物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：64

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物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程

第1篇物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程

1.0目的

規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作,確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司物業(yè)維修基金的管理工作。

3.0職責(zé)

3.1出納員負責(zé)房屋本體維修基金的收取工作。

3.2公共事務(wù)部相關(guān)人員負責(zé)房屋本體維修基金的催繳工作。

3.3會計負責(zé)公用設(shè)施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。

3.4管理處經(jīng)理負責(zé)物業(yè)維修基金管理工作的監(jiān)督。

3.5公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會主任負責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。

4.0程序要點

4.1物業(yè)維修基金的分類。

4.1.1公用設(shè)施維修基金。用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)共用設(shè)施的重大維修工程。

4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護。

4.2物業(yè)維修基金的使用范圍。

4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍:

a) 小區(qū)內(nèi)的道路;

b) 小區(qū)內(nèi)的路燈;

c) 小區(qū)內(nèi)園林綠化地;

d) 小區(qū)內(nèi)的地下排水管;

e) 小區(qū)內(nèi)的文化體育場所;

f) 小區(qū)內(nèi)的停車場;

g) 其他公用設(shè)施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍:

a) 房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;

b) 抗震結(jié)構(gòu)部位;

c) 外墻面;

d) 樓梯間;

e) 公共通道;

f) 門廳;

g) 公共屋面;

h) 電梯;

i) 機電設(shè)備;

j) 本體消防設(shè)施;

k) 公共天線;

l) 本體上下水共用管道;

m) 共用防盜監(jiān)控設(shè)施;

n) 其他房屋本體共用部分。

4.3 物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.1發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。

4.3.2房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)(請參照《附錄》,僅供參考):

a) 多層房屋(不帶電梯):

----外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米/月;

----外墻貼瓷磚、馬賽:0.20元/平方米/月。

b) 高層房屋(含多層帶電梯):

----使用國產(chǎn)(含合資)電梯:

0.30元/平方米/月;

----使用進口電梯:0.35元/平方米/月。

4.4 維修基金的收取程序。

4.4.1公用設(shè)施維修基金的收取程:

a) 發(fā)展商在工程竣工驗收后,按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計算公用設(shè)施維修基金;

b) 發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用帳戶上。

4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。

a) 公司財務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。

b) 財務(wù)部會計應(yīng)在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細表》。

c) 明細表交財務(wù)部經(jīng)理審核:

; ----經(jīng)審核存有疑問,應(yīng)及時查明并予以更正;

----經(jīng)審核無誤財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

d) 財務(wù)部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》。按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫費用收取單。

e) 收費單經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤加蓋財務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā)。

f) 公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行派發(fā)。

g) 已辦理銀行托收的住戶,由出納員將托收明細表交銀行在規(guī)定的時間內(nèi)托收,并直接劃歸代管基金專項帳戶上。

h) 出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù),并及時將托收結(jié)果制表交財務(wù)部會計按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。

i) 住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行收取。

j) 出納員應(yīng)在每日下班前,將當(dāng)日收取的房屋本體維修基金按昭《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項帳戶內(nèi)。

k) 出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務(wù)部會計核對。

l) 財務(wù)部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金,應(yīng)按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行催繳。

m) 對尚未售出的空置房,其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納。

n) 對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主,公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。

o) 對逾期未繳的房屋本體維修基金,財務(wù)部會計應(yīng)按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計收滯納金。

4.5 物業(yè)維修基金的使用程序。

4.5.1公用設(shè)施維修基金的使用程序。

a) 管理公司根據(jù)實際情況需要使用設(shè)施維修基金時,應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料:

----公司部經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請;

----相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;

----施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

b)小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議。

----同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項劃到公司帳戶。

----不同意使用的,業(yè)主管理委員會應(yīng)將不同意見書面通知管理公司。

c) 業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金,而管理公司認為有充足理由的,應(yīng)向區(qū)住宅上級主管部門申請復(fù)議,經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請的,業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行。

d) 業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控,并按工程要求進行驗收。

e) 公用設(shè)施維修基金帳目,應(yīng)由下列單位每三個月張榜公布一次:

----業(yè)主管理委員會;

----管理公司或管理處。

4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。

a) 管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修;70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程;特殊情況可另行處理。

b) 管理公司因需要進行中修以上的維護工程時,應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料:

----有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃;

----該項目的預(yù)算資料;

----其他相關(guān)資料。

c) 申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請,經(jīng)管理部門核定后實施;

----如經(jīng)審議,業(yè)主管理委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意后,后理公司或下屬管理處應(yīng)按計劃執(zhí)行該項工程。

d) 整個小區(qū)的本體基金不夠支付時,經(jīng)業(yè)主管理委員會同意,由全體業(yè)主分攤。

e) 單棟房屋本體維修基金不夠使用時,經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟5

0%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主分攤。

f) 公司財務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前,向業(yè)主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預(yù)算:

----業(yè)主委員會應(yīng)在收到公司計劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù),逾期則視為同意;

----業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預(yù)算的七日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù),逾期則視為同意。

g) 公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養(yǎng)護項目后

----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證;

----中修以上的工程應(yīng)出具《施工項目清單》,由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。

h) 財務(wù)部應(yīng)每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。

4.6物業(yè)維修基金的管理程序。

4.6.1公用設(shè)施維修基金和管理程序。

a) 公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門帳戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用,但應(yīng)嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。

b) 公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。

c) 財務(wù)部會計根據(jù)公用設(shè)施基金的收支單據(jù)編制記帳憑證、登記帳簿,按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行獨立的帳務(wù)處理。

d) 小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對設(shè)施維修基金的收支帳目有疑問,可向下列單位提出質(zhì)詢:

----業(yè)主管理委員會;

----管理公司或下屬管理處。

e) 管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后:

----原則上應(yīng)在七日內(nèi)予以答復(fù);

----特殊情況可另行處理。

4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。

a) 財務(wù)部會計應(yīng)對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設(shè)立專帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金。

b) 經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù),按《費用審核報銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。

c) 財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。

d) 如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例,則應(yīng):

----經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;

----將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵;

----經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來彌補。

e) 小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問,可以:

----向業(yè)主管理委員會查詢;

----向公司財務(wù)部查詢。

4.7物業(yè)維修基金資料的保管。

4.7.1財務(wù)部會計應(yīng)在每月31日將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。

4.7.2 財務(wù)部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務(wù)資料審核無誤后,加密在財務(wù)部長期保存。

4.8物業(yè)維修基金的管理核算情況,作為財務(wù)部相關(guān)人員的績效考評的依據(jù)之一。

5.0記錄

5.1《公用設(shè)施維修基金申請表》。

5.2《公用設(shè)施維修基金使用情況公布表》。

5.3《房屋本體維修基金應(yīng)收明細表》

5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。

5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。

5.6《房屋本體維修清單》。

6.0相關(guān)支持性文件

6.1《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

6.2《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

6.3《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

6.4《費用報銷審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

6.5《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

6.5《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

7.0附錄

7.1《市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。

公用設(shè)施維修基金申請表

編號: no:

申請人: 住址: 聯(lián)系電話:

申請用途及金額年月日

初審意見簽名: 年月日

復(fù)審意見簽名: 年月日

驗收情況簽名: 年月日

確認簽名: 年月日

公用設(shè)施維修基金使用情況公布表

no:

使用時間主管部門工程內(nèi)容項目數(shù) 基金支出余額備注

總經(jīng)理: 業(yè)主管理委員會主任:制表人:

房屋本體維修基金應(yīng)收明細表

年月

no:

業(yè)主姓名房屋面積基金單價應(yīng)收基金備注

財務(wù)審核:制表:日期:

房屋本休維修基金申請使用表

編號:no:

申請人: 住址: 聯(lián)系電話:

申請用途及金額年月日

初審意見簽名: 年月日

復(fù)審意見簽名: 年月日

驗收情況簽名: 年月日

確認簽名: 年月日

房屋本體維修基金收支情況公布表

年季度 no:

棟號主要工程內(nèi)容項目數(shù) 上季結(jié)余本季支出本季余額備注

總經(jīng)理:業(yè)主管理委員會主任: 制表: 日期:

&nb

sp;房屋本體維修清單

no:

日期棟號維修內(nèi)容維修金額申請表編號備注

單位數(shù)量單價合計

維修負責(zé)人:主管: 審核:

附錄:

市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)1996年下半年最低成本房價和建設(shè)部發(fā)布的維修范圍標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布1997年房屋本體維修基金收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn):

一、測算標(biāo)

多層房屋(9層及以下,不帶電梯):0.63元/平方米/月;

二、實際標(biāo)準(zhǔn)

考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標(biāo)準(zhǔn)的24%-35%收取,作為最低標(biāo)準(zhǔn),以后逐年到位,即:

1、多層房屋(不帶電梯):

----外墻涂料(含水刷):0.25元/平方米/月米;

----外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米/月米。

2、高層房屋(含多層帶電梯):

----使用國產(chǎn)(含合資)電梯:0.30元/平方米/月米;

----使用進口電梯:0.35元/平方米/月米。

各類商品房房屋經(jīng)業(yè)主管委員或多數(shù)業(yè)主同意,標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)止浮;超高層房屋可以上浮50%-80%。

以上標(biāo)準(zhǔn)均不包括中央空調(diào)系統(tǒng)。

市住宅局

第2篇物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程2

物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程(二)

a必須熟悉所負責(zé)范圍內(nèi)的線路、開關(guān)及各種電氣設(shè)備性能及絕緣情況,并學(xué)會觸電急救和人工呼吸法。

b工作前必須穿戴好防護用品,檢查所用工具是否安全可靠。

c工作時要思想集中,必須先驗電,電氣線路在沒有經(jīng)測電筆確定無電之前一律視為'有電',不可用手觸摸,不可絕對相信絕緣體,應(yīng)認為有電操作。

d檢修設(shè)備與線路時,必須將電源斷開,取掉保險,并在開關(guān)把手上或線路上懸掛'有人工作,切勿合閘'警告牌,方能進行工作。

e所使用的行燈應(yīng)為36伏以下,在金屬殼內(nèi)使用12伏。使用手提式電氣工具時,必須戴好絕緣手套,并接好地線。

f電線接頭及穿過金屬管內(nèi)電線的管口處都應(yīng)用黑膠布、黃膠布或塑料管進行包扎。工作中所拆除的電線要處理好,帶電的線頭應(yīng)包扎好,所用的導(dǎo)線及保險絲其容量大小必須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),開關(guān)必須大于所控制之設(shè)備的總?cè)萘俊?/p>

g使用電動機前,應(yīng)用搖表檢驗判斷良好后方可使用,電動機通電前應(yīng)檢查電壓是否相符,接線時先接電機后接電源,拆線時相反。

h在一切金屬外殼上都必須有牢固的接地保護,檢修或安裝的線路要整齊、安全、可靠。

i遇有安裝工程時,必須按該工種安全操作規(guī)定執(zhí)行。

j作業(yè)時,一般應(yīng)在斷電的情況下進行,如必須帶電作業(yè)時,應(yīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),采取有效措施,并有人監(jiān)護,方可進行。

