、個(gè)功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。

4.6.9當(dāng)交換機(jī)發(fā)生故障而不能立即修復(fù)時(shí),應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)通知廠商到場(chǎng)維修恢復(fù)。

4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后,應(yīng)測(cè)試系統(tǒng)是否正常,并填寫設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。

5.0記錄

5.1監(jiān)控中心設(shè)備檢查

6.0相關(guān)支持文件

6.1《監(jiān)控中心設(shè)備檢查表》

第5篇 物業(yè)部跟進(jìn)工程遺漏管理規(guī)程

物業(yè)部跟進(jìn)工程遺漏的管理

工程遺留問(wèn)題是指竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面的工程質(zhì)量問(wèn)題。

物業(yè)部對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé),指定專人作好協(xié)調(diào)工作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題,及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào),并作好與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。在進(jìn)行工程完善和遺留問(wèn)題的改造時(shí),要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,具體有兩種不同情況的管理:

(1)在業(yè)主(租戶)未入伙之前的施工管理。

1).分清責(zé)任范圍,物業(yè)部指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系,協(xié)調(diào)解決交叉工作的予質(zhì),以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。

2).配合施工隊(duì)的用水、用電,要求施工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序(必要時(shí)可簽訂合同)。

3).限制施工隊(duì)的活動(dòng)范圍,不許到施工現(xiàn)場(chǎng)以外區(qū)域活動(dòng)。

(2)在業(yè)主(租戶)已入伙之后進(jìn)行施工時(shí),除按上面第(1)條規(guī)定執(zhí)行以外,還必須加強(qiáng)以下工作的管理:

1).限制噪音施工時(shí)間,確保業(yè)主(租戶)的工作和休息。

2).嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂,嚴(yán)禁吸煙。

3).施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部,辦理臨時(shí)出入證,施工完畢將證交回。

4).增強(qiáng)保安力量,加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理監(jiān)督,避免給已入伙的業(yè)主(租戶)帶來(lái)安全隱患。

5).施工隊(duì)離場(chǎng)前,必須到物業(yè)部申請(qǐng)'放行條',經(jīng)有關(guān)人員核查無(wú)誤并簽名后,施工隊(duì)方可撤離寫字樓。

第6篇 物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)節(jié)要求

物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)部對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3.0職責(zé)

3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建接管驗(yàn)收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。

3.2接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

3.3物業(yè)工程部具體負(fù)責(zé)公共設(shè)施物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3.4地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題的處理。

4.0程序內(nèi)容

4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

4.1.1新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前,地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組,對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

4.1.2成立物業(yè)接管小組

a)在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后,管理處各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作;

b)接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成:

---物業(yè)管理處管家部負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交,以及協(xié)助房屋的驗(yàn)收移交工作;

---物業(yè)管理處工程部具體負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

c)地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題的處理工作

4.1.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備:接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:

a)與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

b)提前參與地產(chǎn)公司申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù);

c)準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格:

---《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》;

---《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》;

---《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。

4.2資料的接管驗(yàn)收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。

4.2.1綜合竣工驗(yàn)收資料:

a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個(gè)專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);

b)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書;

c)建設(shè)消防驗(yàn)收合格證;

d)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書;

e)供水合同;

f)供電協(xié)議書、許可證;

g)供氣協(xié)議書、許可證;

4.2.2施工設(shè)計(jì)資料:

a)全套設(shè)計(jì)圖紙;

b)圖紙會(huì)審記錄;

c)設(shè)計(jì)變更通知單;

d)工程預(yù)決算報(bào)告書;

e)重要的施工會(huì)議紀(jì)要;

f)隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

g)沉降觀測(cè)記錄;

h)其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

4.2.3機(jī)電設(shè)備資料:

a)機(jī)電設(shè)備出廠合格證;

b)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(要求中文);

c)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告;

d)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.2.4業(yè)主資料:

a)已購(gòu)房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

b)已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.3物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

4.3.1接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

4.3.2接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收,而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

4.4接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

4.4.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

4.4.2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

4.5房屋本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.5.1主體結(jié)構(gòu):

a)外墻不得滲水;

b)屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

4.5.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無(wú)裂縫,無(wú)脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無(wú)缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無(wú)明顯色差。

4.5.3內(nèi)墻面:

a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落,無(wú)明顯裂縫,無(wú)污漬;

b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無(wú)缺棱掉角;面層無(wú)裂紋、損傷,色澤一致;對(duì)縫沙漿飽滿,線條順直。

4.5.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無(wú)漏刷,無(wú)脫皮,無(wú)裂紋,無(wú)霉點(diǎn),無(wú)滲水痕跡,無(wú)污漬。

4.5.5衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.5.7門、窗

a)門開(kāi)啟自如,無(wú)晃動(dòng)和裂縫,零配件齊全,位置準(zhǔn)確,無(wú)翹曲變形;

b)門鎖、窗銷連接牢固,開(kāi)啟靈活;

c)玻璃安裝牢固,膠封密實(shí),無(wú)明顯刮花痕跡,無(wú)損傷;

d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

e)電子防盜門通話清晰,完好,無(wú)銹跡;

f)不銹鋼房門表面光亮,無(wú)刮花、變形;

g)高檔裝飾門裝飾完整。

4.5.8樓梯、扶手:

a)鋼木樓梯安裝牢固,無(wú)銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無(wú)裂縫,無(wú)表皮剝落。

4.5.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

4.5.10飾面磚表面平整,無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角,對(duì)縫平直。

4.5.11油漆、刷漿色澤一致,無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。

4.5.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。

4.5.13光纖已開(kāi)通,收視良好。

4.5.14開(kāi)關(guān)安裝牢固,開(kāi)關(guān)靈活,接觸良好。

4.5.15燈具安裝牢固,完好無(wú)損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。

4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無(wú)損傷。

4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無(wú)污漬和刮花,接口密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞,排水通暢。

4.5.18給水設(shè)施安裝牢固,接口密實(shí),無(wú)滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。

4.5.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象,無(wú)堵塞,排水通暢,完好無(wú)損。

4.5.20門鈴、對(duì)講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

4.5.21其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號(hào)與設(shè)計(jì)相符,工作正常。

4.6公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.6.1天臺(tái):

a)天溝、落水口暢通完好;

b)隔熱層、防水層完好。

4.6.2散水坡無(wú)下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。

4.6.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。

4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無(wú)損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。

4.6.5道路:

a)路面平整,無(wú)水泥塊,無(wú)起砂、斷裂;

b)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無(wú)缺角損傷;

c)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角;

d)交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。

4.6.6室外消防栓:

a)消防箱標(biāo)識(shí)清楚,玻璃完好;

b)消防設(shè)施配件齊全;

c)消防管安裝牢固,標(biāo)識(shí)明顯,閥門完好,無(wú)滲漏水,水壓充足。

4.6.7樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固,標(biāo)識(shí)清楚。

4.6.8垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。

4.6.9崗?fù)ぐ惭b牢固,配件齊全,標(biāo)識(shí)清晰,完好無(wú)損。

4.6.10道閘安裝牢固,開(kāi)啟靈活,標(biāo)識(shí)清楚,完好無(wú)損。

4.6.11停車場(chǎng)地面平整,照明充足,標(biāo)識(shí)清楚,安全設(shè)施良好,排水設(shè)施良好。

4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標(biāo)識(shí)清楚,安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

4.6.13明溝、暗溝排水暢通,不積水,無(wú)斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無(wú)裂縫,池內(nèi)無(wú)雜物。

4.6.15護(hù)坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。

4.6.16臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固,無(wú)裂縫。

4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔,無(wú)滲漏。

4.6.18信報(bào)箱安裝牢固,完好無(wú)損,標(biāo)識(shí)清楚,表面平整光潔。

4.7機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

4.7.1變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護(hù)裝置齊全,標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全,通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無(wú)損傷。

4.7.2中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo),配置齊全,標(biāo)識(shí)清楚,機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好,設(shè)備表面油漆完好,無(wú)損傷。

4.7.3消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面完好無(wú)損,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

4.7.4給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面油漆完好無(wú)損,安裝牢固,無(wú)滲漏現(xiàn)象,機(jī)房配置完整。

4.7.5安全監(jiān)控報(bào)警設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。

4.8接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

4.8.1遺留問(wèn)題的登記確認(rèn):

a)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn);

b)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)地產(chǎn)公司售后服務(wù)部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

4.8.2對(duì)資料遺留的問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補(bǔ)齊。

4.8.3對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題,一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求地產(chǎn)公司售后服務(wù)部在兩周內(nèi)解決;重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。

4.8.4對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題,物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給地產(chǎn)公司進(jìn)行備錄。

4.9《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長(zhǎng)期保存。

5.0記錄

5.1《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》

5.2《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》

6.0相關(guān)支持文件

6.1《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》

6.2《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》

第7篇 小區(qū)物業(yè)工程部績(jī)效考評(píng)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求

小區(qū)物業(yè)工程部績(jī)效考評(píng)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范員工績(jī)效考評(píng)工作,確保公平、公正、公開(kāi)考評(píng)員工的德、績(jī)、能、勤。

2.0適用范圍

適用于工程部員工的績(jī)效考評(píng)工作。

3.0職責(zé)

3.1工程部管理員負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行維修工的檢查工作。

3.2工程部主管負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行管理員及維修工的檢查工作。

3.3管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部員工工作標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1工程部員工應(yīng)符合《業(yè)主家庭設(shè)施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設(shè)備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程》的要求進(jìn)行工作。

4.1.2工程部工程師、管理員、維修工,必須參加物業(yè)管理處的培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求,培訓(xùn)合格后上崗。

4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工,除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)進(jìn)行工作外,還應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。

4.1.4工程部主管應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé),符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。