第3篇物業(yè)轄區(qū)大廈電氣維修管理規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)(大廈)電氣維修管理規(guī)程

一、目的:保證管理區(qū)域內(nèi)(大廈)電氣設(shè)備和人身安全,使電氣維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化。

二、適用范圍:公司接管的管理區(qū)域內(nèi)(大廈),從高壓進線到住戶電氣箱開關(guān)前端的供配電系統(tǒng)及其用電設(shè)備的維修。

三、內(nèi)容:

1、電氣維修人員必須持證上崗,嚴格按照國家有關(guān)的電氣安裝工作規(guī)程進行作業(yè)。

2、在進行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具。

3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修主管應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。

4、當(dāng)需停電時要按《停電處理規(guī)程》告知用戶。

5、在配電干線、變壓器、低壓配電箱帶電作業(yè)時,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護,并至少二人進行,工作開始前,必需驗電,確信停電方可開始作業(yè)。

6、一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時, 應(yīng)裝設(shè)隔記檔板,并有專人監(jiān)護。

7、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作把手上,應(yīng)懸掛'有人作業(yè),禁止合閘'的標(biāo)志牌。

8、維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,經(jīng)檢查無誤,拆除所有安全措施,全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電。

9、在施工設(shè)備兩側(cè)臨近帶電設(shè)備的固定遮攔上,應(yīng)懸掛'有電危險'的告示牌。

四、相關(guān)記錄

第4篇物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程

物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程

1.0目的

按規(guī)范對電氣設(shè)備進行有效維修保養(yǎng),減少電氣設(shè)備故障的發(fā)生,為顧客提供穩(wěn)定可靠的電源。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負責(zé)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導(dǎo)。

3.2工程部領(lǐng)班負責(zé)發(fā)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的實施。

3.3工程部技工負責(zé)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的實施和記錄。

4.0工作程序

4.1制定維修保養(yǎng)計劃:

4.1.1工程部主管應(yīng)根據(jù)設(shè)備的使用年限和運行狀況, 于每年12月制定下一年度的電氣設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃表, 報物服中心主任和工程技術(shù)部審核,維修保養(yǎng)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括:維修保養(yǎng)項目、使用材料及主要零部件,計劃時間、責(zé)任人、外協(xié)方(如必要)、預(yù)計費用等;大、中修計劃公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行;

4.1.2運行和維修領(lǐng)班應(yīng)根據(jù)電氣設(shè)備實際運行情況,每月25前制定下月電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計劃,報工程主管修改審核,由物服中心主任審批后執(zhí)行;

4.1.3運行和維修領(lǐng)班根據(jù)電氣設(shè)備實際運行情況,每周五制定下周日常維修保養(yǎng)計劃,報工程部主管審批,并向物服中心主任匯報。

4.2日常維修保養(yǎng):

4.2.1日常維修保養(yǎng)由運行或維修領(lǐng)班負責(zé)安排工程人員完成,維修保養(yǎng)應(yīng)遵守安全操作規(guī)程, 并且不能影響正常的供電,必要時須向工程部主管報告;

4.2.2低壓配電房、變壓器室、高壓室、低壓配電屏、高壓柜、配電室等,打掃衛(wèi)生、保持干凈;

4.2.3對電流表、電壓表、功率表、功率因素表等計量表計誤差超過規(guī)定值或故障時做相應(yīng)整定或更換,恢復(fù)原有精度;

4.2.4對各負荷開關(guān)、空氣開關(guān)、電纜或電纜接頭等發(fā)熱即時組織維修或更換,恢復(fù)至原有狀態(tài),需停電維修的,必須事先報告工程部主管;

4.2.5對各類轉(zhuǎn)換開關(guān)、按扭、指示燈、電容器、接地或接零端子松動或故障即時組織維修或更換,恢復(fù)原有功能;

4.3月度維修保養(yǎng):

4.3.1月度維修保養(yǎng)由工程部主管負責(zé)安排工程部人員,并根據(jù)月度維修保養(yǎng)計劃內(nèi)容逐一完成,重點是對低壓配電屏內(nèi)、配電箱、控制箱內(nèi)進行一次除塵,檢查維修、調(diào)整或更換存在故障隱患的主要開關(guān)、電纜接頭,檢查并擰緊配電屏、配電箱或控制柜內(nèi)接線,做好相關(guān)的記錄;

4.3.2月度維修保養(yǎng)同時須遵守4.2中項的規(guī)程,并完成2項中所列的維修保養(yǎng)內(nèi)容,做好相關(guān)的記錄。

4.4年度維修保養(yǎng):

4.4.1年度維修保養(yǎng)由工程部主管負責(zé)安排工程部人員,并根據(jù)年度維修保養(yǎng)計劃內(nèi)嚴格執(zhí)行完成,年度維修保養(yǎng)時間應(yīng)安排在對顧客的營業(yè)影響最小的時間段進行;同時避開節(jié)假日時間, 并且采取分段分項施工的辦法, 做到不影響顧客的正常生活、工作和營業(yè)等。年度維修保養(yǎng)之前由物服中心向顧客發(fā)布停電通知,同時在宣傳欄內(nèi)公示,并要求各部門做好停電期間各種準(zhǔn)備;