4.2績(jī)效考評(píng)評(píng)分結(jié)構(gòu)。

4.2.1績(jī)效考評(píng)中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進(jìn)行,各種檢查考評(píng)的要求詳見(jiàn)《工作、服務(wù)績(jī)效綜合考評(píng)辦法》。

4.2.2工程部管理員、維修技工的考評(píng)分值構(gòu)成如下:

a)執(zhí)行“操作規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

b)執(zhí)行“運(yùn)作管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

c)執(zhí)行“維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)。

e)合理使用工具質(zhì)量(滿分10分)。

f)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)。

g)值班質(zhì)量(滿分10分)。

h)進(jìn)入住戶家庭維修質(zhì)量(滿分10分)。

i)執(zhí)行公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。

j)其他質(zhì)量(滿分10分)

4.2.3工程部主管、工程師績(jī)效考評(píng)的周檢、月檢、抽檢分值構(gòu)成如下:

a)崗位標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)。

b)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)。

c)自身工作技能(滿分10分)。

d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)。

e)工作效果(滿分10分)。

f)工作責(zé)任心(滿分10分)。

g)處事公正性(滿分10分)。

h)遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。

i)團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量(滿分10分)。

j)道德水平(滿分10分)。

4.3績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則

4.3.1工程部管理員、維修技工扣分細(xì)則:

a)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí),違反各類設(shè)備操作規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項(xiàng)輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2.0分;嚴(yán)重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;

b)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí),違反各類運(yùn)行管理規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項(xiàng)輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;

c)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)

輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;

d)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)者,

每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減相應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重

違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

e)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作使用工具時(shí)違反機(jī)電維修工具作業(yè)者,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》給予處罰;

f)工程部管理員、維修技工不按員工培訓(xùn)要求參加培訓(xùn)或達(dá)不到培訓(xùn)要求,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

g)引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

h)工程部管理員、維修技工進(jìn)入住戶家庭進(jìn)行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者,每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-3分;嚴(yán)重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政處罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;

i)工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一

般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

j)管理員、維修技工考評(píng)時(shí),如發(fā)出同時(shí)違反兩個(gè)以上考評(píng)項(xiàng)目的違規(guī)行為,應(yīng)在對(duì)應(yīng)

項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行扣減。

4.3.2工程部主管、工程師績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則:

a)嚴(yán)格按工程部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)

考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

b)工程部主管、工程師當(dāng)值時(shí)儀容儀表、言談舉止達(dá)不到員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求者,每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

c)工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力,員工工作或本部門、本班組工作效果達(dá)

不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

d)工程部主管、工程師不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違

規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分

;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

e)上述各項(xiàng)考評(píng),發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象(行為)時(shí),除應(yīng)在上述對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行扣分外,

還應(yīng)同時(shí)分析造成違規(guī)的原因,如屬因培訓(xùn)不夠、不合格造成的,應(yīng)同時(shí)在“培訓(xùn)”欄目?jī)?nèi)扣分(一般扣1-2分,嚴(yán)重扣3-10分);如屬自身工作技能低、素質(zhì)差造成的,應(yīng)同時(shí)在“工作技能”欄目?jī)?nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上);如屬工作責(zé)任心不夠造成的,應(yīng)同時(shí)在“工作責(zé)任心”欄目?jī)?nèi)扣分)(標(biāo)準(zhǔn)同上)‘如屬處事不公正造成的,應(yīng)同時(shí)在“公正處事”欄目?jī)?nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上)‘如屬團(tuán)結(jié)不暢造成的,應(yīng)同時(shí)在“團(tuán)結(jié)配合”欄目?jī)?nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上)’如屬道德水準(zhǔn)不高造成的,應(yīng)同時(shí)在“道德水準(zhǔn)”欄目?jī)?nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上);

f)考評(píng)時(shí)如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時(shí)觸犯兩個(gè)以上的考評(píng)項(xiàng)目,則應(yīng)同時(shí)在對(duì)應(yīng)的考評(píng)項(xiàng)目

中同時(shí)扣分,直至扣完對(duì)應(yīng)欄目分?jǐn)?shù)為止。

4.3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認(rèn)),造成的程度輕微不合格。嚴(yán)重違規(guī)、嚴(yán)重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實(shí)際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。

4.3.4“其他”欄目是為本公司相關(guān)作業(yè)規(guī)程所未包括,或超本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所設(shè)置,如果未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評(píng)時(shí)應(yīng)當(dāng)給出滿分10分。

4.3.5檢查、考評(píng)時(shí),如出現(xiàn)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎(jiǎng)事件,則應(yīng)在視情節(jié)在正常考評(píng)完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過(guò)100分),另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對(duì)受考人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

4.3.6獎(jiǎng)評(píng)時(shí)受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評(píng)檢查表相應(yīng)欄目?jī)?nèi)扣完相應(yīng)的發(fā)分值外,另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對(duì)受考人追加處罰。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《工程維修部管理員、技工考核表》

第8篇 物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程制度

物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程

1 目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了yy物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目?jī)?nèi)區(qū)域內(nèi),對(duì)住戶報(bào)修或工程維修的維修工作規(guī)程,規(guī)范維修服務(wù)工作,為住戶提供滿意的服務(wù)。

1.2適用范圍

適用于yy物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目?jī)?nèi)區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)項(xiàng)目,包括水電系統(tǒng)日常維修維護(hù)及住戶有償服務(wù)維修。

2 工作流程

2.1 接到工程報(bào)修的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點(diǎn)。

2.2 做好維修安全防范措施,如安全護(hù)欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

2.3 做好公共場(chǎng)地的保護(hù)措施,將維修工具或維修材料放在舊報(bào)紙或抹布上,避免對(duì)公共場(chǎng)地造成損壞。

2.4 維修工具及材料須安放在不影響住戶使用的位置,如有住戶出入必須主動(dòng)禮讓。

2.5 維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)撤掉告示牌。

3 室內(nèi)有償維修程序:

3.1 記清維修用戶的房號(hào)或單元,到達(dá)維修地點(diǎn)并核對(duì)無(wú)誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。

3.2 用戶詢問(wèn)時(shí),主動(dòng)向用戶問(wèn)好,自報(bào)部門,說(shuō)明維修內(nèi)容。

3.3 進(jìn)入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進(jìn)入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)措施。

3.4 如維修中會(huì)產(chǎn)生較大噪聲時(shí),同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

3.5 如維修中會(huì)產(chǎn)生較大灰塵或漏水時(shí),必須事前做好防護(hù)措施,盡量減少污染,同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

3.6 維修時(shí)應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動(dòng)顧客的物品不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙、吃東西。

3.7 維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場(chǎng)并請(qǐng)用戶進(jìn)行驗(yàn)收。

3.8 用戶驗(yàn)收合格后,請(qǐng)作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。

3.9 用戶簽名確認(rèn)后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。

3.10維修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。

第9篇 物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求

物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

制定供電管理制度并實(shí)施,確保各物業(yè)管理配電設(shè)備正常運(yùn)行供電。

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有配電設(shè)備設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1值班電工負(fù)責(zé)供電設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;

3.2維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)供電故障的維修、供電設(shè)施的保養(yǎng)

4.0程序內(nèi)容

4.1值班電工崗位管理規(guī)程

4.1.1值班電工的崗位責(zé)任制是搞好配電房工作的一項(xiàng)基本制度。它有利于增強(qiáng)人員的責(zé)任感,有利于每一個(gè)人做好本質(zhì)工作,便于檢查評(píng)比;

4.1.2值班電工必須熟悉電氣設(shè)備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應(yīng)有一定的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn);

4.1.3值班電工在運(yùn)行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下,完成本職的設(shè)備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護(hù)裝置、填寫運(yùn)行記錄;

4.1.4單人值班不得單獨(dú)從事修理工作;

4.1.5接班人員應(yīng)提前到位做好接班準(zhǔn)備工作。若接班人員因故未到,交班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,并立即報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),做好安排;

4.1.6交班時(shí),應(yīng)盡量避免倒閘操作。交接班過(guò)程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理;

4.2值班巡視制度

4.1.1每日巡檢配電房配電設(shè)備的運(yùn)行情況;

4.1.2每周巡檢電力計(jì)量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;

4.1.3每月巡檢各組團(tuán)的配電箱接觸情況;

4.1.4遇有大風(fēng)、雨雪等天氣,應(yīng)巡檢電力線情況;

4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)檢修,當(dāng)值人員巡視后應(yīng)將巡視結(jié)果記錄于運(yùn)行表中。

4.3配電房的管理規(guī)程

4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng),墻上配掛溫度計(jì),室內(nèi)溫度控制在35。c以下。

4.3.2房?jī)?nèi)禁止拉接臨時(shí)線路,供電線路嚴(yán)禁超載供電。

4.3.3嚴(yán)禁違章操作,操作或檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。

4.3.4保持配電房?jī)?nèi)無(wú)雜物堆放,地面干凈,鋪設(shè)絕源橡膠墊層,設(shè)備外表清潔無(wú)塵。

4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴(yán)防蛇、鼠等進(jìn)入配電房,以防短路事故的發(fā)生。

4.3.6配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路需改變,必報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),請(qǐng)專業(yè)人員確認(rèn)方可改變。

4.3.7每年對(duì)配電房?jī)?nèi)全部機(jī)電設(shè)備大檢修一次。

4.3.8值班人員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄,仔細(xì)填寫《配電房運(yùn)行記錄表》,認(rèn)真執(zhí)行交接班記錄制度。

4.4供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程

4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。

4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知維修領(lǐng)班安排處理。

4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。

4.4.4未經(jīng)領(lǐng)班師同意,不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下,須經(jīng)領(lǐng)班批準(zhǔn)并做記錄。