4.4.2年度維修保養(yǎng)作業(yè)之前必須做好充分準(zhǔn)備, 包括施工的計劃、步驟、材料、零配件、責(zé)任人、緊急措施等, 經(jīng)物服中心主任和工程部主管審核確定;

4.4.3年度維修保養(yǎng)作業(yè)必須對重要電氣設(shè)備或項目進行技術(shù)檢測和試運行, 發(fā)現(xiàn)存在故障隱患或檢測不合格要立即進行電氣設(shè)備采取維修、整定或更換等整改措施, 直至合格;

4.5電氣設(shè)備臨時故障的排除和維修

4.5.1運行或維修人員發(fā)現(xiàn)電氣設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障, 必須迅速報告班長或工程部主管,并做好相關(guān)的記錄;

4.5.2班長或工程部主管接到工作人員的報告后,立即組織工程技術(shù)人員到現(xiàn)場, 分析故障原因, 然后決定故障排除和維修方案。

4.5.3故障排除和維修時需停電的, 工程部主管必須報告物服中心主任,并報告停電時間,要通知做好發(fā)電準(zhǔn)備工作(如有發(fā)電機的), 保證應(yīng)急設(shè)備的用電;

4.5.4一般故障排除不超過半個小時, 超過半個小時的, 應(yīng)采取臨時措施向停電顧客提供臨時電源;

4.6變壓器保養(yǎng)

4.6.1先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運行;

4.6.2用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān),確認斷開位置后,合上高壓側(cè)的負荷開關(guān),觀察備用變壓器空載運行是否正常,然后用鎖鎖住該高壓柜;

4.6.3逐級斷開配電柜上的負荷開關(guān);

4.6.4斷開并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)的總開關(guān),并拉下隔離刀閥,在手把懸掛'有人操作,禁止合閘'的標(biāo)識牌;

4.6.5斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)的負荷開關(guān),確認斷開位置后,合上接地開關(guān),然后用鎖鎖住該高壓柜,并懸掛'有人操作,禁止合閘'的標(biāo)識牌;

4.6.6逐級合上配電柜上的負荷開關(guān);

4.6.7開門進入干式變壓器室,首先應(yīng)用高壓驗電器確認該臺變壓器在停電狀態(tài)下,然后檢查變壓器外殼、墊片、瓷套有無破損及母線有無變形現(xiàn)象,有破損的應(yīng)進行更換;

4.6.8重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。進出母線螺絲如有松動的應(yīng)拆下螺絲,用細平銼輕銼接觸面,用手感覺無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,拌上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲;

4.6.9用干凈的棉布擦去變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵,用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵;

4.6.10斷開待保養(yǎng)變壓器高側(cè)壓的接地開關(guān),用2500v搖表測試變壓器一次側(cè)、二次側(cè)線圈的相與相、相對地之間的絕緣電阻,一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐,二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。在測試前應(yīng)接好放電線,測試完畢后,進行放電;

4.6.11檢查變壓器室及變壓器內(nèi)有無遺留工具,然后撤離現(xiàn)場,鎖上變壓器外罩門;

4.6.12合上待保養(yǎng)變壓器的高壓側(cè)負荷開關(guān),讓變壓器空載運行并取下高壓側(cè)警告標(biāo)示牌;

4.6.13合上待保養(yǎng)變壓器的低壓側(cè)隔離刀閘,用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入,并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器,觀察其帶負荷運轉(zhuǎn)情況;

4.6.14保養(yǎng)情況詳細記錄在《變壓器保養(yǎng)記錄表》上。

第5篇物業(yè)項目電梯故障維修規(guī)程制度

物業(yè)項目電梯故障維修規(guī)程

為規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行,特制定本規(guī)程。

1.0電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)快速到達現(xiàn)場。

2.0先查看故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障的位置。

3.0根據(jù)不同的故障,進行相應(yīng)的處理。

4.0一般常見機械故障及處理措施。

4.1機房:

a.電機軸承故障:電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機檢查軸承,如油發(fā)卡、磨損過大,則須更換軸承;

b.選層器故障:一般有以下幾種:

--滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶輪位置;

--選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強,而且還有潤滑作用;

--上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承(銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)軸銹污,加潤滑油)。

c. 制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污;

d.限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物,軸承損壞。應(yīng)清洗雜物,更換軸承。

4.2井道與轎廂:

a.轎廂門和自動門機構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門,開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b.廳門故障同上;

c.開門刀故障:運行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);

d.導(dǎo)軌故障:運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸、用找道尺調(diào)整、用軌道銼修平接口;

e.導(dǎo)靴故障:運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;

f.安全鉗故障:運行時有碰鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全間隙、安全聯(lián)動機構(gòu),加潤滑油,保證各活動部位靈活。

4.3底坑:

a)補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補償鏈長度;

b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹,補充液壓油。

5.0電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法。

5.1 機房:

a.保險絲故障:

--緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水,排除短路點,換上相同保險絲,廳門轎門安全回路;

--井道有水,回路有短路點。應(yīng)斷去來源,排除短路點,換上相同保險絲、指示燈回路;

--廳外指示有水或有線路破裂斷路。應(yīng)排干水,排除短路點,更換保險絲、控制回路;

--控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點,換上相同保險絲。

b.接觸器和斷路器故障:接觸器或斷路器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

5.2井道與轎廂:

a.上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等;

b.轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于連鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)排除線路斷點等;

c.安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎廂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)。