4.4.5嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

4.4.6高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時(shí)清點(diǎn)數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。

4.4.8外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時(shí)追收。

4.5供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

4.5.1嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。

4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。

4.5.3工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn),重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務(wù)正常營(yíng)運(yùn)為原則,特殊情況,須報(bào)告管理處主任,及時(shí)通知受影響的用戶。

4.5.6使用期中,每月重點(diǎn)檢查電器的各部件,注意可動(dòng)部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。

4.5.7配電設(shè)備導(dǎo)電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應(yīng)大于10兆歐。

4.5.8接觸器的觸頭表面應(yīng)經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。

4.5.9母線支架無(wú)污損、破裂,導(dǎo)體無(wú)松動(dòng),連接部分無(wú)過(guò)熱或變形現(xiàn)象。

4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動(dòng)作顯示正常,信號(hào)指示燈正常

4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無(wú)異常的聲音、氣味、無(wú)放電痕跡,保險(xiǎn)完好無(wú)損。

4.5.12補(bǔ)償電容器無(wú)漏電等異?，F(xiàn)象,無(wú)異常工作聲音及氣味,無(wú)溫度過(guò)熱現(xiàn)象,保護(hù)電容器的保險(xiǎn)工作正常。

4.5.13對(duì)電器的轉(zhuǎn)動(dòng)部分,如自動(dòng)開(kāi)關(guān)操作機(jī)構(gòu)等,每年添加潤(rùn)滑油,以保持轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。

4.5.14高低壓開(kāi)關(guān)的運(yùn)行無(wú)異常現(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動(dòng)力照明配電設(shè)備的配電分柜工作正常,無(wú)過(guò)熱異?，F(xiàn)象。所有配電設(shè)備的金屬部分,均有可靠接地裝置。

4.5.15維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表或當(dāng)值日志上。

4.5.16高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí),在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi),在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi),進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。

4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程

4.6.1前的準(zhǔn)備與檢查

a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標(biāo)。

b)按批準(zhǔn)指令辦理停電手續(xù),斷開(kāi)變壓器高壓閘主開(kāi)關(guān)。

c)備好工具、器材和儀表。

d)檢查并確認(rèn)變壓器高壓閘主開(kāi)關(guān)已斷開(kāi),掛牌并上鎖。

e)放電并接好地線后方可工作。

4.6.2保養(yǎng)工作

a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。

b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補(bǔ)充,有不合格須更換。

c)檢查并調(diào)整分接頭開(kāi)關(guān),保證其切換動(dòng)作正確。

d)檢查硅膠有無(wú)變色,變色須更換。

e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。

f)對(duì)變壓器的整體進(jìn)行檢查,緊固所有螺絲,確認(rèn)保養(yǎng)無(wú)誤后,清理現(xiàn)場(chǎng)。

4.6.3結(jié)尾工作

a)驗(yàn)收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開(kāi)變壓器低壓閘主開(kāi)關(guān)及全部負(fù)荷開(kāi)關(guān)。

b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開(kāi)關(guān),充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開(kāi)關(guān)。

c)合上低壓閘主開(kāi)關(guān),在分別合上分開(kāi)關(guān)。

d)測(cè)量各種參數(shù),確認(rèn)工作程序無(wú)誤。

4.7電房倒閘操作制度

4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領(lǐng)班指令,操作人確認(rèn)無(wú)誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰,使用正規(guī)操作術(shù)語(yǔ)和設(shè)備雙重名稱(即設(shè)備名稱和編號(hào))。

4.7.2停電拉閘操作必須按照開(kāi)關(guān)+負(fù)荷側(cè)刀閘+母線側(cè)刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時(shí),應(yīng)先停低壓,后停高壓;送電時(shí)先送高壓,后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開(kāi)關(guān)(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。

4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個(gè)操作任務(wù)。下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi):

a)應(yīng)拉合的開(kāi)關(guān)和刀閘。

b)檢查開(kāi)關(guān)和刀閘的位置。

c)檢查接地線是否拆除。

d)檢查負(fù)荷分配。

e)裝拆接地線。

f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。

g)切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無(wú)電壓等。

4.7.4倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護(hù)。

4.7.5操作中發(fā)生疑問(wèn)時(shí),不準(zhǔn)擅自更改操作票,不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置,應(yīng)立即向領(lǐng)班報(bào)告,查明原因后再操作。

4.7.6電氣設(shè)備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開(kāi)有關(guān)刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔,以防突然來(lái)電。

4.7.7下列各項(xiàng)工作可以不用操作票:

a)事故處理。

b)拉合開(kāi)關(guān)的單一操作。

c)拉開(kāi)

接地刀閘或拆除全電房?jī)H有的一組接地線。

4.8用電安裝審批制度

4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請(qǐng);

4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請(qǐng),并在接申請(qǐng)后一個(gè)工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設(shè)計(jì)容量簽署意見(jiàn),提交管理處主任;

4.8.3管理處主任在接表后一個(gè)工作日內(nèi)審批物業(yè)原設(shè)計(jì)容量?jī)?nèi)的用電安裝申請(qǐng);

4.8.4當(dāng)值電工負(fù)責(zé)執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的用電安裝任務(wù)。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《配電房運(yùn)行記錄表》

6.2《供配電設(shè)備維保工作記錄表》

第10篇 物業(yè)工程維修部防火安全操作規(guī)程制度

物業(yè)工程維修部防火安全操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確了yy物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目防火安全的操作規(guī)程,加強(qiáng)管理區(qū)域的防火管理,杜絕火災(zāi)隱患。

1.2適用范圍

各管理項(xiàng)目區(qū)域的防火安全控制。

2防火安全的操作規(guī)程內(nèi)容

2.1全體員工必須加強(qiáng)安全防范意識(shí),執(zhí)行公司制定的安全管理制度,協(xié)同安防部門認(rèn)真做好公司各部門安全保衛(wèi)工作。

2.2各崗位人員必須嚴(yán)守崗位,發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)迅速處理上報(bào),并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場(chǎng)。

2.3未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),外來(lái)人員(包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等人員)禁止進(jìn)入電房、電梯機(jī)房、水泵房。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須辦好登記手續(xù),由值班領(lǐng)導(dǎo)及值班人員等工作人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。

2.4各崗位值班人員除設(shè)備安全運(yùn)行外,必須對(duì)所屬機(jī)房范圍進(jìn)行安全檢查。各級(jí)人員必須定期對(duì)所屬范圍進(jìn)行安全檢查。如發(fā)現(xiàn)不安全因素,及時(shí)進(jìn)行整改。

2.5不得隨意配制各機(jī)房鑰匙,無(wú)人值班時(shí)各機(jī)房、班(組)工作場(chǎng)地門窗必須鎖好。由水泵系統(tǒng)當(dāng)職人員負(fù)責(zé)檢查鎖好樓頂水池蓋,無(wú)關(guān)人員不得借用鎖匙,除水泵系統(tǒng)當(dāng)職人員外,必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后才可開(kāi)水池蓋。

2.6在指定地點(diǎn)吸煙,煙灰煙蒂要丟進(jìn)煙灰缸內(nèi)。

2.7維修工作中需使用易燃材料時(shí),應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料1kg(1公斤)以上。

2.8需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí),要辦妥動(dòng)火作業(yè)證后方能施工,施工前盡可能排除易燃物品,施工后認(rèn)真檢查,確無(wú)火種后方可離開(kāi)。

2.9不得隨意挪動(dòng)公司內(nèi)消防設(shè)施,發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄漏應(yīng)及時(shí)告知保衛(wèi)部、消防中心。

2.10發(fā)現(xiàn)火警及時(shí)報(bào)告,盡力和消防隊(duì)員一道撲滅火災(zāi)。一旦公司發(fā)生火災(zāi),工程部的首要任務(wù)是保證供水、供電;保證消防水泵、壓風(fēng)、排風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行,并組織重要設(shè)備的保護(hù)和疏散工作。

3各系統(tǒng)操作方法:

3.1煙感系統(tǒng):當(dāng)發(fā)生火情報(bào)警時(shí),確認(rèn)樓層后,首先通知保安人員到報(bào)警層觀察,同時(shí)與該層人員及時(shí)取得聯(lián)系。若為火險(xiǎn)立即按滅火作戰(zhàn)方案處理,若為誤報(bào),請(qǐng)保安人員將區(qū)域報(bào)警進(jìn)行復(fù)位,后將值班室內(nèi)的集中報(bào)警器復(fù)位。

3.2防火卷簾門系統(tǒng):當(dāng)群樓發(fā)生火警時(shí),根據(jù)失火方位及火熱大小,可采取隔離法,及降落相應(yīng)的防火卷簾門,值班員可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告情況遙控降落,就近人員也可擊碎報(bào)警按鈕降落,若以上兩種情況都不能降落時(shí)(觀察卷簾降落信號(hào)燈),可速派消防維修人員到當(dāng)?shù)卮蜷_(kāi)鎖匙開(kāi)關(guān)強(qiáng)迫降落。

3.3排煙系統(tǒng):發(fā)生火災(zāi)時(shí),值班員遙控打開(kāi)該層及其上下層的排煙閥。若失控時(shí),通知人員就地打開(kāi)該層的排煙閥,這是排煙風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng),啟動(dòng)信號(hào)燈亮。若風(fēng)機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng),速轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟動(dòng),仍不能啟動(dòng)時(shí)速派人到風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)強(qiáng)行啟動(dòng)。

3.4加壓送風(fēng)系統(tǒng):根據(jù)火災(zāi)的不同方位,迅速打開(kāi)相應(yīng)的加壓風(fēng)機(jī),啟動(dòng)信號(hào)燈亮,若失控時(shí)可派人到風(fēng)機(jī)房進(jìn)行手動(dòng)操作。