5.3底坑:

a.緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。應(yīng)清潔接觸點,緩沖器復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān);

b.張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。

6.0電梯故障排除后,電梯維修工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《設(shè)備維修記錄》中,歸檔長期保存。

第6篇 zz物業(yè)管理公司維修服務(wù)工作規(guī)程

物業(yè)管理公司維修服務(wù)工作規(guī)程

1目的

明確維修工作標(biāo)準(zhǔn),為維修工作服務(wù)質(zhì)量提供保障。

2范圍

適用于公司維修服務(wù)工作。

3職責(zé)

工程主管負責(zé)督促實施并進行監(jiān)督檢查。

4工作程序

4.1工程保修

4.1.1保修范圍及保修期限:按保修合同相關(guān)條款執(zhí)行;

4.1.2發(fā)現(xiàn)屬保修范圍內(nèi)的維修內(nèi)容,由管理處填寫《維修簽證單》通知保修單位,保修單位應(yīng)在接到通知后24小時內(nèi)進場處理;

4.1.3管理處應(yīng)對保修工作的處理進程進行有效監(jiān)控,確保保修工作得以實施。

4.2特約維修服務(wù)

4.2.1業(yè)主通過電話等方式提出服務(wù)需求;

4.2.2管理處值班人員填寫《服務(wù)需求登記表》并填發(fā)《派工單》,安排人員進場維修;

4.2.3維修人員持《派工單》,準(zhǔn)備好工具上門維修;

4.2.4維修過程必須遵守安全操作規(guī)程;

4.2.5維修完畢,計算出維修輔材費和服務(wù)費,將金額填寫在《派工單》上,請業(yè)主驗收,對于業(yè)主不滿意之處應(yīng)盡力改善;

4.2.6驗收后,請業(yè)主在《派工單》簽署對維修質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度的意見,并簽名;

4.2.7清理現(xiàn)場,將維修中產(chǎn)生的垃圾帶走;

4.2.8維修人員將業(yè)主簽名后的《派工單》返回管理處后,做好維修記錄;

5相關(guān)文件

6質(zhì)量記錄

**/bg7.5-gc-35《維修簽證單》

附加說明:

本文件起草人:

本文件修改人:

本文件審核人:

本文件批準(zhǔn)人:

第7篇物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度3

物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(3)

五、水的維修

(一)、樓上水漏到樓下

1、檢查樓上何處漏水下來,如是浴缸下水管堵塞而漏水,應(yīng)及時疏通;如是馬桶漏水,應(yīng)及時檢修樓上馬桶,其它地方漏水,都應(yīng)及時處理。

2、維修完畢后48小時跟蹤查看,看是否還有其它地方漏水。

(二)、個別樓層停水

1、先查清停水位置,關(guān)閉總閥,用工具拆開支閥,取出濾網(wǎng),清洗濾網(wǎng)后,裝回濾網(wǎng)和支閥,打開總閥供水。

2、做好跟蹤,檢查各住戶是否有水。

(三)、維修墻內(nèi)水管

1、先查找原因:關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門,查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破漏。

2、維修時先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。

3、裝入新水管。

4、打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補好水泥,再重新貼上瓷片。

5、維修完畢,關(guān)閉房間內(nèi)所有水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動,并作24小時跟蹤檢查。

(四)、水龍頭漏水

1、檢查漏水情況,拆下水籠頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。

2、如果是內(nèi)芯橡皮過小或破損,應(yīng)更換。

3、如果是水籠頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水籠頭。

4、維修后,應(yīng)反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)自如。

(五)、開關(guān)、接頭漏水

1、檢查開關(guān),接頭何處漏水,如有破損情況,應(yīng)及時檢修。

2、修不好,要及時更換開關(guān)或接頭。

3、維修完畢后,水管加壓,反復(fù)開關(guān)數(shù)次,看是否漏水。

(六)、洗臉(菜)盆漏水

1、先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況;如有必要,則更換彎管,或用水中

膠和生膠帶密封接口破損處,以達到不漏水為止。

2、如是軟管斷裂、漏水,應(yīng)及時更換軟管,并把接頭處接好。

3、如是水龍頭(水咀)或接頭漏水,檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有破裂損壞情況,如有破裂損壞情況,應(yīng)及時換上新水龍頭(水咀)或接頭,并用生膠帶密封此處。

4、如是臺式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

5、在維修完畢后,放水試漏,以達到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(約需四小時),再在周圍泡水檢驗。

(七)、洗臉(菜)盆堵塞

1、先用抽子試通,不通時再查明堵塞原因。

2、取下存水彎倒掉雜物后,裝好存水彎。

3、如再不通則打開檢查口,用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。

4、用疏通機疏通,再用水試通直至通暢為止。

5、用大水試排水管,如果流水順暢則說明已疏通好;如果去水較慢則說明仍堵塞,更換排污橫管。

(八)、馬桶堵塞及漏水

1、堵塞

(1)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水(用水通倒水)試座廁是否去水順暢,如順暢則表明以疏通好;如仍去水滿則按2步驟進行。

(2)如堵塞嚴重則應(yīng)拆開座廁疏通:

①先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷則應(yīng)向住戶說明情況并征得住衣的同意后方可動手拆坐廁;

②剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥,抬開坐廁;

③如果坐而座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐而座周圍的地磚;如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母,然后才抬開坐廁;

④反沖坐廁并用鐵線勾出坐而s形存水彎頭內(nèi)的臟物;

⑤用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機疏通排污管;

⑥用大水試排污管,如果流水順暢則重新裝回坐廁;如果仍堵塞,則更換排污橫管。

2、漏水

a.先檢查漏水情況:如是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應(yīng)立即更換;裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥密封馬桶的四周(三小時后可以使用)。

b.維修完畢后,放水看是否漏水。

(九)、浴缸堵塞和漏水

1、堵塞

a.如堵塞部位在室內(nèi),則用疏通機疏通,再用水試通至正常為止。

b.如堵塞部位在室外,則取下窗花,系好安全帶出到室外,打開檢查口取出雜物,用水試通直到正常。

2、漏水

a.如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安裝,試水后不漏為止。

b.維修完畢后,打開水龍頭往浴缸內(nèi)放水,查看是否排放。往浴缸內(nèi)放水到一定水量后,存放5分鐘再排放,查看相關(guān)位置有無漏水。

(十)、疏通地漏

1、先用抽子試通,若不通則打開檢查口檢查,清理雜物。

2、仍不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。

3、用水試通到正常使用。

(十一)廚房/衛(wèi)生間查漏

1、確認室內(nèi)給排水管的走向,并仔細查看具體滲漏部位。

2、關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位(包括坐而水箱),查看水表是否轉(zhuǎn)動,如不轉(zhuǎn)動則說明給水管不漏水;如果水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。

3、用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細聽,如聽見水流聲則說明此處漏水;如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處,直至找到漏水處。

4、排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚,挖掉地磚下面的泥沙,讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水,直至查出漏水的衛(wèi)生器具。

5、衛(wèi)生器具一般情況下是接頭漏水。如切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭,如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭,如果接頭不漏水測肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。

(十二)排水排污橫管安裝

1、用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。

2、用塑料紡織袋運走碎的地磚、水泥砂漿。

3、鏟盡排水排污管上的泥土。

4、取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。

5、平整夯實裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。

6、排水排污管就位(此時應(yīng)注意到排水排污管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管)。

7、從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管:

①如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向

接口內(nèi)加壓麻絲,然后再加壓半干的水泥,接口應(yīng)全部塞滿;

②如是pvc膠管接頭則直接用pvc膠粘結(jié),注意接口應(yīng)注滿pvc膠水。

8、排水排污管全部裝好后,用水反復(fù)試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝;如不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實,夯實時應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。

(十三)水管或配件破裂漏水

1、給水管漏水

①迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。

②鍍鋅鋼管原則上不允許焊補,尤其是生活飲用水管,盡量避免焊補,可更換新管。

③ppr管采用熱熔技術(shù)進行修補。

2、閥門漏水

①閥門壓蓋破裂,更換新壓蓋,也可用鑄鐵焊條焊上。

②閥門鉸或銷斷落,重新更換裝上閥門鉸或銷。

③閥門破裂,重新更換新閥門。

3、接頭漏水

①軟接頭漏水:則先關(guān)閉水閥,裂縫填料后加固并盡快更換。

②三通、直通漏水:需更換或補焊。

3、噴淋管破裂漏水

①當(dāng)噴淋頭破裂時,迅速切斷穩(wěn)壓泵電源和關(guān)閉供水閥門。

②通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號。

③搬遷現(xiàn)場的物品避免水泡。

④更換新噴淋頭。

⑤若無備用噴淋頭,可先用堵頭堵塞待材料購回時再更換。

⑥更換后試水,該點應(yīng)無漏水。

⑦并通知消防中心值班解除該回路的水流指示器信號。

⑧記錄事件的原因和維修結(jié)果。

4、下水管滲漏或破裂

①鑄鐵管有砂眼應(yīng)焊補,

②pvc管滲漏,宜對接頭重新填料后進行緊固;如破裂應(yīng)更換新管。

六、維修電器

注:住戶電器一般以住戶送外維修為主(以下為修熱水器為例)。

1、熱水器不出火

a.看是否氣源關(guān)閉。

b.關(guān)氣、取蓋、檢查打火器。

c.查找原因后修好。

d.裝蓋、裝手柄。

e.開氣打火正常使用。

2、不出熱水

a.先關(guān)冷水, 檢查熱水閥門。

b.如閥門內(nèi)芯壞換閥門芯。

c.裝入新閥門內(nèi)芯后。

d.打著火后先開冷水閥門,后熱水閥門看是否有熱水出來。

e.如無熱水出來, 在關(guān)好所有閥門后,再拆開熱水器清洗過濾網(wǎng)。

第8篇物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處管理轄內(nèi)的電梯故障維修工作。

三、職責(zé)

1、電梯分包公司和電梯維修工負責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

2、機電維修部主管負責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

四、程序要點

1、電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)恰到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工10分鐘內(nèi);分包公司30分鐘內(nèi))。

2、先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。

3、根據(jù)不同的故障,進行相應(yīng)的處理。

4、一般常見機械故障及處理措施。

(1)機房:

a、電機軸承故障:電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,則須更換軸承;

b、選層器故障:一般有以下幾種:

――滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;

――選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此齊除污快、去污強、而且還有滑潤作用;

――上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)輕軸銹污、加潤滑油。

c、制作器故障:制動閘瓦與制動輪之章有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污;

d、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽入有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承。

(2)井道與轎廂:

a、轎廂門和自動門機構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門、開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b、廳門故障同上;

c、開門刀故障:運行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門持輪間隙);

d、導(dǎo)軌故障:運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應(yīng)高速軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;

e、導(dǎo)靴故障:運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;

f、安全鉗故障:運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu),加油潤滑,保證各活動部位靈活。

(3)底坑:

a、補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補償鏈長度;

b、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行進有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹,補充液壓油。