3.5消防栓系統(tǒng):該系統(tǒng)是救火的主要設(shè)備之一,當(dāng)進(jìn)行該系統(tǒng)操作時(shí),時(shí)刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消火栓報(bào)警信號(hào)。當(dāng)滅火人員打碎就地的報(bào)警信號(hào),消防中心得到該消火栓的報(bào)警按鈕后,這是相應(yīng)的消火栓泵自動(dòng)啟動(dòng),啟泵信號(hào)燈亮。若不能自動(dòng)啟泵時(shí),應(yīng)立即轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟動(dòng),仍不能啟動(dòng)時(shí),速與水泵房人員聯(lián)系,或派人到泵房強(qiáng)行啟動(dòng)。

3.6花灑系統(tǒng):當(dāng)某層發(fā)生火災(zāi)時(shí),失火部位的花灑噴淋頭爆破噴水,該層的水流指示器動(dòng)作,監(jiān)控中心得到該層的報(bào)警信號(hào)。值班員觀察水位信號(hào),水位降到下限,花灑泵自動(dòng)啟動(dòng),相應(yīng)的啟泵信號(hào)燈亮。若不能自動(dòng)啟泵時(shí),立即轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟動(dòng),仍不能啟動(dòng)時(shí)速派人到泵房強(qiáng)行啟動(dòng)。

4緊急廣播遙控設(shè)備操作說(shuō)明

4.1將消防控制室中緊急廣播設(shè)備的搬把開(kāi)關(guān)置'on'位置。

4.2按下'f1'鍵,'叮咚'響聲后便向被選定的區(qū)域播出。

4.3按下'stop'后再按下'f2'鍵。當(dāng)磁帶機(jī)中放入有關(guān)消防疏散的磁帶后,該帶便將如何進(jìn)行人員疏散的內(nèi)容不斷向預(yù)選定的區(qū)域播出。

4.4按'f3'鍵,此時(shí),磁帶機(jī)輸出的有關(guān)人員疏散內(nèi)容和消防指揮員現(xiàn)場(chǎng)指揮的信號(hào)并存同時(shí)播出。

4.5如認(rèn)為磁帶信號(hào)妨礙現(xiàn)場(chǎng)指揮,可按下'stop'后按兩下'f4'鍵,于是被選定的區(qū)域中只有現(xiàn)場(chǎng)指揮員的命令可播出,其它信號(hào)一概終止,使用完畢將

4.1項(xiàng)中各開(kāi)關(guān)全部復(fù)位。

4.6工作完畢后,時(shí)刻觀察各個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行是否正常。

4.7火災(zāi)撲滅后,要進(jìn)行事后工作,即所有系統(tǒng)要復(fù)位,對(duì)所有系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行檢修。

4.8事故后要詳細(xì)整理記錄資料,總結(jié)操作經(jīng)驗(yàn)。

第11篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5

物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)

一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點(diǎn)。

二、共區(qū)域的維修程序

10、首先做好消防安全防范措施,如安全護(hù)欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

11、做好公共場(chǎng)地的保護(hù)措施,將維修工具或維修材料放在舊報(bào)紙或抹布上,避免對(duì)公共場(chǎng)地造成損壞。

12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動(dòng)禮讓用戶。

13、維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)撤掉告示牌。

三、室內(nèi)有償維修程序

1、記清維修用戶的房號(hào)或單元,到達(dá)維修地點(diǎn)并核對(duì)無(wú)誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。

2、用戶詢問(wèn)時(shí),主動(dòng)向用戶問(wèn)好,自報(bào)部門,說(shuō)明維修內(nèi)容。

3、進(jìn)入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進(jìn)入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)措施。

4、如維修中會(huì)產(chǎn)生較大噪聲時(shí),同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

5、如維修中會(huì)產(chǎn)生較大灰塵或漏水時(shí),必須事前做好防護(hù)措施,盡量減少污染,同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

6、維修時(shí)應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動(dòng)顧客的物品,不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙、吃東西。

7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場(chǎng)并請(qǐng)用戶進(jìn)行驗(yàn)收。

8、用戶驗(yàn)收合格后,請(qǐng)作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。

9、用戶簽名確認(rèn)后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。

10、修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。

四、相關(guān)記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01

第12篇 物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程制度

物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程

1.0目的

保證工程部人員處理物業(yè)設(shè)施設(shè)備緊急事件的快速性、準(zhǔn)確性,以確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備發(fā)生緊急事件后的影響面最小,損失最低。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備緊急事件的處理工作。

3.0職責(zé)

3.1物服中心主任負(fù)責(zé)緊急事件處理工作的組織、指揮和督導(dǎo)。

3.2工程部主管緊急事件處理工作的組織和實(shí)施。

3.3工程部領(lǐng)班和技工緊急事件處理工作的實(shí)施。

4.0工作程序

4.1緊急性電氣故障處理程序

4.1.1發(fā)生市電停電或配電房總開(kāi)關(guān)跳閘停電時(shí),配電值班人員立即手持手電進(jìn)入配電房檢查屬于市電停電還是配電房總開(kāi)關(guān)跳閘停電,屬市電停電應(yīng)立即打電話至供電局詢問(wèn)停電原因和來(lái)電時(shí)間,同時(shí)報(bào)告運(yùn)行領(lǐng)班和工程部主管,報(bào)客服中心前臺(tái);