5、電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法;

(1)

a、保險絲故障:

b、――緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;

――井道有水,回路有短路點。應(yīng)斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險比、指示燈回路;

――廳外指示有水或有線破裂斷路。應(yīng)排干水,排除短路點,更換保險絲,控制回路;

――控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。

接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更抵達接角器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

(1)與轎廂:

a、上、下限及極限武裝故障:此故障職責(zé)電梯不能走車,一般是是由于開頭接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等;

b、轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路繼路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)線路斷點等;

c、安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)。

第9篇物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程

a必須熟悉所負責(zé)范圍內(nèi)的線路、開關(guān)及各種電氣設(shè)備性能及絕緣情況,并學(xué)會觸電急救和人工呼吸法。

b工作前必須穿戴好防護用品,檢查所用工具是否安全可靠。

c工作時要思想集中,必須先驗電,電氣線路在沒有經(jīng)測電筆確定無電之前一律視為'有電',不可用手觸摸,不可絕對相信絕緣體,應(yīng)認為有電操作。

d檢修設(shè)備與線路時,必須將電源斷開,取掉保險,并在開關(guān)把手上或線路上懸掛'有人工作,切勿合閘'警告牌,方能進行工作。

e所使用的行燈應(yīng)為36伏以下,在金屬殼內(nèi)使用12伏。使用手提式電氣工具時,必須戴好絕緣手套,并接好地線。

g使用電動機前,應(yīng)用搖表檢驗判斷良好后方可使用,電動機通電前應(yīng)檢查電壓是否相符,接線時先接電機后接電源,拆線時相反。

h在一切金屬外殼上都必須有牢固的接地保護,檢修或安裝的線路要整齊、安全、可靠。

i遇有安裝工程時,必須按該工種安全操作規(guī)定執(zhí)行。

j作業(yè)時,一般應(yīng)在斷電的情況下進行,如必須帶電作業(yè)時,應(yīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),采取有效措施,并有人監(jiān)護,方可進行。

第10篇 ?；浳飿I(yè)消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程制度

粵海物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程

1.0目的

通過規(guī)范消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng),確保消防系統(tǒng)設(shè)備性能良好,保證安全運

行。

2.0適用范圍

適用于**集團大廈消防系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3.0職責(zé)

3.1消防保養(yǎng)單位負責(zé)對設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3.2工程部、保安部負責(zé)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

4.0工作程序

4.1.1中心設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序。

4.1.2中心設(shè)備由消防保養(yǎng)單位負責(zé)維修保養(yǎng)。

4.1.3消防設(shè)備維修后,必須恢復(fù)原來狀態(tài),不得隨意更改器材、線路。

4.1.4中心設(shè)備故障維修一般不超過8小時,若在8小時內(nèi)無法解決的故障,應(yīng)將故障原因、解決時間上報管理處,限期解決。

4.1.7凡是夜間發(fā)生的,不影響業(yè)主(或用戶)生活、工作的,不會產(chǎn)生嚴重后果的中心設(shè)備故障,可以由次日通知消防保養(yǎng)單位進行維修。

4.1.8工程部對維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

4.2火災(zāi)報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)。

a.每日對消防火災(zāi)報警控制器進行自檢功能檢查。按自檢鍵,讓報警控制器進行自檢。

b.然后按消聲鍵,消去控制器的聲音。

c.完成日檢查保養(yǎng)全部內(nèi)容;

d.控制器主要工作電壓測試;

e.公共場所、房間內(nèi)的煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀是否潔凈、完好;

f.隨機抽取不低于5%的煙感器,噴煙后檢查報警是否正確;

g.手動報警按鈕、檢查安裝是否牢固,有無破損及丟失;

h.任選兩個手動報警按鈕,進行模擬報警,測試報警功能是否正常;

i.對樓層內(nèi)道中各支箱(就地區(qū)域支控制、顯示箱)進行外觀檢查、外接線是否固定良好。

j.對火災(zāi)報警控制柜、聯(lián)動控制柜等進行清掃除塵,檢查線路連接情況,有松動的要上緊。對自檢、消音、復(fù)位功能檢查,主電源與備用電源切換,報警檢查。

4.2.2消防泵、恒壓泵和加壓泵的維修保養(yǎng)。

a.泵體:檢查、補充、替換潤滑油,如油質(zhì)變色、變硬,有金屬屑,應(yīng)全部更換;

b.泄漏檢查:盤根良好,泵體無滲水、溢水、砂眼、泵軸滲水無溢到地面;

c.轉(zhuǎn)動靈活,無卡殼,泵轉(zhuǎn)與電機軸在同一中心線,機座緊固,螺絲無銹(有防銹措施),墊片齊。

d.外觀整潔,油漆完好,標(biāo)志清楚、銘牌字跡清晰。

e.閥門、管道及附件:閥門開閉靈活,無卡阻,關(guān)閉嚴密,內(nèi)外無漏水;閥體、手柄完好,閥桿潤滑好,外觀整潔;單向閥動作靈活,無漏水;壓力表指針靈活,指示準(zhǔn)確,表盤清晰,位置便于觀察,堅固良好,表閥及接頭不滲水;管道外表潔凈、無銹,油漆脫落的要補齊。

f.電機(檢查時要關(guān)電源)外觀整潔、銘牌清晰,各部件緊固牢靠,聯(lián)軸器有保護罩;線耳聯(lián)接端緊密牢靠,無變色跡象,無裸露部分,對地絕緣良好,外殼接地良好;檢查潤滑油情況,如油質(zhì)變鈀、發(fā)硬,應(yīng)全部更換。

4.2.3風(fēng)機保養(yǎng)。

a.斷開主電源,掛上警告牌,檢查電機接地是否良好。

b.緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器。

c.測量電動機絕緣電阻,應(yīng)大于1mω。檢查主接觸器觸點,是否起麻點,凹坑,若有慶用砂紙打平,如觸頭磨損過大,應(yīng)更換。

d.調(diào)節(jié)皮帶松緊,手轉(zhuǎn)皮帶輪,觀察轉(zhuǎn)動是否良好。

e.檢查和更換接合面間的墊片和密封填料。

f.清潔電機外表,打開電機風(fēng)葉罩,清潔風(fēng)葉等。清潔風(fēng)口濾器和風(fēng)機風(fēng)葉。

g.檢查風(fēng)機軸承潤滑情況,加潤滑油。(如潤滑油變色、變質(zhì)、發(fā)硬,要全部更換)。

h.檢查調(diào)節(jié)閥的機械開閉動作、開閉角度標(biāo)志。

i.手動開機、測量三相電流值,檢查指示燈,電壓電流表,聽查風(fēng)機,電機

j.各部件運行聲音。

k.檢查各風(fēng)機聯(lián)動控制柜(含箱內(nèi)元件)連續(xù)三次開、停機,檢查其聯(lián)動的正確性、可靠性。

l.連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時驗證風(fēng)機動轉(zhuǎn)正常。

m.每半年進行一次定期保養(yǎng)檢修,關(guān)記錄。

4.2.4疏散出口指示燈的保養(yǎng)。

a.月保養(yǎng)內(nèi)容:

檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象;

出口指示燈電源指示燈是否亮,如不亮,應(yīng)查清原因或修理;

檢查出口指示燈安裝是否牢固;

針對檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷,取下來進行修復(fù),再裝回原位。

燈箱外殼及面板擦抹干凈。

b.每3個月進行一次備電池亮燈(半小時),使電池放電后再充電,延長電池使用壽命。

4.2.5滅火器使用及保養(yǎng)

a.滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng)、干燥、清潔的地點,不得受到烈日的曝曬,不得接近熱源或受劇烈振動。

b.滅火器懸掛地點的環(huán)境溫度為-10℃~55℃。

c.滅火器設(shè)置地點位置明顯,便于取用,并且不影響安全疏散,推車式滅火器與其保護對象之間的通道應(yīng)暢通無阻。

d.滅火器(abc干粉)要經(jīng)常進行檢查,檢查內(nèi)容為(每月):噴筒是否暢通(如堵塞要及時清通);壓力指示表是否在綠色區(qū)域(如在紅色區(qū)域要檢查原因,檢查后要重新灌裝);零件是否完整(有無松動、變形、銹蝕、損壞);可見部位防腐層是否完好(輕度脫落要及時補好,明顯腐蝕應(yīng)送專業(yè)部門維修及進行耐壓試驗);鉛封是否完好(一經(jīng)開放,必須按規(guī)定再行充裝,并作密封試驗,重新鉛封)。

e.滅火器由消防部門進行灌裝。

4.2.6消火栓的保養(yǎng)。

a.每季度逐個檢查一次,衛(wèi)生清潔由清潔部負責(zé)。

b.栓外檢查:檢查栓門關(guān)閉是否良好,玻璃有無損壞,栓門封條是否完好;

c.隨機抽取消火栓總數(shù)的10%測試,按消火栓報警按鈕,消防中心應(yīng)有正確的報警顯示,檢查箱內(nèi)元件是否良好,有無脫落,栓內(nèi)水龍頭有無滲漏;

d.栓門封條脫落破損的補貼封條。

e.每年逐個打開消火栓檢查一次(與管道放水沖洗同步)。完成季檢查中栓外檢查部分;開栓門取出水帶、仔細檢查有無破損,如有應(yīng)即修補或替換;檢查有無發(fā)黑發(fā)霉,如有,應(yīng)取出刷凈、晾干。將水帶交換摺邊或翻動一次;檢查水槍、水帶接頭聯(lián)接是否方便牢固、有無缺損,如有,立即修復(fù),然后擦凈,在栓內(nèi)放好;檢查

接口墊圈是否完好無缺,替換閥上老化的皮墊,將閥桿上油;檢查修整全部支架,掉漆部位應(yīng)重新補刷,同時油漆;將栓箱內(nèi)清掃干凈,部件存放整齊后,關(guān)上栓門、貼上封條。

5.0相關(guān)記錄

第11篇物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程

物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程

(七)

1.0目的保持維修工具的有效、美觀、整潔2.0適用范圍工程部所有個人及公用工具。

3. 0管理職責(zé)3.1工作負責(zé)人:工程部主管3.2維修人員負責(zé)個人工具的管理

4.0內(nèi)容

4.1工程部維修人員入職時統(tǒng)一領(lǐng)取個人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時交清所有工具。

4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負責(zé),當(dāng)值主管人員監(jiān)管,個人工具的保管由領(lǐng)用人自行負責(zé)。

大型及貴重工具、儀器儀表的借用應(yīng)填寫借用單,使用完后及時歸還。

4.2維修工具使用后應(yīng)擦拭干凈,保持其美觀清潔,個人工具歸入指定地點存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。