4.1.2配電值班人員留守配電值班室等候恢復(fù)供電操作,同時(shí)接聽(tīng)解答顧客的電話咨詢,做好停電的相關(guān)記錄;

4.1.3工程部維修領(lǐng)班立即帶領(lǐng)全班人員分頭檢查電梯困人情況,如有則立即實(shí)施《電梯困人員救援工作規(guī)程》,同時(shí)向顧客提供必要的電氣技術(shù)方面的支持,工程部其他技術(shù)人員回配電值班室協(xié)助配電值班人員工作;

4.1.4屬配電房總開(kāi)關(guān)跳閘停電,配電值班人員應(yīng)立即報(bào)告運(yùn)行領(lǐng)班或工程部主管和物服中心主任,同時(shí)初步檢查分析跳閘停電原因,并做好停電的相關(guān)記錄;

4.1.5維修領(lǐng)班立即帶領(lǐng)全班人員檢查電氣設(shè)備,并知會(huì)運(yùn)行值班人員是否屬設(shè)備故障造成,同時(shí)執(zhí)行1.3項(xiàng)的工作;

4.2緊急性溢、停水處理程序

4.2.1由于管道破裂、水閥或浮球閥失靈等故障發(fā)生溢水后工程部人員應(yīng)首先關(guān)閉相關(guān)的水閥防止繼續(xù)溢水,同時(shí)立即向工程部其他人員通報(bào)要求給予支援,如果溢水發(fā)生在負(fù)層,排污水泵不能及時(shí)自動(dòng)時(shí)轉(zhuǎn)為手動(dòng)抽水,如果溢水發(fā)生在其他樓層,由于沒(méi)有排污水泵應(yīng)立即將溢水掃進(jìn)最近的地漏,避免溢水進(jìn)入配電室、弱電房等設(shè)備機(jī)房重地;

4.2.2工程部其他人員在接到通報(bào)后應(yīng)立即全力趕赴現(xiàn)場(chǎng)共同清掃溢水,維修班長(zhǎng)組織搶修故障管道或設(shè)備等,維修工作完成后即時(shí)將水閥開(kāi)啟,當(dāng)事人做好溢水的相關(guān)記錄;

4.2.3市政供水停水后由于小區(qū)儲(chǔ)水池有一段時(shí)間的自供水能力,此時(shí)運(yùn)行人員應(yīng)立即向自來(lái)水公司詢問(wèn)停水原因和恢復(fù)供水時(shí)間,同時(shí)報(bào)告運(yùn)行班長(zhǎng)或工程部主管;屬市政提前通知停水的,運(yùn)行人員應(yīng)在停水前將水池水補(bǔ)滿,并報(bào)告工程部主管和物服中心主任。

4.3燃?xì)庑孤┨幚沓绦?/p>

4.3.1當(dāng)燃?xì)庑孤┌l(fā)生時(shí),運(yùn)行值班人員應(yīng)立即先將燃?xì)饪傞y關(guān)閉,報(bào)告工程部運(yùn)行領(lǐng)班和工程部主管,通知安管部派員保證安全,此時(shí)泄漏點(diǎn)嚴(yán)禁操作開(kāi)關(guān)各類電氣設(shè)備,嚴(yán)禁動(dòng)用任何火源和有可能產(chǎn)生閃點(diǎn)的金屬碰撞火花等;

4.3.2工程部主管在接到報(bào)告后立即趕泄漏點(diǎn)指揮,通知客服中心前臺(tái)報(bào)通知燃?xì)夤緭屝?

4.3.3工程部人員積極配合安管消防員同共處理燃?xì)庑孤┑陌踩乱?當(dāng)值人員做好相關(guān)的記錄;

4.3.4工程部人員積極協(xié)助燃?xì)夤镜娜細(xì)夤艿罁屝?做好相關(guān)的記錄。

4.4火災(zāi)事件處理程序

4.4.1當(dāng)發(fā)現(xiàn)火警時(shí),工程部當(dāng)事人應(yīng)立即通知客服中心前臺(tái)和安管部,并打電話向119報(bào)警,同時(shí)向工程部主管報(bào)告,由工程部主管協(xié)調(diào)火災(zāi)事件的處理;

4.4.2工程部運(yùn)行值班人員堅(jiān)守崗位,保證供水、供電,保證消防水泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行;

4.4.3凡工程部人員必須積極撲救,不遺余力,務(wù)求把火災(zāi)事故消滅在萌芽之中,把損失減小到最低限度,同時(shí)積極配合安管部或消防部門的火災(zāi)撲救工作。